龙湖与万科房地产发展对比

2009龙湖与万科房地产发展对比分析“全心全意全为您”的物业服务精细化万科欢快明亮的展示区井盖上的LOGO，冰箱上的留言生活氛围的营造返回花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化的绿化理念龙湖：精致景观返回物业龙湖物业，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度万科物业，以“全心全意全为您”的服务理念，使万科具有很高的客户忠诚度，保持在行业内的领先地位返回他山之石

万科、龙湖策划部09年1月关于北京万科、北京龙湖北京万科公司历史：北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。公司业绩开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米地块位置取得时间取得方式土地价格（元）地块面积（万平方米）建面（万平方米）楼面地价（元/平方米）项目名称顺义后沙峪镇1993年协议出让__27万28万__万科城市花园亚运村1998年协议出让__11.2336__万科星园朝阳豆各庄乡2001年协议出让__25万28.6万__万科青青家园海淀区天秀路2003年协议出让__9.8万10.6万__万科西山庭院丰台区小屯路2005.5.20摘牌3.36亿4.3万11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标2.75亿18万23万1200万科四季花城六里屯17号楼2006.1.18该地块原属朝开__1.4万6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开__1.25万2万__万科金阳国际公寓朝阳公园南侧2006.1.18该地块原属朝开__3.8万9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标16.6亿21.47万41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标5.9亿7.78万18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标7.65亿20万53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标17亿8.15万14.9万11409万科金色诚品万科取地2房地产E网项目名称万科公园五号万科假日风景万科紫台万科东第金隅万科城万科四季花城万科金阳公寓万科红狮项目(限价房)万科金色城品地理位置朝阳公园南西长安街玉泉路口丰台区岳各庄朝阳公园南昌平区南环路顺义区顺西路朝阳区石佛营东里丰台区东铁匠营朝阳区西大望路建筑规模（万平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容积率2.51.932.53.562.91.461.383——开盘时间2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009开盘价格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售价格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盘价格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龙湖北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可龙湖业绩

08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右时间地块位置规划用途土地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)交易方式成交价（万元）楼面地价（元/平方米）开发项目2005.3.24顺义东风商场住宅、商业、办公约14万约38一级开发暂定“名城天街购物中心”2005.12.22顺义区后沙峪镇住宅及配套24.2911挂牌704006400滟澜山2006.4.24海淀区西苑居住及商业15.3813.22挂牌90022.946810颐和原著2006.12.26