第十一章房地产周期波动与宏观调控

房地产周期波动与宏观调控第一节经济周期的相关理论经济周期的定义经济周期的类型西方经济周期的理论流派经济周期的概念经济周期的概念是指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，也称经济波动。经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。一般分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段

房地产经济周期类型按照一个经济周期时间的长短，经济周期可分为：3-4年（平均40个月）的短周期（基钦周期）9-10年的中周期（朱格拉周期）50一60年左右的长周期（康德拉季耶夫周期）经济周期的类型2023/5/245西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）

技术创新决定理论（熊彼特）

心理预期论（庇古等人）

2023/5/246

有效需求不足论（凯恩斯）

经济周期波动有效需求不足消费倾向资本预期收益货币流动偏好经济平衡发展国家干预2023/5/247

纯货币理论（英.霍特里）经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策2023/5/248

投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动生产结构失衡投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升利率政策有利于投资国家不能干预2023/5/249

消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）居民过度储蓄经济周期波动消费不足经济平稳发展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致2023/5/2410

技术创新决定理论（熊彼特）创新生产要素重新组合垄断利润信用扩张和盈利减少经济衰退经济繁荣2023/5/2411

心理预期论（庇古等人）经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条第二节房地产周期波动房地产周期的定义、测度与分类房地产周期的划分与特征中国房地产周期波动分析房地产周期波动的影响因素2023/5/2413房地产周期的概念、测度与分类房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。2023/5/2414香港的房地产泡沫由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以来香港房地产价格下跌超过60%20多万个家庭成为“负资产阶级”中央和香港特区政府陷入困境2023/5/2415房地产波动的后果：对国民经济具有巨大危害香港中原物业房地产价格指数

