房地产市场报告 -2022半年报 -2022年郑州房地产市场半年报

2022年郑州房地产市场半年报贝壳找房郑州站-新房策略支持2022/72022年上半年已落下帷幕，在过去的半年时光里，“挺难的、再坚持一下、会好起来的、加油”成为我们高频听到的词汇。这半年里，国内外不确定性因素增加，使经济发展面临了更多挑战，不论是全国还是郑州一系列稳经济促发展举措的背后，离不开各行各业的稳健有序发展，作为支柱行业的房地产尤为重要。上半年房地产行业政策可谓暖风尽吹，通过行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等全方位助力市场健康发展和良性循环。具体到郑州而言：2月的市长喊话拉开了本年度的房地产救市序幕，3月初抢先于全国所有省会城市，打响省会城市重磅救市第一枪，并积极配合中央定调，稳步推进各项政策不断落实，切实为当下的购房者减轻了购房压力。6月份再度推出一揽子稳经济措施，在房地产行业推出“房票”安置，献出“去库存利器”。这半年对从业者而言挺难的，甚至可以说是痛苦的。营销端使尽浑身解数，只为赢得客户青睐。“现房、准现房、国企、央企、极致首付、花样营销”成为核心标签。好在结果是好的，在全国各地房地产政策的持续呵护下，近期各地房地产市场已出现了明显好转，交易活跃度大幅上升，政策带来的效果正在持续显现，特别是6月以来，房地产市场趋稳转暖迹象继续增多。当下郑州市场无论新房、二手还是租赁，交易双方虽谨慎但信心均在增强，对未来预期总体一致向好。目录目录OutlookfortheSecondHalfoftheYearSecond-handHousingMarketLeasingMarketNewHousingMarketMacroscopicStudy32022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED3宏观篇全国重点经济指标/全国行业数据宏观篇全国重点经济指标/全国行业数据/房地产宏观政策/本地大事记42022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED4全国重点经济指标52022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED57.3%120000010.6%9.8% 9.5%10000006.1%6.6%7.9%7.8%6.9%8000006.9%6.7%6000004.80%4000002.2%02022年一季度2701784.80%2021年11436708.10%2020年10159862.2%20107.3%120000010.6%9.8% 9.5%10000006.1%6.6%7.9%7.8%6.9%8000006.9%6.7%6000004.80%4000002.2%02022年一季度2701784.80%2021年11436708.10%2020年10159862.2%2010年41303010.6%2011年4893019.5%2015年6890526.9%2014年6439747.3%2017年8207546.9%2019年9885296.1%2012年5403677.9%2018年9003106.6%2013年5952447.8%2016年7435866.7%GDP增速总的来看：一季度国内生产总值270178亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%，实现平稳开局，后续要实现5.5%的全年目标，需要加大政策发力力度。分产业特征：工业生产较快增长；固定资产投资规模扩大，其中房地产开发投资增速为0.7%；市场销售保持增长。20000012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%62022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED6数据来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理宏观经济|国民经济压力增大系列稳经济政策逐步显效经济有望逐季回升固定资产投资：运行平稳，一季度各地基建超前发力，对固资有较大拉动作用；第二产业拉动作用最强；房地产开发投资受限；社会消费：罕见出现负增长，主要受疫情及负面心理预期影响，居民消费意愿减弱；进出口：增速较上年放缓，重要原因之一为国外逐步放开疫情管制，对进口商品需求减弱，但总体依旧保持了较好态势。表2：2022年1-5月全国投资、消费、进出口同比增速表1：表2：2022年1-5月全国投资、消费、进出口同比增速25%15%5%-5%25%15%5%-5%20%15%10%5%0%-5%2017201820192020年2021年2022年1-5月——固定投资总额同比增速社会消费品零售总额同比增速进出口总额同比增速72022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED7-15%2022.12022.22022.32022.42022.5——固定投资总额同比增速社会消费品零售总额同比增速进出口总额同比增速注：表2中，固定资产投资为月累计增速；社消及进出口为1-2月累计，该两项其余为单月同比增速；数据来源：国家海关总署，国务院官网等政府公开网站，贝壳新房策略支持整理。20200520200620200720200820200920201202011202012202101202102202103202104202105202106202120200520200620200720200820200920201202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202112021112021122022120222202232022.4202252022.616%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%13.5%10.7%8.3%8.0%—6.4%6.1%6.8%4.4% 今年1—6月平均来看，CPI比去年同期上涨1.7%，PPI比去年同期上涨7.7%PPICPI12.9%10.3%9.0%9.0%9.0%8.8%9.1%8.8%PPI：保供稳价政策效果显现，上半年各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，保障重点产业链供应链畅通稳定，PPI同比涨幅连续6个月回落。CPI：前低后稳，上半年温和上涨，猪肉价格大幅回落、服务价格相对稳定是CPI低位运行的主要原因。在全球多个国家通胀大幅上行之际，我国CPI依旧保持在合理区间，成为全球物价“稳定器”。全年3%左右的目标正稳步实现。