新形势下房企融资实务和创新

2018新形势下房地产企业融资实务和创新2018年5月2日目的深入理解我国房地产投资和融资现状、政策和前景掌握各种房地产企业和项目融资方式的特点及机遇掌握房地产各种融资要点、难点破解和风险控制掌握和制定自己企业可行的融资实务和创新方式提纲一．中国房地产行业现状和趋势二．不同房地产产品投资和融资策略三．银保监会监管的房地产融资产品（含银行贷款、委托贷款、并购贷款、信托、保险资金）四．证监会监管的房地产融资产品（含债券、上市、私募基金、资管计划、资产证券化）五．股权和资产并购、轻资产管理和其它融资方式新形势下房地产投融资和并购策略一中国房地产行业现状和趋势房地产行业的现状房地产行业的发展趋势影响房地产市场长期趋势主要因素未来房地产调控的目标：一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求。1.房地产行业的现状单位：亿平方米2018年第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较前两月同比增速下降16.3个百分点，但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。2017年，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。大房企面临的挑战：市场占有率、产品等各方面创新、负债率不能太高、全国城市化率提高等大房企的机会：资金、品牌、成本控制等中小房企面临的挑战：大型房企市场的挤压（品牌和价格）、地价上涨的拿地成本压力、持续经营的资金压力中小房企机会：房地产区域化的特点鼓励专注、特色房地产企业的挑战2.房地产行业的发展趋势多元化（或产业化）：未来十年，中国的行业大发展将会集中在商业、旅游、物流、文化、教育\农业等崭新新的领域，譬如特色小镇热潮出现。非住宅投资在2016年占房地产总投资的35%左右。集中化：百强房企占的销售份额越来越大，企业并购增多。资产化：持有型增多、物业管理、轻资产管理加强（包括办公、商业、工业和物流、长租公寓等）。金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断。互联网和智能化等全球开发型和（资产管理）持有型

房地产市值趋势比较资料来源:UBS瑞银集团2017全球上市房地产公司和房地产投资信托基金（单位10亿美元）注：淡色的为开发型，深色的为（资产管理）持有型资金来源目前状况2018年展望股权/债权集团/项目公司企业银行贷款量大，但难度也加大额度下降，偏大企业债集团/项目公司并购贷款规模减小新规（有限制）债项目公司委托贷款民间较多新规（有限制）债项目公司房地产信托规模较大新规（有限制），量还是增加债项目公司保险资金进入非住宅，潜力巨大较多股/债项目公司房地产债券规模明显收缩控制规模债集团公司房地产公司上市这些年直接IPO极少新IPO很少，近年几乎停止股集团公司房地产私募基金发展较快会很多（鼓励股权，限制债权）股项目公司资产管里计划规模明显收缩，非标不做新规（有限制）债为主项目公司房地产资产证券化（含REITs)还没有立法,最新试点是住房租赁REITsABS，CMBS，住宅REITs会较多股/债项目公司我国房地产融资产品现状和前景

影响房地产市场长期趋势的主要因素经济增长（经济发展带来人口导入）城镇的人口增长（人口导入也是由于经济发展）政府政策3．影响房地产市场长期趋势主要因素从现今人口流动趋势来看，形成泛长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、中原等大经济圈为主二不同房地产产品投资和融资策略住宅办公楼商场宾馆、旅游和养老物流和工业厂房住宅需求:移民水平、出生率、当地经济活动、买房承受力等，

各城市情况不同，但需求比供应更加主动。预售、多种融资方式1.住宅办公楼需求:白领就业,譬如金融、保险和房地产业，譬如上海的浦东和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金。2.办公楼举例：北京办公楼市场3.商场商场需求:就业，消费者年龄段、

生活方式、花费和信心等.

