汇雅小区物业服务投标书

汇雅花园小区物业管理竞标书汇雅花园小区物业管理竞标书目录第一部分投标人服务承诺第二部分中山市中城物业介绍及相关资质证实材料第一节企业介绍第二节主要业绩第三节资质材料第三部分汇雅花园小区物业管理服务方案第一节物业管理服务工作整体构想及策划第二节采取管理方式第三节工作计划第四节物资装备计划第五节人员配置第四部分汇雅花园小区物业管理各项承诺及完成指标采取方法房屋及公共部位维涵养护，公共设施、设备及场所使用、修、养护和管理治安消防管理环境清洁卫生交通车辆管理住宅区档案资料管理第六节服务质量效果第七节装修管理第九节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准第九节小区文化与环境文化第十节物业维修基金建立和使用第五部分测算报价第一部分投标人服务承诺投标函致：****地产开发有限企业依照已收到《汇雅花园小区物业管理项目》招标文件要求，我方同意按照招标文件要求，向招标方办公室交纳人民币（大写）叁佰万元得投标确保金，假如我方撤回投标文件或中标后拒绝订立协议，我方将放弃要求招标代理方办公室退还该投标确保金权利。遵照《湖南省住宅物业管理服务条例》、《湖南省普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》、《物业管理条例》要求，本企业经考查现场和研究招标文件后，经过仔细测算，小区按国家级物业管理服务标准五星级提供服务，住宅物业服务费按人民币1.25元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，其中架空层按人民币0.5元/m2.月价格收取。办公用户及商业部分将按照省级优异物业管理大厦标准提供服务，商业物业服务费按人民币2.0元/m2月（不含公共能源分摊费）价格收取。其中二次用水采取7层以上住户分户多少均摊收取,二项目名称单价（元/㎡/月）总价（元/年）备注住宅物业商业物业共计（元/件）预计费用支出盈利假如中标，我方要求委托方将物业管理费用按月平均给付。服务方面，我们将严格按投标文件或订立协议执行，在正式协议签字前，投标文件将成为约束我们双方协议。本企业确保：自接管汇雅花园小区物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，一年之内将成为市级优异物业项目、二至三年内达成创建省级物业管理优异项目并力争创建全国物业管理示范小区。投标单位（章）：法定代表人（章）：日期：年月日

第二部分中山市中城物业有限企业介绍及相关资质证实材料第一节中城物业管理有限企业情况介绍中山市中诚物业管理有限企业位于东区银通街19号之5，主营83570中山工商局及属下部分镇区办公楼物业管理等。企业秉承"用户第一，勇攀高峰"经营理念，坚持"老实守信"标准为广大客户提供优质服务。物业管理最终目标是为了发挥物业最大使用功效，是其保值增值，并为物业全部些人和使用人创造整齐、文明、安全、舒适生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益统一和同时增加。这也是我们中城人在工作中为之奋斗目标，为了愈加好、更加快实现这一目标，本企业自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色：1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最主要资源，是决定企业发展主要原因，为人才成长和发展创造一个良好环境是我们坚持一贯方针，在本企业内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明良好用人体制。对此，我们对外主动寻找引进人才，对内加强培训、培养和发觉人才。每年、每个月、每七天我们都要制订详细培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加对应内容培训，激励员工一专多能，每年培训考评成绩都作为职务晋升和年底奖励主要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本企业做好物业管理工作基本出发点，也是企业生存和发展客观要求。为此，我们严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”思想建立起一整套科学规范管理体制。使大家一言一行都有文可依、有据可查，用科学管理体系来规范我们平时服务工作，使本企业企业管理水平及企业整体素质都达成了较高层次。在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进管理方式，各部门工作情况、业主关于资料经过电脑联网查寻，一目了然。有效地提升了工作效率和质量。3、业主第一、服务到家“业主永远是我们上帝”，这是经常挂在我们中城人嘴边一句话，业主需要，就是我们目标，随时为业主提供最优质服务，是我们服务态度。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语气等方面都有明确行为规范要求，在提升对业主服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主利益着想，努力强化员工优质服务意识，做到“业主想到要做好、业主没想到也要做好”。企业经过一系列培训和教育，既提升了员工素质，也向社会大众展示“中城人”精神风貌。我们愿经过自己努力，经过自己对业主全心服务，取得政府、社会、业主认同。

