新建某茶馆屋项目前期策划报告

1茶馆屋项目前期定位策划报告茶馆屋项目前期定位策划报告3地块地理位置/技术指标2、技术指标净用地面积：6506㎡建筑面积：49316㎡（含地下10280㎡）容积率：6.0写字楼面积：37656㎡商业：1380㎡项目属于商务用地性质1、地理位置：长沙城市中心，劳动路、曙光南路与砂子塘路三道交汇西北处。劳动路曙光路韶山路砂子塘路序芙蓉路4项目开发思考点单栋大体量的产品消化出路问题办公用地性质决定了以商业、商务等投资性产品为主，同时，这正好是实现该项目价值最大化的方式5《茶馆屋项目前期定位策划报告》

之一：《市场研究篇》

之二：《定位篇》

之三：《建筑规划篇》

之四：《项目经济测算》

之五：《项目入市时机建议》目录6《茶馆屋项目前期定位策划报告》

之一《市场研究篇》7长沙房地产市场解读011、总体市场背景1.1宏观市场环境1.2宏观政策分析1.3长沙房地产市场总体环境分析1.4未来宏观环境走势分析1.5长沙房地产市场总体环境分析1.6房地产新政分析2、区域背景分析2.1区域背景2.2区域发展分析3、区域公寓市场分析3.1区域特征分析3.2公寓户型面积特征分析3.3公寓产品交楼标准分析3.4公寓产品销售情况分析3.5公寓产品特征及租金情况分析3.6公寓市场总结4、区域写字楼市场分析

4.12003－2007年6月写字楼预售与销售状况

4.22003－2007年6月长沙市写字楼空置面积

4.3长沙2003-2007年长沙企业规模情况（长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势）

4.4区域分布分析

4.5在售待售写字楼项目情况

4.6产品构成分析

4.7客户群体分析

4.8售价及租赁价格分析

4.9写字楼硬件配套情况

4.10市场总结

5、区域商业市场分析

5.1长沙商业发展概况

5.2长沙市商圈发展情况

5.3长沙市传统商圈的格局特点

5.4长沙市传统商圈的业态特征

5.5长沙市商圈的调查

5.6长沙市商圈的调查

5.7零售商圈状况比较

5.8五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈

5.9东塘商圈——仅次于五一商圈的核心商圈

5.10项目主干道周边商业调查

5.11项目周边商业调查小结82007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。2008年我国主要城市房地产市场普遍低迷，出现供过于求、产品滞销的局面，业界称之为拐点。一线城市房地产市场降价销售已经成为众多发展商的普遍选择。房地产泡沫开始破裂。土地市场降价销售，但依然持续低迷，土地流拍现象频繁；在各大城市房产市场销售量严重萎缩的同时，九月份，房价调整已经在全国蔓延，各地新盘普遍降价促销。关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌1

总体市场背景1.1宏观市场环境91

总体市场背景1.2宏观政策分析与此同时，为进一步规范房地产行业中各市场主体行为，引导我国房地产向良性健康的方向发展，政府在土地、金融、税收等各个方面采取了一系列紧缩性的调控政策。2008年上半年主要政策概览：土地政策——国务院，《国务院关于促进节约集约用地的通知》，执行；国土资源部，《土地登记办法》，执行；国土资源部、工商行政管理总局，《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，执行；金融、税收政策——国家税务总局，《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，执行；中国人民银行，存款准备金率年内第5次上调，至6月底存款准备金率高达17.5%；中国人民银行和银监会，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，执行；其他相关政策——国务院办公厅，《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》，执行；住房城乡建设部，《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，执行；政府在未来1-2年内将以细化前期政策为主，进一步通过规范政府、银行、开发商及购房者多方位市场主体的行为来达到调控的目的。10财政和货币政策同时调整4万亿元资金力撬国内需求利于扩大投资规模与优化结构并重：积极的财政政策，就是通过扩大财政支出，使财政政策在启动经济增长、优化经济结构中发挥更直接、更有效的作用。利于

以投资带消费以消费促增长：扩大内需，眼前靠投资、长远靠消费。从十项措施可以看出，对于基础设施的投资可以为消费创造条件，而提高城乡居民收入、加大扶贫开发力度等更是直接拉动消费的举措。1

总体市场背景1.2宏观政策分析在世界金融危机日趋严峻、我国经济遭受冲击日益显现的背景下，中国宏观调控政策作出了重大调整，将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并在今后两年多时间内安排４万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。112004-2008上半年全市商品房施工/新开工/竣工面积分析图1

长沙总体市场背景1.3长沙房地产市场总体环境分析施工面积和新开工面积保持持续增长的态势，2008年上半年增幅明显，接近2007年全年水平；竣工面积则相对比较稳定，历年增长幅度不大。相对于施工面积和新开工面积，竣工面积有逐渐萎缩的趋势。12从供销对比分析来看，2006-2007年供销基本平衡，2007年全市商品房、商品住宅供销比分别为1.05：1和0.95：1；2008年上半年这两个比例数据分别为1.62：1和1.65：1，出现供大于求的局面，销售形势较为严峻。2006-2008年上半年全市商品房供销对比分析图1

长沙总体市场背景1.3长沙房地产市场总体环境分析131

长沙总体市场背景1.3长沙房地产市场总体环境分析近几年长沙普通商品房价格呈阶梯状上升，在08年价格达到峰值，08年各月成交单价集中在3700-3800元/平米左右，但从前所述成交却下降，呈现出价高量跌的态势。究其原因为：受整体宏观经济影响，市场观望浓厚，刚性需求增加，郊区项目成交萎缩，中心区成交量比重放大。随着市场恶化，成交量下降的同时，价格也将有所走低。通过对周边省会城市对比，从长期来看，长沙未来价格仍有上升空间。141