加入娱乐和休闲的功能受购物网络冲击，

餐饮和娱乐部分增加

商场由“经营商品、经营品牌”转向经营消费者;商业品牌由重规模转向重创新长期持有型资金旅游、休闲、养生和养老的区别旅游：景点和住宿等；休闲：舒适和住宿等；健康（养生）：住宿、配套和环境等；养老：住宿、医疗、配套和环境等。各类资金4.宾馆、旅游和养老工业厂房需求:经济活动(GDP)和出口等最大特性是量身定制。先找客户2.找地块3.建设4.持有和出租万科入股普洛斯案例长期持有型资金5.物流和工业厂房三银保监会监管的房地产融资产品银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款）房地产信托房地产保险资金1.银行贷款贷款难度加大。银行放贷规模缩小。中小开发商和三四线开发商贷款更难。按揭难度加大。银行放贷规模缩小。有的银行对第一套刚需房按揭积极性不高。银行追求高回报和低风险偏向与与大企业包括100强合作拿地阶段进入利率6%-14%不等–根据信用、项目和资金投入比例等定比例可以5:5到3:7等人民吊银行胞：20鄙18年，保慎持货币欢政策稳堡健中性笋被摆在它首要位氧置，切胁实防范终化解金惑融风险若紧随其甩后。加槐强影子断银行、艇房地产悄金融等怠的宏观祝审慎管秩理。银监竞会：银行阴开发狼贷款题：利率提常升、抑雨制杠杆夕，继续亏遏制房刑地产泡弯沫化倾奔向；开浮发贷额搏度减少比，减少读非标业宫务。根刃据商业和银行委至贷新规石，商业尾银行提壶供委贷荣服务时燃，委托糖人资金清不能为利受托管巷理他人蝇的资金哑。有的缠银行停旋止了流叉动资金阿贷款，拐只认432库.银行模并购湖贷款洲：投向房键地产开呆发土地站并购，纽奉或房地吉产开发伐土地项私目公司著股权并愈购的，咬应按照缺穿透原灿则管理悄，拟并初购土地隙项目应任完成在洒建工程精开发投查资总额销的25%以上茂。并留购贷迈款不亏得投陡向未劫足额扮缴付嚼土地古出让夕金项竞目，馅不得反用于妈变相刺置换弃土地汽出让奸金。委托贷存款：1月6日，监芦管机构割要求“普集合资斥产管理沉计划不怀得投向两委托贷馒款资产常或信贷炉资产”络，也就仁是说监锐管层叫金停了银午行的委扯托贷款纵业务。信托镰：满蛮足43劳2。最新据监管袖部门锁相关货政策改革抚开放弱开始舱后，197调9年以饮中国婆国际器信托矩投资扔公司祥的成裁立为核标志辟，中诞国的纸信托宵业得渴到恢灵复，拥但长蔽期以片来我蹈国信某托业疫操作妖很不多规范奴。其架间经阔过5次整顿宁。20者05年9月银商监发圾布《加强信商托投资妙公司部显分业务采风险提景示的通份知》（21覆2号文义件）下规定公的严尖格程团度几腹乎要云高于供银行特要求裙。我国内阔房地产撒信托计严划对投雁资者的限回报为卧信托计销划方案具中的协门议回报级，20宵16年平均7左右章%。与房地装产私募换基金一煎样，目欲前的房经地产信思托普遍跳呈现资奶金在单唱个项目馒上过度蹦集中，怕优点是灾风险隔仅离，缺贵点是不络利于控浪制风险朵。目前己我国郊68狡家信脂托公锡司管梳理的以房地眠产信角托规泊模已牌经超恢过2万亿；2.房地研产信饮托房地继产信托：优满足432。房地升产信托20膊18年一溉季度摄的量抱反而尚大大询超过抵去年悬，在德房地隐产方牌面的享量非肚常非膛常多沟，而荐且价吉格在蠢往上僻升。房地馋产信局托当诱前给投判资人拴都要7%到8%左右，惨那他给狮开发商叹要9%到11劝%左右。慨今年总奸体成本赤要超越扫去年同堂时期的0.惰9左右。房地扬产保烟险作院为房俗地产幼重要谁参与宪者在捕国内料外都尼已被体各方蜓面认钢可；保险资节金可以播通过多裹种途径拥实现与汇资本市发场的对疯接，保链险公司朵是影响证资本市艳场一支浊举足轻仆重的力盼量；20忙10年9月5日，柿保监避会发惜布了《保险资筹金投资必股权暂迫行办法》和《保险资当金投资袜不动产责暂行办材法》。我佩国首斤部私贝募股厚权投昂资办旱法和洁保险悠行业钉首部凡完整剖不动枪产投门资办插法出惰炉，不能参障与住宅矮开发和捧投资。近几爱年来贤我国岩的许耳多保侦险公野司在敢国内霸许多参大城废市等向购置夫大面拍积优宣质办鲜公物低业和沾参与弱商业体地产冬开发耀等，全面及参与载非住暑宅项盗目。堵险资急方面构。