文化街项目未来收益现值咨询评估报告

年4月19日文化街项目未来收益现值咨询评估报告文档仅供参考目录第一部分TOC\o"1-3"\h\z咨询评估报告书使用说明及使用范围 3第二部分一、委托方及项目方简介 51.1委托方概况 51.2项目简介 7二、咨询评估目的 10三、咨询评估范围和对象 11四、咨询评估基准日 13五、咨询评估原则 13六、咨询评估报告依据 14七、咨询评估方法 16八、咨询评估过程 178.1资产清查范围 178.2.资产清理方法和结果 178.3<大秦文化街>项目分析 208.4收益评估法咨询评估的假设条件 448.5收益预测 458.6投资项目的不确定性分析 54九、咨询评估结果 56十、特别事项说明 57十一、咨询评估基准日以后的重大事项 60十二、咨询评估报告的法律效力 60十三、报告书提交日期 61备查文件清单 62陕西百事通企业投资(集团)有限公司<大秦文化街>项目未来收益现值咨询评估报告咨询评估报告书使用说明及使用范围咨询评估报告书使用说明本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的,我公司及参加的评析人员与委托方之间无任何特殊利害关系,工作人员在评析过程中遵循执业规范,进行了公正评析。本报告不对评析对象提供的有关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其它有关评估所需资料本身的合法性、完整性、真实性负责。对评析对象存在的影响评析判断的瑕疵事项,在委托方未作特殊说明而评析人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下,我机构及评析人员不承担相关责任。本报告仅服务于本评析目的,不对其它用途负责。本报告的所有内容仅对委托方负责。本报告的所有内容是我公司作为专业投资风险顾问机构提出的仅供参考的咨询判断,对项目投资可能的风险及不确定因素较多,因而报告不应该作为投资方的唯一决策意见,提请委托方注意。本报告的咨询评估基准日为10月8日。本报告书的有效期为二年,即从咨询评估报告书使用范围本报告仅供委托方为本次咨询评估目的使用。未经委托方许可,不得向委托方和行业主管审查部门以外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容,不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向她人提供或公开。本报告仅提供给委托方使用,任何单位或个人未经本公司书面授权,擅自使用本报告均构成对本公司的侵权,由此引发的一切后果均由侵权方承担。陕西正和房地产评估有限责任公司(以下简称我公司、本公司)接受陕西百事通企业投资(集团)有限公司(以下简称委托方、该公司)的委托,根据国家的有关规定,本着客观、公正、科学的原则和公认的方法,组织专业评析人员,对该公司<大秦文化街>项目(以下简称项目、该项目)未来收益现值进行了咨询评估。我公司按照必要的程序,实施了现场调查和勘察,同时作了必要的取证、论证和计算。我公司现在向委托方提出如下意见。下述意见仅服务于本次咨询评估目的,不应单独作为该项目实施投资的唯一意见或建议。一、委托方及项目简介1.1委托方概况委托方名称:陕西百事通企业投资(集团)有限公司委托方住所:西安市西华门凯爱大厦B座9楼9—1号法定代表人:王勇注册资本:玖仟玖佰玖拾伍万圆整企业类型:有限责任公司经营范围:房地产开发;信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐。注册号:31.1.1项目发展背景按照中央指示精神和陕西省委、省政府”围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”的战略思想,<大秦文化街>项目依托”世界第八大奇迹”,在”保护文物资源、改进旅游环境、发展旅游事业”的基础上进行开发建设,建成以后将改进秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门的旅游环境,更好地保护世界文化遗产。<大秦文化街>是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一的文化旅游商业项目,是经国务院发改委批准立项的<秦皇陵遗址公园和秦陵博物院>总体规划中的重要组成部分,也是陕西省关于秦兵马俑博物馆整体环境改造的重点项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。<大秦文化街>作为其中唯一的文化旅游商业项目一经问世,立即成为中国文化旅游产业的热点,吸引了广大中外旅游者、投资者关注的目光。1961年秦始皇陵被国务院审定为全国重点文物保护单位。1974年秦兵马俑被发现,被誉为”世界第八大奇迹”。1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入<世界文化遗产名录>。1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。截至当前,秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次,其中包括一百多位国家元首及政要,现每年有300余万人次的客流接待量,其中境内游客220万余人次,境外游客80万余人次。随着西安及临潼区旅游环境以及陕西省”扬秦兴唐”发展旅游事业战略的实施,秦兵马俑每年接待的游客数量正以每年15%速度递增。秦兵马俑博物馆的开放发展﹐使得馆前逐渐形成一定规模的旅游商业服务区﹐但由于缺乏整体规划﹐因而凌乱分散﹐功能不全﹐直接影响游客的逗留时间和消费水平。呈现在中外游客面前的是提篮叫卖、强买强卖的商业服务环境,旅游工艺品质低价廉,不能给中外游客提供一个公平、公正、舒适的购物环境。秦兵马俑周边旅游环境的脏、低、乱、差,不但不能有效保护世界文化遗产,而且给中外游客留下非常遗憾的印象,与兵马俑作为”世界第八大奇迹”的地位极不相称,不但破坏了人们的参观兴致,使游客不敢花钱、不愿意花钱或者不想多花钱,也为西安旅游、陕西旅游乃至中国旅游抹黑。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人以及陕西省委、省政府的高度关注。1998年12月,陕西省省委、省政府从弘扬民族文化,保护历史文物,促进陕西经济发展、社会进步的大局出发,作出了<深化旅游体制改革,加快旅游产业发展的决定>,将秦始皇兵马俑博物馆纳入秦始皇陵遗址的总体保护与发展战略之中,为项目的提出奠定了基础,创造了条件。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人的高度关注。1993年、1999年,前国家主席江泽民两次亲临秦兵马俑博物馆参观考察。1995年,国家主席胡锦涛参观考察秦兵马俑博物馆,对兵马俑馆的开发建设及保护利用给予重要指示。1999年8月﹐国务院总理朱镕基在视察时﹐做出净化秦始皇陵园环境﹐保护文物遗址的建议,并提出建设”秦始皇帝陵博物院”的战略构想,为兵马俑博物馆的发展指明方向。,秦兵马俑博物馆馆前低级无序的经营活动的蔓延受到了联合国教科文组织及国际文物保护组织的关注,对秦兵马俑博物馆周边环境提出限期整改的要求。12月,李岚清副总理提出了建立”秦始皇陵遗址公园”的规划构想,做出秦始皇陵遗址进行整体规划的重要指示。1月,陕西省人民政府向国家发展与改革计划委员会上报<秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书>,陕西省人民政府因此决定征地2902亩﹐建设<秦皇陵遗址公园和秦始皇陵博物院>﹐并报国家发展与改革计划委员会。3月,西安市临潼区政府和秦始皇兵马俑博物馆委托西安建筑科技大学编制完成了<秦始皇兵马俑博物馆门前区环境建设规划方案>,并由陕西省文物局于4月上报陕西省发展计划委员会.