长沙总体市场背景1.4房地产新政分析思达观点：需求决定市场经济适用房不能解决全部问题——长沙的城市常驻人口210万，流动人口180万。长沙的经济适用房只针对城市低收入阶层常驻人口，而经济适用房不解决绝大多数人口的居住问题。长沙经济高速发展——连续两位数的年经济发展，长沙人均GDP已经突破了33711元,使长沙综合经济实力达中部城市中偏上水平。刚性需求没有变——近千万的市场需求，省会城市聚集效应，拉动住房需求。城市中心物业仍将是投资置业热点——这一点从上半年市场销售中得到体现。15为增强投资者和消费者信心，防止房地产市场大起大落，2008年7月22日，长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，政策主要内容及影响分析如下：政策一：城市无房困难户可获8万元购房补助有可能提前释放一部分消费者的购房欲望，尤其对于有着升级置业自住需求的购房者，将有望结束观望。政策二：二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%对于启动房地产市场，盘活市场存量房特别是二手房市场将会产生积极的拉动效应。政策三：多项房地产税费减免或延迟收取显示了政府对于房地产市场发展大力支持的态度，同时更为实际的意义是减轻开发企业资金压力。政策四：公积金贷款首付降为20%对于能够使用公积金贷款、有自住需求的消费者而言，起到积极的促动作用。四大政策概要政策影响分析1

长沙总体市场背景1.4房地产新政分析16与2007年的房价过快上涨相比，目前中国房地产市场处在相对理性的阶段，并将逐步向健康的方向发展。业内专家认为，2008年下半年货币紧缩政策不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观。对于房地产企业来说，需要调整定位，加快促销和资金周转，保证资金链安全。从2008年发展趋势来看，主要体现在以下几个方面：1、房地产调控力度进一步加强。2、资源将向保障性住房倾斜。3、企业并购和重组将成为年度主调。4、供大于求，市场结构调整。5、房价进一步下跌的可能性增强，房地产金融风险加大。1

总体市场背景1.5未来宏观环境走势分析172

区域背景分析2.1区域背景城市中心区：集中商业、商贸、文化、购物、居住于一体，聚合长沙城市标杆，随着大长沙战略的进一步实施，区域核心价值凸现。经过百年沉淀，长沙城已成为名副其实的中部省会城市排头兵阵营中心区域随即也成为了长沙未来发展的空间及精神的重要载体配套逐渐成熟,开发节奏加快,成为长沙城市之名片!中心区：商业/商贸/文化/购物/居住18◎

政府的合力打造，政府政策的倾斜和扶持，使中心区开发快速进展；◎

中心区已从单纯行政力量带动发展到市场带动，写字楼开发已至高潮，商业、酒店等各功能物业也在发展中；◎

区域商业商贸较为发达，属于城市次级商圈，但项目周边仍以旧厂区为主，周边聚集了一定的中小企业实体。2

区域背景分析2.2区域发展分析政府推动/市场带动/文化中心/复合效应193

区域公寓市场分析3.1区域特征分析目前长沙公寓产品主要分布于五大片区，以中心片区为核心，逐步向四周扩散，包括河西片区，四方坪片区，东城片区和南城片区等五大区域。203

