房地产投资概述

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章

房地产投资分析概述

第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的构成投资主体的构成投资的资金构成（三）房地产投资的要素时机、地段、质量（四）房地产投资的类型按投资方式划分按房地产投资经营方式划分按房地产投资对象划分按房地产投资的用途划分（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长、周期性长房地产投资的高风险性房地产投资的环境约束性房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程投资分析土地开发权的获得房地产开发建造房地产销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资环境分析房地产投资市场分析房地产投资成本估算房地产投资经济评价房地产投资不确定性分析房地产投资风险分析房地产投资决策分析二、房地产投资分析的必要性三、房地产投资分析的作用为投资者指出投资方向为投资者提供运作方式为投资者估计投资收益为投资者分析风险及提供避险策略第二章

房地产投资分析基本知识第一节资金的时间价值及其计算一、资金时间价值的含义二、资金时间价值的计算（一）利息与利率的概念（二）计息形式——单利与复利1、单利计息F=P(1+ni)2、复利计息F＝P(1+i)n（三）名义利率与实际利率1、名义利率2、实际利率

i==(1+r/m)m-1第二节资金的等值计算一、资金等值的相关概念二、资金等值的计算1.复利终值的计算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金终值的计算4.偿债资金的计算5.资本回收的计算6.年金现值的计算三、资金等值计算注意事项1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发生；2、F是在考察期期末发生；3、各期的等额支付A，发生在各期期末；4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。即P发生在A的前一期；5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一个A与F同时发生。第三节现金流量与现金流量图一、现金流量的相关概念二、现金流量图及其绘制（一）现金流量图的含义（二）现金流量图的绘制规则第三章附房茄地产投谊资环境译及市场便分析第一芽节吼房吨地产凳投资际环境乌分析一、投茶资环境肃的含义拨及其特蝴征（一乖）投男资环械境含抄义（二）搂投资环羡境的特歌征系统荡性动态类性主导性区域戒性二、坟房地割产投吵资环幼境要籍素分企析政治狮因素法律因缓素经济慰环境粉因素自然环最境因素基础紧设施狗因素社会文烤化因素三、视房地钩产投清资环居境分恋析方衰法冷热特对比袖法等级乎尺度寨法道氏印评估支法闵氏评呼价法第二节肌房地声产投资帽市场分茧析一、房信地产投汪资市场吉分析的龄含义二、房亮地产市眯场分析饮的作用三、齿房地或产市妖场分酒析的服主要惨内容1.市场分柿析的三歼个层面2.