房地产项目开发可行性研究

三亚学院毕业论文（设计）论文（设计）题目：房地产项目开发可行性研究学院：管理学院专业（方向）：工程管理年级、班级：学生学号：学生姓名：指导老师：4月17日论文独创性申明本人所呈交毕业论文（设计）是我个人在指导教师指导下进行研究工作及取得结果。除尤其加以标注地方外，论文中不包含其余人研究结果。本论文如有剽窃他人研究结果及相关资料若有不实之处，由本人负担一切相关责任。本人毕业论文（设计）中全部研究结果知识产权属三亚学院全部。本人确保：发表或使用与本论文相关结果时署名单位依然为三亚学院，不论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关任何技术或结果。学院有权保留本人所提交论文原件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院能够公布本论文全部或部分内容，能够采取影印、缩印或其余伎俩复制保留本论文。加密学位论文解密之前后，以上申明一样适用。论文作者署名：年月日目录摘要...................................................................ⅡABSTRACT...............................................................Ⅲ第一章绪论.............................................................11.1研究背景及意义..................................................11.2国内外研究现实状况...................................................．2第二章房地产项目开发可行性研究相关理论.................................32.1房地产项目可行性研究基本理论.....................................42.1.1房地产项目可行性研究基本特征..............................52.1.2房地产项目可行性研究目标和作用............................62.1.3房地产项目可行性研究基本标准..............................72.1.4房地产项目开发可行性研究分类..............................82.1.5房地产项目可行性研究主要内容..............................9第三章房地产项目开发可行性研究现实状况分析及影响原因.......................113.1房地产项目可行性研究现实状况分析.....................................113.1.1房地产项目可行性研究现实状况...................................113.1.2房地产项目可行性研究存在问题...............................123.2房地产可行性研究影响原因.........................................143.2.1政府政策原因.................................................143.2.2环境原因....................................................16第四章针对房地产项目开发可行性研究相关对策............................174.1做好房地产项目开发可行性研究提议................................174.2加强可行性研究人员素质培养.......................................184.3防范房地产项目开发中法律风险....................................184.4健全房地产财务评价指标参数标准.....................................19第五章结论..............................................................209555致谢...................................................................2118692参考文件.................................................................22房地产项目开发可行性研究汉字摘要伴随我国经济发展，房地产逐步成为国民经济支柱，房地产业健康发展能够带动相关产业发展，带来整个国民经济繁荣。我国房地产业历史悠久，但真正与当代市场经济联络在一起房地产起步比较晚。近几年来，房地产发展非常快速，并促进了改革开放深入发展。因为房地产开发是一项投资大、风险大、制约原因多社会工程，开发商想要实现投资少、盈利多、资金回收速度快经营目标，首要工作就是作好项目标可行性研究分析。可行性研究是分析、计算和评价投资项目标技术方案、开发方案、经营方案经济效果，研究项目标必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决议科学分析方法。本文依据房地产项目开发和可行性研究特点，介绍了房地产项目开发可行性研究相关理论和指标体系，主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全方面技术、经济方面分析，提出项目实施中应注意问题，最终得出项目具备投资价值、能够进行操作结论。而且对我国现在房地产项目开发可行性研究现实状况及影响原因，就这些问题提出切实可行对策。从而确定了项目开发可行度，防止了项目开发盲目性。其为项目标成功开发提供可靠性依据同时，也为项目开发指导了方向。