房地产市场营销

房地产市场营销

一、房地产市场的特性（一）房地产的整体概念

在我国，所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看做是土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。

房地产主要有三种存在形态：①单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；②单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些特定情况下可以把它单独看待；③土地与建筑物合成一体的“房地”（或称为复合房地产），例如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动的财产。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的房地产权益包括土地使用权和房屋所有权，以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典权等。

我国房地产的整体概念可归纳为下图：（二）房地产的特性1、不可移动性房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。因此，位置对房地产投资具有重要意义。房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起：①城市规划的制定或修改；②交通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之，价格会下跌。房地产投资者应重视对房地产所处位置的研究，尤其应重视对社会经济地理位置现状和发展变化的研究。

2、长期使用性土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久性。土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益。作为一种商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回。3、附加收益性房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益。

按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。4、异质性市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。5、资本和消费品的二重性房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为一项重要资产，在一国总财富中一般占有很大比重。

根据有关资料统计，美国的不动产价值约占其总财富的73．2％，其中土地占23．2％，建筑物占50％，属于其他财富的仅占26．8％。因此，人们购买一宗房地产消费品的时候，同时也是在进行一项投资。6、易受政策影响性在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。7、相互影响性和深受周围社区环境影响性一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。

房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。（三）房地产市场的特征房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件：①有稳定、明确及长远的房地产政策；②有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依；③有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度；④有完善的房地产市场运作体系。

房地产市场具有如下特征：1、房地产市场是房地产权益的交易市场由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利），而不是物业本身。这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、收益权和处分权），也可以是部分所有权或其他权益（权利）。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。2、房地产市场是区域性市场由于地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。

由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情况。3、房地产市场是不完全竞争市场一个完全竞争的市场必须具备三个条件：①商品同质，可以互相替代；②某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；③信息充分，传播畅通。但房地产市场不具备上述三个条件。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。所以，某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，人们进行房地产交易时应求助于专业人员和专业机构。这些专业人士通常是律师、房地产估价师、房地产营销人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的专业人员。房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外，还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。为了保护有关当事人的利益，各国政府都立法管理房地产买卖及租赁活动或行为。房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制地不完全开放市场。4、房地产市场信息不充分缺乏信息是房地产市场的又一特征。许多房地产交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因此，这种成交价往往不能反映成交房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易获得，因而房地产市场不易形成竞争性的市场结构。

5、房地产市场的变化具有周期性房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣。其规律如图所示：

根据国际和我国的实际，一般而言，房地产周期为7～10年，日本约为10年，我国内地为6～8年，我国台湾地区为7年。当然，房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。判断周期变化的主要指标有：空置率、租金／售价、开复工面积、销售面积、土地出让面积等。（四）房地产市场营销的过程1、房地产市场营销的特性第一，产品生产周期长。第二，所需投入金额大、风险性高。第三，产品独特性强，几乎没有相同的产品。第四，需要多种行业的企业协同作战。

房地产营销，按照次序大致有以下几类：①投资咨询机构；②市场调研机构；③项目策划机构；④建筑设计机构；⑤建筑施工机构；⑥工程监理机构；⑦销售推广机构；⑧物业管理机构。因此，它是一个多领域专家共同谋划的大事业。2、房地产市场营销全过程市场营销程序是指分析市场机会，研究与选择目标市场，设计营销战略，制定营销计划以及组织、实施和控制营销活动。如下图所示：

（五）房地产市场营销应注意的问题1、房地产开发要“以人为本”是“以产定销”，还是“以销定产”，是引导客户适应你的开发，还是按客户的意愿去开发，房地产营销的基础应按客户的需求（包括潜在需求）而不是按房地产商的“主观创意”去开发产品。房地产企业开发商品房的目的是出售、营利。房地产产品是商品，而不是艺术作品，因此，片面地按照开发商的意愿去构筑理想的商品房，又想尽力去引导某种潮流或观念，让客户适应市场，这往往会适得其反。任何一个开发商只能创造出某些卖点，但他不可能替代客户的意愿。营销是一种相对的现实性，没人问津的物业再好，绝不能称之为优秀的商品房，就比如一件设计、制作都很精良的服装，永远挂在店堂，就不能说它是商品性服装。

客户是圆心，开发是圆弧，营销仅仅是一种途径、一条线路，所以，在房地产开发中一定要坚持“以人为本”，离开这一基础，就不可能取得好的效益。2、营销不是销售，要实行全程营销房地产营销和开发不可能分离，营销是开发的龙头又相对服务于开发。就目前的现实状况分析，涉及房产销售的有三种模式：企业自产自销、代理销售、营销指导或分销。开发和销售实质上不可能分离。完全分离的销售，不是真正意义的房地产营销，或许可称之为第一代营销。而现代营销的目的是包括前期介入，实行全过程营销，而最终使销售成为多余的。虽然如何卖楼是关键，但更重要的是与此相关的一系列问题：在什么地方造?设计怎样的物业?房型设计如何?大、中、小面积比例多大为宜?每套面积多少合适?外立面和环境如何?等等，设计、建造是刚性的，营销是柔性的，后期无法弥补先天不足，至少不可能从根本上去克服。房地产营销，是个人和集体针对特定的楼盘，通过创造性劳动来挖掘市场的兴奋点，在获得购房者认同的前提下实现买卖并提供服务。开发商较多关心产品本身，而营销商侧重于商品前提下的某种服务和产品的推广、包装，注意市场需求水平和时机。因此，专业营销商在房地产产品走向市场，进入流通领域时，有着巨大的空间，包括其成熟的运作模式和运作技巧。3、注意产品定位，避免“营销近视症”营销过程是一个产品推销、引导的过程，是房地产开发概念的提炼。有些开发商出于急于求成的心理常常把营销和热销等同起来。这是一种误区，或者说是“营销近视症”!作为一种特殊形态的商品——房产，又有着特别的市场群体，需要具备营销的条件和前提，才有可能热销，这就要注意产品的定位。制约营销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、政策因素、文化因素、需求因素和购买力因素等。一般企业易犯的“营销近视症”主要有：价格近视症：为求获得利润最大化，过大、过快地提高价格，忽略了房产的增值空间和增值规律。节奏近视症：不按规律和市场的接盘能力，将所有楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津，造成尾盘销售期长而又难度大。效应近视症：片面地运用广告推广、概念炒作等来产生效应，物业面市无计划、前后矛盾，使企业失信于消费者。

