第二章房地产与房地产市场

第二章房地产与房地产市场第一节房地产含义一、房地产的定义房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。房地产的三要素。

(1)实物;

(2)权益;

(3)区位。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义

(一)、土地的含义

3种不同的认识和定义：

(1)田地、地面。

(2)“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”

(3)土地是指自然物、自然力或自然资源。马克思认为：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”马歇尔认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”土地经济学之父伊利(RichardTheodoreEly，)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西”，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。对于房地产金融来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。(二)建筑物的含义建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。在房地产金融中一般将建筑物作广义理解。(三)、其他地上定着物、附属物的含义附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者物理上分离后价值会受到明显损害。定着物：埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。附属物：摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。三、权益和区位的含义(一)、房地产权益的含义房地产的权益：

(1)所有权;

(2)土地使用权;

(3)地役权;

(4)抵押权;

(5)租赁权。房地产所有权可分为：

(1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。例如：商品住宅中，入户门以内属于单独所有;楼梯间属于共同所以;该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。土地使用权：①建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。②宅基地使用权③土地承包经营权房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。(二)房地产区位(location)的含义区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化了，成了房地产的重要组成部分。房地产的区位：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。“location，locationandlocation”是西方认为的投资房地产最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。四、房地产的其他名称(一)不动产(二)物业中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。(三)r克ea熄l可es汁ta脉te和re产al蛮p颤ro予pe真rt距y在英狡语中杨，房咳地产台的名啊称为re蜜al久e亲st蛙at盾e和re轿al贸p凳ro膨pe她rt拳y，但馆两者维的含介义不途完全题相同代。英步语中呢的la晃nd搞(土地)、re诱al液e端st奖at墓e和re善al氏p嫁ro汗pe槽rt堆y是三势个相挨互联促系、颠含义挠越来凶越宽说的术盏语：La齿nd艇=土地鱼自身;Re共al疫e陈st扮at昏e=土地+土地日上的族人工熔物;Re紧al屠p谋ro咬pe芹rt砖y=土地+土地躺上的窑人工蒜物+权益第二灶节谎房地棵产分遗类一、诵按照锋房地丙产用培途的葱分类分为密下列10类：(1饭)居住锻房地箭产：可分伟为住育宅和薪集体弊宿舍妨两类饶。住另宅是蔬指供振家庭舌居住怖使用责的房炼地产络，可斧分为至普通弊住宅衔、高门档公追寓和薪别墅撤。集体像宿舍麦可分麦为单搬身职婚工宿膛舍、丢学生盘宿舍烦等。(2岗)商业涉房地念产：优是指膨供出丘售商锦品使匙用的殖房地膀产，林包括棍商业潮店铺前、百识货商丛场、剑购物躲中心地、超政级市称场、巩批发绸市场德等。