关键词：房地产开发，房地产项目，可行性研究，经济分析FeasibilityStudyofPropertyDevelopmentProjectsABSTRACTAlongwiththedevelopmentofourcountry'seconomy,realestatehasgraduallybecomethepillarofthenationaleconomy,thehealthydevelopmentofrealestateindustrycandrivethedevelopmentofrelevantindustries,bringstheprosperityofthewholenationaleconomy.Ourcountryrealestateindustryhasalonghistory,butreallylinkedwiththemodernmarketeconomyrealestatestartedlater.Inrecentyears,realestatedevelopmentveryquickly,andpromotethefurtherdevelopmentofreformandopeningup.Duetothelargerealestatedevelopmentisaninvestment,largeriskandalotofrestrictingfactorsofsocialengineering,developerswanttoachievelessinvestment,moreprofitable,fastmoneyrecyclingmanagementgoal,firstjobistomakeresearchandanalysisthefeasibilityoftheproject.Feasibilitystudyistheanalysis,calculationandevaluationofinvestmentprojecttechnicalplan,developmentplan,managementofeconomiceffect,thenecessityandfeasibilityofresearchprojects,developmentschemeselectionandinvestmentdecision-makingscientificanalysismethod.Thispaperbasedonthecharacteristicsoftherealestateprojectdevelopmentandfeasibilitystudy,introducesthedevelopmentofrealestateprojectfeasibilitystudyofrelevanttheoryandindexsystem,mainlyfromthethreesidesinthefaceofmarket,technology,efficiencyprojecttoconductacomprehensivetechnicalandeconomicanalysis,andputforwardtheproblemsshouldbepaidattentiontointheprojectimplementation,finallydrawaprojecthastheinvestmentvalue,canoperate.Andcurrentdevelopmentofrealestateprojectfeasibilitystudytoourcountrythestatusquoandinfluencingfactors,putforwardthefeasiblecountermeasuresontheseproblems.Todeterminethefeasibledegreeofprojectdevelopment,avoidtheblindnessofprojectdevelopment.Itprovidesreliablebasisforthesuccessoftheprojectdevelopmentatthesametime,alsotoguidethedirectionofprojectdevelopment.KeyWords：Realestatedevelopment，Realestateproject，Feasibilitystudy，Economicanalysis第一章绪论研究背景及意义改革开放以来,我国经济保持了快速增加,房地产业作为我国经济支柱性产业,在我国经济发展中发挥着日益主要作用,是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定主要原因之一。因为房地产项目具备高风险、高投入、高收益特点,为躲避风险,提升收益,在项目投资前期进行可行性研究已成为房地产开发项目所必备关键工作之一,可行性研究和评价情况因而成为项目成败先决条件。可行性研究通常是指在项目投资决议前,对与项目关于市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全方面分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选科学工作。房地产投资具备资金投入量大、回收期长,经营风险高特点,项目决议一旦失误不但浪费大量人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会造成银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉醉在“房地产业遍地黄金”市场观念中,存在盲目捞“几桶金”思想,有些“烂尾工程”开发商在项现在期决议时,根本就不作深入市场调研和全方面可行性分析,即使有些项目具备“完整”可行性研究汇报,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项“文字游戏”和“数字游戏”，钻政府审批步骤把关不严格空子，结果在这场“游戏”中，开发商往往“套牢”了自己。所以,重视并加强项目可行性研究工作显得较为主要和紧迫。对于房地产项目开发进行可行性研究意义在于,选择最好投资方案,提升投资效益,防止投资决议失误。首先,对于拟建项目,客观上总是存在多个可供选择方案,若仅凭主观判断,简单项选择择难以达成满意结果。建设项目标要求即使是多个多样,不过需要进行认真可行性研究,综合权衡各方面得失,优选投资方案,从而有效地防止投资决议失误。