不动产投资三

不动产投资分析第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业

1.2不动产投资与投资方式

1.3不动产投资分析的研究内容和框架

1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性1.2不动产投资与投资方式

1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。2.不动产投资及其特征不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。不动产投资具有其自身的特点。（1）不动产投资的巨额性（2）不动产投资建设与回收的长期性（3）不动产投资的高度风险性（4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性（5）不动产投资具有较强的金融依赖性（6）不动产投资具有较强专业性1.2.2不动产投资方式按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1．直接投资不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。（1）不动产开发投资不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。①按照投资对象按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。②按照投资收益实现方式按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（2）不动产置业投资房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是投资者将购入的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性收入。2.间接雪投资不动前产间梯接投幅资主舍要是顽指将趟资金沿投入炸与不百动产巡寿相关智的金汤融市拐场的帝行为懒。不参动产叮的间留接投先资者司不需骂直接遗参与基有关搏不动窑产投削资的窗管理挡活动骑。其具晕体投膏资方腿式包盗括发赚放不杂动产晓抵押棒贷款姜，购森买不扣动产僵开发英投资余企业竖的债阴券、吹股票晃，购被买不镇动产并投资容信托蓄基金田和不清动产炮抵押购贷款革证券岸等。不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程1.谁3不动戴产投停资分在析的榴研究那内容屠和框束架1.3拿.1不动苹产投携资的锁运动伟过程所谓不驱动产投黄资运动土过程，蠢是指投件资者将描筹措的竭资金从缓货币状钞态转化刑为不同铁类型的制不动产违，形成展资本，脆又回到蹦货币状凳态的不薄断循环杠的过程搞。动态拒地看，裳无论是诱直接投滴资，还涌是间接钟投资，拒无论是洗不动产逗开发投很资，还较是置业介投资，爷都是一察个周而秧复始的具运动过炕程。1.资金筹牲集2.投资数分配3.投资实鉴施4.投资影回收断与增驰殖进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-付2不动产效投资运描动过程1.3层.2不动以产投鞋资开燃发程克序一般借而言念，不娃动产岩投资焰开发泄可分箩为三捡个阶遍段：凉计划呈阶段但、开左发阶扬段、未销售广与自隔营阶筹段。1.计划春阶段计划炸阶段胆指从依投资秘意向负到项营目投贺资决旨策这想一时巷期。仗这一悦时期团的中瓶心任古务是坚对拟图建项惠目进肝行科网学论宇证。计划阶偿段的主能要工作摧是进行写市场分射析、法孙规可行奇性分析刚及财务粉分析等械活动。2.开发述阶段开发阶险段即项桥目决策蔽后从项左目设计泊到竣工泉验收、跌交付使糊用这一施时期。（1）土地秘取得（2）规遮划设仰计条惕件与晋方案躁报批（3）项摔目施迟工与词竣工肾验收3.销售瓜与经范营阶芬段销售尾与经暗营阶帜段的革主要万任务高是通腐过销迷售或守经营充的方贫式，米实现校投资谎收益垒目标觉，归软还贷快款，让回收戒投资膝。计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地竣工验收制定营销计划销售、出租、自营规划设计与方案报批开发阶段销售与经营阶段项目施工物业管理图1-3不动产刃投资开皂发程序迎示意图1.四3.伙3不动霞产投链资分摸析的通研究驶内容千与框蒜架1.不动产担投资分乎析的研园究内容（1）投资枕决策投资右者在鹅把资笑金投断入到储各种滚不同锹的不晴动产译上时娘，必馒须以态投资甘者收杠益最披大化混的投堪资目茎标为傲标准增。不禾动产粉直接四投资速包括哗开发潮投资切和置都业投刻资两依种方例式。（2）筹阻资决灶策要从呜事不仔动产筑投资征活动皂就必养须筹嫩集一赴定数反量的示资金舒。在兔资本宅市