(3窜)办公洗房地仁产：可分富为商季务办泻公楼(俗称校写字题楼)和行悠政办讲公楼执两类闸。(4块)旅馆糟房地脂产：慨是指誉供旅道客住尝宿使龄用的躁房地益产，丙包括等宾馆岭、饭稿店、送酒店计、度盯假村裁、旅雀店、咽招待肥所等计。(5睬)餐饮亡房地恳产：辫是指触供顾孟客用类餐使标用的椒房地痛产，尿包括旬酒楼乞、美智食城刃、餐爹馆、糊快餐钩店等凭。(6懒)娱乐古房地闻产：璃是指脑供人昌消遣何使用面的房衣地产讯，包获括游犬乐场铁、娱攀乐城锋、康足乐中暂心、昼俱乐宽部、级夜总凳会、错影剧炮院、云高尔文夫球柏场等蜻。(7名)工业容房地忌产：支包括蜻厂房耗、仓份库等屿。工业辉房地丢产按毕照用撑途，猜又可饭分为沈主要往生产黄厂房蚁、辅士助生哭产厂健房、帅动力讲用厂默房、杰储存患用房垫屋、续运输敞用房送屋、誓办公溪用房弯、其园他(如水炸泵房态、污闸水处宰理站叙等)。(8吓)农业臣房地忍产：堆包括步农地蜘、农桥场、孤林场当、牧消场、率果园何、种犁子库屋、拖垫拉机蔽站、摘饲养帜牲畜恒用房煌等。(9趴)特殊数用途素房地庄产：安包括仔车站唤、机针场、恰码头忧、医巾院、同学校煤、博激物馆候、教晌堂、悠寺庙卖、墓困地等捕。(1列0)综合关房地馆产：屠是指时具有决上述凳两种粥以上(含两死种)用途横的房词地产坏。二、窝按照执房地翼产的翁开发胞程度只，可科以把穴房地面产分或为下释列5类：(1危)生地裳：是静指不侮具有勺城市枯基础愿设施邮的土楚地，裁例如气荒地租、农陪地。(2暖)毛地莫：是石指具推有一轰定的籍城市狡基础辣设施稍，但洋尚未价完成馆房屋师拆迁柿补偿参安置蜻的土间地。(3闹)熟地新：是蜡指具耻有较近完善跟的城秋市基总础设轻施且屯场地风平整广，能淹直接束在其验上建括造建限筑物漂的土碧地。熟地也按照叨基础违设施踩完备敢程度消，又仆可以盐分为“三薄通一银平”握，一景般是丹指路旦通、已水通缓、电田通和津场地雁平整;“五通烈一平化”，旨一般走是指印具有烟了道姜路、障给水护、排梨水、架供电母、通肉信等构基础资设施防条件部以及镰场地谊平整;“七通肥一平弓”，据一般品是指第具有敌了道逐路、躬给水捕、排云水、娃供电晒、通些信、鼓燃气盒、热闲力等慢基础妻设施厅条件斤，以驰及场哥地平鸽整。(4为)在建动工程答：是满指建惩筑物伯已开萝始建墨造但致尚未厕建成淡、不墨具备饮使用毁条件禁的房雹地产谁。该必房地筛产不鲁一定揪正在址开发希建设霜之中传，也秩可能驰停工瞧了多茄年，侦因此加在建吃工程爆包括接停缓抵建工两程。按照党形象饮进度样可以岁把在擦建工留程分递为：宅地下梢室某盟层，受正负吗零，呆结构零某层羊，结梨构封滔顶，墓完成唐外装观修等跪等。(5免)现房鹊：是床指已米建造馅完成厦、可趣直接垒使用锹的建侵筑物筛及其低占用炕范围致内的弦土地倦。现房撕按照在新旧抽程度里，又躬可以源分为鞭新房句和旧歌房。其中测，新牢建的赔商品宵房按胸照装日饰装母修状逗况，冠又可抚以分际为毛粉坯房肥、粗洞装修积房和钥精装郊修房覆。三、罗按照脉房地娘产是皆否产方生收圣益的杆分类按照灭房地锈产是侧否产注生收碧益，还可以垮把房惕地产趟分为缩慧收益证性房翅地产川和非柜收益项性房肾地产须两大碍类。四、吉按照宁房地掘产经煮营使粪用方该式的吨分类房地麻产的敬经营弱使用景方式诱主要渣有销誉售、朝出租秧、营违业和沿自用件四种楼。按戴照房更地产中的经妻营使第用方袋式，张可以演把房仙地产贫分为酿下列4类：(1鸽)销售捞的房圆地产;(2搞)出租阻的房朝地产;(3牢)营业慰的房师地产;(4驴)自用抹的房稻地产速。五、吼按照扁房地痛产权跃益状兰况的件分类按照狼房地誓产的哥权益征状况焦，可酷以把凶房地南产分铃为下袖列20类：(1扒)“干净飞”的秘房屋扫所有声权和陆出让咬土地葬使用鞋权的饮房地亩产。(2望)“干净摸”的牢房屋户所有口权和赶划拨篇土地域使用贱权的深房地丝式产。(3俗)“干净势”的湖房屋拆所有环权和宝集体跳土地没的房古地产辛。(4泽)共有锹的房信地产馒。(5价)部分潜产权剩的房甲地产落。(6车)有租熄约限蚂制的究房地纱产，尤即已茄出租膝的房险地产哑。(7钢)设立突了地毅役权贴的房呀地产习，即圾该房罩地产帐为他薄人提金供了涝有限蚊的使垫用权勒，如苹允许矮他人槐通行华。(8暗)设立宗了抵树押权骆的房腹地产田，即懂已抵芝押的烧房地蔬产。(9尤)有拖哥欠建目设工必程价兴款的革房地匙产。(1辫0)已依讲法公津告列组入拆束迁或虽征收孙、征晨用范冈围的吵房地速产。(1灯1)临时垒用地培或临塑时建申筑的插房地选产。(1喝2)手续颜不全文的房懂地产瓶。(1薄3)产权耐不明盐或者吩权属做有争症议的身房地抖产。(1颤4)被依缝法查首封、著采取涝财产般保全留措施登或者边以其乌他形摆式限掀制的躺房地董产。(1候5)违法店占地释或者多违法胸、违折章建隶筑的妥房地鄙产。(1短6)房地勾产的加租赁熟权，选即承豆租人壁权益贝。(1献7)房地捏产的伸抵押溪权。(1淡9)房地访产的负空间伤利用描权。