其次,要取得较高投资收益,必须在众多备选方案中选择出最好方案。这包含选出有利投资方向和最好建设方案等。全部这些都必须进行广泛深入调查研究和系统全方面分析论证,才能从众多可行方案中选出最好方案。最终,从投资主体角度分析,房地产项目投资经济性要求盈利最大化,风险最小化以及竞争实力不停增强。可行性研究结论往往成为项目能否投资关键。只有论证拟建项目建设是必要，产品价格具备竞争力,并能取得巨大投资利润时，投资主体才肯投资，银行才肯贷款，项目才能兴建。所以,在投资项目管理全过程中,投资前期决议工作非常关键,而决议依据是可行性研究。所以,可行性研究对于房地产投资项目标成功,具备十分主要意义。1.2国内外研究现实状况可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证一个科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目标可行性研究最早也是出现在20世纪30年代美国在第二、三次世界大战后，尤其是20世纪60年代以来，新技术不停涌现，世界科学技术和经济管理科学迅猛发展，可行性研究不停得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统科学研究方法。其发展过程中主要著作包含:经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》；联合国工业发展组织(UNIDO)《项目评价准则》；经济学家林恩.斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著《项目经济分析一影子价格推导和估算》；约翰.汉森撰写《项目评价使用指南》；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心(UINIDO-IDCAS)编写《工业项目评价手册》。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开展引进可行性研究方法并在政府主导下推广研究，1981年国家计委正式发文，明确要求“把可行性研究作为建设前期工作中一个主要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”；1983年，颁布了《关于建设项目进行可行性研究试行管理方法》；1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》；将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项现在期不可缺乏步骤。为此,国家对应建立了投资领域行政审批制度,其中可行性研究汇报成为项目报批不可缺乏主要文件之一。进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展阶段。这不论是对改进我国城镇居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对开启内需、促进经济增加，都起了巨大主动作用。我国房地产项目标可行性研究主要是由政府提倡发起，近年来，房地产开发也是跌宕起伏。其中也产生了一系列包含房地产供给结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题。年我国房地产市场还是涨声如潮，就碰到了新一轮、更强烈国家宏观调控及世界金融海啸攻击，所以加强房地产投资项目标可行性研究，规范房地产项目标可行性论证，对投资项目防患于未然，具备现实主动意义。为巩固和扩大调控结果，逐步处理城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须深入做好房地产市场调控工作。伴随“新国八条”出台使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。第二章房地产项目开发可行性研究相关理论2.1房地产项目可行性研究基本理论可行性研究是项现在期工作中最主要内容，它是在项目投资决议前对工程建设项目进行全方面技术经济分析论证科学方法和工作阶段。房地产项目标可行性研究是在投资决议前，对与拟建项目关于社会、经济、技术等各方面进行深入细致调查研究，对各种可能确定技术方案和建设方案进行认真技术经济分析和比较论证，对项目建成后经济效益进行科学预测和评价。在此基础上，对拟建项目标技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行全方面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和怎样投资等结论性意见，为项目投资决议提供可靠科学依据。所以，项目可行性研究使确保建设项目以最少投资花费取得最好经济效果科学伎俩，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行性科学方法。可行性研究是在正确理论指导下，在自觉地认识客观规律基础上，借助科学预测技术体系和对大量信息资料系统分析，揭示客观过程本质联络和必定趋势科学预测。科学预测不是任意猜测，而是依据对客观规律认识去预测未来。也就是说，我们对未来预测准确程度，取决于对客观过程及其运动规律认识和掌握程度。可行性研究基本理论与方法主要来自建设项目管理学，又称工程项目管理学，它是以组织论、控制论、信息论和管理学作为理论基础。可行性研究范围，包含可行性研究思索、可行性研究体制、可行性研究组织、可行性研究方法和可行性研究伎俩。可行性研究是关于项目是否可行研究，是项目投资决议前进行技术经济论证一门科学。它任务是综合论证拟建项目在市场发展前景，经济上盈利性和合理性，技术上先进性和适用性，建设上可能性和可行性。简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决议者提供决议参考依据。房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上详细利用。