德胜中央城定位思路

德胜·中央城项目商业定位思路及操作建议本报告的指导思想本报告旨在通过对市场的调研的基础上，依据本司商业操盘的经验和认识，结合[项目]所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行思路。居巢区基本情况居巢区经济状况居巢区2010年GDP达到97亿元，年均增长速度保持在12%左右，处于平稳较快的发展阶段。居巢区人均GDP在2008年已经超过2000美元，处于平稳发展的阶段。经济的良好运行，为商业的发展提供了基础。人均GDP超过2000美元，商业将发展到新的飞跃阶段。居巢区消费状况居巢区社会消费品总额2010年达到48亿元，近年来处于高速发展阶段。居巢区人口数量以自然增长为主，增长率缓慢。消费品总额的增长代表居民消费的提高，居巢区的商业仍有极大的发展空间。人口增长缓慢在一定程度上影响消费的增加。城市规划城市定位：皖江北岸核心城市，合肥经济圈副中心城市，以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市。总体空间布局为“一体两翼三组团”“一体”为老城区，“两翼”分别为：东侧是指以半汤路、亚夫路、东环路（规划）为主要方向拓展半汤分区，西侧以健康路、龟山路为主要方向湖光路以西拓展滨湖分区。市域城镇空间格局：一主三副

规划布局“一主三副”的城市级公共中心，即以旧城人民路商业中心为依托的市级老城商业综合公共中心、市级滨湖商务休闲公共副中心、市级北岸体育休闲公共副中心和市级半汤行政商务公共副中心。

最新规划：居巢区并入合肥

撤消地级巢湖市，将巢湖市居巢区、庐江县划归合肥市管辖。

影响：将会分流部分客户；影响房价的走向。居巢区经济持续高速增长，但是总体经济实力较弱；居民收入与社会零售额提高，消费需求不断增强；目前巢湖经济结构以工业为主，商业发展滞后；城市发展城市场发展方向：东扩西进，环巢湖地区成为热点区域；城市空间版图扩大，给房地产带了扩展空间；城市新格局产生，将会分流很大部分周边县镇的实力购买人群城市发展规划一主一次三片商业格局规划，核心商圈的地位仍然不变，商业向四周扩散，次商圈不断发展，消弱中心商圈的影响力商业供应量不断增加商业发展格局市场总结人均GDP与商业发展关系示意低于1100美元1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上与农业经济相匹配的初级形态，表现为庙会、集贸市场商业业态出现升级，百货商场、商业街、批发市场等相继出现消费需求多样化，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态出现，并逐步成为商业主流从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变化和升级与城市人均GDP具有密切关系，随着人均GDP的变化，商业形态也产生变革，2010年，居巢区人均GDP为人民币16311元，折合美元约为2554元，百货商场、商业街、批发市场已然出现并完善，逐渐进入商业飞跃发展的阶段，规模化的现代商业开始呈现，专卖店、精品店、大型购物中心超市已具雏形。商业飞跃发展商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心超市、专卖店、精品店等商业发展阶段8从政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右，届时，巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右；巢湖商业供应量基本上是稳步上升的趋势。巢湖市2010年商业成交1656套，成交面积94856㎡

；2011年上半年商业成交335套，成交面积16845㎡

，由于政策的调整，市场销量出现较大的波动，但是处于中心位置的商业仍然是客户选择的重点，成交占据大半壁江山。巢湖市商业供应发展情况1995年前，商业初具规模：经济发展促动商贸活动繁荣，商业氛围在人民路沿线形成，商业规模大致在2万平方米左右。1995-1999年，快速发展期：人民路零售商业越发突出，商业激增，迅速提高巢湖商业市场份额。1999-2003年，商业区形成：人民路商区发展迅速，零售商业在该区域逐步趋于饱和，城北、城南、城西逐步形成商务行政办公、旅游观光购物、专业市场等多个功能区块。2003-2006年，商业区逐步完善：2003年政府规划人民路为唯一一个市级商业中心，人民路拆迁改造提上日程。一主、一次、三片和社区商业的商业网点远景规划在逐步落实。商业市场格局图：巢湖2004-2010商业规划图“一主→一次→三片→社区”商业规划一主：市级商业中心——巢湖路-东风路-人民路：城市综合商业街（百货、超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐、精品商业街）一次：城市次级商业中心——行政中心-巢湖教科研园区：旅游、行政办公及电子商务市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等三片：片区性商业中心——贾塘圩片区：市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等；东塘圩片区：餐饮、娱乐、连锁超市、商场及精品商业街等；城北片区：宾馆、餐饮、超市、便利店等社区：社区性商业中心，共计11个核心商圈的地位仍然不变，商业向四周扩散，次商圈不断发展，消弱中心商圈的影响力。本案巢湖大市场人民路北大街IT数码街小商品市场江南风情街区域市场特征中心商圈位于城市中心地带，交通便利，商业氛围浓厚，以零售百货为主，引进百大、乐天玛特等商业，带动了商业街的繁荣，面向大众消费群体。东部商圈城市新兴次商圈，经营氛围尚不成熟，利用沃尔玛带动人气，形成IT、婚庆、运动服装等系列主题街区，但是招商并不成功。北部商圈以火车站和汽车站为带动，形成超市、百货商场、餐饮商业街等商业亚父农贸市场商圈描述北部商圈中心商圈东部商圈1公里西部商圈政务区商圈本案人民路安德利区域业态人民路主要业态为品牌服饰、鞋包、涵盖部分餐饮娱乐、玉器、通讯、化妆品、金店等安德利负一层：超市一层：手机、化妆品、鞋、饰品二层、三层：品牌男女装四层：休闲服饰、童装五层：IT、小家电万尚城主要业态为化妆品、时尚服饰、鞋包评述传统商业中心，区位优势明显业态丰富，以购物休闲为主业态描述中心商圈1公里万尚城本案区域业态世纪联华主要业态为品牌服饰、鞋包、3c、化妆品评述世纪联华超市带动人气，目前经营状况良好沃尔玛一层：通讯器材二层：超市、童装饰品三层：超市、床上用品、内衣、童装四层：大地影院评述新兴商业中心，目前出超市外经营状况较差，其外街门面招商工作较慢业态描述1公里世纪联华沃尔玛各商圈未来发展预测商圈目前定位未来定位预判中心市核心商圈，高档、都市商贸中心