(1997年7月为100)20鱼23直/5趁/1充916房地秃产泡弦沫引皇发政辛治难令题董建凝华上奋任之已初，搭正是使香港胖楼价驼疯狂喂飙升饼之时误，民款众要时求平仔抑楼际价，气董特米首也患认为泄楼价找高企否是窒外碍香民港竞搜争力横的“罪魁们祸首”。董凤特首详施政土的第迅一炮宝，就胃是推扬出“八万荷五”建屋缓大计忆，宣离布每宇年兴渠建85掩00恳0单位拆的目骆标，怖目的辞是将云楼价击降至吓香港搁市民话所能封够负鹿担的暖水平租。政讲策一惜出，滥香港爱住宅翻市场纪立即落感受称到压恼力。寻恰好穴亚洲目金融刘风暴凝袭来欠，香但港房带地产净市场评一片挠凄风臣惨雨碍，楼并价下执挫二贺至三米成，亦要求流取消"八万悼五"建房暮目标灶的呼房诚声趁垃势而跃起。跌反对政者指礼责董繁建华急提出"八万慢五"是共鲁产主否义乌晃托邦盆，破集坏市匀场经昌济的专自由裙运作姜，如析果香榨港经的济的蔬中枢箭神经缩慧房地鱼产业光崩溃常了，抬整个盗经济么也将埋被拖赤垮，呀百业将萧条附，"济贫"变成"齐贫"。香港额经济痕问题含成为鸣中国厉政治淹问题3房地翅产周最期特樱征20税23卫/5洲/1看918中国多经济蹲增长袋率波卸动：19孩53树-1本99曲4注：19煌53鹊-1多97痕8为国姥民收钢入增纯长率踪蝶，19尺78桌-1斥99市4为GD滴P增长率率资料信来源伴：中蔬国统售计年海鉴，巷转引妄自刘满树成耽（19撤96）。20双23出/5写/1景919中国纯大陆肿房地饺产景盲气周拌期：门1没98禽1-尾19杆94数据命来源剂：何悬国钊粮，曹迫振良永，李壶晟，19的9620稀23长/5传/1销920中国含大陆控房地辨产政萝策周新期Ⅰ年份发展目标指导方针政策内容经济影响1979-1983发展房地产业“调整、改革、整顿”调整产业结构、下放管理权经济复苏1984防止盲目发展商品住宅改革住房制度推行商品化试点、建立综合开发公司、公有住房补贴出售经济高涨1985-1987扩大房地产业发展“改革开放”加强商品房住宅计划管理，限制公有住房补贴出售经济衰退、经济萧条1988扩大房地产业发展“改革开放”肯定深圳市在土地有偿使用方面的突破；修改宪法，允许土地批租、扩大市场机制经济高涨1989-1991规范房地产业发展治理整顿、深化改革治理整顿，大规模清理在建项目；建设部颁布深化企业经济机制改革的通知，压缩基建规模，紧缩银根经济萧条资料喷来源貌：何补国钊星等，19森9620缩慧23身/5名/1记921中国菠大陆必房地登产周蒸期Ⅱ年份发展目标指导方针政策内容经济影响1992-1993加快房地产业发展“加快改革、开放、建设步伐”引进外资；宣布“治理整顿”结束；开放房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款经济高涨1993-1996理顺房地产业“持续、稳定、协调、健康”发展加强房地产市场的宏观管理，开展房地产开发经营机构全面检查；颁布《增值税法》《房地产管理法》；整顿金融秩序经济衰退1997-2002促进房地产发展“培育新的经济增长点”将房地产业作为国民经济复苏的两个增长点之一；提出经济适用房建设计划；福利分房政策全部退出历史舞台；住房按揭成为消费者购房融资的主要渠道；经营性用地全部采用招拍挂方式出让；经济复苏－经济高涨2003-2004规范房地产业发展“促进房地产业健康发展”整顿金融秩序、清理各类园区、经济高涨中国存房地贝产周筒期波赠动的询特征1、中苍国房普地产桂政策形具有顽较强河的政帮策周烂期性2、中律国的敞房地比产周粘期与梁公关逗经济始周期补关系暗密干切3、中浑国房匙地产酿业区冰域发额展不主平衡波，房正地产值周期哀存在裕较强欲的区州域差利异。影响崖房地打产经舟济周吧期波可动的撞因素劲有许华多种铃，大妹体上虚可分买为内生畏因素木和外旨生因鲁素两大遇类。通常铃，外忠生因寨素通极过内梯生因塑素而乒起作搂用，文房地闷产经而济周单期波剃动是欣内生乘因素烟与外觉生因刻素共帽同作词用的特结果本。房地钳产周秩期波果动的厦影响秩因素所谓内生乡丰因素，是筒指房验地产蕉经济般体系报本身蝴的内盈部因涂素，忠如收宴益率孤、投学资、井利率柔、通坦货膨蝴胀率眉等。房地拦产收宋益率——房地丢产开肥发净枪收益/投资游额，即括投资弟回报酬率。趋引导食房地经产的继投资益走向惠扩张念或收培缩，土从而券使房基地产键经济表出现轻周期忆性的受变化发。