上海知名地产南站徐汇中心商务区景观方案含套文本及SU模型

徐汇万科中心定位方案Aboutus项目基本信息区位条件极为优越，居于南上海城市关键连接点地处南上海六大商务版块核心区域，依托枢纽优势，将六大商务版块产业形成有机联动，缔造国际都市上海第一商务区世博前滩漕河泾高新技术开发区徐汇滨江南方莘庄

商务区南站商务区

Vanke

CBD虹桥核心商务区商业区多条轨交上盖，实现江浙无缝对接地铁1号线、地铁3号线、地铁22号线、地铁15号线（规划）、机场快线（规划）上盖，紧贴沪闵高架直通浙江，10分钟进入内、中、外环和龙耀路隧道。徐家汇商业区虹桥火车站和国际机场世博前滩浦东机场方向南方莘庄商务区VANKECBD龙耀路隧道2341地块自身先天条件占优，城市绿轴想象无限紧邻高架上下闸口；地块可视性强；周边交通便捷，轨道接口预留；地块内的城市绿轴资源极为罕见，全市范围内仅本项目拥有。

地块交通便捷，且可视性极强高架上下闸口紧贴地块；紧邻沪闵高架一侧的展开面充分，高架边地标可视性极强与轨道交通互动密切地块西北角已有地铁通道出口；南宁路地块西面也有预留地铁接入口，未来可以天桥接入；地铁15#规划在3#地块内建造站点，直通地下二层绿化景观资源的独特性城市绿轴在地块内由南至北展开，宽约60米，在上海市重点规划的新兴商务区中绝无仅有，未来产品多样性及丰富性值得期待公共交通较复杂周边交通动线复杂，地块内外车流人流量密集，对项目成功开发有较大影响。2#地块绿化景观

公交车道6号口预留天桥连接地铁1#、3#入口条件7号口(预留出口)3#地块现有出口汇成宾阳苑保利馨苑中海馨园铁路/汽车南站

公交枢纽海上名邸厂房沪闵高架中星城漕河景园本项目华东理工大学

绿化

写字楼

酒店

集中商业

住宅

厂房

高校

本项目上海

师范大学南站动车运用所华东花苑金牛苑东泉小区邑翠苑百联创意办公龙吴路徐汇

馨苑干道上海植物园柳州路周边居住人口大部分被沪闵高架、柳州路、南站阻隔，直接导入项目的便利性较低，使地块内商业对周边社区的辐射力有限项目东南侧为上海植物园（直线距离1.2km）且地块与植物园之间为低层厂房及住宅，因此项目高区可能有部分景观徐汇区教育资源丰富，地块就近有华东理工、上海师大，可能存在部分“产学研”成长型企业的商务需求地块西北侧的中星城项目在建，五星级酒店+办公+商业，对于提升小区域的商务氛围和人气做了铺垫；3幅地块之间约6m×700m绿化轴提供近4000平米中心绿化，使项目成为生态商务商业区创造了先决条件项目东侧未来规划为约30万平方米住宅项目，在项目商业定位时需考量这部分潜在客户的需求规划住宅周边配套丰富，业态齐全，发展潜力巨大居住区集中，常住人口量大；交通便利；教育及产业资源基础雄厚一期范围二期范围三期范围示范区规模获取时间2012.12.15用地面积107,486㎡总建面683,447㎡计容总建面493,447㎡容积率4.59规划条件限高一期100m,二期45m,三期150m绿地率20%停车位3,000辆车位比0.6辆/100㎡商业建面~110,000㎡(其中地下商业40,000㎡)地库建面~190,000㎡(其中地下商业40,000㎡)人防建面~40,000㎡地块编号b-02用地性质商业办公文化出让面积(平米)68,512.5容积率<=4.8地上总建筑面积(平米)328,860其中办公约278,860商业约50,000

地下商业40,000

地下车库及设备用房约100,000建筑高度原限高<=120m通过控规调整，调整到标志性塔楼<=150mB-04B-02A-05徐汇万科中心办公部分定位汇报Part1目标上海门户性地标定位，引领绿色办公空间新标准，创区域领先租金。!市场分析上海市超甲写字楼各项标准全球案例参考竞品项目分析010203客户定位05徐汇万科中心交付标准建议040607租金策略及定位Catalog市场划分核心区甲级写字楼次中心区甲级写字楼商务园区来源：上海高力国际研究部核心商务区静安区黄浦区长宁区徐汇区浦东陆家嘴浦东竹园次中心商务区虹口区浦东花木普陀区闸北区杨浦区(新江湾城)闵行区

(虹桥综合交通枢纽)商务园区张江金桥陆家嘴软件园漕河泾临空闸北漕河泾浦江杨浦上海核心商务区甲级写字楼

子市场租金和空置率2014年第四季度浦西

浦东全市租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率甲级写字楼8.29.5%9.20.8%8.65.7%超甲级写字楼10.45.5%12.15.0%11.05.3%核心区甲级整体8.88.3%9.91.8%9.35.6%来源：上海高力国际研究部上海核心商务区甲级写字楼未来供应

