项目管理实施规划-无锡万象城

目录1.项目分析 11.1工程简况 11.2建设地点及环境特征 11.3施工条件 21.4当地建筑市场分析 21.4.1材料、供应商资源 21.4.2主要承包商资源 31.4.3劳动力资源 41.5工程施工难重点分析 41.5.1总工期及重要里程碑控制 41.5.2深基坑施工难点 61.5.3总包对分包的照管 61.5.4租户管理 81.5.5特殊部位的综合协调组织要求高 91.5.6机电管理 142主要管理策略 172.1组建精干高效的项目管理团队 182.2与业主高效协同 182.3不断学习总结同类工程的经验教训 182.3.1进一步加强测量管理 192.3.2幕墙工程管理 192.3.3大力加强成品保护管理 202.3.4消防安全管理 202.4强化技术管理，解决深化设计进度及质量问题 212.5充分做好资源保证 212.6自身承包范围工程进度保证 212.7协调管好指定分包 222.8不断完善总承包管理制度 223项目管理目标 223.1项目愿景 223.2工期目标 233.3质量目标 233.4安全文明目标 233.5团队建设目标 233.6成本目标 234总承包方管理组织架构 254.1管理组织机构说明 254.2组织机构特色 254.2.1项目管理团队素质高，熟悉香港合同管理模式 254.2.2部门配置齐全，发挥专业优势 254.2.3设立专门测量小组 254.2.4设置专门幕墙、室外工程管理小组 264.2.5机电深化设计管理 264.3管理组织架构图 265.总体施工部署 285.1总体部暑 285.2地下结构施工部暑 285.3地上结构施工部暑 295.4装修工程施工布暑 295.5钢结构施工布暑 305.6幕墙工程施工部暑 305.7机电工程施工部暑 305.8室外工程施工部暑 315.9总平面布置 326进度计划及管理 326.1进度计划及管理说明 326.2进度计划管理制度 336.2.1管理部门职责 336.2.2工作程序 336.2.3项目开发计划及总体控制计划编制 346.2.4施工过程中进度管理 386.3项目总控进度计划 386.3.1项目总控计划编制说明 456.3.2总工期 466.3.3主要工作项目时间 466.3.4项目保障计划 476.3.5项目总控进度更新调整 546.4项目进度管控重难点 546.4.1土方开挖 546.4.2圆润天幕设计与施工 556.4.3钢结构施工 576.4.4幕墙施工 576.4.5二期项目影响 586.4.6商铺装修、验收 586.4.7其他 586.5工程进度保障措施 596.5.1前期及外围因素控制措施 596.5.2现场管理协调措施 606.5.3计划管理执行 636.6进度纠偏措施 647主要管理及技术方案 667.1技术方案编制原则 667.2深化设计 677.3样板施工 697.4结构技术方案 697.4.1测量方案 697.4.3防水 757.4.4地下室超长结构 787.4.5钢筋工程 797.4.6模板工程（普通模板） 817.4.7高支模 837.4.8混凝土工程 867.4.9大体积混凝土 887.4.10劲钢结构混凝土 917.4.11预应力混凝土梁 917.4.12大跨度结构转换梁 937.4.13外脚手架 937.4.14塔吊 957.4.15回填土 977.5钢结构 977.5.1钢结构类型 977.5.2型钢柱安装 987.5.3大跨度连廊安装 997.5.4其它零星构建安装 997.6幕墙管理 997.6.1幕墙施工管理 997.6.2幕墙施工质量要求 1017.6.3幕墙的防漏水控制措施 1027.6.4幕墙施工安全管理 1037.6.5幕墙工程成品保护 1037.7装饰工程 1067.7.1耐磨环氧地面 1067.7.2环氧地坪地面 1077.7.3细石混凝土地面 1087.7.4水泥砂浆地面 1087.7.5大理石地面 1087.7.6防滑地砖地面 1117.7.7防滑地砖楼面 1127.7.8防静电地面 1127.7.9毛坯混凝土楼面 1127.7.10保温地面 1127.7.11外墙干挂石材墙面 1137.7.12屋面 1147.8室外工程 1167.8.1室外铺装 1167.8.2井盖 1167.8.3不同专业的收口 1177.8.4乔木选用 1177.8.5伸缩缝设置 1188.机电工程管理方案 1208.1高品质机电工程认识 1208.2机电承包商市场分析 18.2.1机电总包现状分析 18.2.2机电承包模式 18.3机电工程管理方案 28.3.1新的合作模式 28.3.2新合作模式优势分析 48.4机电工程标段划分及管理架构 68.4.1机电工程标段划分 68.4.2机电管理机构设置 68.5机电工程管理及协调 78.5.1机电照管与协调职责 78.5.2各施工阶段的协调配合 78.5.3与土建及装修专业的协调配合 98.5.4机电各专业管理与协调 108.5.5各专业在施工过程还应注意搞好以下几个环节 148.6机电工程技术管理 148.6.1图纸审核 148.6.2施工方案编制计划 168.6.3机电深化设计 168.7机电设备全过程管理 248.7.1设备参数复核 248.7.2设备定标、排产、进场计划 258.7.3设备运输和吊装 258.7.4设备调试、移交 268.8机房施工管理 278.8.1机房管理目标 278.8.2机房接收计划 278.8.3机房深化设计 288.8.4机房工序控制和成品保护 298.8.5机房施工质量控制 318.9消防工程管理 318.9.1形成消防工程管理架构 318.9.2施工过程管理 328.9.3充水、试压管理 328.9.4消防验收前准备工作 348.10租户机电管理 358.10.1租户机电设计管理 368.10.2租户机电变更处理 378.10.3租户移交 388.10.4租户装修管理 398.11施工用水用电计量管理 398.11.1施工用水的计量 398.11.2施工用电的计量 408.11.3租户水、电的计量 418.11.4临时措施费的计量 418.12机电安装质量通病及防治措施 418.12.1机电安装质量通病与防治 418.12.2预防措施 478.13机电系统调试方案 488.13.1综合说明 488.13.2前期准备 488.13.3通风空调工程联合试运转方案 488.13.4给排水联合试运转方案 498.13.5电气联合试运转方案 508.13.6消防系统联合调试 528.13.7BA系统联合调试 568.14用于本工程的检试验方法 578.14.1风管系统的透光法检查及漏风量测试 578.14.2水系统试验 598.14.3防雷接地测试 618.15机电维修手册编制 619技术管理 629.1设计交底及图纸会审 629.2图纸管理 629.3工程变更与技术洽商 629.4施工方案 639.5技术交底 649.6建筑施工技术资料的管理 649.7危险性较大分项分部工程技术方案论证 659.7.1论证计划 659.7.2专项方案主要内容： 669.7.3重大危险源管理办法及论证组织程序 669.7.4方案实施 679.8设计协调 689.8.1设计协调特点 689.8.2设计协调组织机构 689.8.3设计协调计划 699.8.4设计沟通 699.8.5工作方法 699.8.6对设计单位或业主设计顾问的建议 7010.