投资——正常坟情况培下，矮投资夸增加趣引起受房地策产业柱扩张屿和繁毫荣，减下降俘容易疗使房暑地产起业衰幼退和龟萧条浆。利率——影响望房地拜产供酸求，疼成为元周期滚波动我的中弹间环均节。（遮银行锯贷款拐）通货酒膨胀船率——房地城产是厕一种色很好热的投盖资工霞具和谎消费堂品，好往往里被作邪为很仍有效弓地抵质御通宿货膨顽胀的榨手段仇。通拜货膨擦胀率临也会抗通过添经营群成本障影响喊投资伟率。所谓察外生粪因素盼，是指光房地影产经描济体组系以摧外的姿对房梅地产算经济粒活动梦产生献外部宿冲击毒和作歪用的使影响包因素请。政策熔因素间接内的社衰会经惭济因缺素随机纺因素——即直似接影颂响房担地产或开发刚活动班的宏抢观经涉济因俭素财政亦政策货币抹政策产业唐政策经济括体制区域纹发展诞政策…政策棉因素→在波粗放栋与集硬约的恩经济额增长万方式慢下，境房地瞎产需述求的纲数量沸和结矛构会另有很卖大的然差别桂。（对土胃地、泳工业昨厂房某、仓意库等粉的需芦求与达对高虫档写播字楼敞、商芒务楼呆等的免需求摇）→城叛市化疮进程汤将加皇剧对震城市督基础程设施唉和普杯通住附宅的穷需要忙，并脸影响笋人口井流动姑和交深通运暗输业街的发荣展，粘对地克价上疫涨和泄房地塑产业胃的发离展产鉴生强个烈作寺用（战串后日徐本经矩济复辽兴，英城市誉人口骗剧增屠，形悠成了原住宅窝市场施的大钞繁荣消；美谎国城酿市化谱进程德中的画郊区谢化，余促进悉了市拣郊和氏卫星扶城市勒住宅粘物业启的发效展）→隔技术恳和理举念的车革新久也会吗给房励地产摸市场明带来周冲击哲。（电拒梯的徐发明掀使超腐高层晃建筑酬成为钳可能,电脑耐的出除现使辽在家见办公彻成为鸽一时种提的殿时尚腊，并行导致支兼有克写字屑楼和南公寓餐的建怒筑的腐热销佩等。捷）间接筒的社桃会经胃济因但素——包括朴经济减增长服方式莲、城相市化垄进程枯和技缴术进赚步等蛙。随机铃因素——包括医战争机、政压治风喉波、吗地震棋、洪套水、茶自然存灾害济等突肝发因蜘素的辉影响讨。→如悬地震莲必然扩对震提区的辱房地甲产业盟产生守修复肌性或终新建龙性的搭需求将拉动舅。房地亦产市失场宏迷观调溪控房地张产宏呢观调惹控的陪目标轿及手闭段我国任房地木产市救场宏老观调周控一、众房地队产市仅场宏装观调艇控的眼目标屡及手弦段定义铸：房捧地产饼市场星的宏架观调属控，培是指谎政府廉通过披经济科的、幼法律收的、歇并辅宜之以穿计划逃的、侍行政遗的政徒策手亚段和策市场貌机制丘，对架房地居产行虫业的烛经济欣运行浩进行茶的宏您观调使节和武控制目标寨：房浸价稳偷定供求巨平衡实现致房地狐产业被与国意民经搂济的伤协调肥发展手段菌：经债济手满段（土地根政策腐、财伸政政协策、信货币渠政策剖）法律默手段行政债手段绘（价辞格指非导，肥价格拖管制坡等）19胞98谨年~克20兼10僵年全差国平增均房标价走使势第一丘阶段射：1沃99珠8-娃20克02折：住宝房制缘瑞度改翼革背景室：1肯99赚7年饿亚洲从金融奇危机倘爆发超，我剩国经师济出五现通桑货紧踪蝶缩意图信：刺屠激消完费，么拉动蜂内需牢，摆朝脱经链济低益潮手段鄙：“得房改兄”，帐住房转分配许货币啦化效果货：激职活了敞房地江产市员场，厅推动晌房地蒸产业周进入蛙新的强市场专化发饶展时闹期第一先阶段二我国历年房地产市场宏观调控政策评析19形98艇年~锄20扬10想年全帐国平甩均房眉价走脾势第二咏阶段通：2反00松3-惯20镇05税：确探立房泛地产射为国要民经轮济支艘出产像业背景述：房挪地产革投资储快速暮增长卖，房础地产么信贷判制度岗不完稍善的童潜在遥风险意图痛：促配进房壁地产爹市场挡持续既健康由发展乒，拉驾动国配民经兆济增灶长手段脸：确慕立土施地“食招拍谜挂”懒；对坚房地障产企铺业加坊大信昌贷力骗度（驳拉动幸增长即）；科调整皱个人受住房殿贷款姐政策语，二叠套房忆提高厉首付遗比例伞（抑硬制过钱热）序（土进地、盖货币骨）效果舱：引疏发地携方政期府”沸圈地裁热“鬼，房勺价加涂速上勺涨。第二酿阶段19佩98锐年~进20政10比年全绍国平吉均房患价走贺势第三痒阶段傅：2筝00崭5-戴20槐07累：稳卸定房路价背景半：全悉国性轰房价男快速唱上涨吸成为惑社会症关注祝焦点意图展：抑形制投粮资过添热、爷调整舞住房挡供应芬结构配、稳暖定房全价手段面：0广5年练国八绢条、菜新国绕八条香；0娱6年片国六筐条、炉九部倚委十崭五条宁；0幻玉7年独进一党步深查化（皇货币康、税保收、克土地粥）效果娱：开拌发投西资开退始平豆稳增后长，叮住宅样开发预结构掀部分故改善默，但熟房价勿仍持钞续上青涨，道到0亚7年疏下半虎年涨炒势有懒所放妻缓。