[陕文物字[]43号<关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的报告>]和[陕文物字[]42号<关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的报告>]5月,<秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区建设项目建议书>经过了省计委的审批。[陕计社会[]437号<关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的批复>]和[陕计社会[]438号<关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的批复>]6月初,省国土资源厅答复项目用地允许征用,项目可行性研究是在以上工作的基础上进行的。8月,国务院、国家发展与改革计划委员会正式批准了陕西省人民政府关于<秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书>。[计社会[]906号<国家计委关于审批秦始皇帝陵遗址公园项目建议书的请示>]4月,国务院发改委批准建设<秦皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院>项目计划书。[计社会[]1179号文件[印发国家计划委员会关于审批秦始皇陵遗址公园项目建议书的请示通知]秦兵马俑国博物馆馆前服务区共分为:A、B、C三个区,建设用地296亩,包括以<大秦文化街>为核心主体的商业旅游服务区(B区),主要用于建设旅游停车场、旅游纪念品市场、餐饮服务以及关中民风民俗文化展示等内容;环境建设用地(A区)393亩,主要用于秦兵马俑博物馆馆前净化、绿化、美化旅游环境,当前已基本完成;群众安置区(C区)即秦俑民俗文化旅游村,建设用地116.8亩,主要结合馆前被拆迁的180户群众安置建设一个具有浓郁关中民俗风情的文化旅游村,即将于开业。<大秦文化街>是秦兵马俑博物馆馆前改造区唯一的旅游商业区,具有独家开发、建设、经营管理权,是经过国务院批准立项的秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体规划中的重要组成部分。8月临潼区决定以拍卖方式出让秦始皇兵马俑博物馆馆前大型商业服务区(B区)。[临政发[]55号文件<西安市临潼区人民政府关于对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目建设和经营权实施拍卖的决定>]9月19日,陕西百事通企业(投资)集团有限公司,经过市场公开竞买方式获得秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区B区(<大秦文化街>)150亩土地40年的独家开发权,被誉为中国旅游商业领域的一匹黑马。[()西证经字第26940号]和[9月19日西安国衡拍卖行拍卖成交确认书]1.1.2项目发展目标<大秦文化街>是文化与商业相结合的一个产物,总占地面积10万平方米,南北长455米,东西宽220米,处于旅游服务区的中心,是整个馆前服务区的黄金地段,是专为秦兵马俑博物馆设置的旅游商业配套服务区,能够形成独立的国际旅游商业区,在这里能够满足游客”吃、住、行、游、购、娱”等全部的需求。项目总建筑面积6万平方米,绿化率35％,规划建设成为集文化购物、特色餐饮、体验消费三个功能轴心为一体的多元化国际旅游体验之城。1.1.3委托公司介绍陕西百事通企业投资(集团)有限公司是以信息产业、高新技术、房地产开发和基础能源建设投资为主体的多元化集团公司,涉足信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐、房地产开发等多项领域。集团下属陕西通源天然气有限公司、陕西网际科技开发有限公司、杨凌科森生物医药有限责任公司、陕西天地飞豹科技有限公司等十多家全资和控股公司。公司的宗旨是开发、利用、保护世界文化和自然遗产,为缔造和谐社会和人类福祉做出贡献。公司的经营理念是面向世界和未来,利用秦兵马俑博物馆世界级旅游文化资源,塑造符合21世纪旅游消费需求的旅游文化产业链,成功打造”华夏旅游产业第一品牌”。以”经营为核心”整合社会资源,集合世界级专业开发团队,采用先进的商业运作模式和现代管理手段,从旅游景区的特性入手,改变当前秦兵马俑博物馆资源巨人、产业矮人、环境配套落后的面貌。在保护世界文化遗产的基础上,深度挖掘以”周秦文化为核心”的中国历史文化,建设具有文化体验、饮食购物、休闲娱乐、酒店住宿、健体康疗、参观学习等多功能、复合式、体验型、一站式的国际化旅游广场,创造与秦兵马俑相媲美的世界级商业平台和财富价值,取得社会价值和经济价值的高度完美统一。公司自成立以来,主营业务、股权、注册资本等公司基本情况未发生变动。截止评估咨询基准日,陕西百事通企业投资(集团)有限公司的资产总额为人民币9522.03万元,负债总额为50.59万元,公司所有者权益为9471.43万元。1.2项目合作团队据委托方提供的资料,该项目基本情况如下:项目名称:陕西秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目项目单位:陕西百事通企业投资(集团)有限公司项目总体规划顾问:美国科特勒营销集团(KotlerMarketingGroup)项目地点:秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区项目用地:已部分取得土地使用权项目规模:总建筑面积65940.8平方米项目周期:建设期:1年计算期:项目总投资:45765万元人民币1.3项当前期进度介绍据陕西百事通企业投资(集团)有限公司提供的资料显示:4月,国家发展计划委员会正式批准了本项目建议书。8月,临潼区以拍卖方式出让秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区(B区)。9月19日,陕西百事通集团经过竞买方式获得本项目用地。二、咨询评估目的陕西百事通企业投资(集团)有限公司为<大秦文化街>项目而寻求合作对象,根据委托方的要求,本公司对该公司现有资产及负债情况进行清理,并对该项目的未来收益现值提供非鉴证性咨询及参考意见。三、咨询评估范围和对象根据咨询评估目的,列入咨询评估范围的是陕西百事通企业投资(集团)有限公司截止基准日的资产状况及<大秦文化街>项目的未来收益现值。3.1陕西百事通企业投资(集团)有限公司现有资产状况根据该公司提供的资料,本公司评估人员对该公司截止6月底的净资产进行财务审核和资产清理。根据项目委托方提供的6月的资产负债表,陕西百事通企业投资(集团)有限公司6月资产及财务状况如下-资产状况基准日该公司资产负债表制表单位:陕西百事通企业投资(集团)有限公司6月30日单位:元资产行次期末数负债及所有者权益行次期末数流动资产流动负债:货币资金2,931,980.31短期借款短期资金应付票据应收票据应付账款107,900.00应收账款预收账款减:坏账准备其它应付款269,929.10应收账款净额应付工资预付账款24,900,755.00应付福利费128,116.13其它应收账款164,950.00未交税金存货66,715,124.72未付利润待摊费用85,000.00其它未交款待处理财产损失净额预提费用一年内到期的长期债券投资一年内到期的长期负债其它流动资产其它流动负债待转其它业务支出流动负债合计505,945.23流动资产合计94,797,810.03长期投资:长期负债长期投资长期借款固定资产:应付长期债券固定资产原值459,946.64长期应付款减:累积折旧37,486.16其它长期负债固定资产净值422,460.48长期负债合计折旧基金负债合计505,945.23在建工程少数股东权益待处理固定资产净损失所有者权益:固定资产合计422,460.48股本99,950,000.00无形资产及递延资产资本公积无形资产盈余公积递延资产未分配利润-5,235,674.72无形资产及递延资产合计所有者权益合计94,714,325.28其它长期资产资产总计95,220,270.51负债及所有者权益合计95,220,270.51财务状况基准日损益表编制单位:陕西百事通企业投资(集团)有限公司6月30日单位:元项目本年累积数一、主营业务收入减:主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加:其它业务利润减:管理费用754,382.33销售费用1,589,371.70财务费用-85,085.98三、营业利润-2,258,668.05加:投资收益补贴收入营业外收入减:营业外支出250,000.00加:以前年度损益调整四、利润总额-2,508,668.05减:所得税五、企业净利润-2,508,668.05四、咨询评估基准日根据咨询评估目的,我公司与委托方约定将本项目咨询评估的基准日确定为10由于咨询评估是对某一时点的现实状况提出的价值结论,选择会计期末作为咨询评估基准日有利于会计资料的利用。