(2014-2017年新增供应总量:2,097,197平方米)701,798573,710417,911308,778金外滩国际广场SOHO复兴广场企业天地二期5号楼恒基688项目东方汇经中国金融信息中心上海城二期上海环贸广场二期外滩金融中心（南区）SOHO204地块企业天地二期3号楼外滩金融中心（北区）世纪汇广场一期上海中心凯德永业项目来福士长宁大中里项目长江实际盛汇世纪大都会二期世纪汇广场二期富士康项目徐家汇中心二期徐家汇中心一期SOHO天山路项目浦东金融广场来源：上海高力国际研究部CBD甲级写字楼供应量

2015年新增供应量将持续上升来源：上海仲量联行研究部CBD甲级写字楼供应量

2016年CBD新增供应量将迎来井喷来源：上海仲量联行研究部区位：

浦东新区世纪大道8号交通: 地铁2号、14号线陆家嘴站开发商:新鸿基总建面:

210,000M2楼层数:

53竣工日期:

2011年5月商业配套: 银行、酒店、Shoppingmall，餐饮标准层面积: 约2,234-2,506m2得房率: 约70%净高:

架空地板:

150-350mm电梯:

32客，14货

空调系统: 4管制VAV租金报价: RMB14.00m2/天

物管费:

RMB40.00/m2/月停车费: RMB1,800/个/月；停车位：

共2,000个上海市超甲写字楼各项标准国金中心二期

IFC区位活：长宁区第娄山关杂路53漂3号交通:地铁2号线烦娄山择关路泰站开发商:金光集处团总建面:265布,89负2M2楼层数:地上28，地下4竣工日移期:201祥3年9月商业苍配套:Sho送ppi检ngmal伴l，超醒市等标准岭层面犁积:约2,殃10酸0m鱼2，5,逼70刺0精m2（连靠廊层富）得房汤率:约70袜%净高:标准渐层3.0离5m；交易厘层3.5由5m架空邻地板:150mm；30宰0姥mm电梯:客24（高12部6米/秒，低12部3米/秒），4货空调系价统:4管制VA蓬V上海丛市超夜甲写角字楼黄各项沟标准金虹桥邀国际中液心AR薄CH租金报筝价:RMB揉10脂.50伏m2/天物管厦费:RM于B33涂.0鹿0/枕m2浩/月停车费:RM熟B1鹊,0装00肥/个/月、RM贡B1蹦,5杜00羡/个/月、RM托B1肿,8矮00也/个/月；停车咸位：共140祥8个区位:浦东新联区，陆均家嘴环黄路333号交通:茄3分钟援步行劫至地服铁二犹号线肢陆家子嘴站开发商:交银极租赁总建面:11载3,造38矛2M据2（写论字楼尊约87犬,0身00故m2长)楼层户数:36竣工桐时间:20偿14年10月商业蔑配套:丽思卡保尔顿酒绩店，君阿悦酒店风，凯悦浓酒店，秆香格里失拉，员工食堂与，银绩行，孝餐厅烦，便委利店标准层催平面:3,网25都0-辜3,缘瑞37检0m喝2得房率狠：约76%净高:3.2导0/虽3.50米架空地斯板:45盆0龙mm电梯:16客;1货空调系葵统:4管制VA射V租金报伍价:RMB给14芹.00次–环16.形00m添2/天物管暖费:RM过B39.定00/瞎m2/月停车费:RMB1,紫80候0-拢2,储00液0/个/月；停车堵位：共500个单元Unit建筑面积(平方米）GrossArea018610240003360044500546006773共Total3250上海市旷超甲写染字楼各挨项标准东方汇精经中心OF伯C区位:徐汇区杂，淮海血中路3号交通:地铁1号线上死盖、10、12号线换唱乘开发商:新鸿基总建面:325另,00卸0M2楼层数:36竣工菠时间:201声4年12月商业亏配套:AM赚PSho伶ppi盛ng岭Mal项l,服务公抄寓标准僚层平别面:约2,跑80雁0谁m2得房云率：约70泰–祸7晓5%净高:3.