房地产浇市场分饺析的内石容第三康章证房就地产陕投资严与融把资第一获节茅房地沿产企史业资反金筹豪集的虏方式一、帆直接允融资二、建间接码融资三、羊权益龙融资四、债拢务融资第二节裤常见俗的房地宾产融资婚方式介状绍一、拖房地葬产信笨贷（一扔）土勇地开汪发贷悲款1、土地欢购置贷彼款2、土地抢开发贷世款3、土敢地储呼备贷护款（二）告商品房周开发贷翅款（三乞）持融有经么营性校物业方贷款（四）掏房地产肉抵押贷哑款1、个人牵住房抵探押贷款2、在建错工程抵熄押贷款二、垂证券驶融资三、房飞地产信非托四、岔房地旬产抵颗押贷扇款证剪券化五、房地犹产基严金六、其灶他方式四：联建倾、参建坑融资；村房地产浙典当融来资；利方用外资第三促节管房地脆产项凡目融索资一、房盘地产融山资方案（一估）融课资组麻织形衔式选特择（二）梁资金来史源选择（三军）资宝本金严筹措（四木）债路务资押金筹关措（五剥）预蚕售或保预租（六）同融资方垒案分析1、资金礼来源可论靠性分脾析2、融芹资结使构分椅析3、融资橡成本分栋析4、融凝资风亭险分颗析二、金姻融机构饱对项目博贷款的印审查（一另）企食业资借信等览级评棉价（二首）贷离款项戏目评教估（三）朵房地产诊贷款担提保方式冒评价1、保证2、抵押3、质笑押4、贷款弊综合评冒价第五章牲房存地产开征发项目趋投资估自算第一哈节蛙房地亭产投犯资与熔成本宗构成非生产打性建设耻项目总龟投资构恼成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产城投资费旺用及成拆本费用稍组成：土地费衫用前期痒工程垦费基础撇设施赠建设回费建安葬工程抓费公共堤配套金设施街建设会费开发颈间接些费管理错费用销售婚费用财务环费用其他费锈用开发敬期间冷税费不可财预见傅费第二搬节房地产乖开发项聋目投资补与成本季费用估留算一、读房地灭产开花发项热目投壁资与雕成本阿费用屋估算这的依歉据与深要求二、房链地产开深发项目慢投资与伙成本估皂算（一）诞土地费野用估算1、土招地征恳用拆赴迁费（1）农村土别地征用炕拆迁费（2）城秆镇土滴地拆管迁费2、土劳地出槽让地诱价款3、土地向转让费4、土地饱租用费5、土地捉投资折凭价（二差）前这期工喂程费添估算（三）柴基础设刺施建设趣费估算1、单踏元估涉算法2、单突位指瓜标估瓜算法3、工程量棒近似匡萍算法4、概算饱指标数法（四）扶建筑安塑装工程博费估算（五）诱公共配贱套设施假建设费降估算（六）倚开发间脸接费用啊估算（七）晕管理费侵用估算（八观）财菠务费蝴用估毁算（九）咸销售费极用估算（十）恭开发期勤间税费宣估算（十一贩）其他璃费用估期算（十多二）政不可偷预见杏费估抓算第三节青房地仅产开发沟项目收特入估算一、昌租售籍方案二、租叫售价格三、租望售收入四、棍自营少收入第四节铅房地钳产开发绩项目税愧金估算一、喇营业哪税金填及附苹加（一）观营业税营业税农＝应纳稼税收入×税率（二慢）城察市维朝护建歉设税城市维辛护建设伯税＝营宵业税税歉额×税率（三）建教育费拨附加教育费脱附加＝姜营业税案税额×税率二、掠土地昼使用膏税土地使表用税＝罪实际占昏用应税射土地面捏积（平挡方米)×适用救税额适用假税额衡：大城市开（人口50万以上陡）1.魂5-篮30元；中等城扣市（人直口20万-50万）1.烂2-拆24元；小城和市（20万以下被）0.9扑-18；县城示、建领制镇陵、工傻矿区0.指6-出12元三、房产柿税1、从村价计封征房产召税＝鸣应税以房产购原值×（1－扣除器比例%）×1.口2%2、从来租计荡征房产税若＝租金精收入×12雾%四、土培地增值拢税土地悬增值输税＝丸增值倾额×税率－贪扣除项将目×速算扣度除系数税率快：土地增症值税四苍级超率赵累进税泊率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除右项目太：1、取得椒土地使毁用权所塑支付金供额2、房地忌产开发毅成本3、房地逢产开发依费用4、与转覆让房地辽产有关哗的税金5、其他莫扣除项传目6、旧踢房及映建筑草物的商评估盘价格铺。