杭州知名地产随园嘉树项目策划汇报

杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报杭州公司2013年1月目录定位与产品PART1：杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大市场定位杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。2011年，杭州全市生产总值约为7012亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国家水平。

社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。杭州老年人口基数大，比例高，且杭州人均可支配收入已经接近富裕国家，舒适型养老潜在市场机会较大1982-2012杭州老龄人口占比1982-2012杭州老龄人口发展趋势3406530035241047012亿5946亿5099亿2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势第4页舒适型养老住宅市场潜在需求较大市场定位第5页潜在客户渠道市场容量调访客户数量抽样调访购买需求比例老年大学241002179%离退休机构450004007%成熟社区空巢144501683.5%现有养老机构19248217%地缘性客户群体150418312%总计8697810508.4%舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100-200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100—200万总价的客户总数预计占比8.4%。影响客户购买养老公寓因素排序1专业服务2硬件配置3居住面积4居住氛围5房屋总价面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护产品定位第6页护理楼（颐养中心）

产品定位健康楼活力长者自理老人经营模式使用权转让销售模式全生命周期的连续性照护阶段性持有租赁模式

服务统筹化配套集约化小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套借势外部资源解决医疗配套培育自主服务能力建立养老服务标准医疗护理类服务借助社会化资源预售模式：开工半年后现金流一直为正阶段性持有，变现能力强活力长者社区16栋58937平方米辅助生活社区（颐养中心）健康但是衰老老人，年龄较大（80+）每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）需要日常生活照料服务每层12个房间作为一个管理单元活力长者健康自力，活动自如，年龄在60-75之间专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。活力长者+辅助生活社区客户定位辅助生活社区1栋4571平方米第7页良渚文化村核心区域，共享大良渚集约配套区位选择第8页交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套区位选择公建商业类：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄公园类：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道会所类：竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所随园嘉树随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。第9页用地面积63853平方米

健康公寓面积（占比93%）58937平方米

公共配套面积（不计容）5381平方米

颐养中心面积（占比7%）4571平方米

地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户其中：A（75平米）一房两厅一卫305户B(89平米)两房两厅一卫160户C（111平米）三房两厅一卫150户颐养中心60户产品呈现第10页产品呈现总平图第11页产品呈现如园效果图第12页产品呈现容园及南立面效果图第13页产品呈现容园效果图产品呈现中央水景效果图产品呈现中央水景效果图风雨连廊效果图配套服务设施产品方案配套面积（平米）大堂670餐厅887（含厨房）健康管理中心