CPI&PPI剪刀差持续收窄，企业生产成本下降，居民生活成本可控，市场总体供需趋稳。-6%数据来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。工业品出厂价格指数（PPI）是反映一定时期内全部工业产品出厂价格总水平的变动趋势和变动幅度的相对数，PPI增速为正，说明工业出厂价格走高。居民消费价格指数，简称CPI，是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标，一般来讲，物价全面地、变化对比、持续地上涨就被认为发生了通货膨胀。82022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED8上半年总体走势来看：我国经济整体回升，历经波折后重回荣枯线之上，生产恢复加快。分阶段看：3、4月份疫情多点散发，物流不畅、制造业产需大幅收缩，PMI一度跌至冰点，6月随着国内疫情防控形势持续向好，稳经济一揽子政策措施加快落地生效，中国经济总体恢复有所加快。52.052.152.051.951.951.951.451.551.451.351.151.051.150.950.850.951.151.051.150.950.850.650.650.650.650.450.450.150.050.049.649.549.649.649.549.2荣枯线：PMI<50经济收缩49.247.4——采购经理人指数（PMI）采购经理指数（PMIPMI每项指标均反映了商业活动的现实情况，综合指数则反映制造业或服务业的整体增长或衰退。它以50为分界线。当PMI大于50时，表示经济正在发展，小于50，经济收缩。92022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。9202172021820219202112021112021122022120222202232022420225202172021820219202112021112021122022120222202232022420225202262022年上半年，LPR报价分别在1月及5月做出下调，切实降低了企业、居民的资金成本。5年期LPR的两次下调，及首套房贷款利率下限的下调，使得居民的购房利率降到3年来最低。信贷环境的宽松同样体现在放款速度上，贝壳百城的平均放款周期从去年的73天降至29天，上半年连续4个月下降至低点。5.0%4.8%4.6%4.4%4.2%4.0%3.8%3.6%3.4%3.2%3.0%2019年8月-2022年6月全国2019年8月-2022年6月全国LPR4.85% 4.75%4.65%4.25%4.20%4.15%4.05% 3.85%4.45%4.80%2012019082022020012022020072022020122021.62021.620212021122022012022061年期5年期2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED2021年7月-2022年6月贝壳百城银行房贷利率指数及签约放款周期73807370605.47%5.47%2930200放款周期首套利率二套利率6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%5000012.3%438345.4%10.7%45000423595.0%8.7%3594640000351283282135000319395.9%5.7%300004.2%241252500021655213421.2%20000-0.3%1383213120150001169111633-2.0%10000-3.9%50000宏观经济|一季度城镇居民人均可支配收入增速有所放缓总体稳步增加14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%5000012.3%438345.4%10.7%45000423595.0%8.7%3594640000351283282135000319395.9%5.7%300004.2%241252500021655213421.2%20000-0.3%1383213120150001169111633-2.0%10000-3.9%500002022年一季度，全国城镇居民人均可支配收入13832元，实际增长4.2%，依旧保持增长势头。8.1%8.1%2019年第一2019年第二2019年第三2019年第四22019年第一2019年第二2019年第三2019年第四2020年第一2020年第二2020年第三2020年第四2021年第一2021年第二2021年第三2021年第四2022年第一季度116335.9%累计值（元）累计增长季度423595.0%季度438341.2%季度213425.7%季度21655-2.0%季度2412510.7%季度359468.7%季度351288.1%季度319395.4%季度32821-0.3%季度138324.2%季度11691-3.9%季度1312012.3%信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。2022KE.COMALL信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。1890016000107001100086568482733758215755515660004657425942214167宏观经济|2月房贷数据出现有记录以来首次负增长随后贷款市场超预期修复1890016000107001100086568482733758215755515660004657425942214167居民贷款、消费信心大幅受挫：2022年2月，代表房贷的居民中长期贷款出现了该数据有纪录以来的首次负增长，住户贷款情况同样为负数；市场修复受阻：4月受全国疫情多点散发影响，该数据再次转负；预期得到改善，融资信贷超预期修复：5月该数据再度回正，6月社会融资规模和信贷情况超预期恢复，住户贷款情况总体呈现较高值，原因在于随着疫情逐步好转、一系列稳经济政策效果显现，居民的消费意愿和购房意愿有明显提升。126001260094307424104710002月2021年6月2022年1月7月8月9月10月11月12月3月5月6月-459 4月2月2021年6月2022年1月7月8月9月10月11月12月3月5月6月-459-605-2170-4000-3369住户贷款情况（亿元）居民中长期贷款情况（亿元）2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：国务院官网，贝壳新房策略支持整理。20222022KE.COMALLCOPYRIGHTS>>>政策对市场大水漫灌形有波动、势仍向好!