资料傻房毁地产燥相关采术语1、五替证：房地歪产商聋在预遵售商湾品房许时应优具备《建设泳用地垮规划倍许可眨证》、《建设淘工程寺规划呀许可个证》、《建筑冬工尿程施秤工许卷可证》、《国有肝土地宵使用节证》和《商品傻房预笑售许叙可证》，简异称“耐五证策”。购房器时只活需看陈一下《国有安土地报使用上证》和《预售累许可沫证》这“曾两证毕”就跌行了曲。因为哲如果赌开发神商未起取得《建设员用地恒规划蹄许可怕证》和《建设讯工程圾规划间许可谱证》是拿荡不到《国有莫土地匪使用优证》的，粉未取黄得上椒述两旷个《规划晋许可恶证》和《施工全许可为证》是拿宇不到《预售掩许可金证》的。2、公挠房：灿公房泡也称坊公有皱住房苍，国殖有住坟宅。3、不精可售自公房映：4、已惊购公籍房：棚已购祥公房贸又称纪售后愤公房丹，就雕是购远买的雨公有饲住房屈。5、单丢位产松权房欲：单苍位产选权房亭是指垄产权优属于肾单位饱所有师的房标屋，盗也称愉系统饮产权醋房、净系统豆房。6、码廉租退住房歪。由警公共余财政降出资哲建设炕，以箩低廉密的租碍金面瓜向城殊镇低旦收入坑住房组困难璃家庭雨配租瓶。7、鬼公共腥租赁侧住房栋。由译公共尺财政庄投资遭或企糠业和叠其他怜机构斯投资曲建设铃，面荒向城虾镇中区等偏懒下收忘入住圆房困造难家删庭、促新就铸业无省房职暂工和贩在城码镇稳盘定就庆业的即外来托务工告人员锤出租抹。租村金略眉低于拾市场星租金逆。8、生棚户愤区改壁造安柏置住糊房。渴城市界和国碗有工才矿(级含煤榨矿)光、林当区棚金户区素改造汁由政耕府适编当补微助，击企业叮和个煮人也蛇出部嘴分资闭金进托行建亏设。况垦区鬼危房椅改造谈由政筋府适爱当补千助，巡寿个人采出资翠建设朽。9、经钉济适辣用住骗房。菊由政叫府提倾供政驴策支豆持，趟主要捐由企吃业投礼资建达设(6袋0平米筹以下)，面喉向有积一定扯支付劝能力意的城贤镇低却收入甩住房船困难演家庭眯配售携。满5年可岁以转佣让。10、限恩价商肝品住遍房。部这项锣政策兵在房往价较擦高的凑城市连实行患，面前向中肯低收犹入无跳房或您住房属困难挎家庭颗供应(9婚0平米城以下)。保障事性住劝房建陷设的袭支持予政策一是递财政错投入过。住辛房保扎障资遮金纳恭入各挥级财咱政年狮度预厉算安而排。二是蔑确保度用地古落实扰。在葱土地递供应堪计划咱中优万先安遵排，朗依法然以行户政划杂拨方溪式供乌应。三是梯实行疏税费资减免匀。四是骆引导泡金融省机构谈加大毙和规刊范金兔融支万持。11里酒店村式公送寓：酒店吼式服今务公参寓的丝式概念晴，始悬于1哨99黑4年趟，意炉为“乔酒店栽式的详服务业，公棉寓式艳的管躲理”箱，市脉场定贤位很普高。它是彻集住弹宅、渗酒店震、会肿所多酿功能牵于一岸体的膛，具屑有“剥自用芬”和亦“投秀资”杨两大新功效所。与传棋统的额酒店好相比券，酒抗店式龄服务饼公寓吹在硬讽件配铅套设搭施上踪蝶毫不已逊色匙，而牛服务屋就更饥胜一龟筹了贼。酒店威式服毁务公浑寓与案传统罩酒店修的本支质区糖别在云于，障这种雁楼盘误可将隔每个喘单元窃出售暴给个历体买今房者暖，由勉于拥蚀有产驼权的社业主欧居住坝或委割托酒倒店物闯业管筝理公手司统示一出岸租经看营，律所以铃从本叼质上弹来说泉，它排是拥夜有私屈家产音权的吵酒店渣。12你、容糟积率瞧：容弃积率还是建糠筑总羡面积喷与建杀筑用破地面梢积的提比。帖例如窗，在压1万住平方捉米的辜土地垫上，蕉有4矿00竞0平鹿方米助的建弦筑总尽面积称，其膛容积狸率为映0.您4.13篮、得婶房率干：得鼠房率拔是指殃套内抛建筑惊面积绑与套油(单照元)唉建筑择面积攀之比蓝。套腥内建跪筑面俯积=妙套内孝使用奸面积族+套膨内墙去体面防积+蓬阳台哪建筑粉面积蛋。套哨(单劝元)焦建筑雀面积霜=套待内建立筑面丙积+粒分摊救得公先用建贝筑面镰积。14吴、开朵间：厚住宅露的宽码度又快称开拴间。固住宅便开间运一般针不超王过3吩.0羊米15弄、进匆深：方指建扬筑长荷度。进深融大的叛住宅蜡可以唤有效煌地节夏约用第地，乡丰但为壁了保筐证建述成的似住宅鬼可以哗有良恰好的略自然常采光胀和通时风条杂件，塞住宅健的进怒深在交设计插上有倚一定司的要疼求，姜不宜绩过大绕。目前坏我国李大量啄城镇纳住宅废房间友的进霜深一倒般要糊限定顷在5疏米左冲右，闲不能露任意扒扩大径。16芝共有榆建筑瘦面积饿分摊滨系数扯：整志幢建忙筑物月的共领有建宵筑面答积与刑整幢遥建筑昼物的呢各套润套内姜建筑肺面积烫之和谊的比钞值，神即为睁共有孔建筑户面积鸦分摊荐系数铸。17跳建筑咱密度寄：建屈筑密励度是旁指在校居住胖区用宪地内炒各类缓建筑盘的基另底总斗面积宪与居革住区塞用地胁的比浓率(刺%)冤，它管可以超反映蚁出一啄定用裕地范日围内火的空的地率淘和建套筑密喝集程棒度。18怨、绿乒化率洁：绿凡化率妈是指具项目盯规划絮建设勾用地肠范围拜内的垫绿化蝇面积理与规冲划建猎设用颠地面绪积之津比。斤对购大房者艺而言镜，绿参化率该高为素好。19迫层高兽：层僚高是抖指住裕宅高薄度以输“层所”为乳单位说计量距，每男一层修的高陵度国拍家在嫩设计草上有讯要求筒，这退个高缴度就民叫层商高。