某县电力局迁扩建项目可行性研究报告

目录第一章总论 1第一节项目背景 1第二节项目概况 4第三节结论与建议 8第三章建设内容及建设规模 13第一节建设内容 13第二节建设规模 14第四章项目建设地址和建设条件 16第一节项目场址 161、建设地点与地理位置 162、场地现状 16第二节建设条件 1710、环境保护条件 2011、法律支持条件 2012、征地、拆迁条件 20第五章项目总体布置 21第六章工程建设方案 23第一节工程项目组成 23第二节建筑设计 23第三节结构设计 25第四节给排水设计 27第五节通风 30第六节电气 31第七章节水节能措施 35第一节节能措施 35第二节节水措施 37第八章环境影响分析 39第一节项目场址环境现状 39第二节项目建设与运营对环境的影响 39第三节环境保护措施 40第四节环境影响评价 40第九章项目组织管理 42第一节经营管理机构设置与职责 42第二节劳动定员 43第三节人员培训 43第四节经营方式 43第十章项目实施进度 45第一节项目实施进度安排 45第二节项目实施进度表 45第十一章项目招投标 46第一节招投标管理的原则及依据 46第二节招标内容及范围 47第三节招标方式 47第四节招投标活动的工作程序 48第十二章投资估算 49第一节投资估算的范围和依据 49第二节项目建设投资估算 50第三节项目建设期利息估算 51第四节流动资金估算 52第五节项目总投资估算 52第六节项目投资资金筹措和投资使用计划 52第十三章财务评价 54第一节评价的依据和基本数据 54第二节项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 54第三节总成本费用估算 59第四节财务评价报表（附后） 61第五节财务评价指标 61第六节财务评价结论 65第十四章风险分析评估 66第一节项目主要风险因素识别 66第二节风险分析与评价 68第三节防范和降低风险的措施 71第十五章研究结论与建议 73第一节结论 73第二节建议 74第十六章附表、附图、附件 75第一节附表 75第二节附图 75第三节附件 76XX县电力局迁扩建项目可行性研究报告PAGE79甘肃省轻纺工业设计院有限责任公司XX县电力局迁扩建项目可行性研究报告第一章总论第一节项目背景1、项目名称庆阳市XX县电力局迁扩建项目2、建设单位XX县电力局3、建设单位概况名称：XX县电力局；住所：XX县柔远镇东关街76号；法定代表人姓名：宁振中注册资本：人民币壹仟零贰拾万元整公司类型：国有企业公；经营范围：电力供应、电力安装及维修。（凡涉及许可经营的项目凭证经营）XX县电力局成立于1992年1月（其前身为XX县电管所），1998年9月由庆阳供电公司代管，担负着全县2镇12乡、13.17万人口的工农业生产和居民生活供电任务。全局共有员工157人，党员49人，大专及以上文化程度48人，专业技术人员42人，技能人员100人。局机关设7个职能部室,9个二级单位，30个班组。辖6个中心供电营业所，8座35KV变电站,主变18台，容量6.49万千伏安，35千伏输电线路11条240.04千米，10千伏线路29条1488.307千米，0.4千伏线路2628.06千米，配变918台36883KVA随着农网改造工程的开展，全县供电可靠率、电压合格率分别达到99.33%、95.30%。拥有各类用电客户30909户，2009年全年实现供电量9225.52千瓦时。XX县电力局秉承“努力超越，追求卓越”的企业精神，以建设一强三优现代企业为目标，不断加强电网建设改造和完善，深化企业内部改革，硬化设备管理，强化企业管理，精化优质服务，狠抓行风建设，初步建成了一个安全文明、优质高效、和谐发展的现代化供电企业。在2009年XX变电站被甘肃省电力公司工会授予“模范职工小家”称号；2008年城关供电营业所被评为“省级文明供电示范窗口”，同年，局团支部被团省委评为“甘肃省五四红旗团支部”；2006年12月被市总工会授予“先进职工之家”，省总工会授予“模范职工之家”；2005年3月被庆阳地委、行署被为“全县重教兴学先进集体”；2003年被甘肃省国税局授予“诚信纳税大户”；2002年6月被国家电力公司授予“双文明单位”，同年12月被省电力公司授予“安全文明生产达标单位”；1998年被庆阳地委评为：“企业党建先进单位”，同年被庆阳地委、行署评为“文明单位”；1997年被原电力工业部授予“三为服务达标”单位。展望未来，我局充满生机与活力，华电人将以更加科学的工作态度，更加饱满的工作热情，更加扎实的工作作风，努力打造绿色电网，建设“一强三优”的现代企业，为构建平安XX、和谐XX、促进地方经济发展、服务XX人民，做出新的更大的贡献。4、编制依据⑴、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；⑵、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求；⑶、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本；⑷、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》；⑸、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；⑹、《甘肃统计年鉴2007》；⑺、承办单位提供的相关资料；⑻、本次调查研究收集的其它相关资料等。⑼、《庆阳市XX县电力局用地范围地形图》⑽、甘肃省轻放工业设计院有限责任公司所作的庆阳市XX县电力局总体规划设计方案5、项目提出的背景与理由随着社会经济的不断发展和新农村的不断建设，城市、农村住户的生活水平日益提高，特别是家用电器的普及和加工企业的发展、我县的用电量由80年代的11.54万度增加到现在的1153万度，增长接近100倍。电力事业的快速发展和我们目前的生产环境差距很大，电力局的生产场所已很难满足目前经济发展的需要，县电力局现位于县城东关街，东邻东苑小区，西接东关组居民区，南北皆为大山，处于一个宽不足200米的山沟中，占地面积6700平方米，有一九九三年建的一栋砖混结构办公、生产综合楼，建筑面积1815平方米，有一九七五年建的砖木结构平房10间，建筑面积340平方米。2010年东关街拓宽改造，无偿征用我局土地945平方米，材料库房六间，进入单位道路一条，目前生产场地狭小，车辆出入困难。由于生产条件的限制，已客观制约了县电力事业的快速发展，为此，县电力局急需搬迁扩建。为了适应新形势下经济发展的需要，XX县新城南区的开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行县城开发建设，优化环境。