房地产全程全面计划管理培训

目录1、项目计划的目的2、计划的框架和概念3、项目计划的原则4、项目计划的体系5、计划编制流程6、计划操作指引7、计划执行与评估8、计划管理发展项目计划和控制的管理框架P12发展规划经营计划

投资决策项目总控制计划项目群计划和职能计划业务和专项计划工具

战略规划流程管理工具

WBS

OBS

市场定位概念设计

规划设计

工程制造

销售推广

售后服务计划实施控制计划管理的人员和组织配置时间计划成本计划资源计划工作分解结构组织分解结构设计三级评审和项目实施计划八个部分设计三级评审：一级评审：1、概念设计；2、规划设计；二级评审：3、详细规划；4、单体户型；三级评审：5、立面确定；6、示范区（综合控制）；7、景观方案确认；8、材料部品部件确定。项目实施计划八个部分：1、项目描述；2、项目目标（包含验收计划）；3、工作分解图；4、项目成本预算表；5、项目工作职责和负责人；6、项目关键路径图；

7、项目进展图（甘特图）；8、风险控制和创造机遇计划。P13、P16关注项目各种信息的整合项目计划：关注项目各种信息的整合

案例：四种月报：工程月报、成本月报、采购月报、营销月报

P14项目计划的分类房地产公司的计划分类中期发展规划项目经营计划项目业务计划房地产三年发展规划中期、短期发展计划的管理要点服务的组织：计划名称：三年发展规划；集团、分公司；定义组织的目标计划涉及的内容：明确公司发展中期战略和策略；规划公司的经营目标（业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）计划的模版：企业发展规划书；三年发展规划---业绩目标的细化；利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划P15项目黎计划敏的分滔类不同露企业肾对于知计划岗的分歼类有接区别计划主分类艰一：燃项目→子项谱目→任务→工作眼包→活动计划分房诚类二：母项目→项目戚总控柱制计粗划→活动最计划→工作刷包案例：某企秧业的在计划脉分类怨：三手年发假展规甩划→经营计非划→业务和肥职能计睡划某企业男计划体柏系P15房地产揉项目经咸营计划项目涌经营废计划唱的管蹲理要思点服务军的组因织：业务部屡门、计医划名称计划舍涉及扑的内优容：项目经滤营目标巡寿、项目剪里程碑默计划等题；质量肢管理要晚求、风未险管理继要求、胸成本管睡理要求计划成的模昏版：项目经离营规划推书、里虽程碑计枝划、土胜地计划套、成本闯规划、附营销规竖划、人编力资源尝规划P1随5房地尼产项俯目业猫务计最划项目插业务胖计划肤的管追理要盲点服务淘的组混织：计划名伯称：施讲工计划莫、设计宣计划等津；业务部供门：定义公部门征的具戚体行腐动计划涉尤及的内妨容：各部葵门的盐工作湾计划截、专霞项的叼计划录；资弃源、六成本尼方面筝的要棒求计划市的模减版：干特膏图P15计划编寇制流程项目计胡划执行吼步骤分决解确定昌目标编制计苗划实施控峡制制定茄项目绣目标废注意馅事项非常途重要委：领写导和让项目我成员认同项劫目问题丢：如血何使天大家认同项伞目？P17计划编查制流程计划编补制的工驻作内容浮设置要糠求：计划项特需划分抓重要类凯、一般滔类计划员项，重府要类计最划包括速且不限森于：一级唇发展既规划砖直接奸涉及生项及萌其分惠解的蕉关键菠或必帝备节铃点各部际门主汇要职轰责，巡寿公司长认为拥有必追要加燃入重扁要类将计划灶项的眉任务冲；相关谱工作黄成果海是其岭他部四门承仁担的缝公司遇重点通工作缘瑞内容可的必黑备条侧件的乡丰工作距项；本部饮门的公日常栏工作疗内容书属于慈一般维类计模划案例：石周计划魂示范P17计划编馒制流程分解厉工作糟结构凶是目过标细冈化的孙通用条工具WB酸S使用指油南：通过WB勇S分层分听解，直泉到获得监被认可锤的最底芒层工作抗任务，乳工作任社务是可秆以由部践门单独详完成的肿操作将买项目依罩照等级排分解，芝每个WB俭S结构层舒都是一棕个有逻坝辑的计嘉划不应为怀了结构留分解，虏生成众贫多反复或和太过涉细化的俭层级一般浆情况铜下，4～6层的烧分解磁足够简单的馆设计、拘采购等怕工作计衣划，有乎两层分药解足够布了，如燥果需要祸提供有款用的目蠢的，只酬需再细赚分一层弓；所有追涉及他成本裳的项及目都帆应包触括在WB四S中所有涉增及政府午报批报系建的工松作都应倒包括在WBS中P1弦8计划由编制膝流程工作屑包进搏一步冈细化--任务定拣义任务盗：指堂需要龄一定忙时间良、资猫金、倚资源俭来完欲成的误一项世活动升。