北京旧宫绿隔项目方案壹

北京旧宫绿隔项目规划方案

PlanningDesignofjiugongvirescenceseclusionPROJECT

2012-12-31

建设单位：中冶名弘置业有限公司menu目录Chapter

1

项目背景Chapter

2

设计条件Chapter

3

建筑测算Chapter

4

规划方案Chapter

5

户型分析Chapter

6

造型意向01PROJECTBACKGROUND项目背景01.01本案地块位于北京市，行政隶属于大兴区旧宫镇区位01.01区位本案地块北侧据市中心约12.5公里，据南四环东路约1公里，西临德贤路（又名蒲黄榆路）。12.5km1km01.02上位规划本案JGH-03[R2]限高60米（西侧限高45米）容积率2.5绿地率30%JGH-07[C2]限高45米容积率3.0绿地率30%01.03周边环境及交通条件地块北侧为规划绿化带（高压线隔离带），南侧地块B为北京国奥集团有限公司所有，将建成为中高档住宅小区，东侧为安置房地块。项目西侧紧邻高速路（蒲黄榆路），交通便捷。本案中高档住宅小区幼托用地高压线小学用地安置房安置房安置房01.04道路现状及规划道路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路地块四周紧邻道路均未开通，目前进入基地主要由蒲黄榆路A处辅道转入。庑殿路通久路本段预计将于2014年4月建成，道路穿越多个区域道路完全贯通时间未知本段道路预计将于2014年4月项目开盘前建成由已知基地四周道路信息来判断，项目前期人流将主要从南侧旧宫地区五号路方向进入。通久路A23101.05场地前期预判住宅主要出入口位置B南侧旧宫地区五号路上4西侧旧宫地区一号路上5西侧近100m宽绿化带售楼处位置A

利用西侧绿化临时售楼处基地西南角东南角靠近城市绿化处123★★★★★★45★★★★★01.05场地前期预判D场地周边可利用的景观资源C公租房位置(4700平方米公租房区域独立设置出入口，与住宅区完全分开)东侧靠近回迁房南侧靠近商业区基地西北角786bac东南角绿化a东北角绿化隔离带b西侧近100m宽绿化带c★★★★★★678★★★★★★02DESIGNCONDITIONS设计条件02.01规划要求1、用地性质：

二类居住用地、商业金融用地2、用地规模：总建设用地104669㎡A1地块总用地面积96274㎡，

其中建设用地面积：53873㎡A2地块(未出让)建设用地面积：

50796㎡3、建设规模：总计容面积265202㎡A1地块地上建筑控制规模138212㎡。

其中：住宅116993㎡含公共租赁用房：4700㎡)，商业21219㎡。A2地块(未出让)地上建筑控制规模126990㎡，全部为住宅。4、建筑容积率：2.53

住宅为2.5，商业为3.0。5、车位数：1:1.56、绿化率：30%7、控制高度：

住宅53.00米，商业45.00米。

其中住宅控高53.00米（海拔高度88.50米）控制高度为含天线等构筑物、设施和设备高度的控高。8、A1、A2地块整体规划,但建设规模应分别独立计算。9、居住区需按规定配建公共服务设施。10、方案中应安排太阳能热水装置。通久路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路65M50M25M15M25MA2A195M282M405M30M02.02设计条件解读1、层高

住宅——航空限高53m，层数与楼层高度关系如下图所示。（按无机房电梯最小冲顶高度2.4m计算，部分顶层复式）

商业——限高45m，酒店式公寓层数如为15层，则层高2.98m；14层，则层高3.19m；13层则层高3.43m层高3.15m

层数15+1F层高3.00m

层数16+1F层高2.90m

层数17F层高3.10m

层数16F2、部分建筑属性定位

商改住公寓——展示性

会所——是否对外运营舒适度量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推荐层高02.02设计条件解读3、界线

商业与住宅界线——不可更改，可不退界A1与A2界线、A2东西地块界线——建筑不压线，

可不退界，指标不可总体平衡4、指标细分

总计容建筑面积265202㎡

住宅面积243983㎡

商业面积21219㎡

商品房约229773㎡

公租房4700㎡

配套约9510㎡

（按4000人计算）

商改住公寓约16219㎡底商约2000㎡

会所3000㎡（如不对外运营，可计入住宅配套）社区卫生服务站400㎡文体活动站4000㎡（综合文体活动场地8000㎡）商业服务4000㎡社区服务中心160㎡社区居民委员会190㎡物业管理用房400㎡配电室360㎡（可对外运营）（可对外运营）5、停车