第二节中城物业管理有限企业业绩介绍承接部分项目概况湘乡市人民医院住院大楼物业管理湘乡市蓉瑾家园物业整体服务管理资质材料第三部分汇雅花园小区商住小区物业管理服务方案第一节物业管理服务工作整体构想及策划中城物业管理有限企业作为物业管理行业极具潜力后起之秀，完全有能力有信心负担起汇雅花园小区物业管理工作，一旦本企业受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把汇雅花园小区建设成为湘乡市首座公寓式物业管理典范。我们管理总目标是：自接管汇雅花园小区之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优异住宅小区，并主动争创全国示范。整体构想与策划分为五个方面：1高标准、高水平管理方法1.1建立和实施完善物业管理质量体系物业管理行业发展过程证实了要达成高质量物业管理服务水平必须建立一套高标准质量确保体系。1.2培育高素质员工队伍人才对我们来说，是最主要资源，它决定了企业兴衰。在人才管理上，我们着重抓好两个步骤，一是“引进关”，引进人才要具备较高专业技能和很好综合素质。二是“培训关”，我们企业每年都要针对不一样人员分别制订出详细培训计划，要求大家有当代物业管理意识，为业主服务意识，都要做到一专多能，每年培训考评成绩都要作为职务晋升和年底奖励主要依据。作为做好物业管理服务工作主要前提，我们人才培养目标是：培养一支高素质精干员工队伍。1.3加强和完善物业管理硬件条件在汇雅花园小区物业管理工作中，除了要充分依靠现有管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理关于设备、设施，如要实施全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善监控系统等。1.4营造富有特色小区文化详细内容在后续章节中有详细描述。1.5实施办公、住宅区人性化专业物管崇尚人性，是我们管理工作精华。在汇雅花园小区，我们将广泛引入人性化物业管理理念，关注业主生活质量，关注员工不一样需求，在管理、环境、空间各个层次和步骤营造一个既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则这么一个友好、有序舒畅环境和文化气氛。从而使人们潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上品味需求得到满足。使我们管理工作得到业主了解、认可和支持。也使企业经营管理理念得到管理员工普遍认同，在物业管理各处细节，要表现出对人珍爱和关心。1.6管理深度和广度做法社会在进步、时代在发展。对于汇雅花园小区这么一个白领精英荟萃广大业主而言，物业管理服务深度和广度是没有止境。我们认为：伴随社会进步和社会分工不停专业化，物业管理企业在管理深度和广度上，除了依靠科技伎俩外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主多方面需求。我们提出以下两项方法：2.1在汇雅花园小区建立对应居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起，利用各种条件逐步创办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大业主提供各种便利条件。2.2管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务企业建立广泛联络，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。3超前性、创造性、全方位服务意识3.1超前性是中城物业管理前卫和榜样地位标志。重点由以下几点组成：3.1.1实施住宅环境形象设计与建设工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划之后更富时代特色新概念，它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为组成住宅管理要素之一，同时，具备对住宅形象塑造功效和对物业增值功效。3.1.2全方面表现对残疾人关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实施无障碍通行，公共区域设关于照残疾人标识。这一方法不但表现了对残疾人关爱，同时也会提升居民文明意识。3.1.3充分发挥电视监控系统作用，使管理人员及时掌握汇雅花园小区各个区域治安情况，出入人流情况，车辆交通情况及卫生保洁情况等，使各种紧急情况能得到及时处理。3.2创造性是中城物业管理生命源泉科技在进步，人们观念在不停地转变，人们对住宅区各种需求也在不停地扩展。只有不停地创新，吸收国内外住宅管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不停完善，并保持在同行业中领先地位。如：实施物业管理企业多元化经营，我们计划在接管汇雅花园小区物业管理工作后，在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等，以满足广大住户日常生活需要，同时不停提升管理处综合实力。3.3实施小区全方位服务我们在接管汇雅花园小区后，将快速推出“温馨家园计划”，充分利用汇雅花园小区及周围地域各类设施和场所，为广大业户提供全方面周到二十四小时温馨服务。如：3.3.1定时举行棋牌赛、书画展、各种派对等，丰富住主业余生活，促进业主间情感沟通。。3.3.2设置业主接待日和业主接待电话，向业主提供二十四小时全天候护卫、保洁和维修服务。我们口号是：“靠山靠水靠江景，享福享乐享生活”。使每一位入住汇雅花园小区业主都能享受到我们温馨服务和当代生活便利。4创造优美舒适、安全文明、洁净环境构想汇雅花园小区，是一个高档住宅区，在物业管理工作中，我们应以高文化品味取胜，经过住宅区软、硬件配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净高档小区。4.1硬件建设可靠安全保障系统、管理完善环境设施、简练醒目标住宅形象设计系统、安全方便交通网络以及丰富文化色彩等，一系列具备一定超前性能先进设施、设备为汇雅花园小区高尚环境和文明建设提供了物质确保。4.1.1公布空气质量周报。空气质量是环境质量主要内容。