质量管理 7110.1质量目标 7110.2质量保证体系 7110.3质量管理制度 7210.3.1样板引路制度 7210.3.2工序挂牌施工制度 7310.3.3过程三检制度 7310.3.4质量否决制度 7310.3.5会诊制度 7310.3.6持证上岗制度 7310.3.7质量活动日 7310.3.8方案先行制 7310.3.9设立质量管理点 7410.4竣工检查验收及移交 7410.5创优申报、评审 7411.安全文明施工管理 7611.1安全管理的难重点分析 7611.2管理目标 7711.3安全管理体系 7711.4安全教育 7811.5安全管理措施及防护方案 7911.5.1专项安全施工方案 7911.5.2安全技术交底 8011.5.3安全防护用品管理 8111.5.4安全文明施工措施费 8111.5.5深基坑作业安全技术措施及基坑维护 8111.5.6临边与洞口防护 8211.5.7临时用电管理 8811.5.8施工机械管理 9111.5.9施工脚手架 9511.5.10群塔管理 9811.6安全检查验收与隐患整改 9911.6.1安全检查与隐患整改 10011.6.2安全措施、设施验收 10111.7医疗急救 10211.7.1成立项目急救小组： 10211.7.2签约合作急救医院 10311.7.3组织医疗急救培训 10311.7.4急救物资准备： 10411.7.5做好日常防护措施： 10411.7.6现场急救基本知识： 10411.8文明施工管理 10411.9项目风险管理 11111.9.1项目风险管理目的 11111.9.2施工类工程风险应急管理 11511.10CI策划及实施管理 12011.11创优策划 12012合约策划与管理 12112.1总包照管责任 12112.1.1外部协调与沟通 12112.1.2分包食宿合约照管 12212.1.3公共设施 12212.1.4合同交底 12212.1.5工程款、变更、索赔、争议、竣工结算等合约管理 12212.1.6总包奖罚制度 12212.1.7环境保护 12912.1.8测量统一管理 12912.2总包工作范围 12912.2.1主体土建部分 12912.2.2总包照管工作内容 13012.3独立承包商供应商及指定分包项目 13212.3.1独立承包项目 13212.3.2业主指定分包项目 13212.3.3甲供合同 13212.3.4与独立承包商、指定分包商之施工界面 13212.4总包合同策划 14412.4.1合约策划编制原则 14412.4.2分判方案 14412.4.3分判计划 14612.4.4对分包单位的选择 14712.5合约管理重点 14712.5.1物资管理 14812.5.2开办费用的控制 14812.5.3变更签证的管理 14812.5.4保险理赔的跟进 14912.5.5索赔管理 15012.6成本管理 15013成品保护制度 15313.1土建成品保护 15313.1.1土建成品保护目的 15313.1.2成品保护的原则 15313.1.3成品保护的措施 15313.2机电成品保护 17113.2.1机电房临时看护措施 17113.2.2预埋套管及管线保护 17113.2.3电气工程成品保护 17113.2.4智能化工程成品保护 17313.2.5给排水工程成品保护 17413.2.6空调工程成品保护 17513.2.7消防工程成品保护 17713.2.8电梯成品保护方案 17913.2.9标识工程成品保护 17913.2.10会议系统成品保护 18013.2.11发电机成品保护 18013.2.12室外灯光成品保护 18013.2.13变配电成品保护 18014总包照管方案 18114.1生产生活临建及文明施工 18114.2技术协调照管 18214.3现场协调照管 18314.4进度管理 18314.4.1进度计划流程 18314.4.2进度管理措施 18414.5综合协调 18514.6质量管理及验收 18514.7合约管理 18514.8分包照管方案 18614.8.1分包进场指引 18614.8.2责任工程师制度及分管领导问责制度 18614.8.3分包照管 18814.8.4技术质量照管 19014.8.5计划管理 19014.8.6材料管理 19114.8.7资格要求 19214.8.8总包奖罚制度 19214.8.9分包评价 19314.8.10租户进场装修照管方案 19315．项目团队建设规划 19515.1项目团队建设 19515.2管理人员的培养与储备 19615.3打造学习型团队 19716信息管理 19716.1计算机信息管理平台建设 19716.2文件管理 19816.3文件信息交流的对象与方式 19816.3.1文件信息交流的对象 19816.3.2文件信息交流的方式 19816.4文件信息资料分类 19916.4.1收发分类 19916.4.2发出文件类型 19916.4.3一般性文件目录 20016.4.4发出文件流程 20116.4.5接收文件类型 20216.5文件信息收集 20216.5.1文件收集 20216.5.2会议信息的收集 20316.5.3电子媒体信息的收集 20316.6文件信息的接受 20316.6.1总分包间文件的签发 20316.6.2总包文件的统一接收 20316.7文件信息处理 20416.8文件信息安全及保密 20516.9图纸管理流程 20516.10印章管理 20517外部沟通与协调 20717.1外部关系协调的原则 20717.2与政府管理部门协调 20717.3与公共事业单位联络 20817.4应急预案 20817.4.1违规施工的检查预案 20817.4.2检查预案 20917.4.3群体性事件的预案 209

1.项目分析1.1工程简况无锡万象城项目位于无锡市金石路、五湖大道围合成的区域内。毗邻太湖新城和蠡湖新城，总占地面积237553平方米，总建筑面积191874平方米其中商业、酒店soho办公用地面积190042平方米，占总用地面积的80%，预留居住地面积47511平方米，占总用地面积的20%，详见下表：分类面积（㎡）备注总基地面积237553商业、酒店soho办公用地面积190042总基地面积80%预留居住面积47511总基地面积20%总建筑面积395062地上总建筑面积191874地上计容面积189300其中mall+小商业114700其中mall98100小商业16600酒店+soho办公74690其中酒店34130soho办公40560不计计容面积办公避难所2484地下总建筑面积203188其中mall165400其中商业25395净商业面积19700车库及其它140005酒店+soho办公37788其中酒店5252.09soho办公3010.55车库及其它29525.6容积率1底层建筑面积43870覆盖率23.08%绿化面积38008绿化率20%其中水域面积2018㎡机动车位地上（辆）地下（辆）其中mall+小商业1801160按60车位/万平方米酒店+soho办公25472非机动车位地上（辆）地下（辆）其中mall+小商业7086297按500车位/万平方米酒店+soho办公0413人防面积438701.2建设地点及环境特征该工程建设项目地块西临无锡市大剧院，东临五湖大道，北临蠡湖水景，南侧为金石路。此地块风景秀美，有太湖、鼋头渚等自然景观，又有三国城、金城湾南岸湿地公园等人文景观，且周边交通便利，规划中的地铁线路也位于项目西侧。无锡地区属暖北亚热带湿润区，亚热带季风气候，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，热量充足，降水丰沛，雨热同季，灾害频繁。