机动车——住宅每户1.5辆，约1870辆，按每辆35平米计算，需约65500平米

商业每1万平米100辆，需212辆，按每辆35平米计算，需约7420平米

非机动车——住宅每户2辆，约2500辆，按每辆1.5平米计算，需约3750平米

商业每1万平米400辆，需848辆，按每辆1.5平米计算，需1272平米03Analyses建筑测算03.01剖面分析小结：充分利用场地进深的前提下，层数越高容积率可做越高03.02多方案强排对比强排特点：完全平行基地排列户型开间×进深：14.8×15.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：31+4（11F）总计容面积：246560㎡容积率：2.36方案一方案二强排特点：在方案一基础上增加西侧东西向单元

（东侧东西向无法满足日照要求）户型开间×进深：14.8×15.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：34+4（11F）总计容面积：263120㎡容积率：2.51增加东西向03.败01多方案熊强排对考比强排居特点廉：在快方案魄二基锅础上灾替换挽户型交，采探用大样进深墙小面拘宽户阁型户型开迫间×进深：12.培2×1畏6.7主要丝式层数示：17煮.5攀F（层高2.男9m）单元率数：38附+5（11正F）总计坟容面垮积：295帮690死㎡容妈积球率：2.8召2主要笨层数缎：16掩F（层粥高3.云1m）容匹积录率：2.5钞7主要层腿数：15牺.5污F（层高3.1遥5m）容积尊率：2.晒49强排土特点窑：布弱置部贼分正产南北箩向住告宅，肿利用凡基地到北侧紧切角户型开文间×进深犹：12.冒2×1映6.7主要巷层数辟：17.主5F（层高2.生9m）单腊元讽数：36弄+4（11F）总计绿容面出积：265易510密㎡容座积贩率：2.5扰3方案三方案四增加正鼻南北向异排布加大户型进深03且.0屈1多方案标强排对崖比结论☆灶需设难计东西朝耽向的产杀品☆连合理瓶户型进宽深时，犬层高可崇达到3.欺10米☆禁尽量见多做大进挑深端和户型，可有纺效提高度容积率04Mas获ter惯pl宋ann跪ing规划宽方案04.欧01Ma阿st冻er罚p阵la鼠nn庸in类g方案获一——大社泪区·序列空拐间04.01方案一组团形裙式：大组团规划特断点：点板坟结合廊的布催局仪式甩感的耀轴线中心大承景观出入娇口设洋置：南边倚主入父口西边扔次入嘴口东边人牌行入口商业弹处理：会所位记于中心豪景观处商业视塔楼季位于摔用地拾西南鸭角小商就业位秤于东那南角公租坝房处消理：位于地向块西边担，靠近设公寓北戒面，单没独出入隶口管理高。配套蜂处理:靠近着小区策南入少口，抽位于认商业熄塔楼糠北面丧。2F04.01方案一——空间形态传统图“十其”字晕双轴成线加公建银副轴南北四夫进空间勾层次04.01方案一——规划结构小区入口小区车行流线通过外环车道串连整小区人行流线外环车道内均为景观绿地，只供人行组团大堂结合住宅地库坡道每组团设一大堂，汽车就近入地库公租房流线酒店公寓流线独立入口04.01方案一——交通分析04.朵01方案奸一——商业广丢场入口级意向04.严01方案一——景观扣主轴诞意向04.晒01方案库一——下沉绕广场腐意向04些.0洗1风雨熔廊方案竟一——风雨廊峡意向04赌.0君1方案呜一——落车岛模意向22蔑0㎡楼下王公租子房150另-19骑0㎡住宅酒店柿公寓商业组团大烘堂及会换所配套公之建售楼块处04.01方案一——指标&功能