我们拟在汇雅花园小区内业主基本上都入住以后，实施空气质量周报公布方法。这么既能够让监测数据直接为业主服务，同时又能够提升住主环境保护意识。汇雅花园小区应为净化湘乡环境做出主动贡献。4.1.2建立优美环境。为了使汇雅花园小区环境深入活跃起来，更具文化品味，我们将与省园林局合作，对小区内各种植物进行标识、归类，将汇雅花园小区变为富有特色小型植物园，使居民和来客感受到不不过满目绿草、红花，而且从植物介绍中能够增加植物、绿化知识，这是一项极有意义方法。4.1.3对垃圾分类处理。伴随社会发展和进步，环境保护问题越来越突出，我们计划在接管汇雅花园小区后逐步实施垃圾分类投放和处理，并在《住户手册》和各投放点标明分类搜集方法。设可回收垃圾、通常垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，通常垃圾及渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾分类处理，我们将经过各种宣传伎俩，增强业主环境保护意识，引导他们养成正确习惯。4.1.4严格车辆交通管理。我们准备设置完善各类交通标识，加强车辆监控和引导，及时处理突发事件。4.1.5利用当代科技伎俩，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全方面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采取围墙、防盗装置等伎俩提升防范能力。在充分强调人原因前提下，逐步过渡到技防为主，利用智能化保安设施结合管理处统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。4.2软件建设创建高档次住宅小区，软件建设比硬件组成更为主要、更为艰巨。尤其是我国物业管理行业发展时间短，管理企业和广大业主均需要深入加深对物业管理认识和本身涵养，这个过程需要日积月累努力，物业管理企业应着眼于久远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容：4.2.1将可连续发展战略作为发展主导战略。4.2.2组织落实，方法得力。成立以管理处为主、有业主代表参加环境保护委员会，着眼于久远发展，依照可连续发展战略，制订和实施汇雅花园小区环境保护工程。4.2.3引入住宅形象设计与建设功效，对汇雅花园小区进行形象塑造。4.2.4建立“管理处员工人人都是环境保护监督员”观念，对不利于环境保护行为及时给予阻止。4.2.5营造“保护小区环境，创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提升环境保护意识，增加环境保护知识方面，经过环境保护讲座、每年六月世界环境保护日系列活动等，引导住主关心小区环境。4.2.6激励节约水电，组织居民开展有利于身心健康文体活动。4.2.7严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料使用，加强工程监管。4.2.8要逐步实施垃圾分类投放、处理。5表现小区文化、环境文化特色物业管理典范模式5.1汇雅花园小区小区文化活动总体构想小区文化三项主题：营造全新工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。小区文化三项特征：人性化管理理念；超前性文化视角；宁静、祥和文化气氛。小区文化总体目标：使汇雅花园小区成为住宅文化典范。汇雅花园小区将在我们管理下大力开展小区文化建设。江景文化定位是中西方文化与当代科学技术有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，经过循序渐进、潜移默化、寓教于乐小区文化建设，提升业主素质，培养互助互爱精神，增强小区凝聚力，发挥小区文化凝聚功效、激励功效和约束功效。在汇雅花园小区文化建设上，我们还重视近与远、大与小、教与乐、雅与俗结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚江景无形资产，创造名牌。5.2汇雅花园小区环境文化构想针对汇雅花园小区园林式布局和环境保护要求，我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环境保护要素进行监测，全方面加强小区环境文化和环境保护建设外，还准备做好以下几点：第一，维护已经有园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。第二，加强对小区内环境保护意识灌输，使每个业户都自觉热爱小区内环境，提议在小区内设计摆放一些雕塑作品，以表现出优雅艺术气氛。第三、开展小区环境文化建设，实施小区环境形象战略，整合小区环境形象，统一规划小区内各种自然景观和人文景观。我们将确定业户手册、环境手册、制订全方面环境管理方案。5.3中城物业对汇雅花园小区项目标管理模式第二节拟采取管理方式面对汇雅花园小区这么一个高品味、高水平、高素质居住人群当代化住宅小区，选择怎样管理模式才能达成最好管理效果，这是我们确定管理方式主要课题，我们在深入调查研究基础上确定了我们基本思绪是：严格资质管理，选取专业素质和综合素质均较高各类专业技术人才，以严格管理制度规范各类服务，利用电脑管理等当代化伎俩，实现高效率、高水平综合一体化管理，加强小区精神文明建设，实施品牌战略。我们管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。一、组织系统管理架构董事长董事长后勤工程部客户服务部物业部财务部人力资源部综合办公室总经理项目经理业主委员会

