知名房企顶级豪宅项目定位方案发展建议

“豪宅是绝对的”跨越品质的品位

——xx产品建议报告PARTONE开发背景回顾PARTTWO近期市场分析PARTTHREE项目定位回顾与修正PARTFOUR物业发展建议PARTFIVE展示体系建议PARTONE开发背景回顾市场回顾项目SWOT分析万科、金地、三林——价格战在北京奥运会成功开幕后，全国各地知名楼盘趁此良机，纷纷以各种促销招式抢攻奥运楼市。在上海，万科、金地这两个地产界老大率先领军，在浦东三林地区打响了全市价格战的第一炮。土地政策和房产金融政策是主要调控内容。其中本月最有力度的闲置土地“信贷禁令”的出台，使土地储备较多、资金链状况欠佳的开发商受到了严重打击。本月收购大案有黑石45亿收购仲盛世界商城、招商地产17.5亿出售南京国际金融中心等。本月房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，其中纯住宅地块推量占到了四分之一。同时，开发商迫于资金压力，退地事件也屡屡上演，为当初“冲动”高价买地行为付出了沉重的代价。各类商品房成交量继续下滑，但如果打折促销得当，“金九银十”止跌反弹的可能性较大。房地产投资信托基金（REITs）相关政策有望年内出台，有利房地产业直接融资。政策——“信贷禁令”国外投资机构——出没收购市场土地——供应继续发力市场——遥望金九银十投资信托基金——政策有望出台宏观市场解读——市场热点综述在土地一级市场频繁推地的同时，退地风波却也是屡屡上演。市场低迷，银根又只紧不松，此双重压力已让房地产企业遭遇了大量土地无力开发的窘境，也让土地政府部门面对“退单”尴尬不已。退地事件回顾：

2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块土地使用权出让的申请。如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失3000万元的土地保证金。“2008年8月4日，恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块出现在土地转让市场。2008年8月5日,苏宁环球集团向上海房地局提出申请，

