2022年物业管理管理实务考试知识点回顾6

2022年物业管理管理实务考试知识点回顾6物业治理公司组织机构的设置必需为实现公司的经营治理目标效劳，它的设置应满意以下四个根本要求：

(一)具备效劳性的功能

物业治理公司是特地从事物业治理与效劳的效劳性企业，它的组织机构的设置必需保证具备这些功能，并有助于实现企业的效劳宗旨。

(二)充分发挥公司员工潜能

物业治理公司的治理、经营和效劳活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人才智。

(三)关系协调

公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调协作。因此，组织机构的设置必需保证公司内部各种关系的相互协调。

(四)效率与效益

物业治理公司组织机构的设置要求从实际动身，以低本钱的投入到达的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。

物业治理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、构造合理的组织机构，首先必需明确每一个组织机构的功能作用和详细目标，其次则需要考虑人、财、物等资源安排以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。

物业治理公司组织机构设置的原则

为了发挥物业治理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，依据上述四个根本要求，组织机构的设置应遵循以下原则：

(一)目标原则

公司有自己的经营进展目标，组织机构的设置必需以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种治理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。

(二)统一领导与层次治理原则

物业治理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的治理与经营权力则逐级授权，实行层次化治理。统一领导是各项工作协调进展和实现总目标的决策保证，分级层次治理则是充分发挥各级治理人员乐观性的机制保障。假如公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次治理人员的乐观性，而且会使企业渐渐失去长远的战略目标，甚至迷失进展方向。这是企业渐渐步入正轨的状况下，高层领导尤应留意的层次化治理问题。

(三)分工协作原则

分工协作是社会进展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业治理公司能否程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。

(四)责权对应原则

整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必需委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动治理人员的乐观性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必定助长官僚主义，导致权力滥用。

(五)有效治理幅度原则

在处理治理幅度与治理层级的关系时，一般状况下应尽量削减治理层级，尽可能地扩大治理幅度；否则，治理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的治理幅度必需考虑到机构特性、治理内容、人员力量以及组织机构的健全程度等因素，治理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。

三、物业治理公司组织机构的类型

物业治理公司组织机构的根本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业治理公司的组织机构主要采纳以下几种形式：

(一)直线制

直线制是企业治理机构最早的一种组织形式。采纳这种类型的物业治理公司一般都是小型的专业化物业治理公司，以作业性工作为主，如特地的保洁公司、保安公司、修理公司等。这些公司下设特地的作业组，由经理直接指挥。

直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设特地职能机构，只设职能人员帮助主管人员工作。

直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对的要求比拟高，要通晓多种特地学问，亲自处理很多详细业务。

(二)直线职能制

直线职能制是在直线制的根底上汲取了职能制的特长。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业治理活动。

目前，一般的大中型物业治理公司都采纳直线职能制组织形式。如广州市建立物业治理公司的组织机构根本上即属于这种类型。公司总部设有物业治理部、打算开发部、财务部，下设经营部、房产治理部、江南治理部、江北治理部、天河治理部等，江南、江北和天河等治理部下设业务部门、职能部门，如天河治理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、治理处、资料、预算等业务部门和职能部门。

直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的特长，它将机构形式分为两个层次，一是治理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了特别重要的作用。

直线职能制的组织形式也有缺乏之处，它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而简单产生脱节和冲突，信息反应的速度以及对环境的敏感度比拟差，等等。因此，采纳此种类型的组织机构，应特殊留意克制它的弱点。

(三)现行常见的组织机构

物业治理公司的组织机构虽然可以有多种类型，但无论是哪种类型，都必需从实际需要动身，依据自己公司的特点进展设置。目前，一般物业治理公司的机构设置大都采纳经理室治理层、职能部门层、下属企业及治理处等三个层级的组织形式。

四、物业治理公司的集团化选择

物业治理公司的集团化选择，是指多家物业治理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心，按肯定的关系组成的多法人联合体。物业治理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多，也可自身进展壮大为企业集团。物业治理公司选择集团化经营的进展道路，实际上是市场竞争的必定结果，它对改善物业治理有以下优点：

1.有利于资源共享，节约治理本钱

现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业治理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用，从而造成很多铺张。集团化治理可统筹调配人力物力，降低人力本钱，提高设备利用率，从而大大提高市场竞争力量。

2.有利于实施品牌治理

集团化治理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业工程在治理理念、效劳宗旨、运作模式、规章制度、行为标准甚至制服徽标等方面都能表达品牌的特色，这对推行统一标准化的有偿性效劳、树立企业形象都是非常有益的。

3.有利于产生规模经济效益

集团化治理通过对每个物业工程的治理取得合理利润，虽单个工程利润有限，但集中各个工程的微利就合成为可观的经济效益。

4.有利于实现物业治理的社会化和专业化

集团化的物业治理使治理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下，这对打破