廉它通采常包悉括下狸层地针板面稍或楼租板面号到上陶层楼置板面桐之间镰的距漏离。20砍、净搜高：坐净高锤是指付层高慈减去掌楼板出厚度领的净竭剩值扛。21悦、跨道路筛红线跳：道属路红改线是鼠指城征市道列路埋含居喉住区醉级道指路展用地堵的规角划控腿制线暖。21派、建浸筑线由：建粱筑线仙一般戚称建锋筑控恢制线肺，是姜建筑喜物基糊底位夫置的滥控制争线。资料钻房陆地产费业23条通辜俗定允律从众栏心理任定律感觉膛阈限堆定律黄金肤季节栋定律一般棕来说转，5月份遇和10月份析是房孟产交爬易的聪旺季您，房穿价也含是在答这个企时候址涨上助去的;而7、8月份指和年概底的润时侯讽，一常般交办易就佩比较兵清淡肉，这揪个时分候，狂房价敲比较牢平稳挨，挂辈牌出乔售的眼业主谱也比燃较心梁急，具这个决时候卵出售让购买列，比樱较合暴适，维有不屑少好坊房可谨以让笼你慢枯慢挑胆选，能还可掠打个河比较兼合适坛的折肾扣。销售陈调查者定律在销喝售现答场内狠进行50村0份以鸟上的乖问卷静调查喘，通始过这衡种方胶式来梳判断趋置业蕉者对夸该楼突盘的协心理纷承受株价格斯。然火后将灾问卷迈调查喇中置撕业者策期望歼价格职的平何均值挽上浮10护%到15害%左右刃，就凡是消姿费者谎能够稿承受劫的心扭理价聋格。疫这种饶定律样对价这格的叶判断辈非常掌准确千，比药任何济其它姨的调喷查数圆据都百精确碗。路牌筹广告劣定律作为迷地产娘业附忍属的扇地产阅广告跌业与伸地产手业的穗发展无是正决关联镜的。散路牌乐地产扩广告部越多馒，代幅表地讨产业陪越繁姥荣。所与这篮一定绝律关饿联的校还有去装修阿公司匀的广休告多逃少、插装修厘公司储的发蔑展程讲度。电线胃杆干农净定冲律指马挡路上扔电线恩杆或屋围墙袜等被赶小广怖告乱交张贴面侵占引的程柏度。尝这是嚼异地命投资朗，判割断房此地产耻发展工潜力秃的定绿律——房地案产潜彻力与牵电线脏杆干构净程认度成索反比!这个饥与我培们通内常的瞧想法骄相反唱，它阿客观殖地提损示了煮外来惭人口节的数晴量和文需求归潜力阴。酒店趟价格潜定律酒店昨价格膊与房啊价成盏正比吸。这拖包含趴有两挖层意悉思：纹一个来城市鸭当地耀酒店电价格帝高，姐其所庆在的碍周边乎物业奋价格咐也高;一个手城市铅酒店援价格吊在上猜涨，患通常饲该地依区或夫者该舅城市绪房价匀也上谁涨，渴反之炉亦然认。酒店帅发票芹定律一个或地区设的高上档酒课店里什面不池拿发塔票的嘉人越娱多，桃说明陕该地奥区白根领消葬费能览力越答强，催该地情区的凤主力介消费窄群是枪高消倘费白惭领;高品心质小汉户型狼适合漆该地售区。客厅邀定律指步吸行10分钟线内小颠吃店戴和咖齿啡厅呈的数商目，损反映棉生活裤便利武度和古配套致成熟膏度的幼定律寄。这怀个定谜律适大用于参：投乡丰资出予租型擦住宅耍和SO孟HO公寓;确定铁会所侨的功貌能;确定慰新新家人类染的生月活成蓝本。击同理输，还文可以亦推出尘类似车“服淡务业编定律宝”、峰“学鲜区定碧律”亲、“敏酒店惩定律港”……大排绸面定休律即一牛个楼榴盘合楼理的盆均价多，是拣这个暴楼盘红半径50赌0米内测小吃去店里售一碗苍排骨瞎面价揭格的10然00倍。僚如果康大排迫档上李卖的予“大鹊排面腰”一奥碗4元钱饭，那硬么这锣个地制方标湖准的泉房地荷产价夺格就即应该抖是40钳00元/m挺2如果姻你发写现面纪价是5元钱痕一碗项，而仔附近泉的房酸价只运是30傲00元/m墨2那你摄应该忘毫不星犹豫妻地投互资。界反之康，房伯价就读有虚岭高的夹成分扒。第三差节咽房地格产价矿格和射价值一、死房地何产价货格的肌含义房地负产价诞格是越和平款地获煌得他旺人的歌房地漂产所顶必须慨付出蹲的代蹈价——货币友额、妻商品肃或其掩他有否价物塞。惯例效上也步是用刷货币姿形式双来偿惊付，号但也竖可以慰用实截物、括劳务辽等其数他形闷式来摇偿付葵。例如续：绩以房泥地产割作价跌入股帐换取拿设备更、技完术等送。二、森房地蚀产价反格的芳形成拢条件房地昼产与船其他症经济赞物品幅一样乎，之什所以勒有价演格(价值)是因盯为有用稀缺有需免求。归纳脏起来怒，古喊今中容外主赏要有帜以下6种分掠配方碍式：①武搜力。本如小春到个屈人之败间的任打架尿，大驰到国恶家之残间的晴战争投，物银品最彻后由运胜者栋获得董。②礼卷让。刚如像些有些前人那睬样发罗扬高罩尚风破格，融即使患自己镰需要虚，也滚将物邪品让第与他如人。③抽榆签。教即采阔取随沉机的旧方式染分配后物品愁，谁型的运社气好哈，物疾品就贺归谁雕。④排烧队。搞即谁灾排在粗最前糊面，悬物品矿就归请谁。颈这肯实质棕上是端把物恳品给要予那才些最前愿意姨花时烈间等定待的肯人。⑤计透划。岭如在看传统属的社搜会主件义计霉划经热济下韵凭下灯达的李指标顿或票菠证、势领导长批条跳子获节得物耐品。妈但这梅在实坐际中裁往往慌演变派为按陵权力昂大小制或关蒙系好湖坏进凶行分辞配。⑥价阴格。琴即谁像愿意筹且能必够付慕出的鸡金钱啄最多类，物巴品就确归谁功。三、能房地叫产价拴格的昏特征（一系）地予价与圈一般属物品酬价格俭的不品同地价蝴与一借般物葡品价勾格的僚不同蚀主要勒表现熄在下需列6个方遥面：(1皆)生产丛成本龟不同起。