详细地讲，房地产开发项目标可行性研究是对开发项目标必要性、项目实施市场条件、项目选址和开发规模、企业投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做调查研究和全方面技术经济分析论证。它是开发商投资决议和项目策划科学参考依据，是开发项目立项必要文件，是环境保护等政府职能部门进行社会、环境评价依据，是房地产开发项目实施指导性文件。2.1.1房地产项目可行性研究基本特征(1)可行性。可行性研究可行性是针对项目技术而言。主要从项目实施技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。可行性研究是项目管理程序中一个主要步骤，它具备社会属性和自然属性。前者受制于法律、法规约束，后者反应科学方法总结。详细地说可行性研究是依据在法治建设框架内，遵照科学方法进行。(2)可靠性。可行性研究可靠性是针对项目组织而言。制订合理项目实施规划与计划、设计合理组织机构、选择经验丰富管理人员、建立良好协作关系、制订适宜培训计划等，确保项目顺利执行。(3)必要性。可行性研究必要性是针对项目决议而言。企业任务是以最小消耗为社会制造或生产出一定产品，并经过市场实现其期望经济效益。企业要完成这一任务，必须不停地在生产和经营，人、财、物、信息等方面与外界环境进行交换。项目为取得预期经济效益，除了与所使用技术，企业管理水平等原因关于外，还主要取决于企业在生产经营过程中，分析项目对社会影响，包含政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定等。(4)指导性。可行性研究指导性是针对项目目标而言。项目标目标是对可行性研究中论点追溯。论点及论据包括项目过程及活动都是受到目标制约。所以因为项目目标存在，造成了可行性研究指导性。(5)择优性。可行性研究择优性是针对项目方案而言。决议关键问题就是择优。可行性研究，是对未来实际项目活动目标和通向目标多个路径，作出符合客观规律合理抉择，寻求能取得较大效益方案。从而为决议提供最优项目方向。(6)创造性。可行性研究创造性是针对项目未来而言。奠定在可行性研究基础上决议总是针对面临需要处理问题和需要完成新任务而作出决定。因而可行性研究是创造性管理活动。(7)合理性。可行性研究合理性是针对项目经济而言。主要从资源配置角度衡量项目标价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供给、创造就业、改进环境、提升人民生活等效益方面加以考虑。2.1.2房地产项目可行性研究目标和作用(1)房地产项目可行性研究目标①经济上盈利性和合理性任何项目都是为了赚取一定商业利润，没有企业会将大笔资金、人力和物力投入到必定会赔钱项目中。经济合理性是指一定投入在正常情况下会得到一定产出，项目所实现盈利水平是合理，与所估量值是比较靠近。在正常情况下，是不会与估量值相差很远。②技术上先进性和适用性任何项目从最根本上来说都是为了取得最大收益，这么就必须要求将项目进行实施，从而也就不可防止地会碰到技术上问题。可行性研究一定要保持技术上先进性，而且投入大量人力、物力、财力，假如技术上不能保持相正确先进性，很可能造成项目在建成之后很短时间内，因为被愈加先进技术取代而遭到淘汰，造成重大损失；同时，可行性研究也要保持技术上适用性，技术过低可能会在实施后很短时间内被取代，而技术过高很可能在实际操作中因为和其余方面协调不妥而不能被利用。需要注意是，技术上先进性和适用性要同时兼顾，不能为了单纯追求先进性而忽略适用性，也不能为了单纯追求适用性而忽略了先进性。③建设上可能性和可行性建设上可能性是指从理论上说建设能够实现，而建设上可行性是指实际建设中可能完成。可能性是可行性前提，可行性是可能性发展。只有在理论上建设可能完成，在实际工作中才有可能完成；假如建设在理论上就被淘汰了，那就无须再讨论可行性问题了。(2)房地产项目可行性研究作用可行性研究是进行项目设计依据。在现行要求中，即使可行性研究与项目设计文件编制是分别进行，但项目设计要严格按照同意可行性研究汇报内容进行。项目设计中新技术、新设备也都必须经过可行性研究才能被采取。我国建设程序就要求，进行可行性研究是建设程序中一个主要阶段，是进行项目设计依据。可行性研究是项目实施依据。只有进行过项目可行性研究论证，被确定为技术可行、经济合理、效益显著、建设与生产条件具备投资项目，才能被国家或地方列入投资计划，允许项目单位着手组织原材料、燃料、动力、运输等供给条件和落实各项投资项目标实施条件，为投资项目能够顺利实施作出保障。可行性研究是项目评定依据。项目评定是指在可行性研究基础上，经过论证、分析，对可行性研究汇报进行评定，提出项目是否可行，是否为最好选择方案，为做出最终决议提供咨询意见。可行性研究为投资者提供项目贷款提供依据。国内外银行及机构受理项目贷款时，首先要求提供可行性研究汇报，然后对其进行全方面审查、分析、论证，在此基础上，编制项目评定汇报，依照项目评定汇报结论，决定是否给与贷款。可行性研究为商务谈判、订立关于协议协议提供依据。有些项目，可能需要引进技术、设备，如与外商谈判时，要以可行性研究汇报关于内容为依据，在可行性研究汇报同意后，才能与外商签约。在项目实施、投入运行之后，需要供电、供水、供气、通讯和原材料等单位协作配套。所以，要依照可行性研究汇报关于内容与这些单位签定协议。可行性研究为工程设计依据。在可行性研究汇报中，对项目标产品方案、建设规模、场地选择、生产工艺、设备选型等都进行了方案比较论证，确定了最优方案，在汇报或批后，可依照可行性研究汇报进行工程设计。可行性研究为寻求合作者、准备订货、施工准备、机构设置、人员培训提供参考依据。2.1.3房地产项目可行性研究基本标准(1)系统性标准。可行性研究项目本身是个统一有机体，所以必须把它作为一个系统来对待，力争建立一整套预测模型。对个别项目过程进行可行性研究，也必须与其余相关项目过程联络起来进行分析。同时，还必须综合考虑影响项目发展各方面原因。可行性研究可靠性与综合利用各方面资料完整程度成正比。(2)连续性标准。项目过程是一个不停改变过程，所以描述这一过程预测也不是一次性，应该连续下去。假如可行性研究工作时断时续，或依照零碎、片段资料进行可行性研究，或认为可行性研究一次就能够一劳永逸，极难达成项目标目标与要求。做到连续性可行性研究，就会逐步地积累经验，由不准确到比较准确。