年平均气温15.6℃，极端最高气温38.9℃，极端最低气温-12.5℃。年平均降水量1079.3毫米，年平均雨日126天。年平均日照时数1983.8小时，日照百分率45%。一年中最热是7月，月平均气温28.0℃，月平均降水量157.7毫米，月平均雨日12天，月平均日照时数216.5小时，日照百分率50%。一年中最冷是1月，月平均气温2.9℃，月平均降水量42.3毫米，月平均雨日9天，月平均日照时数134.7小时，日照百分率42%。1.3施工条件施工场地较为平整，场地施工主要受外围交通影响。场地处于无锡市市政府所在区域，场地周边无居民住宅，夜间施工噪音对居民影响不大，但对城市道路、排水设施保护工作要求较高，在土方施工阶段控制泥头车对道路污染，支护、桩基施工阶段注意防止泥浆、水泥浆未经处理直接排入市政排水管网。另场地土为粉质土，需做好工地防尘措施。本工程主体施工阶段正处于当地雨水较多季节，且该工作处于总体进度计划的关键线路上，妥善协调好雨季施工的工序搭接，保证施工的流水性将成为我司工期保证的一项重要工作。该项目采用全新的管理模式，有别于我司已完成的其它万象城，我司首次首次实行PMC式的管理模式，又因本项目各专业分包较多，施工过程中各分包作业的协调和统筹安排显得尤其重要。1.4当地建筑市场分析无锡万象城项目与已我司参与管理的其它万象城项目有类似之处，但我司深知，本工程并不是其它万象城项目的复制：其建筑形式有很多不同之处，近年来，行业发展及市场环境也有了很大的变化，特别是我司在无锡市首次从事大规模的土建及机电总承包工程，需要对当地市场有深入的了解，才可以顺利地进行项目的工程管理工作。为此我司专门对当地进行了一番调研工作，以明确材料、劳动力各方面资源情况。1.4.1材料、供应商资源无锡市地处江苏省南部，长三角平原腹地，交通便利，江苏省内建筑行业较为发达，砂石、混凝土等供应商可选择面广，且多为当地经营时间较长、有良好信用的供应商。正式建筑及临时建筑采用的砌体材料多为混凝土加气块，其价格也较为透明，这为我司进行成本预算和工程总造价控制提供了有利因素。无锡市场建筑木模板建材公司经销，可选厂家品牌较多。脚手架支撑用钢管按米租赁，这种计算方法导致钢管租赁市场大量存在钢管厚度不足的现象，需在施工中考虑增加搭设安全系数。装修、机电安装材料采购均面对全国市场，对总包自行采购部分将在主体结构进行期间进一步深入调查了解。1.4.2主要承包商资源根据与业主商定的框架协议，我司将负责本工程的土建及机电总承包工程，针对拟承担的工程范围，我司对无锡市场的分包资源进行了调查。1）土建分包江苏省内优秀的土建分包较多，均是我司潜在的合作单位。且华润置业在多个项目上也与一些土建分包有过合作，多数公司在资源和管理上均有一定的实力，在江苏省内也有过创优的工程业绩。如各方面条件适合，可以作为我司的分包商。2）塔吊及施工电梯租赁无锡市场以往市场各类塔吊均有租赁，随着近两年大型公共建筑的兴建，大型、重型塔吊也在逐渐增多。在本项目中，我司将利用原有资源优势，面对全国市场招标，以获得最优的价格及服务。根据当地资源，施工电梯的选用将面对全国市场，选用成熟、稳定的产品。3）防水单位无锡及周边市场防水公司众多，生产产业也较发达，市场竞争较为充分，我司将以当地市场的合格承包商和全国性的大型防水公司为候选单位，择优选取。4）钢结构制作及安装经了解，现阶段无锡本地的钢结构企业多承接轻钢结构工程，民用建筑重钢结构市场基本被全国性经营的大型钢结构公司占据，中建钢构、精工钢构、沪宁钢机、杭萧钢构、东南网架等企业均有进入地方市场。本地的钢结构加工企业也随着这些钢结构单位的进入，部分参与加工制作，正处在发展期，我司也考察了中建钢构、赛特、安徽富煌钢构、宝钢钢构等加工企业，这些企业的均有完备的加工设备，但有的相对缺少民用重钢结构的安装经验。我司将参照无锡市场，面向全国范围优选钢结构承包商。5）机电安装无锡大型公共建筑市场的机电安装外地企业与本地企业均有参与，竞争较为充分，我司将结合以往有过合作的合格承包商资源与本地有过类似工程经验的优秀承包商资源，优选参与单位。1.4.3劳动力资源江苏省劳动力资源较为丰富，但本地劳务队伍较少，多为河南、四川、安徽等地劳务队伍。经了解，节假日、农忙季节人员流动性较大，特别是春节前工人提前返乡人数较多，对工程赶工增加了一定的管理难度。针对以上情况，我司需要在管理上采取相应的策略，以保证工期、成本、质量都可以达到预定的目标。1.5工程施工难重点分析1.5.1总工期及重要里程碑控制万象城提前开业意义重大、价值显著，工期控制非常重要，业主方也提出了2013年12月万象城开始试营业的进度目标。我司详细分析了深圳、杭州、沈阳万象城施工工期，结合无锡万象城工程具体情况，在工期控制方面坚持“赶前不赶后”原则，全力拼抢主体结构和幕墙封闭，为机电安装、室内装修、室外工程留足时间，确保工程进度与质量标准同步达到管理目标。华润置地万象城项目工期对比表：项目总工期分段工期（机电安装全程穿插）基坑支护及土方工程桩或锚杆地下室主体结构上部主体结构幕墙及屋面装修及室外深圳万象城25个月（2002年11月12日-2004年12月9日）4个月4个月（工作面闲置2个月）4个月（总包进场，提前插入2个月）4个月8个月4个月（提前插入3个月）杭州万象城35个月（2007年1月13日-2009年12月9日）支护3.5个月，工程桩3个月，土方3个月。工程桩提前插入-1个月。12个月（总包进场，提前插入-1个月）9个月（提前插入4个月）沈阳万象城39个月（2007年9月10日-2010年12月9日，包括冬季施工）8个月（冬季停工4个月）4个月10个月（总包进场，提前插入2个月，冬季停工4个月）预计5.5个月（提前插入2.5个月）成都万象城27个月（2009年9月5日-2011年12月15日）5个月3个月（总包进场，与土方工程交叉1.5个月）4.5个月（与锚杆工程交叉2个月）5个月（与地下结构交叉1.5个月）8个月9个月郑州万象城30个月（2011年5月1日-2013年12月20日）5个月3.5个月（总包进场，与土方工程交叉1.5个月）5个月（与工程桩交叉1个月，含春节）10个月（与地下结构交叉2个月）10个月11个月我司计划在30个月内（包括基坑支护降水土方施工时间）完成一期万象城所有施工任务，在2013年12月24日前完成竣工验收。从2012年3月总包进场布置临设、敷设施工水电后，设重要里程碑15个：底板施工完成2012-08-07地上结构施工完成2013-01-13钢结构施工完成2013-04-02幕墙工程结束2013-08-27万象城扶梯现场安装先结构就位后电气后装2013-09-21万象城结构封顶2013-01-13综合机电安装完成2013-09-27精装施工完成2013-12-03室外工程施工完成2013-11-12万象城出租区交付主力店租户2013-06-01租户装修结束2013-12-04试营业开业2013-12-18竣工验收与试营业2014-04-28物业后期介入开始2012-10-22竣工验收2014-04-28深圳华润中心一期成都华润二十四城商业一期1.5.2深基坑施工难点本工程基坑开挖最深处为-12.7m，属于深基坑，且毗邻蠡湖，地下水较为丰富，故基坑开挖对整个围护体系、降水、土方开挖及地下结构施工提出了较高要求。此基坑支护和土方开挖的难度较大，所耗费的资金较大、施工占用时间较长，因此对深基坑的土方开挖、支护、工程桩施工是本工程的重点。由于目前城市管理越来越规范，基坑施工阶段受天气、城管、环保等因素的影响大，若协调不好可能导致工期延误。1.5.3总包对分包的照管万象城总包土建的工程量只约占整体工程造价的40％不足，总包主体结构封顶时完成的工程量仅约为30％多，大量的工程量是在主体封顶后由机电、幕墙、装修分包完成的。而主体结构施工工期相对较容易受控，封顶以后的钢结构、幕墙、装修、外围工期较难控制，因此总包对数十家业主指定分包商、供应商及独立承包商的照管显得非常重要。对总包照顾分包事项检查表