一通般物葱品是漏劳动畏的产周物，而而土习地本押质上债不是公劳动饺创造坟的，项是大牛自然隙的恩蚀赐。一般眨物品吵的价载格是创“劳勿动价尤值”粉的货忆币表瞒现，蒜围绕泥着“化劳题动价嫁值”蛛而巾上下居波动;地价驶本质趁上不熟是“誉劳飘动价萝值”腹的前货币鄙表现浆，是揪地租删的资吃本化颠。地价=地租÷利息西率(2链)折旧航不同仍。一百般物缸品有允折旧丛。而土碎地由摘于具穗有不荡可毁携灭性醒，不日能再幼生产理，其替价格虏通常茅随着屯时间浪的流晓逝而制上升凉，所俩以不骨仅无尖折旧猫，而弟且会们自然斤增值仓。但中贝国有报期限惊的出致让土转地使显用权北是一趴个特寄例，塑在这盼种情护况下峰土地究应计制提折惩旧。(3侧)价格崇差异润不同督。一般餐物品巩，如省电视岗机、露汽车破，人钳们可乘以大复量制性造，裤同一誉品牌除、络同一鸟型号礼的很没多，殃因此昂其价原格较冠一致婶。土地换由于蚁具有址独一深无二蕉的特业性，汇所以倦基本厅上是干一宗提土地吧一个绞价格俱，而妈且不橡同土提地之娘间的诸价格裤差异西较大钢，有俭的寸贪土寸蹦金，蹈如大掏城市葛商业苦中心逮的土烛地，爽有的僵可能蔑价值累很低睬，如底偏远真的荒哗漠土祝地。(4倦)市场环性质智不同菠。一般美物品火的市痰场为缩慧较完挽全市砍场，酒形成栽的价霞格较馅客观继，而躺土地沉市场驼为典糟型的岸不完难全市僵场，再地价找的形紧成受绪主观来因素子的影菠响较塌大。马克虫思曾康说过银：“准必须闪牢牢翼记住斩，那示些本贵身没参有任宁何价肤值，净即不眉是劳畅动产忆品的驼东西(如土纸地),或者泥至少携不能街由劳孤动再哀生产缸的东栋西(如古名董，炸某些存名家慈的艺拢术品支等等)的价撇格，照可以兼由一刑系列县非常醋偶然描的情击况来史决定自。”(5烂)价格症形成变时间消不同敲。一般船物品红价格外形成寒的时悔间通培常较卵短。土地逮由于吵具有突独一诊无二乳的特宇性，跨相互店之间沟难以万比较匠，其迷所形瓣成的掏市场钳为不雕完全啦市场所，而纽奉且价觉值量宁大，祥交易竿通常舍需要搁经过自较长厨时间抚的慎逗重考更虑后膛才能忌达成脂，所族以地刺价形殊成的母时间兔通常微较长驼。(6别)供求曲变化命不同招。地价躬与一液般物洪品的势价格秋虽然椒都受短供求托变化事的影升响，番但因罪土地令的数旨量难群以增带减且焦不可粥移动乳，所千以其魂供给幅弹性冶较小议。因此刷，地挂价多扩受需赤求的客影响各，并视且对鄙土地冰的需崭求是戚一种霉“副引致边”是需求纯，即届由对展土地原上的牌产品汤和服公务的逮需求箩而引姓起的挺需求性。从全捆社会添的角纯度来架看，瞒土地妈的自给然供腹给是桑完全蜂无弹叙性的吹，不膝会随伙着地或价的米变化盯而增拢减。但值惨得注环意的扯是，卖对于么某种说特定棵用途超的土器地来恶说，础土地阻的供若给是伐有弹怎性的容。因为怠土地贞往往回可以您在不委同用让途之哄间进捧行选柔择，较从而碧一种把用途歪可以脱挤占倚其他旦用途罗的土预地。例如等，商苦业可厕以挤区占居布住用篇地，扰住宅熊可以尝挤占妥工业骄用地做，工新业可会以挤摇占农隔业用蝴地。另外之，在劝土地言一级讲市场篇被政持府辉“交独家地”翻垄断铺的情懂况下滔，地回价会医主要炎受政甲府土猫地供痛应数拥量的谊影响令。（二收）房肌地产磁价格汪的特元征(1砖)房地许产价哥格既准有交乱换代兔价的傻价格观，又度有使猛用代滥价的围租金房地跨产的尿价格始与租漏金的撤关系协，类贼似于抹本金任与利撕息的乖关系纵。如果葡需要刮求取研价格(相当灵于本阻金),只要充把握锹租金(相当粉于利宗息)与资宋本化乔率或怕报酬待率(相当柄于利狸息率驳，通讽常简脚称利雹率),将租宫金资歇本化往即可;相反祸，如传果需怜要求摆取租晴金，载只要汉把握颂价格赚和资累本化餐率，嚷也可受求得栽。(2繁)房地筐产价绩格受灿区位拢的影里响很词大(3尿)房地众产价伯格实吉质上逃是房延地产默权益淘的价舱格(4奇)房地乌产价塌格形势成的赵时间还较长(5后)房地终产价抗格容息易受负交易川者的援个别碑情况绣，如碍买卖狮双方退的偏绘好、解讨价优还价疮能力货、感闪情冲凳动的括影响学。四、捐房地辅产价仙格和逗价值泳的种清类1，成益交价捉格、喉市场裕价格缴、理嗽论价恐格和贸评估酿价值严格眠地说受，正芹常成肚交价棋格的迎形成勇条件匆有以乌下7个：①公面开市冠场。②交让易对葱象本稍身具陵备市泛场性走。③众更多的声买者税和卖半者。④买急者和绸卖者洁都不乱受任斯何压放力，学完全肃出于睛自愿呈。⑤谋“经俯济人吴假定减”勿。⑥买气者和谎卖者浇都具殖有完榨全信宫息。⑦适少当的乌期间桥完成怜交易馆。2，协棍议价于、招熔标价余、挂敞牌价赢、拍与卖价在通却常情庸况下灵采取摔协议权方式假出让端的地铁价最各低，姨其次学是招释标方猎式，数拍卖亚方式争出让胞的地王价最窑高。账面胃价值(b板oo禾k贴va英lu热e)也称柴为账球面净绍值、吐折余插价值彻，是掠指一扬项资槐产的沙原始趁价值犹减去蚂已计坑提折乘旧后逆的余怖额。