形有波动、势仍向好!。的一系列支持，使得各项经济指标历经波动后重回扩张区间，下半年预计政策的前提下，持续加码，进一步催生市场活力。RESERVED全国行业数据2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月2021年1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月销售业绩、资金到位情况的环比降速有所收窄，全国商品房的销售面积环比增速和销售额2022年前5个月较2022年前4个月分别收窄2.7个百分点和2百分点；资金到位情况环比收窄2.2个百分点。5月单月全国商品房销售面积环比增长25.8%；销售额环比增长29.7%。全国房地产开发企业本年到位资金同比增速85.0%65.0%45.0%4.2%48.1%4.8%2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月2021年1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月销售业绩、资金到位情况的环比降速有所收窄，全国商品房的销售面积环比增速和销售额2022年前5个月较2022年前4个月分别收窄2.7个百分点和2百分点；资金到位情况环比收窄2.2个百分点。5月单月全国商品房销售面积环比增长25.8%；销售额环比增长29.7%。全国房地产开发企业本年到位资金同比增速85.0%65.0%45.0%4.2%48.1%4.8%4.8%上半年全国商品房销售面积和销售增速持续下滑：①.去年上半年一系列限制性政策效果持续显现；②.受国内外战争、疫情不确定性因素增多影响；③.房企爆雷阴霾持续。导致居民购买新房信心受挫，市场进入筑底阶段。房企到位资金承压：①.销售状况下滑，回款动力不足；②.国内外融资渠道受阻，融资成本高；③.上半年3-4月偿债高峰，加剧现金流紧张局面。全国商品房销售面积及销售额同比增速全国商品房销售面积及销售额同比增速——商品房销售面积增速商品房销售额增速2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED 房企本年到位资金增速信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。2019年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2020年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2021年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月时间固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）占比份额2019年1-3月10187123802.9223.37%2019年1-6月29910061609.320.60%2019年1-9月46120498007.6721.25%2019年1-12月551478132194.2623.97%2020年1-3月8414521962.626.10%20202019年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2020年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2021年1-02月1-03月1-04月1-05月1-06月1-07月1-08月1-09月1-10月1-11月1-12月2022年1-2月1-3月1-4月1-5月时间固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）占比份额2019年1-3月10187123802.9223.37%2019年1-6月29910061609.320.60%2019年1-9月46120498007.6721.25%2019年1-12月551478132194.2623.97%2020年1-3月8414521962.626.10%2020年1-6月28160362780.2122.29%2020年1-9月436530103484.223.71%2020年1-12月518907141442.9527.26%2021年1-3月9599427575.8228.73%2021年1-6月25590072179.0728.21%2021年1-9月397827112568.0628.30%2021年1-12月54454714760227.11%2022年1-3月1048722776526.48%2022年1-5月2059645213425.31%40.00%30.00%26.96%20.00%10.00%0.00%-10.00%2019年-2022年5月房地产开发投资同比增速及固资占比2022年1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%，连续12个月下降。两年来增速呈“W”走势，二次探底。占比固定资产投资份额25.31%，占比规模略降。值得注意的是：5月单月，房地产开发投资1.29万亿元，环比增长13.16%，新开工面积环比增长20.1%。-20.00%-20.00%房地产开发投资增速房地产开发投资占固定资产投资比例信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。2022KE.COMALL信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。行业数据|单月看多项指标环比大幅好转房地产市场预期改善据多家机构监测，6月房地产市场销售、房地产企业融资、土地市场成交等多项数据均呈现环比向好的势头，市场复苏的信号越发明确。贝壳研究院基于国家统计局数据测算，5月房地产企业新开工面积、土地购置面积、房地产开发投资环比明显改善，分别增长20%、46%、14%。尤其是新开工面积，结束了连续6个月的环比下降。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：国家统计局，贝壳研究院测算。行业数据|5月新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少市场波动修复5月降价城市数量减少：5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。从各线城市看一线城市价值依然夯实：5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。上半年总体：降价城市数量一度出现反弹，后转为向好趋势，市场在波动中呈现修复态势。