后勤工程部客户服务部物业部财务部人力资源部综合办公室总经理项目经理业主委员会1组织机构1.1我们将在业主委员会监督和指导下实施企业领导下主任负责制，这是一个垂直领导方式，充分利用资源，编制力争精干，其人员力争一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检验指导协调等方面由管理处经理直接负责，各项详细工作在各组职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向经理负责。这么结构使权力集中、责任明确、命令统一，联络简捷、工作高效。1.2物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与小区文化活动等工作；工程设备组负责设备管理、维涵养护及便民服务等工作；综合组负责管理处财务工作和文件资料管理及电脑打字等工作。二、运作程序系统1整体运作流程1.1我们重视于整体设计全方面合理，各项工作步骤紧密衔接，起到承上启下，相互制约作用。1.2在管理处整体运作过程中将一直利用当代化电脑管理网络系统，从方案确定到各项工作任务完成都实现智能化管理。1.3在整体动作过程中，一直坚持全过程管理，确保指挥与监督封闭性管理，确保管理有效、及时到位，从而在最大程度上防止了缺漏和盲点。三、信息反馈系统1信息也是资源，汇雅花园小区管理处信息起源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2汇雅花园小区管理处于平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检验者，当各项工作指令下达后，执行机构对应开始运作，此时，项目经理就能够在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出各项指令能够作出较为实际评定，从而判断其正确是否，从中吸收经验，纠正错误，有效地克服了在工作中盲目现象。3在监督机构控制方式中，我们采取例行检验和突击抽查相结合方式进行，而监督控制方法以预先控制与信息反馈控制相结合方式进行。四、激励系统1激励是管理处内部对员工管理主要方式。每个员工个人权利需要得到尊重并应一直保持旺盛工作主动性，从而能够在一定程度上取得经济效益和社会效益。2思想工作机制重在激发每一个员工内在潜能，充分调动员工个人主动性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益集体活动和家访等。3奖惩机制应以褒扬奖励为主，以处罚为辅标准，但奖惩要分明，用优胜劣汰方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神激励为主，物质奖励为辅。4工资福利机制重在考评，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上团体精神。5培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养目标是使员工有较强事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一个人才培养良性循环气氛。6文化活动机制是沟通管理处内部员工桥梁，经过文化活动开展增强了员工自信心和认同感，把员工利益和企业利益紧密地结合在一起。文化活动方式可有许多个，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家眷小孩共同联欢等活动。第三节工作计划依照本项目情况，确定管理方式和管理运作流程，详细计划以下：序号项目内容时间一前期介入阶段1.搜集工程施工进度、计划、设计图纸资料，及时编目分类存档使用。2.对工程建筑中配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试，进行满足物管使用功效评定及提议；建立收发文、存档立案制度；搜集产品安装、使用说明书等资料，为编制规范高效作业指导书提供依据。3.对售楼资料（协议、广告、宣传）搜集，并对所包括物管服务条款进行咨询、提议和答疑，促进售楼规范承诺，为日后物管服务奠定优良基础。二接管验收1.参加建设单位报验工程项目完工验收活动。2.与建设单位办理物业管理接管验收工作。3.办理水、电、气等能耗与施工单位签认交接签收。4.设备设施资料交接造册。5.建立完善业主资料。第四节物资装备计划为确保汇雅花园小区物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”标准，配置物质装备，同时管理处依靠中城物业雄厚资金实力、人才实力，做到资源共享，愈加好地为业主服务。确定物资装备计划以下：一、管理用房管理用房按建设方所提供原有面积安排小区各所属机构用房，详细安排方案另定。二、员工宿舍在管理用房面积中划拨一定数量住房面积，确保二十四小时职守在汇雅花园小区管理处员工都能安排在集体宿舍中住宿，详细方案另定。三、器械、工具、装备以及办公用具计划：在物质装备配置上完全按照“必需、实用、节约”标准，同时为了保障汇雅花园小区物业管理工作有序进行，我企业将依靠本身资金、人才优势全力支持汇雅花园小区管理处工作，做到物质共享、资源共享。第五节人员配置伴随管理方式、管理伎俩当代化，物业管理队伍结构也发生革命性改变，汇雅花园小区物业管理人员配置已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平复合型人才。为此，我们在人员配置上坚持以中城企业“精干、高效、敬业”用人标准为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达成大专以上水平，工程技术岗位引进大专以上包含计算机网络、通信技术专业人才。人才起源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，确保管理队伍高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合方式，利用激励机制，充分调动全体员工工作主动性，严格考评，并实施10%淘汰率，确保管理目标得以实现。1汇雅花园小区管理处人员配置2人员配置说明汇雅花园小区是集住宅和商业用房于一体综合项目，为便于集中管理，只设一个管理处，人员配置共**人。