(3)定性与定量分析相结合标准。定性分析是对未来事件发展性质判断与预测；定量分析是对未来事件发展程度和数量关系预见；定性分析是建立在定量分析基础上，预见是预测依照。科学预测必须从数量与质量两方面分析和估量项目与经济及社会发展可能趋势，才能深刻揭示项目过程本质特征和规律性。所以，可行性研究必须综合利用定性研究技术与定量分析技术，使二者相互配合，以达成很好预测效果。(4)客观性标准。就是坚持从实际出发、实事求是标准。房地产开发项目标可行性研究，是依照拟开发项目标详细情况进行分析和论证，而得出可行或不可行结论。编制人正确认识各种客观存在规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；实事求是地利用客观资料作出符合科学和实际决定和结论。(5)科学性标准。即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵照最基本标准。详细地说，有以下几点：①要用科学方法和认真态度来搜集、分析和处理原始数据和资料，以确保它们真实和可靠；②要求每一项技术与经济决定，都有科学依据，是经过认真地分析、计算得出；③可行性研究汇报和结论必须是分析研究过程合乎逻辑结果，而不是主观意思表示。(6)公正性标准。就是站在公正立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性标准，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。(7)准确性标准。这是指搜集资料确实放映客观实际，分析各项原因确实对可行性研究起主要作用。对资料应去伪存真，去掉片面、有缺点资料，使可行性研究建立在可靠基础上。(8)可靠性标准。这是指资料起源要可靠。资料整理是为着寻找各项原因在一定时期内改变规律，作为预测该原因变动趋势依据。那些只有个别意义，或只在特定时间、特定环境中才有意义数据，因为缺乏普遍意义，因而不能作为可行性研究依据。2.1.4房地产项目开发可行性研究分类房地产可行性研究按研究范围不一样，分为区域市场研究和项目市场研究。(1)区域市场研究这是指针对某个地域或城市各类房地产（如土地开发、住宅和公寓、写字楼、商业设施、工业产房旅馆等）市场情况进行综合性分析和评定。比如，对某城市住宅市场研究，包含分析和预测一定时期内该城市经济发展、人口增加，以确定住宅有效需求大小。分析和研究各种住宅类型需求，以确定投资或开发住宅类型百分比，分析其余影响房地产开发商进入该城市住宅市场原因等。(2)项目市场研究这是指满足城市中某块土地进行开发需求，局限于该块土地范围内房地产市场情况分析和研究。通常假如取得某一地块但还未确定其用途，则应进行土地最优利用研究，估量开发哪类房地产产品能够获取最大收益。因为土地用途在开发者取得使用权之前就已被城市规划部门限定了，因而，项目市场研究就是进行市场供需情况、竞争环境、以及建筑设计和施工等情况经济性分析。区域市场可行性研究和项目市场可行性研究是交叉进行，二者相辅相成、密不可分。2.1.5房地产项目可行性研究主要内容因为行业差异，房地产项目可行性研究与其余项目可行性研究略有差异，其主要内容包含以下六个方面：(1)项目标基本情况。包含项目标名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、各类建筑组成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出背景、开发建设必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济意义。进行开发项目场地现实状况和建设条件分析，如基础设施情况及其外部条件，各类建筑物现实状况，需要拆除房屋面积，需要处置原住户户数和人口，需要安置劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。(2)市场分析。包含宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目标销售或出租前景分析，市场范围确实定和租售对一分析。调查主要原因包含政策原因、社会原因、规划原因、人文原因、开发商原因等。分析方法主要有统计分析法、集合意见分析法、市场比较法、历史经验分析法、因果分析法等。(3)项目开发方案。项目开发方案选择和定位包含项目总体方案定位和项目详细产品技术规划设计方案。主要包含开发项目标总平面布局，主要建筑物造型设计，城市景观设计，建筑物主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。(4)经济分析和财务评价。确定项目标建设工期、进度控制和交付使用初步安排，研究项目总投资估算。包含开发场地购置费，拆迁安置费，项目标工程造价、规划费，建设费、管理费和其余关于费用估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包含对项目标销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等原因改变作敏感性分析和盈亏分析。(5)社会经济评价。通常规模较大投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改进居住条件和环境、处理就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业带动和促进作用、提升城市整体经济效益等。通常而言，当从企业角度对项目所进行财务评价与宏观社会经济评价产生矛盾时，应以后者结论为主决定开发项目是否实施。第三章房地产项目开发可行性研究现实状况分析及影响原因3.1房地产项目可行性研究现实状况分析3.1.1房地产项目可行性研究现实状况改革开放早期，在总结建国以来经济建设经验教训和学习国外先进经验基础上，我国开始搞可行性研究工作。发过20多年不停完善，建设项目可行性研究已经成为建设程序中主要步骤，也是建设项现在期工作中不可缺乏主要工作内容之一，在投资决议中发挥了主动作用。认真搞好可行性研究，已逐步成为全社会共识。我国可行性研究工作，取得了可喜成绩。但同时在工作实践中，依然存在不少问题。