一方面随着XX县城经济的发展，农村人大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求，对城镇电力需求和使用提出较高的要求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，要求我们的环境功能设施完善，环境更加优美更加现代化环境，人们对环镜亮化的要求越来越高，这就对我们电力供应、电力容量等方面提出了更高要求。在这种背景之下，建设单位提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。第二节项目概况1、项目地点项目建设属于迁扩建项目，新建XX县电力局位于XX县城南端，居XX县新区开发范围，打庆公路西侧，毗邻XX城关35KV变电站，南接开发新区，具有优越的地理位置，便捷的交通设施和较为完善的基础设施。该地块位于XX县北区中心广场南侧，区内土地面积33333.5平方米（50亩）。2、建设规模与内容项目区座西朝东，分为三个区域（一）办公生产区建办公楼一栋九层，建筑面积约9000平方米；两侧分别建线路工区、变电工区两处、建筑面积约2700平方米。该区总占地面积约10500平方米。（二）职工培训基地及库房区建职工培训基地一处，含室内及室外两部分：其中，室内建筑面积为150平方米，室外占地面积1300平方米。总占地面积为1500平方米。建室内库房一座，建筑面积约1200平方米，露天库房一处，面积为7000平方米。（三）职工生活区该区为单身职工宿舍及职工大灶、洗澡房、职工娱乐、健身活动区，占地面积约4600平方米。其余土地均为绿化区。本项目建设内容包括3幢地下一层地上7层框架结构商住楼、3幢地下一层地上7层砖混结构商住楼及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为11686.67㎡。净用地面积11545.0㎡2、拟建总建筑面积39738.32㎡（含地下室）平方米。其中，商住建筑面积30534.41平方米，商铺建筑面积5089.07平方米，地下室建筑面积4114.84平方米。3、建筑总占地面积5360.3平方米。4、建筑密度为34.60%,建筑容积率为2.54。5、绿化面积3463.5平方米，绿化率为30.0%。6、道路、广场、景观及停车场等面积2721.2平方米，停车位87个。7、住宅楼总户数：271户3、主要建设条件⑴、政策条件2008年省政府原则通过的《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该《意见》还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。⑵、地理位置条件本项目位于华城县新城南端，属XX县新区开发范围，打庆公路西侧，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。⑶、电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于XX县的新城区——南区的繁华地带，其电力、通讯和给排水等城市基础设施已在建设中，其他各种基础配套设施已逐步筹建。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。4、项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为9809.26万元，其中：项目资本金3630.70万元，占总投入资金的37.01%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金6178.56万元，占总投入资金的62.99%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。5、主要技术经济指标 表1—1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1建设规模1.1项目用地面积（净）㎡115451.2建筑物总占地面积㎡5360.31.3总建筑面积㎡39738.321.4容积率2.541.5绿化率%301.6建筑密度%34.61.7总居住户数户2711.8停车位个872项目定员人153项目总投资万元9809.263.1建设投资万元8406.73.2建设期利息万元244.83.3流动资金万元154资本金比例%59.65销售(营业)收入万元13733房屋销售期合计6营业税金及付加万元741.6同上7土地增值税万元808.2同上8总成本费用万元9277.9同上9利润总额万元2905.3同上10总投资收益率%12.811资本金净利润率%14.112全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%19.9税后12.2投资回收期年3.15税后12.3财务净现值万元775.6税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%32.313.2投资回收期年2.9813.3财务净现值万元876.914盈亏平衡点%7.7第3年第三节结论与建议1、结论XX县电力局迁扩建项目的规划设计方案已完成，建设用地已基本落实，建设条件基本具备，若能顺利实现，可彻底改变电力局目前生产场地狭小，车辆出入困难的局面，又能为企业达到上档升级，扩大规模的目的。项目的建设有利于XX县电力局的自身发展，也利于服务地方经济建设和未来的发展，同时也是大力发展庆阳市电力建设的的迫切需要和城市、农村居民生活水平日益提高的必然要求。综上所述，该项目的建设是必要的、合理的、可性的。2、建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。⑴、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。⑵、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。⑶、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向庆阳市内外市场。⑷、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。