这口类活醉动一棵般需闭要的门时间逢较短坚，不骂能或演不需宫要进顽一步沈分解任务株定义普的好旷处：WB她S分解的殖工作报融可能仍敲然显得艘过于模成糊和缺吊乏最终眉的操作凯性，需锦要任务仙定义使恢之细化明确焦喊点取得时我间、费灶用、任排务三要恨素的平啦衡P18计划编话制流程任务棕排序编制机项目端进度什计划萍的步芦骤和污任务甩间的蜜逻辑惧关系进度拖计划姓编制替常用漏的技抄术进度订计划惊的编溪制步涉骤任务逻鞠辑关系分析任首务间逻亭辑关系眼时需要辜考虑的腿因素项目雹活动到存在屋的规奏律施工工纹序的要呢求场地凡限制资源、孔材料部苗品、成孟本的限昌制任务作梦业方式责的要求(依次作太业、水彩平作业乒、流水厅作业）核算资雪源和成顷本每项后任务遵都会俭花费叹费用贝，确煤定资僵源需船求，疏帮助占今后讽分配樱职责弊和控炊制成秤本成本分苦解结构棍（CB赵S)应遵循耳结构构楚建方法P2屿0计划编腔制流程工期估杨算的注在意事项工期锻估算诉的注叔意事伤项：急开始屋、中捕间、漆结尾案例鸡要点荒：结凶尾阶蝇段按忘计划门完成培最难稳。经园统计庸，任宝务的纠最后10%的工作巡寿量需要处约20砌%的时痛间。旧所以仪，排金时间顾计划挡时，悉应把股通常惠的结渠尾估河计时孕间加吗倍。工期经绸验值是版编制计达划的基严础之一案例：P21计划编患制流程分配洗职责参与人蛛员未能起完成工顶作的原掉因（3U原则疾）不清楚聪，占70%能力肯不够快，占20%不愿意本，占10%注意库的问逮题完整笼的项刃目成孔员列熄表不要忽鹅视潜在岩成员如何取得到循成员价的承劝诺参与宣授因权亚沟窜通P22计划企编制岗流程分配驻职责案例：职责顾表述抖：进燃度管牢理权限：隶总经办工作疮要求吃：工辆程按伏计划惕竣工具体工紧作：编制辫项目角施工壳总进磁度控所制计捧划；编制晴施工衬图交姿付计殿划、捧分包省进场鹅计划骄、甲稳供材该料进叼场计族划、倦资金椒使用泳计划葬以及坏相关屋的工瞒程报贿批报层建计凯划，营敦促守相关毁部门曲按计短划和则工地蹦实际载情况慰及时手完成股有关浑工作那；审查翠施工布单位脚编制奥并经舟监理叛审核耳通过互的施嫌工组公织设骑计和有施工季进度蹲计划向，监昼督进格度计赴划的幕完成鄙情况应，做套好进螺度计秒划的欺动态惭管理粥。P2殖2计划屋编制佛流程分配摸职责使人安们负肾责的凉十种锁方法让真正少拥有职焦权的人睁参加；具体说马明最终俩结果、婶时间框纹架、期铲望的努两力水平咏；得到承菊诺；书面迟落实野；强调任甚务的紧恳急性和央重要性紫；告诉他杆人此人椒作出的典承诺；协商至通过萌一份奋计划该来监哲控此赖人的来工作拢；监控抓此人算工作圈；总要鞭感谢战好的脚成绩梯；要像拥华有职权艳那样行固事。P22计划愁编制绒流程风险不控制项目牲管理茅讨论澄清和示解决问贱题营造员良好游的工踢作环串境（灭站着使开例平会）与人杯的沟厉通技供巧；塑造拿自我描形象善待踢客户录从善横待员皱工做缠起；员工的公敬业度案例：撞住宅项朵目常见依风险分有类清单P24计划编权制流程风险控宝制案例效：失败渴的项捐目经信理计划贞性差黄；质量无穗保证；超出须预算京；拖延进趣度；眼睁互睁看踪蝶着风锯险变着成了肚事实纲而无辫所作显为；团队搬无凝季聚力店，矛鄙盾无让法解缴决；客户/用户关亮系不好盆；滥用/浪费资捎源P24项目论重证阶段埋部门分渐工项目论尽证阶段碍，一线旱公司多猾部门配华合主要下体现在钟各专业掠部门对填项目可晌行性的戒分析。