序号项目照顾要点1临时用电临时用电线路及配电箱布设全面，系统稳定、安全，配电箱接驳点满足要求；地下室、安全通道、施工电梯处的安全照明满足要求；对指定分包收费方式合理、操作性强。2临时用水临时用水点布设全面；临时排水措施到位。3工地食堂总包在工地为各分包单位提供食堂4工地厕所在生活区、现场首层、塔楼中间楼层设置临时厕所5外脚手架为万象城幕墙提供外脚手架；为中庭各单位提供操作脚手架。6塔吊及施工电梯设置的位置、数量；合理安排分包吊装、运输使用；塔吊、施工电梯的拆除时间。7加工场地、仓库及办公室动态布置施工总平面图，为分包规划合适的场地。8工程款申报帮助不熟悉香港合同管理模式的分包进行培训、指导；客观、及时审签分包申报粮单；在收到业主支付的工程款后及时向指定分包支付(限五个工作日内)。9垃圾外运总包将所有分包垃圾从指定的垃圾池外运至城市垃圾场10环境为在地库设置加工场地提供必要的临时排风设施；为分包办公室、宿舍提供冬季取暖；总包提供统一的公共区域安全、环境卫生维护。11看守总包提供恪守职责的守卫；为重要的分包机电房提供临时防盗门；组织各单位守卫联合巡查。12成品保护成品保护标识；在完工前使用正式电梯、主要装修完成地面通行通道如首层大堂等提供适当的成品保护。对总包管理分包事项检查表序号项目管理要点1计划管理对分包各工程的计划安排是否妥当，工序流程是否合理，有无疏漏项目；计划保证措施，对分包管理人员、工人、材料设备等资源的管理。2图纸深化深化设计流程；深化设计负责人及主管人员名单、工程经验；对幕墙、机电、装修、室外图纸深化流程描述。3施工方案站在整体工程管理的角度，规划及审核分包的施工方案；对分包方案审核的主要关注点。4质量监管一般总承包商较关注结构质量管理(如大体积砼、钢结构)，但对装修缺乏有效的监管，其组织结构中应有装修、幕墙工程师；关注质量关键控制点，如幕墙、屋面防水，塔楼幕墙结构连接的安全性；中庭地面、下沉广场、室外园林铺装工程的精装修图纸深化、排版下料订货加工安装管理要求较高。5安全监管总包安全责任的明确；总包安全管理机构；总包对分包安全管理方案。6工程验收过程中间验收；系统单项调试验收，水电费用负担；消防主系统验收；竣工初验；竣工验收；向业主的工程移交。1.5.4租户管理万象城涉及大小300家左右的租户，租户进场装修的协调管理量大。万象城租户也是随着招商工作动态变化，会造成工程的大量修改，结构、砌筑、消防、机电、装修各工种均要短时间快速跟进，满足租户要求。未来小租户方案的不确定或者改动都将直接影响到整个移交的方案，乃至影响工期。根据已完工的深圳万象城施工记录统计，租区墙体完成后拆除重新砌筑的量超过总量35%。除确定的总体开业时间外，可能主力店租户会要求提前开业，对工程建设整体安排冲击很大，需要为提前开业区域完成提前移交场地、与总包工程协调施工通道、垂直运输工具，提前保护公共区域装修成品，提前完成消防验收、室外环境等。租户移交及装修管理内容分项重点、难点分析应对措施向租户场地移交图纸租户条件图与施工图不符。依据各专业施工图对条件图提早核对移交由于现场与租户条件图相比存在缺漏，导致二次移交，移交效率低；租户的不专业导致其不肯轻易在移交单上签字。移交前按条件图进行现场核对并整改（如现场与图纸有出入）；对租户进行讲解交底，使其清楚、放心；约租户带领其装修人员一同进行移交。装修照管进场指引租户装修队伍不了解总包管理规章制度，导致装修工作进展缓慢，违规现象时有发生，遭到警告或处罚后向业主、物业抱怨。制定租户装修队伍进场指引；制定并下发总包管理条例；对租户及其施工队进行总包管理交底。临时水电临时用电不规范；不关阀门乱放水。总包为租户统一定制临时配电箱、电表（有偿），采用租区内正式电源，验收后送电；临时用水点为总包指定管井内正式给水点；总包定时巡查租户临时用电、临时用水；对不规范行为采取处罚措施。垂直运输各租户争抢使用运输电梯，运输效率低；租户缺乏对电梯的保护。总包安排电梯司机，统一协调租户使用消防电梯、货梯进行材料运输，同时有效保护电梯不受破坏；对于大租户，提供专用装修材料运输电梯，供其使用。垃圾清运施工垃圾随意丢弃至租区外。施工垃圾运至总包指定垃圾堆放点，由总包统一外运；采取处罚措施。成品保护租户内电缆电线被盗；装修材料被盗；成品半成品遭踩踏破坏。移交后租户即对租区进行封闭，设门上锁；装修材料在租区内堆放，同时又不会因乱放而堵塞通道，阻碍通行；移交后与租户装修无关人员不得进入租区。1.5.5特殊部位的综合协调组织要求高万象城中庭、幕墙、溜冰场等特殊项目较多，技术、施工流程复杂，综合协调施工组织要求高。1）万象城中庭中庭效果图中庭装修中庭钢砼组合结构中庭玻璃屋面钢结构中庭扶梯吊装中庭玻璃屋面封闭万象城的建筑结构设计复杂，不同于一般较标准现浇框架结构办公大楼或商业项目，其贯穿上下作为购物主动线的中庭是建筑物的核心，是购物环境体验重要体验载体，本项目中庭串起了各独立店铺和溜冰场，大跨度的连廊及错层的高大空间增加了建筑、结构、机电、装饰工程的复杂性，参与施工的总分包、租户单位多，交叉配合作业多，工期难控制，是总承包管理的具体重点，其难重点如下表：万象城中庭难重点分析：序号项目参与总分包单位难重点1中庭钢-砼组合结构总包土建劳务及钢结构分包土建主体施工脚手架；主体施工钢胎架及脚手架；扶梯结构预留预埋。土建与钢结构的配合、工期保证；2采光天窗钢结构及玻璃顶棚钢结构包铝板装修总包钢结构分包、幕墙指定分包防玻璃自碎措施；高空安装的安全防护及工期保证；异型中空LOW-E玻璃的加工采购安装；防玻璃自碎措施；高空安装脚手架；与消防单位的配合。3中庭消防消防指定分包装修指定分包防火卷帘分包采光天窗下消防高空安装脚手架；中庭消防烟感、喷淋、排烟与天窗精装、幕墙单位的配合，排版对线；中庭消防卷帘与机电、装修交接节点的深化优化，特别是各机电管线穿消防卷帘的标高、位置、防火封堵。4采光天窗下遮光卷帘遮光卷帘指定分包高空安装脚手架；与自控及电气专业的配合。5中庭扶梯电梯指定分包精装修指定分包土建预留预埋的精度；水平运输、垂直运输通道及吊装方案(吊装点验算)；成品保护，如预防装修包铝板焊接烧坏电缆、踏步及玻璃焊渣落物损坏。6中庭机电总包水电分包、空调分包、消防指定分包、装修指定分包中庭机电与精装修排版定位；机电分包与精装照明天花的配合机电、装修吊杆破坏楼板内预埋机电管道的预防(中庭及店铺机电、装修在楼板上打膨胀螺栓破坏预埋在楼板内的管线，主要是消防报警)。7中庭装修总包土建分包精装修指定分包各专业机电分包中庭栏杆防拥撞安全；墙面、天花、地面与机电、消防接口的处理；地面超长，对结构楼面标高平整度要求较高；博物馆下方高大空间的机电安装及吊顶施工；扶梯下装修及栏杆装修的脚手架及安全防护；与室内导向标识的配合(位置、吊杆、用电)；对扶梯及地面石材成品保护。8租户装修总包、装修指定分包、机电分包、租户租户对店面与中庭公共装修交接面的处理(包括店面玻璃、地面、招牌)；租户装修水电接驳、人员材料通道。9消防验收总包及各指定分包为满足租户装修及开业需要消防尽早通过主系统验收；确保竣工前通过消防验收，土建、幕墙、机电、装修对消防的保证。