分析04锤.0请2Ma异st施er悼p提la丈nn泳in涨g方案僚二——大组泳团·多层蜻级空治间04.雄02方案二本方谷案整梢体划顺分为牺住宅宁区与肢公建分区两灿部分竖。住宅忠区运锻用两遗个大歌组团语内套胁小组已团的胀形式乐，形别成从城市枪空间——住区箩空间——小区禁空间——组团唱空间的分级龄过度；公建区室结合商谈业地块贡与住宅穗区对外全开放的凤配套公泽建共同间打造。16乒F16F16舟F16F2F11F12游F3F14F16楚F16什F14F12F10安F8F16F15F13+尤1F13宣+1凑F3F2F2F公建禾主入侧口住宅以主入石口住宅造次入促口04.轿02方案二——空间登形态04.捕02方案捉二——底层交渠通系统懂分析1、导入律空间——景观引垫导2、入贞口空窜间——照壁芝及构何筑物3、过渡坚空间——景观世情绪眨培养4、主纤导空逆间——大雨篷5、主导栋空间——泛会所士大堂6、辅助损空间——风雨长刷廊7、主岁导空前间——组团入梳户大堂悬（地上外地下双士大堂）12345556704.员02方案借二——底层交捡通系统醋分析1、导入跌空间——景观绿引导10垮0M24茫0M104.游02方案猾二——底层交笋通系统碌分析2、入口获空间——照壁及自构筑物3、过渡那空间——景观炭情绪战培养2360暴M×雷70啦M04由.0厦2方案二——底层恼交通筐系统篮分析4、主卷导空铸间——大雨篷5、主惹导空闲间——泛会所弃大堂45160闲M×极70中M04毯.0着2方案沙二——底层交达通系统弱分析6、辅助氧空间——风雨舞长廊7、主或导空秘间——组团察入户忍大堂珍（地横上地挺下双腿大堂肾）7604.候02方案泽二——公共区祥域设计公租房2F商业14F酒店式公寓3F会所&配套公共答区域聚含2F商业、14迷F酒店式歼公寓、裂公租房坏及会所伙和配套车库残出入疏口建筑坑出入子口04.械02方案你二——公共区恢域设计公共址入口浓广场50M×60M04.缺02方案婆二——指标说明：1、按层高3.1m计算，总指标有富余；2、分地块指标中除A2比规划要求少3200㎡，其他均有富余总指标项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积265859㎡265202容积率2.54

2.53住宅244640㎡

商品房230430㎡

公租房4700㎡独立出入口配套9510㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A1地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积141790㎡138454容积率2.63

2.57住宅120571㎡

商品房111871㎡

公租房4700㎡独立出入口配套4000㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A2东地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积23520㎡

计容建筑面积55606㎡58800容积率2.36

2.5住宅55606㎡

商品房54096㎡

配套1510㎡

A2西地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积27276㎡

计容建筑面积68463㎡68190容积率2.51

2.5住宅68463㎡

商品房64463㎡

配套4000㎡

04.置03Mas皆ter身pl东ann由ing方案三——小组凝团·开放松空间规划症形式蛾：开放剃空间捷，小违组团特席点备：开放次弱街联系飞多组团出入口防设置：人、车伍独立设症置商业峡处理：塔楼孟、鸦小商寻铺位田于基状地南梁侧；折主会锻所位习于A1地块公租房饺处理：位于基欧地西南宣角，聋独稍立管理配套处赌理：多级物亚管，星玩级泛会视所注重疲产品主题睬精神的挖掘打造离，规况划有物生命法力的贪社区04.03方案三人行出激入口次街季入口安置房拐入口次街入欣口次街芬入口04.03方案三——空间形态传统中革式合院四合院恒是封闭丘式的住隐宅，中击轴对称炊，四合罚房屋，载中心为桃院，对末外只有段一个街体门，具景有很强罢的私密辣性和领茂域感，汽尤以北说京为主华的周边绿地区广阅泛采用绢。现代宝围合丝式住宅秉承中略国传统槐院落文之化，以互变化有子致的围岸合式布标局，构限筑新邻烛里关系邻。——强调院质落生活04.03方案三生活次琴街将基匙地分割恶成四个蔬组团，页每个组笑团由入元户大堂丹进入，堂机动车述入组团构即下地速库；组抵团内庭奏只设景塔观步行推系统，贪提升居枯住品质福。04.03方案三——交通组织PPPP生活次子街组团入竖户大堂安置壳房独速立管身理，倚出入惹口两香侧布柳置商皂业和翁酒店良会所粒，打逝造温掠馨回吵家感罢受。机动车钥流线生活霜次街04.03方案三——公建区域次街入逆口安置读房入嘱口安置房酒店商业会所——林荫大虚道——生活汁次街04.03方案三生活次责街高端住亚宅产品络应提供箩五星级英宾馆般达细致周神到服务会所04.03方案三——会所意向创造高羊品质的滑邻里生汗活交流兵平台直，为营返造社区系活力提删供场所.04鸦.0财3方案锋三——组团庭课院意向组团内庭说明：1、按层消高3m计算，齿总容积极率未达李到要求苹；2、A1地块离塞做足容何积率尚鲁差83岭00平方台米，A2地块基州本做足菜容积率声。04.03方案三——指标总指标项目数值单位备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积255900㎡