公允凶价值(f届ai暴r窄va瓶lu怠e)是指在在公愉平交池易中扇，熟葱悉情戚况的吹交易勉双方蔑自愿劫进行宰资产屈交换刑或者著债务述清偿箩的金立额。市场建价值酱也称过为实郊际价呀值，湿是指翁一项第资产躁现时盘在市闯场上我实际休所值为的价茧格;或者长假设焦把该听资产淋拿到朴市场俘上去疤交易盖，它涛最可卫能实胳现的贤价格摔。市唉场价制值与赴公允票价值已的内止涵基极本相宏同。3，市养场调耗节价桨、政溪府指滋导价破和政方府定仇价在城娘镇住正房制绳度改轻革中膊，出宽售公粗有住励房的盏标准手价、会成本傅价就兄属于太政府滔定价惧。4，基撕准地尘价、慌标定盗地价重和房铜屋重浅置价辜格基准垒地价罪是指色在城秤镇一流定区橡域范宋围内恳，对鸦现状锤利用换条件溉下不站同级圣别或愿不同乓均质万地域堪的土陵地，疮按照兽商业与、居异住、骂工业鱼等用符途，言分别败评估歉确定盲的某晋一时亩点法砌定最冻高出端让年道限国苏有土伞地使译用权洲的平符均价跨格。标定咐地价蓝是指裂政府劣根据冈管理榴需要世，评肆估的缓某一诸宗地享在正阀常土许地市臣场条忆件下忆于某缘瑞一时酒点的蛇土地晋使用以权价封格。旷它是从该类足土地梳在该拐区域走的标趁准指锅导价量格。5，机总价棍格、涛单位洲价格惜和楼逼面地贵价楼面威地价军＝土花地总铁价÷规划宇建筑笋面积土地联单价局=土每地总讲价÷土地想面积容积禾率=规划骆建筑袜总面创积÷土地眉面积容积醒率=旷土地织单价÷楼面摇地价认识城楼面田地价材的作槐用十机分重鄙要。在现役实中扑，楼耻面地寒价往遭往比享土地时单价滴更能订反评映土贫地价盛格水喉平的案高低置。例如品，有患甲、呜乙两寺块土踏地，彩甲土历地的肤单价小为70访0元/孕m2时，怠乙土旨地的资单价狂为51烦0元/m栏2,如果庙甲、育乙两卵块土屿地的孩其他剖条件盘完全文相同派，毫鲁无疑很问甲惊土地啦比乙医土地滴贵(每平今方米蹲土地赢面积克贵19佣0元),此时荒明智罚的买农者会江购买狗乙土雕地而阳不会灶购买太甲土伍地。但如私果甲最、乙名两块搭土地刷的容抵积率源不同坡，除张此之零外的蓄其他门条件哭都相进同，辆则不灵应简久单地材根据搜土地阴单价绿来判顺断甲闭海乙炮两块育土地至的价纵格高汇低，色而应蛇采用未楼面勺地价罩。6，起棉价、货标价屈、成相交价里和均毅价这是卖在商促品房卧销售挂中出款现的鼻一组畅房地竿产价特格。起价裳是指谣所销木售的危商品宜房的绿最低膊价格挑。这个站价格视通常跌是最鞭差的龙楼层淡、朝炼向、川户型穿的商贯品房烟价格校，甚风至这陆种价害格的枕商品为房不婶存在究，仅娱是在睛宣传跌中为桂了吸主引人层们对衰所销艳售商靠品房兄的关汁注而唐虚设挡的价孤格。因此炉，起陈价通绘常不响能反焰映所痰销售愤商品恳房的婆真实睛价格寺水平茂。标价粘也称粗为报恰价、饭表格抢价，幕是商客品房态出售数者在冰其“匪价目陷表”遣上标家注的筹不同致楼层喝、朝揉向、窝户型唇的商喂品房低出售蓝价格吵，即范卖方厉的要逆价。7，评滔估价倚、保买留价班、起给拍价谱、应趁价和警成交豆价商品其房价宁格的脾构成商品呀房价忽格的浇制走会，应圆当以荐合理沫成本袜为基球础、牢市场碑供求恼为导愁向，臭兼顾材国家主、企角业和秒消费的者三挎者利躲益，泥并结理合区顿位、刺楼层铲、朝此向、婆质量疼等因境素，显实行秧差别侧作价栏。商品任房价即格的指构成搜为：（一锈）成邻本构波成：1、土守地征料用（议出让绑）及持拆迁服补偿横费；2、前呜期工衔程费论；3、建液筑安肌装工级程费竖；4、附离属公笔共配吼套设配施费移；5、公绵共基宾础设臂施费塌；6、管震理费蔬用；7、销殊售费盆用；8、财朝务费柳用；9、公晃共设镜施专银项维鬼修资潜金。（二律）利痰润。次提取搜基数破为本肚条第描一项霜前五野目之抓和，场具体尺比例她为：1、经树济适帖用房锁的利霉润，号最高吴不得宅超过3％；2、普岗通住曲宅房翅的平听均利拴润率翻，最饰高不雄得超色过8％；3、高善档住遮宅房脉和非益住宅商商品骄房的话利润比率，吩由开宿发经邻营单挎位自结主确纳定。（三杜）税双金。（四窜）住假宅差厅价：1、区闻位差孤价，折按照泳同级半政府居建设蛇、国术土、葬价格齿部门拢共同桑确定也并公尸布的怀地段歇划分斯增减优价格；2、楼裤层、共朝向乓差价肚，由连价格兆主管将部门窄根据弹本地铲具体吊情况膛确定鞋，但诱增减僵差价拐总额扔的代陕数和鄙应当超等于哀零；3、质夫量差盐价，捎由价沾格主竟管部街门根艰据建唉筑工台程质柄量管辅理部家门确枯认的霸优良信工程勿，在漫商品纸房建煎筑安刊装工剧程造警价的叶基数没上加惯价1．5％。商品等房价奇格的允计算住公式耽为：喊商品兔房价召格＝经成本案＋利腔润＋弄税金±区位慨差价±层次觉差价±朝向庄差价睛＋优齐良工瘦程加竖价。开发际小区似（片拜）内全的营茶业用巧房和乎设施粪的建脚设费描用以刻及其芦他按那照规村走不秋得计富人商移品房重成本溉的费欢用，勇不得堪计入匪商品找房价五格。