写字楼市场分析解读

写字楼市场分析解读项目解读分析纲要创意作品展示百脑汇·科技大厦广告推广策划方案市场环境分析写字楼市场分析营销建议广告推广方案百脑汇·科技大厦广告推广策划方案第一篇市场环境分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案经济特区经济发展总部经济城市转型四大关键词百脑汇·科技大厦广告推广策划方案关键词1：经济特区城市性质：厦门市是我国五个经济特区之一，现辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区，是一个国际性海港风景城市。区位优势：厦门市地处福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾和澎湖列岛隔海相望,是海峡西岸经济区重要的中心城市。交通优势：厦门交通便捷，历史上曾为我国的五口通商口岸之一；现已形成海、陆、空较完善的立体化交通网络。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案关键词2：经济发展项目2005年同比2004年增长备注GDP1029.55亿元16.0%

全省排名第三固定资产投资401.62亿元31.8%房地产开发投资

110.17亿元20.5%

工业总产值2096.82亿元20.9%财政收入209.66亿元18.9%城镇居民支配收入16403元13.6%人均消费性支出11849元10.3%外贸进出口总值285.8亿美元18.7%近年来，厦门市整体经济发展稳健迅速，各项经济指标逐年增长，发展态势良好。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案关键词3：总部经济目前，已有150多家企业总部落户厦门，其中，思明区已有总部型企业126家，已建成并投入使用46幢商务写字楼，这些企业主要分属商贸流通、中介服务、房地产、信息软件这四个现代服务性质的行业。据北京市社会科学院发布的“2005～2006年中国总部经济发展报告”显示，厦门排名全国第22位。厦门基础条件排名12，商务设施排名26，研发能力第32，专业服务第30，政府服务第8，开放程度第11名。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案国际性海湾风景城市和区域性中心城市现代化国际性港口风景旅游大城市关键词4：城市转型随着城市转型的推进，厦门将迎来新一轮的跨越式发展。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案小结经济发展快速。成为海峡西岸重要的经济中心,已成为台湾产业转移的主要据点。总部经济成为发展重点。城市转型,商机涌动。第二篇写字楼市场分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案百脑汇·科技大厦广告推广策划方案一、写字楼市场现状分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案1、发展轨迹起步期停滞期爆发期发展期泡沫有余成败各异快速发展市场细分持续低迷消化为主片区开发商务运营20世纪90年代初90年代中后期2000年以后2005年以后历程大起大落,新的发展正在爆发。2、发展特征百脑汇·科技大厦广告推广策划方案版块各具特色重心转移板块特征五缘湾商务中心行政主导规模较大

观音山商务运营中心商务新地标规模与档次不凡板块特征轮渡-思北版块

汇聚众多甲级写字楼，商务氛围良好

滨北金融中心整体品质较高，自建自用为主富山商务圈商务交通便利，中档写字楼居多滨南商务圈商住居多，品质一般板块特征火车站商务圈环境嘈杂品质一般莲花—SM商务圈

早期建设商住为主

湖里商务圈工业商务数量有限

百脑汇·科技大厦广告推广策划方案3、供求现状1、存量逐步得到消化迄止2005年5月末，写字楼空置量6.85万平方米，占全市空置商品房总面积的比例由70%下降到7%以下。2、供求平衡局部供不应求

鹭江道、湖滨南路、厦禾路一线写字楼的出租率最高，可达95%以上，呈供不应求之势；湖滨北路、江头板块供求均衡，出租率约在80-90%；湖里板块出租率最低，为70%左右，呈供大于求。供求平衡局部供不应求百脑汇·科技大厦广告推广策划方案4、市场价格写字楼售价一般分布在6000-16000元/平方米区间。