2）万象城幕墙及屋面万象城的幕墙及屋面的造型复杂、交叉配合单位多，工期控制难、质量隐患部位也较多，但重要性极大，不但是建筑物外形象的重要体现，而且能否尽早封闭影响到室内机电装修及室外铺装园林施工的工作面，内外影响都较大，其能否顺利完成对总体万象城的建设影响非常大。万象城幕墙万象城屋面万象城幕墙及屋面难重点分析序号项目施工单位难重点1幕墙幕墙分包；广告牌分包；泛光照明分包；机电分包。万象城幕墙安装不适合使用吊船，主体施工用外架需考虑及满足幕墙施工要求，包括适用性、工期；幕墙立面造型复杂，与广告牌、泛光、橱窗、机电等交接面多，相互影响制约因素多；首层幕墙脚手架及幕墙与室外园林交接相互影响大；幕墙分包施工管理的难度大、对其内部深化设计、采购、安装要求较高。2屋面及露台总包土建、防水、及钢结构、机电分包；幕墙指定分包（含金属屋面）；泛光照明指定分包；园林景观指定分包。屋面必须提前封闭为室内工作创造条件；屋面机电设备多，设备基础、管线复杂；屋面机电设备与幕墙及金属屋面、土建屋面交接多；需协调金属屋面加工场地、运输通道；塔吊穿屋面，拆除时间应早，拆除方案难度大；屋面防水、保温体系复杂；露台防水措施需提前考虑，做好节点设计。3）溜冰场溜冰场大致可分为制冷系统、冰场化冰和冰场防冻系统、冰场排管系统以及防潮保温系统，施工工序防潮层、保温层、防水层、混泥土保护层、乙二醇管道层、细沙层，冰层。冰场施工的难重点分析冰场屋面大跨度钢结构安装金属屋面采光天窗及机电装修吊顶施工冰场地面热水管道层聚氨酯发泡保温层屋面封闭冰场乙二醇管道层及细沙层冰场施工的难重点分析序号项目施工单位难重点1屋面总包钢结构分包幕墙指定分包机电分包屋面钢结构跨度大，安装周期长；金属屋面板、玻璃采光带部位防渗漏要求高；机电管线吊杆位置、检修通道需与屋面钢结构协调；消防卷帘安装难度大，轨道关联吊顶及地面。2吊顶机电分包精装饰指定分包灯光音响指定分包天花施工时间长，影响地面施工；冰场应减小吊顶表面与冰面的辐射，预防吊顶结露；施工满堂高脚手架的合理公用，减少重复搭拆，上下互相干扰；脚手架拆除时间对冰面施工的影响；空调的送、回系统及风口布置，预防冰面融化。3冰场地面冰场分包装修分包地面防水、保温隔热要求高，冷冻管不宜穿楼板，以免冰场漏水；冰场地面热水管道层、水泥砂浆保护层、防潮层、保温层、防水层、混泥土保护层、乙二醇管道层、细沙层，冰层等工序多，施工时间长；冰场周边装饰需与冰面施工相互配合；冰场的冷排管布置均匀并到周边，预防周边结水；融冰池周边楼面应采用预防结露和防冻的措施；冰场地面与屋面机电吊顶立体交叉影响。1.5.6机电管理1)交叉施工多由于工期短，而工作量却相当庞大，故在施工中不可避免会出现大量的交叉施工，一旦处理不好，就会造成返工、浪费，进而影响工期或者增加成本。所以，在工程开工前，就必须做到图纸的提前深化，从预埋阶段开始就要按照我们的要求施工，尽快编制综合预留洞图以及综合管线图，充分考虑到设计意图，包括功能、效果、层高的情况下合理布置综合管线，并合理安排施工顺序，特别要注意每周、每天的协调例会，随时掌握施工进度，督促分包严格执行。2)设备房/层的布置我司将对本工程的设备房进行深化，需重点深化的有：制冷机房、水泵房、变配电房、电梯机房等，包括设备的摆放、管道的布置、支架的设置、机房的排水、消音降噪等，从设备运行效率和质量观感等各方面提高机房品质，尤其需要注意写字楼的设备夹层，由于在楼层内，其隔音减震措施要提前规划，确保稳定可靠。3)管廊/管井内管线的综合布置如何布置管廊/管井内的管线将是一个重点，主要存在的问题有：管线密集、种类繁多、施工难度大，管线如果布置不合理，不仅施工难度大，将来维修也会困难，甚至无法维修，管廊管井内阀门的位置及方向都将直接影响日后的运行管理。在管廊/管井施工前，应先对管道布置进行深化设计，经各方审核后在某一楼端做出样板，确认没有问题后，安排施工顺序并组织施工。4)设备噪音控制本工程的噪音控制要求比较高的地方主要集中在主体结构的设备层、屋顶机房以及楼层内的空调机房，在这些区域必须考虑设置吸引墙面、浮动地台等消音措施，同时对进出机房管道在隔墙处的消音处理也将纳入控制范围。机电噪音源主要有设备运行噪音以及系统的运行噪音，如：空调、给排水水泵的运行噪音，水、空气在管路中的流动噪音，空调通风系统风管噪音等等。而这些我们都必须控制在最小范围内，具体措施有：在选用设备时将噪声指标纳入评价范围，合理设置减震支吊架、合理设置导流叶片以及采取有效的加固措施等等。在后面将具体说明。5)充水、试压管理以往类似项目在充水、试压过程中发生多次漏水事故，致使施工用电梯多次被泡水，租户被淹，垂直运输多次停运，不仅造成了严重经济损失，也给工期带来巨大压力。鉴于这些教训，本工程中对水的管理将是一项重要工作。6)电扶梯安装万象城的中庭将有上百台扶梯需要安装，从扶梯的进场摆放及转运场地、扶梯的施工、装修过程中对扶梯的保护都是本项目的重点。我们将在扶梯进场前充分考虑并确定摆放场地，尽量将进场到扶梯安装之间的等待时间压缩至最小，把对其它施工工作的影响降至最低。扶梯安装就位后，对扶梯的保护工作尤为重要，我们将要求扶梯在安装上将先吊装到位，调好水平，不打开包装，扶手带及防护玻璃最后安装，安装完的扶梯，如还没有使用，就用胶合板或铁皮包装好，上下端出口作警告牌，防止人员出入，确保装修施工时对扶梯的破坏降至最低。电扶梯调试是要关注运营过程中可能出项的安全隐患，特别要关注防儿童夹脚措施。扶梯在正式运营前务必要经过反复调试，确保转动平稳。7)防火卷帘施工万象城各层的中庭将采用大量的防火卷帘进行防火分隔，根据以往经验，由于具备生产和安装防火卷帘资质的单位数量有限，行业内部缺乏竞争，导致其无论在工程配合、安装质量及安装进度等各方面均不能令人满意，安装单位普遍难于管理。针对以上，可通过加大管理投入，设置专门管理人员进行督促、跟踪和落实并通过奖惩措施等管理手段，将防火卷帘安装工作造成的影响降至最低。8)消防工程管理万象城作为大型购物中心，属于人员聚集场所，公安消防机关对该类工程的消防验收非常重视、严格。对于消防工程的管理将是本项目机电管理的一个重点，消防工程涉及建筑、建筑材料，给排水，通风空调、火灾自动报警和电梯等专业和方面，对其中每一个方面和环节的管理都十分重要。同时消防工程安装进度将直接影响租户进场装修工作的开展，万象城消防主系统必须先验收，各租户才能进行精装修及进行分租户的开业前二次消防验收，因此消防主系统的按期验收，是万象城能否按期开业的一个相当重要的先决条件。工程临近尾声，保证消防验收时间节点便是项目部最主要的工作，各专业日夜加班赶工，施工质量也因此受到影响。因此，本项目消防工程管理最主要的工作是对其安装进度进行控制，协调好其它专业对消防工程的配合，对于安装质量，最主要的是应在其开工之初就必须打下良好基础，这样在过程中才能有效的控制。9)变风量空调施工变风量空调系统虽然已经发展了几十年，但是技术还不是很成熟，还存在不少问题需要解决，许多采用变风量空调系统的建筑，在运行过程中，效果都不理想。以身边的工程为例，通过与物业公司的交流，深圳华润大厦的变风量空调系统的运行状态至今仍未达到设计要求。导致该结果的因素很多，但主要可以归结为以下几个方面：末端设备选型及与系统的匹配、管路系统的施工质量、系统调试这几个方面。定静压控制法，这种控制策略需要注意的问题主要有：系统运行时送风管道中有较大的压力，对风管的施工质量要求高，需具有很好的严密性；同时由于末端阀位多处于偏小状态，噪声问题也比较突出；此外，系统将大量使用压力控制，耦合现象很难避免，系统就会存在不稳定的因素；加之机械连接部位多，故障率会较高。若想达到设计效果，不仅需要处理好上述问题，更主要的是还需花费大量精力和物力做好调试工作。