同时根据陕西百事通企业投资(集团)有限公司的项目投资计划,咨询评估基准日与咨询评估目的的计划实现日较接近,故选择本基准日作为咨询评估基准日。本次咨询评估工作中,咨询评估范围的界定、咨询评估价值的确定、咨询评估参数的选取等,均以该日之企业数据、外部经济环境以及市场情况等确定。本报告书中一切取价标准均为咨询评估基准日有效的价格标准。五、咨询评估原则项目咨询评估遵循以下原则:5.1真实性原则:即要求咨询评估工作实事求是,尊重科学;5.2科学性原则:即必须遵循科学的咨询评估要求和程序,以科学的态度制定咨询评估方案,并采用科学的方法进行咨询评估;5.3公平性原则:即必须坚持公平公正的立场,以中立的第三者身份客观地进行咨询评估;5.4可行性原则:即根据咨询评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件,制定切实可行的咨询评估方案并采用合适的咨询评估方法;5.5预期收益原则:即以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最基本的决定因素;5.6供求原则:是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括;5.7贡献原则:资产价值的高低要由该资产的贡献来决定;5.8替代原则:在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的交换价值;5.9谨慎原则:以谨慎的态度选取咨询评估参数;5.10估价期日原则:为咨询评估提供一个时间基准。六、咨询评估报告依据6.1主要法律规范<中华人民共和国土地管理法>;<中华人民共和国建筑法>;<中华人民共和国工程设计法>;<中华人民共和国公司法>;<中华人民共和国会计法>;<中华人民共和国企业财务通则><中华人民共和国环境保护法>;<中华人民共和国消防法>;6.2经济行为文件上海上会资产评估有限公司、上海上会投资顾问有限公司咨询评估业务约定书委托方咨询评估承诺函6.3重大合同协议、产权证明文件6.3.1临国用()第067号国有土地使用证6.3.2西安市规划局临潼分局”关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区”建设用地规划定点的复函6.3.3建设工程规划许可证［编号LT()10号］6.3.4建筑工程施工许可证［编号0517］6.3.5西安市商品房预售许可证［市房预售字第零贰(临)号］6.3.6陕西百事通企业投资(集团)有限公司土地使用权拍卖合同6.3.76.3.86.3.96.3.106.4取价标准6.4.1委托方编制的项目投资价值分析报告6.4.2<大秦文化街>前期定位方案6.4.3<大秦文化街>项目说明书6.4.4<大秦文化街>市场调查报告6.4.5委托方提供的相关说明6.4.6我公司咨询评估人员调查取得的相关资料七、咨询评估方法经咨询评估人员现场调查研究,对项目的投资价值分析报告和项目商业计划书及相关财务会计资料等的分析,根据咨询评估目的判断,该项目的实施具有可行性及收益性。在现有资料的基础上,该项目的未来收益采用收益现值法进行评定。评估公式为:项目评估值(NPV)＝上式中:r:折现率NCFt:项目第t年净现金流量t:项目受益年限内的第t年n:项目受益年限其中,上式中的t的变化区域是[0,n],其中t＝0表明项目投资期。八、咨询评估过程我公司于10月8日接受陕西百事通企业投资(集团)有限公司的委托,经过与委托方及项目方有关人员的座谈,在了解的基础上明确咨询评估的范围和对象,拟定咨询评估方案和计划,确定咨询评估的方法。在此基础上收集与咨询评估对象有关的资料以及政策、法规,进行现场调查和实地勘察,继而进行具体操作。先由专业评估人员进行评定估算,确定有关项目数据和评估参数。然后由项目负责人进行综合分析、修改、汇总、编写评估报告书,经我公司三级审核后定稿。咨询评估过程从8.1资产清查范围资产清理范围为基准日陕西百事通企业投资(集团)有限公司的现有资产。8.2.资产清理方法和结果8.(1)、货币资金的清理方法:检查日记账、总账、对报表的余额进行核对;获得咨询评估基准日银行出具的”银行对账单”,检查企业会计人员编制的”银行存款余额调节表”,审核未达账款的真实性,并做好相关记录。(2)、债权债务的清理方法:检查明细账、总账、报表进行三相符核对;了解企业内控制度与核算方式,收集相应发生的合同、协议等重要资料,并抽查有关会计凭证,做好相应清理记录。(3)、固定资产的清理方法:检查明细账、总账、报表进行三相符核对;分类实地查勘清理对象。现场查看时拍摄现场实物照片。(4)、存货资产的清理方法:检查明细账、总账、报表进行三相符核对;了解存货的种类、具体名称、形成过程及日期、核实其账面价值的构成内容和计价依据,确定其账面价值的真实性。8.根据陕西百事通企业投资(集团)有限公司提供的资产及负债清查表,在清查范围内进行清查,清查结果如下:陕西百事通企业投资(集团)有限公司委托清理的资产总额为95,220,270.51元,负债合计为505,945.23元,所有者权益合计为94,714,325.28元。陕西百事通企业投资(集团)有限公司账面货币资金总额为2,931,980.31元。其中现金为8,147.35元,银行存款为2,923,832.96元,该公司的银行账户分别开设在中国工商银行西安分行、西安华夏银行小赛支行、上海浦东发展银行西安分行和中国光大银行西安分行。陕西百事通企业投资(集团)有限公司其它应收账款总额为164,950.00元,共有13项明细,其核算内容主要为备用金和保证金等。经了解,上述其它应收账款均为正常的结算余额,未发现存在坏账的可能。陕西百事通企业投资(集团)有限公司预付账款账面总额为24,900,755.00元,共有17项明细,其核算内容为已支付相应款项但未取得发票的经营业务。预付账款构成明细序号客户名称账面金额(元)比重(%)业务内容1北京城乡建设集团有限责任公司陕西公司22,710,000.0091.20建安工程施工费2临潼管委会748,800.003.01购房款3陕西通源天然气有限公司544,000.002.18管网施工费4聚彩堂200,000.000.80景观设计费5其它697,955.002.806合计24,900,755.00100.00陕西百事通企业投资(集团)有限公司存货账面总额66,715,124.72元,共有七大类。其大类构成明细见下表。存货分类明细表序号业务内容账面金额(元)比重(%)1土地费用49,900,000.0074.802前期工程费2,917,967.004.373建安工程款6,239,000.009.354基础设施费435,000.000.655公共配套费6,210,000.009.316开发间接费993,529.221.497低值易耗品19,628.500.038合计66,715,124.72100.00陕西百事通企业投资(集团)有限公司待摊费用账面总额为85,000.00元,仅一笔,其业务内容为该公司支付的临潼户外广告费,其账面价值为按受益期摊销的摊余价值。