险速资通逮常的物做法许就是豪在保估证资斜本金贱安全松前提淡下，划尽可查能通师过大找比例熄持股的，从商而获骗得董商事会微职位竹来影壮响董孟事会难的股道息分扔配，栽甚至薪对部虚分投碰资决骡策给耽出意尽见。20煌15年以来议，房地饺产公司贷债成本餐降低，谜对险资繁也是挑腰战。3.房地迎产保涌险资剪金四证监鲁会监粮管的英房地副产融逗资产榴品房地乒产企掏业债管券房地产旧公司上兄市房地产酬私募基俗金和资举产管理担计划房地产沫资产证板券化1.房地产皮企业债业券债券是垦政府、昌金融机征构、工氧商企业跨等机构抓直接向擦社会借标债筹措魂资金时副，向投劈燕资者发堪行，并扇且承诺朝按一定体利率支真付利息恒并按约课定条件哄偿还本除金的债晓权债务久凭证。我国早沿在19津87年就颁袖布了《企业债速券管理料暂行条手例》。199脾3到199荒8年政府盛禁止房毙地产企总业通过膜股票和槽债券融狠资，至许此房地旅产企业细仅有几手家发行悼过房地阳产债券唐。20吵15年前蓄的很腔多年颠，房婆地产岁企业苏在国关内发滨债很肠难，胆香港召发债缠方便尤且利言息低导，但201换5年以来请很多大寨型房企倡在国内垂发债且氏利息较戴低，一方般在3-6伙%之间崇。许多房娃地产公奖司希望贩能有一糊个直接与融资与值间接融滚资相结么合、短雅中长期既相匹配妇的融资或结构。斑因为公赤司在不执同发展坟阶段，笑需要不筑同期限樱结构和枝风险水皆平的直进接融资孩产品。万科轰和龙躺湖公斥司债洽券、悦海外揪中国补房地虫产公判司债铺券案调例分情析全国房般地产开僚发企业它超过5万家,房地扇产上赌市公醋司总迈共有特近200家。上市融开资对企录业的条渔件要求乎较高，冷中小企必业很难庭涉足。总体粮上,最近几破年来,国家穷不鼓宁励。我国部启分房地清产公司胳在海外班成功上场市,中国异房地施产上剥市公遵司综拦合实兽力前20名中大多静数在香港拌上市。国家银现在忙不鼓扰励为什么高要发行玻上市？2．房地旨产公司钞上市基金是壤集中投饥资者的苍资金,有专搏业团院队投鸦资并执获得腥回报匹。私募又苹称不公贼开发行须或内部烫发行，艰是指面恋向少数兔特定的坟投资人臂发行证码券的方星式。发行部对象梨大致警有两差类，趣一类稼是个耐人投厚资者;另一坏类是涉机构皮投资葬者。发行有亲确定的看投资人邪，发行陕手续简遣单，可惑以节省凡发行时魔间和费窑用。私募基赔金一般架是封闭维式的合锤伙基金驰，不公栽开上市瘦流通。寺在基金根封闭期轰间，合屈伙投资茄人不能赖随意抽汇资，封敬闭期限俩一般为3年至5年。私募凝基金嫩运作方的成呢功与罗否与手基金欣管理塑人的杰自身叙利益拨更加这紧密裂相关复。私募茄基金环投资命目标振更具轮针对俗性。价值创批造和关捏注共赢脏。3.火1房地产纹私募股门权基金尝的内容3.房地产沙私募基凡金和资托管计划房地产值私募基鉴金的分煌类按照盈组织驱结构饱分类惨：公司天制、扛信托骑制和契约制、合梦伙制侍；按照投跪资产品脾分类：住宅房倚地产、玩商业房伞地产、号办公楼开房地产蛋、旅游讽房地产梅、工业申房地产央等；按照时进入拼阶段房诚分类咱：开发医型、跨机会仅型、律持有陡型。房地鄙产融屿资现慌状和脊创新政府鼓钓励政策社会拣上存瞎在大纱量企幅业和银个人师资金银行贷矩款趋紧房地集产企慈业融贷资难金融元创新大量的窑居民和柳企业储捆蓄存款关，为整枕个行业阵发展提她供源源押不断的株资金来重源。譬趟如在20挎18年3月具有100思0万以模上的太投资画人士吩，达雁到超绩过10配0万人淋。房地指产私戏募股南权基讯金的喇法律用和政悦策环极境3.复2当前讨房地太产私白募股林权基查金主找要投弱资哪致些项叼目?包括但照不限于没以下：项目捆公司毁接近塌或已千经获楚得至搜少一贺个证（譬如起：土地匀权证）编，但缺乏午资金开熊发；企业计易划扩张方，譬如研企业有窗新增业偏务；企业绞陷入东财务害困境孟急需奏拯救形；股东意废见分歧叙，部分示股东的讨退出计碍划；自己穷觉得脚有较蕉好的央项目腊，但患房地哪产开准发经纹验和借人才犁等。基金名称XX地产基金合伙企业（有限合伙）基金性质有限合伙型(或者合伙制）基金规模募集3亿元人民币存续期限本基金存续期限为5年，到期后解散或经所有投资人一致同意继续存续（前3年为封闭期，后2年为回报期）投资方向二线城市地产投资周期18-36个月；认购起点认购金额不低于200万，且按100万的整数倍递增预期回报预计年化收益率18%以上基金管理人XXXX基金管理公司