10)冰场施工的难重点分析序号项目施工单位难重点1屋面总包钢结构分包幕墙指定分包机电分包屋面钢结构跨度大，安装周期长；金属屋面板、玻璃采光带部位防渗漏要求高；机电管线吊杆位置、检修通道需与屋面钢结构协调；消防卷帘安装难度大，轨道关联吊顶及地面；2吊顶机电分包精装饰指定分包灯光音响指定分包天花施工时间长，影响地面施工。冰场应减小吊顶表面与冰面的辐射，预防吊顶结露；施工满堂高脚手架的合理公用，减少重复搭拆，上下互相干扰；脚手架拆除时间对冰面施工的影响;空调的送、回系统及风口布置，预防冰面融化；2冰场地面冰场分包装修分包地面防水、保温隔热要求高，冷冻管不宜穿楼板，以免冰场漏水；冰场地面热水管道层、水泥砂浆保护层、防潮层、保温层、防水层、混泥土保护层、乙二醇管道层、细沙层，冰层等工序多，施工时间长；冰场周边装饰需与冰面施工相互配合；冰场的冷排管布置均匀并到周边，预防周边结水；融冰池周边楼面应采用预防结露和防冻的措施；冰场地面与屋面机电吊顶立体交叉影响。11）电影院成都万象城电影院有有七个普通影厅，一个IMAX影厅，一个VIP影厅，共9个影厅。大堂和影厅层高较高，特别是影厅的楼板均呈阶梯型，结构比较复杂。此外由于电影院各影厅之间隔声要求高，因此影厅之间穿墙、楼板管线封堵应符合隔声要求，楼板和隔墙的厚度应满足隔声要求，电影院内及周边设备应考虑降噪的要求。万象城电影院难点重点分析序号项目施工单位难重点1主体结构粗装修总包土建分包、机电分包砼隔墙对拉螺杆孔洞隔声封堵要求高；隔墙与屋顶钢结构防火、隔声封堵要求高；机电管线穿墙和穿楼板的防火、隔声封堵要求高。2机电装修电影院内机电分包电影院内装修分包二次精装修机电施工图与主系统机电施工图设计需要提早配合匹配；通风空调系统噪音控制要求高；电影院装修防火要求高，应满足当地消防要求；空调运行建议设独立系统，便于管理及节能。影厅租户需要提前装修，系统需提前完善，移交。2主要管理策略2.1组建精干高效的项目管理团队组建一支高素质的项目管理团队是项目成功的第一要素。无锡万象城项目部主要管理人员将来自三个渠道。一是以我司已建的深圳华润中心二期及在建的成都万象城项目部调派管理人员，此部分人员具有丰富的都市综合体施工总承包管理经验，将形成项目管理的骨干力量；二是当地社会招聘具有丰富工程管理经验的人员，由优秀的社招人才组成部门及项目管理团队；三是校园招聘的应届毕业生。所有管理人员都将接受专业素质及企业文化的培训，使其认可万象城高品质、高效率的建设特点及华润建筑追求卓越的企业精社。经过一段时间的磨合将形成精干高效，强有力的项目管理团队。发扬“责任、激情、团队、执行”的项目精神，科学规划、规范实施，确保工程的顺利建设和按期完成。2.2与业主高效协同华润建筑从全国各地抽调管理人员到无锡承建万象城，对无锡本地建筑市场及习惯了解需要过程，对本地市场资源也在不断深入，在此过程中需要无锡公司及江苏省公司的大力支持。同时鉴于无锡万象城的项目总控（PM+总承包）的合作模式，华润建筑与无锡公司将最大程度的协同创造价值，我们的思路一是充分发挥华润建筑一家人心态的理念，在工期、质量、成本方面用专业的施工总承包管理为无锡公司创造价值。二是希望借鉴无锡公司及江苏省公司在无锡市场深耕细作多年已经积累的资源优势，双方高效协同创造万象城这一复杂工程建设的价值，发掘江苏省公司已积累的专业分包资源，接受江苏省公司推荐的各专业分包单位作为总包自有分包的侯选单位。同时，我司将利用自身的资源及优势，与业主分享类似工程的经验与教训，在项目管理团队内部提供都市综合体工程建设经验教训学习与交流，为专业分包的联合招标提供技术支持，对设计和方案提出合理化建议，充分发挥一家人心态，减少业主在工程管理上的投入，以实现为项目增值的目的。2.3不断学习总结同类工程的经验教训在无锡万象城建设时，置地内部已建成包括深圳万象城、沈阳万象城、杭州万象城，同时在建的包括南宁、成都万象城以及其他筹划工程，我司将与业主一道密切关注这些工程项目的建设情况，学习他们的经验，总结他们遇到的问题，提前做好预控措施。也学习江苏当地优秀承包商的做法，以在工程施工总承包管理方面能不断进步。同时华润建筑在内部每个工程竣工之后都将进行深入总结，相关的经验教训将会运用至无锡万象城的建设过程当中。2.3.1进一步加强测量管理测量工作特别是在主体结构封顶后多专业交叉施工阶段非常重要，无锡万象城专门引进测量分包，高峰时期测量人员将达至9～12人，每一个主体劳务体将配置测量小组。主要把控措施有：设置专业测量小组，在总工程师领导下对工程整体测量控制起到把关作用，日常工作包括：建立、维护控制网，基坑变形测量监控、沉降观察，复核各分包放线成果并纠正错误，帮助测量力量不足的分包（如零星土建分包、机电分包、电梯扶梯分包、门窗安装等）放线等。万象城总承包的测量工作将不再附属于土建劳务，而将成为整个工程至关重要的一个环节，总承包测量组将成整个工程的点、线、网、标高全面监管及复核，并全权负责一级、二级控制网的使用和维护。2.3.2幕墙工程管理无锡万象城幕墙工程，为我司与江苏省公司联合招标，我司将看作自有分包进行全方位深入管理，督导幕墙公司的深化设计、样板制作、性能测试、材料采购、构件加工、现场安装等各个环节。项目部为此专门设立幕墙部，依托总公司幕墙管理部的技术优势、管理优势全力做好万象城幕墙分包工程。我司幕墙管理部及项目部将协助业主进行幕墙工程招投标，根据以往经验在招标文件中明确对其管理要求。对于幕墙公司项目部组织架构，要求所有管理人员为幕墙公司自有管理人员，配备专职质量及安全管理人员，不能将劳务队管理人员纳入其中。很多幕墙公司派驻的项目经理仅仅是现场的安装经理，而在工程项目经理对深化设计、材料采购、现场施工应有很强综合协调能力，因此项目经理人选及公司高层主管领导要经业主管理方考察确认。对于幕墙深化设计，幕墙公司深化设计团队人员数量、经验应足够，对施工现场的配合到位，熟悉总包、监理、顾问、建筑师、业主等多方、逐级审批的复杂流程。对业主管理方对深化设计的疑问和修改要求，深化设计人员要有足够的经验和能力给予合理解释，快速有效反映到下一版深化设计图纸。1）加强质量管理施行样板先行制度，石材色差控制具体措施（荒料、加工编号及现场对号安装），石材六面封闭的保证措施。防渗漏措施：背板系统深化设计及优化，提出对确保无渗漏的合理化建议。与土建及其他专业交界面防渗漏专项深化设计。干挂石材幕墙防石材脱落设计及施工措施，石材开槽、挂件系统质量监控。主体结构施工阶段幕墙测量人员的介入，确保埋件标高及平面位置准确性。-按《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》JG/T211-2007委托有资质的专业机构进行正规的现场雨水渗漏性能检测。在合同文件中明确成品保护方案。2）材料管理。铝型材、玻璃、石材等大宗材料采购计划（考虑备料及运输时间）、对供应商及时供货的保证措施、采购资金的落实（不单依靠业主工程进度款）。3）对分包劳务单位要求。要求采用长期合作劳务队，劳务队更换需经业主管理方同意。开展劳务队月评活动，优胜劣汰4）与其他专业的配合。对泛光照明、立面广告、防雷接地、金属屋面、燃气管道、机电百页、室外铺装等专业的良好配合意识（幕墙开孔、配合拆装等）。2.3.3大力加强成品保护管理商业综合体工程后期工种多，交叉损坏成品情况是个现场管理通病。我司拟在成都项目实施以下具体措施，大力强化成品保护管理。