产生“营销近视症”的原因在于：开发商仅仅注意到了成交消费区域，而忽略了客户培养区域，因此难以产生市场恒稳效应。4、建立市场理念所谓营销不是万能的，从某种意义上说，就是没有一个完全相同的营销方案会同时完全适应于两个物业的推广之中。这就要求房地产企业在开发产品时，处处以市场为导向。归纳起来，我国房地产营销应注意解决好以下问题：（1）名称化营销每项房产在销售过程中都会出现许多不同的概念，也可以把此理解为名称。“名称化”操作，“简单、直接、易于传播、操作性强”，从形式上来说，“名称化”更代表一种经营理论。“名称化”营销的启示有三点：

第一恋，将宏楼盘据概述坊为名大称化辈处理底，进垦而扩茂展物秤业内叉涵，殿如“际望京刃花园议”名献称的及产生绩和推撤广，非是从释最早桨的楼羽书就屑开始摔了，佛诠释掏了望千京花忍园的歌内涵棉，并惯传播垫了望郊京花勺园，摇进而凶提升冒了该招物业涌的品同牌。第二牙，将合企业样推广眉诉求弹与项晴目推控广诉扔求结蓄合，鞭将项饺目开言发与戴项目增销售酒结合阀，绕球过繁狱琐的耀解说砍及严葵格的尝诉求谦要求新，简睁练而债直接辅。第三依，适伶应推扭广诉床求点俗在整伪个销间售过陵程的漫延续扑性甚万至扩秘展要室求，逼使销迫售组珠织并莲不仅童局限尼于项罢目本菠身，贪而推怨广至陷市场茧环境俗中去芹操作仓，并优提供触一个附理论塑化的裤出发负点，驱同时扶更拓必展了隔市场沈销售驾内涵掌。（2结）全开过程沈营销营销从喜前期就陆开始介唇入，实驴行全过揪程营销胁，使开钞发和营纱销相辅凳相成。（3）认圈识营奔销房地猾产企庭业对皮自身卧楼盘知营销被地位录的认魄识，橡会直艘接左者右该锅企业丝式营销茂水平诵的好真与坏星。选史址开倍发的饿目的脾是为嚷了尽缠快实产现销腊售并纹获得沿利润垄，只吨有按音照市哑场需中求去告组织轿生产近，企常业才促能立急于不扣败之跨地。（4）玻重视营印销人才房地改产企杆业营粉销成放功与歪否，骑除了栋企业近自身夏的优帅势和括楼盘纲的品伶质和均定位赌外，企最重龟要的挺是人婚才问族题。鄙以为胸建立惜了销疮售部僻或营煎销部朴就拥法有了抖营销叠人才羞，这付是一劣个错喝误。（5凑）掌底握营言销节瓜奏房地再产营纳销中矿一个伪极其格重要趋的问帝题就顷是对需楼盘个的销蹦售节昼奏如唇何掌烤握。播一般胶来说舅，每婆一个馅楼盘优的销尝售可群划分诞为四皮个阶道段：材①开叠盘亮些相期斯；②泳开盘买初期勇；③决销售就中期赖；④古收盘同期。目前凡，房饭地产剖营销交在节模奏掌快握上敞出现趋的问株题有壮这样社几种傲：一侵是把膊注意絮力集弓中在赢开盘盏亮相境期，找而忽群视了款销售童中期地；二句是进方入开跌盘初减期后婆，或据者为粥了急闷于回衬收资傻金，呼或者钥为了此创造盛销售捞业绩邀，客锁户需析要什奥么房昼源就帽面市衡什么陪房源晕，以揪至在册以后科的销休售中现出现刘“死离角”围；三挣是无疮计划史推盘槐，没矩有设予定销井售时韵间和抬比例么。一闹般情积况下盐，应岸设封暖顶销沉售比蠢例、旗竣工法销售捎比例缩慧和入冷住销拖售比丝式例，爬为实防现这稿些预浙定的尽销售勒额，遵应有连起伏员、有孕节奏仍地在健一个倚基础匙营销钥方案淘指导责下，蜘设置壳并实辈施若壶干个双单体屯销售沸方案壳进行驰前后伏呼应爬和控煮制。（6）虽营销价私格确定我们妨知道汪房地爆产营钞销最炕实质议的内悄容是短价格者控制漆，价锦格的擦有序吼设置赖应预尺先慎而重安蒸排。僚一般俊的方恼案是川设置迷四个每价格仇：开俘盘价彼、封营顶价普、竣赠工价示和入脚住价颈，并秋要有宇与此孙价格异相适疼应的沫销售数比例挠，以睬小幅辛频跳伐逐步拣实施娃价格锋策略仔。定价的歪基本原衡则是：刘逐步渐泼进提高仙和留有殃升值空识间。在鹿价格控剧制上要仅严格避郑免三种泳情况发态生：第一龄种情宁况是上价格帅在销投售期执下调成。房果价在寸楼盘今开盘选以后绩，基扁本原娘则是吵只升车不跌矩，一还旦楼第盘价剥格明孤显下典调，意不仅熊会严每重挫沿伤已裳购房贵者的扯积极挺性，之带来抽市场驱负面司效应揭，而难且会困使楼值盘市唇场信榨誉度天下降排而影值响楼医盘销默售。第二幅种情倒况是且价格辉做空赵。有兼些开还发商鬼为了哲人为敏地制氧造人裁气，说即使瓜在市准场实蔑际接镜受力孙较差固的情劳况下全，依芬旧人急为提桑高市烘场销兰售价致，而业在实碎际销电售中没，又妈随意推让客栋户还行价、素打折筝，出细现价专格做灰空现用象。第三种定情况是汽升值缺堆少价格兄空隙。敲有的开猎发商一跪旦发现辉自身楼望盘市场京出现业善绩，便全误认为仗上市价维格太低收，过快镰或过大黎地上调萍房价，两失去市您场应预筋留的空督间，尽磨管从外延表形式既上非常围荣耀，脂但往往乔会因此驱失去市饰场。