吉首市凤凰县翡翠城项目前期策划

打造湘西旅游休闲地产示范区

——凤凰县翡翠城项目前期策划谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司

2011年7月7日目录一、项目背景二、项目发展方向研究三、项目主题定位四、项目产品完善建议五、项目形象定位一、项目背景凤凰——边城传说“中国最美的小城”县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。沱江—凤凰母亲河凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前。自然资源：沱江在凤凰县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、夺翠楼。。。沱江之于凤凰县凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用2009年接待游客485万人次，同比增长约13.8%。2009年凤凰旅游接待人数占湘西的45.8％2009年凤凰旅游收入占湘西的51.3％凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。2009年游客的总人数达到485万人次。凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。2010年进入“中国生态宜居城市”。“最佳投资环境县”行列。2009凤凰湘西州比例旅游总人数485万1060万45.80%旅游总收入26亿50.66亿51.30%本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。凤凰翡翠城位置10里沱江风光带项目周边建筑目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。西向北向南向东向项目地块的交通区位优势明显、通达性较好209国道穿越本项目地块；规划中的吉怀高速；凤大高速；凤凰火车站；凤凰旅游产业纵深发展的“抓手”高尔夫别墅体育中心别墅区作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？本项目属性界定：十里沱江风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地二、项目发展方向但发展方向不符合项目自身的价值属性

凤凰不缺普通的房地产项目普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值本项目方向之一：走亲水大盘开发路线民俗园凤凰人家凤凰家苑汽车总站商住楼潜龙居凤凰翡翠城凤凰普通房地产项目项目名称起价均价凤凰家苑1680元M21800--1900元M2目前对外报价2100元M2凤凰客运总站商住楼1650元M21980元M2沃福花园1680元M21998元M2隆兴商贸城/住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。鸿景铭苑/2000元M2左右项目名称户型面积凤凰家苑63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）凤凰客运总站商住楼90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主）凤凰人家江景商住别墅沃福花园92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）隆兴商贸城住宅40户，店面178间，铺位664个，鸿景铭苑92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）县级城市客户对价格非常敏感。总的消费人群有限居民消费能力有限杭州北京上海楼盘均价2.6万2.23万2.1万项目名称起价均价凤凰翡翠城/2300元/M2价格的巨大差距，激发想象空间《2010年7月中国城市房价排行榜》国内大城市和凤凰的房价对比也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值高度决定影响力；项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义!项目的成功开发项目的成功开发项目于凤凰的意义区域价值迅速提升凤凰对湘西影响VISION期望一政府沱江对于古城的贡献市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间城市赋予项目的使命项目特征沱江十里风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地项目的期望凤凰现状为城市增添新的光彩为市民休闲增添新的去处为文化生活提供新的内容古城可休闲的地方不多生态环境面临恶化旅游季节性非常明显MISSION期望一市民凤凰县崇文房地产开发公司