以“交接延期”为由，要求退还黄浦区南京东路163地块44.04亿元的土地款。8月13日,苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款亦将获全额退还。宏观市场解读——土地市场土地供应继续发力。短短一月内，本市房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，共推出土地270余公顷。新上市的土地主要分布在南汇、宝山、松江、崇明等12个区县，其中属于市中心范畴的普陀、徐汇、浦东新区也有新地推出。住宅用地扎推上市退地风波不断住宅用地集中上市，退地风波不断上演08年08月，上海公寓市场成交量继续小幅萎缩，仅成交50.47万平方米。金地未未来（高行镇5街坊5/3宗地块商品住宅）本月又推出600套小高层房源，单套面积以65平方米的一房和88平方米的两房为主。目前，这批小面积房报价在12000-14000元，具有较高的性价比。尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥镇中心上，交通和配套的优势远胜过产品本身，因此自然受到当地客户的热捧。德邑小城，则采取低开策略，7千元的均价在8月16日开盘当天，推出的258套公寓几乎被一抢而空。万科中林苑，即万科金色雅筑，更是因为降价促销而销售畅快。成交量持续下滑，打折促销大行其道全市公寓产品供求及成交均价走势宏观市场解读——公寓市场三类别墅继续呈下滑走势，总成交量仅12.67万平方米，环比07月又下滑了11%。曾被看好的别墅市场已进入了寒冬期。受创最大的仍然是价格过高、需求群体过窄的独栋别墅，售楼处前普遍门口罗雀。独栋别墅已连续4个月出现下滑，本月仅成交2.47万平方米，环比07月骤降35%。独栋别墅作为价格高昂的豪宅，其市场需求量本身就不大，加之经济环境的恶化，更使这类产品雪上加霜，去化严重受阻。08月联体别墅成交量基本与上月持平，为9.72万平方米。该产品与独栋和叠加别墅相比这下，更显稳定。叠加别墅在市场中占有率越来越小，今后可能会渐渐淡出市场。08月，成交量仅0.48万平方米，楼盘分布主要集中在宝山和奉贤。联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期全市别墅产品供求及成交均价走势宏观市场解读——别墅市场08年08月商业成交量为11.18万平方米，环比上月下滑了36%。因此，其可售余量只增不减，本月又新增了近8万平方米的可售余量。08年08月新上市的商业项目仍然以郊区项目为主，排名中，仅新时代商业广场位于外环以内，推出40套商场商铺。成交量排名前二的楼盘都是大面积商场成交，其中高青路的商场是属于内部认购，因此成交均价仅6000元都不到。商业市场明显处于“功大于求”阶段全市商业产品供求及成交均价走势宏观市场解读——商业市场优势（Strengths）劣势（Weaknesses）项目所处低密度别墅住宅区，颛桥成熟生活区，生活氛围及便利度都较好“星河湾”品牌项目开发，有较好的高端房地产品牌形象及较好的市场口碑。项目根据规划为高层产品，这与传统低密度豪宅相比，私密性较差。项目所在区域与传统公寓豪宅所处的市中心区域相迥，区域投资价值较低。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势目前闵行区公寓产品供应量较少，主要以经济型别墅为主，是传统观念高端别墅居住区。竞争项目（普通公寓、经济型别墅）产品品质普遍不高，居住舒适性有待提高。项目周边有“绿城玫瑰园”等高端别墅，可迅速提升本项目高端形象。距离市中心距离较近，有机会打造又一城市新区。利用项目已有的环境资源，利用已有顶级物业的品牌形象，挖掘市场空白竞争点，化劣势为优势，走差异化竞争路线。提升项目与区域竞争同案的相对品质，走大户型，宽尺度，高景观，贵服务的高端产品路线。以自身高端房产品牌形象打造又一高端城市新区。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁受政策影响，目前土地一级市场、商品房二级市场均处于深深的观望泥潭中，短时期难以改变。内部能力外部因素PARTTWO区域市场分析区域公寓市场区域别墅市场08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现08.01~08.08公寓产品成交量市场表现板块公寓产品占位轻、价格低，非传统公寓热销区上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑态势。闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直保持稳定。颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位，但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天绿洲”项目近期因其小户型、低总价而持续热销所至。上海公寓产品平均成交价格，在08.06月有所上升后，07~08月又有所回落。闵行区域公寓产品的平均成交价格低于上海平均水平20%。颛桥板块公寓产品的平均成交价格低于闵行区域平均成交价格22%。近期市场分析——公寓市场颛桥板块公寓产品主力单价以7000~8000元/㎡为主，且市场接受度较高。颛桥板块公寓主力销售产品为80~90㎡的二房，占所有产品的40%，其次是120~150㎡的三房，占19%，以及<60㎡的一房，占16%。颛桥板块公寓主力总价<70万元占市场62%，<150万元占98%，250~350万元的高端公寓仅占2%。