第六章挥房板地产开裁发项目化财务评败价第一艇节先财务随评价念基本取概念熊和损评价色指标产的确多定一、财务评指价的基犯本概念二、酸财务团评价布指标吃的确些定项目街财务江评价极主要晓指标振和方飞法参纷照表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二节灶房地鞭产开发天项目湖财务报剥表的编置制一、辅助颈报表绞的编迅制（一）拴投资计为划与资茅金筹措傲表1、资金终筹措来望源资本金涌（股本遣金）预售收捧入银行贷鉴款2、资其金筹咽措计勒划3、资金投糟资使用驱计划（二）讽借款还饶本付息鸣表1、还字本付副息的凤资金疗来源2、关研于利翼息的景计算（1）借款衡时的倦利息爬计算每年应脱计利息＝（年初借牌款本息矮累计+本年嫩借款÷2）×利率（2）还款须时的利逮息计算等额还价本付息贱的计息等额本士金偿还3.借款还宣本付息模表二、乎基本软报表归的编吧制（一找）现端金流唐量表1、全蹈部投倘资现茧金流园量表2、资本没金现金恐流量表3.投资者万各方现疮金流量压表（二句）损范益表（三）育资金来忍源与运祖用表（四）灵资产负践债表三、报辉表之间华的关系卸与编制属要求第三件节城房地晌产开持发项姓目朵财务顽评价蹦方法一、静态铜财务妈评价静指标逮分析（一爪）静滑态投羽资回辉收期1、含刑义2、确吓定静残态投风资回东收期童指标启的方逮法公式法不包括谊建设期把的投资船回收期阴（PP收’）=原始荡投资乘合计÷投产水后前张若干红年每潜年相柄等的牢净现梯金流黄量包括建躬设期的址投资回融收期（PP）=不包括亮建设期这的投资服回收期+建设期列表法包括民建设陡期的贩投资序回收矛期（PP）=(累计净蝴现金流纺量开始灾出现正乖值期数-1)掀+(上期累勒计现金于流量的援绝对值÷当期净典现金流租量)3、静恶态投血资回挎收期葱的运救用（二锋）累贷计净疾现金定流量（三扬）投夕资利免润率葬（ROI）投资利右润率=年利润盼总额或爹年平均非利润总扰额÷总投歼资×10阳0%2、投资宗利润率梅的应用恨和应注称意的问宾题1、含义焦与计算堂公式（四）岂投资利顿税率1、含义托与计算于公式2、投洁资利悟税率轧的运添用（五皇）资密本金昆利润准率投资利阔税率=年利谜税总霸额÷总投姐资×1膜00针%1、含异义与和计算诱公式资本金尊利润率=利润吨总额÷资本金拜总额×1厚00弄%2、资本赶金利润虏率的运外用（六）颜借款偿恶还期（七）建还本付男息比率借款削偿还摸期=借款偿亭还后开刘始出现案盈余年辅份数-开始泰借款夫年份+当年偿湾还借款念额÷当年柄可用箩于还裂款的男资金伸额还本付召息比率=可用于户还本付童息金额÷年还本卵付息总长额（八窑）资浊产负截债率1、含专义与坟计算据公式资产触负债钳率=负债总与额÷资产呆总额×10葬0%2、资产坚负债欠率的坝分析（九隶）流宏动比沃率流动秤比率=流动厕资产÷流动负戒债×1皮00纸%（十）滚速动比勺率速动比斗率=（流动争资产-存货-待摊集费用-预付周账款猜）÷流动负匙债×1苗00势%二、戒动态殃财务森评价禽指标地分析（一架）财芽务净狡现值汁（FNP痛V）1、含演义与序计算梳公式2、财队务净避现值话的作纸用当净现膀值大于货零时，勉表明投献资项目宵的预期涨收益率淋不仅可胃以达到璃基准收也益率所壶预定的姓收益水羊平，而杏且尚有民盈余。当净现坡值等于陪零时，温表明投亲资项目胳的收益惹率想起惹恰好等伏于基准微收益率显所预定片的收益乒水平。当净象现值脏小于兴零时眉，表波明投牌资项越目收帖益率宅达不粱到基千准收蚀益率贞所预层定的爷投资共，导蒸致项旅目可辩能出椅现亏希损。只此时厚，项波目不摧可行群。3、财务搬净现值阿指标的劳优缺点财务净仔现值的瓣优点是柱：考虑姥了项洗目寿昂命期疯内各院年现朵金流狗量的垮时间禁价值凶，并微且，肾全面凡考虑吃了项著目在扇整个倦计算夺期内右的情已况；经济意临义明确秋，能够贯直接货丸币额表螺示项目伯的盈利驰水平；评价标米准容易智确定，规判断直摘观。不足之吃处有：不适用扰于投资数额不相遍等的投临资项目撞比较；折现纷率（踩基准圆收益姨率）烘不易继确定贱；虽然戒能够针反映梢项目党在整啄个计潜算期池内的滑绝对顿效果泳，但痕不能挨反映辱单位圆投资码的效导果。雁为了砌克服其这一低缺点于，我临们有冶了净昼现值匹率这丛一指户标；即使球知道汪了净康现值课大于狗零，戒我们仇也无吴法判蛇断项教目的丝式预期柳收益浆率真蓄正是爹多少受。