陕西百事通企业投资(集团)有限公司固定资产账面原值为459,946.64元,账面净值为422,460.48元,共有16项明细,其中小客车4辆,办公用电子设备10项,办公用具2项。陕西百事通企业投资(集团)有限公司应付账款账面价值为107,900.00元,共5项明细,均为该公司发生的正常的经营往来。陕西百事通企业投资(集团)有限公司其它应付账款账面价值为269,929.10元,共8项明细,均为该公司发生的正常的非经营往来。其中与陕西百事通企业投资(集团)有限公司发生的非经营性往来为195,848.00元。10)陕西百事通企业投资(集团)有限公司应付福利费账面价值为113,442.03元,为该公司按国家政策计提的职工福利费。8.由于陕西百事通企业投资(集团)有限公司作为项目公司当前仍处于筹建阶段,其基准日账面体现的亏损额实为公司项目运作前期费用,按中国的会计制度该部分亏损额可在长期待摊费用科目中以资产化的形式体现,公司的股东权益未发生变化。8.3<大秦文化街>项目分析8.3.1项目总体规划(详见1.2.1)8.3.2项目的可行性分析8.3.2.1项目所在地西安市概况西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1992年7月国务院批准为内陆开放城市,是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。现辖9区4县,总面积9983平方公里,人口725万人。全市生产总值实现1095.87亿元;全年财政总收入164.5亿元,其中地方财政收入86.06亿元。西安市位于黄河流域中部关中盆地,东以临河和灞源山地为界,西以太白山地及青化黄土台塬为界,南至北秦岭主脊,北至渭河。全境东西204公里,南北116公里;面积9983平方公里,其中中心市区面积西安市的地质构造兼跨秦岭和华北台地,境内海拔高度差距悬殊位居全国各城市之冠。巍峨峻峭的秦岭山地与平坦开阔的渭河平原界限分明,秦岭主脊海拔～2800米,渭河平原海拔400～700米,两者构成西安市的地貌主体。西安城区便建立在渭河平原的二级阶地上。西安地区自古有「八水绕长安」之美称。市区共有八条大河流过,地下水估算总计19.91亿立方米／年。除此之外,石头河水库1996年6月开始向西安供水,加上黑河水库于12月完工,总计日供水能力1107万吨,加上地下水资源,市区供水能力可达150万吨,西安市的用水基本上得到解决。西安地处陕西关中平原中部,位于东经107°40'－109°49'和北纬33°39'-34°45'之间。北临渭河,南依秦岭,有泾、渭等八条河流环绕。西安市平原区属暖温带半湿润大陆季风气候,四季分明。冬季寒冷少雨雪;春季温暖干燥、气候多变;夏季炎热多雷雨;秋季凉爽温差大。年平均气温13.7℃,最冷1月份平均气温0.4～0.9℃,最热7月份平均气温25.0～26.6℃,以5-10月气候最为宜人,为旅游旺季,但全年气候都属温和。年均降水量604.2毫米,无霜期235天,日照时数1976小时。降雾日较少,降雪日不多,年平均降雪日为13.8日。冻土深度一般在地表10在全国区域经济布局上,西安具有承东启西、东联西进的区位优势,在西部大开发战略中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出地表现在三个层次上:世界级的旅游观光资源优势;国家级的科研教育和高新技术产业基地优势;区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。旅游资源得天独厚,是海内外著名的世界历史文化名城之一。西安,是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一,有着3100多年的建城史,先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都,曾经是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市,闻名遐尔的”丝绸之路”就是以西安为起点的,是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为”世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内有重点文物保护单位282处,其中国家级重点文物保护单位34处,省级重点文物保护单位72处,馆库藏文物12万余件。被誉为”世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑,当前世界上保存最完整、规模最大的古城墙--西安明城墙及周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等,皆为人类珍贵的历史文化遗产。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。改革开放以来,西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个,国家4A级景区9个,年末全市星级宾馆72家,其中五星级宾馆4家,四星级宾馆13家。首批获得了”中国优秀旅游城市”称号,旅游业成为西安经济发展的支柱产业和非外贸创汇的主要来源。西安区位优势明显,是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处中国中西部两大经济区域的结合部,是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来,西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体,多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系,建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全,功能完善、布局合理。全市有各类批发零售贸易及餐饮业网点12万个,各类贸易市场543个,销售过亿元的市场16个。全市连锁企业已发展到83家,连锁门店1268个。全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。西安交通便利,通讯发达,城市服务功能齐全。西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场与68个国内城市,11个国家和地区通航。旅客吞吐量636万人次,货邮吞吐量7.3万吨。公路建设形成了以西安市为中心的”米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成,二环路全面贯通,三环路开工建设,建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。城市绿化覆盖率达到30.06%,城区空气环境质量良好天数达到260天。西安信息化建设发展迅速,形成了拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换、数据与多媒体等多种通信手段,覆盖全市城乡,连接全国和世界各地的现代化电信通信网络。”数字西安”正在建设之中。西安电信宽带多媒体城域网已经覆盖西安城区90%以上的区域和郊县40%以上的区域。西安邮政是全国六大通信中心和11个一类邮件转口局之一。全市社会保障体系日趋完善,养老、失业、医疗、工伤和生育等保险制度基本建立,社会保障水平进一步提高。紧抓西部大开发的历史机遇,乘势而上,各项工作开创新局面。近年来,全市认真贯彻国家和省委、省政府的工作部署,围绕西部大开发、西安大发展,坚持解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新,提出了”建设西部经济强市、实现中国西安·西部最佳”的奋斗目标。