顺义区牛栏山镇居住31.6415.15招标289001908香醍漫步、香醍别苑2007.10.15通州区半壁店住宅兼容商业服务业27.3668.4招标1480002164大方居（两限）、花盛香醍2007.12.19海淀区中关村甲3号F1多功能（包括2500平方米公交场站用地）、消防站5.6617.81招标20600011573唐宁ONE2008.1.14通州区梨园镇住宅、商业服务业7.3112.19招标700005740蔚蓝香醍龙湖取地2789名城天街项目名称龙湖滟澜山龙湖香醍漫步龙湖香醍别苑龙湖花盛香醍龙湖大方居（两限房）龙湖蔚澜香醍龙湖唐宁ONE龙湖颐和原著名城天街购物中心地理位置顺义区后沙峪顺义新城2008水上运动场馆西侧通州区梨园镇通州区九棵树西路海淀区中关村甲3号海淀区西苑顺义区仁和建筑规模(万平米)1115.1568.412.217.813.2238容积率0.670.92.52.23.81.35开盘时间2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定预期价格4800开盘价格2600017000980014000-未定3000045000现状价格32000100008000-3300050000收盘价格17000他山之石，可以攻玉土地产品溢价融资一、眠土地万科地块位置时间取得方式建面（万平方米）楼面地价（元/平米）项目名称丰台区小屯路2005.5.20摘牌11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标23万1200万科四季花城六里屯2006.1.18该地块原属朝开6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开2万__万科金阳国际公寓朝阳公园2006.1.18该地块原属朝开9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标14.9万11409万科金色诚品长期杂合作捕关系牌：万科灵与中章粮地廊产在丧深圳宇、广脆州、厉北京善合作鸡开发伞多个排项目万科棒与凯杆德置喘地签源署长庸期合趣作协册议，均由凯稼德置包地负旋责万狡科所有开发版项目堵的商集业部针分合作贩拿地穷：与金更隅合非作开蒸发昌织平项乘目收购支朝阳汁开发狸下属华公司忧朝万下中心纱股份茎成立固朝阳扩万科孩取得劝土地高价怒地计江提存正货减哭值准宇备西大牢望路笔地块君在08年三躲季报袖中已妙计提答减值核准备1.臂2亿元万科龙湖在公悠开的粒土地泻交易峰市场雾以招杜拍挂熄的形滩式获加取高匹价土惨地地块位置建筑面积(万平方米)交易方式楼面地价（元/平米）开发项目顺义区后沙峪镇11挂牌6400滟澜山海淀区西苑13.22挂牌6810颐和原著海淀区中关村甲3号17.81招标11573唐宁ONE通州区梨园镇12.19招标5740蔚蓝香醍公开卸市场女竞争特拿地愉代价端高昂合作短方式此拿地倒相对心能够阴规避计公开纸的土旧地市俊场的愚激烈耳竞争采取室多种菌合作妹方式与政瘦府合饺作与有拿政府贿北京修的公哗司合城作与有磨土地强储备席的公瘦司合院作借鉴二、晌产品万科以美城国帕熟尔迪椒公司僚为标脑杆，利追求棍工厂帐化的刊住宅狭生产核心恩理念郑：用20敏%的精害力做80错%的产劲品，像用80现%的精遥力做20悲%的产使品用20龄%的精推力做80瓦%的产苏品：康用少层量的排精力蹦将已诱经成浊熟的陶经过土市场披检验钻的原雷创的音经典抖产品高大量伯地克欢隆,快速牌开发成项目,尽可俩能多嚼的占疼有市岛场份碑额,赢得透商业风化效秤益用80么%的精黑力做20帐%的产伯品：不用大辽量的美精力蝇进行反新产言品研介发,引领军市场劲潮流,确保匀万科绩行业辛领头桥羊的鼓地位万科产品堤标准庙化提行出背蒸景通过尝标准脑化的王运作霞使项透目从去拿地瞎到销帽售,由通笑常需唉要2年左扶右的巴时间梨，缩镰短至宇一年湿半的背时间“像情造汽睛车一法样造海房子剑”，拼即用午标准姿化手燥段来闪解决厘规模指化生旺产和就跨地梅域开乎发的检问题建立姥原创甜经典嫩品牌根据耽各地析区不氧同的伤气候容特征币、市非场情锅况开蔽发适聪应性尼产品,积累师大量贯的经替过市模场检自验的鞠万科帅原创羽的经约典产群品逐渐沙形成桑产品赔系列城市头非中克心项艘目：广万科坡假日星风景郊、万烘科紫惑台城郊络项目啊：万走科四何季花彻城、沟万科宣城市奔花园城市岗中心怀项目键：万嗓科金践阳国杯际公泼寓自然她人文弄系列煎项目匹：万盖科西撞山庭形院万科项目栗图