4、基准扫收益率跟（ic）国家关投资识项目土，进汇行经浓济评丘价时拢使用朝的基藏准收今益率翅是由嚷国家彻组织底测定示并发果布的昌行业谨基准筋收益陆率；该非国谋家投舟资项誉目，粉由投肆资者蠢自行谋确定撕，但四应考稍虑以螺下因劈燕素老：资金成葬本和机诉会成本圾（i1）投资奶风险把（i2）通货筹膨胀舱率（i3）资金限颂制（二）粪净现值嘴率（NPV翠R）净现伞值率=净现危值÷投资现狸值×10仇0%（三）请内部收启益率（IRR）1、含糠义与留计算乱公式用线性舰内插法酿计算IR林R的近似荷值，公树式如下冰：2、内部坟收益率宇法的优帅缺点3、净现喷值法和丹内部收喂益率法文的比较（三年）动摄态投度资回贷收期1、含群义与腔计算紧公式Pt＝（滔累计供净现悼金流暖量现宫值出撒现正萄值的慈年数-1）+上一陶年累乡丰计净亲现金遭流量阅现值久的绝使对值/出现正沿值年份删净现金鸭流量的盟现值2、动态最投资回遮收期指楼标的作势用Pt≤Pc（基准脚投资回留收期）防时，说现明项目劣（或方塘案）能阔在要求太的时间颈内收回母投资，朴是可行斤的；Pt＞Pc（基准层投资回跨收期）悲时，则提项目（璃或方案他）不可这行，应杏予拒绝尿。3、动趴态投芳资回洪收期抬的优猜缺点第七诉章商不晌确定检性分衬析与宜风险都分析第一节布房客地产项仓目的不治确定因芽素一、间土地弦费用二、脉建投安工炼程费先用三、租昌售价格四、开停发期与拜租售期五、容猫积率及贞有关设转计参数六、贷地款利率第二奋节置盈驴亏平追衡分店析一、矮线性通盈亏钱平衡度分析英的数惨学模讨型如果圾用B表示利肺润，p表示单拍位产品丙售价，Q表示销散售量或西生产量可，t表示偶单位燃产品绸营业笨税金寻及附估加，CV表示单懂位产品卵可变成舞本，CF表示固虎定成本钢，则可轻写成如倒下形式迅：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、线落性盈亏申平衡分篇析方法（一董）线柔性盈大亏平刻衡分殿析的碧前提校条件产量等斗于销售量量；生产滋量变斩化，叉单位钉可成异本不伤变，隐从而溉使总朋生产苏成本婆成为病生产女量的怖线性秘函数捷；生产量览变化，祥销售单蚕价不变态，从而录使销售威收入成趣为销售展量的线虫性函数距；只生产党单一产好品，或损生产多蛋种产品兰，但可葵以换算闲为单一午产品计竖算。（二触）盈活亏平阵衡点房地产康投资项薄目的盈挠亏平衡缴点（Bre偶ak-岸eve牛nP咱oin鞠t，BEP）是音项目访恰好专不亏芬损也爹不盈目利的争点1、用产滴销量表宅示的盈面亏平衡欺点BEP（Q）生产能义力利用编率BEP（%）项目活安全臂率fQ项目安厉全率与甲风险状锡况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用荷销售快单价材表示婚的盈以亏平别衡点BEP既(p)三、线漂性盈亏跟平衡分葵析图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利C=CF+QCVSCF四、盈疫亏平衡吉分析的案优缺点第三误节盾敏脏感性岔分析一、倾敏感剂性分性析的尼步骤药与方健法确定披用于融敏感亿性分没析的救经济小评价顺指标选择姨需要蔽分析调的不际确定帮性因摆素确定不崖确定性阶因素可较能的变尖动范围维，及其傅变动时根可能对裳评价指俘标带来垒的相应躲变动值通过塞评价根指标叫的变窗动情敏况，平找出伤较为剧敏感气的不诉确定患性因戚素，阳作出黄进一母步的押分析①敏鱼感度系嘴数②临秒界点项目允扫许不确面定因素阿向不利悬方向变炮化的极灵限值二、单磨因素敏锡感性分卷析图变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本内部收益率三、残三项欲预测亦值敏术感性狂分析“三吓项预框测值滔”的腰基本清思路谈是，溪对房途地产诞开发袖项目糟中所泰涉及冷的变