基金托管人四大国有银行之一；对基金的资金进行第三方监管基金管理费2%/年基金托管费不超过0.2%/年3.3房地按产私隶募股连权基庙金要贪素基金浸组织页架构XX管理公司（GP）其他个人（LP)XX地产基金托管银行房地产专业顾问项目1项目2项目3等中介机构（律师、会计）法律/审计投资管理资金监管投资顾问机构闯投资觉者（LP）细致深围入的尽引职调查巨详尽辽全面的勺可行性捆研究风顶级专茄家顾问比的投资医建议专业悬委员梨的投尿资决养策新安全映可靠白的交抬易结程构严谨色细密胡的风欠控措肥施盒严密徒完善润的法拌律协帝议预期俭收益添的保虚障措患施……基金特气色收益退持出投资期投资前投资期收益退撒出严格的云监管方蚂案与执川行项目敲现金寨流的蜂严格个管控谜开速发预碑算的浆严格浇执行专业沈的顾拍问与敌指导重大界决策缠的参指与掌愉控沈特殊唯风险衬的预虾警机获制……严格执斗行退出冈约定全程销鲜售资金骂的把控提前3个月纽奉退出行资金啄准备原股东苗及实际究控制人蕉担保落识实特殊情唉况下第金三方接吩盘预案……收益值退出投资期基金退厌出资本苹市场忧出售狡股票房地产窃项目清敲算原股来东承飞诺回逗购企业间惑兼并收疼购案例分葡析一201候2年9月基森金成晨功投扶资XX万科项私目，投曲资金额4.牺5亿元蓄。在投形资的XX项目击中，稠基金朱出资鞭4.钞5亿爽元资膝金，垂部分纽奉进入递项目征公司茧股本号金，毫占一剧定比虾例的省股权倦，部裙分作舒为股你东借返款。租基金聚投入应的本质金和奏部分伤收益肝，预哑计在矛2年雀内收奥回，刚整个而项目卖结算竹预计晴4年牛左右踪蝶。由脊于项罪目合尘作制盈定了绿一系巡寿列有年效的绒风险督控制鲜措施客并且骨由万浸科团孝队操遣作，践风险删可控还，收铜益预司期可役靠。基金御扩充中了万双科项促目公大司自模有资婆金。万科规通过专与基京金合丝式作，要扩充说了项络目公菊司的这自有妈资金系，交围齐了耻土地继出让满金，摸从而羊拓展支了万尘科项罪目再哄融资趋的渠巨道。基金说与万翻科共误担风察险、写降低仙了风难险系四数。如果迟此项泉目通允过单菌纯的涨债权顽融资凡，债蛙权成族本偏裁高，嫂而且茧承担心了项矩目运真营的错全部餐风险俩。通蓄过与款基金夹开展柴股权福合作宾，此肆项目山有效吩分散昼了项金目风炎险，金大大民提高斜了抵桐抗系困统性香风险钞的能吧力，革意义阁重大袖。基金与丘万科开泼展项目景股权合巡寿作，有弄效降低感了万科喊项目的柳负债成浓本。大型冻房地坟产企消业以桂前通把过信漫托等踩债权陷形式露融资戚，增设加了鸡企业驴的运听营风百险，解加大鞠了企读业负监债成嫂本和均负债走率。安通过竹股权掘合作宫，万捐科有确效降虽低了址企业阻资产典负债业成本园和负阀债率霞，提娃升了灶房地哲产企疮业的莲市场敬价值价。还本付泼息优先级LP劣后级LP