区域公寓市场分析3.1区域特征分析213区域公军寓市场挽分析3.2公寓户城型面积污特征分万析目前鸭市场杏上的饰小户奴型产所品具还体户迁型有委单间疏、一级房一利厅、芒紧凑煎型的劳二房长一厅惯和小段复式并。主望力户江型仍晶然是雨酒店个式的母单间疤，面爱积区术间从30惯-7合0㎡，浇其中控又以42-切60㎡为主射。223区域端公寓俘市场米分析3.3公寓产最品交楼忆标准分嫩析随着市身场小户愚型公寓钓竞争加福剧，已仿由原无唤天然气扣管道、抄直饮水搁等配套砖，正逐坟步过渡嚷至智能预化、便山利性等民方式来蚊增加项恨目附加步值，以轨图差异班化233区域公谨寓市场购分析3.探4公寓产灭品销售蚕情况分辣析一房产画品没有锯特别畅常销和特口别滞销垒的户型皮，主要昌是楼层血对其影顶响较大范，而面次积较大触的二房的产品则糖消费者桐的接受奸度较低掌，相对机销售速棋度较慢啊。结或构紧凑线合理的65-区70多平堡米的懒小两怜房在晌市场瘦上相段对稀非缺，涨销售葬情况扭最好俭。这那类产咏品总法价低钢，功吃能齐号全，归在一筹段时旗间内筒有较腐高的至需求怪。243区域公蒜寓市场恶分析3.笋5公寓适客户牛特征天及租浙金情宰况分蒸析小户型表公寓产躺品目前缝主力购盈买客户骄为年轻狐白领与少周边投捞资客。253区域安公寓拥市场杨分析3.5公寓客仓户特征蛇及租金萝情况分吓析对目前财全市典贱型各等德级小户驼型酒店腾公寓进搅行客户巾资料分湖析，外汉地驻长幸沙人士阴住房预医算在10斧00诊-1赞50后0元/月占据诞市场的39％，15户00吐-2卡00距0元/月占据循市场的20％，200攀0元/月以告上占退据41％。263区域饲公寓司市场欣分析3.5公寓客娃户特征扫及租金辈情况分蝴析现阶段队区域的叙公寓消秘化速度爸较快，恋特别是掏项目软孕硬件配掌套设施炭比较好管的（例如增：24小时向热水,直饮水刺、集中蒙商业配合套、酒仙店式服蚊务）。273区域公绪寓市场眠分析3.6公寓盛市场钳总结◎长沙市岛公寓市洪场整体左销售状汁况良好灶，市中港心小户家型公寓榴产品消影化速度皂较快。陡中心板档块凭借唤其优越驼的地段键、成熟威的配套惠以及较劣大的投胸资价值化，整体盒销售价刚格较高搬。◎公寓崇市场邻产品泊竞争未主要章集中香在单旁间与换一房呀产品亩上。筛产品宅面积焦的竞愈争主燃要集越中在30-屿45平方米艺之间的锈单间产志品和40-喊-60平方米龟之间的充一房产垄品上。温结构紧摇凑合理蜡的65-丘70多平米蔽的小两棉房在市稍场上相克对稀缺响，销售税情况较糖好。◎面积繁在50㎡以下锐的单间丽户型大竿多数没些有阳台淋和独立朵厨房的警设计；柏小户型列产品的德交房装故修标准殃以毛坯租房为主炭。产品隐设计已贞趋向多罚样化。◎公寓秃产品董的主样流客器户主别要是馆由投掩资客嫁户以驶及买春来做酬过渡蠢用房萌的年阴轻白忙领构秀成，葛而由随于长削沙市冷房地塑产市弦场环幕境较染好，形也吸距引了耍较多们的外踢地投朝资客董户。宫市中毒心小容户型宣由于选其地补段、拒交通挑以及皂配套浙均较绢好，誉适合谣办公兄而吸疑引了戴很大青一部拼分小据型企呀业，阁即创哑业型友业主酿。284区域写痰字楼市突场分析4.辽1爪20贞03－20归07年6月写苗字楼柱预售带与销扩售状牛况200凯3年至今丹，长沙世市写字姓楼市场迁整体上杂处于缓敲慢下降命的趋势咸，写字悉楼市场版的供应逮量正在舞减少，仆同时长偏沙市的韵经济又暴出于稳游步发展棵阶段，钱说明未醉来的写主字楼市距场存在潮较大的泪空间。20井07年长薄沙写抚字楼探预售挎面积桥开始删上升沃，销巡寿售面接积只小有预互售面纯积的1/3，可以焰看出新雾产品需馆要进一辽步细分姓市场、导针对客棉户需求坝、进行样产品设宋计及提煌升产品区品质。预计在押未来1－2年内，繁随着长墙沙市场尚经济的歉快速发疼展，外挖地公司吗的涌入菠以及本著土企业初的成长均，及政固府对企松业办公恩地点的辰管理逐头步严格紫，公司典对写字号楼的需览求量将垒会增大陈，市场籍操作空额间进一辣步提高烤。294.郑2炸20用03－20疯07年6月长友沙市井写字映楼空即置面宽积4区域守写字第楼市邮场分桥析03年以后话，写字饱楼空置婶面积明价显增大耳，每年劈燕全市写滴字楼空戒置面积虹超过10万平蔬米。04年达秩到最衫高峰旧后，后震荡楚回落数，200朗7年6月写暴字楼挥空置素面积矛已经李低于10万平籍方米长。304.捞3长沙20铅03模-2泛00免7年长叹沙企叹业规仅模情环况（深长沙脸市的宗中小坑企业缎从数是量上溪说占蜓有绝劣对优蚊势）4区域游写字疮楼市夸场分刷析按企腾业人认数划苍分，50人以览下的次企业紫占到题企业堆总数齿的73效.9感0％按企院业营徒业收佳入划细分，突营业盛收入兰在100万以喂下的晌企业的占到墨企业罪总数漆的48.渠00％按企棉业固翁定资寨产划拦分，劣固定买资产劣在50万以尽下的察企业粉占到激企业初总数痕的56.锯30％314.涨4区域分果布分析4区域写铲字楼市霜场分析从20律00年起爸，长被沙市尺写字汗楼开驶始追野求经鲜济学房诚上所咏说的聪“积乖聚效册应”叙，逐长步向寸市中骗心靠脆近。叹形成属了以倡芙蓉比广场泪为核倦心、喂五一忙路和录芙蓉用路为梦经纬征的写兴字楼邀核心负区。达这一买区域郑一直远延伸但到韶肝山路趟等其许他主污干道铅，与《长沙耽市城增市总起体规港划(2纺00季0－202脂0)罪》中提魂出的顽长沙CB患D“以中心谨绿化广角场为核啊心，东触起韶山殿路，西雨至蔡锷线路，北准起展览研馆路，党南至人绘民路”抹基本叠布合。区域答分布紧特点关：集耻中分狡布于成城市挪主干围道——长沙盗市写链字楼垂主要疑分布兽在中瞒心板蝇块的匙五一伟路，崭韶山勾路、努芙蓉爆路、输劳动吃路等吗城市订主干隶道沿买线，邪另外趟解放震路、拦人民珍路与栗建湘你路等迹有少伯量分创布。当前驻长沙省写字剑楼的肠布局等呈现卸出一轧种三益横两级纵“委日”洪字形就架构傅分布雪，涵袄盖了亮长沙赔ＣＢ葵Ｄ及上城市杂主要凡商圈耕，商倒务和任商业趣环境煤都相茫对成萝熟。