板块公寓产品小面积、低总价，产品定位不高08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现08.01~08.08公寓产品产品面积市场表现08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现近期市场分析——公寓市场板块公寓产品占位小、价格低板块公寓产品接受度低面积小、总价低板块公寓产品定位不高板块公寓产品客户搜索圈小板块公寓产品对客户的经济能力要求较低以首次置业，以购置婚房为目的的年轻白领为主以本地区域客以及周边产业园区新上海人为主于是我们将视线转向了板块别墅产品产品定位的不同产品客户的不同近期市场分析——公寓市场上海整体别墅产品成交量近两月有明显下滑。闵行区别墅产品去化量占全市约为12%，与公寓产品市场占位基本持平。颛桥板块别墅产品在区域内的市场占位一直较高，几乎占去“半壁江山”，这与颛桥板块公寓产品的市场表现截然相反。上海别墅产品平均成交价格近期保持稳定，08.08月平均成交价格为19208元/㎡。闵行区域别墅产品的平均成交价格高于上海平均水平28%，08.08月平均成交价格为21468元/㎡。颛桥板块别墅产品的平均成交价格基本与闵行区域平均成交价格持平。08.08月平均成交价格为19004元/㎡。08.01~08.08别墅产品成交量市场表现08.01~08.08别墅产品成交均价市场表现占位重，价格高，高端别墅区，形象深入人心近期市场分析——别墅市场08.01~08.08别墅产品成交均价市场表现08.01~08.08别墅产品产品面积市场表现颛桥板块别墅产品主要以容积率1~2的经济型别墅为主，因此板块别墅成交单价主要集中在12000~25000元/㎡，但不可否认板块内>40000/㎡的舒适型别墅（独栋、双拼）市场表现也同样活跃。经济型别墅舒适型别墅颛桥板块别墅产品以经济型别墅为主，因此180~200㎡的面积段产品在板块内销量最大，但200㎡以上别墅产品中，由于客户层次已有所区别，其对产品的舒适性要求远远大于经济性的要求，因此面积越大，产品的销量就越大。据统计，颛桥板块单套别墅250㎡左右的产品其市场占位最少，市场一不可多得的空白点。舒适型别墅面积越大，越受市场欢迎近期市场分析——别墅市场板块别墅产品占位大、价格高板块别墅产品接受度高传统高端物业区域可以打造高端的、舒适的产品客户搜索圈将会扩展至全市甚至更大容积率1~2板块别墅产品以经济型别墅居多产品舒适度不够〉200㎡的别墅，面积越大越好卖别墅产品客户追求的是居住的舒适性和享受性目前板块别墅产品中，250㎡的产品是板块市场的空白点近期市场分析——别墅市场商业饱给本理项目椅的启扯示随着房诚区域垦改造缓发展伏，未厅来对蜘中高趟档商菠业需求轨是必除然的大型垂商业谎辐射游范围疯内，拆开发善中楼热盘商遮业量不相多，俘均为要满足堪社区膜商业区域蹄内商肌业销围售情宫况较刃好，的市场型需求号旺盛熄；随着鞭区域薪成熟票，未玩来商庄业价恒值有槐很大带提升饭。商业申市场饮分析鬼带给筹本项抵目的债启示1、本揉项目虹的商传业定握位：疮高档荐商业2、可守考虑耽满足过社区州配套钢需求仔功能外，缎商业句级别抹和体哄量可矛以适螺当向垫全市区蛋域商丘业升横级3、商辩业价伞值潜头力大PA贫RT似T醋HR国EE项目签定位拢回顾耻与修勺正项目片定位哑回顾项目凭定位项目潜定位闸回顾方案登一方案辅二别墅僚的感燃觉做头公寓桃，超拾前的筑豪宅萄公寓租理念24到5m帅2套内胸面积过的三拉房，裙占60灾%比重29衣9m标2套内恨面积爆的四身房，音占25品%比重65涝4m杆2套内蔑面积荣的复典式，圈占15勤%比重别墅暑板块冰边缘隶做一谱个公忽寓型没豪宅17产0~绘18梢0m半2套内多面积景的二恭房，征占40缓%比重22休0~宽24水0m仗2套内冬面积密的三迹房A，占15蜘%比重25文0~樱28梢0m桶2套内责面积稳的三初房B，占30罚%比重35料0~塘60奔0m帐2套内庄面积达的四可房及订以上毕，占15扫%比重战略俘调整方案剖一：别墅金板块边缘材做一例个公寓型豪芒宅方案不二：别墅业的感勿觉做公责寓，惕超前勿的豪常宅公寓理念既然兰我们皇出生竿名门——糠“别墅奸板块僵”，既然蒸我们享天生第丽质——“豪现宅”桂，我们痒只是突长高练了于是盯，我问们便配成为——方案塘三：岛长在饶公寓症里的杆“别睁墅”…项目遥定位形象槽定位客户部定位产品弱定位形象犁定位雅致纸园林沟景观立面琴设计门建筑悄采用寇了古典凯三段债式建台筑风绳格，造精型高首低错越落，衫装饰集丰富梯而不派繁杂倾，形幸成极骗富有怎时代伍气息回的建用筑特杏征。建筑替的主般体色圆调选具用恬喊静柔暗和的遗暖色钻调，毛并与挂建筑屋之外掏的园惠景相暴配合阵体现浇了清肾雅自过然的葵休闲缠主题裂，洋您溢着雪亲和代休闲唉的生溉活气参息和高品靠质的挥气质。星河到湾式起风格领袖开专属绵都市凯领地-星河旦湾.尊御奥（尊当域）客户构定位年龄穗分布虽：30拨-5是5岁之师间，炮平均依年龄扭约45岁，凶工作椒时间10貌-3绒5年；其中涛，35低-5展0岁的且客户命为本肥项目驾最主炎要的厕核心羞客户少。职业拢分布艺：以恳私营好业主息、新吃一代餐移民杜为主上海巧地区/以外湖的私软营业依主、横生意鱼老板他们聋通常患往返属于上绑海，义同时稼把家森安在仗上海图，享咐受到犁上海这完善的教吼育及倒生活身配套螺。另殖外，帖由于赢工作贿的原资因，息经常歉奔波营于上电海与上海侍以外货的地婶区之痕间新一润代移所民、坡本地似人新经辽济领河域（华银行飘业、镜通讯耍业、却制造赞业、IT等行勿业）江的公彻司高屑层管理慈者45觉-5颤0岁左磨右高勤校、愧医院壤高层闹人员国有谣企业谢高层考（制运造业邮、烟拒草制杀品、横房地套产业假等）外籍螺客户酒店杨式公皆寓主帅要为种投资忠客户群和公研司购妈买公司鼻性质域客户中端客户中高端客户高端客户顶端客户500万以下500万1000万1500万2000万以上支付能力主要屡满足勺中高当端和绑高端什客户逐的置越业需缺求以高炊端三扫房和羡四房脊为主威力户白型，渐控制莫其比箩例主本打高闷端社侮区产品苍定位通过平“产荣品+营销格”战碎略，俱通过妹户型柱、景医观、浩配套俭等手鼠段，袍打造持高端泊居住源区，遥突破仆同质座化竞涌争通过喜面积罢进行银总价康控制含，实灰行与蹄别墅标产品左的差慢异化齿行销滋包装高端贝大户肺型公禽寓+精装讯小户勺型酒呢店式锁公寓+商业+学校+幼儿列园户型建筑面积市场占位选择理由是否选择1R13943512%小户型酒店式公寓●2R27554124%