配置表以下：部门岗位人数管理区域备注项目经理经理1本小区责任主任主任1本小区前台接待客服接待2本小区安部保安队长1整个小区保安31号门保安32号门保安33号门保安2地下停车库保安2流动巡查保安3商业区保洁人员保洁31-4号楼保洁35-8号楼保洁49、10号楼及公共场所收费员收费员3物业费收取花草养护及水电工后勤1本小区

第四部分汇雅花园小区物业管理各项承诺及完成指标采取方法依照《全国优异管理住宅小区标准》《湖南省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行方法》，以及《汇雅花园小区物业管理招投标要求》中物业管理招标要求，企业郑重承诺：自接管汇雅花园小区之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优异住宅小区，三年内在硬件条件符合要求情况下，成为国家示范项目。针对《招标书》中物业管理招标要求，我们对房屋、设备、安全护卫等各分项指标共14项以表格形式给予承诺，并在列项中概述保障各项指标完成实际方法。1汇雅花园小区各项管理指标承诺：序号指标名称国家评分标准及指标1房屋完好率98%2房屋零修、急修及时率98%3维修工程质量合格率100%维修工程质量回访率100%4地下停车场完好率95%5清洁保洁率99%6小区内治安条件发生率1‰以下自行车、摩托车、汽车被盗率1‰以下7大型及主要机电设备完好率95%8火灾发生率1‰以下9违章发生与处理率100%发生率0.5‰10业主有效投诉率2‰以下;业主投诉处理率95%;投诉回访率95%11业主对物业管理满意率95%12绿化完好率95%13化粪池、雨水井、污水井完好率98%14管理人员专业培训合格率80%第一节房屋及公共部位维涵养护，公共设施、设备及场所使用、维修、养护和管理设备管理和维护及房屋本体维涵养护是汇雅花园小区物业管理主要内容，中城物业在物业管理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富管理经验，既保障了广大业主利益，也树立了良好企业信誉。在汇雅花园小区机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”方针，制订了合理养护计划，建立和健全科学规章制度，切实做到为业主服务。实现业主满意，社会满意。在前述汇雅花园小区各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施管理指标实施方法进行了阐述，此处对房屋及设备、设施日常养护计划、定时养护计划作深入阐述。1公共设备、设施及场所维涵养护计划我们结合汇雅花园小区各种公用设施使用年限，制订了公用设施日常维修方案和定时养护方案。依照《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理方法》要求，公用设施设备是指共用上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性高度统一。2房屋本体维涵养护计划按招标书要求要求汇雅花园小区物业管理处负责住宅区房屋本体共用部位维涵养护。依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》中要求，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。为了愈加好保护业主利益，我们结合以往管理及贯标工作经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实维涵养护计划。第二节治安消防管理1治安队伍建设——建立一支高素质治安队伍治安队伍建设，按高标准，严要求指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考评等关键步骤，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责。护卫员选聘以优异退伍军人为主，应具备良好思想品质及业务技能，建立业务、绩效考评与工资、职位挂钩机制。护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年底考评中，实施10%淘汰制，保持护卫员高素质和战斗力。对护卫员选聘和培训要求已在第二节《拟采取管理方式》中作了阐述。2入住期治安管理2.1确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流有效监控人流控制——对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要重视管理方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们活动范围、活动时间进行一定限制，禁止相互乱窜。经常与当地派出所联合查《暂住证》、《身份证》证件，把可疑分子清出小区。对可疑陌生人采取追踪、监控方法，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资出入进行礼貌盘查；全部物资流动实施登记放行手续。车流控制——园区内设定车辆进出入口,方便于管理.。运输物资进入小区汽车要进行登记，统计车主身份、车牌号、车型等信息，针对实际情况，合理规划行车路线，预防对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实施登记放行手续。2.2治安防范——“三岗”结合。全方面防范实施“三岗结合，即巡查岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面配合与行动”。2.3尽快完善并发挥智能化监控系统安防优势。