（融

资方）大股东GP以其出资保障优先级LP的投资本金和收益参股20%控股80%和操盘

原股东双方提供股东借款，项目公司按期固定收益

2-4年期限房地产私募基金房地产勺私募基丹金投资黑的交易仓模式（盲一）项目鹊公司募集吨规模姥：人夫民币2.5亿元募集苹期：截止20额11年9月20日基金竟存续斩期：2年

项目油位于市中心相城区

近20多万等平米大体量诞居住综雷合体

项目脉预期投啄资利润绢率高达41镇.2规8%,安全系守数高

开缠发商翁背景姨实力察雄厚娱，股剥东方赞高层兔管理呆人员贼均来绸大型制集团愉管理许经验遣丰富类，股东其操盘办实力烂强

配套例设施齐悲全，投畅资潜力释巨大

政府重徒点城市羊改造工旋程

投资猜人回仆报率棉高案例名分析叫二XX住宅侄项目开发视商当债时已程付清谅1亿谅元土论地款悉,并怨累计攀投入乓开发麦费用舟共约勒2亿返元。惜开发摧商的母另一猜个项纺目需若要配宇建廉烦租房界，基展金对谁龙记校帝景欺湾项粘目进凭行了隐股权坟投资艰。基金梁投资纯金额无1亿按元进询行股叙权投斩资合萄作，阅资金吊用于扮目标拦公司困项目琴后期损建设团。本项目备运作较博好，销慌售良好需，在投静资12勒个月时亡基金达宅到预期愈收益，羡成功安尊全退出槽，投资蹄人(L固P)取鸭得了预狂期的股爆权收益品；项目灵方也成矛功实现确了项目温的工程难建设计删划及销弊售计划辣，满足联了政府絮保障房勾的开工悔进度要及求。在投愈资合刷作期碍间，着基金该及其碎派驻恼的项杠目代耽表和姿财务诸代表测严格蛙执行企双方企签订渐的投祸资协院议及孙监管汪协议逢，合讨作企由业认庭真履找约；李在安鹿全可担控的爬框架袖下，摊基金盆帮助甩合作齐企业鸭成功详完成贺了新葡项目挣的拓基展，姻实现板了基录金与药被投员资企脑业的松互利刊双赢涝。3.4证监旦会最趟新政快策和柱私募姻基金忽的发会展策锋略资产维管理馅计划遗：1月11日报锋道：监管机冷构近日暂进行窗悦口指导知，要求魂集合资碌产管理取计划不牢得投向手委托贷陆款资产摄或信贷肃资产。置定向投登向委托倚贷款的偿资产或港信贷资缘瑞产需要肉向上穿畏透符合味银监会毒的委贷烂新规。擦按照新获老划断缠原则，还已存续当业务自伴然到期裂，新增拜业务需杆满足上渐述要求献。集合储类和基螺金一对经多投向默信托贷在款停止任备案。上海证篮监局关欲于证券隆公司资安产管理字计划参炼与贷款盲类业务脉的监管柳规定，幼要求如免下：1、不迷得新祥增参洪与银砌行委科托贷纯款、迎信托咱贷款傍等贷烫款类逐业务认的集狗合资拦产管牵理计优划（彩一对临多）争。2、已毫参与汤上述窝贷款虏类业咳务的宪集合经资产若管理庆计划败自然梨到期基结束说，不虎得展止期。3、定背向资北产管遗理计私划（泥一对必一）逆参与关上述锋贷款糖类业握务的江，管休理人稼应切赛实履拳行管价理人粥职责千，向鸟上应洲穿透毕识别醒委托避人的裕资金阵来源愿，确帅保资答金来则源为逝委托卷人自外有资勇金，性不存杯在委牛托人耳使用庄募集抄资金陡的情畜况；堪向下庸做好确借款拥人的理尽职肆调查逃、信挂用风右险防么范等岩工作肾，其旗他监其管机汁构有傲相关怖要求抄的，汤也应带从其乖规定涌。基金弱业协屋会：私募虑资产循管理役计划缠投资壳于房泛地产剃价格钟上涨田过快躲的16个热点炊城市住沫宅地产柜项目的亿，这16个热若点城配市，谅具体桐包括吊北京城、上泳海、寄广州坟、深丈圳、勇厦门已、合屡肥、警南京酬、苏抗州等钟地，梅明股律实债饺和明兼基实找债不字予备撕案。1月12日，在“悼资产管料理业务蜻综合报倾送平台走”发布燃更新的《私募众投资呜基金膝备案震须知》，列竭示了彩包括跌民间芝借贷恰、委烟托贷副款、羽信托绑贷款层等在芽内不奸属于守私募冲基金诸范围饱的经虾营活陵动。消与此伯同时伶，中坑基协今也给且出了军近一爽个月广的“滔过渡懒期”备，并富明确棍在2月12日起悲不再螺办理凡不属朴于私纤募投葵资基勤金范滋围的写产品鉴的新绣增申树请和局在审盒申请卸。1.股权悄投资语为主挠：房地产翁私募基句金的发捆展方向吉应该是玩股权投庙资为主2.真正葵的夹潮层投允资可雨以做：201灿8年1月23日，中剩基协在许北京召晌开的“至类RE缩慧IT鸽s业务器专题鼠研讨描会”舱中提充出，佩“在蛾私募意基金弓投资递端，撞私募观基金桥可以超综合胶运用铲股权劳、夹突层、采可转层债、梅符合父资本四弱化馒限制诵的股柳东借裂款等祥工具艺投资际到被浙投企艳业，宇形成流权益折资本铲。符柿合上夫述要可求和《备案须导知》的私募备基金产终品均可炉以正常安备案。秘”根据遣该次会熔议透露缘瑞出的信叮息，理童解，在掘以股权原投资为吨原则的瘦前提下航，私募惧基金甚涝至可配符套开展贷一定比随例的直亮接债权辱投资。痒除此之坐外，诸小如不良扁资产投皂资、金场交所资酱产转让这等模式垮因其资肉产性质苗、投资栏方式等惧特殊性诸同样与练普通的侍借贷活宣动存在述一定差陆异，此己类产品奔是否得制以存续虑也颇受拐市场争耐议。笔个者同样停以为，妈应按该惯类业务畏是否为顾新增债扣权并加逆高实体蜓企业的副融资杠成杆来作关为一个术判断的透基本准等则。3.与满等足432条件旦的开敞发商岔合作费等。房地产蒜私募基雷金的对根策3.5房地产溉资产管跟理计划从20细12年纹下半年奔起,证乌监会、雁保监会护和银监待会等陆愚续发出惊了资产河管理方烟面的一器系列重刮要政策锹性文件剩，放开疑了部分宗投资限外制，促取使更多吩资金进千入以前令受到更像大限制缸的领域宣包括房掘地产市庸场；我涌国的资般产和财社富管理宾行业进两入了“桂大资产茂管理时部代”。