容积率2.44

2.53

住宅

226000㎡

商品房221300㎡

公租房4700㎡

配套

9000㎡

商业

20900㎡

A1地块项目数值单位备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积129900㎡

容积率2.41

2.57

住宅

102400㎡

商品房97700㎡

公租房4700㎡独立出入口会所3000㎡配套

3600㎡

商业

20900㎡含14300㎡酒店A2地块项目数值单位备注总建设用地面积50796㎡

计容建筑面积126000㎡

商品房123600㎡

配套2400㎡

容积率2.49

2.504字.0阔4汇总方案一方案二方案将三大社区·序列空赖间大组团·多层嫌级空妥间小组团·开放伯空间05Apa按rtm雁entan庄al瘦ys法e户型分普析…产品伍线整县体设垃计…产品类型面积户型玄关客厅主卧区书房卫生间厨房餐厅保姆房(m2)(㎡)

面宽(m)面宽(m)更衣面宽(m)舒适型

150-158三室两厅两卫

4.5以上4.5-4.83.6以上独立

无

2个

中

2.7-3.0无

享受型

170-178三室两厅两卫

4.7以上4.5-4.83.9以上独立

无

2个

中

3.0-3.3无

享受型

190左右四室两厅三卫

4.7以上4.8以上3.9以上独立

有

3个

中

3.3以上无

豪华型

220左右四室两厅三卫

5.1以上4.8以上4.2以上独立

有

3个

中+西

3.6以上有（带卫生间）

05陵.0箩1舒适斥型150摔-15提8㎡享受型170斑-17替8㎡享受型19被0㎡左特右豪华亭型220㎡左右产品设偿计：长安街沿线以南，泛CBD区域的私企老板、企业高管、私营业主等中产阶级、上层人群。目标客粮户：…平墅屈官邸…户型育产品雪线分货析房型：池三房两救厅三卫棚建山筑面积才：15斗5平方米总进深臂：14.版2米05触.0现2主卧套大尺度底客厅，亡南北通利透独立入疫口气派玄魂关轴线布挽局经典正配气户型意咱向大尺度捧客厅，熔南北通族透主卧套舒适性扁高独立入岗口气派贩玄关动静分纷区明确房型通：三顺房两咽厅两贼卫编建镜筑面汪积：150平方芽米总进轧深：12品.7米05.02户型意向独立舍入口气派厅玄关大尺乐度边直厅视野猴开阔主卧筐套舒适今性高房型：洽三房两仇厅两卫逃建惊筑面积拆：15慕8平方益米总进深纱：17.么4米05.02户型意向独立入享口气派玄装关大尺盏度客旧厅，枯南北辜通透轴线布增局经典正富气豪华殊主卧慌套房型：僚三房两陪厅三卫育建弱筑面积酬：17哗8平方米总进深辰：13脖.9米05.02户型意向大尺记度横涛厅视野税开阔动静奋分区毫明确独立入浙口气派玄失关豪华主屿卧套房型崇：三修房两沫厅三笋卫街建宅筑面寇积：17劳3平方米总进造深：14亮.3米05.02户型意向动静由分区乒明确大尺度毅边厅视野份开阔主卧绘套舒适萄性高房型谎：三科房两返厅三杠卫差建垂筑面炮积：17仙0平方蚀米总进深郊：16.贸6米05.02户型意向独立入摸口气派要玄关轴线茧布局经典右正气豪华突主卧畅套大尺度卖客厅，岁南北通倾透四开间绞朝南房型俗：四猪房两绣厅两紧卫岭建系筑面奇积：196平方模米总进及深：15似.6米05.02户型意向大尺度域边厅视野决开阔独立入鼓口气派玄搭关豪华捏主卧买套房型连：四蹈房两使厅三钥卫束建曾筑面失积：19所2平方唉米总进班深：18.环9米可改芦造书缺房05.02户型意向贵宾付级次卧套见房独立拖书房豪华雅名致厨房独立管入户气派玄撒关多回路空间帝设计豪华主睛卧套房型堵：四住房两骨厅三郊卫沈建朽筑面愈积：24停0平方米05.02户型意向独立筹入口气派玄泊关多回路拳空间设饺计豪华输主卧袖套大尺晚度客阅