剥00盖m架空油地板:15脊0吧mm电梯:12肉0客;象2货空调怕系统:4管制VA叛V租金善报价:RM贩B射10抹.0清0网–缓12鞠.0李0m隐2/天租金净驼价:RM标B通9.施00痒–夏1撒0.缘瑞00倘m2乐/天物管坝费:RMB40.将00/败m2/月停车蛾费:RM洁B膝1,赴80夜0/个/月；停车哄位：共17柴00个上海绑市超躺甲写伤字楼刮各项滨标准环贸广混场二座ICC虹桥祥万科巩中心厨交付洁标准项目童地址础：新对加坡根中心贸芳林龟公园总建筑焰面积：21崇.2万平阻方米层数沃：16层建筑权设计赛：WOH悬A建筑虹事务娇所空间组权成：酒需店为主紧，部分休商务办扯公全球跳案例馒参考Par瓣kro聋yalon始P体ic控ke捉ri霸ng将绿免色与衡建筑招群完冒美结染合，敌实现倍现实德意义篇绿色它办公纷呈现相对于挥核心区才定位更也加高端呜的办公寺项目，项目所在膊区域复周边符的竞与争更缝加具名有正稼面威撒胁性摆。徐汇万科中心城开上海中心华润上海万象城嘉凯城SOHO天山广场凯德长宁来福士长宁88中心月星环球港环贸广场二期企业天地3号楼大中里外滩金融中心海航大厦上海中心东方汇经城开徐汇滨江徐家汇厉中心竞争抬项目浪甄选一期二期三期四期竞争项字目甄选徐家汇饥中心项目名称徐家汇中心开发商新鸿基地产面积占地10万m2，38万m2超甲写字楼，32万m2顶级商场，2.5万m2超五星级酒店定位上海第一城市综合体建筑设计西萨佩里建筑高度370米竣工时间预计2022年竞争项城目甄选徐家汇五中心三期，楼高37伤0米竞争项浸目甄选徐家汇叨中心开发时间定位内容一期（预计2017年三季度竣工交付）3万m2（商场1.5万m2，2栋高度40米写字楼，共计1.5万m2），目前售价8万/平方米二期（预计2018年三季度竣工交付）3万m2，为银行定制高度90米的办公楼三期（预计2020年竣工交付）地上20万m2的ShoppingMall，地上2栋塔楼，分别为21万m2高度370米的办公楼（租赁），以及11万m2办公楼（销售）商场预计2020年开业，但需要视写字楼招商情况确定四期（目前无法预估竣工交付时间）3万m2商业+办公，开发商打算整售，目前客户定位为美容、医疗等与商业互补的业态竞争倘项目斤甄选徐家汇涛中心项目名称城开徐汇滨江项目开发单位上海城开集团项目位置上海市徐汇区东起龙腾大道，北至丰谷路，西至规划云锦路，南至规划龙兰路交通状况毗邻11号线云锦路地铁站建筑规划规划4栋办公塔楼、5幢小独栋办公及商业配套裙楼建筑面积办公楼总面积约24万平米，商业总体量约8万方（地上地下）车位数量约2819个地下机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年30徐汇万科中心城开徐汇滨江竞争形项目纷甄选城开徐希汇滨江城开劈燕徐汇璃滨江整体开满发方案该项随目未油来将忘采取省租售东结合洪的操革作方攻式，橡部分汽建成馋物业联将分袜别用册于出忌售及酷持有认作收带租之他用。最具体户营销侮策略辈及租差售方忆案待土定。竞争蛋项目定甄选城开徐尝汇滨江项目名称上海城开中心开发单位上海城开集团龙城置业有限公司项目位置上海市闵行区沪闵路、万源路口交通状况毗邻1号线莲花路地铁站，21号线（规划）建筑规划规划3栋办公楼、1座大型购物中心、1座国际5星级酒店及时尚商业街区建筑面积办公楼总面积176373平米（单栋约6万平米）车位数量约2852个机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年竣工时间办公楼预计2016年初竣工；街区商业预计2015年初竣工；酒店和购物中心预计2017年初竣工代理公司戴德梁行、仲量联行（办公楼代理）；第一太平戴维斯（招商）徐汇万科中心竞争项伯目甄选上海城碰开中心项目南核心两优势：航母络级商瞎办集井群–城中有城产品弓及客差户定鸽位万科徐弯汇中心，近50万方税商务韵钜制，集高笋端办陷公、地樱标商欠业、城市生俱态旅游链、都市文化中众心于一快体，冠绝上海。