宿迁市期间茗苑项目营销提报

谨呈时代茗苑时代茗苑‖项目营销提报时代茗苑‖2014-01-08�项目环境分析��项目分析�目标客户群�项目销售定位宏观环境/区域环境分析宿迁市商品住宅市场土地交易情况地块现况条件分析//项目分析小结客户解读区域现状客户调研小结/区域客户判断与项目初步定位售总策略/产品导入策略/销售手段分析销售分期计划/价格走向控制/销售执行策略/现场业务执行秀稿方案/商务条件/公司简介/公司案例肾�总秀稿背展痛示龄两/化商务悄条件终项目盘环境犬分析��绣量价芳齐粉升虚时涨声婶一片停贷贿利率击上浮改善桃湖滨毁新城翁宿城驻新区置老城巷区仇刚需坑、刚客改五宿豫勤区郑经济坛开发膊区财刚需饶、刚水改刚需备刚改坚、改查善逆折祸扣搭鸡价格��谋老城帽区警土地璃面积经（亩喂）每48番3.烤7啊湖滨绕新城棕31性47报.0冲9邮经济判开发鞭区赏14士58重.2骨17昂洋河坊新城揪22饰55忙.1驰9乡镇陵17毒80扛宿城君新区猴82福0.普96帅宿豫梳区运13月71纷.2讯1喊成交涛金额屑（亿买元）剧15寒.4沈89蓬5应32允.1必21串1浊18个.0送37伯7晃22假.1严98挺3桥27贫.9路6妻9.咳92低25摘16仗.7速20抽4灶土地挂面积精（万多㎡）骄成交起金额扣（亿践元）鸟土地除面积源（亩态）富成交辰金额艳（亿兴元）往43捕3572伙10筝2013008040000罩30浆9022按11栗72900傍17直5927服19生26//别住宅潮成交怨套（奉套）像住宅脱成交默面积窝（地万遮m柜2真）仓商业释成交锯套数键（套箱）赛商业葬成交部面积扎（马m孙2葛）算19援01评21床.5燥31妻5凝3.橡83妄19少84鲜21湖.7邮6亭19尾4狸1.摸72霸21奴54管23浙.8烈1寇35戏5搭3.躁91姻22放95功24臭.9谊31凯6犬3.鹿02浪17蚂58葛19疾.4心2专41瑞3摆4.渗25衰15落77腿16丹.3伶29梁8肥3.码47旅20摧31怀23关.7鸽28属3词2.类22夏19荷11熟20明.0剂2热29堡0滨4.匆01蒙17御66镰18量.7因24枝7滩1.振94肃20厉84暖22趟.9矛3证25浙6球2.床03支11茫78桨13望.5眉5洁29裹5阳2.事81////兔住宅拿市场伸分析箭项目像名称糠金鹰震国际巴花园育雨润僚广场夜浙富说广场段运河热天玺裁泰晤肿士广秘场注江山际一品且海汁天慢·啦翡翠肯城败推出汽时间汗1伪1袄月下昼旬死1涝1佛月下膊旬关1狠2翠月上像旬辞1镰2丑月中柿下旬闷1猫1痰月中斜下旬些1熔1剃月下跨旬糠1扣1翁月上禁旬抽相关矩信息料将推宴出光1局0势、筐11铃#乡2卸栋才18斩+违1贡高层番住宅易，共齿计谢约速17歇0展余套钳房源项，住淹宅面间积分竖别断为然1油0胜6虑、晕12纹9阁、企13诚9亡、遗14钢3议、党18僵9玩平米汇等谁5逢种户揭型棉，条1贵1彻月蝇1珍7恨日选拼房号刷，需激持丑1格0屋万元献农行框存单妇获取诞选房栽资侄格，哀白金风会员杯购买矿可句享文9厚9溜折优棕惠极，琴10裁6喝平米澡两室上、陪12别9毛平米辉三室号受青迈睐。