纸何标准堆化包括4个部效分:总图殖装置捧标准悦化、骡户型哑标准步化、辩构配耗件标酸准化仰、住强宅性尖能标趟准化以户宰型标默准化明为例谊：万忽科针嚷对集涉团项富目中虾占总牵数79呢.1喇%,面积感在80－15辩0平米持，低巨、多她层户伴型进部行定午性，击形成捐标准万科特征单体剧户型其楼型熄由万晒科提这供,设计漠公司蒜充当睛描图状的作闻用多，创鸣新体乐现在至针对径不同筹地区陵的市泥场产脾品理谱念,不同得地段签的规删划、涨环境悉景观俭的设佣计对细而节充伴分重旋视规划汪、建惠筑单税体、孟环境涛景观疗设计盯方面,标准未图纸码的细服节表益达十需分到京位墙面驾铺装攀、栏柴杆、甚等的尤大样冠设计,室内雕插座也的布殃置、蹦道路茄的路煌牙设著计、邮人行谊道设横计、鸡泊车饭、停高车位到设计暂等都如有十触分充缎分的给人性骨化的寺细节友考虑万科万科趟北方耗工业劫化研暂发基恒地，杰逐步茅推进拒住宅折产业塘化20浑07年10月建旬立了剥万科参北方际工业酒化研仅发基闭地——桑—榆构彩万科将住宅挤产业拆化研别发中求心工业窃生产辛方式照建造扰住宅棕，提规高住辅宅生瓣产的戴劳动负生产彩率，缺提高盐住宅抹的整袜体质急量、抓降低栋成本筒、降晋低物茅耗细分终市场阁客户散需求汗，进抹行产补品定异型，喊进而遣实现悼工厂章预制轮、现改场装统配的帖住宅饮生产乞方式存，最细终形嫩成产让业化鞭全面数家居毙解决灾方案龙湖以万肢科为亲榜样第，讲脏求产返品模牲块标振准化敞，产法品组猜合灵斩活化晓的原球则基础浪东西悬标准娱化，要产品耳根据轨实际肥情况内变化粮使用湖标准良的模湖块组币合出失不同暂的产蹲品建立辅在标抽准化突基础访上相亲对灵仿活的求产品持开发纯战略幻玉，提嘉供统这一又迷具个羡性化些的产购品北京亚龙湖晴产品窃系列别墅历系列拿：滟伐澜山屿、香板醍漫栋步、极香醍僚别苑洋房赵系列集：颐擦和原社著、蚕花盛亏香醍城市侵高层轿系列流：唐食宁ON痰E龙湖龙湖伪内部漫有自把己的苦一套硬成熟惕产品迫库，佣龙湖贺称之诵为标验杆项南目项目90裙%采用漂标准丛化产肤品，10尖%自行斗创新全集冤团售屈楼处材只有5种标筐准，征风格魂、立惹面等尚方面亮不允免许随字意改糊变，晕实现脱快速心复制标准地间风共格统过一，盟延续乘性好逃，保年证整朱体风仍格的屑实现鹊，可顿实现捉快速召复制花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步连排别墅滟澜山连排别墅标准盈化产毛品缩尿短项殖目运瞧作周宗期标准堪化产狂品及怎成熟瓶的运券作模绞式使埋项目贷能够垫实现要快速温复制钱，迅马速的明投入恋开发森建设滥、销摩售，霞从而咬缩短叫整个靠项目昨的运裂作周丙期，义加快捷回款慎，实麦现循佛环开执发项架目运作页周期芽缩短榆，降每低财节务费闹用万科龙湖项目中粮假日风景花盛香醍唐宁ONE拿地时间2006.42007.102007.12开盘时间2007.52008.92008.12万科薄、龙配湖从膜取得阀土地甘到开辽盘销依售，匠其周愚期在12个月狗左右借鉴部品符的标答准化奏有利里于大锋规模医采购让，从茅而降近低采显购成倡本；产品塌标准棚化有呈利于境提高换品质屿，降浮低成引本，蔬加快业进度逐步超建设壮产品幻玉标准哥化全面澡整合辅公司孩已有凭的项顷目积急累，导挖掘脾产品吉内涵疏，提紫炼产耐品加大则市场狐调研榴工作膝，准承确找届到市窄场切碎入点绳；开展住针对住建筑孕材料菜、部馒品、米构造尾等方弯面的税研发秤工作危；三、误溢价万科网在售士项目曾与同舍区域帆项目围价格撤差保宏持在10京%左右万科尊品牌蒜在市罩场上刮极具说影响芝力，旅成为丸区域法市场细风向陕标，案周边旱项目延采取予跟随小策略朗，以蹄万科弹项目霉为目进标进储行价窑格和沾销售浪策略榴调整万科项目万科公园五号25000金隅万科城7500万科四季花城7100周边在售项目价格（元/平米）阳光上东21000书香名邸7000顺义新城第一区6300——尚城6000金汉绿港二期6800万科万科就项目丹投资谦估算万科躺紫台楼面坦地价繁为36榴00元/平方滋米，睛按经比验估共算单吸方面顷积土处地成拔本取45最%，初伍步估蜘算，令万科燥紫台眼单位鹅成本80拢00元/平米件左右项目小销售惠价格14肺00葱0元/平米候，每得平米寸销售牛利润60镇00元/平米除左右测，预怕计毛仓利润肯率75盘%左右万科证中粮姨假日蛋风景楼面仍地价39带86元/平方锦米。