3R40260535%市场占有率高●4R28005624%项目并不处于市中心板块，在与2R同样市场占位的情况下选择4R产品●5R215082%

复式341093%项目楼王产品，作为项目价格标杆●

总计1153254100%

上海惭豪宅奸公寓缎产品茧户型纯市场跌占位贩统计根据抹上海仪公寓雅豪宅拦各类痕户型垫产品熔市场竞占位徐情况挂以及扯本项盲目自壳身条钻件，涝确定惊本项青目将隔以三脏房、痕四房作为主谷力户龙型，逐一房活作为迎项目小户炎型酒暮店式偷公寓产品疮，复竞式作恨为项各目标杆产品优，打辞造高保端社晴区。PA宝RT拆F兽OU悟R物业穗发展莲建议价值民体系体框架物业笔发展裂建议原则规划傻排布烦建议住宅耍物业庆发展销建议价值馆体系听框架项目豪宅价值体系的导出上海市高端楼盘市场现状上海市高端楼盘成功案例国内高端楼盘核心经验提炼

要形成完整的豪宅价值体系才能打造出客户认可的豪宅

豪宅打造要注重细节和品质

体现“外豪”

全方位展示到位

针对豪宅的体贴到位物管

尊贵意向的营造本项目的豪宅价值体系

翠湖天地嘉苑

晶品公寓

御翠豪庭

永新晶苑

等项目强势营销户型舒适、适当创新景观制作精细、品味高端产品注重打造细节体贴物管体验/实景产品体验产品、物管、景观的协调展示完善到位感染力强

目前，高端楼盘主要分布于市中心区域，其地域的稀缺性决定高端住宅的价值体系。对户型舒适度的挖掘不够；展示意识缺乏，细节打造重视度不高；没有将豪作为体系来打造，忽略某些部分，形成短板。本项阁目价值驳体系豪宅价值体系规划外立面单体园林会所物管科技创新展示区DIS系统关键点：楼间距、人车分流、户户有景、南北通透关键点：现代都市意向、豪华、品质感关键点：高舒适度、创新户型、赠送面积、豪华大堂关键点：名贵元素应用、大气、品质、细节关键点：现代都市意向、时尚品味、品牌店引入关键点：高端、配套完善、便利关键点：尊贵、安全、人性化关键点：名牌、形成卖点、体现尊贵关键点：时尚现代豪华的售楼处和广场、豪宅元素集中完美展示商业关键点：现代都市意向、尊贵、品质感产品配套展示物业巾发展旋建议漠原则项目咏定位严和价醉值——重要安机会中点本项冈目自办身的暂特性驻、所蚀在区毁域、屯地块夸的价卧值意衰味着州什么薯，本档项目基的核朵心竞夹争力耀是什齿么？客户吗定位拌、敏橡感点——根本贫出发鼠点产品求得到让客户佛认可谢才是踏硬道低理，鸟因此箱，必批须以浆客户南需求毫为一悟切考丹虑的绸根本尚出发河点。市场围成功逝案例——主要除参考亦点提炼只现有览市场厉的成嗽功关杜键点屯，结乖合客坦户需沈求的要抛点，要突破丈市场守竞争累！市场成功案例客户定位敏感点项目定位项目价值物业发展建议原则物业佛发展曲建议叫原则关键摸词：砍都市芹、品窝质、悄豪华►客户定位和敏感点►市场成功案例►项目定位和项目价值项目定位六千万级独立别墅旁都市高尚生活社区项目价值别墅区域的稀缺高端住宅地块纯高端居住区完善配套考虑到与本项目的定位契合度，选择翠湖天地、晶品公寓、御翠豪庭、永新晶苑

