商圈市场调查报告

巩义市大首岭生活购物广场商圈市场调查报告河南省自由策划人联盟――天行智业二○○五年八月二十日（一）巩义市地理位置巩义市位于河南省中部、中岳嵩山北麓，北纬34”31'一34”52'，东经112”49'－113”17'。总面积1041平方公里，其中耕地50万亩，人口79万人，有汉、回、维吾尔、彝、苗、白等民族。巩义市委、市政府驻巩义东区行政中心（陇海东路），辖16个镇、5个街道办事处，290个行政村。建国后，巩义隶属郑州专署，1955年1月改属开封专署，1983年8月复属郑州市，1991年经国务院批准撤县建市（县级市），仍隶属郑州市。巩义区位优势明显。东距郑州市82公里，西距洛阳76公里，陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西，豫31线、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北。全市通车总里程达1347公里，有6条铁路专线与国铁相连。电话装机总量达177574门，所有镇实现了自动程控电话，在全省县（市）首家开通了万门程控和移动通讯工程，率先实现了光纤数字通讯，成功完成了与省会郑州市的并网。（二）巩义市国民经济状况改革开放以来，巩义始终坚持以经济建设为中心，坚持发展不动摇，围绕建设现代化工业、旅游城市的目标，发挥优势，开拓创新，保持了国民经济持续快速发展，经济建设和社会事业取得了令人瞩目的成就。综合实力连续十三年位居河南省县（市）首位，连续六届跻身全国百强县（市）,是全国财政收入百强县（市）、全国综合改革试点县（市）、全国乡村城市文化试点县（市）、国家城市信息化试点和河南省加快城镇化进程重点县（市）、河南省对外开放重点县（市）。

2004年全市生产总值完成191.2亿元，比上年增长21.0%。人均生产总值24153元，比上年增长20.5%。在国民经济总量中，非公有制经济发展迅速，全年完成增加值128.7亿元，增长27.5%，占全市生产总值比重达67.3%，比上年提高3.5个百分点。巩义是以工业为主导的新型工业化城市，工业起步早，发展快，上世纪70年代因回郭镇社队企业的发展被毛泽东主席誉为“伟大的光明灿烂的希望”而闻名全国。多年来，巩义市坚持工业经济主导地位不动摇，大力推进工业化进程，保持了工业经济快速发展，初步形成了煤炭电力、金属冶炼、耐火材料、水泥建材、化工化纤、机械设备、电线电缆等七大支柱产业，涌现出了一批诸如豫联集团、竹林集团、鑫旺集团、永安铝电等规模大、实力强、效益好、主业突出的企业集团，建成了以芝田工业示范区为代表的市级工业园、以回郭镇电线电缆工业园区为代表的乡镇特色工业园、以豫联工业园区和鑫旺工业园区为代表的骨干企业工业园三级园区14个，与中科院、全国知名院校合作建立产学研基地28个，尤其是耐火材料、净水材料、水泥、铝及铝加工等产品已成为全国、全省重要的生产基地。2004年工业经济运行良好，规模企业支撑作用更加明显，全年实现规模工业增加值88.3亿元，增长30.6%。明泰铝业15万吨铝板带、顺源铝业5万吨铝板带、五耐2万吨硅砖、朝阳钢铁一期、矸石电厂等一批重点项目竣工投产；豫联集团2×30万千瓦机组、二电厂扩建、鑫旺电厂、恒星公司2.5万吨钢帘线等项目进展顺利。在积极推进工业化进程的同时，巩义始终把农业做为国民经济的基础产业来抓，坚持以工为补农、以工建农，不断加大农业投入和开发力度，加快农业结构调整，积极推进农业产业化，初步形成了养殖、林果、蔬菜、食用菌等农业四大主导产业，建立了五个农业科技示范园区，涌现了强民乳业、民生禽业、恒发养殖、汇源果汁、星神禽业等30多个农业产业化龙头企业和“强民”牌乳制品、“南河渡”牌石榴、“星神”牌绿色功能鸡蛋等一批农产品品牌，农业经纪人队伍发展到1300多人。