项目核府心优势：左右逢求源，前垫景广强阔–徐汇劈燕三大刺中心否之一万科秘徐汇芹中心炕扼守箩上海里南站匹门户胳，东捏依徐剂汇滨渡江文唯化走秧廊，巩西邻歇漕河置泾高臣新技嚼术开俘发区钩，南伴靠上附海交镰大、尽华东材理工铜等高甲校，唐北向厨徐家似汇CBD，属于挣徐汇区恩重点建询设区域裁。项目疏周边财文化风教育掩、商锋贸服足务、恢高新个技术楼等产然业云侮集，帖万商匆共举赴，商辜务需季求旺尼盛，哪经济换潜能郊蓄势朱待发取。产品槽及客都户定疮位项目主核心她优势：四通奸八达，立体诉交通，挨商务出煤行便捷【轨交】1、3号线傻，15、22号线偷（规童划）壮四大堡轨交阳旁伺摔；【道路】沪闵颠高架项、中些环路还、内戒环路摸等多双条主尼干道张；【公交】数十虾个城屑市重表要路吐站、测百余精种公墓交换纯乘；【铁路】上海南浙站比邻轮而伺，淡快速通折达全国买；【客运】咫尺莲南站俭长途碎汽车宰站，哑无阻凑对接骡长三古角；【航运】直线距样离至虹黑桥机场帽约9.2公里，至浦忙东机际场约35公里；城市快扶线（规划敌）更将姓直通两窑大空港佳。交通骄的便倾捷程哄度永县远是知衡量坑一个差商业忙项目前景优脂劣的重要唇指标，徐汇万科翁中心郊坐拥看立体售化交横通体厕系，竟通达役性佳贫。产品央及客昆户定江位漕河泾徐家汇上海植物园徐汇万科中心光大会展徐汇日月光中星城绿地中心保利西岸华东理工大学项目主首要劣势：南站板绢块市场形兽象一般闸，其他猛板块分往流明显产品晒及客龙户定欧位项目所骑在的南煮站区域斑市场形穿象一般对，商务护办公氛尽围和形穴象档次末欠佳，训市场需天要一个负培育提旋升过程蒜。未来想上海办亿公市场旁供应量至巨大，嫌竞争日锁趋激烈良，徐汇详滨江、椒闵行莘铅庄、虹累桥枢纽榜等板块浑分流明数显。体量巨大理念超前品质领先全面提升上海西南地区商务能级倾力打造上海城市中轴重要节点办公发展愿景37项目SW拉OT分析SW眉OT劣势(WE灵AK统NE级SS元ES害)优势(S推TR庭EN掘GT务HS纲)威胁(TH趋RE某AT怖S)机会(OP到PO锁RT惜UN适IT辈IE色S)周边迎道路杠交通罢是本矮项目掉的短傲板单栋液办公肿体量葡较大味，将艘延长发去化风速度怖并降寒低资蝴金回矮笼速尼度租赁晚客户首对销裙售与腔租赁烂并举敏的项雀目有阳一定出的抗父性，梅从而牛将影同响写我字楼树租赁荷进度位于献徐汇困南腹跌地，洋方便鬼连接帖中心CBD交通终便利楼，地季铁、枯高铁丙连接皇全国嘉各地疏。约50万平瘦方米舟超大凶规模牢体量骄，甲汤级品霞质，宾高端伟标准尽，树颤立区覆域新移地标帝形象左；公园狂、绿筋地近虽在咫润尺，境尽享返城市亏超大蔬面积卷绿肺项目纤内外伏完善旺，成倒熟的岂商业大配套徐家汇呀中心一止、二期没入市，诵将对本裕项目造糖成最直阻接的威平胁受世需界经列济等窝各方特面因非素影角响，移大面凉积优产质客踪蝶户缩场减预正算，可导致劲上海专市商吐务办奇公去纯中心摸化趋叶势凸僚显黄浦良区、墓静安炊区等翁核心申区写摇字楼惕新推术供应零量将琴对本没项目池入市格造成青一定赔影响体验穗式绿患色办京公是宗大势愿所趋抹，植破入花抱园式送办公楚的概偏念，红本项匀目的覆超大捉面积齐绿化肠资源萄使项算目打虾造体吗验式房诚生态其商务怨区具弱备现萄实基牙础打造开芦放式购汽物体验贼，超大系绿色公绝园办公疯，势必槐为租赁钞带来良胞好的推蜓动作用20隙30年徐醋汇区林将打贤造成仆为具薪有产胆业竞蚀争力耐、科技创员新力、格文化影堵响力和察城市亲哗和力的国际大回都市一脸流中心眯城区，旨为本项伍目奠定局招商优茂势201牲8年上海腿市写字筑楼供应干市场趋聪缓，为酸项目入稠市和预俭租打造愈契机徐汇虾万科中挺心交寒付标帖准建蓄议

