估价师考试房地产估价课程讲义

第四章市场法基本要求:1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例。2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价第一节市场法的基本原理1、市场法的概念市场法又叫市场比较法、比较法是将房地产估价对象与在估价时点的近期有过交易的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、市场法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。注意：影响交易价格的因素很多，具体的房地产价格是随机的，可能会偏离正常的市场价格。但是，当同类房地产交易实例较多时，根据大数定量，接近房地产平均价格的房地产价格出现的概率最大。因此，可以用类似房地产修正后的交易价格的平均值，替代估价对象的价格。3、市场法的适用对象具有交易性的房地产，即要有大量的类似房地产市场交易的房地产。4、市场法的适用条件与应用市场法的适用条件是在同一供求范围内，存在着较多的类似房地产的交易。采用市场法时，需要消除:(1)实际交易情况与正常交易情况的不同；(2)成交日期与估价时点的不同；(3)可比实例房地产情况与估价对象房地产情况的不同。5、市场法估价的操作步骤(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)建立价格可比基础。(4)进行交易情况修正。(5)进行交易日期修正。(6)进行房地产状况修正。(7)求取比准价格。第二节市场法的操作1、搜集交易实例⑴搜集大量交易实例的必要性只有拥有大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。当然也是大数定理或者统计学的必然要求。⑵搜集交易实例的途径①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。③参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。④向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。⑤假装成房地产购买者，与房地产的出售者洽谈，取得真实的房地产价格资料。⑥同行之间相互提供。⑦通过专门的网站或者购买专门的数据库。⑶应搜集的内容①交易双方的基本情况和交易目的。②交易实例房地产的状况。③成交日期。④成交价格。⑤付款力式。⑥交易情况。2、选取可比实例⑴可比实例的含义指交易实例中房地产状况与房地产估价对象的状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或者能修正为正常市场的交易价格的交易实例。其选取的原则是最类似原则。⑵选取可比实例的质量要求①与估价对象最类似的房地产，包括区位的类似性、权益和实物的类似性三个方面。②交易类型与估价目的吻合。③成交日期与估价时点接近。④成交价格是正常价格或可修正为正常价格。⑶分配法的含义选取可比实例的一种方法。如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。⑷选取可比实例的数量要求从理论上讲越多越好。如果要求选取的数量过多：①由于交易实例数量有限而难以做到；②增加修正、调整工作量大而不经济。一般选取3个以上，10个一下。3、建立价格可比基础建立价格可比基础的方面：⑴统一付款方式⑵统—采用单价⑶统一币种和货币单位⑷统一面积内涵4、交易情况修正⑴交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，只有这样才能作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。经过了交易情况修正后，就可以使可比实例，不正常的价格变成了正常价格。⑵造成成交价格偏离其正常市场价格的因素①有利害关系人之间的交易。②急于出售或急于购买的交易。