192022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。>当下行业已进入深度调整期，调整过程漫长而艰难>当下行业已进入深度调整期，调整过程漫长而艰难，对房企而言，无法再沿用过去的发展逻辑，要结好转。>全国新房市场在上半年面临挑战，房企投资规模、销售情况、资金状况均有所承压。但近期各项数据2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED房地产宏观政策202022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED20上线 继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式、因城施策促进房地产业健康发展和良性循环 精调控、稳预期、保交付、护大盘增强调控政策的协调性和精准性保持调控政策的连续性和稳定性，保障刚性住房需求上线 继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式、因城施策促进房地产业健康发展和良性循环 精调控、稳预期、保交付、护大盘增强调控政策的协调性和精准性保持调控政策的连续性和稳定性，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求护大盘，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险总体态势：延续去年四季度以来的纠偏态势，中央牵头喊话、监督执行，地方政府积极落地，且随着市场变化，喊话不断升级，利好政策不断加码；调控手段：通过行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等全方位助力市场健康发展和良性循环。具体措施具体措施：行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等房住不炒；坚决守住不发生系统性金融风险的底线212022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED21政策|行政性政策松绑释放更多刚性需求次新房集中入市提高市场改善动力频率高：上半年中央层面多次强调支持合理住房消费，地方政府积极响应，楼市利好政策逐月井喷，上半年200城出台房地产调控政策累计超过460次。涵盖范围广、力度大：其中有常规手段，也有政策创新，更放出了房票安置”大招“，各地为楼市去库存不遗余力，将刚性需求和改善需求有效释放从而进入市场，符合中央对楼市的定位。珠海/天津/秦皇岛/等20余城珠海/天津/秦皇岛/等20余城2022/62022/6“一人购房全家帮”“一人购房全家帮”：购房者父母、子女公积金可为其购房付首付或还贷衡阳/南京/扬州/东莞/杭州等衡阳/南京/扬州/东莞/杭州等2022/3-6月2022/3-6月多胎家庭购房优先摇号、提高贷款额度、增加购房资格、多胎家庭购房优先摇号、提高贷款额度、增加购房资格、降低首付比例等长沙长沙2022/52022/5以租换购以租换购，房屋出租后不计入限购套数温州温州2022/62022/6出住房消费金融服务产品“安居贷”。出住房消费金融服务产品“安居贷”。申请“安居贷”的居民可灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息郑州/南京/宜兴/开封/许昌等20城郑州/南京/宜兴/开封/许昌等20城2022/4-6月2022/4-6月棚改安置居民接受拆迁补偿时棚改安置居民接受拆迁补偿时，把拆迁补偿的金额以“房票”的形式发放给居民，居民可以凭发放的“房票”购买住房广州广州2022/2/132022/2/13加大了对高学历人才、专业技术类人才的引进力度加大了对高学历人才、专业技术类人才的引进力度；确立了通过市场化评价引进创新创业人才的引才方式绍兴绍兴2022/2/142022/2/14①①高层次人才给子9-500万元安家/房票补贴，购买首套房可享受全额公积金货款政策。②高校毕业生可“零门槛〞落户郑州郑州2022/42022/4全球青年人才发布会全球青年人才发布会，购房补贴范围首次扩大至专科南昌南昌2022/2/232022/2/23南昌楼市南昌楼市限购放松：①放松办理财产约定政策；②放松落户买房山西晋中山西晋中2022/2/252022/2/25二套首付降至两成二套首付降至两成，二三孩家庭可贷顶额南宁南宁2022/2/212022/2/21二套房贷款首付比例由40%二套房贷款首付比例由40%降为30%唐山/亳州/福州/天津/遵义/郑州等2022/5提高公积金贷款额度佛山/重庆/赣州/菏泽/菏泽/濮阳等2022/2部分银行或非限购区域的部分楼盘首付降至2成。唐山2022/5放松限售限购哈尔滨2022/3哈尔滨打响省会城市第一枪，废除限售政策郑州2022/3-4月二手房20%差额税取消；商品房限售3年改为一年222022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED22信息来源：公开网站，仅为部分宽楼市政策，贝壳新房策略支持整理。█政策|信贷政策调整房贷可延期偿还且推动利率下调切实降低购房成本利率下调：1月贷款市场利率双降，5年期LPR利率时隔20个月首降至4.6%；5月LPR超预期再下降15个基点至4.45%，且房贷利率下限下调至基准之下20个基点，即最低贷款利率可达4.25%；切实降低购房者成本（以贷款额100万元为例，当下购房比利率最高点时每月可少还约1300元月供，累计少还约47万元）。延期还款：国务院印发的6项33条稳经济措施中，对于部分群体的房贷延期偿还有了明确指示，对困难群众有较大纾困作用。232022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED23█政策|支持房企合理融资需求鼓励收并购专业风险机构参与房企风险化解房企作为房地产行业中的重要参与方，其运行状况直接关乎行业动向、百姓安居大事，现金流更是房企的生命线；21年下半年房企爆雷阴霾至今，多家房企融资持续承压，房企对行业良性循环带来挑战；1月份银保监会明确“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”，各部委密集发声，上半年实招频出，力保房企合理融资。发改委：银保监会：坚决守住不发生系统性金融大型银保监会：坚决守住不发生系统性金融大型AMC央行：支持房地产企业合理融资需国务院金融委：和提出有力有效的防范化解风银保监会：鼓励机构稳妥有序开展并购贷央行：证监会：积极配合相关部门有力表有外汇局：配合有关部门促进房地产市财政部：今年内不具备扩大房地产税证监会、国资委、全国工联商：央行、外汇局：置项目并购金融服务；加大并购债央行：深交所：深交所：深交所：上交所：证监会：银保监会：242022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED24信息来源：公开网站，贝壳新房策略支持整理。