等项目户型舒适、适当创新景观制作精细、品味高端产品注重打造细节新古典主义都市风格体贴物管体验/实景产品体验高端形象定位

强势营销目标客户：全市/全国私营业主、新一代移民。他们的关注：

完善的城市配套

都市时尚高档的住宅形象

产品舒适度敏感点：园林景观产品舒适度楼间距（私密性）物业管理配套服务关键词提炼：都市、品质、豪华都市惨、品牲质、页豪华锄作为桶一条陶主线照贯穿检于整福个物崖业发帝展建辫议v单体住宅酒店式公寓景观配套物管规划中高档繁华商业星河湾新古典主义风格外立面及屋顶的城市意向美观、舒适、实用的户型设计高档科技材料的运用和展示精装修小户型设计专业酒店式物业管理保持每栋楼间距（私密性）控制建筑密度东南向排列联点式楼偏公建化外立面都市雅致的园林，自然生态景观都市景观展示区、广场、标志小品生态式净水系统的园林景观品牌物业管理完善商业、学校专属都市的配套优越的国际教育模式高档休闲式商务会所品牌店入驻都市品质豪华大堂、电梯间高档石材贴面豪华装修豪华挑高大堂、电梯间高档石材贴面豪华装修豪华体验式展示区、广场无边游泳池、SPA、高档餐饮、休闲、娱乐、运动设施豪华突破传统价值层级，支持打造豪宅体系，博取高利润是必要和值得的。物业份发展责建议本项坡目物业规划原则符合亿项目殊的高摆端定忆位：一、设高舒点适度宣、体旋现豪草宅气牵势按照刚地块哪价值自合理慈分布描：二、澡从整彩体上筑考虑疾，实柳现地进块价础值最忌大化按照胡目标督客户食的敏推感点译：三、煎考虑棕朝向察、户型他设计跪创新馅、楼间萄距符合踪蝶政府爽规划压的限丘制：四、从在限棍高的盗条件顽下做雪足容列积率项目黄整体籍规划消排布缘瑞建议都园路金都路梅州路都会路都庄路老沪闵路北向夜主入导口南向蛾主入耗口高舒适度、体现豪宅气势分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断，分设不同的入口人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置板式、点式或板点结合住宅底层架空地块价值最大化分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断，分设不同的入口人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置考虑朝向、楼间距尽可能拉大楼间距保证南北通透，南向或东南向排列，不超过一梯三户酒店倒式公目寓集中樱式商参业幼儿机园、纷学校产品辛线结缓构上海冷豪宅负公寓扎各户哑型产晒品面影积段螺市场听占位银统计户型紧凑型舒适型豪华型面积市场占位面积市场占位面积市场占位1R60~7021%80~9028%100~12022%2R100~11013%110~13056%130~15025%3R140~16030%160~18031%250~27016%4R160~1709%210~23030%280~29033%5R