一些房伙地产企剪业，就拐是因为电价格上戒调比率锈过高、扯速度过房诚快，使肥楼盘失亡去了市齐场，一板旦发现术价格控看制失误削，再欲熟下调又至无法下橡调时，德变得束啊手无策饶。合理的鞠价格上恰调策略均是：按膨封顶、农竣工、钞入住为纳三个主症要时间柴段，其秘中设置晨若干个扒调节点却，每次锈调价的除幅度既兰能使前盲期购房览者产生欧信心，凉又能给能欲购未摄购者带员来刺激忘，产生时导购效估应。（7）峰把握营麦销时机房地产般营销必编然会受肯到营销吊环境的朗影响，水营销环趋境可分瓶为宏观撞环境和施微观环蛮境。营销穗机遇柔一般劲来源旷于以治下几棒个方吐面：第一，上某种政贡策带来材机遇。第二，退竞争对妖手带来浩的机遇锄。楼宇的盯市场竞稍争往往张是同区车域不同充价楼宇鹊的竞争夕及相同屑价位不竞同地区稠楼宇间镇的竞争蠢，因此霜，充分泡了解自赢身楼盘框竞争对洋手的情适况，就收有可能之随时发奸现营销牲机遇。第三，雀从楼盘捕营销环矮境中获发得机遇存。由于跳营销争环境先在不悬断变转化，赠因而秩营销罩机遇伏可能遣随时墙出现降。一低旦自缎身楼向宇所蛮处的共位置炭环境茄发生勉变化泼，如纹能及辈时推凡出营裂销方裕案，黎必定更会引卫起市刺场效尊应。第四，伴从企业撒和楼盘那本身获糠得营销振机遇。楼盘的否开工、泊封顶、趣竣工、日入住是扬营销机毕遇的重衡要时期其，房地亚产企业畏应根据些自身特划点设定燃一些营拥销方案缩慧在此期胡间推出萍。除此却以外，睡企业在央对外交育往过程绵中或者浪随着企诸业形象叙的推广广，或者广在阶段右性发展设中均会塌给楼盘峰营销带筑来帮助幅，关键谊是一旦劲有这种输机遇，规需抓住摧不放，节才能创缓出业绩础。（8）少营销组念织与控踢制房地末产营虽销方披案的妻制定纤及过写程控迹制会锯直接扣影响伤到市域场效发果。慕要进炭行营把销方些案的诵最有闯效控瞒制，穴首先郊要认奸识以层下两锁个规墓律性丹问题很：第一况，楼华宇市狐场的菊反应压常常院呈先寨升后栗降的数起伏帖性曲庸线。幅这是犹由商渠品房疏的区低域特撕征所托决定付的。桨大多劝数商担品房柏都有消明显邪的区鲜域消趴费特泽征，刻因此盗，楼蠢宇大或都有搅区域厚消费历的趋便向。情控制哗及贯屯彻营初销方照案其或实就承是以盾楼宇垫有效笨区域坝内为泻重点密。第二矿，楼渡盘消矿化过正程有惜明显炮的规有律性咬。一凡般楼睛盘上益市亮助相时电会有寻较好登的业泥绩，烤但进绕入开皇盘初恢期后伸市场换反应泽开始捆缓慢胶；达筑到2价0％庸的销纹售率侨时，乱进入妇销售珠中期流，达蓄到3厕0％心～8寸0％仍左右哈的销掌售比到例时进，会映出现追现房开比期队房好塌卖的滋情况瓣。因此，柳营销过放程的控钢制其实票是对开腊盘中期妄的控制刊，一般侮的楼盘携亮相、忍开盘期弄控制主仔要是价箩格和形划象的控还制。在逗制定整扒体营销占方案时泽，可设誉置一个妻最基本减的恒定喇主流方田案，然子后设置希一些滚执动推出森的单体盏营销方陷案，这膊些单体失方案在浇销售中绣期推出阔，以实梅现30驶％～6栗0％的渠销售比锹例。二、汤房地酬产市揪场调糊研（一武）房古地产餐市场胳营销啄环境终调研1、人口环挡境人是冻市场虽的主贯体，臂对区蒙域人心口规考模与根增长标率、雾人口糕的年社龄结故构、前教育强程度销、家缴庭结跌构以仅及人降口的平迁移糖等内艺容进燥行调艺研，碍对房兄地产朱开发阶的定炎位有射明显怕的指隶导意叶义。（1）扰人口总烂量与人耕口地区耳人口躬总量吴决定姻了对蝇房地光产的班需求触上限索。大怖城市吴庞大速的人拍口基调数是萍对房酸地产桶需求抛的基勉础。园人口摘增长炕对房摔地产帖需求桃有双有向的抚影响信，如滨果人六口增卵长速杜度快慰，则路家庭塔收入绑中的样很大软一部湾分要旅用于瓶食品准等最赞基本祥需求秆方面暑的支精出，各导致斗该地渠区的地恩格锣尔系选数上摩升，就住房偏消费跃支付嗓能力懂减少辈或延敲缓对巧住房燥消费洽的需毕求。相反促，随惜着我昏国居傍民收如入水挪平的策逐步黎提高策，同湾时在敬实行生严格耕的计闪划生宗育政衰策情棋况下赔，我仰国居眨民消些费的酷恩格纹尔系兽数一岗直在栽下降韵，这有意味乎着，兄居民茫的住蒜房支伍付能磨力在廉逐步礼上升新，住锈房更插新换愈代的卧欲望心也越傲来越屿强烈漂。（2女）人俱口的砍年龄饲结构人口源的年被龄结乘构对弃房地辈产需怜求有微两个愈方面唐的影牲响：一方面饰，区域沾人口结的构的变牙化导致史需求主屠体年龄音结构的畏变化，炭如人口劫老龄化弄的现象捐已在我追国各大闹中城市宵越来越每突出，刷这会导美致对“贝银发公矮寓”的威巨大需路求。另一奥方面径，区饼分不肯同年较龄结篮构的猎支付晒能力滩与人蹦口比燥例，讨对住喊宅开服发定荒位也网有明热显的慈指导绕作用陷。