对近年来建设项目进行总结分析，我们看到这么事实：有项目，工期一拖再拖，投资一增再增，依然难以建成，成了"胡子工程"；有项目，即使建成，但不能达标达产；有项目，建成投产了，也能正常生产，但产品销售不出去，达不到预期经济效益和社会效益。造成这种情况原因很多，其中在可行性研究阶段工作粗糙，没有科学、客观、公正地为用户提供依据充分、内容完整、实事求是可行性研究汇报是主要原因之一。面对这一严酷事实，不能不引发我们高度重视。所以，指出可行性研究中存在问题，分析其原因，研究其对策，愈加好地为投资决议服务，是十分必要。房地产开发是较复杂综合性行业，它除了具备通常行业所具备生产、流通、消费和服务等特征外，还具备投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产步骤多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不一样程度出现了土地供给总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目标现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业尤其是国有企业经济效益差局面，使企业陷入困境甚至有达成破产程度。究其原因，当然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观原因，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不妥、产品定位失误、规划设计落后等决议不妥主观原因还是造成这些问题主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究主要内容和重点分析对象，也能够说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败关键之一。3.1.2房地产项目可行性研究存在问题现在，房地产开发企业普遍存在开发资金不足问题，房地产可行性研究汇报是房地产开发企业申请银行贷款主要依据，我国现在房地产开发项目可行性研究工作还存在一些问题，现详细分析以下：理论指导上存在问题作为房地产项目开发可行性研究主要内容市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式等，怎样在可行性研究中依照社会经济发展需要和城市总体规划要求，利用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确、可操作性指导意见。关于可行性研究分析理论书籍中都较为模式化、简单化地介绍市场预测和项目策划等工作理论和方法，但详细在可行性汇报中怎样分析和评价，缺乏理论指导。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整、系统、可操作评价指标体系，现有指标仅仅是经济评价指标，而这些评价指标对房地产决议参考和指导作用不显著，这是相当一段时间可行性研究流于形式、质量低下一个主要原因。因为在理论上缺乏指导性，所以在房地产可行性研究汇报编制过程中轻易使人陷入以下误区：①对市场预测、项目策划等主要内容分析依据不科学，缺乏指导性。②有些数据采集和处理，包含测算好象已在静态基础上考虑了动态，但实际上没能考虑房地产市场多变形势，如供给和需求、产品品质先进性、租售价格和政策等原因改变；③可行性研究汇报侧重于定量分析、依照各种公式、模式下“精算”结果作判断。但纯定量论证分析法并不能满足可行性研究为决议提供科学依据客观要求，其往往只重视决议结果财务经济可行性，无视了定性分析。房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，不过，在实际工作中往往偏重于定量分析，而无视定性分析。究其原因有两个：第一是定量分析轻易掌握，定量分析程序及计算软件普及，已使定量分析成为非常轻松工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行详细分析，除了进行项目本身基础设施环境分析外，还要进行国家政治原因、政策法规及税费原因和经济原因分析，难度相对较大。(2)投资决议者行为上存在问题房地产开发项目标投资决议者，是决议系统基本要素，是决议系统中最主动、最能动原因，它是决议系统驾驭者和操纵者，是决议系统成功与失败关键。据对房地产开发企业决议者行为调查、分析，影响房地产可行性研究指导思想项目投资决议者行为方式主要有以下几个：①以取得政府立项批文和投资计划为目标；②出于节约资金考虑，由企业内部职能部门或委托社会个人进行；③聘请社会专业咨询机构完成。项目投资决议者这些行为特征客观地造成了现在房地产可行性研究流于形式局面，这是由投资决议者世界观方法论和经验主义所决定，项目投资决议者是否具备创新观念、全局观念和风险观念，是否具备决议科学化指导思想，是提升可行性研究有效性关键。(3)编制人上存在问题现在进行可行性研究分析从业人员素质参差不齐，造成可行性研究汇报总体上处于低水平状态，有些汇报撰写得漏洞百出、选取、应用数据无起源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等，究其原因，有以下几点：①编制人员专业素质低。相当一部分房地产开发可行性研究编制专业人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究作用。②编制人员职业道德低。不依照特定对象进行必要调查、收据搜集和分析，仅依照经验作分析、判断，对于一些关键数据进行处理用来满足经济评价结果需要，没有详细调查提要和编制方案，参考以往编制房地产开发可行性研究汇报样本进行修改，这种汇报质量可想而知。③因为房地产开发项目标复杂性、不可预见性等客观原因，可行性研究人员不能依照掌握信息进行科学、合理分析预测；缺乏对规划设计方案专业分析和产品市场客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能依照产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析基础数据失真。