标准版徐万三期建筑标准办公规模

约33万m2办公门厅

车辆、出租车能直达建筑形象玻璃幕墙系统low-E玻璃幕墙系统low-E建筑结构框架结构框架结构标准层面积2200-25002500m2得房率整层得房率：72%

综合（分割）得房率：65-68%整层得房率：75%

综合（分割）得房率：65-68%建筑层高4.4-4.5m标准层：4.5米；交易层：5.5米办公楼板承重300-350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG大堂面积/高度500-800平米以上（150米以上超高层可加大）

8.8-9m（两层）1,000m29m（两层）电梯厅宽度/高度双排宽度：3.2m-3.6m（大于2倍的D，D为电梯进深）

高度：3.2m宽度：3.6m

高度：3.2m走道宽度/高度宽度：1.8m

高度：2.8m-3m宽度：1.8m

高度：2.8m公共卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

女母婴室兼化妆间

行政卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

男卫生间在外侧

女母婴室兼化妆间

行政卫生间徐汇打万科中心删交付标盖准建议

标准版徐万三期单元内部标准单元面积150-500平米分别为：180-650m2套内茶水间预留上下水点位预留上下水点位窗帘有有（提供样品）净高3m3m（行政楼层3.3m）地面150mm标准层：150mm架空地板，交易层：300mm天花金属吊顶金属吊顶（可拆卸）架空地板下排水点预留预留墙面乳胶漆乳胶漆灯具带风盘一体式集成式风盘vvbox和风管根据单元安装到位根据单元安装到位入户门2.4m双开门+0.4m通透2.4m双开门+0.4m通透硬件标准电梯品牌进口：迅达、OTIS、三菱等瑞士迅达、进口OTIS、进口三菱等（1350KG以上，门宽不小于1.2米）梯配比4000-4500平米/台每栋：客梯20部，货梯4部候梯时间不超过30秒不超过30秒空调品牌约克、特灵（噪声42分贝以下）约克、特灵（噪声42分贝以下）空调类型VAV四管制中央空调VAV四管制中央空调空气净化系统高压静电除尘设备高压静电除尘设备可开启窗户有有新风量30-40立方米/小时/人30-40立方米/小时/人可拆卸楼板有有供电系统双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）电容量100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由办公区照明标准300lux500lux供应商电信、移动（联通）联通、电信、移动宽带配置光纤到层光纤到层卫星系统有

屋顶预留卫星接收设备位有

屋顶预留卫星接收设备位徐汇骡万科中心嫌交付标泳准建议

标准版徐万三期

公共区域

设备房（强、弱电、空调）防尘、静电防尘、静电公共走道部位金属吊顶（可拆卸维修）金属吊顶（可拆卸维修）边柱到幕墙距离小于1m小于1m幕墙到核心筒9m-13m9m-13m办公入口门幅旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m道闸/梯控有有转换穿梭梯有（不小于1600KG）有（不小于1600KG）茶水间有（提供开水）有（提供开水），根据楼层平面可分割组合

冷却水有，预留排水点有，预留排水点

无线覆盖大堂公共区域覆盖大堂公共区域覆盖

水牌大堂、楼层有大堂、楼层有其他标准配套ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区出租车落客点有有商务面包车停车位3-5个/栋3-5个/栋充电桩有有非机动车按设计规范按设计规范车位面积比150-180平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）200平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）智能化停车系统有有安保系统24小时CCTV监控（SECOM）24小时CCTV监控（SECOM）智能化消防有（西门子等合资品牌）有（西门子等合资品牌）楼宇自动化有（合资品牌）有（合资品牌）物业管理国际标准物业国际标准物业徐汇万科中渴心交倒付标雨准建篇议办公楼楚租户结希构43约30%左右

1层-2层（2,500-5,000平方米）客户约30%左右

整层以下小面积客户整层以下客户以4单元为主，最小为6单元划分约40买%左右2层以上（2,皮50默0光-顺5,皆00脑0平方米腐）客户租金巾策略评及定酱位办公楼值销控策涉略楼层办公区域21F整层20F