作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的

企业品牌形象本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致期望一企业项目选本身螺的价咏值属握性和忆政府昌、企狼业、搭市民钻三方渡的期壁望对露本项春目提谊出了截更高纵的发涌展要帖求各方目标聚焦1、做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。2、以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？在项目违过程中撇，我们虚从城市耍发展的馒高度以亚及项目据和城市种联系解巨读翡翠轰城项目蜘，对项告目的发狼展方向朋、定位阁以及发杯展策略蝇进行了糠广泛的局调查和贯有针对筝性的研它究。实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：凤凰县城区张家界区域吉首区域怀化区域铜仁区域……政府官员：凤凰县旅游局凤凰县政府办凤凰县国土局凤凰县招商局……专业人士：张家界金瑞旅游发展有限公司湖南师范大学旅游规划研究院……参考性案例：八大关青岛泰晤士小镇上海耶荷镇法国豪斯登堡日本华侨城深圳班芙小镇加拿大上海新天地……现状研究：凤凰房地产市场项目本体条件分析城市规划研究凤凰区域资源盘点……针对性问题研究：凤凰旅游城发展研究以人文资源为驱动的旅游城发展规律研究开放区域规划研究凤凰旅游发展格局研究……我们从戒以下思捆路展开头本项目计的研究项目已价值描研究项目属扛性界定发展方巩向研判项目发逝展思路发展方脏向研判发展舰使命嚷研究综合谦效益港评估国内缸外成床功案鸡例研呜究成功区拌域发展脉关键因考素寻找菜项目说发展久的主惹线区域追整合崇分析综合溜效益尼评估项目背劫景区域骡分析案例分消析与研纽奉究发展模职式界定区域发谦展阶段恶分析项目发理展使命功能布脚局项目鉴地块叔解析国内当外成子功案窃例研掘究成熟理肾论研究布局消的基吓本原如则功能布阵局发展战债略整体定忌位凤凰因戏其独特偷的人文仆资源和叹一定的粱自然资骄源使其奴成为国须内外知削名旅游阶目的地指城市凤凰恶的旅安游收援入一谜直保所持较州高的景水平雹；凤凰已蚂成为全正国十大雄热点旅蹄游城市愤之一；历年改凤凰劈燕旅游哪人数丝式及收趋入指狸标旅游业财是凤凰肝乃至湘糟西州的颤支柱产惩业凤凰凯旅游在产业次结构蝴：20重06年，凤钳凰旅游玻业的收捐入已经淘占全县GD纷P的32产%，接倡待游袭客达虏到350万人次泊，旅游耗总收入11判.8亿元可，接咐近湘旅西州侦旅游蝴收入俱的一梅半。20泳09年以霜旅游思业为录主体只的第债三产痛业产扯值占GDP的比柄重63%，游默客的贪总人矮数达岛到48点5万人次众，旅游析收入突爱破26亿元。文化涂旅游笔业为疯凤凰杨县直魄接提做供就景业岗镰位1.5万个选，涉雁旅从援业人汗员共似计4.罗5万人。顷旅游商手品经销肿店500多家钳，姜嚷糖作壮坊35家，薄已发嘉展成拴了亿康元产践值的“大产垂业”。星越级饭其店11家,旅行季社8家、9家旅行于社分部虎。旅游师酒店、妙宾馆40恢0余家,总床位123时54个，该其中50个床位她以上规凳模的宾廉馆、酒雨店共50家，床敢位630设7个，哑居全按州之痕首。重要旅游城市旅游总人数（人）旅游总收入（元）GDP（亿元）旅游业占GDP比重张家界1900万100.2亿20947.9%丽江465万53.6亿542.110.6%桂林1860万126.9亿977.412.9%恩施664万24亿280.78.6%资料熄来源蜂：200载9国家溪旅游冻年旅始游数附据统杯计凤凰勉游客黑停留傲时间蓬短、握人均诞消费高低两辉大特晃点各项土数据往表明雨：凤芒凰旅板游接撇待指棚标逐蜻年上着升.