热公募基劲金管理贫公司可文以通过纱设立子纠公司从眯事专项四资产管哄理业务纺；证券虚公司、晨信托公收司、商水业银行饱、保险臣资产管鸭理公司病及其他捏资产管毁理机构构纷纷申居请开展鼓公募基独金业务闪；初步贴形成多属方鼎立听势态。我国担目前徒已80家照以上乏公募赴基金事子公分司，目管理僚的资左产到漆超过10万亿，盗其中房霸地产资鲜产管理放计划占震较大比住例。当前监寺管部门扎要求资产管理计划：要求集孙合资产宫管理计娃划不得脊投向委阿托贷款验资产或句信贷资机产。定序向投向筐委托贷借款的资赠产或信务贷资产天需要向解上穿透劳符合银趋监会的危委贷新蚀规。公募基多金子公用司和信潮托产品茂特点比辱较监管机构报备432限制300万以下最多人数证券交易所交易信托银监会事前有50不行子公司证监会事后没有200可能《关于碑规范金赛融机构慨资产管货理业务渗的指导肆意见》为规范出金融机针构资产撑管理业柿务，统愧一同类木资产管斩理产品扶监管标打准，有耍效防控此金融风脚险，更愁好地服犯务实体渗经济，林经国务悠院同意坊，中国虾人民银蛋行、中疯国银行闪保险监跨督管理村委员会辞、中国挤证券监永督管理侄委员会侵、国家境外汇管净理局20叉18年4月27日联合印泼发。资产管率理业务刊是指银轰行、信轨托、证估券、基选金、期哑货、保侄险资产统管理机取构、金宝融资产兽投资公晒司等金顾融机构淘接受投佛资者委要托，对最受托的商投资者款财产进币行投资辱和管理傅的金融踪蝶服务。资产胁管理典业务泽是金泽融机森构的替表外修业务滴，金斧融机阻构开防展资索产管俩理业绍务时乱不得恒承诺拢保本猎保收巨益。哑出现烟兑付箱困难感时，迁金融苦机构徒不得吓以任才何形湾式垫超资兑轿付。屈金融摊机构万不得挺在表疏内开屡展资勺产管帐理业邮务。私募子投资畅基金翅适用算私募瓜投资舱基金耳专门地法律土、行滤政法袋规，奏私募旦投资长基金卷专门垃法律资、行高政法向规中番没有旨明确目规定两的适毙用本蔑意见讨，创盆业投局资基间金、辈政府克出资尿产业说投资号基金器的相凤关规兰定另所行制胀定。资管宅新规裙包括:公募歌基金较不得妨进行佛份额凯分级纤。银行腹不能缓发保膝本理论财。券商、哗银行理渣财，信勒托全部堪打破刚客兑。。银行卧理财+私募基促金模式婆全面停裁止。过渡期尽为本意拦见发布春之日起仇至202队0年底，垄对提前侄完成整竹改的机辈构，给启予适当税监管激绢励。资产轨证券箭化(ass部et-婆bac浑ked糠se铅cur透iti贪zat蚊ion掘)是指将习缺乏流服动性的箭但有预观期收入如的资产搂，转换辽为在金雨融市场钟上可以点自由买扰卖的证字券的行厚为，使悦其具有邮流动性谢。广义的劝资产证微券化主迟要包括:1、奸实体质资产旺证券跃化(股权型)：即欢实体灯资产著向证章券资蓝产转剑换。2、信休贷资产收证券化(债权型)：就己是将绘一组蛛流动损性较储差信浆贷资桌产，嫌如银置行的枕贷款透、企家业的皆应收爽账款爹，经栽过重巡寿组形腔成资尘产池筐。只要有复好的现恭金流，堂就可能筒证券化4.握1房地汤产资迅产证醒券化忙的内歼容4.房地相产资喉产证评券化业务类届型热水电煤气供暖供水供电供气路桥港运高速公路大桥、隧道海港、机场客运、长途供应链金融企业应收账款保理应收账款贷款类小额贷款消费贷、租房贷房抵贷、车抵贷精英贷票款收入自然景区人造景区电影票房航空BSP/B2B票据收益权银行承兑汇票商业承兑汇票PPP医院场馆房地产购房尾款物业费物业租金应收账款应付款保障房REITS融资租赁各类融资租赁其他地下空间收益权林权收益权融资融券债权股票质押式回购公积金贷款保单质押贷款民办学费收费权存量信托受益权委托贷款债权银行保付应收即将突破污水处理医院、展览还本付息发放贷款付息转让款转让信托受益权质押担保分配信托利益设立资金信托优先级投资者劣后级投资者资产支持专项计划管理人信托计划原始权益人借款人（项目公司）标的物业抵押担保CMBS交易结构图股+债付息优先级投资者劣后级投资者资产支持专项计划管理人私募基金SPV项目公司标的物业抵押担保类REITs交易结构图发起人商业猎地产春资产幻玉证券落化的泛两个瓜主要低产品交易结趁构：CM合BS和类RE陈IT钓S资产证庸券化的拔操作流评程设立SPV资产转让信用增级信用评级审批发行维护和偿还基础资产券商/基金子公司资产支持专项计划我国志房地建产资刚产证哗券化帖的前岂景更多正试点纺；含办公扭楼、商底场、工瞧业厂房控、宾馆防等；从偏债继权的多遥到各类乓股权（记纯股权挡型RE超IT碧s)及债权佳（包括MBS）等扒；法律主古体地位绳确立；税收等榆创新。4.躬2房地产资产唯证券偶化案弓例分芽析目标物谨业：投资报标的牧为北战京中菊信证亮券大眼厦及稻深圳剧中信粘证券秆大厦从。交易验方式养：深圳证速交所大闪宗交易厅系统上捎挂牌上每市，产埋品存续同期间，举优先级齐及次级骨投资人愤均可在须交易平谷台交易老。基金管释理人：中信金扭石基金浸管理公泽司，它炊于201妻3年7月8日在蚀天津辱成立暑，注恼册资仇本1亿元。淘每年收眨取基金1.5稀%的管理福费。退出方剪式：包括拆以REI否Ts方式托实现盘上市笔退出把，以戴及按扛市场吗价格奔出售植给第黑三方手实现刺退出害。退钓出时置非公醉募基驻金将涨所持扭物业100桑%的权贡益出丝式售给首由金爸石基已金发留起的乡丰、在浓交易铸所上伐市的REI乱Ts。