房地产开发项目可行性四

房地产开发项目可行性分析房地产可行性分析概论房地产市场分析房地产开发项目费用测算房地产开发项目财务评价房地产开发投资风险分析第一节房地产开发项目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的内容三、可行性研究的工作程序一、房地开发项目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

2、可行性研究的作用

1）为投资决策提供依据

2）作为资金筹措的依据

3）作为编制设计任务书的论据

4）作为有关部门签订协议、合同的依据

5）作为项目审批、申请建设执照的依据

二、可行性研究的内容(实际案例链接)1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和筹集成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论

项目筹划三、可行性研究的工作程序市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制研究报告第二节房地产市场分析一、房地产开发投资的影响因素分析二、市场调查一、房地产开发投资的影响因素分析1、内部影响因素

2、外部影响因素分析

宏观因素：人口、经济、政策法规等

微观因素：地段位置与技术因素基础设施与公共设施邻里影响规划控制

二、市场调查市场环境调查1、房地产市场调查的内容(实际案例链接)房地产的供需情况调查开发场地调查

房地产市场供给调查123

房地产市场需求调查123

房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品1234

房地产价格调查123456

2、房地产不同营销阶段的调查内容

房地产项目定位阶段的市场调查：项目地块现状调查项目交通状况调查项目周边景观调查商务圈和商圈调查区域基本信息调查相关项目基本信息调查

房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查竞争项目销售信息调查客户需求和接触媒体习惯调查

房地产项目销售阶段的市场调查：市场推广调查和测评成交客户问卷调查销售难点调查房地产售后阶段的市场调查

第三节房地产开发项目费用测算一、房地产开发项目费用测算的作用二、房地产开发项目总投资构成1、为筹集开发资金提供依据2、作为研究工程造价合理性的手段3、作为选择最优设计方案的重要控制条件4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据一、房地产开发项目费用测算的作用土地费用二、房地产开发项目总投资构成前期工程费建筑安装工程费开发企业的经营管理费其他代收费用固定资产投资方向调节税土地、拆迁安置、基础设施、公共配套管理、销售、财务表格P483-6实际项目费用清单面积法：P=CQ其它方法等等第四节房地产开发项目财务评价指标一、投资基础知识二、投资回收期三、净现值四、内部收益率五、财务评价基本报表一、投资基础知识1、资金的时间价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案的优劣比较单位：万元

通货膨胀承担风险资金增值机会成本2、资金在的时间链价值换拘算将现序值转奶换为舰将来勿值：F=忙P（1+唯I）n将将例来值当转换厉为现拌值：P=键F/（1+I）nN为计篮息周芹期例1：某房酸地产开肚发商向眉银行贷亦款10盘0万元，描贷款年零利率为8%，贷变款期吹限为3年，帅到期楼后一竹次偿掌还本宰息。援则到董期后匀应偿传还的退本息嗓是多所少？例2：年利萌率为8%，3年后50让0万元蜻的一扑笔收螺入，廉在目漂前来朗讲相牙当于镰多少斧？3、现集金流均量分泰析现金浸流量协：一嗽个项生目在可某一陆特定霉时期酒内收津入或斜支出振的资喇金数域额。现金俯流入怀量、列现金品流入沟量、房诚净现会金流颈量现金流齿量图：婆（尤现金流霉量表）5000123N-峰1N7575757575二、投嗓资回收赵期项目屈的净江收益移额用比于抵旁偿全析部投酷资所仆需要念的时掉间1、静鞋态投险资回骄收期炉：不图考虑养时间祖因素拆影响2、动态盾投资回曾收期：动态喊投资鹿回收建期还竹需要呈与基失准回程收期硬相比穿较三、财院务净现装值1、净越现值FN法PV：是指杠按投资抱者可接受凭的最混低收耕益率，将削项目缩慧各期丧的净呢现金坝流量票折算茫到项目起割始点时趁的现值赴之和。2、项目甲的经济偶可行性盏：FN敬PV烤》=药03、例跪：某作投资驳项目钟的现难金流楚量如罢表（颈单位氏：万鄙元）锁，假粘设基仗准收堤益率扬为10腿%，试赴计算伟该项慨目的涂净现慕金流染量和君净现菌值，焦并判播断该龄项目猫是否转可行惩。年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000四、吓内部笑收益闲率1、内红部收最益率历：是莲指使你项目派各期袋的净乐现金称流量辫的现缝值之历各等扒于零董时的端折现袜率。2、计算并过程：趟试错法3、项目渴经济可晶行性的李判断：万内部收间益率》=基准菌收益门率根据上旺例数据盖：求取童其内部脆收益率4、内部停收益率厦法与净窑现值法描的主要滴区别第五节宪房表地产开粮发投资而风险分床析一、投传资的主受要风险围因素二、风淹险分析参的方法一、僵投资艇的主碎要风饮险因版素市场鸦风险经营风匆险利率顶风险政策风弯险其它风耳险作业给定一拍个实际彩的房地席产调研挪报告给定拢一个驼实际槽房地翻产项性目可灰行性拌研究晶报告要求茶整理钳报告蛾的框闻架结作构写屡出报蝴告的姿目录巨，分诵析报利告的缠重点混内容五所在板。（仍分组裳进行涉，每耐组的忠案例口均不碎同）二、风放险分析哪的方法1、敏感任性分狮析：分析和甚预测发株