忽即将计推夸出双8总0输套住塞宅幕，潜4幅0谷余套帽商铺门，住愁宅面旅积相为忍98告-1泰5父0棕平米双左右宿，商缴铺面医积穴为耐40膨-2尤30夫平米毒左右同，目捐前预筒约存方一万搭可涉抵垂绣3柄万。阳即将知推其出剥4桶#登高层争住宅恐，该轿栋户布型面企积沫为梨9植6浊—取13技3沿平米上，目轿前洪交调2偿千瞧抵率1严万。洒9负0你—振15雕5粗平米辞洋房咏，漫13格3-虫18共7次平米益叠加权，轻1躁1戏月州1鄙6芦日捐25围9购组客碎户成纸功预羡约。炎目前宣预约蚊活动观仍在怎继续欠，推偿出的跃预约莫优惠饱券共傻包识含色毕2洲项优舟惠：厘一，滥凡购恭买蚊10火0膊㎡削以下些花园烫洋房去的客姥户可糟优校惠摄15哥00州0践元，月购磨买请10应0扔—首13性0扒㎡可猫优温惠坝20伤00化0左元；汁二，诊凭券直购买付房源疫另可次享案受秤9坑5咱折优胡惠。鸡共深推丽1敲#攀楼酬A统座房时源恰20坛0澡余套军，目启前预贸约单宰身公为寓甲交之冬5砍千玉抵似1.盏5看万，电住宅暖交返5蓝千臣抵胡2恐万恰推疏出饶6勤、惩11财#岁2罪栋闹18初+傻1蔑房源图，面俗积位为伸11胃0-蜡14景3盆㎡、肌预计爽均桥价模45修0铜0壶元垫/恨㎡喝鉴；预匙约续1桐万结抵倚3退万卷推离出腿Ⅳ势组初团害8闸7换—筝11屡9抓平米队多层具和怀9尊8腔—持14承6禽平米后高层磨住宅幸，价片格促为炎55淘00谎-5崇85辈0肯元押/线㎡。西：近拼期开汤盘的粗重点件楼盘旋一须土地款市场碰商品印房市亮场给项目暗分析���更6表公里悉本案心本案爆3筒公里选50声0太米拒4思公里染2哑公里���叔•僻项目溉总建棵面打1萍0覆万平辰方号米上,旱属于赚中规闹模项贿目，叶具有荐一定用的开纸发优坝势；功•泥项目故总建蔑面摧1银0首万平描方呀米庆,租属于煎中规脉模项起目，哭具有向一定但的开钉发优劈势；释•钢容积蹄率芦2.轧98座,冒属高伯密度己。影•序容积盾率楚2.弯98流,挎属高稼密度忌。垃•瓣项目淡所属硬区域患为宿起城新置区中选心区曲；仗•撤项目博所属侄区域敌为宿惹城新叶区中差心区姨；控•田距市翁中心精区关5借公里段。违•扇距市向中心夏区族5浙公里殊。费•指学区忙资源酷：临鸡近宿镇迁中胶学；清•僻学区询资源塞：临叶近宿腰迁中接学；煮•请社会山资源裁：临盏近宿签城新正区商到业中姜心。延•炉社会亿资源达：临对近宿矮城新喇区商榆业中运心。优势脚•毯交通恰通达俊性优恶良，药城市阿道路集宽阔革，昭环示性微强。解•监交通眼通达恳性优局良，去城市缩道路式宽阔进，昭比示性头强。能•锣周边既月亮经城、给区政忽府机斗关等外辅助忙城市颜配套戏。阶•极周边示月亮陈城、乘区政今府机距关等穷辅助烛城市洁配套渐。谱•字区域闸内对驰于高胸层产响品接奶受度耀不高络，容爽积构率湾2.乏9演8绢项目润无明亦显优祥势熔,放•愿区域姿内对匹于高下层产悦品接活受度郑不高队，容乱积鸣率涝2.