236便利店+咖啡座

182棋牌室（动区、静区）

168健身房

112多功能厅

466阅览室

198老年大学教室

260视听室

123浴室

133理发厅

33办公及后台区域

199公共区域及走道

904合计4571随园嘉树可共享公望会恒温泳池全户型适老专门设计，主力户型75平米户型呈现第17页A户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫C户型(20%)建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫户型呈现中央水景效果图风雨连廊效果图A户型样板房实景照片户型呈现B户型样板房实景照片第19页装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处室内配置第20页项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作装修篇配置取、安顾全设招施、辈辅助剖生活抓设施心与普净通住鼓宅配迷置不品同之您处第21页项目普通住宅随园嘉树16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字室内配酸置用体讽验式遣营销泪让老咽人感妇受产滋品精禽良，旷体验诵服务摸贴心营销笔方式通过以凑上体验哨式的营论销服务旋方式，证直观感溜受万科井在老年颗住宅的专业造杂诣，亲储身体验述随园的呜“六心养”级服茶务内容外详实血的随哈园嘉底树说拒明书盐：完剂整阐坟述产尽品、他配套根、服但务可现场垦体验的平健康管浪理中心携量测设填备和智纽奉能化系置统服务刊团队瓜同步纤介入秩案场悄服务嫁，让巧老人扩提前贵体验古随园贸嘉树防的管氏家服妹务案场影票音室定壳期播放蔑电影，污邀请老真人观影讲；每月组举织老人盒主题活锤动，提率前建立蜓随园社乱交圈样板婆房可大直接赢体验抱无障忽碍，岂可自罚由回危转的私轮椅费空间第22页未来健域康管理终中心一正角在售饰展中心纲实景展疲示体验式欺营销客户真实报告样板丘房智蹈能化踢演示副：零抗时滞者的处灭理流伯程体验式水营销老人在躲房间内厕按紧急悼按钮门灯闪凭烁前台偶自动跳出距页面管家承、急源救小浅组、刻后勤材一步的到位现场紧致急事务冠处理呼叫复蚊位第24页产品蚁说明想书：一本揪完整劫阐述由养老蛋公寓易的产出品、而配套粗、服位务的鞠专业维手册体验式灭营销一适老性住宅设计（一）入户动线-安全稳妥，通行无碍（二）卧室及客厅-室内活动、休息的核心空间（三）厨房-饮食空间的健康之道（四）卫生间-温暖无障碍的干湿分区空间（五）家庭智能化-看不见的安全警卫员（六）户内采光空间-关怀健康的阳光户型（七）室内设施设备-在最合理的位置，实现最具人性化的设计居家模块二多样化的社交、活动、休闲空间（一）“金十字”中央配套总览（二）一楼：双层大堂及前台-居家与休闲的尊贵过渡（三）景观餐厅-均衡科学打理膳食，药补不如食疗（四）健康管理中心-全面管控，持续跟踪（五）随园书院&老年大学-兼具交往与自我实现的需要（六）多功能厅-愉悦身心的交际体验，独乐乐不如众乐乐（七）棋牌室&阅览室&视听室-手脑协调，棋牌博弈乐趣多（八）健身房-精选适宜长者之专业运动（九）景观配套-绿茵中的富氧活动区域（十）无障碍配套-便利通行，安全无碍（十一）颐养中心-连续性照护持续关怀配套模块三“六心”级多样化服务（一）“六心”服务标准-四大模块86项服务内容（二）健康管理-“治未病”，未病先防，欲病早治（三）智慧小区-快速响应，检测入微（四）舒适生活-子女家人般体贴周到（五）尊荣享受-社团活动，学习进阶服务模块第25页开发怜运营PA富RT2：项目将全期辨分产顽品类驰型成流本汇圆总表运营监模式陈及成啊本测业算第27页序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明车位多层护理楼整体单方产品单方车位多层护理楼合计

建筑面积*****11072.9558936.514571.4674580.92

可售面积/持有物业*****8050.0053645.004571.4666266.46

占地面积*****0.0058838.755014.0563852.80

一土地及政府规费0.001205.7173.41981.131116.800.006468.0333.566501.59

二配套及地下室费0.00492.08447.90429.26488.620.002639.79204.762844.55建筑面积三基建及管网费742.862249.762211.332064.052349.47598.0012068.861010.9013677.76

四装饰及环保费0.003195.115600.002972.883383.960.0017140.182560.0219700.20直接归属五环境提升费0.002039.76754.781703.321938.850.0010942.27345.0511287.32建筑面积六开发管理费0.00878.54799.66766.38872.350.004712.94365.565078.51

开发成本742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92142.32七期间费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00建筑面积

项目总投资742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92

全项目使用甘权转远让销售铸金额727到64万元销售计胃划第28页可售资源套数套内面积总可售面积健康楼层A户型305

75

22,755B户型

160

89

14,240C户型

150

111

16,650小计615

/

53,645颐养中心-145714571总计616/58,216

2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度合计A户型套数

-

85

35

75

40

50

20

305销售金额

-

8,434

3,473

7,625

4,118

5,148

2,05930,857B户型套数

-

40

40

25

30

15

10

160销售金额

-

4,735

4,735

3,044

3,685

1,842

1,22819,269C户型套数

-

30

25

30

30

29

6

150销售金额

-

4,429

3,691

4,562

4,595

4,442

91922,638颐养中心套数

-

-

-

-

-

-

销售金额

-

-

-

-

-

-

5,5005,500销售套数小计

-

155

100

130

100

94

36

615销售金额小计

-

17,598

11,898

15,231

12,398

11,432

4,206

72,764健康公渠寓使用买权转让丸方式出穴售，总混销金额72英76筒4万元。剂颐养中衰心按阶段闪性持饿有物推业考虑票，测牧算销伶售金显额550洪0万元弹整售啊。现金流堂情况健棒康，通匹过预售佩模式，辣较早实年现现金梅流的正功运转现金流第29页2013年2014年2015年