324.5在售裤待售侄写字展楼项跌目情球况4区域麦写字砌楼市颂场分半析目前在忽售写字胁楼项目精多集中垄在城市隔核心区酱或城市梦主干道艘上334.6产品构振成分析4区域写涉字楼市洁场分析酒店攀写字晴楼主队要分王布于幸五一极路与别韶山岂路交初汇周象边，疗专业村写字盛楼则叔在芙止蓉路彼与五望一路东交汇谦周边挎，商元住楼悬则分升布与谣芙蓉栏路沿朋线、堂火车尘站、钥潆湾英镇商虫圈等瓣区域球，单女位办茫公楼累则随枯相关灰单位孔随机券分布饲。344.酱7客户斤群体微分析4区域写绵字楼市猪场分析目前肆长沙匙推出声的写贯字楼刊项目不大都餐是针捡对个某人工漆作室膀或部凯门承惨包人叫和实表力雄愤厚、名发展乐历史防悠久鬼的大削公司芝，专涂门针藏对发俘展中谊的中线小型身公司浆和刚穴刚起碌步的安小型阀公司纵写字踢楼较腰少，独因为旗这两候类客寸户定蜻位难嚼度较规大，雅不易云把握浪。酒店责写字殿楼客早户群段体主拖要为型各大嗓知名岗企业闻驻长蔽机构忙；专言业写仪字楼蚁则为羽实力尸雄厚机的大最型企召业、爹金融吗机构芝等；粮商住桂楼盘计则为豆长沙吵大部确分成图长性宗企业愤、中师小企捧业、尤国内眠其他缸知名除企业拔的驻芳长办姿事处更；单赴位办辉公楼规则为浴个体耀、小嘉型私惜营公纪司租防用。跨国稻公司填或一线些较留大的金公司骑最关菌注的盆首先偿是办候公地宜点的饺地理起位置雪和写鸦字楼束的档是次，遮其次陕相当住重视吹周边朱的商益务配矿套[包括玩银行假、餐快饮、击票务学中心怀、商帐务中贩心等]是否舟完善州。物碰业管续理则惕是该破类型虏公司稿关注凶的第搂三要仔素。354.勇8售价喜及租搭赁价书格分压析4区域写至字楼市熔场分析200适6年以前堂典型写铃字楼的普均价已经投殖入使用聚的高档鼻写字楼国，当年突售价集祝中在50那00财-5返80浇0元/平米忠之间严。200起7-2喘008年典型巾写字楼尤的均价20陈07－20授08年长灿沙写卵字楼护市场辣销售要价格植整体歪相对200惊6年市烫场稳嫂中有老升。烫其中模芙蓉谨区销途售均稳价最障高，饿维持由在70殃00元/㎡左右衬。华美英欧国际戒、定王霜大厦、叠中天广挨场等一也批高档详写字楼抖的入市技，市场孟价格得御到进一就步提升希。预计盈未来2年内，捕长沙写半字楼价柜格将继恋续保持凤稳步上附升趋势森。36高档写哭字楼租牵金情况4.8售价喝及租辟赁价同格分蜂析4区域纹写字疗楼市贺场分桥析已投入境使用中位的高档鬼专业写夕字楼，200算7年租金沈在45拒-6骡0元/平方米/月。374.弓8售价及策租赁价柔格分析4区域僻写字竹楼市衡场分湖析中档漏写字玩楼租物金情毅况而处在烈第二阶符梯的专旁业写字球楼租金疾相应稍鹊低一些相，主要装集中在40-磁35元/平方米/月之间锡。38200润0-2遍003入市的量中低档悄写字楼齿的租金煎情况4.8售价及群租赁价驻格分析4区域写茫字楼市抽场分析中低榜档写僻字楼搬由于康受到咳形象批，功殃能、违物管珍水平烛的限健制，倍租金围主要缓集中境在30元/平方米/月。394.8售价容及租宏赁价言格分予析4区域写另字楼市餐场分析200识0年以思前入呢市的拉写字妈楼租浪价年代拔最老犹的写葡字楼扩呈现姥不同甩的态掉势：樱有的激因其绕建筑透设计刮的超湿前性宝和物希业的胡合理盒服务烧，在纪现在听仍能照保持搏不错旅的租鸣金水帜平；喜而另迎一些绕走向右了衰娇退，批只能壮以低滩于30元\平方米搏、月的权价格吸挠引租户眼。40酒店式泛管理写庙字楼租秋价4.腰8售价道及租牢赁价紧格分饺析4区域庭写字侮楼市泥场分灭析酒店式陵写字楼旺由星级愤酒店的响服务、魄先进的郊设施和中良好的异形象支烦撑其相雹对较高凳的租金团。其中浆个别突柜出的是孟在租金飞中包含场了物管适等其他订费用，抖其余的姻租金大缴致在60-丘100元/平方漠米/月。414.8售价植及租筒赁价罪格分脱析4区域写斜字楼市题场分析入驻寒状况梢分析424.9写字众楼硬链件配尸套情去况4区域秃写字会楼市申场分锐析重要清经济不技术六指标单层面策积集中兼在150聋0-2乳000平米摸，主皮力面铺积则她为10天0平米左即右单元级格，建垄筑的层其高主要秋集中在皇米之间彩。长沙生市写艘字楼拒的硬肯件配岸套水暮平均碍比较撕低，洞中央柳空调场的配抢置在烧写字越楼配虾套设晚置中稳是最该好的抛一项者，不菌论是诊投资秃还是父自用连，写析字楼油的品棋质都释至关忧重要作。它脊包含帅了很军多方但面的岭内容忘：建则筑立图面、蚁空间信设计愿、办响公区乡丰文化交环境触的营手造、节物业煌管理辟、电评梯数滩量、边采光滥通风拥等。裂同时累例如会空中出花园厅、局勉部挑兄空空巩间、里生态防设计钢等等此都能柿够提脉高产孕品的陕附加期值。434.9写字亚楼硬旬件配亿套情京况4区域皂写字梅楼市委场分屋析建筑幕酿墙及公笼共空间长沙市乖场写字疗楼大堂灰空间尺坡度均不胆够大气轧，大堂摩高度集身中在5米-8米，大岔堂面积确集中在30罪0平方草米，港少量岁的在800帝-10蠢00平方呈米。444.异9写字楼枕硬件配找套情况4区域乞写字嫩楼市凭场分丝式析电梯讯、停质车位454.乏9写字楼旁硬件配汁套情况4区域写珍字楼市恰场分析在写字齿楼停车扇位的配镇比上，搞国内发鸦达城市妨一般标相准是100约-20防0平方臭米配趋置一尝个停秧车位凉，而渡长沙灿是20歌0-广50床0平方米眯一个，苗远未达寸到国际搭标准。牺目前，供大部分评的写字伟楼停车讨场处于盾无序状朴态，管滴理机制远落后。筝在建成眯的写字填楼项目叫中，建霜鸿达现侍代、顺报天财富廊中心、掩中天广县场、亚念大时代桑、名汇态达大厦系的车位勇比较紧尼张，而躁汇富中杯心、湖晃南文化纲大厦、搜维一星冶城国际瘦、联合抛商厦、尚运达国哨际等写蜘字楼车蚂位配置尽较为合购理。目前剪长沙岁市中私小公壳司拥皂有小挡汽车饿的比尖例约垮为37剥%,但是水无论点是否仓有车,业主都录对车位合提出了瓦较高的孩要求。乘根据市捐调访问葛结果，垄有近90吩%的业主肯需要车片位。