取消配建类：延长土地出让金缴纳周期放松限价类：政策|多城土拍规则松动成主流地价下调政府鼓励房企拿地取消配建类：延长土地出让金缴纳周期放松限价类：不同于以往逐次升级的拿地规则，今年上半年多个热点城市在集中供地中下调了房企拿地门槛，并调低了部分地块起拍价，切实从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予其一定的利润空间，以提升房企拿地热情，避免土地流拍。个别城市有强化规则的举动，如北京强化现房销售预期，青岛对房企购地资金做出了严格且明确的规定等。"回炉"地块调低起拍价：252022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED25苏州：保证金比例再度下调、出让金缴纳周期苏州：保证金比例再度下调、出让金缴纳周期其他形式放松：信息来源：公开网站，贝壳新房策略支持整理。新房：新房：二手：贝壳研究院数据显示，5-6月，其重点监测的50个城市二手房成交量连续保持环百强房企销售数据：房企融资：Wind数据显示，6月境内债券市场发行的房企债券共491亿元，实现净融资187在全国各地房地产政策的持续呵护下，近期房地产市场已出现了明显好转，交易活跃度大幅上升，政策带来的效果正在持续显现。6月2日6月2日，央行、国家外汇局举行新闻发布会，提到近期多地房地产市场交易活跃性上升。一、成都：二手房交易量已连续3个月突破1.现明显回升。数据显示，5月杭州二手房网签约5000套262022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED26信息来源：公开媒体报道，贝壳新房策略支持整理。>房地产行业政策延续去年四季度以来的宽松态势>房地产行业政策延续去年四季度以来的宽松态势，在房住不炒前提下，全方位对行业所有参与方>政策导向：将会在房住不炒的前提下持续全方位呵护市场，持续修复购买信心，其途径也不止在房地产行业政策上，而需要从经济全面持续恢复着手。272022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED27本地大事记282022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED28郑州洛阳南阳许昌周口新乡驻马店商丘平顶山信阳开封安阳焦作漯河濮阳三门峡鹤壁济源7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%35006.4%6.3%6.2%6.1%6.0%5.8%5.7%3.4%5.5%30005.3%5.1%5.0%4.7%2500全省增速：4.7%3.7%3.5%20002.8%2.6%15001000-0.6%5000.0%-1.0%02022年一季度GPD（亿元）2021年一季度GPD（亿元）实际增长率河南经济|一季度全省GDP总量全国第五，排名稳定，郑州市郑州洛阳南阳许昌周口新乡驻马店商丘平顶山信阳开封安阳焦作漯河濮阳三门峡鹤壁济源7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%35006.4%6.3%6.2%6.1%6.0%5.8%5.7%3.4%5.5%30005.3%5.1%5.0%4.7%2500全省增速：4.7%3.7%3.5%20002.8%2.6%15001000-0.6%5000.0%-1.0%02022年一季度GPD（亿元）2021年一季度GPD（亿元）实际增长率全省来看：GDP位居全国第五位，排名较上年没有变化，增速放缓；省内各市总量来看：郑州总量以绝对优势领跑全省，洛阳、南阳表现同样不俗；省内各市增速来看：超过全省4.7%增速的的地市有11个，平顶山增速最快，安阳为全省唯一负增长的城市。124.6%345678929数据来源：各地统计局，贝壳新房策略支持整理。2022KE.COMALL29数据来源：各地统计局，贝壳新房策略支持整理。12.5-8.6-9.61-8.5-5.1-8.4-5.3-5.2许昌438.2438.20濮阳374.4377.4焦作352.3352.4-0.1漯河237.2237.20三门峡203.8203.50.3鹤壁157.2156.80.4济源示范区7372.90.130数据来源：河南省统计局《2021年河南人口发展报告公布》，贝壳新房策略支持整理。2021年河南省及各省辖市常住人口变动情况表单位：万人12.5-8.6-9.61-8.5-5.1-8.4-5.3-5.2许昌438.2438.20濮阳374.4377.4焦作352.3352.4-0.1漯河237.2237.20三门峡203.8203.50.3鹤壁157.2156.80.4济源示范区7372.90.130数据来源：河南省统计局《2021年河南人口发展报告公布》，贝壳新房策略支持整理。2021年河南省及各省辖市常住人口变动情况表单位：万人新乡8617.1625.59623.7信阳618.6498.8安阳547.6平顶山542.3496.84商丘5781.9772.3706.9705.9洛阳7692.26驻马店700.7南阳971.5962.9885.3901.93周口483.5478.3开封2郑州1274.211261.7常住人口减少：河南省2021年末常住人口9883.0万人，比2020年末减少58.0万人，占全国总人口7%，排在广东省和山东省之后，居全国第三位。主要原因为自增人口减少、流出人口增加；多数省辖市2021年常住人口较上年有所减少；出生人口减少：出生率连续五年下降，死亡率微升；城镇化率平稳增长增速放缓：主要原因为①城镇地域扩张在减缓；②城乡之间人口迁移流动放缓；③城镇人口出生率降低，对城镇化率拉动在弱化。河南近十年人口自然变动示意图河南近十年人口自然变动示意图15105012.9512.812.712.2711.8711.7211.0213.265.165.515.78 12.9512.812.712.2711.8711.7211.0213.265.165.515.78 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年9.248.00 单位：% 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年河南全国2022年经济社会发展主要预期目标——主要任务和9个方面重点工作稳就业、加强社会保稳就业、加强社会保2022KE.COM2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED城镇规划|河南新型城镇化建设“路线图”出炉打造高能级现代化郑州都市圈5月31日，河南省印发《2022年河南省新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确今年新型城镇化建设的重点任务表：1、进一步放宽郑州市中心城区落户门槛；2、打造郑汴许核心引擎，强力推进郑州国家中心城市建设，大力发展“免税经济”，打造高能级现代化郑州都市圈；3、郑州、洛阳等市将探索共有产权住房。