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度合计销售套数

-1551001301009437

-

-

616销售金额

-17,59811,89815,23112,39811,4329,706

-

-

78,264销售回款

-10,55910,65911,51810,4859,33925,704

-

-

78,264地价6,035

6,035工程款支出

-1,9481,9402,4969,11310,2308,3643,5163,51610,243

51,366营业税金及附加

-

-5915976455875231,439

-

4,383营销费用

-352238305248229194

-

-

1,565管理费用

-17611915212411497

-

-

783企业所得税

3,260

3,260净现金流-6,035-1,9488,0917,2141,352-7614518,114

-4,955-10,243

10,872累计净现金流-6,035

-7,9831077,3218,6737,9127,95726,07121,11510,872

健康币公寓赠采用饺使用探权预狐售方烈式，朵从20据13年2季度松开始劝销售沉，2季度仰净现婶金流批开始污回正勿，后兰续边说开发侍边销滑售保驾持现巩金流笔一直绝为正截，201粘4年3季度现挠金流达静到峰值唉。实现净捏利润94带01万元运（不河含颐成养中骨心）割，毛航利润叼率20浸.2柜3%利润饼表第30页健康公火寓采用丢使用权溉预售方涛式，毛坑利润率20%左右。

总成本单方其中：A室B室C室颐养中心(总额)颐养中心(单方)可售面积（平米）53,645

75891114,571

单方成本（元）

10,061

10,06110,06110,06110,0619,8879,887总成本

53,972

75901124,520

单方售价(元/平米)

13,564

13,56413,56113,53113,59712,03112,031总销金额

72,764

1011201515,500

营业税金及附加

4,075

760759758761308674管理费用

728

13613613513655120营销费用

1,455

271271271272110241税前利润

12,534

2,3372,3332,3072,3665071,109企业所得税

3,134

584583577592127277净利润

9,401

1,7521,7501,7301,775380832净利润率12.92%12.92%12.91%12.78%13.05%6.92%6.92%毛利率20.23%20.23%20.21%20.05%20.40%12.22%12.22%单位肿：万昏元颐养中查心做阶烤段性持雅有，持辫有期间发租金收圾益如下颐养中视心租金边收益第31页科目第一年第二年第三年第四年第五年第六年总投资(万元)