260~28078%420~4306%复式250~30012%350~40044%500~60032%一房小户馋型投震资型祝产品舒适例型产梢品建筑谨面积80起~9章0㎡使用批面积60准~7亩0㎡三房大户漆型自膨住，幕保值升、增跟值型朗产品豪华万型产偷品建筑丧面积25持0~浪27累0㎡使用捞面积20搏0~尺21贿5㎡四房建筑椅面积28但0~喇29很0㎡使用谱面积22忧4~迁23桃2㎡复式大户段型自目住，习保值将、增蜜值型父产品项目崇价值触标杆唯产品聚，需帽控制伸总价舒适并型产拍品建筑森面积35慌0~懒40充0㎡使用茫面积28粗0~想32漫0㎡中等户型粱自住流，保达值型扎产品舒适息型产弊品建筑书面积16慕0~腊18优0㎡使用趟面积12燥8~待14谢4㎡产品尽线配召比尚海湾豪庭汇宁花园太原邸翠湖天地嘉苑淡水湾花园济南路8号金外滩花园上海滩花园一期老西门公馆晶品公寓御翠豪庭财富海景花园1R12%16%5%69%9%8%27%2R13%30%61%27%27%28%50%33%30%3R37%90%54%17%54%2%35%39%23%51%20%42%4R23%14%7%14%2%24%2%44%45%19%51%5R11%6%0%复式5%4%1%1%3%1%1%4%4%7%上海呆豪宅剪公寓权产品配比烛情况统计根据猎上海古豪宅含公寓姐产品疏线配老比情孕况统阳计显另示，软各项歇目主叙力户畅型在定项目猪产品纺配比齐中平表均占发位为73腿%。主估力户焦型与郑非主傻力户幅型一词般采歇取8/抓2市场萄准则改。三房四房复式建筑遇面积25鸡0~挨27给0㎡使用用面积20拖0~减21施5㎡建筑表面积28报0~她29愚0㎡使用团面积22插4~有23偷2㎡建筑药面积35奖0~辛40访0㎡使用软面积28泪0~凭32顾0㎡建筑隔面积16某0~晒18联0㎡使用屋面积12汇8~锹14宾4㎡35攻%45浮%5%15长%住宅物业裳发展桥建议建筑原风格寄及外吃立面建筑篇单体架空闲层入户欲大堂园林肥景观室内吴装修配套/物业缩慧管理翠湖贫天地全市律高端楼盘赶外立胶面风热格概辫貌目前捞上海司楼市炕存在谢的市仓区豪可宅项磨目立杀面风岩格从男大的附类型你上可衰分为驾古典主义风格鸣与现芽代简约风格攀两种。对于妹本项点目而勉言，北京/广州星河换湾项目作为鱼高端雨住宅哭的标倘志,皆已形成邪自己果成熟饭的外妈立面吓标志勒。形成而自己苦独有授的“星姐河湾摄式风粒格”。碧云公寓世贸臂滨江汤臣赌一品星河扎湾式立面仍风格广州卸星河滚湾北京杀星河补湾本项绵目建筑鹿风格屈及外坟立面纺建议从广反州到翠北京举,星贪河湾拥成为值近年出来最逆受瞩随目的统地产波楼盘泪品牌服。北吼京/广州星河进湾作缺为高归端住柴宅的航标志再,已形成蚊自己护成熟犹的外汪立面后标志声。“八鱼角房婚”在科形成责星河蚊湾的斑门面渗风格肃上，流有着纳举足咳轻重抖的作龙用。奥“八吵角房末”的凉大量仍运用肿也能席深化士星河去湾对榆品质牧的追身求。划它们园通常梨设计尤在楼踏体的恩两端厚，既永使外斜立面批显得研丰富惹，又劈燕因为统楼体柿的两菊端通争常是滚景观影、视摧线最陪开阔桥的地忠方，告应尽辛量多持开窗姜户，轮让室箱外景蠢观渗拥透到韵室内亚。本项恋目建惧筑风彼格及糠外立弟面建从议新古辨典主柏义的许“星河止湾式吵风格呢”住宅物业可发展戴建议建筑晚风格半及外渔立面建筑叙单体架空蚁层入户侮大堂园林毁景观室内凡装修配套/物业荒管理建筑械单体高端龄项目峡中户云型设碧计可参借鉴她之处空中把院馆牵及与育阳台领的延树展连姓接，使挪采光腾更加堪充分欠，能扫更好或地享骑受室捎外风悲景，就大户惠型档愧次和真舒适鉴度入户传花园增加熊了房揭屋的预功能初空间忠，使并住户昆有更脊多的碎选择生活烘阳台宿与景渴观阳肯台分参设使房趋屋的众功能森空间碌更加借完整凸窗（27续0度凸士窗）的大南量运建用，增匀加了慨舒适服度，江充分章利用者了室负内空录间御翠豪庭4房220-230㎡御翠豪庭复式425.5㎡立足蚕本案谨的高用端定擦位和礼市场允成功醉设计孟案例为保扭证舒似适度新，客贩厅，麻主卧党南向饱设置恋，卧对室面肌宽不宗能小目于3.邪6米客孔厅面以宽不幕能小考于4.陕2米基本药元素+创新程元素立足模于目展标客认户敏柴感点程分析本案区主要初以三碧房、手四房模为主邮力户情型，堪应该易控制捷三房与四也房之抗间的签面积压敏感箱；创友新功忌能考溪虑多义赠送奶面积复式款户型码创新行主要取考虑举增加事舒适厘度，挥复式啊客户犯对舒适度丢提升却最敏革感住宅去单体平建筑倍设计糖建议革原则住宅茧单体睛建筑坛设计具建议终小结户型设计关键点价值增加点三房基本元素：生活阳台、衣帽间提高舒适度创新元素：空中庭院、阳光房、延展阳台增加功能空间四房基本元素：生活阳台、衣帽间、佣人房提高舒适度创新元素：入户花园、空中庭院、阳光房、延展阳台体现豪华复式基本元素：生活阳台、衣帽间、佣人房、270度凸窗提高舒适度创新元素：入户花园、空中庭院、阳光房、阳光书房、延展阳台体现豪华、增加功能空间凸窗/2浩70度转餐角凸虽窗弧形刮凸窗岁的设席计27权0度转田角凸阀窗能饿大大卫提高练舒适滑度和珠档次然感，宁建议轨在卧搞室中屿广泛演采用律。凸窗欢的强每化方变式有页：弧形健凸窗冒、卫筋生间凸窗父、步赔入式剪凸窗蒸、27庙0度转钱角凸瓜窗具体闪做法劲见右择图27耐0度转刊角凸营窗适驳当变形亮和强错化，基可形级成舒适更店高的平阳光膊房，技具体做法舟见下侧一页步入色式凸休窗品质属于愁基本包元素能，钢本项录目应职广泛逗运用赠，并身适当哄强化步入错式凸逼窗中凯嘉城市掀之光阳光勺房27姜0度转阵角凸吼窗可勉强化僵为阳钩光房芳，为沙室内圾采撷校更多赤阳光方正赴实用景观焰良好附送朱面积外锹景外禾景阳光翻房为咐市场窃常用烦赠送也面积腾方式慌，提或高情秧趣空鞋间，吐但成让本投掩入较碧多阳光房内景阳光房内景豪华空中禾庭院独立株的空给中院馒馆（布内凹的式阳级台）料，可馒增加爪高层争业主靠与自偶然的股接触葡，提笨供院按落式隐情景滑体验让客蠢户有篮更多杯的想铺象空对间，墙根据裤自己府需要档决定功功能秤的分锅配，宣可部良分改膀装成堵书房疤等功永能空以间，蠢相当筹于业早主获描赠一感般花亿园的脖面积愈空中轨院馆猎与景源观阳稍台的馒连接村，使稳室外离可达列空间任大大桨增加竿，观宜景面精增大贯。此偷种产丸品创昂新方抹式目源前上海预大户着型中沃无采卸用。空中步庭院基的使崇用与炼景观亲阳台狭的结糕合空中算庭院秃创新比方式僵在高殖档户尚型中址稀缺减，如凑采用误能增扬强产翼品竞甲争力参考联发五缘湾1号空中庭院（内凹式）豪华强化条主卧看功能适度掉强化通主卧得空间医的设唐计使课主人或的生馒活更究加舒肉适步入戴式衣互帽间茶能提线升主森人的和尊贵燃感，钻提升摄户型燃档次。景观淋阳台混与主呢卧连迷接，控使主器人能其更贴善近自娃然，塑既增精大景牌观面蜜，又起扩大混阳台豪的活丘动观厚景空妙间。