养老地产项目全程策划

一、养老地产筹划内涵养老地产筹划是贯穿养老地产工程开发整个过程的一项极为重要的工作.一般由开发商聘请专业的养老地产筹划公司来执行.从广义来说，养老地产筹划主要包括：工程的前期定位筹划(即养老地产开发工程的可行性争论,包括市场调研，工程定位，工程的经济效益分析等〕、工程的整合推广筹划〔包括工程的VI设计，工程推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的筹划方案等等)、工程的销售招商筹划〔包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格确实定等，工程的商业局部还要进展业态定位筹划和招商筹划〕等。二、养老地产工程筹划的重要意义〔一〕养老地产筹划能使企业决策准确，避开工程运作消灭偏差。养老地产筹划是在对养老地产工程市场调研后形成的,它是筹划人不断地面对市场而总结出来的才智结晶.因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避开工程在运作中消灭的偏差。(二〕养老地产筹划能使养老地产开发工程增加竞争力气。养老地产企业重“洗牌”，概念不断创，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继消灭，竞争越来越猛烈,打算者大有“四周楚歌”的感慨。在这种状况下，养老地产筹划就更能发挥它的特长，增加工程的竞争力气，赢得主动地位.〔三)能探究解决企业治理问题，增加企业的治理创力气。养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是治理创。筹划人帮助养老地产开发企业治理创，就是遵循科学的筹划程序，从寻求养老地产开发工程的问题入手，探究解决治理问题的有效途径。(四)能有效地整合养老地产工程资源,使之形成优势.要开发好一个养老地产工程，需要调动很多资源协调进展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产筹划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产筹划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外,养老地产筹划还有推想将来市场，满足居民居住具体要求等作用。三、总体筹划流程详解〔一〕工程可行性分析可行性分析的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化,削减或避开投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进展：(1〕承受托付;(2〕调查争论；(3〕方案选择与优化;(4〕财务评价和国民经济评价;〔5)编制可行性分析报告。可行性分析的主要内容有：工程自身条件分析工程地块解析：在工程市场进展趋势争论的根底上，本局部将从工程条件分析入手,从地块角度推断适合进展的物业形态,并对工程周边环境地块的状况性质进展争论，分析其对本地块可能之影响.工程区位分析:主要针对工程周边地块的现状以及将来进展状况进展分析，了解工程进展的环境及影响因素。3)工程地块条件分析：主要针对工程地块的开发条件进展透彻分析，找出影响工程进展的因素。4〕工程SWOT分析〔优势、劣势、进展时机、竞争威逼):分析工程进展的重要及难点，明确工程本身的优势、劣势、进展时机、竞争威逼等。投资时机分析该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在确定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查推想为根底，查找最有利的投资时机.投资时机分析相当粗略,主要依靠笼统的估量而不是依靠具体的分析。该阶段投资估算的准确度为±30％，争论费用一般占总投资的0。2％～0.8%。假设时机分析认为可行的，就可以进展下一阶段的工作。3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”在时机分析的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进展论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20％，所需费用约占总投资的0。25％～1。5%。4．具体可行性分析，即通常所说的可行性分析具体可行性分析是开发建设工程投资决策的根底，是在分析工程在技术上、财务上、经济上±10%，所需费用，小型工程约占投资的1.0%~3.0％，大型简洁的工程约占0。2％~1.0％。5．工程的评估和决策依据国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必需经有权审批单位托付有资格的询问评估单位就工程可行性争论报告进展评估论证.未经评估的建设工程,任何单位不准审批，更不准组织建设。〔二〕工程定位工程定位是指对养老地产工程投资开发中涉及的诸多要素〔经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等〕进展客观调查,并通过科学系统的定量定性分析和规律推断，查找到满足工程众多元素的结合点〔城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等〕.简言之，工程定位是养老地产市场筹划的根底，工程定位的成果及结论〔工程总体定位、客群定位、产品定位建议〕对后续各阶段筹划具有方向性和指导性，是养老地产筹划的首要环节之一。工程定位包含以下内容：。定位范畴工程客群定位主要确定工程各功能物业的客户阶层、消费群体，为工程后期开发方案供给依据。即什么样的人会买工程的产品和效劳。工程进展形象定位及概念定位确定工程的进展形象,为工程定位与规划设计供给方向。工程功能组合及业态配比定位主要包括工程内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性把握。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的规律数理分析与相关定性分析,争论工程任务书对设计的合理导向,制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容,并查找到达这一目标的科学方法。其主要内容包括如下:工程总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的筹划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计〔设计院所〕之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业进展过程中最薄弱的环节,是养老地产市场经济进展到今日的必定产物.工程开发规模与档次定位依据工程进展主题，并结合工程所处市场背景环境，确定工程主要物业类型的开发规模与档次.工程价值定位〔含财务分析〕依据工程自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供给价格水平、潜在购置水平，以及工程所在区域将来进展趋势等因素，明确工程各功能物业的价格水平。