标杆房地产企业发展模式报告

xx发展模式研究报告201007专题分享——目录Ⅰ.走进xxⅡ.资本结构分析Ⅲ.发展历程Ⅳ.xx在青岛Ⅰ.走进xxxx，中国控股有限公司是中国名列前茅的住业开发商之一，以优秀的房产品品质保持行业领先地位。2005年至2010年，公司连续六年被评定为中国房地产企业综合实力TOP10。。。xx房地产集团有限公司中国房地产企业的领跑者规模及分布:涉足40个城市，拥有员工3100余人

高利润率、高速增长:2009年xx实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%

；35％毛利率

市场领跑者:排名浙江第一、连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10高品质的产品

:针对中高收入阶层客户品牌价值:连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10GreentownQiandaohuGreentownZhoushanGreentownHainingGreentownNingboGreentownShangyuGreentownXinchangGreentownChangshaGreentownHefeiGreentownShanghaiGreentownQingdaoGreentownBeijingGreentownUrumqiGreentownNanjing齐齐哈尔哈尔滨长春沈阳北京石家庄天津大连河南烟台青岛南京合肥上海武汉重庆乌鲁木齐苏州南通GreentownLinan浙江GreentownTongluGreentownNantongGreentownKunshan昆山GreentownWenzhouGreentownHangzhou全国战略分布2009年xx实现年度合同销售额达513亿元，环比增加241%，位列全国第二企业基本资料上市企业，主要通过资本市场募集资金xx成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——xx中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。2123114121土地储备分布省份浙江江蘇上海（直轄市）山東北京（直轄市）安徽湖南河南新疆海南遼寧合計佔總土地儲備比例(%)63.2%5.9%1.8%14.9%2.6%1.0%1.1%0.3%2.2%6.6%0.4%進入城市杭州舟山寧波紹興淳安德清桐廬海寧温州湖州台州長興臨安新昌象山諸暨慈溪南通南京無錫上海青島濟南北京合肥長沙鄭州烏魯木齊陵水大連項目數目

21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 22123214 21 121 1 73

土地面積（平方米）

2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,208,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,80019,690,448總建築面積 （平方米）

5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270 411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611截至2009年底之土地儲備綠城中國控股有限公司二零零九xx的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，xx的土地储备也在膨胀xx2009年报告发现，截至2009年年底，xx拥有1969万平方米地上可售面积及持有物业面积的优质土地储备2009年中期报表分析截至2009年年底，xx拥有超过1900万平方米的土地储备存货2008年2009年增长率土地面积（平方米）18,908,783196904484.1%总建筑面积（平方米）251628612778761110.4%企业架构（Greentown）2005年转制为外商独资企业，步入现代化企业行列，以市场化标准运营企业董事及高级管理层核心管理层平均年龄50岁Ⅱ.资本结构分析融资途径2006主要通过IPO融资2007主要通过负债资本筹集2008~至今主要通过信托融资IPO：首次公开发行股票权益资本的筹集：

公开发行H股（IPO）配股

战略投资者入股

筹资方式负债资本的筹集：可换股债券银行贷款定向发行高息债

信托融资融资途径筹资方式：信托信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托的基本特征：①委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。②信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。③信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。④信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。信托融资主流运作模式1、债权投资，即信托贷款。信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。2、阶段性股权投资。这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。3、受益权转让投资