但基抓础尚芳显薄接弱，养旅游软目的雁地功皱能有宝待夯伸实。重要旅游城市旅游人数（万人）旅游收入（亿元）人均消费（元）张家界1900100.2527.4丽江46553.61152.7桂林1860.08126.92682.4凤凰485.952653420满09年中西啦部五座贸旅游城盲市数据腰统计表“先去辣看下经张家连界，妨有时声间再痒去凤则凰，签最多肃停两累天。--睁--访谈外涉地游客海外游客人数国内游客人次旅游总旅游收入2008年6.46万426.54万19.28亿2009年4.83万485.95万26.09亿200内8和20沿09凤凰各棵项旅游锈指标以文化笛旅游为谈主导，眉着力打益造国际帅旅游目伍的地。世博雾园——园艺观肯光游览石林牲风景剩区——独特的迷地形景酸观宜良九务乡风景圾区——溶洞供景观安宁李温泉……资源优碑势定位初优势沱江瘦十里毕风光烘带功是实地现凤戒凰旅端游业酷二次炒腾飞盟的关团键驱阅动点蝇！凤凰墓古城阔被评利为国央家4A级景区中国炕旅游打强县中国最鸟美的小妥城中国尊生态呜宜居寻城市国家级恳历史文写化名城实现叙从单联一观旦光型扎向观海光、锦休闲焦、度假假、漏文化壮体验军复合型转朗变，谢全面扩提升洪凤凰龄旅游乘业的粮整体腔吸引卫力和联综合固竞争猎力。随着胖凤凰迷的城反市化哀进程堆，本耻案是熟城市“东征”纵深居发展按的枢剧纽凤凰城恋市规划发展篇方向凤凰临城市快化率传统意只义的城恼市概念跃正被颠悔覆，城妇市核心封区域扩言大；亭十里沱昂江风光廉带的城尚市地位怎再次提悔升，晃成为城抗市的旅临游休闲寇核心带彩。2000年2010年2020年联合国法14.3%24.9534.18时间序列方法14.3%22.3633.53几何平均14.323.6633.86西进熊、训北拓祸、渴东征200隐9年全县验城镇建乓成区面薯积达20平方公锅里，中蚕心镇建做设区面奖积达4.景5平方茂公里硬。政理府加世快凤皇凰古炭城核廊心景移点区纵、旧禁城商熄贸娱罪乐区疑、红克旗行厦政生揪活区永、堤妖溪文墓教体热育区丛、城辅北旅浴游物絮流集静散区驼、棉揉寨旅福游服撒务休另闲区童“六李大城扩市功订能区株”开马发建签设。棉寨协旅游归服务隙休闲故区——城市荷纵深用发展呈枢纽膀区纵深发因展枢纽汗区；未来的千旅游休拐闲城；123对凤凰疗旅游持城续发展值起至关区重要的怎作用。站在凤担凰“城市纵拣深发展任枢纽区”发展蒙的角贝度，寻找均本项废目的盐发展鱼方向驶和使逼命我们研播究了国巴内部分惰案例，压按照驱猛动因素辞总结出漠四种模鹊式具体驱亿动因素捡及代表惑城市案帆例历史祖古城盆：西安古炉城历史患文化睁：上海城物隍庙历史文化驱动自然资源驱动商业驱动山：长沙收岳麓获山湖：杭州鸡西湖游乐园坝：深圳顾华侨柳城会展皱：上海世规博园艺术：北京79退8艺术法区商业街柔区：西安曲株江新城深圳华测强北主题驱动凤凰是刘典型的看以人文布资源为宜驱动的若城市中疤心旅游什城。单一厅的观通光功饼能造搁成游置客的霸过路掉游，辛不利童于旅对游产证业的乱发展秒。多元盖化发筒展有淘利于件旅游租地的雀繁荣贫和增寨加区拢域活踩力，羞快速抱拉动巩旅游么产业辽发展装。起步阶街段：单一针功能发展学阶段速：多元弊化发煤展成熟哈阶段糖：产业链雀形成商业度假居住观光产业链窑的形成撞有利于杜旅游经中济的可叼持续发肿展，并站对城市论发展起利到带动动作用。观光观光商业度假居住娱乐休闲商务娱乐会展文化启示之龟一：以尾人文资启源为驱卵动的城灯市中心疾旅游城衬发展规灾律：韵由功能荡单一向冻功能多衰元化发距展，最叠终形成中完整的并产业链仍，使区弓域的旅每游经济稻可持续津发展度假旅游休闲自然资刷源历史及敞本土文密化城市雅人文娱乐商务居住杭州滤西湖旨在系冠统开淹发、扣整体什规划约过程栽中，宫注重稀自然磨景观肉与人文资源拔的挖掘阴与整合红，逐渐它由传统锯的旅游假景点转亚型成为旬集旅游、休戒闲、娱晶乐、度要假和文叠化体验傅于一体牺的综合量型旅游厕区。秀美的要自然景处观东方休难闲之都西湖文趴化案例怨研究牧表明粉：城贿市人贡文资熄源的嘉整合算和优蚀化是张提升喇城市秩旅游寺竞争忆力的谊必然童规律买。优美的办传说历史着人文丑资源启示之蛙二：从缠对人文工资源的荷挖掘、寒整合、服优化城揉市的人百文资源匙因子，幸保持城川市旅游穿生命力来。启示之足三：逐私渐由相荐对独立警的旅游际地转向骂城市的粗主要功水能区，凑成为城牢市居民锤活动的悔空间载植体杭州亚西湖江：历经慢几个赔发展雾阶段着，最耳终成专为杭关州城讽市景叉观的辛杰出约部分屈和内徒在功萄能空债间自然淳朴阶段园林艺术化阶段城市景观化阶段起步巨阶段（80年代获之前颗）发展飘阶段（80年代—200神2）成熟阶沿段（200茎2—）魅力塑西湖休闲舰西湖富裕药西湖文化夹西湖生态西洒湖活力西胁湖和谐西艘湖新加坡足河两岸——观光型乏旅游区权转变为工浓缩城兆市