临9绢8泛项目姓无明屡显优作势头,浑•活项目问所属赞区域窃陌生梨，认朋知度健缺乏甜。仔•漆项目权所属考区域皮陌生坛，认富知度帅缺乏鹅。松•犬项目词所属床区域莫为宿接城新泛区客进户群衡的陌腰生区还域。茧•改项目祖所属第区域抽为宿畏城新干区客弟户群议的陌茫生区必域。劣势竹•继自然佛资源而：项雪目周林边缺叙乏有建价值友的自弃然资漆源；巧•烂自然泽资源沃：项登目周学边缺忘乏有窗价值豪的自劣然资汉源；惠•厨社会雄资源忽：区泽域内喘市场症供应运量大姻，客懂源分畅流机始率大阵。利•蛮社会弯资源仇：区锅域内笔市场凡供应艰量大血，客炎源分挣流机饮率大滑。牺•烧周边疾缺乏蓄基本纽的生炭活配盾套，趣属非蕉居住搁热点见片区泼，片子区认藏知度慰有待莲提高窗•肿周边昏缺乏恼基本谁的生滑活配懂套，诉属非像居住克热点样片区县，片重区认吊知度娱有待母提高庙高等傲密度祥、中胳规模灵住宅尘项目���援�像游地块义开发窑条件辨优越与�呢辈配套阻需不们断完稼善英内部牧与外垂部区著域。粘目标翻客户么群偷手段匆：汉购房戏客户挡职业纠购房贺客户泥职位乞普通给员伞工竞,5%假中层晴管理燃者品,变40梦%管高层柏管理票者油,诸10驰%盛个体活老忍板仅,哑45习%座口或汽三口鹅之家难的市偶场价僚格。彼商业椅配套淋、物需业管担理浮、苗孤停车静位、眉景观浑是目餐对现弱住处糊不满坛点冶教育评配罢套肆,跳景伏交董通蚀,爷0%0%迎其鸣他兆,外2搞%裕休父物业平管为理侍,铁帽钓澡2盐5%欧减拥景管观作,弊15灿%雨开发捷商品蝴牌俗,2%隐户华型既,瓶0%盈面昨积退,出0饰%波商业背配结套岁,达56拉%饼置业蜻次数思3魄次以射上这,西0煌投摊资严,络5%单第调1惯次圾,娃60督%锯自姜用泡,友95逐%革购房放目的查第呀3腥次终,栏0鹅第污2蚊次登,茫40欲%螺第行1怕次置孔业客绢户较乖多道重还有溜很大腐一部升分客乘户属榴于二斧次置照业的乓首度哗改善铸型客些户爆坚。头区域杏的投牛资价字值尚御未被掩完全圣挖掘勿再次炉购房俊需求玩再次知购房含目的笔没洗有鸽,层27弊%顺有鞋,津73吴%政绝大恰多数毒人仍均有购暴房塘需求探，市笨场的插需求逝量仍掏有较残大的恐发展匪空间镜。终总体妄而言辞，未手来区翁域市薪场内指投资贷客户艰、多矮次置遮业客依户将雾增加布再次陶购房越户型枣选择晕再次脚购房倾面积代选择辈区域保客户寇现状桂区域就客户端发展芝态势123456123AB紫目标桐客户CD租区域纪客户穿现状歼区域朗客户碗现状疮区域涂未来纳客户男区域勉未来于客户聋5束：匠3暑：怠1皇：短1矛5乱：稻3册：描1皇：夕1禁乡镇谈：拆重迁：逮城区师：外遣来泰乡镇捕：拆验迁：重城区游：外肥来赤4倚：起2诞：凯2首：绢2破4蛛：直2李：躁2熊：旺2租乡镇酒：城必区：楚其他完城区捏：外矮来烤乡镇若：城云区：煌其他会城区咏：外误来置地缘小性客融户为墓主兼宜居杂生活怠区的赶不断却成熟负产业溪、交淹通相思关需永求增电加重中心捕城区沃住房神升级亲客阵户行+臣飘中心榜城区载新生逢客袄户傅+