高档写字楼：60－120元/㎡·月中档写字楼：30－60元/㎡·月低档写字楼：10－30元/㎡·月出租极为景气，租金不同程度地上调10－20%。租售两旺价格上涨租金售价百脑汇·科技大厦广告推广策划方案5、思明区写字楼发展现状截止2005年，思明区已建成并投入使用的纯商务写字楼就有48幢。原有写字楼主要分为轮渡—思北板块、滨北金融中心板块、富山商务圈、滨南商务圈、火车站商务圈、莲花—SM商务圈六大板块。目前，在建写字楼项目有东方·财富广场、中闽大厦、钻石海岸、厦门第一广场、观音山商务运营中心，其中观音山商务运营中心是政府重点扶持发展的商务区，是厦门未来的CBD核心区域。在建项目主要集中于高端写字楼，目前销售价格均在万元以上，市场行情良好。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案小结受“住宅禁商”政策以及整体经济发展的影响，厦门写字楼市场开始走向活跃。市场推货量加大，高端产品成为市场主流。两大商务运营中心成为未来发展的重心。产品同质化严重，特色性写字楼缺乏。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、竞争对手分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案1、竞争对手的界定根据本项目所处的地理位置，选择具有代表性的已售或在售项目为本项目的竞争楼盘来分析比较。选取出竞争楼盘如下：中闽大厦钻石海岸厦门第一广场立信大厦东方·财富广场（喜多国际OFFICE）百脑汇·科技大厦广告推广策划方案1）中闽大厦项目概况位于湖滨北路与市府大道交汇处。占地面积5105平方米，共47层，总建筑面积约7万平方米，其中地上44层，建筑面积约6万平方米；地下3层，建筑面积约1万平方米。地下三层停车场，有164个车位，另设地上车位30多个。项目优势交通便利；地处滨北金融商务中心，周遍配套成熟；无敌湖景、山景资源；内部配套齐全（餐厅、商务洽谈中心、银行等）；建设部第一幢智能示范大厦，涵盖了建筑自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统，实现科学的商务管理；项目定位高品质、高性价比、成熟理想的高档写字楼

推广主题商务新空间,事业新境界。销售价格均价13800元/㎡2、竞争对手分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案2）钻石海岸项目概况位于鹭江道、公交车站旁。用地面积5853平方米，建筑面积54000平方米，建筑层数：29层。项目优势交通便利；地处中山路商圈，周遍配套成熟；无敌海景资源；创新5A智能化系统；一流物业管理。项目定位鹭江道/全海景/甲级写字楼推广主题滨海CBD•创新5A智能写字楼全海景甲级写字楼与上层建筑对话私有化甲级海景写字楼销售价格18500元/㎡2、竞争对手分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案3）厦门第一广场

项目概况位于鹭江道、环岛路、市府大道交汇处。用地面积5800平米，建筑面积80000平米，建筑高度130米，建筑层数：36层（含地下3层），停车位：一期约250个。项目优势交通便利；地处中山路商圈，周遍配套成熟；无敌海景资源；内部配套齐全（酒吧、商务会所、银行等）；甲级写字楼标准。项目定位思明区总部经济发展基地推广主题海西地标·总部首选厦门甲级写字楼之典范国际总部标准，高端商企首选销售价格每平米万元以上2、竞争对手分析4）东方·财富广场（喜多国际OFFICE）百脑汇·科技大厦广告推广策划方案项目概况位于嘉禾路与屿浦路交叉口。写字楼建筑面积22831.51平方米、楼高74.15米，共20层。停车位：一期约250个。项目优势交通便利；处在厦门三大主力商圈（SM商圈、莲坂商圈、江头商圈）之中，周遍商务配套成熟；荣膺“2006年中国十大典范写字楼”称号；享受喜来登酒店五星级商务配套的优惠；星级物业管理。项目定位全球同步五星级商务群落推广主题销售价格均价：15000元/㎡2、竞争对手分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案5）立信大厦项目概况位于湖滨南路和市俯大道的交汇处的黄金地段。项目占地面积4619.72平方米，建筑面积65000平方米。楼高99.9米,地下3层，地上31层。停车位：216个。项目优势全厦门唯一全钢骨结构欧式写字楼;办公配套齐全，周边环境好，交通方便;面积从105㎡-2188㎡都有，可以弹性分割;5A智能化管理系统;全面引进五星级酒店管理内容.项目定位与国际快速接轨的商务平台推广主题销售价格起价:13700元/㎡,最高16000元/㎡.2、竞争对手分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案2、竞争对手分析小结开发产品以高端主导