文笑化、生穗活的主苗要功能处空间新加坡建历史、吹经济与错社会文于化的发烘源地新加咐坡的新母亲外河驳船孙游客族观光荐区城市休趣闲娱乐逮区新加坡沿河旅游幅业的开南始，欣纳赏两岸影秀美风圆光商店、减餐厅、叫酒吧、肆俱乐部元等以休歌闲娱乐营、餐饮睡、购物士为主题龙的娱乐怒场所新加坡遣河两岸：不仅晕仅是吸沃引外地气游客的撇观光旅矿游区，琴同时猜也是浓助缩了新齐加坡的棚生活和采文化，悟成为本瞒地人休宏闲娱乐喇的主要粮场所。参考以符人文资仆源驱动盆为主的捐旅游地绑产发展添的内在揪逻辑，号分析按沱江风罩光带的寄发展状照况功能争分析旅游基隙础设施玻建设旅游度抵假消费待者分析产业茎结构沱江风益光带发展旅游粗资源旨挖掘城和产姜品创叙新分菌析沱江借风光砍带三跃期建织设旅游歉度假爹产品凤凰耽古城辉经过崭十几珠年的地开发蛇建设馅，已乎经形晚成自标身特字色迫凤凰茫城区尼旅游痰主要勤集中马在古隙城和倚沱江抹风光创带民俗引文化澡展示传统民地居/建筑艺巡寿术写生券基地掘：众多茎多艺陈术院氏校学默子采薯风之梢地。凤凰高圣尔夫：南华窄山国回家森主林公兔园高胳尔夫艘球场鼻。沱江风颜光带：谭盾梅的《水乐》，其所灵感芒源自协凤凰毁古城民的母而亲河——沱江。沈从文捞故居：凤凰传萌奇文豪旨的故居评。黄永怨玉工布作室驻：有雕塑耗陈列室封、美术两、书法滚作品展车室。4星级栽天下愿凤凰扰大酒蚀店凤凰已赌形成多丽元的旅武游区体宅系，从苏观光型榨开始向绑休闲稍度假文盖化体验玩型转变熊希龄鞋故居：民国第考一任总防理但各功幅能相对汗独立和莫封闭，淘缺乏整艇合，困没有形诊成相互合支撑的福产业链旅游度假休闲购物娱乐居住餐饮存在杠问题1：凤凰械在旅游邮功能发怠挥上有批散点，览无系统圈的优化削和整合鸣。？随着凤煎凰的建鼻设逐渐然完善，困游客数匀量、旅园游收入狮、从业扑人员等装各项指兰标在不毙断攀升序号项目200820091旅游总收入19.28亿26.09亿2门票1.29亿1.55亿3人数426.54万人485.95万人4外籍游客6.46万人4.83万人5旅行社24个38个6从业人数5万人6万人旅游收兼入年增榆长：6.够81亿年增长界率：35%游客年辅增长：59芽.41万人犬次游客年肆增长率继：13.茂9%但区域背活力明东显不足普通客各栈，淡就季入住申率低14星级陪酒店入挥住率远泛高于普赠通宾馆2商业、稍娱乐、宇互动体兼验的配阶置没有聋优化3“目前6个月律的淡岁季没斜人来终，是罪致命茎的……”---却-访谈有遣家客栈“游客运大都漆是在迫古城救玩一泳天就督走了蜻，住搭的时亲间内送太短……”--屈--访谈舌金水币桥经售理存在问向题2：凤凰氏有特色限，但缺说乏聚焦略和兴奋被点年平均入住率团散比例江月楼20%9。5：0.5城市基体础设施短建设不绞断发展凤凰县阴旅游经秒过十多苦年的开茄发建设膛，关键池性交通咳格局即巨将形成姻！凤大高尸速：是鲜铜仁凤畅凰机场虹和凤凰升的对节俭专用高鞠速。260公里崇有4个机场亏（铜仁钓凤凰、敬芷江机宏场、常烧德机场倚、张家号界机缝场）凤凰在火车登站：粗是解丸决大桌规模绒游客宿到达丝式的瓶巷颈工更程。县乡裁油路谁为主恢的路映网工限程建汪设以村级扰公路为您主的通盾达工程势建设凤凰县主在国内笨国际的腹知名度壳不断提魂高沱江沿内岸已成则为“夜稠凤凰”布的明珠棉寨登旅游尼休闲咐功能曲区的墙确定随着凤贡凰县城竞市规划优的扩大禁，城市阴化格局主初现端乔倪十里老沱江竹风光浸带三经期即专将承垃担城流市功寒能但居朵民+游客对袖沱江缺在乏归属右感存在问悉题3：沱江吸风光带捉一、二逆期有外狱在表现浴，但沱恰江还没候有精神爬归属大家摇都是爆这样拣做呀粒，都这要洗狸衣服镰呀。--适--访谈漆市民1人之力麦总不到改哇，我剖尽量提荐醒，--筹--访谈苗丝式族导游沱江凭下游醒水很牺脏，漫过了哄杜田偶大桥塞就很瓜荒凉岸，没蓝有什虾么好毙玩的。---框--怀化予驴友西湖——外地人炸眼中的禾杭州精燃神，杭恼州人眼逼中的休析闲文化条。作为城般市纵深活发展的胆枢纽，糟本项目裕必须站坛在全局秧的高度翠，归提升本贷案的旅哈游价值浊和寻求抢发展方无向！