我国泉存在狂“房另价上薄涨过户快”汗问题房价锻收入艰弹性嘱≈1根据颜我们竿搜集留到的OE窜CD国家焰为主嘉的18个经刮济体攀、长揪达40年的凭住房喊价格夜与人劝均GD漠P统计研，得攻出房途价变贷化的引长期醉趋势钳：房价佳收入码弹性田大致裙为1。18个经姥济体曾房价我收入羡弹性境（E）的育平均兔值为0.牧98（见车图）纤。它和意味泰着在暮长期渠，住尤宅价惊格的卧上涨植速度耐与人雀均（谁名义鸣）收舍入的祝增长驼速度公大致悦同步自。数据帆基础稠：美哪国19呀75详-2杰01柄0年，与德国19配70纪-2健00返7年，酱日本19摄60窗-2更01竟0年，苏新西来兰19精62赤-2宰00盯9年，淘澳大劈燕利亚19胳70纹-2跳00牛9年，刃比利轧时19限60挎-2看01秒0年，虏香港败地区19练85系-2寒01橡0年，挂其余说国家伪均为19驻70得-2材01降0年数母据。资料秒来源租：各锹国统炭计网臭站，盾世行减数据圾库，OE茎CD数据临库。住宅妹市场逢供不签应求克的基株本格虑局，卫是房纪价上挠涨的亭基本吉动因（1）年惑度城凝镇新跌增人到口带撒来的屿住宅部存量驳增长链需求搂。20算00年以伍来我足国城裕镇人汉口年值均增妙长3%剧~4纲%，意治味着马在人天均居央住水别平保缓持不袋变的扔条件高下，贝存量洒住宅连面积党需要管年增池长3%炸~4信%；（2）年季度城梨镇住栽宅改鸡善需肃求，内假定烫为2%俊~3测%。随搞着经获济增泄长和项城镇必人均演收入肺水平索的持烤续上送升，消人们轰对居类住设毫施齐阳备及雷居住械空间定的改炎善要平求强毕烈。咱这里演的2%穷~3葬%是一统个保猾守的膊估计换。（3）年订度城毙镇住悟宅折升旧需夸求，道假定扩为存仙量住获宅面搜积的2%稿~3炭%。由闷于经侦济增仇长快品，我淡国城炸市19价60阔~1猫98经0年的驳许多皱建筑校（“良简易即楼”浆及大办量非笑成套绘住房嘉）在鞠设计制标准妇上就鹊注定径其在扭今天规应被仓废弃品，并勉非完牙全因忌建筑趴寿命舅使然疤；此饺外由张于19棵50茅~1妥98欧0年缺碧乏对载住房他的维喷护保辆养，垒至今劣尚有荡大量熊棚户仗区存弊在。弟我们第认为嗓，这盟里的稼每年符折旧转需求2%者~3慨%并没匆有高乓估。以上裤诸项化需求疼，意趁味着作城镇怨住宅茄存量幅的年就均增态长率林应达脊到5%给~7按%。上扩述需从求--首-包括煎了“跟刚性舒”的怖和“立改善百性”墓的需背求，--届-都是牛天经定地义懂、无死可指野责的井需求选。没侧有包良含所营谓的川投资燥、投汗机需访求。而从绪城镇近住宅猾市场洪的供贝给端吐来看卧，根殖据国育家统哭计局红公布欺的新卡建住胸宅数扛据，夕近十桐多年巾来新瓶建住怒宅量冰相当折于城溉市住粉宅存卫量的4%袄~5姑%。事网实上赴，大戒量住络宅需祖求缺现口是驼通过果未纳蜻入统盲计的冈“城负中村梦”简捎陋建畏房、坦城郊残农民芹简陋凯建房烟以及耀旧城衔区居赞民简公陋建饰房弥恼补。粗略中计算疼，供种给增叔速与念需求高增速侍之间查，存渠在大馋致为1~吐2个百会分点摄的缺形口（批未考纹虑在毛长期头必然玩发生虽的折放旧需镇求）和，这旧就是酿我国膏住宅泊市场计供不狭应求歇的基鸭本格悉局。坦这种宜供求卧缺口扣的存呜在，岛是住旱宅价蔽格上串涨的喜基本蚂动因贷。土地顿供给记制度证缺乏圆弹性慰抑制兄了城刑镇住牙房供哨给增决长我国议情况骡，国饭家是扔法律根规定概的城着市土早地唯你一所执有者衡，政拳府垄港断了最“农凤转非止”土饱地的写收购基，也爆垄断膀了城雷市土忘地市国场上洲的供费给。问题铃在于垄，无缠论政艰府计辟划者递怎样践殚精张竭虑筋地进圈行统侍筹兼舞顾，仪政府救均难暂以替晴代市统场，棕以各店行各裂业之锹间土驰地利析用的怎边际帝收益淘差异碌为基潮础，秃恰如捏其分卷地做牲出吞吐吐土致地的著数量赏决策后。现实稍中，是政府岔“土味地闸慈门”疤吞吐汽的结椅果，渔造成爸在城皇乡结累合部在出现辱“断赖崖式挎”的特租金砌曲线（1）在籍图中B点的耀左端昌，由斥于政净府严叫把土耽地闸替门，副使城击市土貌地的瘦供给贫不足升。在悠土地生供给叶不能应对需匹求增堡长做跨出响抵应的第条件医下，权城市朝土地炉需求炕上升时只能混表现搏为土勇地价师格的搜上涨猴。20桐03零~2亏01贩0年，运地价喷水平落（房居地产却开发名购置在土地舰费用办除以咳购置秆面积当）年梅均涨慕幅为22边.9校%，远养高于GD带P的增黄长；鹿城市胆土地条租金脆水平该（R1）注怖定显营著高咽于市仍场配石置下静的均病衡租励金水批平（R0）。（2）在清图中B点的罪右端煌，由像于农疑村土胜地所此有者坟并不菌拥有竹完整例的土状地产茫权，娃不经逢政府咽“吞召吐”饺的城抹乡间王土地庸交易匪均属碰于“邻越权勒交易自”。烫“越滥权交捕易”运的土央地得应不到留法律羽的庇笼护，轻不能柄全部嚼实现胀土地冠变换具使用遮方式截获得爷的增侍值收棒益（著同一重区位恨“小价产权铜房”侧的市脱场价任格大摆幅低际于“亡大产脏权房如”，趋是明缓确的步证据递），咳导致可农村丛土地旁租金吼水平游（R2）注盆定显势著低小于市辰场配仇置下括均衡商的租廊金水潜平（R0）。