③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易④交易双方或某一万有特别动机或偏好的交易。⑤特殊交易方式的交易，比如拍卖、招标、哄抬或者抛售。⑥交易税费非正常负担的交易。⑦相邻房地产的合并交易。⑧受债权债务关系影响的交易，比如以房地产抵债。⑶交告易税岩修正坑方法正常嘱成交舍价格搏－应侵由卖拦方缴设纳的腥税费贸＝卖型方实慰际得闹到的樱价格正常球成交猾价格凤＋应扫由买播方缴崖纳的榆税费帖＝买嫂方实森际支秒出的锦价格应由乌卖方淹缴纳嚷的税良费＝尽正常傍成交解价格牙×应疑由卖兵方缴劝纳的冲税费丙比率应由苍买方劝缴纳闭的税律费＝注正常往成交取价格列×应蜓由买为方缴津纳的童税费琴比率正常泽成交液价格内＝卖撞方实叹际得惨到的救价格储/(烫1-蛛应由享卖方两缴纳型的税己费比驴率)正常芝成交疫价格陈＝买脆方实丢际支恐出的桥价格健/(稍1+淘应由裙买方萌缴纳细的税头费比绳率)5、暴交易与日期救修正⑴交歌易日跨期修煌正的哨含义将可怎比实拼例在误其成味交日世期时绕的价快格调姑整为促在估翻价时夸点的阴价格沈，这冬样才纤能将漂可比野实例锯价格仆，作堆为估阴价对吹象的半价格他。如祸果成图交日母期与由估价盏时点玻不同骄，房饱地产踏市场涂状况烛可能絮发生涝变化尊，价缓格就拢有可氧能不冲同。盲要求膨估价猜对象凤的价父格是昨估价从时点趁时的斥价格淹，是曲在估贷价时岁点时呈的房奔地产标市场晒状况堂下形拴成的进。交易凭日期酱修正缠实际笑上是顷房地押产市朽场状穴况修猴正。⑵同捡一宗腊房地盐产在惧不同肃时间鄙的价离格可悠能变于化的显种类污：①平脂稳；②上枕涨；③下床跌。⑶交谣易日贺期调坦整的等方法①百雹分率还法②价爷格指涌数③价他格变鸣动率可比触实例仪在成快交日蛋期时浩的价聪格×界交易帽日期眯修正伶系数忆＝在琴估价贫时点结时的滴价格6、厘房地咐产状竭况调胀整⑴房扭地产顽状况椒调整缩慧的含鱼义进行建房地汗产状趋况修赠正是绍将可抖比实抢例的国房地任产状愧况下批的价胳格，短调整阿为估对价对散象房裕地产挣状况桐下的布价格耻。⑵房戒地产蜜状况永调整跑的内茎容①区拘位状岗况修用正对房败地产花价格谦有影烧响的唐，区检位因驼素的占状况英。进陆行区冲位状盼况修保正，洽是将犯可比壁实例踩房地订产的历区位愧状况馅下的边价格央，调违整为益估价腐对象俭房地宜产的梨区位锹状况山下的棒价格犁。内容架有：虎繁华首程度咳、交膛通便中捷程斥度、辟环境意景观厦、公兼共设毙施完现备程横度(浴属于通估价设对象累以外懒的部叫分)睡、临筑路状易况、你朝向范、楼蜘层等铁影响欺房地杆产价读格的遥因素警。②权纸益状凝况修绳正对房凭地产影价格誉有影叔响的土，权颤益因足素的殖状况绍。进豆行权偶益状警况修剖正，恐是将丘可比坊实例窃房地弊产的楚权益石状况域下的武价格变，调利整为酒估价值对象柔房地延产的饼权益匀状况迷下的客价格爪。内容秒有：缴土地冷使用两年限瓦、城悉市规涝划限凝制条腐件(摩如容添积率文)等叙影响库房地组产价麻格的戏因素亡。③实扬物状挣况修穗正对房包地产尊价格础有影盒响的笼，实屡物因混素的器状况屑。进果行实巷物状棕况修轮正，鞭是将枯可比零实例捆房地洪产的城实物偿状况报下的病价格向，调苗整为仆估价细对象宰房地帜产的俘实物犬状况仁下的泥价格专。内容窑有：对于默土地些来说自，主包要包泛括：每面积馒大小宝、形竭状、瓣基础瓣设施谊完备蹈程度栽(属倡于估妹价对剩象之蹈内的锅部分勿)、通土地皮平整英程度贫、地邪势、黑地质津水文太状况招等影维响房胖地产达价格息的因葵素；对于霜建筑般物来骨说，膜主要受包括赢：新辉旧程竹度、倦建筑罢规模递、建蝇筑结羽构、饲设备汇、装供修、凑平面质布置吉、工披程质批量等勤影响漠房地贼产价谈格的递因素善。⑶房盆地产棉状况辅修正披的思功路房地说产状无况修灭正的峡思路从是：读首先倘，列群出对驾估价较对象穷价格唉有影敢响的选状况颤因素咐，包临括区梦位方震面的医、权柄益方秒面的拒和实墓物方补面的盛；其溪次，抵判定夸估价申对象谊房地输产和肢可比吓实例估房地工产在驻这些张因素浪方面宾的状某况；荣然后音，逐张项比催较，玻找出挖它们举之间奸的差饿异，庄造成饼的价春格差出异程绒度；计最后鹅，根坝据价安格差态异程维度对诊可比揪实例轮房地蝇产的隶价格投进行积调整更。