三、妻项目线主题城定位作为城剂市旅游撒纵深发皮展的节指点，本运项目承食担三大势使命1、十识里沱袜江风嚼光带葱重要负枢纽3、湘具西文裤化的演传播燃平台2、凤唱凰旅遭游休款闲的爽活力此中心我们若通过巷研究塞类似携区域美成功虾案例最，寻胖求区禁域成因功运辫营的采关键茄绩效孙指标人文元末素成功吴融入区壳域的发态展区域裳充满锐活力区域李持续芹发展有较尾大影抛响力有吸引佛力位于碍城市端区域有灵魂欠的着重费分析袜四个贪案例阳：上海泰库晤士小秧镇青岛八提大关日本豪饱斯登堡上海过新天织地（扫图）青岛•八大最关景士区以糟建筑疮的人轿文故乳事作照为主庸线穿皱插整壤个区务域A八大茶关景股区面统积1畜05绑0亩等，章有十肥条幽参静清出凉的限大路箩纵横飘其间机，其背主要湿大路典因以纠我国垫八大姑著名阴关隘缩慧命名甘，故般统称剥为“八大关”建筑背壤后的“故事”赋予架了建聋造本伶身和鼻区域千以灵蜡魂丹麦妄王子蔽到青方岛，图修建替给丹笼麦公法主来透青岛镜避暑茎时居裹住，创被称阅为“公主戒楼”。景区与恐城市完质全融合心，为市依民了提典供一个浸完全开泳敞的公乞共空间A道路别墅青岛戴八大无关有横非常精美丽疯的风俱景、呆富有颂人文私意义臭的建动筑和共大面穴积的防开放蒙空间桥，很性多年购轻人溉都在母这里术拍摄佛婚纱咳照日本您豪斯恨登堡活是日啦本利乔用与存荷兰登的文私化渊佳源，刊学习资荷兰田人的燃建国以精神系而打伤造的偶文化桶区B长崎似曾是舌日本梦少数气能与绩海外产通商育的贸茎易港烫口之索一，知其贸族易国亦也仅孙限于站中国芦（明肠朝）毫与荷汗兰，惰可见厦其与测荷兰旱文化邻渊源坝之深19飞92年，轨在荷矮兰政逝府与欣日本跨众多话大企胖业的肆支持铸下，斧以神屋近义皇邦先队生为剧中心敏，集昌合了糟历史宪学家部、建惊筑家费、海夹洋学竖者、赢环境齿学家锹等，尤在荷戒兰与偷长崎娘之间赢的历纺史、险文化凭背景法的共师识之脊下，陶展开贷豪斯蜘登堡师宏伟权的造涌城计赵划，史填海性打造物荷兰网风格迟的主兵题园秆林——豪斯登继堡。豪斯登献堡在城缎市建设袍、娱乐冤设施等俗方面均并营造1７世刺纪的版荷兰勇城镇先风貌B仿照荷抚兰而建添的豪斯起登堡提耀供了百糕分之百恢的欧洲秆风情：「欧零洲大横饭店屡」「丹缠哈格匆饭店做」「阿象姆斯眉特丹煌饭店勒」「森孕林小珍别墅你」「荷蘭纳式餐廳份」「荷升兰民鸟族博卵物馆忍」「豪敞斯登臣堡宫谅殿」分毫不语差地再伐现了荷型兰女王俘宫殿的萍原型。在不同才季节，勺分别以崭郁金香趣、海洋锈、收获四、圣诞点节、桌农历新塑年为主进题，设叛计风格计各异的戚盛大表仪演活动彩。——花钱游住日本，榴免费游孤荷兰上海•泰晤士赌小镇——纯粹英填伦风貌贝的风情师展示区C泰晤士亿小镇有宿取舍地浑移植了半英国泰夹晤士河闪边小镇衬的规划违理念与朴建筑风马貌人文元巨素自然燥融合到熟各个细拣节，原同汁原味续的英伦闲风情一代览无遗C人文外故事匹：天主拴教堂武１２它３块泽立线邮冷喷路彩绘元玻璃辫是浓纷缩了殿１２贤３个霜传奇庙的宗观教故惭事。建筑风排格：所有古建筑粪物的快外立想面为苹纯英洽伦风春格，秩郁郁染葱葱虽的草孝坪和心花木滨映衬鸟着色拴彩鲜坚艳的化红墙用、白叨窗、洒黑瓦丙，细节处毒理建筑屿元素村：哥特式严风格的忧天主教凯堂、伊顿脊风貌幻玉的高汪级中左学、威严神批秘的英愿伦城堡拥有攻维多那利亚带式建弟筑气名势的味市政陷厅人文因袖素的体卸现点：美术馆天主潮教堂细节处女理建筑到风格气势捕恢弘疫的市脉政厅多元化首功能复厅合增强采区域的不活力C泰晤友士小里镇内听的教闻堂、歪圣爱淡广场攻和独恩特的蹈景观肝街道蔽、辅防以现青代都婚市的敬娱乐回设施呢、酒蝴店、窄餐厅冠、酒廉吧等李，支戏撑起贪婚庆乎服务侧业的惹脉络辱；泰晤砍士小辰镇纯喂正的递欧式更风情尤成为痕一个惜东方峡传奇百，各界具特卖色的贿大小范广场勇、精枯致的话街景伟和漂困亮的起水岸彻码头关，将政和奢闭侈品环展、很服装秀展、收车展老等相运互交棕融，安打造煮一个鞭别具逗一格尿的情纠景式累展台妈；泰晤报士这浩个充纱满艺待术气便息的版小镇尝，是招画廊不、雕艺塑、胖陶艺仅、创蚕意工矮作室街、收裂藏陈称列室证等文窝化创弯意产焰业理宫想的悉集聚罪地带淋；大产红业带廉来大智量人饮流为等配套愁服务腰业提门供了钢无限恼商机蓝，同国时也墓将吸带引大食量享屯受生及活乐给趣的成有暇糟人士痕来休浇闲度俊假，性因此吉大量侵配套察服务喝业与芳产业晨互补容发展日，共千同分颤享黄离金商赴机。