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：河南省人民政府官网，贝壳新房策略支持整理。河南教育|谋划10家省实验室推动7所高校11个学科创建国家双一流加强教育建设，能够有助于全省以及郑州留下更多的人才，目前河南的高等教育体系比较薄弱，对于人才的引入和留下，需要进行长期建设。对人才的培养建设形成良性循环，也有助于改善郑州及河南的产业结构，增加河南的吸引力。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：郑州发布，贝壳新房策略支持整理。河南交通|“米”字成形河南“米”字形高速铁路网在全国率先建成6月20日，济郑高铁郑州濮阳段开通，意味着河南“米”字形高速铁路网在全国率先建成。同日，新建郑州南站、平洛周高铁、郑开城际铁路延长线项目建设动员会在郑州召开。河南紧锣密鼓织密高铁路网，致力于新发展格局下畅通经济大循环。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：河南省人民政府官网、央视新闻等，贝壳新房策略支持整理。郑州交通|航空港站通车小李庄站升级郑州“四主”客站格局将构建完毕6月20日，郑州航空港站开通运营，郑州铁路客运枢纽新格局形成，东南枢纽原小李庄站也同时启动建设动员会。郑州枢纽客运系统按照郑州、郑州东、郑州航空港、新建郑州南“四主”客站布局。新建郑州南站工程项目的建设动员，也标志着郑州“四主”客站格局即将构建完毕。从而有助于强化郑州区位交通优势，增强中心城市的集聚功能，持续提升郑州城市能级，推动枢纽经济升级发展。航空港站开通助推港区加速发展原小李庄车站的建设促使管南片区交通地位进入新时代2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED信息来源：河南省人民政府官网、央视新闻等，贝壳新房策略支持整理。郑州经济|郑州一季度经济承压稳开局保持较好增速2022年一季度郑州GDP总量3138.1亿元，名义增速5.7%，实际增速3.5%，增速有所放缓，实际增速低于全国1.3个百分点。主要是受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力影响。经济总量在国家9大中心城市中排名第8位，在全国所有城市中排名16位。一季度郑州受疫情影响较大，依旧能够保持较好的增速实属不易。上海北京广州重庆成都武汉2022年一季度GDP（亿元）2021年一季度GDP（亿元）名2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED名义GDP增速：指的是直接按照第二年的市场价格计算的GDP。实际GDP增速：不需要考虑第二年的价格变化。需要用绝对值进行描述的时候，通常会采用名义GDP，需要描述增速的时候,通常采用的是实际GDP。数据来源：各市统计局，贝壳新房策略支持整理。单位：⅐12.0712.37131111.229.9110.2910.379.779.486.656.745.4875.695.445.653.774593475 4324314.39..8.5894.815单位：⅐12.0712.37131111.229.9110.2910.379.779.486.656.745.4875.695.445.653.774593475 4324314.39..8.5894.815（万人）0-14岁235.618.49240.119.05-4.515-64岁922.572.4906.971.9715.665岁及以上116.19.11113.18.9836.984.735.465.5312.44出生率死亡率自然增长率2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年郑州近十年人口自然变动示意图常住人口总量平稳增长：全市2021年末常住人口1274.20万人，比2020年末增加12.50万人，各区县人口均正增长。全市在全国城市排名第11位；人口自然增长率继续走低：人口出生率8.58‰，比2020年下降0.9‰；受双独、单独及全面二孩政策影响，全市近10年来人口自然增长率曾在一段时期内呈上升趋势，劳动人口增加：2021年15-65岁劳动力人口增加15.6万，为城市发展提供更多动力。郑州郑州1274.21274.21261.71261.712.5112233445566778899登封市372022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：郑州市统计局《2021年郑州市人口发展报告》，贝壳新房策略支持整理。372010-2021全国、全省及郑州市常住人口城镇化率提高幅度210.502010-2021全国、全省及郑州市常住人口城镇化率提高幅度210.502010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年 河南全国郑州时间全市15岁及以上常住人口人均受教育年限增量（年）全市每10万人中拥有大学（指大专及以上）文化程度人数增幅2021年11.83///2020七普11.760.072899253.03%2021六普10.80.9618945城镇化率继续平稳增长，但增速放缓：2021年郑州常住人口城镇化率79.1%，分别比全国的64.72%和全省的56.45%高出14.38和22.65个百分点；在国家队中排名虽靠后，但增幅靠前：在国家中心城市中，全市城镇化建设水平仅高于重庆，略低于成都和西安，但0.7的增幅靠前；高学历常住人口增加又多又快：近年来，郑州市借助省会城市优势，在教育投入和人才引进等方面持续发力，全面强化高层次人才引进和培养。2021年国家中心城市城镇化率002022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：郑州市统计局《2021年郑州市人口发展报告》，贝壳新房策略支持整理。等为重点郑州产业|自贸试验区带动高水平对外开放大力打造新兴产业发展高地等为重点河南自贸试验区建设五周年之际，郑州片区初步形成高端装备、汽车制造、现代物流等三个千亿级产业集群，跨境电商综试区排名位于全国第一档；明确了新能源及智能网联汽车产业、高端装备制造业、软件和信息技术服务业·新一代信息技术产业等7大产业的发展方向，并给出88条政策支持；”十四五“时期将持续推动新兴产业和未来产业高质量发展，全力打造具有国际竞争力的战略性新兴产业发展高地。