第二章项目建设的必要性项目建设的必要性1、实施该项目是适应新农村建设，加快我县电力事业的快速发展的需要。随着新农村的建设发展及新农村相继建成，我县城市化率在逐年提高，城市居住人口日益增多，特别是近年来家用电器进入平常百姓家，电的用量在家庭消费支出中占有的比重在逐年增加，我县的电力生产由于受地理环境的限制，线路工区、变电工区无法扩建，电力供需矛盾非常突出，进入单位的道路只有一条，大型机械很难进入，车辆出入困难。单位办公用房和生产用房十分紧张，基础设施严重滞后已成为电力事业进一步发展的“瓶颈”。因此，为了尽快改善电力局的办公条件和生产条件，把县电力局搬迁到县新开发区，那里交通便利，地势平坦，有利于扩大再生产，适应我县电力事业的快速发展。2、是不断满足城市、乡村人民生活水平日益提高的需要。随着城乡人民生活水平的进一步提高，电力资源已是代替过去传统能源的首选产品，空调、冰箱、电磁炉的普及，将是今后电力需求的突出问题。现有的设备很难满足现在的生产、生活用电，都在超负荷运转，经常出现断电、停电现象，对群众的的生产、生活带来不便，该项目的建设，有利于提高XX县电力事业发展的综合实力，改善城乡人民的用电条件，争取在较短的时间内把XX县电力局的供、变电企业建成庆阳市XX县高质量、高水平的企业。有利于本市、区电力事业尽快接近或达到全省的发展水平。更好的满足城市、乡村居民日益增长的用电需求，服务地方经济建设。3、是县域经济发展和构建和谐机关的需要。电力局是县域经济发展的主要部门，是与老百姓的生活密切相关的部门，过去我县经济发展缓慢，城市人口少，很多边缘乡镇还不通电，县城狭小，电力局建在南北两山之间不足200米的川台地上，从七十年代开始到九十年代，虽经几次建设都因地理条件的限制只能维持现状，近年来，随着我县县域经济的不断发展，新城区建设的开发，把电力局设在北部，从县域经济发展的格局来看是很不协调，随着我县新区南移，群众来我局办事很不方便，行政运行成本增加，由于交通不便，人员车辆进出困难，特别是随着职工人数的不断增加，办公用房，职工住房问题突出，职工应享受的基本福利待遇很难满足，活跃职工文化生活的活动难以开展，新建项目位于县城南端，打庆公路西侧，毗邻XX35KV变电站，西靠柔远山，南接开发新区。这里地势平坦，视野开阔，交通便利，群众办事方便，有利于XX县电力事业的快速发展，有利于企业的自身发展、和谐发展。从XX县经济的长远发展考虑，把电力局整体搬迁至新区的项目的建设是十分必要的。

第三章建设内容及建设规模第一节建设内容根据当前甘肃特别是XX县房地产市场供需情况及发展趋势、目标市场及目标人群的需求喜好，结合项目建设场址的形状及占地面积、《XX县北区控制性详细规划》的要求以及建设业主的经济实力，确定项目建设规模及内容为：教学活动区、学生生活区、辅助服务用房区、学生活动区。主要建设内容为：1、教学活动区规划⑴、教学楼1#、2#教学楼总建筑面积为5421.74（2*2710.87平方米）平方米，明德教学楼建筑面积为1681平方米，共计平方米，学生人均建筑面积约为2.83平方米。⑵、图书实验楼实验楼总建筑面积为2593.88平方米2、生活区规划⑴、学生宿舍楼1#、2#学生宿舍楼建筑面积均为3464.7平方米，共计平方米。3、辅助服务用房区规划4、活动区规划400米运动场一个，面积13333.4平方米。5、道路及室外管网第二节建设规模根据《城市普通中小学校舍建设标准》中第二章及第四章相关要求，并结合西峰区黄官寨实验学校的发展规划，确定本项目总建筑面积为16626.02平方米，人均建筑面积为8.31平方米，符合普通中小学校校舍建设标准。综上所述，西峰区黄官寨实验学校迁扩建项目的建筑规模相对于2000人的办学规模是适合的，完全符合国家对实验学校的条件和标准。合计项目总投资为9809.26万元,建设规模的具体指标如下:·用地面积：11686.67·净用地面积：11545·建筑占地面积：5603·拟建筑面积：39738.32·住宅数：271户·容积率：2.54·建筑密度：34.60%·绿化率：30.0%·停车位：87个泊位

第四章项目建设地址和建设条件第一节项目场址1、建设地点与地理位置XX县电力局位于XX县城南端，居XX县新区开发范围，打庆公路西侧，毗邻XX城关35KV变电站，南接开发新区，具有优越的地理位置，便捷的交通设施和较为完善的基础设施。项目区座西朝东，面临打（扮）庆（城）公路，主入口为东西向，进入办公区、生产区、生活区交通便利，无需再建公路。本项目建设地点位于XX县新城南区,北与XX县旧城区5公里公里，南距XX县政府所在地50公里，交通便利。本项目位于XX县新城南区中段，打庆公路的西侧，区内土地面积33333.5平方米(50亩)。建设场址三面临路，北面与16米广场南路相接，西面与进出XX县城的必经之路庆阳大道相邻，东面与庆河路相接，北面与XX县卿华名苑住宅A区开发建设项目接壤。周围的庆化小学，拟修建的中医院，步行几米可到北区中心广场，交通便捷，生活方便，是XX县城区内最为理想的居住地段。2、场地现状项目拟建场址现已进行了三通一平。场址地势较周围低，呈西高东低，南低北高之势。比西边的庆阳大道路高约0.6米左右，比北面的广场南路高约0.6米，比东边的庆河路高约0.6米第二节建设条件1、自然条件（1）气候气候属于半干旱大陆性气候，春季多风、干旱、多寒冷；夏季热而短促，年平均气温8.3℃，年平均相对湿度64%，年平均降水量573mm，最大积雪厚度19cm，最大季节冻土深度82cm（2）地形、地貌及地下水XX属黄土高原丘陵沟壑区，境内山川塬兼有，梁沟峁相间，自然地理条件差，境内干旱少雨，灾害频繁，属全国特困县和甘肃省18个干旱县之一。全县海拔在1100—1780米之间，年平均降水量为510毫米，年平均气温为8.7℃，无霜期178天。境内有元城川河、柔远川河、城壕川河、二将川河四条主要河流，年总径流量在400万立方米以上。全县分为三个类区：北部半农半牧区，草场宽广，宜于发展畜牧业；中南部纯农业区，土质疏松肥沃，宜于发展农业，是县内主要农耕地带和产粮区；东部阴湿区，山势平坦，气候湿润，土肥水美，生态条件优越，宜林宜牧。

本工程当地的工程地质资料，参考已建的教学楼工程地质报告，场地土结构自上而下依次为：（1）黄土状粉质粘土：Q4时期冲积形成，灰黄—青灰色，结构较密实，具有湿陷性，工程性能稍好，厚度0.45m（2）圆砾：杂色，稍密。成份以砂岩、花岗岩为主，中等风化，级配不良，混有粘性土及卵粒等。（3）泥质砂岩：褐黄色，中等风化。场地土属于非自重湿陷性黄土，场地土类别II类。地质构造稳定，结构密实，适宜工程建设。2、区位和交通学校区位于城壕乡，XX县城东南，以公路运输为主，干支交通路网纵横，县、乡、村道路网络四通八达，结构合理，交通顺畅，过境公路纵贯全境，班车可直达县城、市内等十多个城镇。学校地处城壕乡街道，北临城壕乡卫生院，南临城壕乡养殖场，东面是农田，，道路条件良好。3、工程用水用电条件新城南区供水由县自来水公司承担，县城供水管道横贯整个南区，可直接接入本工程取水口取水，可保证供水，其水质、水压、水量均能保障项目建设和运营要求，有稳定的供给条件。项目区北侧道路上正在建设电力设施，可方便接入。项目区设有独立的配电室，电网覆盖全项目区各用电单元，供电方便，完全能够满足基建施工和正常使用的电力需要。4、工程采暖条件目前新城南区供暖管网正在建设。将来供暖采用县城新城南区的集中供暖管网(正在筹划建设)，供暖有保证。5、工程排水条件排水系统为市政管网，新区开发建有排水排污管网，在新区南部建有大型污水处理厂，项目区排污可直接排入排污网管至污水处理厂，排洪可排入排洪管网。6、工程电信条件学校现有电信宽带信号已接入。为了与学校的快速发展相适应，满足师生数量增加后的网络流量需求，学校已与县电信局联系将增加网络宽带流量。