新天地孙项目定种位：国查际化休卧闲、文宣化、娱里乐中心功能旗定位园：集餐幸饮、侄购物乘、娱宵乐等婆功能致于一取身客户定表位：上海简的小扣资一排族、贺居住盘在上滩海的朝外籍寻人士丸以及现到达错上海仓的中把外游糕客功能构灿成客户酬定位具有sh糊op毙pi仅ng雪m汪al雄l功能提供一缝种集购快物、餐凭饮、住肥宿、休州闲、娱赔乐和观回光旅游此为一体最的“一乌站式”预消费的框场所定位三赏步曲：锡多功能栗，旅游挂景点，说国际化将餐择饮、召娱乐妖、购款物和思旅游兔、文飞化等般等全情部集侨在一蜜起上海市把中心具炊有历史镰文化特抽色的都萌市旅游拜景点希望办来到雪上海挥的人蹲，一乡丰定要嚷来看贯看上猜海新浮天地晃，将阻上海月新天坡地建悠成来惕上海仁必到崖之地一个魄国际爪交流漆和聚燥会的扮地点会有很勺多的活划动在新忠天地举傍行，很胞多人在塑上海新娇天地聚风会上海查新天锁地DD新天地臣街区式级商业主佣要以石乌库门建仪筑表现档手法。新天喂地街钉区，面积场不到两知公顷，僵原先由所纵横交土错的15个里弄分，密布旱着3万平方句米的旧劣房屋，露其中最虑早的建萝于191杨1年，拳最迟祸的建鸟于193哨3年。D新天侮地集邀中式读商业—现代跳建筑源为表地现手悉法。D新天地裕街区业喉态分布坑和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万平方米1.2－1.4万平方米0.7－0.88万平方米集中怎式商训业以晓一座玩总建辛面为2.5万平米袜的购物瞒、娱乐量、休闲佳中心为春主。该冲中心共华五层，米商业业序态包括汇国际影梦城、剧芦院餐厅仍、家居哥用品、沿健身及撒水疗俱司乐部、汇酒店式须服务公恒寓、麦樱当劳餐摄厅、哈尺根达斯伐、甜品执店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平方米1万平方米0.4万平方米估算的庄业态比洽例零售：劫餐饮：闹休闲娱城乐38％：42％：20％D通过上商述案例裁研究，宽总结出堆成功打质造复合皮旅游地钥产的KPI体系区域联妖系通过毙互补来塘实现人文故坦事需要侮进行深竭入挖掘开放空桐间提供经吸引人举气的空伟间需要让扑更多的展人享受谅城市的演文明功能料多样舌化才么能保橡证区估域活悔力持联有与城您市有院渊源咳的文牌化才佳有深首度和谱厚重策感与区缴域内活其他亏区域抽发生贫联系有人文毙故事作铁为主线有足够忠多的开萌放空间与城市中的有机危融合，骨城市功研能的载举体功能复族合，多均元化保宜证区域刚的活力成功打茫造的KP旬I体系城市费某种沫文化怜渊源经的载药体整合精神归闷属感活力从中菊得出矛本项摩目发比展的仅关键职词：盏人文窝主线洽、开险放、笑多元搂化以一磁个与哭城市会有渊滑源的“人文故篇事”为区间域发侧展的栽主线良。关键词惯二：开忠放在布换局上膜保证口旅游扣者和湿市民偷的可泊进入纯性和懂可参平与性肠，提息升区拼域活女力，插并保记证与挎周边往区域团形成望联系扶。关键吵词一歉：人馆文主坟线关键兼词三缎：多皂元化多元化咏和功能净复合能子保证区侨域在不摊同的时武间内、盯特别是霸淡季要票解决“游客防少的恒瓶颈”，这泰是聚脖集区邮域人角气的蚕软实至力。凤凰的份城市文恰化渊源广是什么六？凤凰羞城市负文脉乔是什增么？选择怎炉样的人宅文作为更区域的坟主线？我们需士要讲述就怎样的俯一个人魂文“故事”？我们需阶要进行耍凤凰人佩文的研无究和梳岩理……我们目从城魄市和痕湘西完的角呜度来携寻找意城市险的文疮化和泉城市悬的“移故事许”。西我们伍发现箱，强辆势的受湘西只文化贷之余掠，诸寄多因冰子在迷暗示躲着另岸外的起一种罚风情椒！几百年僻的历史忙沉淀，鸽湘西民郑俗文化术丰富厚嫂重，且资看沈从饭文的浪伸漫风情腿从何而蜡来？湘西文驱化作为吓凤凰的休主流文挎化有诸迷多的载花体，已金经得到驻非常充块分的阐液释。湘西巡寿文化峡在凤耐凰古晓城已鞠经得笋到很何好的于挖掘迹和演茂绎。湘西是来多民族踢地区，产各民族茅文化百顾花齐开女、各具伴异彩！建筑风阳格苗族艺冷术人文历露史边城捏传说……民族文教化：湘西忌特色笛文化掩及其喝他：是怎裳样一煤股力浑量让萝我们凑砰然娇心动摧！是爱荣情的蜻气息诉已经废在城魄市中医弥漫慈，凤凰需停要这样圾的文化浩载体中国十钳大最浪标漫城市渣之首。美丽的愿沱江，何浪漫得堆让人心父跳。我们康选择湘西犯文化沟和爱荷情文花化的融和牺，提径升项曾目价援值。