其品中,需要然一个趴车位隆的占57旬%,需要两爆个车位宏的占21至%,需要三爸个以上爷车位的屡约占10%。同时随沾着长沙寇经济的荡逐步发宅展，拥蕉有小气获车的比投例会越扶来越多姐，这时挡停车位竟的配比任，那将骨是写字候楼价值查衡量的遍一个重惠要指标惯。46空调举系统4.疫9写字楼巨硬件配炭套情况4区域写叹字楼市尾场分析47智能母化系妹统4.土9写字单楼硬隙件配狮套情齐况4区域写畅字楼市立场分析在长沙武，虽然宅很多写议字楼都细称达到屈了5Ａ级诞配置零标准掏，实谢际上张智能爱化配骑置的小不完告善是隔普遍摔现象摸。目嘱前长怎沙拥略有５幼Ａ级味配置葛资质爹的写现字楼牺仅中虽天广斜场、冶亚大茄时代孤、湖痛南文架化大满厦、晶恒隆欲国际削、佳象天国厕际新才城、挑通程待国际皂大酒再店以暑及运吨达国级际等绒少数椒项目塞。如附何配册置合优适的撑智能氏化系尼统是怕目前杂高品睛质写婆字楼漫急需团解决炉的问贸题。484.9写字楼镇硬件配为套情况4区域煮写字切楼市羽场分管析物业赵管理写字楼寄的物业坛管理直俩接影响辫写字楼决使用时标的品牌弃形象。护香港的窗许多写似字楼都稻是通过饿品牌物寸业在资着产运营趁管理实才现后期杜价值的原，现在百一些新梳建项目菜更是以感能请到富星级物蚂管为自铁己项目通升值的恢重要砝羊码，而艳酒店式笼管理的待写字楼蚀品牌价梳值提升玩最高。货商住楼厚的物管码多在2.创0元以仓下，柄中档笋写字钩楼在用元之幸间，馆专业挽写字稀楼在渴元左傻右，沸而酒氏店式日写字泉楼的蠢物管献因一亭次性赔包含死很多拆费用示，多蚁在十费几元垒到二辰十元马不等扰。494.惧10市场总订结4区域写支字楼市茂场分析◎长沙市73哀.9蔑%的中牧小企鸦业绝朴大多鸽数集触中在战商住菊楼办果公；◎实力较据雄厚的药企业喜刷欢在酒悬店或者泄酒店管番理公司热管理的迷写字楼叨里办公办；◎市场上归的写字把楼硬件骂配置基佳本处于善乙级水湖平以下布；◎同时嘉近几拦年市商场的代消化兄量不捉高，绝随着饼城市渴经济节的稳骗步发垦展及克政府宝对企她业办碎公地葵点管抱理的这逐步捉规范烤后，傍未来甘长沙摇市写芽字楼响市场事还是狐有一管定的策需求绪，本敲项目唱需要弓在产丧品上趴寻求娃突破愁。505.孤1长沙商寒业发展劫概况5区域商普业市场剑分析长沙等不光此是湖肢南省赛经济腊、贸拥易、笑交通钞、金广融和沾商业少的中像心，璃也是村中部场地区堆最大隔的商炭品集用散地邀。长材沙作享为一估个城眨区人发口20该0多万的躲中部城盛市，经假营面积演超过1万平方临米的卖阔场已达40余家谋，200拔7年实关现社足会消裕费品斜零售丹总额103腿7.0悼3亿元，辜比上年异增长19.工8%，增幅毛居全国队省会城过市第二汁。沃尔浪玛、家营乐福、秆麦德龙闲以及易丽初莲花抖、大润添发、深宴圳新一嚼佳、大辨连万达获、北京粉王府井版、上海肺百联东蜜方都开塌到了长盘沙。预计猛到20睬10年长弯沙市约社会县消费痛品零晋售总还额将晕达到120临0亿元恶左右煎，长兽沙市驰将拥谎有适叙度水提平的丹商业控设施午；人舰均商刊业服慨务业腾面积习将由吗目前船的0.9平方它米增搞加到1.0平方助米；绘其中忘人均仪零售递商业循网点河面积还从目挣前的0.肉46平方林米增喝加到0.夏6平方米辱；长沙缘瑞市商业成营业面阅积达35屿0万㎡。长沙市昂近年商械业销售陆面积情规况对比近5年长沙污房地产坐开发投祖资量趋四稳的情喇况下，筝商业营萍业用房普的销售赴面积却包在05年达穷到高聚峰之莲后，观急速滚回落胜，06年更是严创下近追年来的节新低，雅随着长晚沙市经结济的发差展，07年市统场销到售面职积有鉴回升柜迹象饥。515.之1长沙浙商业脚发展虚概况5区域商愁业市场纱分析长沙市200朋6-2面007年商狮业开倡发情怕况200额6-2拴007两年推议向市场藏的典型叙商业体焰量将迫衣近10傍0万㎡，漏市场竞塘争将呈态现白热庸化的局泊面，目傲前长沙盐商铺投卵资市场退普遍反颜映不佳梁，城市区中心区是的商铺启售价一针般在200烤00-钩300拾00元/㎡之间牛，普遍略采用返暑租销售行的形式青进行销踏售，当挤返租期暴限一般郊较长，泼达到10年以装上。千商铺匀投资婶市场乘的低葡迷，烘一方辞面是仓受到衬房价文上涨汽，住隶宅投汁资回检报利坛润高融和周稿期短折的市紧场冲青击；屡另一划方面尖是受雹到前贝几年样产权搬式商海铺运瓦作失碧败的毕影响锄，市指场信桐心受灵到打竖击。52五一紧商圈衫仍然茅是最沾热商宇圈，200闹6年至200域7年推出签与即将陡推出市明场的商警业项目晚达到6个，商失业体量茧达21.始7万平方反米以上休，稳居见第一位吉，成为骄各路商焰家必争订之地。5.1长沙商诞业发展响概况5区域疤商业挖市场完分析535.什2长沙攀市商虎圈发甩展情箱况5区域荡商业砌市场叶分析长沙市寸已经形放成了以贼最为繁菊华的五废一商圈谊为核心野，火车中站、东劝塘、高玻桥、溁部湾镇等竞商圈环蜡拱分布防的“一鼠中心，欢多组团摄”的商搅业中心草分布格扇局。荣湾镇商圈五一商圈东塘商圈高桥商圈红星商圈火车站商圈伍家岭商圈545.绩3长沙市河传统商调圈的格房诚局特点5区域障商业脂市场文分析◎长沙宗市现音有商批圈集刘中在旁城市敬的中帮心的察五一熔商圈劣，旺路盛的棵人流顾与消愈费习协惯支陡撑起钳此商哀圈的氏庞大总商业路体量纪，同帜时有煎围绕榨唯一薪市级云商圈——五一辰商圈颂向外浸扩散保的趋敬势。添五一匠商圈毫业态使丰富腾，百物货业惹趋向葵饱和灰，同链质化鸡竞争详激烈禁。◎伍家岭岗商圈位触于五一迷商圈以丹北，是圆长沙市宜北面唯职一的一秋个商圈待，由于嗓历史原将因的影切响，伍扛家岭商煤圈逐步种走向没横落，近酷期随着垄长沙市虫经济的奔发展，贤政府决制定重振响伍家岭钞商圈，筒将伍家客岭商圈训重新定施位，进素行更新恳改造。◎河西消振费主要腰集中在筒溁湾镇辩商圈，免岳麓山盼风景区脾与沿江灾风光带桌打造等酿旅游资谷源成为股商圈发拨展契机始，发展双空间大板。◎东塘商壁圈不断夕的更新府换代，卖但发展腰受到立扰交桥制恒约，由渐于深国妖投、沃稼乐玛进昂驻雨花犯亭，范鼠围向南钓延升。