主卧阳台主卧步入式衣帽间豪华入户仰花园在市正场现义有基伤础上咬，提昂升赠罩送空哗间的最实用曲性客厅外连观景阳台餐厅和客厅相连宽裕的过渡空间入户花园主卧自带主卫景观凸窗吸纳风景入户旺花园龟可隔翻房赠深送（尝部分补赠送薄面积待）可将妖入户乎花园额隔成绝功能糟室入户狼花园构景观入户沾花园鞋改房品质设计垂层高闹＜2.煌8，不产予审混批，使设绪计小蔽于2.锤2米层李高户越型，仍赠送玻面积阻的形掉式已毕经行谨不通若3.日6米＜设计纱层高≤7.结2米按吊二层爽计价住（不对计容堤积率聚，不味办理晕产权微）；竟若7.水2米＜设计芦层高≤10米（麻含10米）按三伸层计键价（不柔计容薄积率社，不鸦办理宽产权您）使设华计挑农空2个自允然层熄高或3个自妨然层热高的跳户型，猜审核薄通过驼后再继隔成赏自然或层高速，赠蹦送面穴积的撞形式拜已经设行不富通关于渐一套核住宅穿中阳染台（似含入筋户花念园）内总面餐积的盘限制销，使设春计超训大面悉积阳牛台（违含入叶户花勇园）薄，赠伴送面拆积的筝形式副已经碍行不喝通关于赌户内林贮藏卡室（络含衣泼帽间锦）高萝度和逐面积哄的限并制，使设观计高句度小摄于2.伴2米的蜂户内贮喇藏室眨（含继衣帽诸间）绍，赠伐送面而积的糕形式遭已经扶行不逼通跃层问式住逐宅客算厅上喇空楼睁板开梦洞部冶分面敞积不观应大倒于本交楼层银建筑目面积齿的30盟%,使设却计超凳大面哨积客痰厅，壮赠送撑面积铲的形慰式已眯经行滩不通住宅咱建筑始公共发部分扑的门狂厅、达大堂脾、中消庭、窝内廊僵、采税光厅谜等空伶间和第架空包层中日公共港休憩竹、绿紧化等毕公共盼开放碰使用敌部分碎在设崭计时呢不受悔上述难层高勉和面颜积的继限制新的肢设计籍限制丝式政策漫出台棚后，就对户箱型设恩计的挨影响四如下私密谋的入博户方祖式：单元搏独立旁入户欺，主腊仆分债门入旁户——一定直程度舒降低拢单元责得房迹率花园叹式阳催光玄乘关：玄关拒与入蚕户花老园相估结合纺，追醉崇别胜墅花忌园入共户环苹境独立债工作毒区：工人叛房、凯工作境阳台四、厨间房相沾结合马，紧奋邻就暮餐区嘉，与艰主人喘生活以区相勿分离庭，动硬静结烂合。四房兰、复绒式房败可考赔虑中收式、厘西式委厨房勇，双服厨设亏计。气派桃会客辟厅：客厅兼开间竹一般隆不得樱小于4.瓜8米，愚纵向以进深困应保箭证会虎客厅喉的家令具摆涂设。四房芒、复悄式房鸽可考泽虑会确客厅忆与起筛居室听相分违离，奴则开物间将塑不小奏于7.档5米,复式判房更辰可利炒用高抖度优陈势，显打造搏高挑牺空会滴客厅工。多套可房设抱计：考虑这居住据的舒糟适性轨，会研采用2间以羊上多非套房层设计形。卧庄室开雷间一验般不揭小于3.兰6米。多功棋能主稿卧套套房设窜计：考虑般主人今居住版的私穗密性脏，主电卧一尝般包短含书菠房、鸟衣帽端、卫慰生的矩多辅华助用荣房。筝主卧资开间袋一般馒不小都于4.督2米。四房坚、复膛式房六还可席考虑尖健身到等功棵能性痒空间夕。多附缩慧加享委受型登空间以：大尺阻度空过间阳羞台、保空中亮露台猴、屋展顶花楚园（块复式赶房）伶，营屈造别鞭墅级占的生葛活环绵境，策空间豪尺度掠、景缝观视务野却惰又远败远超华过板武块经牵济型激别墅质甚至扣是独黑栋别并墅。产品纠单体耗户型埋建议产品斩单体竖户型费建议次卧1次卧2书房主卧主卫次卫客卫入户花园客厅圆厅中厨餐厅西厨佣人房北阳台玄关衣帽间广州衡星河极湾原允始房诞型图户型掘优化底建议桃：缩短扫户型悉纵向数进深劲，减择少户迟型交秧通过讯渡空珍间，箱例如虽缩小锄圆厅甲面积盈，减埋小主源卧及状客厅插面积磁，根角据功合能使趟用要妥求，阶显得聪更为衡紧凑非。厨房绍、工托人房今一体淡化设封计，烈避免泰破坏弟餐厅阵使用墓的独喊立性收。主卧劳套房笨的多铃功能秀设计脱，含泰主卫酷、书陪房、熟衣帽玻间等增加刮入户显花园君功能途空间防，提浙升居史住舒貌适性其他坑建议糊：建议渐根据谦上海识气候燥特征伙，将成南向僵电梯阶公用传空间始挪至过北向近，可炮增加隙南向浅卧室废。上海幕高端打公寓举项目美户型爷鉴赏华府证天地凳公寓总建僚筑面稠积：33比1.禾8㎡（一困梯一虫户）功能终空间迷配置午：双餐待厅、誓双厨忍、宽皇客厅改、四疮房（祖双套坚房）岂设计户型喂设计越特色秤：南北从通透疏，主测仆分达入户沈设计椒，宽庙景会蝇客厅村，10人圆舰桌正城餐厅牺，中还西双田厨，祥工作惊区独萌立（笨含工帽人房未），断多套伶房设盯计，徐主套虎房含朗书房蹲、更践衣室疫、卫想生间孔多功创能空祸间。设计鼓优化体建议捉：作为20浩04年底动出品寨的豪董宅公浆寓，唯该户江型在丸设计奔上忽弹视了麻室内施与室详外互竞动的扛过渡饼空间押，阳贿台、床露台岗的空搁间设距计较揉少，迁因此繁在与搏高端表别墅多项目叨做对泽比时谋，户唯型的秒“自池然”属性榨相对趟缺乏绢。华府恶的户累型注焦重主谱人的的私密宾性空间皮注重桐使用观的舒无适性上海乐高端茫公寓末项目绳户型郊鉴赏华府值天地愿公寓上海免高端歇公寓其项目以户型帖鉴赏财富粮海景辛公寓总建思筑面筛积：25拢0㎡（三催梯三油户）功能洋空间亭配置晒：景观神餐厅雾、宽虫景客躺厅、该三房击（双烛套房燃）设摊计户型慢设计汗特色擦：主仆劫分入征户设糖计，毛宽景音会客行厅，园工作胶区独存立（疾含工炎人房歌），勿多套坊房设仓计。设计扯优化薄建议爷：同样杆为20角04年底葡的豪贩宅作雨品，笛财富兽海景巾为典梅型的洋点式刘建筑应，三影梯三颤户的板设计允降低朵了主剃人入熄户时砍的私便密性款，降喂低了碧单套酬户型朴的得竟房率击，无沾法做涨到南姐北通揉风设忽计，党局部孩区域佩面积粱显得各局促赚（例投如餐成厅、物主卧孩无独械立书喜房区痰域等种），鸭阳台归等与哲户外闪的过崭渡空唱间也忠显得路捉襟缘瑞见肘灵。财富摇的户脊型注添重景锯观的巩享受势性，因此露牺牲劈燕了空刊间的简舒适妙性，降低走了空怨间的向私密昏性上海堵高端嚼公寓牌项目色户型婶鉴赏晶品滑公寓总建泡筑面趋积：28细8㎡（两旧梯两启户）功能野空间袄配置伍：景观离餐厅正、宽慢景客西厅、援全套姻房设槐计户型淡设计愁特色塞：主仆桌分入补户设甚计，27陆0度多限角度涨景观嫩，工恋作区氏独立迅（含围工人碰房）困，全饭套房砌设计路。设计薯优化虽建议蜓：20珍07年新菜推的茄豪宅泻项目芳，5.售95高容属积率外使得规该豪众宅产部品没鲜有太平多的巩附加农值空光间，咐不过27械0景观悔视野较弥补卫了这盯一点桥。入序户即甩为客身厅，棋影响浆了会牌客时柴的独沟立使绿用性蓝，且搭兼顾晒了交慎通过抱渡空叔间，恳使空塘间显脆得颇还为局很促。财富蝴的户径型注移重景观晌视野誉的无限聚扩展，降低痕了室工内公孝共空茄间的助使用舒适唉性住宅物业贯发展桑建议建筑烫风格夹及外槐立面建筑域单体架空边层入户杯大堂园林薪景观室内辣装修配套/物业区管理架空挡层底层税架空乎与社离区内炸部景盏观结泽合，牺体现瞒原生旧态自设然空搏间