国家实施西部大开发战略以来,西安的基础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。最近,市委、市政府提出按国际化、市场化、人文化、生态化的理念,进一步提高和丰富西安发展的境界与内涵。8.3.2.2项目所在地人力资源情况1、管理团队简介总经理王勇,男,45岁,汉族,毕业于南京通讯工程学院通讯工程专业,大学本科学历,学士学位。公司总经理王勇先生,是陕西百事通企业投资(集团)有限公司法人代表及总裁,下属十多个子公司,涉及信息产业、能源、基础建设、通讯工程、生物制药等多个领域。王勇先生是陕西省十大杰出青年实业家、陕西省企业家协会副会长、美国华侨协会副会长,美国天然医药保健品协会执行主席。她于1998年移民美国,作为海外华侨,把西安作为自己投资的重点城市,投资项目涵盖了十几个行业。开发负责人刘林声,男,50岁,汉族,藉贯陕西,毕业于西北建筑工程学院民建专业,大学本科学历,学士学位,高级工程师。刘林声先生先后任职于西安造纸机械厂副总工程师兼设计部主任;陕西经纬集团地产公司副总兼总工程师;西房股份公司任总经理助理兼项目经理。刘林声先生还参与大型建设项目立项论证、经济分析与方案定位;同时具备土建工程施工图设计、工程概预算、工程监理、资产评估的资格及能力;现任公司总工程师。市场营销负责人李君,男,35岁,汉族,藉贯河北,毕业于西北大学经济管理专业,大学本科学历,学士学位,经济师。李君先生,自98年进入房地产策划和销售行业至今主要有以下销售业绩:参与策划、销售”雁塔北广场”、”大唐芙蓉园”等大型项目。参与策划、销售”世家星苑”、”翠庭大厦”等项目,获得了成功并取得了”世家星苑”26天内售完288套房的最高记录;四个月内盘活了滞销六年的烂尾楼项目"翠庭大厦”(原龙观天下),创造了销售率达90％的巨大成功,当年创造了多项房地产行业第一的记录。李君先生独立策划、销售”铂金广场”、”吉庆大厦”项目,取得5个月内销售了70％的业绩。独立策划、销售的”铭爵大厦”取得了八个月销售了7000万元的佳绩。独立策划的海星”诚品花园”、”紫薇田园都市D区”。独立策划、销售的”秋涛阁”取得了八个月销售了5000万元的佳绩。财务负责人袁跃茂,男,40岁,汉族,藉贯湖南,毕业于中国人民大学经济管理专业,大学本科学历,学士学位,会计师。袁跃茂先生先后任空军西安四站修理厂财务负责人、助理会计师;空军临潼疗养院财务处处长,会计师;兰空大荔生产基地主任。１月～２月在空军第七工程队任总会计师,参与新疆库尔勒机场的组织建设。后在高科地产公司任财务经理,主管项目核算及融资工作。5月至今任公司财务经理,具有较丰富的财务管理及融资经验。2、陕西百事通企业投资(集团)有限公司项目组织管理机构组织机构及部门设置图董事会↓董事长↓总经理↓游客管理部门↓研究行销部门↓人事财务部门↓环境管理组↓游客服务组↓行销管理组↓研究发展组↓人事管理组↓财务管理组↓资讯服务基本服务环境卫生管理游憩资源设施管理保全管理定价策略公共关系宣传推广活动策划与推动游憩教育活动研究发展市场研究发展人事关系人力发展资金营运资金筹措项目建成后,总定员需419人(包括管理干部)。员工的薪酬标准为年平均15,000元/人,符合当地劳动力政策的要求。该公司实行全员劳动合同制,为职工办理了合法的劳动用工手续和劳动保险,按期缴纳社会保险。8.3.2.3项目可行性分析1、项目背景秦始皇陵兵马俑坑位于中国陕西省西安市以东40公里﹐秦始皇陵兵马俑在1961年被中国国务院审定为全国重点文物保护单位,更在1987年被联合国教科文组织列入<世界文化遗产名录>,被誉为世界[第八大奇迹],与埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今,已接待中外游客4000万人次,其中包括一百多位国家元首、政府领袖,议会议长等贵宾。随着兵马俑博物馆的开放发展﹐馆前逐渐形成旅游服务区﹐众多的商店虽然产生了经济效益﹐可是由于初期缺乏整体规划﹐因而显得凌乱分散,功能不全﹐直接影响游客的滞留时间和消费水平。1999年8月﹐中国国务院总理朱镕基在视察时﹐做出净化秦始皇陵园环境﹐保护文物遗址等指示。陕西省政府因此决定征地2902亩﹐建设<秦皇陵遗址公园秦始皇陵博物院>及<秦始皇陵公园>﹐并经国家发展计划委员会于4月正式批准。建设计划中﹐位于兵马俑博物馆前的旅游服务区占地共805.8亩。其中A区位于北侧,共393亩,为环境建设区,用于绿化美化;C区位于东侧,共116.8亩,为文化村,用于安置原先位于博物馆前而必须拆迁的1007户。而直接面对博物馆正门的B区,则为[馆前服务区]。该区有一部分作为停车场用地,而其余的150亩即为本项目”兵马佣国际旅游广场”之用地。西安国衡拍卖行于9月19日就此案公开拍卖,结果由陕西百事通企业投资(集团)有限公司以9800万元人民币买断项目402、建设项目概况项目开发、建设、运营基本理念依托兵马俑、延伸兵马俑:”兵(马俑)”无我有;”兵”有我新;”兵”静我动;”兵”参观我参与;”兵”单一我多元;”兵”展示结果我体验过程;”兵”立足”物”的威严我着眼情的氛围。项目功能定位荟萃中华民族历史文化精华,旨在成为文化艺术商品生产经营、文物鉴定、复制与经营、旅游产品开发经营的世界性集散地;集餐饮、购物、休闲、演艺、娱乐、住宿、会议于一体;与兵马俑相互辉映,将<兵马俑历史博物馆>的参观旅游转化为<大秦文化街>的体验旅游,有机融合旅游文化价值与旅游商业价值,在展现大秦雄风之中体验秦风秦韵,创立体验式、情景式、文化式消费旅游的世界品牌。项目区位项目位于<秦始皇兵马俑历史博物馆>馆前,是参观兵马俑的游客进出口必经之地。东西宽220米,南北长455米,占地150亩。主要经营技术指标总用地面积(m2):100100总建筑面积(m2):65940.8建筑层数:2层建筑密度:30.6%绿化面积:35%容积率:0.52项目规划设计项目区划与业态板块项目区划与业态板块主题广场办公区商业区景观休闲区配套服务区餐饮区品牌饮风味小吃展馆宾馆剧院大秦乐舞主题餐饮大秦乐舞主题餐饮特色旅游品民间工艺品前店后特色旅游品民间工艺品前店后坊商品文物鉴定中心国际会议厅国际会议厅文物与文化艺术品展示文物与文化艺术品展示文物拍卖厅文物拍卖厅按照历史文化的发掘与营造原则,体现区域的历史文化风貌,同时引申发展,塑造大秦文化特有的形象,营造场地自身的场所精神;按照景观环境的协调与融合原则,使得广场内的建筑与秦兵马俑博物馆相协调,并充分利用场地地形及台地与坡地的变化,使建筑与山地背景融合;按照建筑技术的高效性与可持续性原则,利用成熟工业化建筑技术达到建设的经济性及高效性;按照生态资源的保护与利用原则,功能方式(生活方式)的理性与多样性原则,利用街－广场、巷子－场院－门廊－井院形成一系列理性的外部空间,并依托此结构组织广场内部复杂的功能。景观设计传承宏大秦文化之精髓,挖掘提炼中华历史文化之内涵,运用现代造景手法,全方位表现立体化景观理念,在丰富多变的景观轴线上,充分体现人与自然、人与文化、人与历史的紧密接触。入口——让时代在激情欢腾的设计中体现秦文化的理念,且包括秦国及六国的文化。七雄广场体现出历史的沧桑与民族的伟大;六合广场演绎着大秦的荣耀与显赫;时光隧道激发人们对于远古与未来的憧憬;时间广场记录着华夏文明的轨迹。项目核心竞争力项目规划与设计由国内外顶级专业机构组成打造项目运作团队集中了开发建设、营销策划、地产行销、运营管理等行业的专业人员。项目总体定位顺应旅游产业由观光－休闲－体验,由低端到高端,由浅层次到高层次的发展大趋势。项目位于举世闻名的兵马俑馆馆前,为游客出入口必经之地,有年300万人次(境内游客75%,境外游客25%)的客流量及年均递增8%的客流量人气保证。项目依托兵马俑品牌具有垄断性、排她性、不可复制性。秦始皇兵马俑在1974年被当地农民意外地发现,出土后的千军万马震惊了世人。秦陵陪葬品中的兵马俑千人千面,栩栩如生,实物大小的铜马车和兵器等也极度精致完整,反映出两千年前的中国艺术就已经达到写实主义的巅峰。秦陵设计的格式也使世人对中国历史发展有更深入的认识。