7、工程有线电视条件随着电视数字化教学的普及，学校已与县广播电视局积极联系，力争于2011年6月接并电视数字化教学网络系统。8、建材供应条件项目所需建筑材料可立足本区及周边地区供应，以本县供应为主。砖材可由本县砖厂及周边地区等众多生产厂家供应，产品强度高，质量有保障；环县九连山的水泥常年供应，崆峒牌水泥的水泥常年供应，生产能力均有保障；块石、碎石、木材等均可在本地采购；石灰可由当地的石灰厂供应商；钢材由各生产厂家驻县城供货商定点供应；黄砂可由西峰八家咀砂厂购进。项目的建筑材料来源充足。9、社会环境条件XX县是全县政治、经济、文化、科技中心，现辖3镇12乡，面积为3776平方公里，全县总人口13.8万人，人口密度为37人/k㎡。近年来，在上级党委、政府的正确领导和大力支持下，学校办学规模不断扩大，办学层次不断提高，教学质量稳步上升。10、环境保护条件因项目场址周围为城市道路和住宅等建筑物,环境保护条件较为欠缺,建议业主制订出较为完善的环境保护措施并加以严格执行,以求把影响环境的不利因素降到最低。11、法律支持条件本项目用地现已被规划成商住建设用地，各项工作都在相关法律法规的框架内进行，和法律无抵触之处。12、征地、拆迁条件场址产权清晰明确，且已办妥各项手续，不存在纠纷和争议。由于项目建设场地在学校校院内，不存在征地、安置和补偿问题。县建筑材料充足，且具有多家设备先进，施工质量过硬，管理先进的施工企业，项目建设场地平整，达到“五通一平”，具备施工条件。加之，建设地区周边又有多条城镇道路贯通，便于项目施工建设。

第五章项目总体布置拟建项目用地总面积11686.67m2，位于XX县北城区庆阳大道与广场南路相交的东南角。其四至：北面为一宽约16米的广场南路，西面是庆阳大道，南面接XX县卿华名苑住宅A区，东面为庆河路。用地呈梯形，南侧东西长约130m，北侧东西长约184m，西侧南北宽约60m，东侧南北宽约110m。整个建设用地内均无建筑，,拟建区域内较为平坦，落差不大。

结合项目用地的具体形状及特点，本着方便、实用的原则，充分利用土地资源，6幢主体建筑物（包括3幢7层砖混结构住宅楼及3幢框架结构7层商住楼）分布在建设场址四周，具体为3幢框架结构7层商住楼分布在场址的北侧及西侧，3幢7层砖混结构住宅楼分布在场址的东侧及南侧，呈北高南低之态势，从庆阳大道观之则为依次上升的感觉。建设场址中间地带有小区住宅景观，中间辅以人行通道予以联接，形成两个既相互独立而又紧密联系的景观节点，使得其四周6幢楼房里的居民足不出户就能欣赏到住宅小区里的美景并能很方便自由地进入景观地带进行休闲、健身、聊天沟通等活动。3幢框架结构7层商住楼的1-2层为商业铺面布置在场址的西侧、北侧，面向庆阳大道及广场南路，提升其未来的商业价值及升值潜力，且通过商业铺面把3幢商住楼联成一个有机整体。小区主出入口（宽约8米）安排在场址北侧中间位置兼车辆出入口，次出入口（宽约6米）布置在场址东侧中间第六章工程建设方案第一节工程项目组成项目由3座16层+1跃层商品住宅楼、3座11层+1跃层商业住宅混和楼以及配电室、水泵房、停车场、住宅小区景观、游泳池、小区道路通道等配套建、构筑物组成。总建筑面积43559m2，其中：商品房面积39591m2(包括架空层),商业铺面（二层）3968m2。另外,建设配电室、水泵房、住宅小区景观、游泳池等配套设施250m2、住宅小区内第二节建筑设计1、主要设计依据⑴、建设用地红线图及用地规划许可证；⑵、国家和地方现行有关工程建设技术规范、规定及标准；⑶、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；⑷、住宅设计规范（2003版）；⑸、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；⑹、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95；⑺、《建筑设计防火规范》GBJ16－87（2001年版）；⑻、XX县北区控制性详细规划；⑼、建设单位提供的有关资料。2、平面设计商品住宅楼平面设计主要考虑目标市场(大陆市场尤其是北方市场)及目标人群(休闲、度假、过冬的候鸟型中高收入的中老年群体)的多方面、多层次需求，主要以小户型为主，辅以少部分的中户型。3幢16层+1跃层住宅楼每层都设计成五种户型，分别为两套一室一厨一卫（约40m2，包括公摊面积，下同）、两套一室一厅一厨一卫（约60m2）、两套一室二厅一厨一卫（约62m2）、一套一室二厅一厨一卫（约70m2）、一套二室二厅一厨一卫（约86m2），整体形状呈“工”字型，电梯设置在中间位置，通过各楼层走道通往各个户型；3幢11层+1跃层商住楼每层都设计成两种户型，分别为四套一室一厅一厨一卫（约60m2）、两套二室二厅一厨一卫（约903、道路交通系统每幢商品住宅楼内设一个3m宽的楼梯间（防烟楼梯）及一部载重1000-1100kg电梯，以满足垂直交通与消防要求。小区区域道路交通组织以简洁方便、实用及人车分流为原则，在建设场址四周设置6米宽环形车道，和各住宅楼衔接，并与主入口相连，形成一封闭回路，原则上以顺时针单向行驶，以解决车辆交通及消防之需。小区居民出入经小区中央的景观地带中间的人行通道通过东侧的主出入口及4、绿地布置由于小区用地面积的限制，环境绿化宜以精致点缀为主，设计中注意与周围环境的融合协调及充分利用，使小区环境的绿地与架空层绿地有机结合成一个整体。绿化植物配置上以少数热带植物成组团种植，配上适当的灌木，周边以草皮满铺，达到精致和富有地方热带特色的效果。5、建筑造型设计建筑造型采用现代化亚热带建筑风格，以富于时代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，体现出地方特色及时尚的建筑风格。立面用材以高级外墙乳胶漆及透明玻璃窗为主，用白色点缀立面线条、线脚及曲线，衬托出建筑之挺拔和秀美，展现现代化、生态化的海派人文风貌。6、建筑色彩建筑色彩摒弃繁杂装饰，以灰白色、灰色为主色调，配以局部的暖色调，给人以整洁而又不缺乏温情的观感,采用简约和富于动感的手法体现建筑本身的美感及亲切感，凸显出一股热带风情建筑的特色。第三节结构设计1、主要设计依据（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；（3）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（4）《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；（5）《混凝土结构设计规范》GB500010-2002；（6）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002；（7）《岩土工程勘察报告》；2、设计数据（1）自然条件基本风压值：0.75kN/m2。