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84

4,519.84税率17.60%17.60%17.60%17.60%17.60%17.60%租金（万元）

182.57

253.17

329.11

479.19

640.75

740.42出租率30%40%50%70%90%100%建筑面积（平米）

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46

4,571.46单方租金(元/平米)3.653.793.944.104.274.44套均租金（元/月）8452879191429448988810284EBITDA150.44208.61271.19394.85527.98610.10EBITDA率3%5%6.0%9%12%13%颐养中介心物业局由万科长持有，派租赁给错第三方阶进行运洗营。自建文品牌横独立膜经营赶模式——初步切运营断预算（单直位：五万元贿）类别第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计服务费收入81510871087109510951095116011601186125211034餐厅收入1384156177718649059711016112311237943其它收入67921511632323123163904454522621收入合计102015941855202921912312244725662754282721598人工费用4005465475475746036336656987335946服务费用2002272452652863083333603894203033营业费用267487636750824863918959104510557804能源费用901051101161221281301301321331196维修费用20303035454648495152406经营利润431992873163403643854034394363212利润率4%12%15%15%15%15%15%15%15%15%14%服务蚁管理凶公司圣收费挽主要着包括礼：基眨础服思务费截、餐盛厅收傍入、啄其他液收入其他收完入含括嘱：增值著服务、描房屋转蛛介、管墓理咨询误、对外菠输出人搜员培训钢等。基础突服务棚费收州费标登准——按户汉型收护取：11抬1方3房每冰月198奇0元，89方2房每叶月16皇80元，75方1房每缎月138敲0元；骑均价:1染59棉0按服务逆费全额杆按时缴碧纳为收阔入依据蜡；能源僚及维修偶费用暂挪估计。十年表总经亩营利泼润321亡2万元炮；平臣均利螺润率14%健康辰楼层碍运营危模式滚及预竭算第32页服务体阁系PA越RT3：酒店风、物槐业、茅护理药照护轰跨界德整合获服务吐标准规范、蠢标准化蛙的服务流程注重员工培怎训提高…立足寄联合疯国五符大照杰护原啦则提供覆绒盖身心胀灵全方逗位服务服务顺理念四大服务模累块八十六捡项服务席内容服务特街色服务颠标准服务仪内容从老扑人的形身、嚼心、停灵全掏方位香需求眠出发敞，提妖供包聚括健乒康管茧理、迟智慧笑小区伶、舒鹿适生勒活、铁尊荣展享受索四大礼服务单模块答和86项具体忽服务内锹容；通榨过“6心级”挣服务，待用心为目长者。现随园嘉眠树服务欲，一经轨创立便鸽形成一虫套严格览的标准割和体系兆。通过雕以上的榴理念和讽实践为脂长者提屯供品质举尊严的管一生。“6心级”货服务+24小时管庙家构筑老赔年人品云质、尊喊严的一止生核心能漠力自己陶培养随园嘉剖树管理玩公司重点关饿注活跃哄长者的那需求，汉为长者检提供积领极、健叛康、快疯乐的生识活方式随园骗嘉树兵服务袭总纲第34页管理陷服务位四大毙模块86项服逢务内待容舒适够生活智慧刚小区健康肌管理尊荣享蛙受四大距服务提模块幅，86项服仿务细印节，纵一丝兔不苟鼓；量身定殿制，让将长者体妈会品质斩尊严的恭一生。四大话服务择体系服务狸理念纽奉及服兆务内米容第35页周全性盯评估健康计菜划医疗优霞先生理激量测控记录维查询阳光财档案适应震辅导日常甲辅导营养评仰估康复粥评估药物勉安全牵建议残活动人性化械电梯紧急互呼叫撞系统全区忙信息劳化功苍能温差泊探测杏器不活动盾通知无障碍醒通行服插务无障碍咱救护流内线人体限感应臂传感叨器智能电盈话无障办碍园谋区环究境智能门通禁离家状裤态断电堵切换紧急求辣助情绪亩安抚家属潜联络节日明活动鸡实施定期检悠查电器纸安全入户絮打扫包裹快匙递服务服务转尚介每日满问候个案灵性关怀生命教育活动健康促进、预防保健志愿服务住院探视手工艺课程健康体适能课程美学课程计算机课程歌咏汇书画课程舞林门交友会电影院票友会摄影社远程视频越洋电话棋牌博弈理财咨询艺文展示活力健身乒乓球随园运动会迷你私人花园农场传统文化社药事抹提醒慢性杰病干尿预定期退卫教惑讲座定期稻专家猪问诊健康贸管理18项智慧小营区13项舒适闪生活19项尊荣享矛受36项家具、于地板、线洁具个案辅鞠导康复葡活动康复计划特别膳食服务专属营养师配餐窗帘和纱窗的清洗床上用品更换清洗点餐送餐精致餐点出行耐陪伴私人秘束书服务健康体检八十护六项阅服务测细节服务梅理念扰及服胃务内迎容生活用品代购服务租车服务欢乐下午茶高尔夫兴趣组葡萄酒俱乐部治疗性团体活动慢性病支持团体太极社瑜伽社烘培工坊厨艺课堂茶艺坊基础联服务14项增值你服务4项基础勒服务13项基础服考务8项增值服删务11项基础服谋务25项增值服脱务11项温馨竖旅游磁季运营团太队和品倚牌建设PAR苗T4：公司牲宗旨创新荣养老待服务兔，获池得永倘续经猜营公司腐使命爹及愿慨景适应高遥龄化社狭会的服夕务需求股，通过凶有质量限的服务娃与生活乳照顾，得提供长省者讲品洪质、有掏尊严的烦生活，互成为创精新养老奖服务的凭引领者业务价定位通过自窄创养老枣服务品震牌，积绕累及掌多握养老秃型产品春核心运男营能力框，通过肯管理理京念、服兰务标准SO接P的建立腹，形成痛养老型管公寓的山服务样址板和标匠杆第38页服务体劈燕系的实扇践和落翁地随园嘉茅树老年叫公寓管列理公司自建品泄牌独立干经营模击式——搭建抄服务戒公司千框架惧，建方立核驰心团粮队——建立标搅准——开展军经营汁，扎坦实培并育服好务品生牌自建康品牌