（3）由俱于城脚市土符地市片场处屠于供奔不应限求的磨“饥擦饿”刊状态脾，“斩最严厉格的味土地慨制度惠”以董及“嗽严把壶土地丘闸门痛”等点政策屋宣示赔，更舰让人队们不资能指缘瑞望土芦地供偏求通颈过市缠场自给动恢饿复均临衡，肌使市村场主回体对塌未来武土地吃市场权供给猴量、扬土地员可得糊性没法有稳姓定的无预期冬，导开致土恐地囤梦积、坚投机胆现象肉出现刘（无摧套利定机会票的东虚西永哲远无惧人投伴机）际且注聚定屡惠禁不持止，愁居民谈房产怒“提胸前购世置”皂、“寨投资盛、投站机性陕购房贺”等浸现象海注定址日益童普遍西，加盛剧土关地以贡及地顶面附亚着物担价格蹦的上拐涨。（4）在窑农村附土地绒所有斜者擅情自“伸越权符”变卵更使窄用方攻式、否撂荒中现象哲日益暑普遍员的情肥况下歌，我国国农吩业依冠然连送年获拌得丰老收，殃一方寇面表垮明目钓前农墙业用肯地数休量并受未对顷粮食拴增长杆构成乏约束花，另避一方寒面也拨表明资土地睛资源贱在农委业与哗非农珠产业足之间连存在闷大量敢错配眼，大模量土天地资富源被沙隔离行在城参市更并高效乎率的薪利用纵方式解之外铺。（5）城滴市土吓地价俘格扭副曲高浅企，殿既妨端碍房宝地产间市场晓的健庄康发忧展，护又令透城市炎居民窑难以逼改善狼居住懒条件侄，导川致城料市居贪民福眉利受膛损；秧而农赔民的身土地材所有端权未楼能获穴得充边分保微障，卧不能霞实现咽土地答的“喉资本汉化收蝇益”许，不孙能公怎平地筛分享歉国民胳经济黄、城吓市经袖济发怒展带趋来的贫土地煤增值济收益良；进绩而妨撞碍他馆们携雅带资半本收弱益进关入非轰农产廊业、右进入壮城市范，扩饮大了衫城乡岛差距薪。农童民福蛾利也革受损牌。目前老，我翁国城财市居殿住用旱地还猎有很均大的玻扩张地空间快。参照帜美国狡、日搬本及施英格立兰土水地利根用结饶构，猫我国膝建设爹用地半及居骡住用叶地有斜非常派大的翠增长梨空间高，美利国、铁日本懒建成行区城辅市用苏地分字别占胆国土斑面积惨的3.呀1%和4.稳2%；而途我国棚该指乞标为0.乓33模%，其抢中居寻住用率地占柏比仅易为0.赠11否%；我周们城矩市居卵住用篮地至巾少有10倍以秒上的呜扩张睛空间咏，其测中建凳设用亚地增掘加的梅主要债潜力脱来自弃于农描村集朗体建古设用碍地。持续销宽松狭的货歪币环纹境与冒低利惨率管采制，响持续社地激远励需稼求，佣是当斧前房相价过牛快上撕涨至颂关重绑要的揭助推已因素19访90糠~2味01陶0年我除国名分义GD械P年均刻增速脊为16筒.5读%，同消期货隶币存尺量的毁年均卫增速障为21俯.3坛%；20年来歌名义GD篇P累计侄增长忆了21驼.3倍，葛货币果存量胸累计肥增长念了47网.5倍。20帐08接~2书01携0年名调义GD慰P增长擦了27蔑.8邪%，货静币存俗量增矿长52电.8衣%（。20惨10年M2与名患义GD步P之比鞋达到1.哑82。截至20项11年底畅，我新国名钢义GD确P为47纯15弓64亿元连，而胃货币孔存量啦达到85扛15钻91牧.8亿元族。根次据世荡界银遗行的蛇数据买，我煮国M2与名沉义GD症P的比旅例远丛高出无所有惩国家含、发巾展中捕国家投和发晕达国薪家各结种分美组的厨（算抓术）绵平均钱水平杰。第五扰节字房海地产溜估价天原则房地见产估萄价的以原则泄有：①独座立客郊观公夏正原升则②合日法原育则③最钩高最堂佳使彻用原自则④估落价时客点⑤替似代原蒜则⑥谨犯慎原睬则合法刘原则钳要求加房地疮产估粒价结劫果是春在估皇价对夹象依详法判己定的未权益葱下的姥价值漏。在依夫法判值定的号权利镇类型故及归棋属方昼面，颠一般匹应以盏房地临产权灶属证管书等芽其他令合法财权属惜证明番为依蓝据。现行剃的房愈地产虚权属增证书镜有房胞屋权奇属证掠书、辈土地塘权属坊证书突或者狠统一阁的房削地产因权证多书。房屋切权属姜证书舞有《房屋炭所有扛权证》、《房屋党共有省权证》和《房屋回他项堂权证》三种暂。土地态权属赢证书赢有《国有雾土地杂使用管证》、《集体堆土地浮所有鸽证》、《集体街土地香使用晃证》和《土地磨他项片权利窄证明镜书》四种蚕。当县炒级以间上地菜方人磁民政碰府由妖一个摄部门锐统一遮负责巴房产帅管理守和土防地管赚理工赶作的锡，可栋能制竟作、石颁发季统一姿的房耻地产哀权证矿书。类统一讽的房形地产弱权证监书有《房地鸣产权德证》、《房地岩产共堵有权赠证》和《房地串产他仗项权潮证》三种弃。在依醋法判遵定的句使用剥权利辰方面协，应统以使芒用管拐制(如城爸市规近划、络土地轮用途竟管制友等)为依扰据。例如甘，如淹果城订市规回划规料定了犯某宗割土地染的用愚途、溉建筑桥高度俯、容堵积率炼、建描筑密作度等蓄，那戚么，日对该槐宗土管地进匙行估致价就火应以骆其使圈用符唤合这灾些规狸定为燥前提有。最高既最佳办使用结原则辅要求机房地惠产估烘价结姑果是并在估弹价对籍象最否高最齿佳使麦用下您的价貌值。最高逝最佳浅使用庄是指段法律纹上许险可、桑技术鞠上可菜能、穷经济器上可颠行，颠经过巧充分腔合理果的论耻证，禾能够材使估宿价对河象的居价值千达到份最大稻化的