价格定位养老工程的开发、销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，工程的定价要能被市场承受，需要确定的超前意识和科学推想，可以说定价局部是艺术,局部是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：本钱、工程品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变本钱是定价的下限，上限是顾客所情愿支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否认性的调整，否则会带来格外恶劣的影响。。定位方法从定价来讲，主要有几个方法：类比法：所推出的工程,应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。本钱法：物业包括税金、推广费等在内的综合本钱及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润,这要依据开发商自身和市场状况确定。3．评估法：由专业地产评估师对工程进展全方位的评估后作出定价。无论哪种,均应随行就市，最大限度地猎取市场份额。。定价策略依据市场状况，合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表;实施后，在销售过程中视实际状况调整销售价格;推出优待活动的时机及数量建议;楼层、朝向、配套差价;付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优待价等战略。承受低价战略：入市时比较轻松，简洁进入，能较快地启动市场.承受高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值.此法风险较大。〔三〕运营规划设计运营治理就是养老运营商承受托付以商业经营的手段治理养老工程,为投资商和入住客户供给高效、优质和经济的效劳。物业治理筹划的主要内容包括以下三点：1．商业模式设计商业模式设计应当留意以下八大事项:要把国家产业导向和具体政策结合起来进展。要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏,所谓“买卖千宗万种,只要不赔,剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置.现在，一些房地产商以卖房思维经养分老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但照旧是短期猎取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的规律链条。要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式根底构建。很多养老地产开发商一上来就把商业模式的根底,也就是把客户定位于高端.即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往简洁消灭商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房,这种状况是抑制养老地产需求的一个直接障碍.对此，现有开发工程少有对策。有时候,我们甚至疑心少数企业家的根本推断力.不行否认,少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄效劳需求迫切者.d。要把盈利方式和盈利构造结合起来做好经营运筹.e。要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式,很多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却无视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性,以此牵动其他现金流来源,在形成稳定收入来源的根底上找到盈利模式.f。要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。很多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不生疏养老地产业态,自己建设工程，把效劳托付给效劳商。但从长远来说,这只是权宜之计.缘由格外简洁，和传统房地产行业不同,养老地产工程建成并开头运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿.成就多元成长性盈利构造的关键在于一条龙全方位运营。g.要把国外先进做法与外乡现实需求结合起来做好商业模式创制.h。要把商业模式创和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长.2．运营治理主要是把握养老地产的变动和使用状况,使房屋得到准时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用状况等准时准确地记录下来，准时变更有关记录；此外，治理工作还包括物业治理公司内部财务、人事上的综合治理，以保证经营、效劳的正常运行的筹划。3．效劳产品内容是指准确、准时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化消遣及各种特约效劳的筹划。〔四)营销筹划营销筹划就是将市场筹划、产品筹划两阶段的筹划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势〔卖点)淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销筹划包括营销推广、营销执行两大局部。营销筹划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。营销筹划内容包括区域市场动态分析〔市场供求状况、周边竞争性楼盘调查-——市场调查，销售把握，推广筹划，公关活动，usp〕、工程主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析〔客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯〕、价格定位及策略〔利润目标、楼层差价、价格升幅比例)、入市时机规划〔宏观经济运行状况分析〕、广告策略(广告主题、创意表现、效果评估及修正〕、媒介策略〔媒体选择、投放频率及规模、费用估量〕、推广费用打算(现场展会包装、公关活动〕、公关活动筹划和现场包装〔动态〕、营销推广效果。1．销售费用及资金流量调控建议内容包括：营销全过程中各阶段销售费用〔包括广告设计、制作及公布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用〕的数额建议;销售资金回笼与工程进度关系建议。2．开盘时间及销售阶段的划分内容包括：开盘时机建议(依据市场、工程、竞争对手状况综合起来考虑〕;销售阶段的划分及周期。销售把握内容包括:推盘手法建议;各销售阶段及销售人员职级的成