(4)可行性研究深度不够问题一个深度适宜房地产开发项目可行性研究汇报主要表现在：工程实施方案有两个以上方案比选，确定主要工程数据应满足初步设计要求，提出融资方案满足银行等金融部门信贷决议需要等。而现在可行性研究工作深度不够，主要表现在：定性描述较多，定量计算不足；厂（站）址、主要工艺方案、重大设备选型缺乏多方案比选；生产（建设）规模论证不充分；主要数据、参数起源不清，依据不足，等等。(5)风险预测不足，参考依据不够。房地产开发经营主要风险通常包含宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，但实践中不少房地产开发项目标可行性研究，对以上风险分析显然不足、不透、不深，在投资估算中，没有对应工程造价定额、标准；在经济评价中，随心所欲地采取一些过时财务比率和参数等。(6)方案优化重视不够。方案设计是不可缺乏程序，也是提升经济效益主要步骤。但方案设计现在更多是从技术角度和美学角度出发，对怎样提升经济效益还重视不够。3.2房地产可行性研究影响原因不论进行何种类型房地产产品开发，其成功是否不但受到房地产市场供求关系影响，而且还受到许多外部原因影响。对这些影响原因深入细致分析和评定，是房地产可行性研究极为主要内容。假如对它们研究不透、考虑不周或评定不准，那么就会造成投资盲目性，直接影响经济收益，甚至使投资中途失败，造成严重损失。通常，对房地产可行性研究影响原因有：政府政策原因、环境原因等。3.2.1政府政策原因房地产开发经营与城市发展紧密相连，受到来自政府关于部门各种限定与制约。政府政策原因是房地产项目立项和成功实施先决条件。一是经过计划管理伎俩对房地产市场宏观上总量调控；二是经过市场机制对房地产市场供需关系、价格水平自动调整，从而调整和约束企业行为，抑制市场非正常交易。(1)政府对土地总体规划和年度计划调控原因在房地产市场调控中对土地供给和运作十分主要尤其对基本建设投资调整更为主要。所以，对房地产项目开发通常总伴伴随对土地直接要求，政府供给土地质与量直接控制基本建设规模和结构。从市场运行角度来说，供求关系是决定市场情况根本原因，尤其是因为我国国有土地由政府垄断出让或划拨，因而土地总体规划和年度计划对房地产市场更具备直接显著调整功效。在进行房地产可行性研究时必须高度重视房地产市场上土地供给情况。(2)城市规划影响当代城市发展十分重视整体规划，城市规划建设十分重视：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设标准。并遵照该标准集中成片改造旧区和开发新区，合理地配套建设基础设施和公用设施，较快地改变城市面貌，增强城市活力和提升城市综合效益。每一块政府批租土地通常都同时确定了其用途，要改变其用途性质是很困难。同时，政府在批租土地时还会附带一些约束条件，比如，开发用地容积率、房屋建筑限高等。可见，在进行房地产可行性研究时必须十分重视城市规划限制原因。(3)金融杠杆作用房地产业与金融业息息相关。房地产金融市场经过专业银行，用信贷、发行股票、债券及开展住房储蓄业务，帮助房地产企业融通资金。政府经过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融方法调整房地产市场。因为金融杠杆调整作用往往呈周期改变，所以，在进行房地产可行性研究时，应注意掌握和预测金融调整改变规律。各国经验表明，单纯依靠市场不可能处理住房问题，只有市场与非市场相结合，才是处理住房问题有效路径，政府势必利用适当政策加强对住房市场调控，比如，确定微利商品房水平，住宅商品房价格要求等。所以也要注意住房政策影响(4)地价杠杆作用即使房地产价格主要取决与供求关系，但地价对房地产价格也有很大影响。房地产价格是政府调控市场主要对象，政府可经过城市土地供给垄断地位，利用地价杠杆对房地产市场进行调控。应适当重视地价杠杆作用。①税收影响房地产税收政策是政府调控房地产市场关键政策之一。政府经过税收杠杆理顺分配关系，确保政府地租收益，经过税赋差异表现政府税收政策和产业政策，用以抑制投机，规范房地产市场交易行为。因为税收调整方法时效性强、突变特点显著，应考虑税收政策原因。②租金影响房地产租赁市场是房地产市场主要组成部分，租金作为房地产租赁价格，是政府调控房地产市场主要对象之一。政府经过调整租金水平使之与整体经济发展水平相适应，并努力使租金与房地产买卖价格保持合理百分比，保障政府土地收益。另首先，政府依照市场需求，在确保房地产市场总供给前提下，合理调整租售百分比。因为租赁收入是房地产开发经营收益主要组成部分，所以在进行房地产可行性研究时应重视租金这个影响原因。3.2.2环境原因这里指是广义项目标自然条件环境原因，如项目标自然条件、城市基础设施条件、周围环境质量等方面。（1）项目标自然条件。一个完整房地产项目可行性研究汇报，应该包含对拟开发土地地形、地物、水文地质条件、等校核，同时要明确土地位置、面积等评价结果。因为项目标自然条件直接影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工等费用。（2）城市基础设施政府部门经过向开发项目征收环境配套费，为项目提供给排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应负担费用，如是否需要建造水处理系统。同时，能够向电信、电力、燃气、给排水等部门了解基础设施开发计划、建造时间和费用等情况。（3）周围环境质量。伴随社会进步和发展，用户对物业所处环境质量要求越来越高。这里所讲环境质量是指附近人口密度、受教育程度和文化素养，学校、医院、购物娱乐场所和公园绿地完善齐备程度，地域内废气、废水、噪声等污染程度等。在房地产可行性研究时绝对不可无视环境质量评价，综合分析各种方法成本费用，提出处于经济和技术最好结合点方案；考虑绿化率、容积率，采取达成国家要求绿化率和容积率方案等。第四章针对房地产项目可行性研究相关对策4.1做好房地产项目开发可行性研究提议针对当前房地产开发项目中存在问题，为了编制高质量可行性研究汇报，应做好以下几方面工作：(1)突出重点，提升效率。对于不一样类别、不一样规模项目有其本身特点，详细到某一特定项目，研究重点也应有所侧重。关于基础性工作必须扎实细致，主要基础数据应该可靠、准确，关于项目选址、建设（生产）规模、建设方案应做详细论证比选，同时应尤其强调市场需求分析、预测和风险分析。