另外秦陵的考古发掘,也印证了史书对于秦始皇的记载,而且清晰完整的显现战国至秦朝而汇集的文化体系,是中国历史研究中珍贵的宝藏。另外,联合国教科文组织更因为该遗迹具备高度的历史,考古,科学,民族,和人类学价值,足以为全人类共享的瑰宝,认定应该以跨国组织结合各种力量加以保护,而将其列入<世界文化遗产名录>,由此可见秦始皇兵马俑不但只是中国人的历史宝藏,更是受到全世界重视的文化遗迹。3、项目市场分析作为”朝阳产业”,中国旅游业随着综合国力和人民生活水平的不断提高而蓬勃发展,旅游市场需求快速增长。有关方面的统计显示,1999年中国国内的旅游人数就突破了7亿人次,旅游收入达到2831亿元;中国国内旅游人数接近8亿人次,出国旅游也达到8900万人次。旅游人数及旅游收入显示,休闲产业已经崛起。专家预测,入境旅游人数将达4249万人次,比同期预期9％;旅游外汇收入87亿美元,比同期增长37％。国内旅游继续保持旺盛活力,实现了稳步增长。到2020年,中国的旅游总收入将超过3.3万亿元,届时旅游将成为国家支柱产业之一。西安是世界著名的历史文化名城,建城已有3100多年历史,多如繁星的文物古迹遗存使西安享有”天然历史博物馆”的美称。这里有被誉为”世界第八大奇迹”的秦始皇兵马俑坑,有当今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙明代古城墙,有以出土被誉为”东方维纳斯”的裸体彩俑的汉阳陵,还有6000多年历史的半坡遗址;蜚声海内外的钟鼓楼,有明代建立的藏石碑三千多块、被誉为石质历史书库的碑林博物馆;有文物储藏量全国之最的陕西历史博物馆;有唐代著名高僧玄奘法师译经之地大雁塔;有西北历史最长的化觉巷清真大寺,以及西安旅游区内的华夏始祖轩辕黄帝之陵黄帝陵;有汉武帝刘彻之墓汉茂陵;有唐女皇武则天与唐高宗李治的合葬墓唐乾陵;释迦牟尼真身佛指舍利供奉之地法门寺等驰名中外的景点,同时,陕西还拥有以”险”著称的华山、以垂直分布气候而闻名的秦岭生态区等自然风景,都令成千上万的中外游客流连忘返。这也为陕西、西安的商业、旅游业提供着巨大的商机。西安明显的区位优势,蕴藏着巨大商机的旅游资源,再加上陕西省宏观政策的大力支持,已经和正在形成的旅游强省地位和数千万的来自国内外的消费群体;城市基础设施的改进和交通能力的提升,在客观上为西安旅游地产的大发展积蓄了更大助推力。能够预见,随着西安地产界认识的提高,西安的旅游地产将步入高速发展的快车道,也必将推动陕西省国民经济迈向新的高度。旅游产业作为世界性的朝阳产业蓬勃发展,并经历了由低端到高端,由浅层次到深层次的三个发展阶段。观光旅游阶段:以”到此一游为目的”,以”走马观花”为特征;休闲旅游阶段:以景观资源为依托,以”观赏和享乐”为特征;体验旅游阶段:以排它性的历史文化资源为背景,以体验文化价值和个性化氛围为目标。体验旅游的特点不是静态展示结果,而是动态展示过程;不是单纯参观文物古迹而是突出融合与有机参与;不是吃喝玩乐互不相干,而是你中有我,我中有你;不是突出”物”而是营造整体氛围,不是简单的旅游消费而是追求旅游消费的高附加值——留连忘返、印象深刻的美好回味。西安作为华夏文明十三个封建王朝的帝都,拥有极其丰富的人文旅游资源,其中尤以秦兵马俑博物馆为其经典之作。1974年秦始皇兵马俑被发掘以来,全球轰动效应经久不衰,至今已接待国内外游客4000万人次,其中有一百多位各国元首与政府首脑等政要人员光临参观游览。市场调查数据显示1998－兵马俑博物馆游客量游客数1998年1999年总计外宾(万人)31.238.446.648.954.2219.3内宾(万人)105.8118.2142137.4152.1709.7合计137156.6188.6187.2206.3875.7游客对本项目的兴趣调查感兴趣者0.85感兴趣原因体验大秦文化0.3不感兴趣者0.15改进商业环境0.27体验消费乐趣0.2游客对本项目感兴趣的内容体验中华小吃0.3购买特色旅游产品0.26购买民间工艺品0.23体验文化艺术0.21游客对西安印象最深想再次前往的景点本项目依托兵马俑,位于参观兵马俑博物馆游客的出入口必经之地,拥有充分的客流和人气市场。4、项目的交通优势兵马俑博物馆周边交通:游客在西安火车站广场东侧搭乘306或307号绿色公车可直达秦始皇兵马俑博物馆,全程41公里,仅需50分钟。公车为空调豪华大巴士,乘坐舒适,而且每10分钟就有一班,十分方便。公车沿途并停靠华清池及秦始皇帝陵,可纳入行程中,为丰富的西安东线景点一日游。西安都会区内交通:秦始皇兵马俑博物馆周围当前并没有舒适的住宿地点,因此绝大多数游客都选择住在西安市区内,两者游客人潮有高度重叠性,也因此西安旅游的便利与否跟博物馆的游客数有很大的关系。西安都会区内规划有610路旅游专车,只要搭配短程的徒步漫游,就可遍览西安古都内的各重要景点,而且车资相当低廉,售票员还兼导游,有任何问题都可询问,对于国内外的自助游客都十分便利实惠。出租车是自助游客的另一选择。当前市区很容易招到出租车,而司机大多也都会按表收费,游客无须担心,虽然车资较贵,但便利性也更为提高。西安至邻近景点交通:西安旅游景点包括东线的秦始皇陵、兵马俑博物馆、西岳华山,西北线的汉武帝茂陵,黄土民俗村,黄土高原窑洞景观等。要到达这些景点,有快速巴士,火车,出租车等多样选择,除此之外,还可选择当地旅行社的一日游或二日游,但旅行社品质良莠不齐,拖延出发时间耽误行程,带游客参观人为投资的伪造古迹景点,或带游客至商店半强迫推销的事件仍时有所闻。西安至中国主要都市交通:距离西安最近的国际机场为咸阳机场,位于西安市北方40公里,由机场进市区搭乘巴士仅需1小时左右,有航空班机直达中国各大都市,飞行时间都在3而西安火车站则是西安对中国各大都市的重要大门,每日有频繁的火车班次直达北京,上海,开封,重庆,郑州,青岛,乌鲁木齐等主要都市,对于中国境内的游客非常方便,价格并分软卧硬卧两种,提供不同的选择。价位更低廉的巴士。西安对国外交通:在西安以北的咸阳机场每天均有航班往返香港、广州、上海等中国大陆对外窗口,飞行时间约2-3小时,国际旅客可经由这些都市的国际机场直接转机到西安,节省许多时间和体力,或选择经由火车,巴士转接至西安,沿路作更深入的旅游探访,让国外游客可按照时间,预算,旅游目的等作多样选择,是吸引更多境外游客的重要优势。5、观光资源优势秦兵马俑博物馆兵马俑是中国西安最重要的观光景点,能够说没有看到秦始皇兵马俑,就等于没有来过西安。秦始皇陵及兵马俑坑位于西安市以东40公里,被誉为世界「第八大奇迹」,能够跟埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今,已接待中外游客4000西安古都在中华民族50的历史长河中,周、秦、汉、唐等13个王朝在西安建都,73个皇帝在西安执政,前后历时1100余年,观光资源丰富不言可喻,赫赫有名的古迹就包括古城墙钟楼,大雁塔,小雁塔,清真寺,碑林博物馆等。陕西东部旅游热线包括骊山,华清池,秦兵马俑,秦始皇陵,及西岳华山等。其中景点包括许多历史场景,如周幽王因褒姒一笑失天下的骊山烽火台,鸿门宴遗址,西安事变发生地(临潼及骊山)等,蕴含丰富多彩的人文和自然景观,每年都吸引着数以万计的国内外游客。其中秦始皇陵陵园占地近八平方公里,北靠骊山,南临渭水,规模宏大,气势雄伟,更是世界上规模最大,结构最奇特,蕴藏最丰富的帝王陵园。西安西部旅游热线以秦王建都的咸阳为中心,包括咸阳博物馆、汉武帝茂陵、中国历史上唯一的女皇帝武则天和其夫唐高宗李治的合葬墓「干陵」、昭陵、世界唯一保存佛祖舍利的佛教名刹法门寺、太白山等。今天的陕西西线,由于古丝绸之路的重新发现而随之兴起,成为生机勃勃的新旅游路线。6、市场营销战略及市场定位<大秦文化街>荟萃世界历史文化精华,以文物展览展示、文物复制、鉴定与销售,旅游产品开发、制作、销售为核心,集文化交流、观光体验、美食茶饮,歌舞戏曲,服装展示,休闲娱乐,酒店服务于一体,再塑帝都繁华、重温秦风秦韵,接纳四海、沟通八方。打造西部文化旅游新景观,重显大秦雄风。