第三萄阶段政策旋高压姐逐步墨形成1.照10“国斧十一跳条”臭；2.复12吩《个人愤贷款事管理胆暂行汇办法》；4.蒜17新“沈国十功条”躲；4.笑19状《关于坡进一壁步加兆强房掉地产桨市场改监管扒完善比商品谊住房逼预售拉制度醋有关屑问题博的通低知》；4.坛26谱《关于英加强竹经济疏适用食住房繁管理慎有关负问题棕的通彻知》；5.堂26枝《关于丛土地每增值煌税清迟算有而关问竭题的磁通知》；6.祥05括《关于涛规范买商业逝个人妹住房蚁贷款恰中二发套住龟房认马定标垫准通嫁知》；7.令12严格脾执行窗差别赏化房杠贷；9.衣27苏《关于限进一培步加榆强房机地产嗽用地谎和建锁设管赶理调苍控的盛通知》；9.才29“国锤五条含”；11家.0供3住建纳部等何限制尊公积抢金贷闪款购亲房首每付比统例；11惯.1脑5抽《关于溜规范淡房地抄产市退场外稠资准敏入和碌管理挪的意布见》；11桐.1壳6口《关于陕保障盆性安合居工承程资云金使阻用管宽理有叠关问稍题的通谦知》；20蜡10迎.Q涉120厚10驼.Q合220压10绞.Q械320贫10扎.Q猫420召11扒.Q秀120丛10年以裹来，刷宏观猾调控君出现锅了新煌变化秃：从吓年度活调控汇转变等为季酱度调欢控；缸从控效制投约机、渗投资具需求川扩散辟至控茂制首森置、渗改善刊性需怜求。二我国历年房地产宏观调控政策评析特点岁：缺乏誉战略伐调控味意识锁，过魔于重辜视政感策调洒控手凶段“边擦看边伐调“括，多央以通甘知、示意见当而非雕法律谋法规暴形式窜下发俯，临万时性轻特征粉明显跃，属翻于短邀期行氧为政策卖重复桑使用含，力坊度不阴断加挂码（茶货币挤、土惑地、岩税收扛政策疼）政策次变动尘摇摆个频繁捎，缺卸乏持中续性政策猴制定酬不严易密，特漏洞蜡太多迁或难享于执豆行政策订效果梁显现逢具有呢滞后滥性19最98掏~2秃01蹈0年笔中国松房地沿产调榴控政露策回弄顾问题住房俊保障耍体系贤缺失极：9复8年馅房改益时确粪立经留济适乔用房耀是住纺房供姨应的释主体岁，政缩慧府将破为7轰0-确80侮%的弓居民左提供毒经适极房；较03测年经启适房维改为田保障色性住通房；插将大俱部分茧人群感的居循住问避题扔榴给了则市场定，变相香推动姓房价没上涨住宅浓供应饿结构透失调蛙：0周9年陕住房住供地企7.僚64绒万公繁顷，额其中踩保障耗性住荒房供掠地占摘13扫.6踏%，凯10笋年住柔房供亭地1瞧2.遇54浅万公骡顷，闻保障活性住鸟房供店地占小19底.6页%，农58轰0万脖套保泄障性共住房恭完成税不到包7成皂。对经包济和炊产业尘结构鸟产生布了重牵大影经响，抢土地帝供应锦制度剑导致扭大量跟资金岁沉积赴在土伐地中抑制这房价虾的目文标落蓬空，模高房黎价日柏渐成载为社机会民家生焦况点问跃题中国际未来都宏观核调控计政策释走向1、建立往完善击的房悄地产蹈供给侧体系散和房轰地产百市场顷，明眯确界闭定市博场和染政府腿的职摩能2、合理夺制定粪土地猫供应奇计划条和土览地政拦策，关完善射土地非招拍包挂制胶度3、制定矩灵活蒸高效鸡的货柴币政卖策，访合理薯调节蒜房地确产供虽求关精系4、科学塌运用片房地鞭产税单收政芽策，沃有效更调节盐住房坑消费非和房工地产屿收益5、完善才房地余产信下息披绕露制垒度，础加强垄对房化地产缩慧商行赢行为殊的监恒督建立房地惑市场逐泡沫房地束产泡尽沫的桃概念房地群产泡疮沫是指坛房地这产由米于过扭度投驳机而稻产生寄虚伪耍的需杜求从格而使吗房地悦产的惕价格多虚高惊。房地唉产泡挽沫的乏形成房地峡产供烘给的金相对鞋稀缺衫性是链房地商产泡彩沫形奇成的岂客观新成因土地捉供给愁的稀粥缺性哨、垄被断性偏导致皮房地锯产供惑给缺直乏弹误性。随着欧社会紧总需我求的耐增长市，供乘给弹航性越势小的沾要素猫或商倍品，衡其价魄格长沈得越今快。（图汽示）房地象产业钉容易骄形成笋泡沫闭，有捎其行纷业的派特殊晴性。房地婚产泡恳沫的遣形成投机连需求熔是房典地产灰泡沫欺形成楼的社杯会原榆因对房陆地产庆的需豪求包傅括真兽实需恶求与衰投机烛需求球，前者逆为满河足生励产和义生活伞需要烧，比古较稳蕉定，纪后者勇为获许得差冒价利据润，卷极不乏稳定横。随着捞投机殃需求干的膨牺胀，翠银行亩信贷辉与房呀地