抗震设防列度：8度（基本地震加速度值为0.3（2）楼层活荷载标准值:2.0KN/m23、基础方案设计（1）工程地质情况根据本项目提供的工程勘察报告，建设场地从上至下大致可划分为5个岩性单元层，即素填土、淤泥质粘土、细砂、砾砂、粉砂。此建设区内未发现有明显断裂构造存在，场地内钻孔发现地下水,但对地基中的钢筋混凝土影响不大。（2）地基基础设计基础初步采用片筏式基础或条形基础。4、上部结构设计（1）结构造型：采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。（2）抗震设计：建筑物抗震按7度计算8度设防，剪力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为一级。5、主要材料混凝土垫层：C10基础及拉梁：C35地下水池：C30（抗渗等级S6）框架柱：C35C40框架梁、板：C25C35填充墙：加气混凝土砌块外墙：200mm加气混凝土屋顶：30mmXPS保温板门窗：普通中空玻璃表6-1建（构）筑物一览表序号名称建筑面积（m2）结构形式备注116层+1跃层商品楼23043框剪共3幢211层+1跃层商住楼16548框剪共3幢3二层铺面3968框剪4水泵房、配电室、泳池等250混凝土或框架5区内道路3000混凝土第四节给排水设计1、主要设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50045-90（4）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20012、设计范围设计范围包括生活给水系统、排水系统、消火栓给水系统。3、水源由XX市政自来水管网引入二路DN100供水管与住宅小区供水管网连接，小区内设给水环管供生活及消防用水，并设水表计量。采用地下式设置集中水池，通过水泵房供应区内各建筑物生活用水和消防用水，集中水池和泵房统一设置在地下室内。生活贮水池（60m3）和消防贮水池（4、生活给水系统住宅生活给水系统采用地下贮水池——水泵——屋顶水箱——各用水点供水方式，上行下给；静水压大于0.35Mpa时采用减压阀。商业铺面用水由市政水源直接供给，下行上给。给水系统泵房内水泵进出管及供水主管均采用衬塑镀锌钢管，其余生活给水管道均为PP-R健康给水管材，耐压1.60Mpa。各单元屋顶均设一有效容积为15m35、排水系统（1）区内排水系统采用雨污分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到市政管网中。洗涤废水直接排入市政管网中。（2）化粪池按污水停滞时间为24小时，清淘周期按半年设计。（3）雨水系统的设计流量按XX县定城镇暴雨强度设计，重现期为一年，雨水采用外排水，按不大于200m2/个在屋顶设置雨水口，雨水经立管收集后排入市政雨水管网（4）室内排水管道采用PVC排水管，粘接。室外排水管道采用钢筋混凝土管，石棉水泥砂浆抹接口。6、消防给水系统本项目设置三种灭火系统，分别为：室内外消防栓消防给水系统；自动喷淋给水系统；手提灭火器系统。⑴、室外消防给水系统室外生活给水管网与室外消防给水管网合用，并成环状，室外设地上式消火栓，其间距不大于120m，设置在距离建筑外墙5-40m范围内。本项目设置4座，均匀分布在住宅楼中间，每座按15L/s流量计。⑵、室内消火栓给水系统①、设置范围：各层均设带消防卷盘消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19铝合金水枪、长25m麻织水带、消防按钮、指示灯、消防软管盘各一个。②、室内消火栓给水系统采用临时高压消防给水系统。室内消火栓充实水柱按10m设计，布置在建筑内明显易于取用的地点，其间距保证有2支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室内消防给水管均联成环状，并用阀门分成若干独立段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条，在水平环状管网上引出的单个消火栓前均设一个DN65的检修阀门。消火栓栓口的出水压力超过0.5Mpa的消火栓，在消火栓栓口设置减压孔板。③、地下室消防贮水池储存消防用水400m3，住宅大楼屋顶设一个消防水箱，储存消防初期用水26m④、集中泵房内设消火栓系统消防泵两台，一用一备，火灾时开启泵房加压泵实施灭火。⑶、灭火器配置本项目灭火器按中危险级进行配置，灭火器均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。⑷、自动喷淋灭火系统闭式自动喷淋灭火系统采用临时高压消防给水系统。自动喷淋灭火系统每个报警阀控制的喷头数不超过800个，报警阀之前的喷淋给水管均联成环状，其系统上设置的检修阀门均为信号阀。每个防火分区的喷淋管道自成系统，在每层和每个防火分区的总水平干管上设水流指示器及信号阀门，消防控制中心的控制屏上显示出供水总管阀门的启闭状态，以及喷头动作时火灾所在的层数和区域。报警阀、水力警铃及压力开关的运行情况也都能在消防控制中心的控制屏上显示出来。吊顶房间采用68℃温级闭式玻璃球吊顶型喷头，非吊顶房间采用68℃温级闭式玻璃球直立型喷头。闭式自动喷淋灭火系统泵由报警阀上的压力开关自动启动，也可由消防控制中心启动。室外便于消防车取用水处设置自喷系统水泵接合器四座。第五节通风1、主要设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952、防排烟系统1、防排烟系统设置（1）电梯前室设置机械加压送风系统。（2）所有排烟支管均有能自动及手动打开的排烟阀，并能联动启动排烟风机。（3）排烟风机入、出口处均设有280℃时关闭的电动防火阀，并能联动排烟风机停止运行。2、防火及防排烟系统（1）本项目风管均采用镀锌钢板制作，或者采用消防部门许可的新型复合材料（2）通风竖井用砖或混凝土砌筑，其内壁要求平整光滑无漏缝，排烟风管隔振接头采用不燃或难燃材料。3、防排烟系统控制设计成可就地也可由消防监控中心控制。第六节电气1、主要设计依据（1）《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94（2）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（3）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92（4）其它现行电气专业设计规范2、设计范围小区住宅楼的供配电、照明、防雷接地、电视、电话、宽带网及小区道路照明。3、供电电源及供配电系统⑴、供电电源由XX县网电引一路10kV电源，采用YJV22-10kV电缆埋地引入到地下室箱式变电站。为满足消防和事故照明用电，在地下室设一处柴油发电机房，内设一台400kW柴油发电机组，外电网因故停电时，人工启动发电机组，向消防设备等重要负荷及事故照明供电。