19F多层18F17F16F

15F

14F整层13F

整层12F

11F

10F多层9F8F7F

6F整层

5F

4F多层3F2F

1F电梯大堂楼层办公区域21F

20F

19F整层18F整层17F整层16F整层15F整层14F整层13F多层12F11F多层10F9F多层8F7F6F多层5F4F3F2F1F电梯大堂整层典钳型分割不建表议:连续的趋大面积赛客户分垄布，不宏利于客械户扩张优化客妈户分割建议:小客秒户与忆多层追客户裤交错阅，动利于谊大客尊户扩夏张租金定缎位元/平方近米/天低区高区徐汇细区核管心区缩慧甲级窜办公侧楼目督前的晕平均蛛净租对金在8.5邮0~9佩.50元/平方米/天左妙右，反徐家轮汇中殃心平楚均租戚金在10.球00元/平方米/天，派中星搜城的方净租酷金均朋价在5.谣00元/平方米/天左钳右，扫建议控万科浸徐汇坦中心肝入市吗租金项报价8.0尊0~1右0.0飘0元/平方工米/天。如前所悼述，城院开上海寨中心等颜项目的贱推出，材将对本远项目将呀构成强馆有力的罗威胁，波加之本另案办公阔物业体磁量巨大泼，因此杆，建议去采用激进式租赁模闯式，跑拴量为何主，固供大记于求关的趋盾势下虫，尽拘可能举多的都抢占想市场念份额理。先通过夫一定的挑优惠策待略、标予识权等住吸引大仁客户，涛尽快提孝高办公贴楼的入菊住率和欧市场影朵响力；蜜后期放钻缓出租兄进度，鲁侧重提块升租金牢水平。激进式豪租赁：前期以电优惠价圾格及优摔惠策略托吸引大询面积租昆户入驻偏，短时丑间内提治高出租远率，在乐提高市蔬场影响伪力后逐仇渐提升胳租金。选择话式租而赁：前期麦非常霞注意浓客户义的品阿质，抢以高昂租金项为目根标，拍相对宴出租暂速度扇较慢罢。本案租申赁模式汁及租金暖策略——低开高苦走46租金产报价成交租缠金整层异、整妥栋平栗均租贱金预租贿许可宣证竣工径交付交付12个月牛内本项蜘目前押期可秆推出导低区挂面积械以相共对优巡寿惠的外租金东吸引催主力仍租户薯进驻伟。整体物熄业的租馆金和出奶租率实盆现同步女提升。租金攻低开释高走虹趋势项目节粘点10%30握%80没%出租率交付12个月后80庄%以上徐汇益万科有中心硬去化界模拟豪表平方米教育育培训管理爽咨询设计类农公司律师/会计师棋事务所航空航萌天商务中鹊心…高科技拴及IT互联萝网类35文%左右金融鄙投资大类——30%左右徐汇舅区目樱前行恼业配浩比IT、电药子信稿息、毛互联闭网等携为徐抢汇西劲高聚菠集的拳行业多，原疼本较堵多集燃中徐毁家汇献、虹诱桥等员，后稼因降宴低成博本向斑外围送迁移拍；闵行棒亦有平相关香产业封的孵魄化与凉聚集啄，奠源定本始案潜难在需低求。金融类绣企业会较在各个魔区域布离点，一况般仅选丽取有轨醒道支持名，具有盈一定氛躺围的优男质物业栽；此外，艳信托、车保险、妨证券、线基金、午期货等避衍生业膏亦会在纤符合其介要求的荡区域设伶点开展丹业务。商业贸必易类——25州%左右专业赶服务——10%左右本案肥与上右海南谢站、膊虹桥森枢纽垮具有害良好祝的区河域联漏动性担，奠党定了允依托级城市墓间便锯利交难通往腊来的傅贸易附与物棕流业涝的潜反在需挑要。建立知名企鸣业地区到总部徐汇班区作额为上凑海城叹市中凳心，删已经治吸引梁国际屠以及悔国内俭多家不知名岁企业喊在此崇落户绳地区炕总部案，其御中有桶美国逆雷勃旧电气剖，美起德维激实伟劣克、拒日本糖富士肢电机阴、美堡国联度合技厚术、帮美国绸雅芳青等，膏因此冤本项惊目可嗽以吸乞引徐霜汇区预内，肢国际缎，国渗内企权业落彩户作析为区财域总矮部。聚集馆效应–大面宴积的印快速挑去化快速消费电子产品生物医药徐汇旦更需驱要新兴行业娱乐文化科技创新制造业教育培劳训管理咨则询设计类随公司律师/会计师围事务所航空航扑天商务中需心…高科家技及IT互联怖网等砖创新红型企伐业40%左右金融扰投资卵类——30慈%左右行业IT、电担子信榴息、滥互联皇网等快为徐茂汇西毫高聚析集的籍行业占，原妨本较糕多集困中徐江家汇弄、虹汪桥等陡，后痒因降艳低成梢本向君外围候迁移载；闵行省区亦勿有相塔关产伐业的桶孵化斩与聚未集，滤奠定茧本案优潜在急需求申。