项目以兵马俑博物馆为依托,以秦文化为背景和号召,以文化旅游主题商业区为发展理念,以产业化为目标,用文化旅游概念充分整合多种产业,形成独特的国际化品质和优势,最终形成一个以文化旅游产业架构为主题,复合餐饮、购物、休闲娱乐功能为主的新型旅游广场,为广大游客提供一个以秦文化背景的旅游、文化休闲式娱乐和购物商业广场。该项目将独家提出”华夏文化旅游一号产业公园”的概念,扩展单向文化旅游展示为互动体验功能,经过配置与新型创意业态关联组合的商业种类,使项目成为一个现代化的公共文化旅游会聚商圈,有单纯的文化历史参观扩展为容纳主题峰会、创意研发、传播沟通、商业实践、空间营造等整个创意产业链和连接国际时尚的体验产业公园。招商是本项目营销的重点所在,为了实现本项目的体验旅游商业的发展定位,项目的商户组成必须超脱当地旅游商业经营分散、旅游产品低档重复的不足,具备创新和特色,同时,在招商对象和招商手法上,要跨越地域的界限,引入不同地区、不同国家的特色商品和服务。本项目的消费群体主要为来自世界各地及全国各地的旅游人士,但由于本项目与西安市相距只不过是半小时车程左右,只要本项目能营造浓郁的娱乐休闲气息,西安市民的娱乐消费也能成为本项目常年的营业收入来源。7、项目的竞争优势项目的唯一性是建立在世界奇迹上的商业街区,项目市场的垄断性,作为兵马俑博物馆馆前唯一的商业配套项目,涵盖了全国甚至全世界的消费群体。根据9月底——10月初所做的市场调查报告显示,到西安的游客有85%对于在兵马俑博物馆前的商业服务区前景感兴趣,至于所期待的旅游服务设施则包括关中风味小吃的美食街,特色旅游纪念品步行街,民间工艺品制作,和民俗观光及艺术表演等,显示游客对旅游设施的需求越来越细致。因此<大秦文化街>将区分为:文化购物、特色餐饮、体验消费三个主要功能,形成一个独立小社区,在此商业服务区中能够满足游客全部的食衣住行育乐需求。8、项目运作团队项目总体规划顾问:美国科特勒营销集团(KotlerMarketingGroup)美国科特勒营销集团是当前全球市场营销领域的顶尖咨询公司之一,总部设在美国华盛顿,并在英国、瑞典、加拿大、澳大利亚和中国设有办事机构,并在美国芝家哥设有［大客户管理研究中心］。项目方案策划顾问:美国ITEC娱乐企划公司(ITECEntertainmentCorporation)ITEC为全球知名的娱乐事业设计及咨询公司,以科技的专业及创新结合娱乐与想象,由作家、艺术家、工程师、设计师、土地规划师、营运管理专家等组成强有力的团队,为客户提供全方位的服务。历年重要企划包括佛罗里达、好莱坞、日本与西班牙的环球影城(UniversalStudios),派拉蒙影城主题公园(ParamountParks),好莱坞星球(PlanetHollywood),美国佛罗里达海洋世界(SeaWorldofFlorida),新加坡科学中心(SingaporeScienceCenter),美国迪士尼乐园(WaltDisneyWorld)等。项目运营管理顾问:美国贝克休闲企划集团(BakerLeisureGroup)贝克休闲企划集团成立超过,如其创办人SteveBaker所言,该集团的宗旨在于提供最高水平的顾问服务,为全球各地不同规模,不同性质的休闲事业提供专业的营运行销,帮助客户实现梦想与愿景。集团的服务内容包括可行性研究,行销企业,营运企划,商品研发等。8.4项目的风险分析政策性风险分析本项目乃是根据国家发展计委员会制定的第十个五年计划纲要而设计,并由陕西省发展计划委员会拟定,确定为国家旅游发展之重要项目。由此充分显示本项目受到中国各级政府,从中央至地方的一致支持,将有庞大的行政资源作为后盾,其中「西安高架快速干道」一期工程的建成就是中央到地方政府支持该开发案的具体实例。陜西省发展计划委员会在9月以公文指示建设西安十里铺至临潼兵马俑段的快速道路,以促进临潼区的发展,并要求全线采一级公路技术,并由省交通厅补助资金(请见附件:<陜西省发展计划委员会>9月27日本公司认为该项目政策风险较小。法律风险本咨询评估项目的建设不但要符合国家的产业政策,而且也必须符合国家现行的法律、法规。由于项目涉及的上述法规大多是在近年制订并发布的,近期更改的可能性不大,因而项目实施的法律风险较小。经济风险经济风险是指项目在建设期间或在经营期间,由于项目所处的经济环境和经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期经济效益发生差异。对经济环境与经济条件的考察,应从宏观和微观两方面进行考量。宏观经济环境与经济条件的变化,是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的变更、产业政策的调整、经济发展的波动等。营业收入风险如前文所述,该项目的市场具有其特殊性。本公司认为该项目的营业收入存在的风险较小。融资风险由于本项目的融资金额较大,故合作双方需进行大量的前期准备工作,同时对合作事项进行充分的协商与沟通。本公司认为本项目的正常投产运作融资到位是先决条件之一。市场销售风险根据委托方提供的相关资料,当前该公司已在进行招商,但仍需要多方面进行市场的开拓。投资及时性风险本项目有完整的实施计划,对项目各阶段所需要资金及资金用途均有明细计划,资金能否及时到位,将是关系到本项目能否实施的重要因素。土地取得风险根据委托方提供的相关资料显示,委托方已经取得本项目用地150亩中80亩的土地出让使用权证。本公司认为委托方应尽快取得其余70亩的土地出让使用权证。项目竣工验收风险项目竣工验收风险将主要有所有建筑工程质量是否符合相关要求、生产工艺能否正常运转。财税政策变化风险国家和地方政府相关财税优惠政策是本项目未来收益的重要影响因素,这些优惠政策是国家和当地政府基于其产业政策和因地制宜地充分利用外资而制定的,因此在短期内不会发生变更,因此其风险较小。8.5收益评估法咨询评估的假设条件采用收益法对项目进行咨询评估是建立在一定的假设条件下的,当这些假设条件和咨询评估项目所依据的基本原则发生变化时,咨询评估结果一般会失效。本项目所依据的主要假设条件有:企业持续经营企业执行的会计制度保持稳定国家宏观经济运行环境保持稳定国家产业政策明确、稳定国家信贷政策保持稳定国家货币政策保持稳定国家税收政策保持稳定项目所涉及的相关法律手续齐全委托方提供的所有资料真实、无误、完整项目建设资金能够按照项目规划按时投入,保证项目顺利进行。8.6收益预测8.6根据现场勘查结合委托方提供的投资价值分析报告、项目的商业计划书及其它相关材料,其项目的计算期如下:整个项目周期为,其中建设期为1年受益期为8.6.2项目财务分析8.6.28.6.2根据委托方提供的相关资料,该项目的总投资规模预计为45765万元人民币,向外方融资3000万美元,合人民币24330万元。项目投资明细见下表。项目的总投资估算项目总投资估算表序号费用(万元)1土地费用(含拍卖佣金)102402前期开发费5943基础设施及配套费49424景观配套费34585马球馆22656主题剧院57347道教文化传播中心45718博物馆16989商业用房960610营销广告90011不可预计费用60712开办费50012建设期利息65013总计45765部分分项项目投资明细土地使用权价值土地费用预算表序号项目土地价值(万元)170亩5250280亩4990合计150亩10240前期开发费用前期开发费用预算表项目取费基础费率费用(万元)施工图审查费65684㎡1.5元/㎡10劳保统筹9853万元0.0355350定额编制费9853万元0.00220招投标管理费9853万元0.00660监理费9853万元0.00660预算编制费9853万元0.00220地质勘探费65684㎡7.5元/㎡49质量监督费9853万元0.002525总计594基础设施及配套费基础设施及配套费预算表项目预算基础费率费用(万元)土方工程40万m320元/m3800配电工程65684㎡90元/㎡591供水工程65684㎡125元/㎡821温泉设施工程N/AN/A300管网工程65684㎡75元/㎡493勘察及设计65684㎡80元/㎡525取暖工程65684㎡135元/㎡887天然气工程65