相关公司主管领导主持制定工作计划项目发展部宗地现状调研及预期发展情况物业部门/指定部门物业管理经营测算及物业管理可行性分析营销部市场调研分析产品定位财务部资金分析经营计划分析物业经营分析项目发展部制定合作协议框架、明确合作方式、要点设计部设计工作控制计划规划设计草案工程部技术经济分析工程进度计划营销部销售收入及进度预测项目发展部相关法律风险意见征询财务部分析报告相关公司主管领导审批项目发展部主持编制《项目可行性研究报告》项目发展部与土地方协调沟通相关公司主管领导审批设计部项目可行性研究报告规划设计部分成本部建安成本分析相关公司主管领导审批P25计划编渠制操作让指引编制柴计划捷必须美明确鉴时间编制三案年规划针：三年规逆划于每崖年月份开犬始，通坑过组织厨相关部租门进行制公司内息外部环舌境分析产总结，虏以广泛毒征求各绑专业及念其领导饼的意见背，组织迅各相关全协调会踩讨论等芹方式编派制未来披三年公弦司发展农规划；编制浮经营浓计划滑：三年禾规划悟分部压后月内从编制偿完成佳并发尝布经置营计里划。P2坊5计划编许制操作柔指引计划编嚷制的沟末通要求执：提前知仰会：各部门弃应在计疼划发布元（更新巷）前明亚确需其艇他部门严配合的侧前提工恨作，与掘配合部晴门沟通奖并努力剑达成一靠致意见墨；及时回较复：各部厘门收数到工买作计渡划配巴合要捏求，赠应在2个工田作日瘦内回无复是辈否同亦意，州逾期冈视为技同意摧。接植受配毅合要着求的钥，配站合部岗门应号将该纲项工致作加惯入本历部门军工作雁计划筒；升级穷裁决吉：双方剃部门列沟通井后无绩法达毁成一权致的浇，提芒出工丘作计筒划配纯合的记部门东应在2个工作陕日内向怀本部门制的分管嫂领导或届者对方北部门分屋管领导示召开会窜议形式庆提请协抢调。经聋双方部逝门分管该领导协舅调后仍致不能达钟成一致箱的工作众项，应摘由工作并计划配荒合的提拍出部门孤在1个工作盒日内召口开会议悼或邮件箱形式提需交公司哈总经理仆裁决；及时沟熊通：重大、鼓紧急工泰作的协楚调过程咏可以由崖提出部袋门视情凳况进行头知会相遵关领导呀。案例：P25计划卸编制果操作络指引项目目穴标的制秩定原则散（SM揭AR且T原则）项目目兔标的制脂定结合走质量、傅安全、美成本以淘及风险欠管理综赖合考虑你。案例：某房耻地产飘企业姨项目后目标讽的设徒定：保证项绢目质量吼目标完斯成率100淹%，进度映目标完验成率100欲%；交付前喊房间检掉查率10鸣0%，发筝现问蚀题的具处理色率100窄%；项目逗无重笋大质画量、牢安全诊事故廉发生妨；项目总角成本控锡制在公棕司批准羞的成本舱要求范秒围内；质量蚊投诉拒的处稿理率10懂0%P26计划闲编制顾操作训指引三年到发展炭规划慨：是肆中长度期战调略计集划，申涉及BS底C（平屑衡积硬分卡感）发俩展策住略，矿表现痒形式漆不是诞具体针项目兼开发探计划面。发展侧规划荷：区域布荒局；内部穷能力狡分析辜（财魂务能拣力分叨析、齐专业尤能力赤分析写、人盐力资旅源能抚力分缓析、逮土地容储备造能力策分析霜等）齐；发展目诱标；发展策剂略（推革出具体耽工作计育划）。BSC（平混衡积滚分卡蹲）：根据漂公司限愿景峰从财煮务、切客户偷、内硬部流亿程、灿学习窜和成妥长四旱个维筹度帮撇助组渠织把迁愿景毙转化旧成驱抬动业宽绩的娃目标分和指析标。十步腿法：应用林工具肆：波肉特的乌“五亿种力控量”连分析巾、SWO缴T分析益法案例隶：万科中核长期战口略万科讽中长展期三柿大策鸣略——客户细锈分策略万科中燥长期三菜大策略——城市经龄济圈聚渔焦策略万科容中长柳期三据大策归略——产品创火新与工谱厂化策碧略P32三年艰发展屡规划览是中鬼长期腊战略茂的落胀实途辛径案例废：万毛科中乏长期羞战略万科将望在保持稳高速成屈长的同越时，追巷求有质络量增长言：净利馋润30晓%有质量奶增长的懂衡量标绍准：占用茶资源轻回报弟率资本资伍源回报钩率人力资傲源回报秤率客户忠套诚度产品航与服找务创跃新率P3嗓2三年发双展规划语是中长暑期战略央的落实序途径案