处拣于不尿同年酿龄阶僵段的段人，粱如2赶6岁横与3筝6岁严，对造住房权的支薪付能挂力明图显不展同，痒其对痕住房维面积愁大小吉、房动型、描购房垦动机蜡等方面的书偏好拆也往悠往不布同。伞26援岁左慰右年惰龄的压人，酸面临南婚姻滚等方禾面的狱压力筛，又碎无力敲支付散高额乒的房佣价，渐因此恼对住座房的热需要次往往匪只要更求一箱室一末厅就孙可以址，在楚付款秩方式驰上也衡偏好做分期穴付款卷或选道择租填房；垫而3遇6岁设左右恐年龄茂段的慢则不场同，屑他们打此时级因事神业有耗成，产收入淹也不隶错，阁住房授追求劣舒适酱、宽哨敞。（3）彼家庭规蜘模与结仗构住房消疗费具有注家庭性功。住宅骗是以家丙庭为生枕活单位坡长期供让人们使颠用的建稀筑物，普是家庭杏必需的吐消费资双料，是塞家庭生资活的物翼质载体滩和家庭愈的物质屋外壳，屋与家庭禾生活密帮切相关服。一般丙住宅消嘱费的主姻体是家妄庭而非保个人，递因此，太家庭结半构及规虽模是影确响和决跌定住宅涂规模和毫结构的旨直接因畜素。住烧宅套型方的变化堡和发展纠要适应欣家庭规难模、结具构的变心化和发岸展，这艺是住房散消费行旅为的一朽般规律聚。受经济筹的、社室会的、请政策的拌、人口海的、道起德的以摸及心理姑的多种领因素影依响，现配代社会施的家庭庄结构在殃迅速发维生裂变台，家庭妈规模趋甩于小型贪化。家庭规巷模小型纪化导致撞总户数川的增加段，从而罢引起对毛住房总匠需求的搏增加。犬在人口览总量不势变的情役况下，铸家庭规搭模小型务化的必炎然结果主是户数谈的增加妈，从6桶口之家婶变成3畅口之家齐，总户禽数将增烦加1倍充，家庭湖户数的森增加必腰然引起抓对住宅微需求的便增加，态因此家表庭规模锡小型化所和户数现的增加落孕育着现大量的判市场机态会。家庭的遮小型化愈意味着叶家庭结攀构的简像单化，捕多世同像堂的大花家庭减伶少，而辟单人户钓、两人荷户、三烧人户增路加，总这体趋势服可以概警括为：辜以核心睛家庭（允夫妇与学未婚子往女组成资的家庭俯）为主碍要形式短，丁克辈家庭（抱夫妇自脊愿不育弊家庭）楼和单亲缘瑞家庭（永父母分踪蝶居组成肢的家庭耍）的比愤重将有忠所上升马，空巢油家庭（街老人不语与后代远一起住暗的家庭均）日趋粱增多。通过委对本由地区梅人口纵环境谦的调肢研，炭可以心掌握血本地搂区房芒屋特抛别是宿住宅届需求元的基番本特嘉征。荐人口容总量鸭决定肌了房炎地产艇的规温模，鞠人口聚的年改龄结裹构和救家庭洪结构香在一才定程汤度上框预示祝了对熄住房瓣需求吹的偏郊好。2．航经济俘环境项目所与在城市巨、地区捏的经济欲发展规为模、速蒜度、结纺构以及搭产业结菌构，居豆民的收脑入水平唤、对外洁开放的依程度等扮，都会杜对房地线产的需突求结构射产生影丢响（如让下图）泄。（1猪）国饮民经晒济发典展房地撞产业日的发葡展离削不开枪国民摇经济是其他泪部门斩为之茅提供仗产品宇、市枪场和猫服务漏。当歪国民代经济斤其他陪部门垄受阻幸时，巾房地帅产业炒的过互快发白展将码导致敲商品境房的均结构呆性过专剩。刑因而笼，宏决观经笨济的部运行雨状况京直接话制约机商品蔬房价管格指藏数与犹其他裹一些鱼指数庄的比双较着愈房地资产市逼场的殿景气叨状况远，这赛种制影约作质用体垮现在足房地蚀产的恢需求秋和供臣给两仙方面扑。第一，宏观经嗽济运行螺状况决男定了房伴地产的每有效需鲁求。房地产狸市场有疫效需求碑受到消表费者（炭包括单鉴位集团挂和个人歉）实际盐购买力洗的限制判，所以煤，房屋赏销售情眯况的好貌坏取决少于消费敲者的购课买能力波。当消系费者的芦购买能请力由强细变弱时脊，市场域对房屋全的有效锹需求就蛋会减少悲；相反劫，消费梳者的购柱买能力燥由弱变惕强时，牢房屋的点有效需径求就会趟增加。煮而消费醉者的购坟买力同货样取决遗于宏观瞧经济的绵运行情族况，当叙宏观经洽济处于瞧扩张阶屋段时，盗国民收浴入增加萍，人均杰收入会耻相应增毅加，消付费者购苏买能力恋就会随担之增强趣；反之继亦然。第二竭，宏皮观经妇济运龟行状困况决斩定着商房地判产的炸供给供成本某。土地开汇发和建械设成本些是构成建房地产挨供给成相本的两汪大因素害，而它姨们都要扛受到宏独观经济浇运行状锯况的制届约。土零地开发妻成本（唱不包括匀受让土剖地使用蠢权的成错本）受证两方面惑因素愁的影短响：锤一是怜市政罗基础什设施絮建设从成本搬，如监大市咸政管扁线、厦城市冷交通帅和道奇路的黎建设松成本小，这迟些都曾与材辟料和疮人工茎费用白有关崖；二强是拆封迁成目本，悬包括饮拆迁脏补偿宋费用暴和拆悠迁房济的建部设成薯本，丸其中与拆迁秋房的老建设丝式成本庆也与习材料张和人柔工费治用有乎关。房屋栽建设园成本宅更是聪直接两决定洗于建保筑材随料、扑装饰常材料恶、设饲备和壳人工卧费用道的高傍低。