◎火车站才商圈已恋形成湖虎南省最餐大的电窃脑、电炉子产品孙集散地陵，交通蒙优势明墙显，人屑流旺而唇杂。555.4长沙市蝴传统商甜圈的业艇态特征5区域商棍业市场让分析◎商圈左各业钢态发哗展不住平衡夜：大笛型超瓜市、键家电愁卖场然分布当密集农，社烫区型么商业减的发落展滞敲后，银基本确上各聚个商体圈每言个超摘市的窃经营烛状况期都很趴好，骆超市饥在长鹊沙仍狭有发鞭展空衣间。◎传统百咳货转向才购物中柜心：传万统百货岂都是在驼旧商圈双中人流滚密集的堂地方，甲但因为愿业态单射一逐渐墙退出竞乎争，被便复合型看的商业培中心取弹代。◎步行商兰业街对麻人流要牢求高：厅步行商判业街必王须布置袍在较高轰等级的协商圈中缓，需要固有一定关人流保姿证，长知沙最成斯功的商究业街是饲黄兴路隐步行街踏，其它估的经营启状况一辟般。◎电器等绍专业卖折场吸引掀力大：服在对商娘圈的人肆气要求欠不敏感访，只要献有品质穿，可以厌吸引较巡寿远的人震群。◎批发篮市场茅需要介长时分间的脂培育占，形右成消己费惯粥性，尼对交秩通及袍基础端配套嚷的要辛求较淡高，族且档记次一忽般，牙容易董使区霞域形凝象受慨损，难目前仪长沙钩批发毕市场诞经营步状况波有好侵有差肠。56百货荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈东塘商圈平和堂平和堂阿波罗广场通程商业广场万达广场新世界百货百联东方王府井百货春天百货友谊商场友谊商场高桥商圈红星商圈5.胳5长沙培市商诉圈的抗调查5区域哄商业列市场陪分析57超市荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈高桥商圈东塘商圈红星商圈沃尔玛沃尔玛家润多家乐福大润发步步高超市新一佳家润多沃尔玛5.5长沙市描商圈的习调查5区域如商业盐市场奶分析58专业城连锁魂卖场HO化BA荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈高桥商圈东塘商圈红星商圈通程电器国美/苏宁通程电器苏宁电器通程电器家润多电器红星美凯龙欧亚达家居东方家园/好百年赛博数码国美电器5.疼5长沙影市商订圈的赵调查5区域梦商业统市场酿分析595.债6零售商御圈状况愚比较5区域杰商业列市场宇分析605.臭7五一掠广场戏商业垫中心——地位稳谷固的市夫级商圈5区域帖商业棚市场数分析五一商租圈最初到由居民恩聚居形瞧成原始哥商业发小展而成灯。位于旱长沙核言心地带糟，高度练集中的贱商务与叔金融配床套奠定护了其商躁业主导浆地位，叉商圈业凯态最为害齐全，调商业营漏业面积晴达50万以姨上。车南北愁、东贡西两絮大城赴市主结干道娱的汇贩集也余是五宵一商脚圈长庸盛不乏衰的供重要脚因素身之一残。五哈一商扩圈吸拐引了软来自重国内哄外的还旅客劝，每唐日人浓流量早达30访-5所0万。五一商格圈历史绿悠久，怕是历来糖长沙商龙业中心柳，城市踏中唯一疯市级商宗圈，目允前商圈氧内汇聚艳了60漫00多家丝式商业找品牌劲，年阿消费宫额逾妻千亿凡。五一难商圈绪业态番齐全觉，以趴中高驰档次辆为主衫，经争营状偷态良眼好，译圈内桑汇集芝了9家大型染购物场狮所，三饲条商业盖步行街辩。是一仙个集购背物、休宵闲、娱聋乐、餐考饮、办庙公、旅姨游于一计体大型松商业中贱心。五一商晶圈百货科业趋向鸣饱和，楚竞争异钥常激烈走，百联恳东方与然新世界蜡百货走小差异化饭路线，俭商圈以孙五一路袍为界，搬南盛北沃衰，百倦联东方摧的进驻迟有望复诵兴以北据区域。劣势蓝：商圈贞内现想有的产商用款物业对，硬屑件设证施比明较陈碌旧，元不符栗合现钥代高芝档商捏业发喘展需隶求，犬几家壳大的丛百货父都是喝在现围有物势业的或基础加上改海造装硬修使摸用。理沿街钻商铺晒品牌璃的休权闲化酱、中缠低档邮化明戚显，谋高档齿品牌槐的商蔽铺难竭以生缺存，库同时写交通妖拥堵鲜及停腰车设尺施的傲不足瓣将影肾响五轧一商孙圈的面发展意。615.钳8东塘诉商圈——仅次翻于五曾一商挣圈的票核心预商圈5区域商劈燕业市场韵分析62635.希8东塘衰商圈——仅次盆于五刷一商光圈的枯核心记商圈5区域母商业槐市场脏分析6465665.9项目具主干哑道周崭边商茄业调即查——劳动路登东5区域多商业心市场片分析主要集据中五金招、电动鹿车等生铃产用品绣类，其源次为零婆售类，正现状档传次较低675.条9项目主陵干道周赠边商业耻调查5区域商钳业市场镜分析685.僵9项目主闯干道周钳边商业念调查——砂子内塘路5区域商眉业市场迎分析695.镰9项目请主干岛道周郊边商趁业调宇查——砂子肥塘路5区域且商业敌市场颜分析该段主晕要集中牲日用百必货和娱声乐休闲册类商业毯业态，咽但规划挠档次相主对较低70715.终9项目室主干舅道周仪边商逃业调圆查——曙光路结南5区域商成业市场除分析该段主村要集中嚼生产用董品及娱替乐休闲骨、餐饮床类商业厌业态但规疼划档疾次相集对较杨低72735.9项目孝主干邪道周菊边商予业调袜查——曙光充路北5区域城商业述市场诉分析5.略9项目胡主干鲜道周条边商潮业调湿查——曙光蜡路北5区域烧商业末市场陷分析75765.1怨0项目周拾边商业拜调查小廉结5区域商醋业市场嘱分析◎项目饥周边矩商业污主要蹦集中稀娱乐抬休闲驰、零尺售以惑及餐久饮◎其次坐项目驾周边砌仍有稻一定吊量的街服装休、精娘品等百专卖仆店铺葡存在◎项目周植边商业权档次有不待进一性步提升77《茶馆取屋项疼目前衫期定侦位策猪划报糟告》之二《定位篇》01：区域栗分析/地块韵特征/S扣WO饰T分析02：项拴目整铅体定鄙位03：各生功能并板块虚定位78011、区域赖分析1.励1区域动定性1.猎2区域价较值衍生1.毕3区域重特性钞细分1.射4区域交具通分析2、地难块条止件分弹析2.惭1地块位繁置2.培2地块现与状2.3项目四父至3、项目SW户OT分析4、项目道综合评拍述区域分辫析/地块碎特征/S足WO彻T分析791.1区域侍定性1区域燃分析东塘商圈侯家塘商圈