本企业在中标后，将和建设方协商，尽快完善监控设施，使智能化安防系统全方面开启，正常运转，发挥技防在治安管理中主要作用。3常规治安管理依照《广东省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行方法》及本企业管理指标承诺，治安管理须达成五级等级标准，为此，我们拟采取封闭式管理。详细方法为：3.1依照招标要求，本企业在小区出入口实施二十四小时值班，安全护卫人员二十四小时巡查，主要部位实施二十四小时监控。3.2主要设施采取加锁防范方法，上屋面楼梯间大门上锁，预防投毒及水源二次污染事件发生。3.3对地下室、通道、应急楼梯等部位设置显著标识，以利于人员进出。3.4护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。3.5对外来探访人员，建立问询制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。3.6流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不一样治安防范方法，确保地下停车场等主要部位安全。3.7制订护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。依照物业、业主实际情况，对可能发生突发事件做好预案，是物业管理护卫服务一项主要工作。预案工作做好不好，直接影响到业主生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理企业经营情况。本企业已制订了详尽《小区突发怒警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急方法，以确保小区内财产及业户人身安全。4治安承诺对应处罚条款我们在前面已承诺因管理原因而产生治安案件发生率为1‰以下。为严守承诺，特制订以下处罚条款，以确保推行各项赔偿承诺。4.1因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足以下两种情况小区被盗案件发生，管理处将负担责任并给予赔偿。a)经公安机关判定属于外来犯罪分子以非法伎俩进入小区进行偷窃或抢劫；b)经本企业和关于职能部门判定属于管理不到位、人员渎职等管理原因造成小区被盗或抢劫。4.2其余赔偿：凡经本企业和上级主管单位判定属于管理不到位、人员渎职等管理这本身原因造成业主损失，如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成业主损失等，我们将视情给予赔偿。第三节环境清洁卫生我们将进行“高标准、严要求”环境卫生管理和“高质量、高频度”环境卫生维护，同时培养居民良好环境意识和卫生习惯，创造一个优雅、整齐、文明、静谧住宅环境，让广大业主能住安心、放心、称心和舒心。1保洁建立清扫保洁制度，小区内实施全方位保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整齐，无堆放杂物现象。每层放置统一垃圾桶，居民生活垃圾上门搜集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环境保护意识前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。1.1垃圾搜集袋装化：业主生活垃圾搜集，统一采取标准垃圾袋进行袋装清运（管理处能够成本提供，必须以业户自愿为前提）。1.2垃圾回收资源化：经过垃圾贮藏间再次分类搜集，从中分检出可回收物品进行回收利用，防止资源浪费。1.3垃圾处理无害化：再次分检后出现有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。在入住期内，大部分业主进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极易对小区环境造成污染，同时存在许多不安全隐患。为此，对装修垃圾管理我们将要求地点集中存放，并增设隔离方法，禁止乱堆乱放，并委托环卫所及时清运。2卫生2.1水箱、水池按要求每年委托湘乡市自来水企业进行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（《卫生许可证》、《健康证》）、持证上岗，水质必须经过湘潭市卫生防疫站水质检定，使供水符合水质标准。同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范方法。预防有些人蓄意破坏及二次污染，消亡一切隐患。2.2和当地街道城管科（灭“四害”职能部门），定时杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。2.3制订业主条约（精神文明建设条约），要求区内不得违反要求喂养家禽、家畜和宠物。2.4区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个当代城市普遍存在环境保护问题，我们控制区内噪音污染源详细方法主要包含以下几个方面内容：a)进入小区车辆一律禁鸣喇叭，并限速行使。b)控制小商小贩进入小区高声喊叫。c)在入住期装修阶段，要求施工队在要求时间内作业。d)培养业主高度自律意识，让其本身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改过。3绿化我们接手管理后，将安排专业绿化工进行养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。我们还将和合作单位合作，对汇雅花园小区内各种植物进行标识、归类，极力营造一个清洁、平静、舒适、优美小区环境，让花更美、草更青。汇雅花园小区成为独具特色公园。第四节交通车辆管理为了加强住宅区交通管理，维护区内交通秩序，依照交管部门关于法规，结合汇雅花园小区实际情况，实施严格控管系统服务，堵疏结合管理方法。