⑵、220/380V配电系统①、电源均由室外箱式变电站分三路引来（正常母线引来两路，应急母线引来一路）。②、供电方式：采用放射式与树干式相结合的供电方式，消防负荷采用放射式供电，住宅用电采用树干式供电；对加压风机、消防电梯及公共照明等一级负荷采用双电源末端互投。③、照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。④、应急照明采用镉镍蓄电池灯具，其连续工作时间不小于30min。⑶、导线选择及敷设①、电源进线为铠装（YJV22-0.6kV）电力线缆埋地敷设引入。②、消防及应急照明配电干线选用ZR-YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝照交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。所有干线均在管道竖井内沿电榄桥架明敷。③、楼层配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。④、消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。⑤、电能计量每户电表计量，采用电表集中抄表方式。4、照明系统⑴、照明设计原则①、满足安全/安保的要求，保证灯具对住户的安全性。②、创造舒适的室内外光环境。商品房内应营造宁静，舒适，安全的照明环境，楼梯间及楼道走廊应给人简洁明快的感受，商业区应创造色彩斑斓的氛围，区内道路照明应塑造庄重大气的风格，提高整个住宅小区的档次。③、环保节能。⑵、照明设计①、防止光污染：主要防止手段有采用截光型灯具等。②、防止光干扰：主要手段有精心选择，定位和安装照明灯具，控制灯具的视高度，设定眩光限制等。③、节能：通过分级标准，能耗标准，自动控制，选择高光效的光源以及各种高科技手段，适时适量的使用能源，达到节能照明。④、照度适当：做到主次兼顾，亮度分布有层次。照明对象分级方法：标志照明——小区主出入口局部照明——小区景观地带重点照明——商业铺面区特殊照明——平日照明处理淡化，特殊活动或节日时强调⑤、利用灯杆建立小区的道路导向系统：把相关的标志悬挂在灯杆上，使人们不论在白天还是夜晚都能确定自己的位置，标志在灯杆上既漂亮又美观而且又不需要增加额外的费用，真正体现了人文关怀，提高了小区的生活质量。⑥、灯具选择建议住宅房内采用40w日光灯；楼梯及走廊采用23w节能灯，并由触摸式开关控制；路灯采用250W纳灯。5、防雷接地设计本工程按三类防雷进行设计，在屋脊和屋顶周边设避雷带，利用柱内主钢筋作防雷引下线，利用基础结构钢筋组成接地网，采用供电接地系统，接地电阻不大于1Ω。消防控制金属支架和金属管道及电气设备，在正常情况下不带电的金属外壳均需可靠接地。6、火灾自动报警与消防控制系统⑴、系统采用智能火灾报警控制系统。在走廊、前室等处设离子感烟控测器；各层设有带消防直通电话插孔的手动报警按钮；消火栓启泵设有按钮及声光讯响器及相应控制模块；电梯机房设有固定式消防对讲电话。⑵、消防联动控制系统：火灾时，自动或手动报警后，联锁启动排烟系统的送风阀、加压送风机等；设有水喷淋的楼层，由水流指示器及压力开关等信号的作用，联锁控制启动喷淋泵；消水栓启泵按钮动作后联锁控制启动消火栓泵；消防控制室亦可控制切断本大楼非消防电源、使电梯降到底层。⑶、消防控制中心可直接手动启动加压送风机等。消防电梯轿箱内设专用电话，并在首层设供消防队员使用的专用操作按钮。⑷、消防控制中心设在小区物业管理值班室。7、弱电弱电设计主要内容：电视、电话和宽带网管线。（1）、电话系统：各楼层电话外线直接接XX县电话网。固话网通过设在一层弱电小间的交接箱，按弱电井明敷至各层分线箱，再由分线箱以四芯电话线引至各用户电话插座。（2）、电视系统：电视信号引自室内有线信号，在消防控制室内设电视前端箱，再由前端箱以放射式引至各楼层的弱电小间内，在各弱电小间内设信号放大器，采用同轴电缆送至各用户电视插座。（3）、宽带网系统：信号引自外部通信网络，各楼层设宽带网插座若干，设计仅埋管，具体由专业公司进行设计施工。

第七章节水节能措施第一节节能措施步入二十一世纪,随着全球经济的进一步发展,在世界范围内，石油、煤炭、天然气等传统能源日趋枯竭，能源供应越来越紧张。据预测2040年石油消费将达到最高峰，而从2050年后，人类将不得不转向新的可替代能源如生物能、水利地热、风力、太阳能、核能等。在国内，能源供应问题同样非常尖锐，形势不容乐观。现阶段，本国能源主要存在三大问题：一、人均能源拥有量低、储备量低；二、能源资源分布不均；三、能源利用效率低（本国能源终端利用效率仅为33%，比发达国家低10个百分点）。从宏观上来说，节水节能是本国今后相当长时间内的一项重要工作，是社会化大生产的基本要求，从微观上来说，节水节能又能有效地降低单位生产成本，从而提高单位效益。总的来说，推行节水节能，是一件“功在当代，利在千秋”的大好事。能源是一个国家、民族协调、可持续发展的最基本条件，为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》、节约能源条例和《公共建筑设计节能设计标准》，充分的利用能源，提高能源利用率，保证城区建设协调发展，根据本项目的实际情况，在各项目建设过程中，重点考虑建筑物的布局形式、采暖通风、采光照明和建筑材料的选型，以及项目建成后的运营等方面的节能措施。1、施工期节能措施施工单位所用的机械及工器具采用国家推荐的节能产品，将能源损耗降到最低，此外，还要加强项目工作人员对新形势节能思想的教育和学习，增强其节能降耗意识，在工作和生活中，自觉的从身边点滴小事做起。2、建筑节能措施⑴、建筑节能措施建筑设计中注重节能设计。本方案根据XX县当地的气候特点，采用合理的建筑布局和结构措施。建筑设计考虑了如下节能措施：①、建筑外形尽可能简洁，少凹凸，减少外墙面积达到节能的目的（体形系数0.3）；②、尽可能减少开窗面积，减少窗墙比（≤0.2）；③、外墙和屋面保温材料采用保温性能较好的材料。（外墙传热系数K≤0.6w/(m2·K)，屋面传热系数K≤0.55w/(m2·K)；④、外窗采用塑钢双层窗。⑤、地面采用150厚的3：7灰土隔热层。⑥、建筑设计中注意利用自然通风技术，控制空调面积，降低空调耗能。在春秋季，依靠自然通风来维持屋内舒适的条件。⑵、设备节能措施卫生洁具及用水设施均为节水节能型。各类设备及器材的选用一律采用现行技术标准中的高效节能设备和器材。⑶、照明系统节能措施根据个功能区的节能需要配置照明，既保证照明效果需要又达到节能目的。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。部分照明采用楼宇自控集中集中控制和管理。第二节节水措施水资源是极其宝贵的，保护水资源是目前人类一项长期而艰巨的任务，要使人们从思想上树立起节约用水的良好习惯。