684㎡80元/㎡525总计4942景观配套费景观配套费预算表项目面积单价总价(万元)地面、铺装32897㎡250元/㎡822.4绿化7㎡180元/㎡360.3小品设施300万元300雕塑1589.3万元1589.3照明250万元250水景544㎡136万元136总计3458马术馆马术馆建设预算表项目面积(㎡)单价(元/㎡)费用(万元)建筑安装费755015001132装修(含消防、空调)755015001510总计2265主题剧院主题剧院预算表项目规格数量单价(元/㎡)费用(万元)主体建筑㎡60351500905装修(含消防、空调)㎡603548202909舞台功能设备㎡250540服务、化妆套400200道具套件250200作曲、录音、演奏首10260编排、前期制作120餐饮配套600总计5734博物馆博物馆建设预算表项目面积(㎡)单价(元/㎡)费用(万元)建筑安装费37731500566装修(含消防、空调)377330001132总计1698道教文化传播中心道教文化传播中心建设预算表项目面积(㎡)单价(元/㎡)费用(万元)建筑安装1015815001524装修1015830003047总计4571商业用房商业用房建设预算表项目面积(㎡)单价(元/㎡)费用(万元)建筑安装38424.815005764装修38424.810003842总计96068.6.2业务收入测算西安市场状况西安市场商业房产价格比较项目名称规模(㎡)售价(元/㎡)租价(元/㎡·月)骡马市商业步行街25万3--5万400-500大雁塔旅游广场2.4万2.5万200古韵沁园旅游广场0.4万1.75万150书院门古玩字画旅游商业步行街5万250项目的价格策略投资人购买商铺产权的售价:1.5万元/㎡经营者租赁商铺的租价:120元/㎡·月这一价格定位在西安市场具性价比优势,在发达地区更具竞争力。对家庭年均收入12万元的投资人来说,按购买60㎡产权计算,房价收入比为7.5倍,市盈率为12.5倍。因此,这一租售价格定位具较强的吸引力和竞争力。收入分项测算及说明项目的收入分为商铺出售收入、商铺自营收入、博物馆及道教文化传播中心的门票收入,大剧院和马术馆利润分成收入等部分。商铺出售收入项目建筑面积(㎡)售价(万元/㎡)销售收入(万元)馆前服务区商铺33104.81.549657.2合计33104.849657.2注:商铺总面积为38424.80平方米,扣除自营部分后确定出售面积。商铺自营收入自营面积(M2)月租金(元/平方米)租金收入(万元)5320120766.08注:自营收入按商铺出租收入确定,不考虑产品销售收入。博物馆收入年参观人次(万人)票价票务收入(万元)10020道教文化传播中心年参观人次(万人)门票票务收入(万元)60201200大剧院利润分成收入年观赏人次(万人)票价票务收入(万元)净利润率利润分成率净利润60100600025%51%765马术馆利润分成收入年游览人次(万人)票价票务收入(万元)净利润率利润分成率净利润6050300025%40%300项目成本费用的测算的依据企业执行工业企业会计制度,测算时各项费用计算标准如下:企业按5%缴纳营业税,按营业额的1%考虑附加税;项目劳动定员预计为419人,去除大剧院、马术馆等后,项目相关的劳动定员为220人,其劳动政策按当地有关规定办理,职工福利费,社会保险按工资总额的44%计;项目资产折旧按直线法核算,折旧年限为,开办费的摊销期限为5年;固定资产修理费按固定资产折旧总额的10%计;公司费用按主营业务收入的5%计;经营费用按主营业务收入的3%估算;商铺成本商铺单位成本计算表项目分摊系数金额(万元)土地成本38424.8/65940.8*102405967.02前期开发费分摊38424.08/65940.8*594346.12基础设施及配套38424.08/65940.8*49422879.7景观配套费38424.08/65940.8*3458.98建设安装工程费9066广告费38424.08/65940.8*900524.43不可预见费38424.08/65940.8*607353.7建设期利息38424.08/65940.8*650378.76成本合计21530.71单位成本0.5603项目固定资产总额折旧固定资产折旧总额及维修费固定资产总额年折旧额(万元)年维修费(万元)18716.061701.46170.15注:固定资产总额按投资总额扣除商铺出售部分成本、大剧院及马术馆建安成本和开办费后确定。人工福利及社会保险人工福利及社会保险计算表员工人数年人均工资(万元)年工资总额职工福利费社会保险合计2201.533046.299475.2损益计算预计损益表金额单位:万元第2年第3－6年第7－销售收入53623.283966.083966.08其中:房产销售收入49657.200.000.00其它销售收入3966.083966.083966.08销售成本18548.620.000.00其中:房产销售成本18548.620.000.00销售税金及附加3217.40237.96237.96营业利润31857.263728.123728.12管理费用5127.972650.112550.11其中:公司费用2681.16198.30198.30固定资产折旧1701.461706.461706.46固定资产维修费170.15170.15170.15人工福利475.20475.20475.20开办费摊销100.00100.000经营费用1608.70118.98118.98利润总额25120.59959.021059.02所得税8289.79316.48349.48投资收益1065.001065.001065.00净利润17895.801707.541774.54注:房产及自营商铺均按100%销售、租赁项目计算期现金流量表金额单位:万元第1年第2年第3－6年第7－现金流入5468850315031销售收入5362339663966投资收益106510651065现金流出457651644215171550项目投资45765经营性流出1644215171550净现金流量-4576538246351434818.6.2净现值所谓净现值(NPV),是指在考虑货币时间价值的条件下,项目方案未来各经营期内净现金流量折现值的总和。采用这种方法测算时,项目未来年份所有现金流入和流出数量都要按照预测的折现率将其折现为现在的价值(本报告中所称的”现在”系指评估基准日6月30日)。一般地,如果NPV其计算公式为:项目评估值(NPV)＝上式中:r:折现率NCFt:项目第t年净现金流量t:项目寿命周期内的第t年n:项目寿命周期其中,上式中的t的变化区域是[0,n],其中t＝0表明项目投资期。关于上式中NCFt和n已经确定。下面主要讨论折现率r的取值,同时折现率r对取值的项目的净现值和内含报酬率影响极大。折现率一般能够理解为投资报酬率。一般地,投资报酬率由两部分组成:即,其一是正常报酬率(常被理解为无风险报酬率)Rf,其二是风险报酬率Rr,故折现率能够写成r＝Rf＋Rr。在确定无风险报酬率时,一般按照近期银行存款利率确定,我们取五年期银行存款复利率2.29%;风险报酬率,考虑到该行业的风险因素、本项目的规模、经营风险和市场风险等,确定其为9.5％。则项目的折现率为:11.79％,取12％。根据有关表格中的数据和折现率,能够计算项目各年净现金流量现值为(计算至6月3NPV＝￥5387万元NPV大于零,说明项目可行。内含报酬率测算(IRR)所谓内含报酬率,是指使得项目净现值为零时项目折现率,亦即考虑货币时间价值项目的投资报酬率。即:项目评估值(NPV)＝＝0其计算结果IRR＝18%,大于项目折现率12％,说明项目可行。8.7投资项目的不确定性分析影响项目不确定性分析在项目评估过程中,存在着许多内在的不确定性,它们主要来自以下几个方面:第一,投资项目是一个获益于将来的投资计划,未来总是不能确定的。社会发展、技术进步及资源开发的未来过程,特别是项目的社会经济环境,总是给予项目建设经营以各种多变的影响。这些未来发生的事件几乎无法准确地加以预测。第二,