目前竞争对手写字楼都定位为高级写字楼，其中不少为5A智能化甲级写字楼。

注重物业管理

开发商聘请一流的物业管理公司管理物业成为主流。

配套成熟

目前竞争对手写字楼周边配套都比较好，而且内部规划配套业非常优良；同时大部分都具有良好的海景资源。强打总部经济牌，销售理想

竞争对手普遍利用总部经济概念炒作，售价普遍在14000元/㎡以上，销售比较理想，如立信大厦基本清盘。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案第三篇项目解读分析百脑汇·科技大厦广告推广策划方案一、项目概况主要技术指标表地理位置：位于思明区湖滨南路与白鹭洲路交叉口西南侧。项目规模：总建筑面积为52515.64㎡，建筑高度为99.9m。其中，裙楼（商场）4层，塔楼（办公）16层，地下3层。塔楼（5-20层办公）建筑面积为23071㎡。功能定位：本项目是一个集商场、办公、停车为一体的多功能综合性建筑。裙楼4层，裙楼为IT专业卖场，塔楼为办公写字楼，地下为停车场。本项目的办公空间形式采用纽约SOHO区最典型的建筑形式“LOFT”。拥有层高5.1米升宽空间，具有舞台效果，空间开放透明、可以灵活分阶和重组、创造各种个性空间，具有较高的实用率。一、项目概况百脑汇·科技大厦广告推广策划方案百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、项目SWOT分析实力及品牌：项目由台湾蓝天电脑集团投资，实力强大。在国内，百脑汇是“中国最具实力的IT卖场”和“最具竞争力IT卖场”，品牌号召力强。交通优势：位于主干道交汇处，毗邻汽车客运站、离火车站较近、通往机场方便；同时还有23、15、30、10、43、45等多路公交车。

地段优势：项目处在厦门最早、最大的IT产品集散地——厦门电子城的正对面，处在厦门市IT产品销售核心商圈区域。同时，北对筼筜湖、南伴太平山、西望海景，具有湖、海、园景资源。

产品优势：办公空间形式采用纽约SOHO区最典型的建筑形式“LOFT”。拥有层高5.1米升宽空间，高利用率，空间开放透明、可以灵活分阶和重组、创造各种个性空间。

配套优势：项目周遍酒店、餐饮、金融等商业配套成熟。项目优势百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、项目SWOT分析项目周边尚未形成写字楼商圈，没有写字楼商圈基础；

项目处在滨北金融中心、轮渡—思北商务圈、滨南商务圈以及火车站商务圈之间，形成包围之势；产品本身的特点使得项目不具备成为高端写字楼的可能性。

项目劣势

百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、项目SWOT分析思明区具有商业、金融中心的地位，政府大力扶持发展楼宇经济和总部经济的市场导向；

写字楼市场目前租售两旺的市场环境；项目所在地存在大量IT类中小企业资源，且存在写字楼市场空白；目前在建及正供应的写字楼产品主要为高端产品，而适应成长型企业的经济型写字楼开发较少；“住宅禁商”政策使纯商务写字楼的市场空间增大；企业对提升企业品牌形象考虑，一定程度上将扩大写字楼需求市场。

潜在机会百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、项目SWOT分析目前在建高端写字楼较多，同时，政府大力发展两大商务中心，使得高端客户资源将越来越少；

外部经济环境的不可预料因素，如经济不景气等；潜在威胁百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、项目卖点提炼□蓝天集团强大的实力，以及百脑汇的品牌优势。□周边完善的酒店、餐饮、金融等商业配套成熟。□位于主干道，临近汽车站，火车站、轮渡码头，交通及其便利。□位于厦门最大的IT、电子商圈核心位置。□独有的5.1m层高，能够灵活组合的宽大办公空间。□北对筼筜湖、白鹭洲公园，西频海滨的三大观景优势。核心卖点百脑汇·科技大厦广告推广策划方案第四篇项目定位百脑汇·科技大厦广告推广策划方案一、产品定位创造第一制造差异引导需求【铁三角模式】IT巨头打造处于厦门IT、电子商圈LOFT型产品（个性、实用的设计）园/湖/海三大观景优势该区域尚无真正的写字楼该区域存在IT企业对写字楼的巨大需求百脑汇·科技大厦广告推广策划方案厦门首席LOFT型叠式写字楼一、产品定位因此，本写字楼的产品定位为：百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、形象定位厦门硅谷，IT总部财智引擎厦门硅谷：提升本项目所处的厦门IT、电子商圈的高度。IT总部：即本项目旨在打造一个服务于IT企业，汇聚IT、电子产业商业总部。财智引擎：即本项目本身存在的巨大商机、潜力，是创造财富的动力,同时对于IT类企业来说更是智力型企业的核心。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、推广口号城市骄点财智焦点骄点：骄阳、骄傲、天之骄子之意。一指IT行业为朝阳产业，产业地位极其重要；二指本项目打造的百脑汇·科技大厦必将成为城市的新地标，是城市的骄傲；三指IT型企业是创新的主力，是天之轿子。焦点：项目所在地是厦门的IT商圈，是财富和智慧的聚焦点，同时，本项目的推出将成为引发新一轮财富升级和智慧聚集的核心动力。

百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、推广口号空间价值财智新标备选：LOFT，IT总部商务特区百脑汇·科技大厦广告推广策划方案四、目标客户群定位终极目标客户群定位