？区域特责性：东塘爸东南乞角赤速岗冲锯片区离东塘去商圈距兽离不到2公里与侯家雀塘商圈退距离东柄塘距离垦大致相究当本区连域定僚性：副CBD辐射屋区域——副CBD后府801.2区域价步值衍生1区域分叹析副CBD后府BECDA区位价值配套价值交通价值发展潜力价值稀缺性价值811.3区域特辜性细分——物业分豪布1区域分糊析白沙集团商业、商务区劳动东路小学长沙锻压机有限公司长沙阀门厂长沙银泉机械实业有限公司名都花园、福乐康城等新建住宅区厂区宿舍树木岭、红花破等老旧社区砂子塘小学砂子塘居民小区白沙家园长沙机电厂湖南纺织省中医学院华宇大酒店、家润多超市赤岗冲小学亚华·香舍花都、海华嘉园住宅区省冶金规划设计院长沙市市政公司住宅区、公交新村小区中国联通东塘营业厅友谊商城、步步高超市、新东方大酒店稻田中学、省中医学院省中医附一医院公交总公司、潇湘集团明星村、金科园住宅楼长沙冶金设计研究院机电设备厂821.3区域特戏性细分——区域特摔性1区域分霜析通过对津项目所拢在区域振周边物笛业的调菊查，可宽以发现逝区域的隔一些特沉性：1、老裁旧企泊业扎切堆在项贺目周元边两白公里膀左右驾范围云内，紫分布撑有长触沙锻再压机孝有限点公司岩、长理沙阀清门厂奋、长啊沙探扩矿机起械厂塌等10多家娱机械缠类制寄造型灯中小选型企尸业。2、知名炕企业聚庄集以白泥沙集诸团为查代表捡，项忧目周凶边分运布有钱省冶牺金规彩划设慢计院女、省农电信讨公司沾长沙衫分公腔司、梢市公帐共交纵通总迟公司敌、市糊中级槽人民虚法院冲、潇贪湘集们团等记知名溉企业猫和国聚家单求位。3、老旧蜡住宅区登和家属筒区集中辜，新建颠小区不问多由于洲区域岛发展轨较早贫，因责此目葛前区芬域内可大多描为企磨业家次属区债或老胳的住安宅区稀；片陈区内笛新建遗住宅等区不夸多，役以福症乐康址城、珠名都·凯旋泼城、似以及街在建把的丽融星景文园、产锦绣矛世纪斑为代双表；4、区域霜内商业秋、商务档集中在赴东塘立趴交桥附欧近，目鼠前项目亩周边商哥业商务累氛围相惩对缺乏除家润纽奉多超市停外，项音目周边枝商业分烧布主要馋以住宅尤底商为雨主，基廉本无大估的集中廉商业；少商务则冤主要集饼中在极床少数商励住楼内运；831.3区域傲特性划细分——特征香小结1区域冷分析区域僻特性谅概括粗：①人口享密集雕，生具活配蓄套需聚求量根大，加商业俩发展凶前景烤好；②旧厂区幕、家属霜区聚集规，片区置整体形庄象不佳垮；③有一茫定商升务需昌求，沃但难蚊以吸转引知化名大豆中型畏企业刘；④生活、瞧交通配艳套完善松，片区萄内新建伪小区以耻舒适型都居住产养品为主室，公寓作产品相泉对稀缺歌，发展晶潜力巨解大；1.裁4区域交锐通分析——人流仿分析1区域分屠析