这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式。1负债比率2流动比率3速动比率资本结构分析资产幻玉负债农率（霜横向催）xx接的负劲债率祝比万曲科集逮团相奸应要枯高一竿些，20退09年已轻超过事行业距负债勒率平净均水讽平，免资产饰负债路率偏惯高20恐09年财饿务报解表分宵析/资产猛负债歼分析资产舌负债泪率（劲纵向购）资产汇负债刚率=（负债总额/资产总额孔）*10弓0％资产黄负债令率反跟映在召总资猜产中赞有多敌大比渔例是疲通过素借债为来筹地资的饰，也凝可以馒衡量沉企业卫在清劲算时铜保护债权都人利益甘的程思度20虫09年财摄务报狮表分极析/流动予比分抱析流动望比（彩横向绣）流动饥比率齿是流茧动资谊产对敏流动重负债橡的比草率，容用来围衡量奋企业亲流动针资产尺在短变期债缎务到荐期以头前，把可以灶变为准现金考用于全偿还异负债信的能碌力。流动收比（筝纵向删）由图它可知朵xx拨从06年到09年的戒流动巷比率厅不断其下降文，可谦见流灵动资微产与愚流动亡负债僚比例贺不断汽缩小框，x具x的无负债痒比率输见涨尺，这稍与前绵面的愁资产犁负债止比率趁走势木相同06年到09年的案流动糖比率充不断栽下降梅，可拦见流屑动资面产与尚流动昨负债趋比例宅不断哗缩小尊，导悔致x揉x的烟负债骑比率滥见涨速动桌比局（纵蚂向）速动弃比率=（流匀动资犁产-存货-待摊胜费用斜）/流动膏负债宰总额×1越00差%速动膜比率技偏低筑，x荷x的忙短期府偿债扬能力脾达不绍到行钉业的局平均毅水平速动摆比减（横棋向）速动棕比率析是企痛业速赌动资抖产与灭流动宜负债岸的比陕率。蒜速动距资产柔包括握货币隙资金顶、短择期投团资、迁应收大票据泛、应袍收账斤款、寇其他允应收冻款项庄等。委而流孤动资束产中饼存货厨、预拢付账矮款、陕待摊矩费用企等则亩不应陈计入赚。20降09年财江务报挪表分呀析/速动引比分注析从该秤图可顽看出突xx功集团非的速管动比闹率始丹终不来及行朗业平汤均水灶平的畅高，治即侧渠面说狂明x让x的臂短期披偿债策能力窄没有基达不亦到行祥业的勒平均箩水平存在珍问题速动盈比偏筝低流动叠比下筐降资产启负债获率偏驾高信托钥融资白多启示匀及建客议一、霞信用价能力苦良好烧，继庄续加扯强品骗牌建继设长期现借款掘持续傲增加姓，主太要银忘行授概信额多度扩手大，筒显示命了x膀x良围好的注信用淘能力。离信用厨能力备可转柳化为微企业侍的筹鱼资能完力。二、陈投资陕需求冠下的柴融资诱支持顺应云行业继形势庸和国侄家宏茅观经静济政丹策，复结合唉证券端市场报行情杜开发植不同喂种类聚的融资培品种顺，更脚好地呜拓宽茧融资帆渠道惧。三、求调整论负债奔结构负债膨结构我中流骗动负高债比遇例相衰对过目高。矿需增笨加非阀流动盛负债饶占总吹负债称的比束例，以烦缓解迁还款絮压力爱。四、楼寻求坐最佳锁资产德负债怒率全方坛位考虽虑负朱债对扛公司填价值属的影旁响。彼不仅素要考型虑其盐节税缺效应睬，也歪要考券虑因负扛债比撇率浓。Ⅲ.发展鹅历程xx专注探于高穿品质载物业骗的开两发，谷住宅宾产品正类型违不断陵丰富当和完雷善，帜已形棕成：以杭州评桂花曾城、割合肥证桂花傍园为代炉表的多层逢公寓规系列；以杭州捉绿园壮、杭等州春终江花渠月、摆杭州停西溪佳诚园鱼、上丘海黄影浦湾为代胃表的高层铲公寓暂系列；以杭州蛇桃花歪源、扇上海倘玫瑰吨园、霞长沙黑青竹羞园为代模表的别墅浸系列；以北京校御园厕、杭碑州留边庄为代繁表的平层殊官邸政系列；以杭州刚翡翠泛城、未济南忘全运谷村、更青岛钩理想志之城为代等表的大型荐社区迫系列；以温州晨鹿城倚广场怖、杭布州蓝枪色钱红江为代败表的使城市综合扩体系窄列；同时酸涉及高星宁级酒节店、想写字拖楼、辨学校等公建央项目的开蠢发。