才按经龟验估警算单责方面拍积土陵地成息本取45高%，初风步估恶算，办万科梳中粮副假日兰风景逮估算团单位殊成本88着00元/平米库左右项目个销售劲价格14总00勉0元/平米秒，每斧平米冒销售逃利润52沟00元/平米且左右猪，预恐计毛退利润影率60排%左右万科龄通过啦溢价挑销售湖，保粪持着塞较高斜的利苗润率此，实让现较替高的盗投资签回报万科龙湖壳项目侧销售爽价格漫普遍买高于阀区域倡同档诱次楼午盘20％以抛上，台甚至岁高达50％预期莫利润饶大幅烂增长博，把墨一个创项目乖卖成2个，候甚至冬达到3个同贴样项藏目所跳能创牵造的摇利润龙湖龙湖脾：高弹溢价誉，高延利润龙湖项目龙湖滟澜山32000龙湖香醍漫步17000龙湖香醍别苑10000龙湖唐宁ONE30000周边在售项目价格（元/平米）龙湾25000纳帕尔湾16000，富力湾13000东香庭6300大通成府公馆24500土地限单位坑成本刊：11屡57卸3元/平米项目简单位赚成本计：20异97蚂4元/平米预估甘售价街：35肆00巴0元/平米预计阴税前蜡利润首率：66窄.8姑8%龙湖虎唐宁ON翅E投资骂收益龙湖土地述单位万成本趴：64尤00元/平米项目颈单位猴成本传：14忘71颜6元/平米销售胁均价30视00湿0元/平米歼左右税前食利润变率：10絮1.暖26片%龙湖牌滟澜剩山投哥资收坡益龙湖知己了解贪并挖萝掘项能目的一切汁可以垮溢价异和有鸣可能溢价谅的有来利与鸣不利寇点钝角订法则溢价砌销售执行麦溢价知彼了解路目标乖客户箭群的缺一切死属性，草尤其凯是客做户的京消费起心理与毅价值逮体系骗，并影试图垄影响和饱改变带他们布道阴洗脑强调后知己堵知彼乞的溢瘦价执秩行策侧略集中海把握帖客户疫的关球注重注点，董满足柏其需管求：精细拨化园笨林景吃观物业演服务通过马不断母的价水格试舟探，王做出圣正确鬼的涨叛价决田策，示实现纸项目点的溢仍价收砖入，拍实现闸高利挽润率龙湖浊滟澜脂山项长目投耻资收蹦益评隆估预期销售均价实现溢价后的实际销售均价预期一期均价：16000元/平米实际实现的一期销售均价：25000元/平米预期一期套均价：420万元实际实现的一期销售套均价：611万滟澜问山16惊00的0元/平米轰的预直计销现售均炭价实罩际卖承到25师00辟0元/平米毒，单腾套销青售总兰价实桌现20腐0万元璃的抬固高龙湖借鉴培养义企业局核心之技能燃，树暴立品劝牌，探增强撞开发渡项目皆的溢垃价能孕力研究漆客户董需求伸，以廊客户做为导输向满淹足客杨户关瓣注点在限幸价房腊与普问通商堂品房草价格筝日近袋的市冲场中叙，开限发中违高端粱项目励，实躬现差摘异化上竞争四、腰融资上市颗融资煮：提谈高资秤金效势率龙湖迎：为片上市短，拓压展土孝地万科叹：资剖本市救场融萄资与捡购买叮土地垂良性演循环20妄06年开盘始大净举扩详张，昼大量挽增加斩土地更储备在重其庆拥瘦有超汤过65难00亩土破地；晌在成休都，摩拥有垂约20万00亩土疲地，撑在北踢京，朝则拥毫有约27岩00亩地一二界级开仁发土础地总稿面积抚达11链00肺0亩，际可建牙筑面编积约13童00万平纯方米高价路圈地番：以花土地乖单价11拣56算7元/平米泡的价场格取漆得了恢中关摄村地研块龙湖夏：IP绕O暂缓次，资彼金困周局大举盛圈地占，提绘高上台市估烈值龙湖此取地降价笛因素市场告压力龙湖跑短期汤内无野法上胁市龙湖植集团11东00魄0亩土淘地存靠货负份担05年至士今，绒北京间龙湖券获取6块土妨地，瓜拿地血成本61亿左彼右，兴从05年至08年10月，店北京遭龙湖热的销抚售额弓只有51宽.6亿龙湖紫现状准：资金肆紧张鲜，大积幅降凉价资金坚紧张大幅尼降价花盛区香醍演：5月13跨00参0—疲18禽00堵0元/平米鸦，9月跌矛至68勉00元至80稀00元/平米警，跌哈幅超资过60阶00元/平米艳澜牵山：毅最高显销售竖均价皮达到35踢45朵4元/平米易，目砍前对秩外报超价32形00昏0元/平米驶，原泻来毛密坯房驾变为奔精装炒房，撒装修究标准30胀00元/平米桥，艳哄澜山尼实际恶降价暖幅度60奔00元/平米放弃答部分拘溢价闹，快崖速回枕款，班加快鞭资金遵的周子转降幅芽虽大鸭，在协可接阴受范活围花盛弓香醍挤，由13惜00鸦0元/平米棒降到80窝00元/平米罚后，杆估算施成本65陪00元/平米苍左右箭，项轨目有20市%左右客的毛韵利润05年后纪每年脸都能岭通过惰不同桑的渠逆道获绑取资罚金，格而北慢京万退科也迁正是沙在此失期间侍获取息了大武量土祸地93年至05年，梦北京布万科烧只获雷取了4块土名地，竟万科阀城市鞋花园垃、万绪科星新园、璃万科蒸青青乳家园海以及喊万科筐西山觉庭院05年至赤今，庸获取9块土异地，数紫台池、四竞季花歇城、堆东第材、公垄园五银号、庄假日吓风景植