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长沙摩托车厂居民区居民区居民区项目递处于卖三叉叼路口水，人膝流量命相对壶集中桶，具富有较头好的鸭商业弱价值1.4区域萌交通若分析——车流分居析1区域蜜分析城市春主干筋道和效次干房诚道环印绕，钟交通判便捷按，商锦业价薯值大新建东路

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车流量：大中小车流方向：862.1地块吨位置2地块驼条件搬分析白沙集团侯家塘东塘芙蓉路韶山路曙光路劳动路砂子塘路桂花路处于三慰条城市券干道交才汇处，弹位于成损熟住宅手社区。种到东塘德副CB缘瑞D中心商浪业区，补周边生严活和教油育配套割非常完跳善。872.倾2地块现叔状2地块条箭件分析地块整郑体方正弯、平整袄，南北浊朝向，羊有较大登的沿街挂面,适合开痒发商业蹄及商务乘物业。项目发西面悄是旧厉住宅钳。项目南嘉面是湖轻南纺织喊与旧住违宅。项目北绢面是旧廊住宅。项目东胃临劳动籍路和曙连光路。2.3项目四棉至2地块泻条件镰分析项目周米边环境绸较差89区位悲优势：与东玩塘商业篮区不到2公里手距离秃，地前理位展置优约越，罩城市恶价值馆显著俗；交通优毅势：处于谋三条出城市荣干道塌交汇潮处，等周边犁路网获发达虾；配套秩优势蔬：周边耀生活职氛围总浓厚筒，生鹿活、浊教育泉配套淡齐全亡；周边扩形象唯欠佳悄：项目芽周边画老企垒业和棚老旧井住宅西区聚唯集，最整体滩形象辜不佳务；噪音户污染瞒：东临亏城市呈主干阴道，隙存在艺较大茧的噪栽音污周染；景观资斤源缺乏妖：项目筛周边恒基本挂无可为利用具的优格势景棚观资译源；Str糕eng同thWe猴ak似ne置ssOp指po卷rt近un刃it蓄yTh厌re跟at政策莫影响即：整体宏悉观政策核不明朗仗，存在骗一定的肯市场风执险；宏观环跳境影响帽：目前整沉体房地蛛产市场以处于调绢整期，先消费者坐观望情搏绪浓厚后，购房达意愿不慢够强烈絮；城市艇中心勾小户列型较仇多，如能何突雪围竞监争市旅场，尽独树些一帜傅，将林是避泽开威仪胁的连主要型思考驱点；土地稀奸缺：城市波中心稿区土煎地的唉日益辅稀缺凡；中心璃区成输熟：中心玩区的光各项歪功能抛的逐笑步成愉熟，吨城市饼价值筝整体伐抬升湖；旧城但改造尤机会秋：周边幕旧企元业和纽奉老旧谁家属呜区拆堤迁将访带来中大量雕的消椒费群序体；商业价歼值：道路交吧汇处人顶流量大牢，且周逗边人口勾密集，卖可策划膨的商业揭价值大颈；3项目SW陈OT分析90123项目交桶通非常荷便捷，租将给本粥项目带梦来大量功的客流;项目为处于御东塘顽辐射霜区域访成熟滚商圈掏内，末周围国配套际齐全贩，生颜活氛畜围浓李厚;项目地着块小、剪周边环遇境较差常，决定莲本案不铅适合居乘家类大杠户型住烈宅;4周边敬新建敌住宅锡小区课不多鼓，且捎多以奏居家丘型大脏户型葬为主叙，小鹿户型愁产品惠极度翅稀缺杰，本柜项目劫面临跪绝佳昏的市懂场机恨会；4项目吊综合体评述9102项目整止体定位1、项梯目定挑位思讲考2、项疫目定腰位2.1物业定刺位2.督2形象定戒位2.3案名建惑议92做什隐么？小户型酬产品从市场角度来看——片区小户型产品稀缺；从客户群来看——东塘商圈及项目周边企业单位从业人员年轻化趋势明显;从项目环境因素来看——本项目不适宜做居家大户型产品；从项目地块条件来看——规模小，形状规整，交通十分便捷。通过市场调查与项目分析1项目父定位爪思考93从未来疫供应产游品来看——受国著家政搜策90害/7汽0影响惠，同扫质产养品增率加，萍市场纯竞争菌加剧婚。怎么态做？我们的灵出路在蕉哪里？1项目茄定位软思考品质+服务差异化/个性化94怎么惨做？品质提氏升服务提陶升环境臂提升价值提妇升设计研提升个性总提升生活质虑感的提穴升园林嫁、景登观的骆提升生活配性套的提带升建筑冷风格咏的提纪升产品白空间刷的提朗升产品任品质聪提升宋包括化：价员值、拴环境锐、服底务、探设计谁、个股性的双提升枣。1项目定洞位思考95产品次类型括的差惩异化盏是突添破传该统价们格的千砝码补缺植方向涂二：春特色娘商业补缺贵方向沫一：弓高档凉商务喊公寓在建设浮纯粹居直住公寓狭的同时洪，补充朴一定的傲商务使叛用功能堡和商业停配套功向能，不延仅吸引情投资客犯、拉拢贫自住客淹，更能称吸引商跌务置业岂者，符能合商务鞠型租客匹对物业迟的需要地，进一梦步强化崭宜居功消能和支喝撑投资朗概念。1项目崇定位志思考962.1物业定良位2项目定旱位城市巴金三型角·个性商务价漂值综合史体972.统2形象王定位2项目定毕位首席5S价值状综合季体98首席5挂S价捉值综合痰体Spa心rkl颠e——（活萝力）Sp织ac所e塞——（空间摘）Su岔nn技y擦——（阳谨光）Ser豪vic施e缝——（服窗务）St甚yl晚e宿——（风尚避）2.2形象候定位1项目拨定位995S之一——Spa省rkl柱e（活力刃）形成熔项目述内部暑的功胳能互泼补和顽配套矛完善坡，实苍现居脚住、日商业劳、商荐务的虫和谐吓统一撑，构穴筑项竞目充冒满活象力的那生存洪价值荷链。2项目定摔位2.絮2.源1形象哥诠释10喊05S之二——牧S艰pa慎ce（空杨间毙）通过精碌巧、高笔实用率青的建筑宅空间打建造高价萄值的小茄户型公涂寓。2项目定开位2.范2.类2形象咬诠释1015S之三——Sun卡ny（阳挎光）让室内览及建筑豪公共空迹间拥有她更充足涂的阳光若，提升吼居住品南质，并归迎合青槽年客户耍群的阳枪光性格藏。2项目蹄定位2.新2.猜3形象神诠释1025S之四——Ser凳vic房诚e（服摩务）提供踢高标河准、厉周到愿细致托的服渗务，困提升高物业识价值玩和形袄象，咸让年逐青新撞贵倍贿受尊夕崇。2项目定糊位2.2正.4形象诠费释5S之五——St彩yl连e（风塔尚）通过奖系统震化的袋楼盘侮品质访打造武，引的领独咬特的关居住逗风尚芦，形摊成个征性化奴的公吧寓生喇活风陷格。2项目皱定位2.限2.武5形象榴诠释10叹42.3案名建架议2项目拜定位1、创贤富中知心2、5S风尚国针际105各功能筛板块定坑位033、商肾业板保块3.1项目商灾业主题退定位3.矿2项目商外业客户矛定位3.哈3项目商撇业形象奋定位3.4项目案商业齿面积谨定位3.5项目商甚业业态为建议3.待6项目商餐业价格权定位1、公该寓板自块1.县1项目公植寓定位怎思考1.2项目公运寓定位氏依据1.3项目公巴寓主题穷定位1.郑4项目公漂寓客户源定位1.阵5项目公哪寓户型缝定位1.售6项目境公寓企价格嫌预估2、写鲁字楼喇板块2.腐1项目欠写字镇楼物斤业属轧性2.2项目写摧字楼主辽题定位鲁思考2.3项目殿写字倡楼主匠题定沈位2.咳4项目写制字楼主呀题定位勿阐释2.5项目恳写字惜楼客稀户定弦位2.6项目写那字楼形挺象定位2.7项目写圾字楼面溪积预估2.8项目溪写字窃楼户翻型定谋位2.眉9项目扶写字帐楼价浮格定铁位106关于梨项目些产品唐定位狗的思侧考……商务公膨寓开发谜方向住宅类秒型开发然方向酒店世式公级寓开激发方挎向1公寓魔板块1.裕1定位始思考1071.狮2定位依盟据1公寓板药块企业角度出发，需快速变现结论：公寓从市场发展分析，偏居住类公寓销售相对较好从区域发展分析，属偏居住片区1081.3主题定辽位1公寓板事块中心区厨高级酒惩店服务瓜式精品尾公寓10鸽91.辽4客户师定位1公寓板闻块周边都项目饼客户胁分析小户获型公雨寓产裂品目博前主露力购如买客奋