产品宋系研歪究——xxxx重产品忧品牌击分类xx朝产品烘线主屋要有富桂花血、春酷江花指月、妇深蓝递、别内墅四目个系疗列组彼成xx——基于斧核心滑竞争蜘力的颗标准弓化产佣品模杏式输集出范例盆：x雷x·桂花间园系柄列xx鸡桂花杀园系铅列产执品模段式的榜制定羽和输胖出，备使x戒x由饶浙江洪领袖预地产武企业倘，成驳为全离国知花名品胖牌房挥地产睡开发禽商19倾95年，铁xx·杭州谈丹桂并花园奶为x芽x的敲开山部之作胀，开江创了岗杭州舞“低楼更层、雄低密宫度公岩寓“之费先河留；随后昂，金甜桂花恋园、芦银桂涉花园殃、月羡桂花器园、票云桂魂花园谢、兰腊桂花妖园陆成续开琴工。第一累阶段19顶95－19句9719孙98年，情杭州牲桂花抽城开债盘，段其优恩美的树环境宫和典消雅的绪建筑决轰动僵了业普界，赌并荣冷获“20漫02年浙庸江人谱居经龄典”献、“20乓02年中撞国精会品楼赚盘”欠（杭真州代商表楼狼盘）卧，基创本确怜立了桐“桂花子城开怀发模惩式”；20吼01年，础xx·舟山阻丹桂劈燕园诞东生，沉xx蜂桂花肾城系补列公争寓作置品首刻度出涉现在臣杭州黄以外小的城滩市。第二渔阶段19煌98－20泼0120邀02年，蛛xx矛桂花击城系退列作粉品全凡面进璃军全歉国市准场；20烦02年，尸xx·合肥糖桂花恩园进幼入安帆徽市另场，岭并荣兆获“20眉03全国舒人居相经典挂竞赛普综合器大奖”;20裹03年，太xx·北京群百合猎公寓已，进陷入北粒京市聚场；20菌04年，惜xx·长沙畅桂花厦城首友度进担入湖宫南市截场；20案05年，蔬xx忘宁波激桂花志园；…速…第三虎阶段20纯02－至申今xx刑桂花键园系执列具堪备明圆确的冬规划色要素继，并桥在此幻玉基础重上不醉断创防新杭州优桂花个城：建样筑以4－5层低纲层公病寓为担主要送组团挪，间鸡以典狡雅庄避重的烫别墅速和挺汤拔秀巩丽的狗电梯轰公寓恳；园专区中举心是音面积原达3万平骗方米桂的大篇规模鉴中心辆花园卧，在此中心耀花园降两侧在和建眉筑物桂低层加及建家筑物匠之间椅。中倍心花奏园及宴组团宣绿化桂、宅慈间绿输化构豪成了纤桂花戏城庞大车的绿调地系泉统，并宴融入江南筒特有昼的园编林艺跟术，近期千方凶的桂娇湖、舒缓房诚流动佛的水咏系给住炕户带蓄来水网的灵她动，耻让居立住者国与自乘然处烫于和详谐境朽界合肥酒桂花亭城：围脏而不遇合的做整体影布局快，外菜借湖孝光山您色入酬园，扎内依狠各组介团高均低错恢落，阵形成劳灵活胀有序黄的空爆间形子态；大规学模的鸡中心升花园和组准团、宅间侨绿地垃及蜿索蜒曲煮折的碗水系，形鞭成了柔层次纺丰富花的生旅态视缝域。长沙兔桂花站城：沿干承x训x“裁桂花绒”系估列公军寓产辣品的活特点翻，以低密澡度、刷低容晕积率暮、高睡绿化眼率为主早要特怖色；采用碑江南蚀围合雄式的故布局雅方式死，通润过大规族模的税中心借花园和组妻团规敢模绿遭地、宅间缓绿地电和蜿桥蜒曲面折的约水系，营救造具尖有两烤级布摇置规辉划体既系的江南民小镇贺意象；低密隆度.高绿仇化的.高尚灭社区通过好精致疏的南衔方园颗林景互观设缎计手再法，予营造巩出人恋居与初自然将的和顺谐居沉住氛绝围为爷xx恒系列絮产品快市场角领先喂性的舍突出属表现项目储景观士设计沸的经闲典之慌笔为剂大规播模中物央花询园以江禽南青细山绿殃水的疲独特拍景观援为依车据，搬追求则园区圆居住远环境拳的高战品位景观旗设计醋富于活空间淡层次尝感，狡根据逮建筑伸形态垦不同慨设置悠各种踏花草神树木欣、景撤观小让品；蜿蜒基曲折绘的水非系，旋水系美与各也组团部的结宜合部剑位，户营造宅水景衰、雕啄塑、员小型秘喷泉预、观虏景平叠台等低精制鬼的景返观，偶让人储在中惕心区墨域活的动的弃同时棉，从庙每个明角落搬都能兆看到双不同唉的景汤致xx渴桂花侵园产近品系锈列启疯示xx哑通过嗓桂花昼园系喜列进瞒军全扬国市芝场，看形成厘了自驼己的姨核心动竞争判力、顾并有深了自翠己基粉于核盼心竞欠争力鬼的标准庆化产膏品模姑式确立穷自己野的标围准化少产品惩模式僚和标懒准作哈业流酸程，欺能使悟自己蔽在新伙进入图一个永城市偏的时幻玉候迅扣速确受立优胶势xx——春江尽花月绳系列范例啄：杭香州春毒江花要月地理剑位置集：杭律州城产南复抛兴地朴区的掌沿江旧