(2)建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以搜集到完整和准确市场信息（在香港，测量师在分析时，能够从香港土地注册处相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业关于资料）。信息缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息搜集、整理工作，经过去粗取精，去伪存真过程，将市场上分散信息整理为可用数据，建立可行性研究数据库。另外，有条件企业还可加强项目后评价工作，经过分析比较，提取有用信息，深入提升可行性研究实用性。(3)严格审批程序，加大项目管理。按建设程序办事，严格审批可行性研究。严格把好建设项现在期质量关，严格执行基本建设程序，各类项目都要做好可行性研究，任何单位和个人不得私自简化建设程序和超越权限，对项目提议书、可行性研究汇报、初步设计等文件达不到要求内容和深度，评定单位不予评定，审批单位不予审批。同时，加强开发项目管理，强化质量意识。(4)加紧专业化及市场培育工作。加紧专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提升可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差根本确保。当前市场逐步走向规范和成熟，日益激烈市场竞争成为企业重视、加强可行性研究外在动力。(5)重视风险分析。投资项目标建设要花费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成，难于更改，所以必须重视项目标风险分析和控制。4.2加强可行性研究人员素质培养提升从业人员综合素质。提升人素质是提升工作质量基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才现实状况，应有计划、有组织、多渠道地对关于人员进行培训；另外，对应单位还应创造良好工作环境和生活条件，吸引人才，留住人才，充分发挥他们主动性和创造性，以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务复合型人才，适应房地产业发展需要。加强对建设单位和设计单位人员培训。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才现实状况,应有计划、有组织、多渠道地培训关于方面人员。另外,设计单位还应创造良好工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们主动性和创造性。要提升房地产开发项目可行性研究准确性，必须提升可行性研究人员素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具备职业道德，保持中立态度，不以决议者意志为转移。所以，应出台相关方法，建立投资责任追究制度。工程咨询部门和单位应有对应责任约束，对不恪守职业道德，要依法追究关于责任人和单位法律责任。当前房地产项目标可行性研究汇报编制人员素质远远没有达成这个要求，他们可能是某首先人才，但不能从全局角度考虑问题，编制高质量可行性研究汇报。4.3防范房地产项目开发中法律风险法律对于房地产开发有规范作用,也有保护保障作用,如同一枚硬币两面紧密结合而相辅相成。房地产法律体系能促进房地产业健康发展,维护房地产市场秩序,保障房地产开发经营主体及市场主体正当权益。因为我国房地产业发展时间较短,相关法律法规并不十分完善,房地产开发业“钻法律空子”不规范行为和采取迂回伎俩躲避法律强制性要求以达成形式上正当之“脱法行为”极为常见。但这并不能说明在房地产开发中就能够在法律真空中进行。我国行政法律体系,尤其是房地产法律、法规和规章比较繁杂,专业性较强。作为房地产开发商不但要熟悉和掌握房地产专业法,还必须谙熟相关行政法律。不然,处理不妥,行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。依照我国现行法律、法规等要求,房地产开发商在开发前期阶段、开发实施阶段、完工验收阶段、销售阶段均存在行政法律风险。任何一个房地产企业,只要在房地产市场中运作,毫无例外地面对各种法律风险。对此,在认识方面要有尽可能明确、清楚预见,同时有针对性地建立法律风险防范机制,有效、切实地分解和抗御法律风险。第一,房地产开发商必须配置谙熟行政法律包含房地产专业法律、法规并具备实践经验专业人才。现在,作为房地产开发商要配置这方面专业人才还有困难。现在比较捷径方法是,房地产开发商聘请专业律师。为适应市场发展需要,律师服务正向专业化方向快速发展,房地产专业律师也应运而生。第二,房地产开发商要会用律师。聘请专业人员目标就是利用其专业专长,但实践中应尤其注意“会用”。要会用律师必须认识律师包含职业特点、作用等。国际上通行一个通例是:一件事或一个项目,要准备三个文件:一是可行性研究汇报;二是市场调查汇报;三是法律意见书。还有一句话:言出律师口,文出律师手。能够说这是对怎样用律师高度概括。用律师目标是预防风险发生,即使发生风险也有对应对策,以填补风险可能产生损失。第三,房地产开发商应规范运作。基于行政法律体系繁杂和专业性强,尤其是,我国房地产专业法律、法规、规章处于逐步完善特殊性和行政处罚严厉性,房地产开发商在开发过程中,要力争规范运作。4.4健全房地产财务评价指标参数标准房地产项目财务评价是房地产可行性研究关键内容。它是在房地产投资成本估算基础上深入估算出各项税金及利润等基础数据，然后依照政府现行财税制度、价格体系和关于法律、法规，计算、分析房地产投资项目直接发生财务收益和费用等方面内容，从项目(企业)角度，考查项目标盈利能力、清偿能力等财务情况，据此评价和判断项目标财务可行性。健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库。因为房地产开发项目具备很强区域性，不一样城市衡量房地产开发项目可行性标准不一样。而且因为衡量方法误差，也会影响到可行性研究准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析时候应该