译而建铁筑材枣料的僻价格安波动鸽取决怒于宏艇观经钥济运芒行的兽变化驾。房地任产业咬的发高展不翻能超东出国妥民经土济的惜整体花发展闪轨道达，否蛇则就汇会面毒临旺厅极而件衰的水境地染。在陡这方宣面，病日本笑就是搏典型密的例盾子。甘战后汗日本焰地价渗一直拌呈上敞扬态遣势，淋但8廉0年花代后磨超常英发展银，土堡地价琴格上别涨远随远超荷过国瞒民生检产总夸值的核增长膊，资珍金投聪向的谋倾斜洽，产徒业结猛构的遭畸形冠，造翁成国罩民经怎济发山展的史不平爷衡。亏而泡滥沫经驱济破估灭的艘结果远，也技使得公日本就房地拥产业符极为棕受挫忧，至嗓今未水恢复满元气孔。（2买）产裳业结肃构房地产乞业是国涂民经济米整体的激一个部蝴分，它奇的发展拔和周期瘦波动也喘受着国烂民经济堆波动的枪制约和王影响。夫因此，吓产业结陕构的演衣进既决酬定了房给地产周神期波动切的基本乔状态特翼征，也缓决定了滑房地产缎项目开滑发的市笑场景气蹦状态和述需求结灾构。由于步受经炉济体秤制的包影响括，产绿业结摘构演撤化对雄不动哲产市侵场波推动的被影响亲与其恼他国赏家不擦尽相筒同。宏例如伤，我掏国工敞业化旺初期赴以重混化工料业为锹主，愉但由辅于在从计划圆经济栋体制特下这遭些行耻业的叔企业旧土地财大都斥是以仗非市梁场化贫的方国式，派通过口行政女划拨系取得熊的，票因而泪工业弓用地塌的地根价并华未上售涨。挤随着乌我国朵房地具产市量场的慌启动灭和发困育，渔工业潮用地今必然灭而且梁已经蜜大量字进入符市场凑，从盘而导观致这泽些地改价出持现补傍偿性春的上脱涨。（3荷）城遣市化局进程城市化爆进程包辨含两大腐变革：嫌一是城著市生活皆方式的碎兴起，惑即城市亡化的过彩程；二层是城市暮生活方勾式向全掏国范围阀的辐射趣和扩散白，即郊嫌区化的驻过程。城市化减进程的机影响因佛素包括凶：人口娇增长、光城市基亿础设施件建设和柴交通运占输业的容发展，序而城市赤化进程卸对地价沸上涨和越房地产齐业的发谁展具有男强烈持雀久的作天用，也析影响到队各类不恭动产的刷长期趋先势，进赤而影响每各类不扒动产市荣场波动岂的特征暴。（4边）经皆济体奴制在我国昌正处于议计划经萝济向社妇会主义纪市场经予济体制麦过渡的咳时期，筝在房地焰产业发供展时期码较短、迟市场化弊程度较岂低的历铅史背景比下，政奴府运用垂直接行傻政干预栽手段来虑调节房气地产市鸡场的运伟行，对么于避免拆出现不裤动产市密场的大慢幅震荡朱，保证非房地产宿业的稳惹定成长掌是十分盟必要的蝴。但随掀着我国团社会主团义市场辟经济体戴制的逐社步建立迷和完善狐、房地汤产业的纹进一步伐发展，敲可以预昏见，政考府将更蛾多地运技用间接打的宏观后调控手随段来减本缓不动贫产市场反波动的设幅度，望以促进帜房地产脱业的顺暗利运行堵和发展天。（5岂）通贼货膨切胀率在较扔为发满达或名成熟拳的房针地产都市场遥，一遭般来晨说，莲长期垫租金阶都是盗直接川与通分货膨毫胀率评挂钩路的，狱通货壳膨胀糊率的尘上升除会直藏接导奇致名奏义租度金的严上升示；短陵期名少义租讽金除扑受供箭求关凝系影研响外赞，总靠体上董也受小通货易膨胀宇率的蓄影响锡。因肢而，意通货休膨胀明率的饱变化惨与房炎地产士租金驾的波膛动联梅系是锻十分转紧密宇的。同时，潜通货膨通胀率也邪会影响勇到房地杂产售价某的走势草，但与析租金相皆比，售掉价受通痰货膨胀港率的影区响稍弱规。对香制港1膊97战6—异19雨94考年间杂通货粉膨胀刊率与蛙中小克型住络宅租肢金波烘动率瓦的相乓关分捞析表止明，趋二者龄的相袋关系很数达妖到0宵．8斧20饼3（释见图鞋），叉表现响出很勒强的快正相铸关性购，同星期通世货膨锤胀率扯与住匆宅售叶价波留动率搁的相糠关系巧数也柔达到胜了0帮．7瓣46盛1。悠这样森，通妙货膨体胀率闻通过凶租金蒸与售舱价的锁变化等正向馋影响译了投抖资回爹报率获。另一厚方面露，通孝货膨役胀率队的变使化直要接导亲致建环设成城本、焦经营前成本劳和利唱率的冷变化崇，从伶而反抓向影困响了哄投资聋回报窄率，栋尤其际是按助揭利务率的坟变化傲与通央货膨厚胀率要的变显化关租系更跃为密挤切，哄基本罚上是诉同步研的（然参见俩图）吸。3．政策室环境政策环忍境是指夸房地产筋开发所骂面临的饥政策和再制度环俱境。一跟般说来悄，与房黄地产有告关的政混策主要扫有：财富政政策幸、货币家政策、掘土地政霸策、住很房政策遮等。（1）筛财政政誉策财政政陕策包括排财政收期入政策恳和财政葛支出政滴策。财型政收入符政策主节要是通济过税率奏的调整册来调节斤国家、敬企业和丧个人收窗入的分析配关系辰；财政识支出政雪策主要盆是确定疾国家预左算支出娇的总量企和支出那结构。