1）确保准时移交工作面，尽量减少成品区域的交叉施工。2）对成品区域实行主要分包成品保护责任制，强化分包对责任区域成品保护的责任感。特别借鉴成都公司成功的护卫队制度，对各施工区、机房区实行严格管制。3）安全部通过护卫队下设成品保护管理小组，专职负责项目成品保护工作，成为项目安全监控日常工作，形成全员重视成品保护的良好氛围。4）项目部增加机房出入审批手续，开槽、开洞审批手续，管道充水打压审批手续等针对性强的成品保护管理制度，对可能破坏成品的作业全面监控。5）如前期机电预留楼板洞、墙洞不确定因素大，建议不进行预留，采用图纸明确后开孔方式，这样可以防止各施工阶段漏水破坏成品、污染工地的成品保护通病。2.3.4消防安全管理无锡项目我司将把消防安全作重点管理：a.生活区、工地配备合格消防设施，建立验收、检查、整改工作流程。b.对动火作业的严格审批和控制，工人宿舍严禁使用大功率电器，对分包、工人的消防知识培训。c.规范施工临时消防系统，配备施工消火栓系统。d.装修阶段消防自救系统保持正常。e.施工消防用水独立于生产用水系统之外。f.定期组织消防演习。2.4强化技术管理，解决深化设计进度及质量问题计划在施工总平面管理、施工方案、钢结构深化、幕墙深化、机电CSD/CBWD图绘制、精装修节点深化、室外园林深化设计等方面及早安排专业管理人员展开工作，充分进行技术管理协调。如出现施工图出图跟不上项目整体进度要求的情况，我司将采取以下措施解决矛盾：一是根据计划要求制订分部位的施工图纸需求计划，控制好施工图纸设计与施工的节奏，建议设计院分阶段提供桩基、底板建筑结构、地下室建筑结构、地下室机电、地上建筑结构、地上机电、钢结构、幕墙、精装修的招标图纸及施工图纸，缓解设计院一次出图的压力，使设计与施工最大限度地进行交叉。二是尽量使用方案图纸、扩初图纸作为招标图招标进行分包的招标定标，避免分包进场滞后造成后期赶工成本增加。三是通过图纸会审、设计交底、总包及分包的深化设计提早发现图纸问题并解决，总包深化设计的范围主要有防水、主体钢结构、建筑结构细部节点、隔音墙及吊顶、机电CSD/CBWD图、机房基础及支吊架图、室外工程、防火卷帘等，指定分包主要负责的深化设计范围有钢结构、智能化、幕墙、精装修、室外园林、广告标牌等。总包建立图纸及设计变更管理体系，工程设计变更及时传递给各分包，完善设计例会制度、变更落实跟踪检查制度，避免分包使用作废图纸、过期图纸，对各分包相互牵涉影响之处提前进行协调。2.5充分做好资源保证将工程的进度计划认真、仔细地研究透彻，制订为确保各阶段工期控制点的资源保证计划。公司将在人力、物力、财力上给予最大的支持，项目将加强预控及过程跟踪监控，确保物料、劳动力资源进场的数量、质量和时间，使用先进的文件信息管理系统全面了解各资源的动态，及时采取应对措施，保证现场资源充足。只有土建地下室及地上塔楼尽早完成才能给机电、幕墙、装修提供工作面，因此必须保证主体施工需要的必要投入。根据本工程的实际情况，原则上地下室投入地下一层、二层、三层周转材料总量90%拼抢工期，地上写字楼投入五层周转材料、商场投入三层周转材料。2.6自身承包范围工程进度保证施工总承包商承担具体土建工程的意义是为了尽早完成土建主体工程以给指定分包提供良好的工作面，我司将优选自身工程范围内的供应商、分包商，确保地下室主体结构完成后及时清理移交（后续工作为机电安装、机房粗装等）、裙楼主体结构封顶及钢结构工作面移交（为屋顶封闭和安装装修创造条件）、写字楼主体结构15层以下移交（保证幕墙工程提前插入）。2.7协调管好指定分包能否为指定分包提供优质的照管服务是施工总承包成败的关键，我司将在临时水电、生产生活临建、垂直运输、安全通道、安全防护、安全照明、工作面移交、脚手架、施工总平面布置等方面提供优质的服务，并在技术、合约、质量、现场等方面实施规范的总承包管理。对业主采购的设备材料，我司将在进场计划、进场检验、临时保管、验收移交、损耗控制等方面安排充足的专业人员给予充分的照管。2.8不断完善总承包管理制度我司通过多年施工总承包管理不断总结经验教训，将在成都项目进一步丰富完善，为成都公司提供更好的专业服务：与业主“一家人、一条船、一盘棋”心态，保持管理的高标准，与业主工程管理目标高度一致。公司机电部、幕墙部对项目的技术支持，项目设具总包管理特色的计划部、机电部、幕墙/装修/园林/租户小组，做好土建工程的同时，特别重视后期多专业交叉施工的整体协调管理：《项目管理实施规划》编制及研讨。《责任工程师工作程序》。《分包进场指引》《分包月度综合评分》。《租户装修管理方案》。《项目管理手册》。《工程管理目标责任制》。《项目综合考评》。3项目管理目标3.1项目愿景我司将一如既往贯彻“境外优秀总承包服务＋内地成本”的总承包管理模式，为无锡公司提供全方位的总承包管理服务，“快、好、省”地建设无锡万象城工程，致力于打造国内领先，亚洲一流的综合体工程施工总承包商，改变城市，改变生活，实现超越利润之上的追求。3.2工期目标确保工程按期完工，满足该阶段工期目标。总工期995日历天，总包工程工期为2011年8月8日开工－2014年4月28日竣工。其中，桩基工期为2011年8月8日开工－2012年1月22日完成，地下室结构封顶2012年9月28日，幕墙工程为2012年11月22日开工－2013年8月27日完成。万象城主体结构2013年1月13日封顶。综合机电安装为2012年9月7日－2013年9月27日完成，精装施工为2013年1月2日－2013年12月3日。2013年6月1日移交场地给主力店租户。2013年11月3日公共区消防验收。2013年12月1日进行竣工验收。3.3质量目标在整个工程过程中，我司将严格按ISO9001质量体系要求建立、健全质量管理机构，执行各项质量保证措施，确保无锡市“太湖杯”优质工程，争创江苏省“扬子杯”优质工程奖。3.4安全文明目标在施工活动中认真执行各项国家施工验收规范，确保达到无锡市建筑施工市级文明工地，争创江苏省建筑施工省级文明工地。3.5团队建设目标我司将按照公司的要求，努力塑造“简单、坦诚、阳光”的组织文化氛围，员工之间坦诚相对，相互欣赏和激励，由此形成心情舒畅、朝气蓬勃、奋发向上的工作氛围并在以上基础上为业主提供高效的服务，协调好与业主、监理、设计、各专业分包以及相关政府部门的关系，使工程各方形成一个团结、协作、高效、和谐的有机整体，共同促进项目综合目标的实现。3.6成本目标我司将本着一家人心态，把维护业主利益作为第一出发点，树立全局观念，强化总承包管理，通过科学的协调配合，合理调配资源，减少人为因素造成的损失，优质高效建成无锡华润万象城一期工程就是保障业主最大的利益。根据我司对工程品质的理解，在技术方案、设备选型和设计余量等方面提出自己的合理化建议，真正做到为业主提高工程质量、节约投资，降低工程造价。安排专人做好现场签证及分包申报造价增加的把关工作，将我司对相关费用的意见反馈给业主参考。总承包基本费用按拟定的包干价进行控制，风险由我司承担。土建、机电安装工程采用成本透明的“成本+酬金+奖罚”的计价模式进行控制，变更签证依据总承包合同条件计价。