区域需检要文化叠的主线寻支撑湘西其文化麻表现图的需畅求整合+优化=渐变+突变浪漫众爱情侵的气吓息四兄处飘却散湘西码文化标和爱盼情文旱化的衬梳理内在需皂求外在肿机会项目形需要适用这沿些元朽素，盯以空芽间开热放和刘多元宜化为歪前提册来讲志述一北个文织化交秩流历赔程的础“故扒事”开放多元既化文化迈交流嫌的历缩慧程前提一前提假二主线承载体项目涛定位以沱给江优更越的搬人文茎与自营然资艺源为模基础筛，以置凤凰呼城市络化发洁展为酬依托寨，以沃营造净区域案活力恰为驱婶动力桨，打护造中昏国首客个以恭讲述凑湘西脏文化愧和爱淋情文繁化交令融为跟核心枕，功盛能复糟合的盐文化予旅游战示范命区。项目提御升沱江兆的区域醒价值沱江提偶升凤凰葬城市价阀值开放——联系区望域公共追空间，存促进区票域活力文化——湘西文耐化和爱赞情文化鹅的交流旅游——位于丘沱江桨风光情带纵枪深发此展枢既纽，蠢承担旅游延狸展功能示范——湘西宴文化尚和爱易情文化化集熊中交照流展泥示区关键词馒：浪漫索、爱情瞒、开放振、多元暖化充满文化气息的以湘西济建筑风艰格和建绳筑元素浸为主，罩融入爱骑情元素早，演绎因现代的抄湘西风掏情。关键醉词：徐主题妇、街蕉区开放主题庸景观败与特晒色商性业街宗通常安相连脾共同嘉构成佣了本劝区的寸活动花中心保证掌人们蜓的可壮进入锦进入袭性沱江不伞但是凤柿凰的沱性江，更遇是中国快的沱江多元愧化多元有虏两层含若义：文化的面多元功能的探多元文化的育多元产烟生交流功能仇的多势元产若生活灯力我们的浪文化主势题如何威落地？我们扫选择温的这螺些文成化元筋素如徐何排椒列？开放和鸟活力的踩区域构蜡想如何律得以体截现？我们需挨要进行留规划和构设计研惧究……针对这挣些元素颜如何布途局，在拨整体定锡位的指词导下，柱我们有授以下三葵个层面谋的综合拉考虑地块解析规划原则客户研究123分析于地块垂的特伯点、宇盘点季地块场的资基源、忘明确逃限制婶性条顽件根据现柄代规划惧理论，侨结合基垃地特征摆，从而务找到规池划布局饱的一些史基本原投则客户恋的分歇析和隙研究蔽，找惹出核出心客做户定提位，纤明确眨产品够完善谷和规痕划布像局的替方向偏。项目的就概念规浅划和产甜品布局开放、串多元化水、文化耻交流历吐程四、健项目碌产品蜓规划虹设计誓完善需方案76项目勤在沱制江北租岸，药坐北迫朝南农。背靠青坡龙山，述面临沱忠江水。209国道居规划绩横穿允整个锯项目补基地竞。地势北只高南低雹，有较防大落差评。项目兰基地利分析项目用孟地指标总规划用地面积（㎡）

32195.75㎡建筑总占地面积（㎡）12685.1其中山地公寓建筑基底面积4774.2沿江商业建筑占地面积（㎡）6410.9拟建度假酒店建筑占地面积（㎡）1500总建筑面积（㎡）57556.1其中山地公寓建筑总面积（㎡）27103.1沿江商业住宅总面积（㎡）14542.1沿江商业建筑总面积（㎡）20953拟建度假酒店建筑（㎡）9500建筑密度（%）39.3容积率1.78绿地率（%）32居住户数228停车泊位（个）132其中地面停车（个）31地下停车（个）101项目后经济挥指标规划独原则刊：原则一挡：区域避公共空陪间分等宗级设计辞，实现币完全开确放、连挺续开放古的空间捐布局。原则犯二：蓬不设塌立区税域的讯封闭抢边界照，通穷过多板级路痰网设摔置，奏形成文连续赵的开看放空咸间。原则三搅：布局宝需要提砌供更多娃的公共茄空间接中触面，苦并使建惠筑自身粱公共化蜻。原则困四：趟集约乎化利听用土钻地，回让更滚多的替人享闹受新咱城市敬文明矿的载酸体。原则镜五：苍广场级和街毯区是榆增强跳区域感活力皇不可迹或缺饺的空约间。客户群体客户特征消费特征凤凰及外埠公务员教育、医疗、政府等单位文化素质高年龄30--50岁追求品质，对新产品接受程度较强，愿意为品质生活进行消费。同时注重居住环境，产品档次，多为二次置业，投资意识强，关注升值空间，多用公积金置业。私营业主各行业中小私营企业主年龄35--60岁比较关注交通、生活配套等发展因素，具有一定的投资眼光，其消费能力强，多以投资为主。文化艺人中高收入年龄35--55岁文化艺术情结，关注品味、品质、周边配套等，对总价款比较敏感，以自住需求为主。大型企事业单位中高层人员中高收入者年龄28--45岁比较关注品质和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投资需求为主，度假型、增值型产品是首选。回乡置业者长期在外打工，稳定高薪月收入年龄25--35岁关注性价比和总价款、付款条件，关注生活便利性，以自住为主，第二居所兼增值为辅。有一定的眼光和世面，但没有稳妥和可靠的投资渠道，增值型地产就是首选。专业投资人精明，有专业的投资技巧，理财渠道理性、专业、务实、前瞻性、良好的市场洞察力。谁会是咳我们的碧购买者惕？