对价75芹%将以寸现金猫方式芽取得迹，剩闹余25%将以RE碑IT欢s份额的碰方式由长基金持匹有并锁崭定一年航。优先具级投资握人将在IP揉O时点以10凭0%现金方物式全部新退出；蛙相应的痕，次级晕投资人笔将获得狱部分现厅金分配扰及RE鲁IT灰s份额弹。税收优炼惠：券商腹专项道资产桶管理嫁计划株。国饮内目迎前没器有税眠收优耳惠政棉策，质物业则资产叮转让镰和投缘瑞资者韵购买REI送Ts产品两姑个中，吴各方都洋需要缴巡寿纳较高考税费，耗并且存汤在重复命征税的基问题，寺这使得REI分Ts产品的顽净回报剩率很难头达到市炸场要求怠。但通过秃资产管开理计划灯，“免梯除”轧了投较资收虫益这节部分饺税收铅。中信起银航资产开管理计朴划中信航起航锅资产独管理歪计划世茂全伪国首单冬物业费罩资产证扫券化201凝5年7月，以世茂娘集团境狸内全资复子公司稠世茂天僚成物业杂服务集阴团有限捉公司因例提供物望业服务若而享有竹的物业驻费收入栏为基础耍资产。济专项资产计划对墓应的物萄业费。截止201贫5年3月底谋，世坦茂天鄙成物窜业的煤合同注管理困面积旬约35据00万平壶方米.物业畏费的芒资产督证券惊化对甜于世网茂而艳言，钥最直笔观的够好处临就是斧盘活享了资礼产.规模磁：25亿周期：1-驳5年利率：5.止75慎%-谜5.卫95辞%（根据召年份综登合成本6.5恐%）评级：AA码A世茂扛全国首单肥购房样尾款尽资产重证券获化20锋15年11月，计划睡以世宇茂集危团旗利下位悟于一社、二牌线城侄市的啊项目驰公司尊对其娃购房罚者的密购房予尾款竞应收惰账款犯作为呢基础习资产文，该联产品源也获昏得了镰机构绩投资肢人的意大力灾追捧江，发肿行当桶日共袜获得施了3孩倍的划超额揪认购主。（资船产是敌对应响几百伪份购桨房合钓同）开启了栏一条低帜成本融漫资渠道灿，且盘京活了资粮产(购裙房尾款善).规模敏：6亿周期蚕：3年回报货：根据风丙险收益错特征，胆分为优础先级和慰劣后级雾资产支肉持证券埋。根据可中诚信喉评估，角该项目院的主体踩评级及罚优先级（5.廊75巩%）债项寇评级雁均为末AA贴A级漠。在干风险堆控制献方面踪蝶，该靠项目临通过钥内部屿分层织、高基比例拦资产保包抽攀查、镰强制记压力酿测试厕等措侍施保轮障了练产品深的风冻险控恨制。碧桂园骡购房尾坏款证券自化201宾6年1月14日，僻碧桂快园公虚告其杜全资欺附属团公司良增城矩市碧困桂园灶物业狸公司齿决定壳向中个国合厌格投箩资者袍发行黎本金滥额为29.裁46亿元惑的资汁产支扩持证首券，眉发行霞利率项为5.雨1%，期荷限为4年，采将以藏发行虎人的想若干絮合同诸收款尾权作舟为支坛持。3月18日，碧搜桂园再河次公告悲，其第检一批购郑房尾款死应收账朽款的资颤产支持虫证券本调金额为15恒.8容4亿元喇，资于产支栽持证拉券的1年期和2年期于优先卡级份显额发厉行利民率分皱别为5.0券%和5.妥5%，发属行额勿度均仔为6亿元。2年期次遇优级份乔额发行没利率为7.坚45选%，发乞行额组度为2.矮6亿元罪，次麻级份哥额发池行额最度为1.酬24亿元，话无固定廉利率，倒其收益场为优先背级与次轨优级分与派后的爬剩余部甜分。发防行的所迎得款项爆将用作林集团若飞干现有况债务的圣再融资半及一般欧营运资闪本用途够。对比碧桂园世茂应收账款余额36.12亿7.78亿购房合同数量12158435单笔平均余额29.7万179万物业数量2113前十大合同额占总额2.81%7.23%担保内部（产品本身）外部（集团）优先级固定回报5.0%和5.5%5.75%碧桂淋园和链世茂终购房希尾款付资产翅支持蒙证券现化比染较保利坊地产购租赁桌住房善资产点证券咱化20步17年10月23日，保麦利地产饺发布公砌告称，锐其联合羊中联基卡金共同柏实施的燃“中联尊前海开浪源-保利地携产租赁招住房一沙号资产吴支持专遇项计划排”，获摧得上海哄交易所各审议通毁过。该产封品总梨规模50亿元被，以压保利舌地产驳自持税租赁骗住房丛作为窑底层烂物业跳资产主。采迈取储跨架、小分期鹿发行链机制马，优皂先级冠、次倚级占康比为9:1，优磨先级崭证券收评级AA隐A。这叛也是陡国内烫首单不以房摇地产勾企业螺自持斧租赁辅住房面作为垒基础资资产寺的RE用IT凳s。4.系3肃《关于录推进蚕住房置租赁骆资产与证券客化相往关工耐作的检通知》中国拆证监因会和住房桌城乡元建设女部20颗18年4月24日发布《通知眨》明确内了开展嘱住房租脂赁资产错证券化宁的基本盟条件。扑主要包休括物业狠已建望成并嫌权属泡清晰千，工彻程建肃设质聪量及犯安全僚标准摔符合江相关虹要求杨，已再按规效定办疫理住象房租项赁登怠记备渠案相土关手供续；货物业烘正常及运营耻且产幼生持怒续、爪稳定折的现欢金流金；原镜始权挥益人愈公司醒治理检健全碎且最蛛近两盗年无查重大望违法辟违规或行为霞等。明确了酸优先和调重点支嘱持领域跑。明确泊优先耗支持肤大中妙城市殖、雄茂安新削区等蝴国家慨政策隙重点符支持花区域简和利臂用集阁体建服设用劫地建挨设租肝赁住泥房试哗点城调市的南住房镇租赁快项目驱开展泥资产歌证券匠化。完善氏了住总房租颠赁资画产证背券化捷的工沫作程告序。但鼓励栗住房饿租赁敏企业笨结合来自身参运营动现状锋和财焰务需元求，缴开展蒜资产志证券斜化，赴明确徒了住剪房租怕赁资凳产证罢券化盲申请愚、受案理、吓审核灾、发开行的胡程序装，并藏对开枝展住霞房租杠赁证焰券化固中涉岂及的趴租赁啦住房尿建设园验收选、备驼案、已交易侦等程夸序进发行优屈化，猾建立帽绿色浇通道移，提鸽高工肝作效要率。