4总承包方管理组织架构4.1管理组织机构说明无锡万象城项目由华润置地（无锡）有限公司开发，由华润建筑有限公司总承包施工。在工程桩基础施工时，华润建筑作为总承包商就已经建立起完善的管理组织架构。在深基坑工程施工中，总包商进一步完善现有架构，充实各方面专业人才，从工程进度、质量、安全文明施工等各方面实现对现场各专业分包的照管及专业指导。我司将分三阶段优选管理人员组建成都项目部（见施工总承包项目组织架构表），设置工程、质量技术、机电、安全、合约、行政后勤等6个部门，各部门配置专业的责任工程师，对分包实行充分的协调照管，计划高峰期配置管理人员80~90人。我司深信，人是项目管理成功的关键。因此我司将根据本项目专业施工队众多的特点，结合我司以往经验，合理配备管理岗位，择优配置管理人员，确保我司能对本工程的每个分部分项工程、每个专业、每个施工队伍都能进行高效、到位的管理，在宽度上充分体现总包的全面性与综合协调性，在深度上直接到达每个施工环节。4.2组织机构特色4.2.1项目管理团队素质高，熟悉香港合同管理模式项目班子特别是项目经理是工程管理的核心，要圆满完成一高质量的大型工程，业主除了要选择一家有经验、有信誉、有实力的承包商以外，更重要的是选择一个高素质的项目经理班子团队。我司配置的项目管理班子是一支团结的、有非常强的事业心的、有能力的优秀团队。管理班子各成员均有丰富的大型、超大型总承包工程管理经验，他们熟悉本工程业主选择的管理模式，熟悉香港和海外等设计公司、测量师的工作模式要求，熟悉国内专业承包商的管理习惯。4.2.2部门配置齐全，发挥专业优势项目部共设置了6个部门机构，专业设置齐全，分工协调明确，有利于发挥各岗位的专业作用，同时我司在项目推行无边界的管理模式，通过网络式的各工作组协调跨部门的工作，有针对性地设置专职的幕墙部、装修小组、成品保护小组、工程清洁及移交小组等，确保整体管理高效。4.2.3设立专门测量小组本工程墙柱、电梯洞口、设备基础旁设置轴线、标高线及复核分包工作线的工程量较大，我司将委托有相应测量管理人员的分包成立一支专职的测量队，测量队由2名测量工程师、9名测量员组成，测量工程师及测量员均具有测量上岗资质证，测量仪器经当地计量部门检测合格，测量队统一负责控制网和控制线的设置、标识和维护，项目总工程师、测量工程师负责审核测量队工作成果。总包负责整个项目实施过程中的测量统一管理，测量控制网的建立与定期复核，定期复核资料需每月上报监理审查。总包负责建立场区控制测量和建筑物控制测量，两级控制测量网，提供给各分包单位使用，各测量控制网点采用明显、固定、规范的标识在工地现场。各测量参数（包括点号、高程、坐标），在各分包单位进场第一次见面会时，将整个现场测量控制网平面图及各点参数提交给各分包单位。主体砼结构已完成的楼层，总包负责将各轴线明显、规则地标识于柱、墙上，并在结构柱、墙上标出高于本楼层标高1000mm的标高线。在各层隔墙及设备房砌筑完成后，需在墙上标出高于本楼层标高1000mm的标高线。在设备间安装区域10m范围内，为分包提供两条供设备定位的轴线，以及两个标高控制点。本工程的沉降观测按工程测量规范变形监测要求进行。4.2.4设置专门幕墙、室外工程管理小组我司项目管理的其中一个优势就是由一批专业工程师管理业主指定分包，根据工程需要我司将设置幕墙、室外工程等工作小组，对分包进行全方位管理。4.2.5机电深化设计管理机电作为满足建筑功能要求的主要载体，其与土建主体结构、装修有非常密切的联系，我司特别强化了机电部门的配置，设置专职机电管理人员15人，配合的装修、幕墙深化设计人员5人。项目部将管理协调各指定分包单位在计划时间内完成深化设计工作，包括机电综合协调图，同时完成自身负责的《设备与土建综合协调图》和土建深化设计图，保障现场不因图纸而影响工期。4.3管理组织架构图装饰幕墙部合约部机电部安全部工程部技术质量部装饰经理：精装工程师：装饰技术员：幕墙经理：幕墙工程师：幕墙技术员：景观工程师:机电经理：弱电工程师：强电工程师：给排水工程师：暖通工程师：消防工程师：安装质检员：安装资料员:安全经理：安全副经理：安全员：临时用电安全员：施工机械安全员：保安、保卫：工程经理：工程副经理：装饰幕墙部合约部机电部安全部工程部技术质量部装饰经理：精装工程师：装饰技术员：幕墙经理：幕墙工程师：幕墙技术员：景观工程师:机电经理：弱电工程师：强电工程师：给排水工程师：暖通工程师：消防工程师：安装质检员：安装资料员:安全经理：安全副经理：安全员：临时用电安全员：施工机械安全员：保安、保卫：工程经理：工程副经理：高级主管工程师：主管工程师：土建工程师：助理工程师：钢结构工程师：测量组长：测量员：总工程师：技术经理：技术副经理：土建技术员：钢结构技术员：质检员：资料员：实验员：合约经理：合约副经理：合约主管：工料计量师：材料员：行政部:行政经理、文员、司机、后勤项目经理5.总体施工部署5.1总体部暑“紧抓关键线路、平面合理流水、立体交叉、均衡作业”是总体施工部署的思路。根据地下室单层面积大的特点，地下室充分采取平面流水的方法，创造条件使核心建筑万象城影院、溜冰场的土方开挖面先提供给土建结构和抗浮锚杆单位开工。主体结构总体上分为四个劳务队进行施工，根据关键线路部署各区块相继插入。地下室主体工期处于整体工程进度的关键线路上，在地下室封顶后，即安排地下室防雨水措施，开始机电房砌筑粗装修施工，使地下室机电可以提前展开安装，为提前插入下阶段施工创造条件。在地上主体施工的同时，充分采用立体交叉的方法展开机电、幕墙、装修的施工，主要有三个立体工作面：一是地下室粗装修、机电与地上塔楼主体施工交叉施工；二是塔楼主体与塔楼幕墙交叉施工；三是塔楼装修与机电交叉施工。地上按结构楼层连续向上施工，劲性钢结构与混凝土结构同步施工，地下室部分砌筑工作完成后，提前进行结构验收，机电安装分区插入。主体结构、砌筑机电一次安装分区完成后，精装修工作开始，幕墙及屋顶封闭后精装修全面展开。主体、幕墙、精装修等根据市场分包资源状况，合理划分施工段，选择分包单位，尽量做到均衡生产，避免各工序出现较多的短期高峰而突击生产。装饰工程完成近半开始室外工程作业。5.2地下结构施工部暑地下室建筑面积地下建筑面积146256㎡m2，主体钢筋、砼工程量大，底板施工与土方、工程桩、塔吊基础及安装协调复杂，是地库工程、整体工作按期完成的重中之重。地下工期底板预计为50天，其余各标段按一个月一层考虑。地下共2层（局部1层）混凝土梁板结构，每层划分成四个劳务标段，每个标段按后浇带进行分区流水施工。工程桩施工分区完成后，依次进行电影院、溜冰场的地下室底板施工。地下室计划分为55块施工区域，采取竖向连续平面流水方式组织施工。地下室主体封顶后启用正式坡道清运周转材料，外墙及顶板预留洞口临时防水封闭形成断水空间。在地库安装临时照明及通风设施，开始结构修整、顶棚腻子、机房砌筑抹灰、机电管线吊挂、内防水等工作，各项工作按平面分区、楼层进行工作面移交、占用、返移交等施工协调工作。地下车库区域建议采用金刚砂硬化地坪，尽量安排在后期施工，以利于成品保护，防止交叉污染。地下室封顶后，立即安排地下室结构验收，尽早移交工作面开展室内机电及外墙防水、基坑回填施工。由于地下室单层面积较大，结构施工完成后尽早拆除脚手架进行二次砌筑工作的穿插。5.3地上结构施工部暑上部结构施工分为万象城、滨湖商业街及露天停车场三个区域，其中万象城为关键线路。万象城的钢筋混凝土结构与劲钢结构同步施工。滨湖商业大部分为2层梁板结构，地上部分按照空间位置划分施工段进行流水作业.万象城部分涉及三个标段，地上结构施工计划一月一层，按后浇带进行标段内流水，万象城钢结构主要分布于自行车夹层及电影院夹层，计划在主体结构出零后施工自行车夹层，钢结构连廊在相应结构施工完成后吊装。主体结构封顶后利用外脚手架（主体结构搭设时预留幕墙间距要求，幕墙施工时局部改动）开始幕墙安装。万象城从2楼起搭设悬挑外脚手架，利于基坑回填及室外工程及早开展。5.4装修工程施工布暑本工程装饰施工分为三个部分：地下室、滨湖商业区、万象城。每个部分又分为三个