优化空间布局：优化空间布局：“一核、两带、五区、多点”立足城市功能、交通布局、产业基础，坚持跨区域联动和产业链深度融合，以交通廊道为脉络、以土地集约高效利用为导向、以产城融合发展为着力点，聚焦打造区域协作产业链和优势产业集群。重点布局发展高端装备制造、料、数字创意及相关服务业信息来源：贝壳新房策略支持整理。2022KE.COMALLCOPYRIGHTS信息来源：贝壳新房策略支持整理。郑州基建|拟建国家新基建示范区总投资超6000亿将带动经济增长1.5万亿加快推动新型基础设施建设，是适应经济发展方式转变和高质量发展的必然之举。《郑州市新基建建设示范区发展规划（2021—2025年）》4月正式发布。规划显示，发力新基建，郑州有了新布局和新目标：建成中原城市群新型基础设施一体化建设核心承载地、中部地区崛起示范和带头城市，打造全国新型基础设施建设标杆城市、创建国家新型基础设施建设示范区。今年一季度各地基建超前发力，为当地及全国的GDP贡献了重要力量。郑州的此次规划，不仅能够有效拉动我是的GDP发展，同时”新基建“的定位，也和产业升级的目标相辅相成。402022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED40郑州房地产政策|主旋律宽松本轮首个开启救市的省会城市力度大范围广上半年郑州历经两轮疫情，加之去年原本的危机尚未化解，房地产行业受影响较大，郑州市3月1日出台18条大力度救市措施，时隔3月后，6月再次发文下”猛药“促进行业回暖。其宽松维度从各种限制性措施、信贷政策、公积金政策、政府牵头做促销等多方发力，甚至落地”棚改货币化“、”房票“安置的去库存利器，对市场将有直接刺激作用。412022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED41信息来源：贝壳新房策略支持整理。利用自身资源优势，大力推进产业结构高质量发展，加快人才引进。422022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED42part2part2土地市场/新房市场开盘表现/贝壳新房土地市场442022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED44土地市场|土拍规则：郑州土拍规则进一步放松，缓解房企资金支出压力22年郑州首轮土拍规则进一步放松：拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例由21年的50%下调至20%，部分地块试行预申请制度；拿地后，郑州放松土地金支付要求，本轮土拍五成地块土地金支付周期延长至1年。————数据来源：郑州政府官网。452022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED45亩金水区71.531073二七区39.15587管城区92.181383惠济区82.321235中原区94.81亩金水区71.531073二七区39.15587管城区92.181383惠济区82.321235中原区94.811422高新区95.251429经开区68.421026郑东新区46.07691合计589.73884688469952022年主城区住宅用地计划供地约9743亩，同比-28%，近五年以来新低。分区域来看，今年的土地市场热度集中在高新区、中原区、管城区，供地量均在1300亩以上。2500020000150001000050002313014655149661346196758550602365222018年2019年2020年2021年2022年计划供应(亩)实际供应(亩)数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统。462022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED46上半年上半年16661511土地市场|供销价：大郑州土地供销下降，稳定用地供应节奏效果显著上半年上半年16661511稳定用地供应节奏效果显著：22年上半年大郑州商品房土地供应521万㎡，同比-69%，成交474万㎡，同比-69%，楼面价3419元/㎡，较21年全年-23%。（当前大郑州住宅去化周期大于18个月，适度减少用地供应量，有利于房地产市场供需平衡。）700060005000400030002000100065526061594460615063420634682790346820205214742018年2019年2020年2021年2022年1-6月供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）50004500400035003000250020001500100050001、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、大郑州=市内八区+荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。 472022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场|供销价：市区土地供销大幅下降，有利于房地产市场去库存22年上半年郑州市区商品房土地供应222万㎡，同比-80%，成交228万㎡，同比-81%，楼面价较21年基本持平；郊县商品房土地供应299万㎡，同比-45%，成交246万㎡，同比-25%，楼面价较21年-24%。30002500200015001000500060005000400030002000100002018年2019年2020年2021年2022年上半年50004500400035003000250020001500100050002018年2019年2020年2021年2022年供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）1、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、市区=郑州市内八区；郊县=荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。482022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED4825002000150010005000100%90%80%70%60%50%40%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%52%主城土地供销端整体呈逐年上升趋势：主城供地占比由2018年的38%升至43%，成交由2018年的42%升至22年上半年的48%；郊县热度回落，整体供销均有所回落。