（三）商圈分析城市商业状况经过商业业态分布调查我们可以看出（见《巩义市大首岭周边商业业态分布图》），目前以新华路和新兴路组成了巩义市的零售商业骨架，全市八家大型综合购物广场或专业卖场，此处就有六家，品牌专卖132家，占73.3%；服务性行业117家，占61%；（具体情况见《巩义市主干道商业业态分布情况表》）。从宏观上说，整个巩义市的商业模式与同类城市相比处于相对滞后的状态，主要以专卖店和百货商场的形式出现，超市业态在当地处于初级起步阶段，现有四家标准超市情况如下：店名位置面积客单价来客数经营状况管理状况服务思达桐本路1708250一般一般一般金好来新华路850122700好好好宋陵人民路400101000一般一般一般利客隆新兴路25010500一般一般一般城市规划近期城市发展规划主要是向东北方向开发，集中在桐本路和建设路与新兴路北的地段，大首岭物业处于此开发片区的核心位置，在老商业区和新商业区之间有承上启下的意义，具有较强的前瞻性。三、项目周边交通状况大首岭项目附近公交线路有1路、3路、6路、12路、11路、101路，交通便利；但是建设路南段目前仍处于开发阶段，人流车流相对较为单薄；新华路车流是建设路的1.5－2倍，人流可达到3－4倍。四、居住区分布大首岭周围一公里范围常住人口4万－5万人。目前主要以工矿职工，中、高档住宅社区为主。同时分布几所中小学校。五、项目商圈商业状况本案处于老商业区和新商业区的结合部，没有其他大型综合超市。没有大型蔬菜批发市场，没有大型批发市场。六、消费群体、消费水准和习性在超市购物消费水平在10元－15元之间。其中62％的消费者以购买生鲜食品为主，年龄层在40岁以上。25％的消费者购买家庭日常用品年龄层在21－39岁。13％的消费者购买休闲食品年龄层在21岁以下。从本市整体消费水平来看消费者客单价稍低，与现有超市的商品定位、商品组合有直接关系，没有在一定程度上引导消费者的消费。消费者也只是到超市里购买一些蔬菜、副食品、一些低价位的商品没有引导消费者购物去超市的习惯。（见《商品结构调查分析报告》）附图：《巩义市大首岭周边商业业态分布图》附表：《巩义市大首岭商圈主干道商业业态分布情况》（四）可行性分析报告根据SWOT分析法则，现将本案的优势、不足、机遇和风险罗列于下：优势：资金雄厚；物业成本低；可持续发展，连锁经营；不足公司从事超市业态的人力资源匮乏；解决方式：根本解：加强内部人员培训，建立学习型组织；状况解：外聘具有相关经验的人员进入参谋决策层和执行层；房屋结构状况不良；家族式管理在零售业态有一定弊端；根本解：启动人力资源激励政策，使企业内部人力资源丰富起来，流动起来；状况解：在把握财务核心的基础上，将经营决策权下放；机遇当地商业相对滞后、超市业态处于起步阶段；建设路的高尚社区核心商圈的趋势突显；风险商气不足，本案处于新老商业区的结合部，新商业区尚处于开发阶段，辅助业种资源单薄；解决方式：促进建设路南段物业的开发进程，放宽招商政策人气不足，建设路南段目前仍处于开发阶段，人流车流相对较为单薄；新华路车流是建设路的1.5－2倍，人流可达到3－4倍。解决方式：宣传、宣传、再宣传，树立物有所值的超市购物形象；消费习性，当地超市购物习性尚待引导，特别是百货类商品；解决方式：长期倡导超市“一站式”购物，使当地的百货类消费意识融入到超市消费之中；通过以上对比分析，现综述如下