第二章资产评估的基本方法

(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率来确定评估价值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？评估值=120000×（1-30%）=84000（元）生产能力比例法——此时假设资产价值与其功能呈线性关系。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格×练习：被评估资产年生产能力为800吨,参照物资产的年生产能力为1000吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？评估值=100×=80(万元)②规模经济效益指数法——此时假设资产价值与其功能呈指数关系。资产评估值=参照物成交价格×公式中的x称为规模经济效益指数练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。由此确定被评估资产价值:评估值=10×=8.41(万元)(4)价格指数法——指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？评估值=10×(1+8%)=10.8(万元)例题被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：(5)成新率价格调整法——指以参照物成交价格为基础,考虑到参照物和成交对象仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估算被评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值=参照物成价格×公式中的成新率通常按使用年限确定。此法只适用于评估对象和参照物之间仅存在成新程度差异的情况。例：某通用设备进行评估，其成新率为50%，评估人员在市场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为6万元，其贬值率为30%，该通用设备的评估值最接近于（）万元。A.4.29B.6C.8.4D10练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%

；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3

＝5,455（元）被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000（元）(2)成本市价法——指以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。其计算公式为资产评估值=评估对象现行合理成本×练习：评估时某县城商品住宅的成本市价率为120%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则资产评估值？评估值=20×l20%=24(万元)重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.7元。该机器设备重置成本为：

其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，900元其中，原材料，300元人工，600元

直接成本＝50000＋1000＋900

＝51900（元）间接成本（安装成本），420元

重置成本合计，52320元。自测题1.某台设备为1980年12月购进,账面值200万元,购进时的定基物价指数102%,以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%,则该设备的重置成本最接近于(

)万元。A.235

B.240C.295

D.350答案：A自测题2.某被评估设备账面原值为90万元，账面净值75万元。该设备已购置3年，3年中，同类设备的价格指数每年都比前一年递增5%，则该设备的重置成本最接近于（）万元。A.104.19B.103.50C.90D.94.5答案：A练习：评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备4台,估算其重置成本之和为30万元,而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为600万元,则该类通用设备重置成本？调整系数K==1.5该类通用设备重置成本=600×l.5=900(万元)自测题3.资产评估中,实体性贬值的估算可采用(

)。A.观察法

B.重置核算法

C.价格指数法

D.功能价值法

答案：A练习定：某资脂产19灾94年2月购僚进,2助00捷4年2月评擦估时苗名义震已使割用年仰限是10年。跃根据妈该资跳产技坡术指踏标,正常要使用疗情况冒下每梨天应狐工作8小时,而实富际每乐天只斩工作7.插2小时疫。则双实际戒已使宽用年蝴限应估为多污少？资产牢利用菜率=叼×妄10死0%们=9团0%实际份已使丈用年暮限=1悄0×兔90陶%=制9(年)某机闹器设臂备购锋建于19茅94年10月30日，反根据附其技监术经补济指吗标，川规定咳正常搏使用闻强度帖下每郑天的染运转卷时间躺为8小时鸟，由态于其委生产核的产手品自19得94年初挤至19吃98年末校期间皱在市藏场上汤供不宴应求锯，企裳业主肾在此否期间航一直倒超负搬荷使宏用该崇设备肉，每省天实扭际运摇转时东间为10小时瓣，自19匹99年初称恢复雷正常纽奉使用淡，现笼以20焦00年10月30日为振评估爪基准怕日，遗则该格设备速的名欠义已陕使用萍年限别为6年，亏求实扰际已冲使用除年限行。练习:某设布备与吧目前翻普遍奇使用唐的技梨术先蓬进的街设备故相比,在完规成同算样生岂产任做务的间情况歉下,能源禁消耗磁超支30增0症00元,人工分消耗腾超支10宝0两00元。布经评丘估人沾员鉴爱定,该设轻备尚艰可使添用5年,同行坟业的看资产橡平均刑收益另率为10闪%,所得包税率逃为30剥%,则该辛设备得的功交能性甘贬值?功能遵性贬妖值=(瞒30盈00法0+归10抱00乱0)狐×(胆1-纳30丝式%)络×(俭P/舌A,状10扑%,镜5)=1属06悦14忙2.挡4久(元)综合暖练习脉题例：摘某台忠技术篇落后峰的刨差床，茫假设来技术深先进绩的同虹种刨弹床和伟该刨虚床的详年产你量均朋为5万件皮，但比单件庄工资德技术云先进宴的刨港床比尿该刨让床低0.摆40元，宇此刨决床剩拘余使润用年次限为5年，拿折现买率为10横%，所抓得税套率为33火%。该贷刨床乱账面捕成本藏为50万元惩，99年底西投入谣使用伯，20枝03年底让进行猫评估行。20皇00年—2合00么3年各镜年机泊器设邀备环辟比价肠格变神动指耳数分典别为8%，10部%，11须%，13刃%，不杂计经跃济性肿贬值逐，求流该刨讯床的振评估役值。（20历05年考射题）凤某收牢益性到资产付，效数益一聪直良竟好，基经专或业评汁估人蜡员预贼测，锤评估雾基准陪日后抽第一稼年预书期收泉益为10桂0万元别，以浮后每礼年递竞增l0万元乖，假义设折虫现率嫂为10损%，收挺益期浊为20年，这该资漫产的借评估炒价值泽最接馅近于样（猪）万渔元。A.棉14罢00B.掀17迟00叉C齐.1喊80显0D.奏19柄70练习题：经评巩估人梨员调祸查分兆析,预测行评估惩对象悉是一让项在闹未来4年内习可以钥获得努收益奔的资醒产,在未松来4年内挣的预文期收依益分绢别为20羡00元、22踩00元、24股00元和28胀00元，南假定准折现屋率为8%树,则该锋项资融产的米评估缓值？资产拴评估溉值==7浆70破0.唤98（元滑）练习篮：某评月估对柳象为律一项牙在未撞来5年后范可获势得10浩0君00元预睡期收剪益的您资产,假定掘折现鸽率为8%刘,则资掏产的验评估参值？资产牢评估材值=恶=6渗80愿5.美83（元匀）练习驱：某收繁益型灵资产犯预计舌未来5年收浸益额尖分别尊是12万元赵、15万元楼、13万元次、11万元浩和14万元续。假屯定从歌第六胳年开挨始,以后爸各年斥收益链均为14万元,确定直的折贝现率园和资忧本化监率为10静%。确引定该忠收益稠型资支产在笑持续姑经营连下和50年收阀益的守评估迷值?(1览)永续虑经营挥条件毕下的情评估避过程首先,确定厘未来5年收本益额割的现键值为现值您总额==4回9.成24晨42碌(万元)其次,将第挡六年拨以后跟的收许益进劳行本筝金化尚处理,即=1圆40（万动元）最后,确定喜企业控的评店估值评估珠值=4赞9.悼24勇4朱2+