第一，膏在财政纱支出政恳策方面州，政府镜作为不那动产市勤场的参公与者，震以自身前的支出悠总量和损结构来恒影响房走地产市傲场的总腿量和结辆构；第二，普在财政毕收入政覆策方面删，政府辱作为不受动产市酱场的监缠督者，破通过税酒率的调老节，影辫响市场蹦参与者估的总量有和结构闸，进而抬调节不令动产市睬场的结立构和供闭求状况驻。与不峰动产经俩济活动含直接相宽关的税珍种主要集包括：亮土地增堵值税、领房产税原、契税顾等。（2）货币梳政策货币政削策是指原中央银浑行通过姑调整贴签现率、滔调整法生定准备技金和公刘开市场调业务等挖手段，脖来调节谎货币供讯给。对点不动产忽市场的影调节主女要是通善过利率衰，以控妇制银行家对房地编产业的劳信贷投端向和信罢贷规模寄指标。贡利率对感不动产纸市场的恶直接影下响分为透供应和石需求两隔方面。第一术，在赶供应题方面蓄主要狗是影劈燕响开芳发商钉的财轿务费社用。毛因为桌由于层财务臭的杠焦杆作丹用会尚使得拥利率探对开阻发成销本的宿影响虏作用浓巨大声，开萝发商俩融资挂成本刑的高特低和呆借贷匙资金冶的取取得与录资金崇市场设息息及相关飘。第二共，在乓需求穴方面秋主要搂是影侧响按财揭利隶率和术按揭订比例洗。相松对于傻其他均商品饼，不王动产臂价值盒高昂笨是它遍的重爱要特崇征之怒一，叮昂贵乱的价宁格使撑得许重多人她无法草进入晒不动驻产市王场。欠就住讲宅而等言，册有相秩当一只部分遵得以纠进入季住宅凭市场骆的购雀屋者颂，是降依赖盼长期菌负债乱以取非得住剩房。游这就守牵涉涌两个怕问题晌，即艺长期连融资谈的取限得与蛋长期护融资倡的成栋本。立因此规，不愉动产尤需求深受绳融资成届本高低原与不动炒产抵押睛借款取丽得的难挂易程度册的影响就。利率成高则加农大银行俊按揭成咽本，从懂而抑制寨了不动辞产的需丛求；反宏之，利选率降低偷会促进雹人们的译投资意塑愿，加榨大房地虫产的投宴资需求昏和使用乌需求。虽然我凉国房地俱产抵押户贷款开猪展时间达较晚，犹但近两朽年房地为产抵押光贷款的肠比例（许按揭比稍率）越寨来越大帅，按揭滑的信贷前额越来苏越多，侨因而利征率对房游地产需敢求的影事响也越魔来越大碗。根据忙上述题分析塌，利茄率变话动与区不动唐产市麦场波铅动一仆般呈读反方跟向变吊化。某如果跑用空湖置率区的变控化表尼示房条地产念市场待的走托势，救则利矿率变沟动应卖与空愁置率凤的变献化趋腿势较旺一致慈。（3默）产液业政胞策政府可唐以通过炮制定产犬业投资鸭指引目膏录及其展他行政针干预手久段，或残者通过钱推进产旋业结构阴的变动捧来影响适不动产牙业的周掩期波动丽。在房拘地产业闯发展初你期，产精业政策坡对市场征的波动垂具有至寺关重要荷的影响培。政府用直来调节销房地产泽业的产戚业政策置包括：替建设项乞目结构恰控制（好楼堂馆灶所、高纪档不动咱产项目妨、大型迁商业设记施）、挠政策性丘资金控辨制、上姻市政策弦、外资娱投向指旧引等。佳例如1背993拘年，为暖了抑制纤国内通字货膨胀惨，中央阿采取了元宏观经枕济调控兵政策，蒙银根紧令缩，并喜严格限细制房地雁产贷款核，结果荒导致了继大量房切地产施左工项目巨停顿。在上市争政策方超面，国甲家有关霉法律政猫策规定划，要严恼格控制亲房地产仓企业上拳市，这刘就使房威地产企浆业很难吩利用上句市这一屈有效的李低成本忍直接融垒资工具食。（4）未区域发决展政策同在一嚷个国家仿，同在曾一个宏德观经济恐环境下否，各地话区的经美济发展澡和房地反产消费杰并不是萄完全一减致的。楚政府往匹往通过漏给予不貌同地区恶的经济墙发展以留不同的绿政策，栏刺激某睁些地区恨超前超锣速发展烂，当然笛也会对毙不动产叮市场的肌发展产泊生巨大冬影响。聪如经济歼特区政常策、沿深海经济叙发展战聚略、沿之江经济崭带发展杂战略、梨地方和田部门审死批权限旗等。（5）土地愧政策我国鞭土地把实行问国家鸭所有川和集加体所葛有，礼房地去产开谨发商转和个葵人只呈能取残得有宜限期待的国捡有土径地使谢用权混。土才地政郑策对施房地翻产开就发的振影响蔑主要典可从怀以下右三个桌方面傍来分务析：第一撑，土恭地供盗给政泉策。盼目前宅我国聪土地蓄供给毯实行投“双暗轨制速”，筝即对谅公共卖设施守用地暴、基佣本建纺设用急地、施军事否用地猾等实贵行划德拨用陶地政喂策；奏对商薯品房扛开发纷用地乎一般匆实行品土地从出让么政策膝。土探地供迟给政吧策的邮松紧绕，直千接影欺响房驼地产滴开发碍用地叠的取军得。第二秃，地畅价补抽偿和骂土地常收费折的规狠定。臂由于秋长期狂以来私实行默的土置地无山偿无习限期轨使用快制度丙，使迹得不母少单柱位拥阶有数洋量可穷观的境“划妄拨”享土地恐。这亩些划缺拨土乳地可疫以各荷种形啦式进音入市母场，嗓但必塌须补架缴土拜地出疲让金狱。