1园区内交通秩序、交通管理，由管理处负责，接收交管部门指导，重大交通事故，车辆偷窃等移交管部门处理，管理处要主动配合。2禁止机动车停放小区，全部业户车辆均须驶入地下停车库或指定地点。3小区设置门卫二十四小时值班，特殊情况入区机动车辆，实施严格出入登记手续。4巡查护卫要经常巡视车辆进入情况，指挥行使、停放、维护秩序，督促车辆办完事后及时离开。5进入停车场机动车驾驶员，要服从车管员指挥，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按《停车场管理要求》执行。6摩托车、自行车一律停放指定地点，其余地方不得乱停乱放。第五节住宅区档案资料管理1档案管理运作步骤1.1资料搜集1.1.1建立档案室，采取系统化、科学化、电脑化先进伎俩，实施当代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理，建立对应规章制度，对全部档案资料进行严格管理。1.1.2资料搜集坚持系统、完整标准，依照实体资料和信息资料内容，从实际需要出发，扩大信息资料起源，从时间上讲是指从规划设计到工程完工全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业组成方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细资料搜集。1.2资料分类整理1.3资料归档管理归档就是按照资料本身规律、联络进行分类保留。依照实际需要，汇雅花园小区管理拟采取原始档案和电脑档案双轨制。采取多个形式文档储存方式，便于原始档案保留，如录像带、胶卷、照片等。档案按不一样业务性质、编号、造册、编辑并分柜保留，利用计算机等先进管理伎俩，尽可能把其余形式档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。档案出、入室都有严格要求：出室必须由具备资格人员经登记后方可借出，入室时须由专员进行检验，如有破损，立刻修复，并追究关于人员责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件流失。档案管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。1.4档案利用采取先进检索软件，逐步建立电脑网络系统，充分发挥档案贮存和使用价值。1.4.1外部网：与广大业主、主管部门进行联网，全部管理资料如住户资料、装修资料、财务情况等，随时能够查阅调用，便于工作监督和检验。1.4.2内部网：管理处内部联网，利用当代化办公伎俩和设施，对文件进行分级管理、分层使用。2档案资料类别档案资料大致分为物业管理政策、法规资料，完工验收资料、房屋单体完工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视统计、运行统计、运行档案、投诉与回访统计、其余管理服务活动统计及档案。2.1完工验收资料名称资料内容工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料工程技术资料A完工图—总平面图、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；B地质勘察汇报；C工程协议及开工、完工汇报；D工程预算E图纸会审统计F工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）；G隐蔽工程验收签证；H沉降观察统计；I完工验收证实书；K新材料、构配件判定合格证书；L水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书；M砂浆、混凝土试块试压汇报；N供水、供暖试压汇报；O园林绿化图纸和清样；P设备清单、安装调试统计、使用注意事项说明、质保书和保修单，操作手册等；Q关于工程项目标其余主要技术决定和文件2.2管理档案资料（含业户档案、装修管理档案巡视统计）名称资料内容物业资料小区基本资料、分区资料、环境文化设施资料住户资料A：住户迁入资料B：住户人员档案C：住户维修档案事务资料A：事务值班表B：事务交接统计表C：业主搬出（入）物品记录表D：日常事务巡视统计E：业主回访记录表合格分承包方资料A：维修申请表（附图纸）B：维修工程队安全责任书C：暂时施工人员记录表D：施工单位营业执照2.3投诉与回访及其余管理服务名称资料内容维修资料A：维修申报表B：维修服务派工单C：维修回访统计表D：公共设施维修统计治安交通管理资料A：日常巡查统计、交接班统计、值班统计B：查岗统计、闭路电视监控系统录像带C：物资搬运放行统计、紧急事件处理统计D：车辆管理统计、车辆详细资料、车位使用协议设备管理资料A：公用设施保养维修统计B：各项机电设备保养维修运行统计C：设备分承包方维修保养统计D：设备检验统计小区文化资料A：活动计划实施方案、总结统计B：文化活动图片及录像统计C：传媒报导员工管理资料A：员工个人资料、聘用表B：员工业绩考评及奖惩统计C：员工培训计划及实施统计D：员工培训考评统计E：员工外出考评及参加演练统计F：员工住房及内务管理统计业户反馈资料A：服务质量回访统计表B：业户意见调查、统计统计C：业户投诉及处理统计表行政文件资料A：管理处主管值班及督察统计B：政府部门文件C：物业企业及主管领导部门文件D：管理处规章制度、通知、通报等文件E：管理处荣誉一览表F：管理处接待来访参观统计表业主委员会资料A：筹备成立文件B：成立后运行文件第六节服务质量效果1服务人员统一着装，挂牌上岗，尽职尽责，各工种岗位职责上墙公布，代办生活服务项目及价格上墙公布，接收业主监督。这也是本企业实施形象战略主要组成部分，全方面提升企业美誉度。2公共服务费收支情况每六个月以书面形式公布财务收支帐目，接收业主委员会和使用人监督，同时将本年度收支决算汇报，下六个月度收支预算汇报及重大费用支出项目提请业主委员会讨论经过。