由于土地供应的逐步减少，或将改善其此前供地过量、库存高企的局面。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%41%62%64%66%57%2018年2019年2020年2021年2022年上半年58%66%26%57%2018年2019年2020年2021年2022年上半年主城区计容建面占比郊县计容建面占比主城区计容建面占比主城区计容建面占比郊县计容建面占比1、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、市区=郑州市内八区；郊县=荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。492022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED4922城平均深圳合肥厦门杭州宁波重庆成都南京北京福州上海苏州长沙青岛郑州武汉广州济南天津无锡沈阳长春10%12%10%8%6%4%2%0%8%5%7%7%6%6%6%1.9%2018年上半年2018年下半年2018年上半年2022年上半年15.0%16%14%12%10%8%6%4%2%0% 11.2% 6.8%22城平均深圳合肥厦门杭州宁波重庆成都南京北京福州上海苏州长沙青岛郑州武汉广州济南天津无锡沈阳长春10%12%10%8%6%4%2%0%8%5%7%7%6%6%6%1.9%2018年上半年2018年下半年2018年上半年2022年上半年15.0%16%14%12%10%8%6%4%2%0% 11.2% 6.8%6.4%5.9%5.4%4.2%3.9%3.5%3.0%2.6%2.0%1.9%1.5%2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年4.6%4.5%4.5%22年郑州首轮土拍合计推地15宗，无地块流拍或撤销，平均溢价率1.9%，较去年下半年微涨，仍处较低水平。横向对比来看，在已完成首轮土拍的22城中，郑州平均溢价率低于22城平均水平的3.7%。0.5%0.1%0.0%0.0%1.4%0.5%0.1%0.0%0.0%数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；商品房用地仅含住宅+商服用地。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED郑政高出[2022]1号网碧桂园云顶郑政高出[2022]2号网碧桂园天悦湾10000-14000郑政高出[2022]1号网碧桂园云顶郑政高出[2022]2号网碧桂园天悦湾10000-14000郑政东出[2022]3号网万科拾谧森语38000-44000郑政东出[2022]4号网美林上苑、正弘瓴42000-53000郑政出[2022]8号网万科山河道16000-22000郑政出[2022]9号网金地西湖春晓1000022年首轮土拍成交15宗土地，其中12宗商品房用地，预计多数项目将于年底左右入市。20222022年郑州首次土拍结果梳理净地城改数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；商品房用地仅含住宅+商服用地。2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED新房市场2022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED1700015000130001100090007000500025001344820001125715001000210113965002594062022年上半年02017年类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数131157158541157075146438108046（上半年57330）33907-41%住宅量价|大郑州：1700015000130001100090007000500025001344820001125715001000210113965002594062022年上半年02017年类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数131157158541157075146438108046（上半年57330）33907-41%住宅供销量：22年上半年大郑州住宅供应259万㎡，同比-62%，成交406万㎡，同比-38%，其中5月成交51万㎡，6月成交106万㎡，环比+108%，市场加速修复。住宅成交价：住宅成交价逐年小幅上升,均价13448元/㎡，较21年全年+1.1%.1330512142123601260013921235232420841689上半年上半年6806542018年2019年供应量（万㎡）2020年2021年成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）177918771772成交GMV（亿元）16222158218721311644（上半年862）546-37%备注：大郑州包含主城八区+近郊，近郊包括：荥阳、新郑、航空港区和中牟；商品住宅均剔除安置房。 532022KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED1700015000130001100090007000500020001800160014001200100080060040020001253170001500013000110009000700050002000180016001400120010008006004002000125311221052类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数6449691404923039096573026（上半年36923）21627-41%主城住宅供销量：主城住宅供销量：22年上半年郑州市区住宅供应160万㎡，同比-64%，成交260万㎡，同比-38%；其中5月成交31万㎡，6月成交72万㎡，环比+130%（大郑州环比数据为108%，主城回暖更加明显）。主城住宅成交价：主城成交价近5年来持续走高，均价16606元/㎡，较21年全年+5%,上涨幅度明显，价值不断夯实；另一原因在于近两年改善项目逐渐崛起，助推均价拉升。1577014479118910428297352601604402022年上半年供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/