地带占地鱼面积菜：28背8亩建筑枪面积卖：48万平闯方米总易户饮数：21享89户开工宁时间文：20滨01年9月开发饰期数按：三项期建筑笛形态灶：小导高层团、高收层园区镰配套男：会醉所、酬餐厅苦、室宜内室是外泳捧池、服健身魔中心傻、棋冬牌房颂、篮卵球场嫩等杭州猜春江欲花月xx——深蓝貌系列范例叉：杭验州深思蓝广计场地理虑位置枣：杭侮州市末中心祝武林静广场蝇东北占地势面积肆：27亩建筑蚊面积归：13万余哪平方内米总悔户乒数回：公寨寓楼42钓5套、守写字沙楼16扩8套开工装时间狸：20胁02年12月交付扭时间渐：20垒06年10月开发绑期数压：一此期建筑吃形态吴：高属层，印室内臭精装口修园区床配套着：红供酒吧辣、雪虑茄吧销、书渠吧、期健身适房、咱游泳领池、挣健康毕会所绢、儿糕童房杭州妇深蓝舍广场xx——别墅阶代表逐作范例孩：杭系州九骡溪玫哑瑰园地理述位置醉：位倦于杭冲州之晨江国令家旅达游度谎假区占地怠面积掩：东姓区25崖5亩，完西区30鼠2亩，提雨笛休区38亩总慕户泊数窃：东谣区12盛1栋别柜墅、30套公播寓；某西区10陪0栋别便墅；芦雨笛凭区8栋别览墅开工遭时间需：东熔区19男96年12月；抖西区20致00年12月；雨笛傍区20肠04年11月开发装期数停：分补东区筹、西慌区、覆雨笛涂区三尸期开磁发交付眯时间投：东色区20稀00年5月；适西区20最04年10月；雨笛烛区20戏07年10月园区按配套嗓：会眼所、邀网球吨场、支室外百泳池杭州精九溪粉玫瑰椒园开发赏历程阶段第一苗阶段单系染（桂花熄园系帅列）产碧品支帮撑品未牌第二辉阶段品牌靠支撑卖多系塔产品第三嫩阶段品牌研领袖刺，综膜合开利发，断急剧雀扩张特征种：大规焦模开酿发；客户重群较誉为单青一；成为节某一租个细键分市筹场的耀“专颈家”农；在细愉分市柳场中察完成掌量的闭积累召；开始愈建立途品牌纠形象乓。特征久：进入谢多个某细分具市场队，多得系产则品开增发；大品良牌形计象建圆立并昼统一笑。特征芦：急速帝扩张事各个筑细分穗市场予的市下场份母额；成为喂超大在规模嘴开发虏商；异地碧开发从；资本址运作巧。xx盲产品姿系发臣展规障律特早征产品胸类型灵不断砖丰富流和完厦善，竞产品猪系发堂展日撒趋成伏熟绝大多数刺公司役，甚怜至包光括百嫂亿军菊团中愈的超即大型街房企迷，一较般都马有相述对稳斩定的赠产品挺线，陈比如世茂面房地怠产的因滨江摇系列，万科肚的四详季花令城系单列，富力刊的富利力城纷系列，等虹等。xx并没倡有到驾处复牵制，套而是器因地断制宜纠，充烫分挖农掘各胳个项说目的地价值丙。比薯如御洽园，务xx贼在拿乳地之咐后，吩并没楼有把胁以前笔的成依功项炮目拿自过来丝式复制名，而满是从菠头开俊始，叼到国盆内外晚各地寺去寻欠找灵派感，拼回来腾之后宣先后谣共做魂了30多套模方案溜。xx被产品若系发永展规偿律启脂示在使散用标泻准化溪产品追模式遭进行而扩张蜂时，插而又抬因地骨制宜总，充提分挖旗掘各烘个项坊目的馒价值拴，拒畏绝机企械复钳制分析xx筑的产挥品线华，我叹们就珠会发所现，铁无论扫是在孔北京摊、上避海，更还是会杭州笔，x汪x总真有一搞个可偷以代禽言城克市历翼史文呆化、棕缔造走城市盾人居岛高度误的顶哲级产铅品，古在北传京是拨御园糟，在为上海义是玫清瑰园陕，在朗杭州撇是桃丽花源逝。这卡种与城市拴文化由相结虹合打造稍极品消住宅灯的开贵发模引式，套是其享他开锻发商皮所不赌具备银的。可以说，绒xx毁把房永地产炸项目猜的开所发提遵升到凳城市游内涵若的认击知层挠面，黄而将质房地系产产雁品视睡为承厅载人也类精往神、骂传承巡寿人类着文明于的载甚体，钉并达雾到创宅造城泉市的管美丽俩之目净的，棋这就己是x军x品瞎牌的誓精髓别所在参。这甲就是唯在我会们看虏来的摇xx勿独特慕的开博发模柄式——中国醉人文耳城市究开发粮模式俘。xx右产品茶系发畜展规物律启盗示面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