因侍此，要地价怜补偿事和土繁地收竞费规艰定的饰变化颤，如雁土地柴出让叉金支楚付方巴式和街金额太构成顽的变闻化，艇可直瘦接导银致房矮地产鼠开发盗成本府的增各加或骨减少溪。第三，亩土地出想让方式司。政府贱可以采而用协议裳、招标猜和公开性拍卖3种方方式出聋让土缘瑞地。惹采用替不同携的出妄让方地式会严对投述资土疤地的腿投资砖者产副生不开同的凉成本前。（6）缺住房政裕策住房赛制度酿改革艺主要阅是指它国家宏和政扩府在舞住房馒方面却的投短资政扣策和童住房翼分配甲政策狠的改蛇变，画这将换对房捆地产局商的屿利益丘有很梦大的礼影响闲。我国的梳住房体平制是一温个明显香的例子糊，由于杠政府推袭行“双粱轨制”项使大量音公房、境福利房浊与市场冶上的商鼻品房同攻时存在是，其结览果是极挖少个人扯真正进部入房地塔产市场馒，人们蔽都愿意保等“免胖费”的冲公房，夕而使许基多房地评产开发短商的大宵量商品体房售不擦出去，渡受到巨撑大的经丸济损失窝。19亚98年辛6月政案府决定漂彻底终仿止住房户实物分房诚配制度掠，之后菌各项住肤房货币鞋化分配却制度逐抵渐实施帜，由此键开始形拌成真正产意义上萌的房地琴产市场伐，个人杰购房比缴例大幅悲上升，投交易活夕跃，逐缺渐形成脂稳定、墓成熟的润住宅市诱场。（7）房杂地产谊开发栽、销储售政片策房地怕产预旱售是盾当前伏房地曲产开却发的军主要牌模式夜，它达对开纪发商战资金昨的回龟收速拒度至需关重裁要。患如果钱取消马预售钟，只胸允许木成品携房出昨售，丽那么骂，对述于自志有资疗金紧怠张的拜企业茧将无粗法进繁行房闹地产课开发急。预弦售也顿标志登着房摄地产妙企业煤要走更规模呜化经岔营之报路。（8节）户岸籍制成度户籍佩制度赶对房石地产帅市场拿有局极部的练影响裁。房地乐产投颤资受版政策盐制约凯甚大冠，房盖地产开业由涛于投早资大容、周砖期长概，在俗投资涌商的疲决策哥与国赞家的宴政策古调整拘（主判要指裳国家牵对房独地产多投资产的政取策）沈存在托一定朵差距踢或矛摇盾时直，该浇投资否商必引然会买面临晶政策脆变动准所带对来的乔风险镇。（二舱）购蹈房人徒信息1．家揪庭收入家庭收智入是影鸭响住房职消费最昏重要的桥因素。分析蝇家庭点收入牢对住柔房消搏费的芬影响林，应贵具体则分析胞家庭鱼收入衣结构夺的划伶分、奋评估涂以及典居民蜡的收诊入预棉期对匠住房租消费溜的影膜响。考察岩一个轰地区消的购名房人甜信息氏，最著基础境的数伶据还膀是家幼庭年弱收入座，购灰房人表家庭代的年匠收入染水平移决定能了购宜买一舱套房果屋的忘承受瘦能力雨。开发庆商对乞居民洪家庭网收入蜻的分废析也便不应衡到止倘为此辟，还曲应对籍家庭态资产参状况裕、不获同职始业家品庭资拜产状聋况进株行深蜂入分努析，砍以把谣握市另场稍效纵即翼逝的隶机会晨。居民冷收入扔预期浩对住晕房消赵费也姨有相进当程概度的秧影响矿。2．年柴龄构成年龄坦结构驼是消代费者鸽结构废的一度个重拉要方储面，宋开发搂商通冲过对享购房厕人年软龄构样成的衫调研倦，可州以就络各年则龄段誓的需朋求差斑异、卫支付笋能力锁进行唐分析格。就购买升力而言州，可将斥年龄结搞构划分城如下：25岁以下骂年龄段拳；25—35岁年龄边段；35～45岁年虫龄段腰；45岁以上望年龄段更。25岁栽以下年弹龄段。旬这部分忘人工作悄不久，礼经济基巨础较差估，处于刚尚未结艰婚或结啊婚不久渗没有下内一代的西人群，售这一阶盾段的居营民可以责说几乎因没有住舅宅购买孤力。不磁过，他贱们对其守父母的迎购买决题策有很碌大影响示。25认～3侨5岁但年龄我段。秃这一傻年龄牛层的廉居民拴在经使济能被力上直处于捧初步拨发展牛阶段午，与结35维～4令5岁爱年龄遮段的捧居民真相比顽，购芦买力访稍弱胳，事烛业正笼在发殃展中垦，处乖于抚些养、究教育黑下一禁代的害阶段户。由父于婚稠姻、串生育失等问孤题，录家庭穿独立抹性强套，购浸买的慰欲望袍也特继别强级，附诊近需牺有较恭好的依学校紫（教菜育下厅一代幻玉），伸离市股区不交能太邀远（番工作尿较忙糕，不胁能花闻太多多的时迫间在律路上袋），违客厅所要大粥（较秀活跃价的社艺会交摧往）晃。35～45岁年碧龄段尼。这虾一年遇龄层兴的居躁民最和具备怪经济命实力标，是新具有抬最大泻购买验力的俗阶层揭，他帜们在湖整个估住房不市场裁上所吐占的洗比重彻也最轰大。45姥岁以医上年淋龄段评。4苦5岁估以上吵年龄菠段的模居民凡，多糠半已大具有艰住房披，而省且由猜于子叶女逐毅渐成搜年，遭独立纲谋生键，原催有的堵房子扬可能膊逐渐自空下训来，尝对房股屋的滔需求敲大减姨，除哈少数醉以经孩营房院地产闸为目粥的或律出于冬投资奇保值港的目献的外霉，对覆房屋萄的兴啄趣较丙小。贯可以支住在践郊区赔，但启必须劣有美谊好的斩自然末环境创和良刻好的令医疗贞条件块。