金融类辅企业会券在各个佩区域布棵点，一故般仅选询取有轨至道支持括，具有嘉一定氛央围的优铸质物业稻；此外，雷信托、情保险、屠证券、邪基金、识期货等阅衍生业趋亦会在赞符合其取要求的近区域设拆点开展困业务。专业镰服务——20题%左右商业贸养易类10%左右本案扶与上滤海南替站、从虹桥糠枢纽手具有请良好花的区搞域联缸动性耀，奠鼠定了养依托松城市役间便筝利交呢通往铲来的朵贸易抵与物象流业垒的潜闷在需存要。徐汇万科中心商业部分定位汇包报Par迅t2Ca敞ta愿lo遥g定位综煌述竞品束项目吴分析产品定荐位三期商晓业规划010203全球案格例参考05商业丘亮点040607租金炼策略各及定傍位定位综践述?什么档次的购物中心？非核心地段创造冒商业核心价勒值？徐汇万科商业未可来方向？如何创圆新？1234未来3年全市商业格胞局内环中环外环黄浦抱江迪士粥尼乐漏园上海迪寸士尼乐奶园2家主题帅酒店Va钞lu教e园Re吧ta原il购物东村奥莱上海佛族罗伦萨检小镇奥搭莱徐汇刑滨江世博源世博辜源中华龙艺术熔宫梅赛德熊斯奔驰蜓文化绍中心世博中心世博贷展览势馆意大户利中只心1家超仙五星为酒店棋、1家五它星级液酒店炎、2家精品档酒店东方梦阁工厂西岸庭传媒酬港兰桂坊六大够剧院龙当代贷美术馆余德耀糕美术馆龙华机瞧场跑道成公园艺术品篮保税港文化返创意文化桐娱乐市民匪休闲诚品书贿店主题娱派乐定位综险述市场昼趋势定位综恰述市场趋蝴势未来3－5年全市商业劝格局定位标综述市场绳趋势品牌轿选址不再尘盲目古扩张至、选取成隔熟地段疏和成熟遵商业体洲；对有掘专业期性和胆标杆妹项目届的商业业季主痴迷评追逐；投入寨更大络资金开做复严合业落态、咱体验真店；消费者趋于理感性；趋于孙互联工网；注重生罪活品质塔、注重净体验感幸；定位倦综述市场趋颈势1公里3公里5公里徐家汇商圈田林商圈徐汇滨江商圈莘庄商圈南方商城东方梦工厂（剧场影院＋文化创意产业＋会展观光景点＋餐饮商业）兰桂坊休闲商业街绿地汇中心(1.8万，配套商业）西岸双年展民生现代美术馆德美术馆(余德耀)港汇恒隆（13万方，购物中心）太平洋百货（3万方，百货）汇金百货（4万方，百货）美罗城（6.7万方，购物中心）新宜街（社区商业街）、康健亮都新时代商场（5万方，购物中心）奥特莱斯（11万方，开放式街区）华石路商业街、省啦商城中星城莲花国际广场、百联南方+友谊商城（17万方，购物中心＋百货）仲盛世界商城（29万方，购物中心）、百盛购物中心（4万方，购物中心）凯德龙之梦（8万方，购物中心）港澳购物中心、海星商场已开业建设中徐家汇中心（购物中心＋酒店＋公寓＋办公）徐汇日月光中心竞品伴项目均分析商圈找分析竞品例项目股分析徐家汇安商圈徐家汇简商圈是大型拦一站式炮综合性杜商业中播心，特点撕为物容业类嚼型多跪，商嫌业形耽态丰握富。竞品项熔目分析南方商颜城商圈南方叶商城婶商圈是生烧活服乞务为甘主导办的区醉域型生活中后心，业社态为贴圾近日常粮生活的呆零售、餐饮、粱娱乐等鹊类型。优势1.综合体量在区域内领先2.SOM/Benoy设计能力3.独特艺术中心4.万科企业文化/创新能力(云平台)劣势1.区位孤立，交通动线存在问题2.工期不确定性3.分期开发，一期经历培育期机会1.存在机会抢在新鸿基徐汇之前入市2.未来地铁规划导入更多人群3.绿轴景观创造独特价值威胁1.徐家汇整体改造升级蚕食品牌对南站区域需求2.徐汇日月光提前入市3.未来经济疲软对办公及商业需求产品续定位高档中档低档零售导释向隔零售圈、餐饮做、娱乐敞餐腥饮娱乐单导向平衡现有逝项目未来挠项目港汇美罗城南方阁百联日月光新鸿基市场空伴白市场空泛白太平洋失、汇金斑百货东方会梦工厂兰桂坊中星珍城产品蒜定位三期婆商业民规划资产求计划仿－定午位主沃题徐汇万屋科项目餐最大优蕉势：绿地，开绒放式是公园凉环境胁！商业沸需做蝇有机肺结合，物尽其用！概念：将植菊物园涨延伸编进购窄物中反心；购物与婶自然环屿境结合槽，提供毙消费桨者全唇新体滚验感辟的购破物中园心；三期商愈业规划资产计畅划－定牙位主题植物园未里的购物中速心全球稿案例臣参考Na俗mb蒜a鸭Pa散rk南波公红园的前霸身是大锋阪职业继棒球球尘场，200乡丰3年改建布为一个室购物中屡心与办痕公楼的英综合体，它有8个级暂别的霞天台棵花园庆，里章面包片含了起各类口的功冬能植连物园，岩石群，峭壁才和峡谷穷，草地启，溪流驻，瀑布建，池塘，甚至还包括了遇蔬菜田!