架空层进行绿化，能拉近人与水间的距离，使架空层下空间与周围园林景观融合为一体，丰富园林层次，使建筑自然成为风景的一部分，属于市场创新产品

形成泛会所，增加共享空间，可以设置乒乓球室、棋牌室，摆设一些桌椅供老人和孩子娱乐、休闲体现品质和豪华品质豪华住宅物业族发展疲建议建筑木风格低及外保立面建筑缴单体架空匹层入户掩大堂园林珍景观室内导装修配套/物业权管理入户个大堂刷挑高7米，直达腾第二始层顶枯板，额两层扒的挑旧高、勺精致粪的雕狮饰、捉高档浇的贴刃面等米细节眼处理赖充分佛体现悦豪华雪和品荐质入户类大堂挑高7米，杰精致工雕饰唱、大麦理石队贴面踩体现鹿品质司和豪割华架空层二层一层顶板二层顶板入户大堂入户碗大堂覆是客买户观苦察品帐质的难敏感滑点，宅需要泼重处杏理入户秀大堂何做法饼示意玻璃希隔断寸，形鉴成业声主的遇专属央空间大理石贴面，提升物业档次适度雕饰，体现品质感品质豪华住宅物业兄发展辛建议建筑甚风格冠及外慕立面建筑舞单体架空令层入户蜘大堂园林躁景观室内匠装修配套/物业遥管理上海矛绿城刷景观雀设计平原悬城市凤真正乱坡地避生活上海绿城在整体风格统一的前提下，分为五大组团，各具特色，相对独立，而又相互穿插，融为一体。大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。上海绿城通过高程的变化产生有趣的景观效果，使其在立体层次上更为丰富。中心广场下沉、组团地面抬高，并通过挡土墙、花台、水台阶、廊架的跌落等设计手法进一步强调这种高差关系，形成强烈的视觉冲击力。上海绿城在园区景观设计中充分强调人的参与性。组团中重点处理架空层，把绿化延伸进去，打消生硬的混凝土建筑与大自然的界限；西入口的商业广场，周边匹配相应景观，使购物和欣赏风景悄然融为一体。整体风格与分区特色平原城市的坡地生活更多参与性的景观空间以会所为核心的中心景观广场是园区景观的视觉焦点，也是园区精神的灵魂所在。尺度亲切的会所掩映在绿色植物中，户外宽敞的木平台架在泳池上，人们可以在太阳伞下喝着咖啡与朋友小聚，或是在躺椅上享受日光浴的温暖。沿着广场边缘的草坡，可以举行露天音乐会，放映露天电影，这里是没有加屋顶的社区客厅。视觉中心中心景观广场本项佣目景皆观设惨计原垒则园林宜密不宜疏，道路宜曲不宜直，阻隔目光的穿透，达到“曲径通幽”的效果。由于本项目自然景观资源缺乏，需要通过大量人造自然景观的打造来弥补自然景观缺陷，其中水、石、自然植被是核心元素，园林应有立体感和层次感。本项目地块平整，需要高低不同的植物、假山跌水等来营造立体感和层次感，形成高低错落、小桥流水的效果。立足于项目自身情况尽量做到户户皆有景。通过主景观节点和辅景观节点的星状排步，使每个组团都有独立的景观节点，每一户都能看到园林景观，提升舒适度注重品质、细节的打造，提高客户认知度和豪华感立足于客户敏感点本项目园林风格意向━“城市中的原生态自然景观”，让住户足不出户即能饱览园林美景。我们只是将“山泉流水”搬到了项目中，尽量原汁原味，尽量少人工雕琢。项目园林风格意向细节竖体现竞品质帆，大签气体链现豪乌华物业建议关键点价值增值点园林意向城市中的原生态自然景观舒适、豪华核心景观节点主入口古树、假山跌水，无边泳池品质、豪华核心景观元素不同类型水系的大量运用品质、豪华道路曲径通幽项目体量感驻留节点、小品、椅凳品质、细节、参与性、亲景性品质感、亲景性园林成景观大水咐系与糕无边笨际泳絮池相傲结合呀打造药主景房诚观节语点无边际泳池喷泉小区环绕水系品质豪华园林困景观地下侦车库流设计姻建议—与园嘴林结翁合，羽打造受豪华宣生态各车库车库雨是住凭户每惭天都壮会使崇用的箭功能笛空间烘，感东知性创强，达应着盒重打巩造，愚体现她本项德目高转端形套象生态枕车库徐的豪浪华点姑体现闪在：创新惭。消案除传荡统车唉库阴戏暗感每，给怕住户陪从未级有过沟的体毙验采光维、通烧风，唱高舒用适度绿化钻延伸击至地兽下，尤让车敬采光服与园腐林绿滋化融两为一盆体，削提升临项目伙档次体现嫌品质户和细计节，限让客炸户感肚知我妹们在址认真先打造菌每一杜个细黎节

从地面上看采光井从车库内看采光井车库至地面通道采光孔也成景观一部分品质细节水景与车库的结合地下车库入口品质细节园林待景观高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题景观摄设置达到睡参与轰性、责亲景骂性情景蛮小品休闲停留节点曲折狭窄的小路石阶坡道品质细节水生动物原生植被木栅道石台阶竹原生石块园林恋景观生态匹园林贷打造保的主狮要元洁素—原生顽态材乞料品质住宅物业来发展垂建议建筑华风格已及外茅立面建筑榜单体架空弄层入户毒大堂园林址景观室内扮装修配套/物业常管理风格定夏义在北逼京、您广州奇产品杏装修寄上，巨采用蜓了大蚀量黑檀撇木、死高级触石材族、金戚箔、肚银箔串与黑份色镜临面，全合力打主造高霉贵、跑奢华演的室戚内空拒间，酒店尼艺术道风和泛极具狡新古网典主姐义的予浪漫就这纯样悄厘悄弥估散开律了。止而这样妄的装资修选罪材只翅有为数利不多磁的五星其级酒我店才轨会进樱行局取部的葬糅合昼采用兽，在爽星河至湾却吗大量退且完城美的元运用谦。令人立眩目桑的金车箔艺炮术吊慨顶尊贵译、奢贱华的房诚艺术旺拼花溜石材之铺地黑檀悦木深尤色成面品家担居，切彰显拔身份俭、地宁位以往拒感觉床：炫师目、拜高贵冬、截奢华忍，最繁昂贵嫌的建症材打查造酒橡店艺水术风上海仁的魅固力源笔于它哑的包乏容，醉它的挂海纳报百川“星格河湾东”也爷是如通此，酒中西在合璧难的设往计风风格，涌似乎配在告胞诉五床湖四讨海的便朋友昌，都坚能到倦此坐饰一坐碧，聊凳一聊但这寺还不利够，其实咐，家跟对于率我们谅来说旅才是借最具禾包容萌性的所以趟，星孝河湾是应该欠更具娱有家的承味道…家——艺术以米黄初、白锋色等军暖色齐系主逃色调株的空左间，给早居住名者更开多的踩温馨淹和家文的感鸽觉。配以智硬朗痛的玻辨璃镜榜面处荒理，居更有挡冷暖公的对哲比效画果，晒增强钻空间翁扩张迎感。图片匠来源卵：君甲御豪廊庭装泊修房家——艺术高级岂定制布花饰垮壁布柔（壁收纸）取代华部分穿炫目稿的金浆箔、岩银箔魄，给兽主人把一份缴家的闹平静抢。家，历很多释时候侵只是骄一个迈休憩牙、停睛靠的唐港湾…家——艺术图片狸来源屯：公馆77装修裂房海派柔文化使的沉燥淀，淹给上索海这赢座城者市对卵于生庸活有途着一涝份“精抄致”的执著…黑檀外木的资家具简如果堪不配棍合一施套精粱致的往餐具让，那送么对王于我凡们来专说，鸣它不棒够完伤美…家——艺术图片很