房地落产状抖况修保正的膨方法沸有百象分率铅法、哗差额条法和链回归卵分析炎法。①采痕用百系分率食法进意行房悔地产墙状况节修正蝇的一专般公刮式可比厦实例辛在其锋房地忠产状腥况下近的价绢格×吴房地肆产状厅况修势正系扮数＝拾在估笼价对拆象房户地产络状况盖下的捷价格②采疯用差提额法段进行破房地壁产状吼况修赶正的图一般离公式可比欧实例殃在其栋房地罚产状猎况下省的价永格±辩房地定产状要况修网正额飘＝在领估价者对象气房地较产状测况下妇的价岂格⑷房小地产工状况筹间接袭比较乌调整间接生比较爱调整句法与迈直接泼比较厚相似垃，所欧不同芒的是糖设想菊一个恐标准舰的房义地产胞状况忘，并挂以此年标准滑的房尽地产战状况节为基铲准，烟将估游价对纵象、盗可比犹实例射房地美产状遍况，阴分别敌与标低准房丹地产臂，逐碧项比禁较打昨分，还然后领将所站得的恳分数法转化锡为修贱正价听格的拍比率匆。⑷房挤地产险状况炕调整倡应注贿意的预问题①可生比房敞地产殿状况取，无仆论是爸区位道、权庆益还允是实柴物，访都应桨是其漏成交略价格长，所脆对应怖和反削映的厨房地牺产状枝况，欢而不晶是在遭评价隐时点并或者凶其他吊时候险的状陕况。②不序同使有用性托质的塞房地香产，秒影响是其价飘格的哀区位奶和实叼物因仁素不怜同，稍即使絮某些群因素爷相同律，但坚其对慨房地映产价续格影脉响的假方向跃和程嘱度也驼不完来全相秘同。③在在房地屠产状况况调脉整中宁，可跪以根其据每矿个因突素的弃具体逢情况否而分微别予午以调绒整，砌如土筹地使洽用年肌限调豪整、停容积沾率调洲整、播楼层蠢调整碰等。7、贵求比旧准价撤格⑴求石某个即比准影价格⑵将企多个唱比准播价格沫综合撒成一鉴个最肤终比淋准价岸格从理锄论上槐讲，茎综合洗的方租法有充4种诱：①平哲均数案，包飘括简怖单算融术平暑均数毛和加卵权算攻术平惩均数宏：②中微位数故；③众缺数；④其始他方条法。第三肚节钱市竭场法陆运用端综合口实例实例苹1：桌为评事估某拍写字懂楼2戴00船5年齐10糠月1宿日的违正常霞市场溉价格君，在混该写御字楼薪附加屡调查桑选取造了A此、B部、C舱三宗社类似逐写字嘉楼的锁交易辆实例肥作为喝可比演实例迅，有导关资坏料见漫下页表中盒的交尺易情廉况中暴，正羞(负级)值竟表示诸可比跨实例盒成交财价格气高(费低)秃于正缝常市谣场的杀价格鸡幅度贿；房申地产蜓状况旧中，芦正(姨负)及值表亭示可铅比实抱例房愚地产粮状况挑优(慌劣)旱于估班价对才象房干地产忘状况扒导致团的价擦格差占已幅叔度。聚另假溪设人写民币桶与美娘元的痒市场慰汇率智20利05廊年3助月1浙日为绣1：兼8.痛4，枣20凳05权年1较0月怜1日裂为1辩：8弃.3怪；该喊写字鞠楼以财人民叠币为统基准市的市仰场价倦格2大00茫5年仿1月坡1日甚至2武00寒5年盟2月旺1日击基本站不变略，2柴00栗5年舅2月昆1日危至2慢00执5年女5月兔1日容平均结比上瘦月下倍降1菜%，煌以后黄平均咱每月双比上男月上竹升0捐.5俯%。兼试测芹算该贴写字追楼2腾00胶5年没10偶月1予日的彩正常枕市场埋价格牌。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/M2650美元/M25500元人民币/M2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情况＋2%＋5%-3%房地产状况-8%-4%+6%实例婚2：某地远区某锤类房惹地产殖19公99夹年4幻玉月1昏日至显10讽月1缺日的宽价格划指数清分别册为7浅9.字6、冰74低.7他、7损6.撇7、牛85竿.0统、8订9.春2、厚92下.5细、9锄8.狐1(暖以1稳99预8年华1月厉1日急为1国00丝式)。烤其中寇有一丢房地皇产在则19注99蔽年6旱月1衰日的钉价格顾为2愤00蚕0元演／m浆2，诊对其谦作交闷易日芬期修覆正到雀19眠99肢年1币0月肤1日抛的价棉格为找(扒)辣元／茎m2。A．结13械76闪B．呢23遥08催C．前25室58宗D钟．1畜05黑5解：(1句)可肃以判狼断应算采用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