例越：万践科中铜长期踪蝶三大帽策略——客户细炉分策略在完全抖竞争市极场中，览只有对绪客户的渔准确理软解与把核握，才翼是企业象可以持虫续的竞谷争优势家庭生命周期房屋价添值家庭收丈入彰显地炮位的成互功家庭注重估自我锈享受犹的职物业新轿锐家省庭关心也健康纹的幸阔福晚腥年家竭庭注重追家庭阅的望恶子成上龙家袖庭价格悔敏感泊的务虽实家词庭P32三年发垒展规划键是中长物期战略孝的落实萄途径案例：翁万科中挠长期三苦大策略——城市销经济范圈聚枯焦策卖略万科未记来十年印，业务林将聚焦克在城市役经济圈环渤阿海湾笔经济之圈长江不三角思洲经斗济圈珠江壁三角萍洲经习济圈P3深2三年价发展抬规划纯是中浪长期圆战略罗的落尘实途努径案例点：万同科中吓长期讽三大与策略——产品放创新件与工农厂化貌策略在客边户细蜓分基荷础上描，建挠立万洲科住念宅体后系及营住宅蝇技术且标准坟；加强仅工厂蔬化生牲产方很式的警研究踪蝶与应躬用，锅推动绿行业调产业变化进筐程；加强技暴术创新盖，提供群更加和捐谐、自匠然、生脾态的住阀宅产品掏。P32计划寇编制腹操作拨指引案例付：其他月标杆摸企业体的发守展战勒略规绳划：P32计划编治制操作禾指引经营早计划纱包含练的主茶要计哥划说泼明：项目经坝营目标萄、项目涨总控制其计划、在项目资懂金计划驶、项目踢目标成汽本规划闯、人力党资源指深导书、搞土地储谎备规划比（当年是开发的2.5倍）项目经旱营目标开：明确大年度耍销售抹目标念与计友划（径销售舱、签恩约口猴径）定，重副要开的盘节狱点和饭推盘生节奏笔；汇轿款目暗标与判计划堵；年将度结堪算面甲积、腔结算宽收入誓、单防位成璃本、联项目哲利润武等。项目总铜控制计鱼划：明确项灯目基本茫规划指棕标、规蔽划方案筛，开工箱、开挖盘、老竣工秆和入禁伙等集团谢规定和欺公司要植求的重貌要工程膀节点。项目币资金喷计划犹：明确年骗度资金懂流出、荐资金流胜入、净昌现金流嘱量、累阀计净现芦金流量城目标与宿计划等冈（月度染计划每教月滚动迁，需分与拆类别欺、部门爹）项目采目标千成本你规划根：项目验的总阔目标拆成本棋和分届期分桃项目馋标成颈本，匪包括痒个项贷目费也用的雅责任母部门鹿及其童主要翼职责浪的说恨明。人力资盘源指导子书：人力孝资源郊现状量分析劈燕、策钢略和齐目标眯、年涝度重页点工蜓作、般部门位绩效辟指标叛。土地遣储备歌规划拥：储备土挺地的基惑本数据辰（面积谅、位置某、地块斯特征、通地质状蛾况、规励划及经径济指标筐等）P3亚4计划编窗制操作势指引经营伞计划嚼的审纯核和标批复它的管岔理要渐点经营想计划泻的审蚕核要愤求：从不同习的专业奏角度，喝对计划定的可行往性进行别评估；从企业箭经营计斤划目标煌和利润瓦体现要面求，对垄计划进坊行平衡雕；涉及到们融资项艳目资金资变化的缠安排；对于课集团书性公挪司、牢集团茫应每镇月定绒期举民行会咽议，墨审核鼠新项妻目的恋经营仿计划圈，并地经集步团总侧经理辜审核莫签批节，以镰下达难（项防目运啊营KPI指导书苗）。P3竟6计划编嘉制操作趣指引全过边程成怪本控尤制准确阁测算拔、亦稠步亦蝇趋、终事前毙定价户、动持态反完馈、忠及时盆结算可行闭性研饰究—进行成桶本估算七对眼—进行挖成本曲测算合约分洁判与招璃标—成本抢落实签证预率结算—成本控舍制准确测算及时结算亦步亦趋可行性研究事前定价动态反馈七对眼合约分判与招标签证变更预结算

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管理篮维度摘和计倒划执请行维迁度计划尖编制蛾维度蜘：从省编制锅计划挖的时传效性棋、计耳划编房诚制的细上下衣一致卵性、痕计划奥项设鄙置尽撒量量夕化、央计划痛项设插置的例时效内性和性责任间性、澡计划未项的慈科学袜性和介现实嫩性、酸计划玩项全那面性广和重兼点划洪分等配评估晌各项秀计划竖的编寺制能殿力，袋满分30分。管理配史合维度幼：从计乏划的协附调配合前、及时搅按要求数更新、妻反馈、痕变更等集维度评器估计划厉的管理眉能力，泉满分20