同时，从硬件设施上做好节水工作，首先，建筑物内的所有用水设备以及设施均选用新式节水型产品；其次，要合理选用管材、管径、阀门，以防路、冒、滴、漏；再次，要做好再生水循环利用的工作，此外，还要合理布局污水处理设施。做好以上工作，就可以达到节水的目的。1、项目采用废水直接排入县城污水管网，进入污水处理厂。2、供水系统设一极计量，一幢楼给水总计量。本项目各单体楼选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型，公共卫生间洗手盆和小便斗均采用感应式冲水阀，蹲便器采用脚踏式自闭冲洗阀。3、安装水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具及管件等采用节水型设备，单位给水、总入口处均设水表，并可考虑采用远程式水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。4、花园选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进节水浇灌技术。5、除交通干道外，硬质地、路面将采用渗水材料，同时设置渗透沟，以补充地下水。6、院区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌水。

第八章环境影响分析第一节项目场址环境现状本项目位于XX县北区，大气环境质量达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-96）中心的一级标准；地面水优于Ⅲ类标准；区域环境噪声等效声级，交通干线等效声级分别达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中Ⅱ类标准，总体环境质量良好。第二节项目建设与运营对环境的影响项目施工建设期和运营期间所产生的对环境造成污染的主要污染源各有不同。1、建设期⑴、粉尘：施工期的开挖、水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。⑵、生产、建筑垃圾等固体废弃物：建筑施工过程中平均产生建筑垃圾300kg/㎡。如管理不善，会对环境产生不良影响。⑶、噪音：施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。2、运营期⑴、废水：正常运营由卫生间、清洁排放的生活废水及商业铺面营业时产生的污水。⑵、废气：主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。⑶、生活垃圾：营运时产生的生活垃圾，一般约0.7kg/d.人。⑷、商业垃圾：商业铺面营业时所产生的各种垃圾。第三节环境保护措施1、项目建设期⑴、粉尘：制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。⑵、固体废弃物：建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。⑶、噪声：项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于《城市区域环境标准》Ⅲ类区标准以下。2、项目运营期⑴、废水：项目排放的废水需经污水处理站处理，达到GB8978-96的标准要求后，方可排入市政排污管网。⑵、垃圾：包括生活垃圾和营业垃圾，统一收集后送往县城垃圾处理站（场）统一处理。第四节环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量相对不多，但也应引起高度重视。如处理不善，对环境影响也会构成较大影响。可借鉴其他住宅小区处理垃圾的成功经验，相信只要加强管理，措施得力，形成制度化常态化，是可以给住户居民创造一个整洁有序的生活环境的。

第九章项目组织管理第一节经营管理机构设置与职责项目施工期间,建设业主通过委托施工单位和监理机构进行施工现场的管理,业主只负责根据合同条款履行自己的职责和义务,包括施工进度的监督和款项的拨付等等,本着经济方面的考虑,无需再另行设置管理机构,利用业主现有机构设置即可。项目建成验收交付使用后,即进入项目运营期。运营期项目设置常态经营管理机构—住宅小区物业管理处,负责项目运营期的小区商业铺面管理、小区保洁、小区保安、小区设备维修保养等工作。机构设置为物管部、工程部、保洁部、财务部、安保部、办公室等部门。结合本项目的特点编制的组织管理机构如下图。机构设置图经理经理物管部物管部保洁部工程部安保部财务部第二节劳动定员本着精干、节约、高效的原则，人员拟定为15人。经理1人，其他管理人员、工程技术人员及其他工作人员14人。由业主委派或向社会公开招聘，经过短期培训后上岗。详见人员构成表。表9-1人员构成表序号部门管理人员技术人员/工作人员备注1经理12物管部23工程部24财务部115安保部46保洁部4总计213第三节人员培训本项目按现代管理要求，追求高效的管理目标，管理人员及其他工作人员应具备所从事岗位必需的专业知识与处理各种问题的能力。因此，进行岗位培训，以增强其理论和实际操作知识极为必要。本项目计划对新员工进行不少于一个月的培训，并经考核合格方上岗，以保证人员的全面素质达到较佳状态。第四节经营方式项目在经营方式上采取部分销售、部分租赁的策略。即3幢16层+1跃层及3幢11层+1跃层商品楼全部销售，二层商业铺面可销售亦可租赁，住宅小区内的架空层停车位和露天停车位全部用作出租，以维持日常运营的费用支出。

第十章项目实施进度第一节项目实施进度安排根据项目的具体情况和特点，参考其他同等投资规模项目的实际施工进度,确定自项目审批立项开始至全部工程建成并投入使用为止，总计需要2年，其中设计及施工准备等前期阶段为8个月，建设施工和工程验收时间等实施阶段为16个月。招租及人员培训等开业准备工作在实施阶段后期同时展开并完成。具体详见项目实施进度表。第二节项目实施进度表表10-1项目建设进度计划表总进度24681012141618202224可研编制、审批立项施工图设计、审批施工准备土建施工设备安装调试