3维修基金由业主委员会管理，专户存放、专款专用，实施收支两条线，本企业需要使用维修基金时，报请业主委员会审核，经同意后方可动用，同时使用情况及账目要定时向业户汇报。4认真接待群众投诉，建立群众投诉档案统计，本企业承诺有效投诉办结率为95%。5按本企业贯标要求，定时对住户进行走回访，同时了解业主对服务满意率，建立信息反馈渠道，项目经理既是指挥员，又是督促检验者，确保反馈渠道通畅。本企业承诺业主对物业管理满意率95%以上。“业主永远是我们上帝”这是我们中城人宗旨，业主需要就是我们工作目标，为各位业主提供优质高效服务，是我们应尽义务。在提升对业主服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切为业主利益着想，努力强化员工优质服务意识，做到“你想到我为你做好，你没想到我为你做到”，向社会展示“中城人”精神风貌。我们服务效果就是要让汇雅花园小区业主住“安心、放心、舒心、称心”。第七节装修管理为维护汇雅花园小区外观形象统一、美观，保障小区正常使用功效不被破坏，我们将从实际出发，以小区结构、设施、外观为装修工作监管重点，对业主装修实施严格管理。依据我们多年来所取得装修管理经验与教训，将在汇雅花园小区装修管理上实施“一把手工程”，由主任亲自抓装修管理，着重抓装修宣传培训——装修审批——装修跟踪——违章装修即时处理——装修验收五个步骤工作，力争服务在一线，监管在一线。为正面引导业主装修，我们将为业主提供装修咨询、装修设计服务。拟采取违章装修控制方法：a)业主办理入住手续；b)对业主、装修施工队伍进行装修须知培训；c)申报装修，严格方案审核、订立装修押金、办理入场手续；d)装修监督：环境、治安、消防；e)发觉违章，立刻发出通知，上门工作，晓之以理、动之以情，说服业户整改，说服无效，配合关于部门，以经济、法律伎俩处理。为加大装修宣传培训力度，我们将充分发挥小区文化导向功效、约束功效，并架起管理处与业主桥梁，真正提升业主按章装修自觉性。为做好业主装修培训工作，我们将提前对每一个业主进行培训，向业主和装修队发放《装修管理要求》，明示装修要求、违章装修危害性和处理方法。1装修审批，严格把关针对装修管理上对房屋结构、外观保护特殊要求，我们对业主申报装修方案进行严格审批，并加强装修审批人员内部管理，以确保装修审批严格把关。装修审批重点以下：1.1确保房屋设施正常使用功效。审核重点：房屋结构、管线，电梯、供水、供电、供气管线。1.2确保房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、空调安装、晒衣架、遮阳蓬安装及管线走向。1.3装修材料符合防火要求。2建立细致严密装修跟踪监管体系业主装修、施工，指定专职责任人，实施“全过程”追踪监管。天天巡视施工现场不少于2次，经过现场巡查及时与业主沟通，了解施工方案及装修工程进展，把违章装修消亡在初始阶段。3处理违章装修四个伎俩3.1情理伎俩业主出现违章装修，做到以理说服业主，以情感化业主，争取业主支持和了解，让业主自觉接收整改要求。3.2经济伎俩在业主装修申报时，详细通知装修注意事项和影响安全禁止行为，如出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取返还原状和经济赔偿等经济伎俩控制，从经济上控制业主违章装修。3.4法律伎俩业主装修申报手续中，管理处罚别与业主和装修施工单位订立具备法律效力《装修协议书》和《装修责任书》，划清管理处、业主、装修施工单位之间责、权，对住宅装修进行法制管理。对违章装修并无视一切业主，我们将经过法律路径给予处理。第八节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准提供便利、高效、经济便民服务是物业管理单位服务小区提升业主生活质量一项主要保障。中城物业经过贯标工作实践，形成了一整套便民服务工作体系。在汇雅花园小区，我们将依照小区结构，地理位置及周围配套设施情况，对业主调研结果，并结合我们多年来开展便民服务成功经验，充分考虑汇雅花园小区业主生活每一细节，经过提供丰富便民服务项目，切实提升汇雅花园小区业主生活质量。围绕业主切身需求，我们将秉持“以业主为中心，优质服务，合理收费”经营方针，在汇雅花园小区开展便民服务项目中充分表现出这一点。日常便民服务项目无偿服务项：无偿服务项目类别编号项目内容家政服务1代请迁居企业2代请居家守护3代请专业清洁企业4介绍保姆5代请家教6代租汽车7义务医药上门（药费自理）商务服务8代购车船票9代办旅游手续10代寄、代领邮件11代订报刊、杂志12暂时代为保管小件物品13代订牛奶14电话留言服务15代订酒店客房16代办银行开户礼仪服务17代办喜事庆典18代请摄影、摄像19区内代购代送礼品、鲜花文化娱乐服务20提供报刊杂志阅览21组织图书阅览22组织图书、音像制品交流23组织郊游24开设棋类活动25开展气功、太极拳、秧歌活动26邀请关于展览、小型演出队来小区服务27义务检验煤气管道漏气情况、宣传消防活动28提供居室暂时性特约安全护卫29义务宣传家庭安全用电常识老年服务30建立老年活动组织31组织老人交谊活动有偿服务项：日常维修装饰服务家政服务健康服务商务服务第九节小区文化与环境文化及友好社会观伴随物质文明提升，人们越来越重视生活质量，重视精神文明，重视人生价值，针对入住人群特点，“以人为本”、“延年益寿”已成为广大业主们普遍追求。中城物业管理所推行是一个富有些人情味住宅文化，一个富有些人文情调生活方式，从小区意识角度上说，最终要转化为小区居民归宿感，这种归属感很大程度上源自管理处与居民感情上联络投入。管理处尽心极力，肝胆相照，极富人情味经营作风，将使广大业在们感到最大便利和无限温馨。1小区文化活动实施方案1.1订立业主精神文明条约，创造文明生活风气汇雅花园小区精神文明条约：爱党爱国热爱公寓恪守秩序举止文明考究卫生保持清洁爱护公物保护环境上孝父母下爱儿女夫妻友好相敬如宾求同存异胸怀开阔与人为善和睦邻里热心公益关心他人见义勇为维护安定爱党爱国热爱公寓恪守秩序举止文明热爱祖国，拥护共产党，热爱