年龄结香构对住执房消费键的影响董，还表卫现在对弦住房消套费方式惑——租伪赁与购宰买的选锡择上。朱比如，设年长者没要拥有煮自己的摸住房占遮的比例达较大，液相对而潮言，年贤轻人租划住房屋旷占的比封例较大载。调查托表明房诚，购聚房人亦主要普集中硬在4焰5岁旅以下渐，占倘90兵％，逢其中前25戴—3自5岁留最多聪，占梢68傅％。3．家以庭结割构不同的倘家庭人搞口结构取，对住醉房的要嚼求有所拒不同，盒特别是史对户型衣和面积峰的要求当差别很耳大。作为开威发商，技要对房姿型、住忆房面积陵进行准图确的市弓场定位耕，细致挽深入地罪对家庭两人口结瓦构进行固统计调熄查，分给析预测味其变化委趋向是躲必不可回少的，埋决不可笑仅仅是烧跟着潮仆流走，裳“跟着忍感觉走沾”。4．滥购房钞需求在对购血房人基但本情况振调研的厕基础上志，就可规以对购抢房人的论具体要挽求进行椒细分，从主要有谣以下几佩个内容需：（1然）区依位要驼求就每一刚个城市杆的状况层而言，涨各地区胁的发展汤水平、柱地理环窝境、经奶济状况励、文化层教育程仓度、道早路交通虑各不相退同，据字此就可颈为房地控产划分矿出几个架大的区象域，购喉房人对益在不同胆区域内问的房屋企，有不猫同的要蔑求，而春房地产画商要面骄对不同辣的市场溜。比如，誉由于历缺史原因能北京存修在：“球东富、两西贵、馋南穷、者北贱”道的说法系，同样蕉的商品哪房，位乐于南部友或北部秋就有很晓大的差然别。（2搅）户非型面霸积要形求首先最服重要的去是家庭蹦收入，撤其次是涉家庭结叫构决定廊了购房给人购买柱住房面锤积的大奥小，这棋也就在净很大程亡度上决汽定了房裤厅数的集多少及廊配比，河决定了歉房厅的男面积大俱小及比应例。不同的趋地区在硬不同时些期，由限于购房饥人的收网入水平掏、家庭净人口不宽同，对使户型和稼面积有即不同的韵要求。（3）翻价格要聋求对购房缝人来说痒，当然俘是价格惨越低越侧好。在蕉理性消爬费的情遭况下，必购房人捡对价格骂有一个抛可接受轨程度，欠这与购骑房人的筝收入水花平以及倾预期收持入水平侄有直接炭的关系独。谁都令想独享奖一套面夏积较大友、环境甩幽雅、贤出行及盖购物方标便、靠输近闹市袖的住房它，然而蝴由于理脚想与现溪实的差奋距，购京房人都桃有一鲁个面辆积、股价格其的最你佳结咏合点李，通徐过调忆查可动以清间楚地杨了解建购房部人的黄价格暑要求远。在航一个街成熟兆的房症地产纽奉市场色，其退价格搅要求剥是十锹分理侧性的牢。对任涂何一应个区寸域的抄房地太产开略发，捕都存秧在一惰个价巧格的锈主流贪市场执，即独与购亩房人止的收遮入水酷平和它房屋碧开发负的合胃理成矮本相醉匹配挠的价川格水桑平。盖实际萝上，唱每一肉个价字格段昌的购听房人绪都有牌一定秀比例光的分走布，榜也就袋是说林对应陷着一砖个市巨场。（4）波其他需光求区位共、价很格和蚂户型疗面积谊是购浇房置串业的喂3大歇要素晶，除惨此之舟外，水购房起人还刷有若狮干其张他的张需求始，如每物业暖管理急水平朽、绿嫩化率挨和景贝观、碎开发窝商实惹力、贴潜在词的升道值潜戒力，茶以及电智能榆化设笛施等钻等，坟这些蜂都是译购房渔人在洋进行垄购房裤决策勺时要失考虑橡的因笑素。（三情）竞次争对可手分蓄析通过端对竞冲争对亮手的挣分析荒，以爷确定嗽本公余司、孕本项悦目的箩竞争念策略港。1．竞伯争项目笋的调研对楼感盘进尸行市哭场调碍查是果房地谋产市误场调稳查的妈基础枪，它多是研亿究市并场最很为直裂接的幻玉途径堵。对渣楼盘御进行车市场村调查骨可以伍从产酒品、企价格常、促很销和著销售沈四个接方面还着手弦进行秃研究链。（1路）产桂品房地产唉产品可侮以从以怪下几个仗方面来怠描述：第一巷，区醉位。①地疯点位董置，鸽是指孕楼盘竹的具小体坐相落方侄位，浅同周错边标梯的物佛的相态对距妹离以创及相泳邻房框产的气特征圣。②交通条菌件，是沉指地块骡附近的者交通工揪具和交贴通方式即。交通鸦条件一段方面表体示地块害所在区烟域与周朱边各地训方的交就通联系戚状况，凯表明出同进的方码便程度厅；另一执方面，摩一个地增区的交楼通状况浸如何也圈左右着易该地区耀的未来豪发展态惩势。③区域绘特征，狸是指相疲对聚集谣而产生神的、依抗附于地圣域的特发有的一穗种物质稼和精神遣形态，皆主要取氧决于地搬域的经探济发展灭水平、歉产业结腹构、生糟活水准愈、文化破教育状鼻况等。④发瘦展规奸划，狸是指阅政府恭对城恩市土路地、笼空间资布局竭、城敲市性古质的喘综合公部署涉和调冻整，龙是一摩种人乖为的捧行为别。⑤周皱边环晃境，挂是指歪开发垂地块抢周围为的物欺质和妙非物醋质的脸生活悟配套亡情况昂，包屡括：启水、项电、骆气等酱市政抬配套头，公项园、单学校轰、医劳院、舅邮局忍、银任行、堡超市究、