雕旧中心梦城区居周边叠镇街错客户缝+脆外地寇客户戒（包赚括周崭边产日业园劳就业礼者及具相关臂人群劈）但周边虽镇街侄的改崭善环取境客昨户冤核心帐客户纳中心侄城区妹升级仍、带中心万城区姑新生倚购买纯力农外来耕务工绘者泄重要名客户遥潜在欢客户耐项目青销售娃定位宇由时烤代茗显苑传悬达的贿生活敌理念跑（介借拔窃高茶滤于周日边项赤目）父由时漆代茗培苑传敢达的坚生活川理念赛（罪板拔高腿于周希边项斤目）悬精质辱主创义妙痒新贵珍生活们精质岂主券义远概新贵件生活怨以准押确的恳价格的定位尿、快乖速销秋售瞒实现岛产品休价值妻最大弯化待菌◎职打造衫宿城络新玻区填奖年度胖热销删明星害楼盘局◎保打赢猾周边虎竞争愁对手杜的该乐区域格畅销旗优势迎楼盘肯◎柿控制库销售窗节点在、节稻奏，肢把握端价格求走势促，营难销利巩润最荒大化脏◎辛立志足叫政新区木，主概抓乡喉镇区卷域，减营造寒人援气夕畜“阵高抹地狡”倾思想也一：港打造帆宿城弄新区浩年度联热销直明星蹲楼盘查领先争市场泉定位六户外卧、短坚信冈、敬S龙P桥活动筝、平报面广缓告架鬼思想球二：仿打赢编周边赏竞争显对手稀的该拖板块丹畅销栽优势悄楼盘掉结合撒产品隔定位饱打赢拿周边凯的竞全争对陈手，副打造疲该区醋域的强畅销岛优势诸楼盘肚。客思想丰三：阔控制传销售央节点幼、节应奏，涂把握昏价格吨走势拾，营夕销利塘润最运大化么把握酒价格鲁定位秩准确剥地把敌握价揭格走舅势，在创造疗市场工营销为的利葡润植最大播化。吃思想秩四：泰立足袜宿城设新区奶客源终，主悠抓乡惰镇区熄域营伴造人危气物“级高启地警”田发掘码客源杰定位嫂不仅要在该橡区域裂、更扩在东顺部、晚南部欺区域捡树立港人盯气慰业“咐高横地悲”段，酒倒快速栽聚良集人策气傻，冷刺策略伪一往：洪“招生地条熟健卖角”盏的产秧品预智展销谱售策态略怖“跌生地此不缓生岁”典、铸“堵生地喉熟竿卖跟”异，提脾前展挠示未合来生骨活画析面，摊让客毁户真致真实摩实地污感受等到居衬住在拨策略园二：串步步垒为营倡的销桶售节勉点策液略植宿豫茎区现场恢周边翼乡镇共策略指三拥：圆“钩高瞻泪近抓瞩颗”乎的营冈销策仍略耕占优烦势、壁形象忠上占票优够势道”庙的竞孤争局某面。树策略滑四涌：湖“悄抬头滑吆喝伏，埋白头实铃干披”赞的造邻势与预现场正逼定言策略诚策略仰五：寻分期吵分批采销售局，制傍造紧县张热宾销气樱氛和索价格隐升值蛇策略背源的特方法自，每蚀期房罪源推旦出的坚时间涉节点房、案潜量控塔制和器推案卖进程遗都是蹄需要胸根据将市场讲向而在森每一王期的良房源款推出柏过程抽中还瞧要采比用价煮格升漏值策乡略，委利用给供求超关系笋的杠排策略看六：蓝客户蓄细分炼营销捡策略讨本项宏目销选售手扔段棒三条睛推广垄线路萝三条涂推广猪线路孤三大狼营销慕思路段三大分营销晕思路趋三层观客户勒争夺驱三层流客户昆争夺产形品象线线品牌线缺紧造制象展示形造价值塑产品争夺初级品牌争夺级中级精神争夺高柏三条狸营销圾推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