明确咸提出椅加强顽住房光租赁精资产车证券讲化的拿监督细管理谈。在盼建立极健全肃业务猜合规眨、风拨控与借管理绿体系啦，建王立健壳全自末律监翅管体抵系，丈合理农评估吃住房疲租赁鞠资产葬价值欣，强盈化中柴介机仪构和让发起尸人责移任等踏方面本，提挪出了沈要求根。提出拉要营泰造良章好政缩慧策环固境，晋培育合多元舌化的都投资竞主体息，鼓蔬励专斤业化差机构歇化的秩建设闲或运奇营机蚁构，与建立蜡健全柏监管士协作蹦机制投，支恐持开页展住香房租肺赁资休产证誓券化脊。住房租维赁资产丑证券化淡业务的扁开展条侮件及其骡优先和婆重点支余持领域发行住哈房租赁垂资产证叉券化产灵品应当符合下撤列条件猪：一是井物业已网建成并问权属清黄晰，工夺程建设体质量及烛安全标风准符合物相关要胸求，已庸按规定浮办理住染房租赁起登记备甚案相关告手续；永二是物另业正常移运营，子且产生耽持续、象稳定的毅现金流普；三是诊发起人贞（原始截权益人金）公司苗治理完艳善，具缴有持续桑经营能望力及较被强运营角管理能吓力，最拨近2年无重乓大违法链违规行奖为。优先支在持大中血城市、佳雄安新候区等国彩家政策枪重点支欣持区域惜、利用微集体建抄设用地辞建设租泉赁住房赴试点城摄市的住酱房租赁绝项目及腐国家政筝策鼓励贺的其他溜租赁项司目开展肾资产证坦券化。鼓励葡专业属化、犬机构谈化住率房租纺赁企歪业开西展资芬产证戴券化铃。支捆持住暮房租遍赁企钻业建芬设和揭运营架租赁喘住房扫，并方通过欲资产除证券妥化方昨式盘耕活资态产。株支持值住房蠢租赁防企业短依法障依规形将闲杠置的赴商业纳办公重用房帝等改挡建为担租赁舞住房刻并开葵展资背产证溜券化胆融资滋。优鸽先支揉持项触目运趴营良朗好的数发起役人（火原始评权益隐人）异开展冰住房摩租赁跪资产饶证券芳化。重点尿支持擦住房缸租赁冶企业窜发行酷以其喘持有草不动息产物唇业作能为底劫层资卫产的居权益剪类资风产证馒券化己产品真，积车极推确动多举类型缸具有疼债权惨性质诞的资彩产证陕券化盐产品情，试装点发泛行房蒙地产冰投资悠信托培基金留（REI没Ts）。基础哥资产讨的品帝质和已价格嘉是关市键在资产蜡证券化学操作中毅，发起凤人能否摇实现融馅资目的伏，最需添要关注赖的是基饿础资产粮的品质筒问题。陈被证券贵化的资戚产之所射以能吸梦引投资限，并非汤是因为音发起人客或发行恢人的资期信，而走是因为践基础资航产本身皆的信用警，这种奇信用才沫是产生免投资价夕值的源饼泉。欲使基公础资产钩与发起售人的风衫险相隔虚离，最无有效的葬手段便大是将基虏础资产武从发起州人“剥离”出来月，使吸其在齐法律鼻上具迈有独溜立地济位。于是点需要偿构建SP倒V这一载洒体作为枣其法律太外壳。SPV正是应倡基础资导产的风唱险隔离抚需要而理产生，荣也是资传产证券焦化创新销特征的摆重要体僚现。4.4房地赌产资煮产证邀券化旦的基汗础资戒产、粥价格和增信我国房拒地产资唱产证券惨化的主狂要信用雕增级措的施资产宴证券备化的弹信用嚼增级进主要泥分为席内部剧信用岂增级纸和外季部信货用增竿级两若大部请分。内部膛增信是从吉资产狮支持坛证券插基础籍资产登池的贩结构摧设计诸、产奸品的少增信胖机制味设计蕉角度星开展漆，主要且包括抓优先烦级和教次级锈的结把构安虏排。外部午增信则是陵以外筐部企欠业或茶金融渠机构袋提供血的信高用担属保为采主，姓包括允机构轧担保膀、差蹦额支字付承繁诺、村回购荣承诺掉。五股权重和资假产并提购、秃轻资庸产管盟理和尾其它讲融资昆方式1．房地肥产资西产并踢购的特点2.房地产项目缴公司股权族并购合的特悦点3.房地枣产并妥购合圾作流诱程和主许要风险制及案秋例分趴析4.房地值产轻资垂产化运玩作及案例裕分析房地且产资产并艳购的优纪点1.项目资瓦产转让弓，相对接债务可醒控。2.没有潜轻在的土速地增值库税。房地这产资产并冶购的缺贿陷1．操作邪耗时，王麻烦。2．费筒用多肝，会奏交纳钟土地灭增值窃税、您契税桃等费渗用。3．与怠第三呼人的傅合同步履行塔也受浙影响撕。4．影计响项僚目开浇发进省度。1.房地产但资产并屡购的特榜点房地产认项目公裁司转让碧的优点1．手续教简单，除便于操苹作。2．费伸用节劲省，樱不用腹交纳混土地值增值朱税、浸契税湿等费曲用。3．一般波与第三爬人的合鸭同履行持不产生刮影响，棒因而无期需变更艘其它有母关合同象。4．不影贷响项目丝式开发进慎度2.房地产阔项目公妈司股权竟并购的爸特点房地据产项守目公君司股蜻权转怖让的应缺陷1.项目午公司刑债务卵风险洽难以村控制妖，总固体风枣险比杏项目练转让萌大。2.股权热转让时方式纽奉必须皮得到逝法律悬的认本可。3.如项目弊公司如川系外商醋投资企饶业或国继有企业挪的，转暴让手续拌未经相腰关部门伪批准的弯也不生炭效。4.潜在梅的土漠地增冈值税喜以后格还是冰要支袄付。房地抢产项目公司股权和资产转让旷相关像税收税收卖方买方资产转让增值税

11%-土地增值税根据增值幅度收取30%-60%-印花税总价的0.05%总价的0.05%所得税25%-契税-总价的3%-5%项目公司股权转让印花税总价的0.05%总价的0.05%企业股东缴纳所得税25%自然人缴纳个人所得税溢价部分20%注:以上厚仅作锐参考,具体抄操作俱以税睬务专判家建税议为纠准3.1房地产留并购的败一般流势程（一）视前期准孝备阶段（二）默与交易卸对方开驻售首轮具谈判，沸并签订咱