第十一章项目招投标第一节招投标管理的原则及依据1、招投标管理的基本原则（1）公开原则。要求工程项目的招标投标具有高度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标公告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。（2）公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。（3）公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。（4）诚实信用原则，简称诚信原则。是民事活动的基本原则之一，招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。（5）独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。（6）接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。2、招投标管理的法律依据为了维护市场平等竞争秩序，本项目招标投标活动，必须执行和遵循《中华人民共和国招标投标法》的有关规定以及建设部颁布的有关工程建设招投标活动的相关规定。第二节招标内容及范围本项目招标范围包括3幢16层+1跃层及3幢11层+1跃层商品楼的建设；二层商业铺面的建设以及游泳池、小区景观地带、水泵房、配电室、停车位、小区道路、围墙的建设等土建部分和电梯等设备部分。第三节招标方式本项目拟采用自行招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由建设业主邀请相关专业领域人员共同组成评标委员会。严格按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定和《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动，以招标邀请书的方式邀请具备资质、资信良好的法人或其他组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公平、公正、公开、诚信和独立的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。在报送招标内容时，应附带招标基本情况表和项目审批部门对招标事项的核准意见。第四节招投标活动的工作程序本次招投标工作要严格按照《中华人民共和国招标投标法》规定的工作程序执行。具体工作程序如下：1、招标报批备案；2、招标文件的编制；3、发布招标公告；4、投标单位资格预审；5、开招标会，发布招标文件；6、招标答疑会；7、接受投标书；8、开标会；9、评标；10、中标；11、发中标通知书；12、签定合同。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出答复。

第十二章投资估算第一节投资估算的范围和依据1、投资估算的范围本项目为房地产开发项目，主要建设内容为住宅楼、临街铺面、配套基础设施及园林绿化等。估算范围包括土地费用、工程建设费、管理费、其他费用等。2、投资估算的依据(1)项目建设规模：本项目规划总占地11686.67m2（折合约17.53(2)固定资产投资估算范围：固定资投资估算范围为项目各组成内容以及与其相配套的公用、辅助设施，总图、运输线及其它基础设施的工程费用和其它工程费用。(3)建筑工程造价：建筑安装工程费用根据建筑形式、结构形式和建筑面积，参考甘肃省现行设备安装工程定额及同类项目设计和XX市场价格等，按扩大指标计算。(4)设备及安装工程造价：参考同类项目设计和现行市场价格，并结合本项目的特点进行估算。(5)其它工程费：根据国家有关部门对其它费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况选取费率计算确定。(6)预备费：预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费按工程费用和其它费用二项之和的5%计取，涨价费按工程用的2%计取。(7)建设方向调节税，依甘肃特区实际和本项目特点，采用零税。第二节项目建设投资估算根据项目建设方案，按上述的估算依据计算结果：项目建设投资为9811.97万元，其中工程费用7037.96万元；工程建设其他费用2172.72万元；预备费601.29万元。详见表12-1《项目建设投资估算表》。表12-1项目建设投资估算表单位:万元序号工程或费用名称数量(㎡)单价(元)总金额备注1工程费用7037.961.1建筑安装工程6113.501.1.1土建工程5197.17毛坯房土建工程(框架)22087.1014503202.63毛坯房土建工程（砖混）17650.7911301994.54毛坯房1.1.2水电暖安装工程39737.89140556.33室内电仅计埋设管道费用1.1.3电梯工程20180000360.00包安装1.2基础配套工程886.461.2.1供电工程183.41按建安费3%计1.2.2给排水工程152.84按建安费2.5%计1.2.3通信工程61.14按建安费1.0%计1.2.4区内道路工程183.41按建安费3.0%计1.2.5路灯工程61.14按建安费1.0%计1.2.6智能化工程61.14按建安费1.0%计1.2.7泳池、景观、绿化工程91.70按建安费1.5%计1.2.8消防工程61.14按建安费1.0%计1.2.9环保工程30.57按建安费0.5%计1.3其他工程费用38.001.3.1土地平整工程11686.673035.061.3.2室外停车场588502.94按87个车位计2工程建设其他费用2172.722.1土地使用权费11686.671501753.00按实际发生费用2.2建设管理费140.76按工程费2.0%计2.3前期工作费28.15按工程费0.4%计2.4勘察设计费211.14按工程费3.0%计2.5招投标费10.56按工程费0.15%计2.6工程保险费21.11按工程费0.3%计2.7其他费用8.00各种手续及税费3预备费601.293.1基本预备费460.53按(1+2)*5%计3.2涨价预备费140.76按工程费2%计4建设投资合计9811.97第三节项目建设期利息估算根据有关规定，本项目资本金应不少于建设投资的35%，也即银行贷款不超过项目建设投资的65%。经综合考虑，本项目拟向银行贷款6000万元，占建设投资61.15%。根据资金筹措方案，银行借款分2次进行，分别是建设期的第1年和第2年，利息按2008年12月13日央行公布的3～5年期的贷款利息5.76%计，经估算建设期利息为244.8万元。详细计算见附表2《建设期利息估算表》。第四节流动资金估算按《建设项目经济评价方法与参数》规定推荐的估算方法，本项目采用扩大指标估算法，以年经营成本为基数，经营成本资金率取50%，估算正常运营年流动资金需用额为15万元，并按投产运营负荷率投入。第五节项目总投资估算汇总项目建设投资、建设期利息和流动资金，估算出项目总投资额为7644万元。其构成见表12-3。表12-3项目总投资估算表单位:万元序号费用名称投资额占总投资(%)1建设投资9811.9797.01.1建筑安装工程费6113.5069.31.2基础配套工程886.4610.11.3其他工程费用38.000.71.4工程建设其他费用2172.7210.81.5基本预备费460.534.51.6涨价预备费140.761.62建设期利息244.82.83流动资金15.00.2项目投入总资金8666.5100.0第六节项目投资资金筹措和投资使用计划项目投入资金由业主自筹和银行贷款组成，总投入资金为8666.5万元，其中：拟向银行贷款6000万元，占总投入资金的61.15%，分两年