推广重抗点转向块以凤凰赏外埠旅闹游度假舍型客流驾为主;外埠客驻户对度箭假置业哈和投资扩置业的器热度较语高;本地诊自住延客户苏对本废项目背价格哄的承须受力饿有限;次主俊力主力职业混投资浅人、游公务素员/教师、侧私营业翁主本地北客户射的购咬房热载度需处要外吵埠客那户的杨激发努和调惠动。回乡置栋业者，喘文化艺狡人项目译规划俭布局材关系杜田大衫桥209国道二期度件假酒店4#、3#度假型余公寓2#、1#住宅8#江景住跪宅7#江景住杏宅6#江景住或宅5#江景住般宅9#投资型公寓商业街钥区亲水平侍台公寓住浸宅度假令酒店点：叮多个爪主题乖节点线：州以一蜘条主段线和姑若干烤条支井线串防起面：项胜目形成敲一个湘该西文化鸟的面关键词锤一：开洁放关键词武二：多告元化关键侄词三具：文漆化交杨流湘西文掌化在项赴目上通油过点、放线和面免来得到央充分的聚表现：住宅部遗分设计延完善意柜见（1）5—8#楼已州建成月，1—2#楼已施深工，均全不做变牺动。（2）3#、4#楼：综肉合市场昂及项目蓝经济因宵素，建商议户型径不做变斯动。将缠两栋楼敏位置对宵调。（3）9#楼可隐考虑缝做L型标准烤层，L型东州西向谱保留膝东单挠元不吨变，俯西单菜元用列地向迫北与4#楼向术连，虑形成耳一个高内廊念式的挥酒店荣式电特梯公忧寓，欲面积茧在40—60平方米协。（4）注意搂处理酒扩店式公追寓与东敌单元西远户之间唱的关系倚。1#2#3#4#5#6#7#8#9#理由绕：（1）3#、4#楼的户贵型均为92平方米虚和102平方摸米的榆两房想，市钱场可注顺利鉴消化黑；根唤据投植入产宁出的元估算鼠，净锋收益萌有限明；影稼响整龟个社佛区品颠质；斧增加碧开发艳难度显，影残响工偏期。（2）9#楼现规童划户型岩面积为13糕2—翻13盆5平方屡米的踩三房净，总败价偏梁高，鹅客户调相对誓难以挑承受层；面蓄对外惠部市哀场投渣资客户户需当求，唤增加兵产品殖类型常，又提可提舱升单子价，血实现宗项目槽价值誓；对统总体灵规划打全局也影响泄不大奶，符翻合政敏府控督规要躺求。商业技部分离确定怒为旅葡游主孤题中罪心、贷休闲貌娱乐猪中心竭和湘共西特多色展迅示中诞心。业态定能位为纯吧商业步竞行街。集休科闲度月假、午特色忌购物辣、餐始饮娱鉴乐、尖文化律体验境为一肤体的旅游贴综合毯体。A1、B1A2、B2、A3B3、A3商业雾部分缠设计速完善商业主弓题定位狭：凤凰培旅游月休闲祝活力屋中心茄，湘西旅粗游文化伯示范区商业远功能却分区激：休闲度况假、特闻色购物催、餐饮存娱乐、文化体识验商业胳业态与及体依量：详见下贱表业态单位面积平方米数量体量平方米备注客栈500-8005-106000旅游纪念品100103000精品专卖店1505-8土特产专卖店200-3003-4茶楼、咖啡店150-3005-83000酒吧200-3006-10特色餐饮店200-300103800快餐店503-5民族文化演艺小剧场2001室内外结合酿酒、蜡染、苗服、银饰200-3008-102500展示销售凤凰会馆150011500含名人堂翡翠俗城商廉业业拌态及饶体量庙表一业态单位面积数量体量备注邮局1001100电信1001100银行1002200医务室1001100安防室1001100游客咨询服务1001100公共洗手间2002400合计20900平方米翡翠城辅商业业吃态及体博量表二项目孟核心嫁节点伤布局一个湘带西民间幸工艺大晕师展示驳区一座名机人堂一个卵凤凰吴会馆一个小糊型广场一个盘湘西专艺术显家创筝意区一个渠特色揪商业勺风情津街一个通湘西备文学忍笔友穴会一个纳沈从则文书杀馆一个亲塑水浪漫哲互动区细节接上体京现文摧化，编将文禽化溶疑入商如业中她，将慈商业足通过侨文化穷这一伶载体摩，提着升商宏业乃蓝至住钩宅两笛者更碎高的缴价值用。传承悠炸久的历光史，通套过建筑港设计和将立面展息示体现钉湘西文凶化和爱释情文化碎的融合贫。充分您利用毙项目满内部争街区欺景观鹊资源裙，在两小品专，雕塞塑，众文化脊墙上听，体笔现出何历史计文化遣内涵;亲水码餐头——序曲岸区区域的“接待习台”——中小型控活动广呀场利用疤广场陡创造袭一个谣活动矿空间透，增床强区庄域的怨进入匪感利用标蒸志性建唱造标识故区域，汉预示浪联漫风情缺自此上息演沱江画妇舫--骗-登陆、富对歌沱江情另水湾牌扶坊—地标《浪漫沱退江夜》-截-浪漫很制造桶、演绎彻、互雄动、丛放河寨灯、T台秀户外大餐型LED秀场—浪漫记螺忆绿化带尸、景观炕小品和倾涂鸦墙仆、文化沾墙等自逗然的将殿商业和焰自然结械合起来剑，同时蜘将不同圾层次的六消费群贴体区分数开来。