全球察案例闪参考Na零mb遭a亡Pa如rk一个在不大阪密己集城市造中的岩遥石峡谷：整个筑项目由于一个30层的办贝公楼和完和购物猛中心组害成，但善真正让尺南波公穿园与众惠不同之垫处则在扎于它的唤层层叠恨加的8个平孙台，旬以及只项目匪中间鹿一个俘被岩膏石覆烟盖的放空间镜，仿幼佛一析个狭怠小的毛“峡枕谷”。“峡谷僻”选用达各种暖脏色调的撑石材，窜再现真加正的峡愉谷风貌屯，并通还过多样秘化的水起平表现响手法展捏现出堪绍称永恒彼的再生用自然景始观。在盐设计中刻很重要员的一点使是要避歉免使用口材料过捏于单一管而产生撒的虚假努感。全球新案例链参考Na风mb佣a熄Pa遇rk一个悔在大蜻阪密橡集城穴市中般的购直物公尼园：在公蜘园的下炒方，协即是如项目孟中心僚区为蛮一个药购物谅广场核。广喇场内罗部精糟美的推装饰他风格触，店涂铺错集落有净致的爸排布才，现爱代材叹料的欠质感肢搭配搬其间吃的绿奶色植询被，孙小溪稠流水爱，真知是宛籍如梦絮境。跃这不闲单纯皱给人凳购物霸的感嫁觉，代更像帖是一岗场绿写野仙昂踪般葱的寻鬼宝盛群宴。商场哈业态夹非常棍丰富香，从死餐饮独、服烤饰、密珠宝集，到照美容傍、动过植物挪花卉翼、居泥家用戏品、顺日本妄传统冶和服幕等等欣，包判括了乞上百被家专沟业的磨时尚捷商店毅和餐彻馆。全球主案例晓参考大阪罢－Gra球ndFro羊ntGr涂an温d障Fr逝on兼t闭Os镰ak挨a位于庆大阪淘梅田脱区的眠大型锯商业泄综合察体，与大阪德车站通甲道连接，完全晒被清磨水与艰绿树贺环抱的自涛然之捏中，建筑空衡间的多重签可达性，让游客有了室一种全圆新的邂于逅与感踩动。项目角在201捉0年动衡工，20打13年正式以开业，以爆柄发式的姿桑态展现觉出她那熟迷人的掘魅力！全球咏案例叹参考大阪－Gra晃ndFro朵nt这个皆项目的折景观一共临分为6个主题区域：梅北广种场榉树催街道银杏怎大道南馆露礼天花园北馆眨露天揪花园The日Ga筛rde屯n全球院案例许参考大阪毛－Gra熔ndFr楼on伍t项目肝在植摸物的信选择属上特却别强母调了四达季性，用双泻排乔木翠对称排列赌的方烤式，举隔绝宋车型夸道路凤的喧御闹，刮把人至留在用树阵兴下店疯铺中。花费了敞很多心叫思挑选辨的树形，基本霉保证每斯一个树投阵或者硬列植的屑一致性抬，丰富隔饱满的缩慧树冠穿持到二层绣连廊上副来，让揭不同层吨面游走恐动线都防能感受武浓浓的自尝然包锣裹感闹。在后面的那爬个花园烛里，则生运用了谎更多的阿色叶树笼种，使峰得整方个环傻境的碗都是渠那么腔色彩骗绚烂央丰富。全球案沾例参考大阪－Gr粉an妖dFr浮on荷t中间朗的大停广场奖以两猾个大兼水池笔为主角要景枯观，退气派嚼得大骄叠水颠直接凝跌落馋到地挂铁站失的下稀层空济间，除因为吉下层差喇叭滑口式冠的造牛型，滩无形碍中变牢成一股个扩鹿音器斩，把愧跌水灶的气枕势渲焦染的糕更加疗浓烈申，犹奥如瀑烫布倾减斜般典壮观！围绕咬建筑惩的水骂系则巷是舒海缓的将方式辟，利鼓用原白有地响势高捏差，荷做出茫水系努的循弓环。犹利用兆交错努的汀翅步和棚桥梁狠等不申同的拨设计越手法备，解狡决交额通问萍题，丑侧面泄配以令两排士笔直泥的银快杏林愉。在屋顶禾，望着愧茫茫暖叨黄色的贺芒草，芦伴着微薄风的吹泉拂，感甜觉好像惑在美国取西部一封样，那俭么自由圈。园路帽也变得储质朴起压来，其衬他灌木停植物则献是更多大单纯的串绿色，匠保持水脉土和生话态大环对境。全球案呀例参考大阪－Gr饰an惕dFro猪nt全球紫案例抢参考英国－Blu纲ewa欢terBlu配ewa袜ter购物中童心位于弃伦敦东咱南部的照肯特州DA挽RT绣FO筐RD市，于199希9年3月16日正咽式开拖幕，迟总建楼筑面会积达15.缘瑞57万平米，是当雪时全英乘国最逝大的继购物奏中心潜，在纤欧洲吧也是习数一依数二风的。项目所在伤地原誓为旧洽矿区益的土星地，福由澳详洲最促大购物中搏心开饥发商Len弱dLe告as浇e公司恐（欧洲忽分公趣司）月开发菜。全球案娇例参考英国下－Bl锡ue唇wa表te雅r共投资7.戴3亿美棵金所蛮建的驶豪