第讲经营环境

第四章房地产开发与经营环境分析制作人张奎丁刚学习目标了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择了解房地产开发与经营风险分析的内容制作人张奎丁刚本章纲要第一节概述第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容第三节房地产开发与经营环境分析方法第四节房地产开发经营机会选择与风险分析制作人张奎丁刚第一节概述一、房地产开发与经营环境的含义房地产开发与经营环境，就是影响开发与经营活功整个过程的外部因素和条件的总合。制作人张奎丁刚二、房地产开发与经营环境的构成宏观环境中观环境微观环境第一节概述制作人张奎丁刚第一节概述三、房地产开发与经营环境的特点1．关联性2．可变性3．相对性4．层次性BACK制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容一、房地产开发与经营环境分析的原则1．客观性原则2．全面性原则3．比较性原则4．预测性原则制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容二、房地产开发与经营环境分析的基本内容（一）宏观环境1．政策环境（1）财政政策（2）货币政策（3）产业政策（4）土地政策（5）住房政策制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容2．经济环境（1）宏观经济条件（2）居民经济收入和购买力制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容3．人口环境（1）人口总量（2）人口的年龄结构（3）人口的地理分布（4）家庭结构4．自然环境5．技术环境制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容（二）中观环境1．我国房地产市场的法制体系房地产法律国务院颁布的房地产条例国务院相关部委颁布的行政规与房地产企业营销有关的其他法律制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容2．房地产市场态势（1）房地产市场周期市场整理阶段市场稳定阶段项目开发阶段过度建设阶段（2）房地产市场特点3．房地产行业规范制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容（三）微观环境1．区域地理位置特点（1）区域自然环境特点（2）区域的经济地位（3）区域的社会地位（4）区域的交通便捷程度制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容2．区域经济发展战略与发展规划（1）区域经济发展战略（2）区域规划3．区域房地产市场发展特点（1）区域居民及分布特点（2）区域居民收入与购买力（3）区域居民的消费特点与习惯（4）区域竞争项目分布及相关影响因素BACK制作人张奎丁刚第三节房地产开发与经营环境分析方法（一）多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。制作人张奎丁刚第三尖节茶房您地产唯开发排与经悉营环故境分糖析方践法包括15个方侨面的孔经营改环境讯因素害，且碍依据忙重要情性，裹确定缎具体俭权数圣最高漏权数借是3，表锈示最萍为重键要。强每一浸项最汁高分跑值是4，该计项条去件被称认为钞最佳赏可得4分。驱各项旅的总峡权数怪是25，最洲高值递则为10婆0。数馒值越泼高则桐表示她环境病条件魂越好班。制作姑人桑张奎介丁稍刚（二棕）道皂氏评蝇估法投资正风险雄分为划两类竞争养风险环境蜂风险道氏的评估岁法分慎四个啄步骤第一嗽步，衫评估弹影响嘴企业覆业务沫条件缺的各乡丰个因疑素；第二样步，否评估闷引起宴变化慨的各叉个主痰要压珍力因讽素；第三夫步，妻在前僻述两乘步的膛基础近上，衰进行元有利棒因素烘和假营设条衣件的舟汇总岛，从户中指滋出8—美10个能曲获得据成功铺的关虑键因舟素；第四喝步，油在确哥定各厚关键店因素郑及其膛假设氧条件塞后，眠提出4套项占目预崇测方夫案。第三法节喂房够地产中开发罪与经粗营环聋境分帆析方野法制作集人刊张奎闭丁申刚第三药节愉房初地产堤开发滤与经淘营环孔境分另析方抚法（三虏）SW衰OT分析瓣法SW形OT分析撑法思舟路如锄图宏观环境中观环境微观环境企业内部环境分析SWOT综合分析开发与经营决策制作铺人悬张奎汤丁涉刚SW红OT分析洒法四个羞点:1．企牙业优愈势与老环境寻有利硬条件所结合篇，即S＋O＝机秘会点2．企娇业优桶势与辫环境新不利摇条件者结合萄，即S＋T＝可塔规避喷风险胡点3．企鼻业劣薯势与染环境忆有利血条件阵结合罗，即W＋O＝可局借力量机会住点4．企纱业劣脑势与瓶环境争不利挡条件壳结合喘，即W＋T＝风衬险点谅（威刚胁点失）第三休节移房而地产溪开发占与经杜营环愁境分等析方虚法BA鉴CK制作圣人枯张奎资丁铲刚第四流节弓房趣地产趟开发皇经营冠机门会选仇择与纸风险耕分析一、终房地杆产开减发经销营机旷会选曲择（一豆）时灯机的挪选择1．房权地产福周期倡不同蔬阶段匹的时务机选递择2．政梯策研桥究与枣时机映选择制作桥人漠张奎雕丁掩刚第四彼节纺房士地产蔽开发我经营惨机踏会选碰择与哗风险硬分析（二我）区饭位地少段的裁选择1．国且家的虹选择2．城俊市的滋选择3．区惩域的系选择制作符人理张奎湖丁酷刚第四承节遥房坦地产将开发疑经营芹机出会选床择与偿风险就分析（三恩）投达资类回型的车选择1．土达地投逼资2．住茅宅投利资3．商闹业设弱施4．写这字楼（四抖）质奔量的野选择制作蛇人让张奎踪蝶丁华刚第四室节凉房胞地产忠开发攻经营玩机抖会选芹择与修风险脖分析二、享房地挤产开叨发与巧经营炎风险闭分析（一吐）政园治风联险1．政商治风船险的弊含义指由羽于未纱能预励期政展治事机件的互发生亏或政幼策发鼓生变喘化，鹅导致毫国家传投资贺环境条的变辅动，泉进而着给房挠地产浊开发建经营拥活动跃带来晚损失升的可猾能性2．政沙治风陆险的趴应对所措施制作鸟人攻张奎也丁棋刚第四陪节堤房犹地产林开发酱经营卷机蹄会选察择与姐风险卫分析2．政炉治风缴险的亦应对弓措施（1）投芝资前脖的管线理（2）投挎资后滤的管帝理（3）风均险发即生后诊的补端救措刚施制作挠人腿张奎扮丁命刚第四是节商房蚀地产愈开发宋经营猜机亦会选保择与治风险退分析（二屡）经子济风蝇险1．经刮济风蜡险的根含义2．经怪济风拘险的愤应对监措施（1）投窃资前回的管称理（2）投晴资过粒程中荡的管提理（3）风鼠险发锁生后拉的补镰救措食施制作炕人描张奎贸丁稍刚第四染节俭房遇地产潜开发完经营讯机沸会选慈择与逐风险纵分析（三佳）金侍融风凝险1．金徐融风坏险的榴含义金融漂风险夏是指商由于困金融渣业各嗓种经粮济杠帖杆发止生变库动给饭房地由产企矿业带著来损面失的固可能苏，主状要包缠括利逃率风任险和故外汇窃风险膨。2．金首融风欧险的常