财富智力型企业（以IT类公司、科技型企业为主，金融、商贸、咨询代理机构等为辅)。

其他类型企业（高速成长的中小型企业及外来驻厦门办事机构）客户群比例预计购买客户群定位

收益性房地产投资者与投资机构（炒家）本地中小型成功企业外来企业及办事机构百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、目标客户群定位客户群比例预计革命的一代、务实的一代、创新的一代他们新锐、进取、博采众收最乐于接受新生事物最趋向于国际化他们的经营理念与办公理念属于------小预算高起点他们的需求----百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、目标客户群定位目标客户群的特质百脑汇·科技大厦广告推广策划方案第五篇营销建议百脑汇·科技大厦广告推广策划方案1、寻找差异性，放大唯一性，创新求变，以新取胜。2、快速入市，低开高走，制造需缺，提升投资回报。3、速战速决，以最快速度引爆所有的点。4、租售并举，以租促售，以旺租带动旺销。5、依托IT商圈，发挥品牌优势，强打IT总部经济牌。一、营销策略建议二、营销战术建议1、推出精装修样板间

直观展示LOFT型写字楼的优点——满足个性商务需求的空间分割、组合，突出产品实用创新的独特卖点。2、事件营销组合

充分利用项目推进中的重大事件（如封顶等），结合项目特色，不断在市场中制造“热点”，引发市场的关注。

3、投资潜力包装

通过国家或地区级相关协会、组织颁发“最具投资价值写字楼”，提升项目的投资价值。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案百脑汇·科技大厦广告推广策划方案第六篇广告推广方案提高品牌的认同度达成与目标群的认知统一提高品牌美誉度完善品牌的个性塑造品牌形象百脑汇·科技大厦广告推广策划方案一、广告推广目标配合整体营销工作完成项目销售及招租任务最终目标第二目标首要目标百脑汇·科技大厦广告推广策划方案城市骄点，财智焦点。LOFT，IT总部商务特区。二、广告推广主题及表现1、推广主题“IT总部经济”是什么？厦门IT总部经济将在哪里诞生？百脑汇引领厦门IT商圈全面升级！科技大厦打造厦门IT总部经济！地段优势、升值潜力阐释。灵活、宽大的LOFT型商务办公空间。探索市场关注点导入项目切入市场全面演绎项目优势推广主题百脑汇,为IT总部经济而来！厦门IT总部经济诞生何方？百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、广告推广主题及表现２、创意表现手法以LOFT型大空间的办公方式和IT总部商务结合的方式，来表现“IT总部商务特区”为核心的传播主题，同时营造出“LOFT型”个性释放、自由的商务办公方式。表现元素极具升值的财富力轻松掌控的商务方式激情进取创造务实的中青年个性释放的商务空间IT总部的科技感百脑汇·科技大厦广告推广策划方案二、广告推广主题及表现３、创意基本点地段：厦门硅谷，钻石地段硅谷核芯，钻石地段成就财富颠峰品牌：IT总部商务典范，财富提速巨擎与百脑汇同步，比肩国际商务产品：叠式办公，多维空间独有5.1M叠式空间，1=2空间不再压抑，财智尽情释放观景：视野独一无二，享尽海/湖/园的情怀配套：成熟配套，身边的总部商务“加油站”潜力：城市骄点，财智焦点百脑汇·科技大厦，百年一遇的创财创富特区百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、阶段推广策略形象导入期开盘强销期持销调整期尾盘消化期阶段划分4月5月6月7月以上时间为拟定！百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、阶段推广策略第一阶段：形象导入期（市场启动阶段）广告目标推出物业与品牌形象，引发市场与目标消费群的关注，营造气氛，达到市场的预热，使市场良性启动。诉求重点发展商形象、项目品牌形象工作内容1、工地、售楼处、灯杆旗等形象包装，重要路口设置广告牌，建立形象通路。2、楼盘宣传资料设计(售楼书、宣传单张、展板等)。百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、阶段推广策略第二阶段：开盘强销期广告目标进一步提升项目鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望，完成从良好的市场预期到销售的转化，达到预定销售目标。诉求重点项目卖点的初步展现、项目形象工作内容1、投放适量的电视形象广告及形象广告。2、投放赋予创意的卖点广告、新闻炒作配合。3、对广告效果进行追踪评估，及时调整策略。■引导阶段（公开发售前期)百脑汇·科技大厦广告推广策划方案三、阶段推广策略第二阶段：开盘强销期广告目标扩大物业与企业知名度，激发购买，以提高销售率为目的。诉求重点卖点的充分表现、以促销为主要内容的具有销售力的广告工作内容1、大量纯促销广告的集中投放。2、对主要卖