市核心高档商业中心政务区市次级商圈市次级商圈，以行政办公为特色东部区域级商圈，超市、主题商业街区域性购物商圈，核心商圈的业态补充西部区域性商圈，生活配套区域性购物商圈北部区域性商圈，生活配套区域性购物商圈从目非前巢彼湖市冤区内侨各商简圈的迷现状虑及未妄来来纤看，拍各商讯圈首用先以西区域痒级商滩圈作吃为基终础，后在此那基础诸上某假些商俘圈开该始根抵据区辛域定渔位进偏行富胁有特绩色的腹商圈眠升级颈，进单而吸怒引全陆市性咏的消双费者搭。作为倚本项康目而硬言，折虽所荣在的郑健康梨路与弱巢湖袭路交当叉口傻地段占优势略突出咏，商衣业氛犁围成林熟，桑但要猫在巢疼湖的馒商业涌市场董中占凶有一召席之委地，倍必须除具有坊自身阻独特农的特印点和乳吸引也力。市场通指引物业名称人民路商业街开业时间2010年4月物业状况现楼经营模式出售经营主题大型综合性购物中心经营者来源国内二线品牌消费者来源中高档消费群主力店百大、乐天马特等租金状况售价7%回报率售价街铺30000-50000元/平米，面积40-210平米；二楼商场12000-18000元/平米，面积20-40平米规划商业、写字楼、住宅建筑面积21万平米评价浴：商当业核润心地伤段，秃规模韵较大凯，业远态丰觉富，定位死明确芹，租兔售结致合，梢销售田顺利晚。市场笼指引犹：业马态定慕位明摇确，杏销售抢方式佩灵活核心古商圈——人民舟路物业名称东方新世界开业时间待定物业状况现楼业态IT市场经营模式招租经营者来源个体户及国内品牌消费者来源大众消费群面积区间30-103平米租金状况

1F外街250元，内街180元，2F100元售价20000-40000元/平米规划商场（2层），商业街建筑面积10000平米评价色：新扔兴商堵圈，谜定位思明确现，招惨商缓开慢，厘目前的商眠业氛痛围仍纪然不币足。市场循指引示：定致位明景确，歌价格融较高地；IT市场德竞争加激烈孔，业禽态定挣位差萝异化次商县圈——东方施新世邀界楼盘名称天巢广场区位长江路与东塘路交口商业规模12万平米开盘时间2010年5月销售价格均价10000元面积区间28-400平米层高进深一层3.5米，二层3米，三层2.8米进深15-27米销售状况售罄销售方式返租三年：6%、7%、8%业态定位餐饮交铺时间现房项目综合评价业态定位规划明确，招商比较成功，价格适中江南庄风情指街市场绒指引圾：定第位明交确，匀招商浩成功锅，价漆格适中，核带动桂销售巷的快鸦速消草化。世纪攻联华诸旗舰步店次商肾圈——江南四风情顷街典型脊项目需分析果启示具有盈清晰趴定位桃和明每确招萄商规艇划的枣商业丝式其销滤售难醉度大痰大降烦低；单层缩慧商铺肌受到电客户闸青睐添，更绪容易邀为客诉户接幅受，故小面浅积商运铺更采容易沫销售；中心秧商圈析商业藏仍然愈是投撑资的技首选违，地旋段和漫人气握才是妈商业李成功见的保嫩障。租金定位陈档次坐高定位塞档次卫低低高中人民路商业街本案？东方新世界天巢广场

市场研究主要结论对本项目的影响宏观经济与城市平台巢湖市行政区域的重新划分，给居巢区带来新的机遇和挑战；居巢区的经济发展带动居民收入水平的提高，整体社会富裕程度将持续增加；城市辐射功能减弱，未来商业经营存在风险；区域型的商业仍然有一定保障；具有很好的发展机会；区域价值平台城市核心商圈与区域级商圈交汇处，具有一定市场空间；城市主干道，人流有保障；区域价值的提升带来大量消费的人流，势必需要有更多的商业配套供应；随着商业的发展，业态将逐渐补充完善；整体商业市场整体城市的商业规划初具雏形；各个商业中心都努力发展，市场竞争激烈；各商圈首先以区域级商圈作为基础，在此基础上个别商圈开始根据进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者；面对商业市场的竞争激烈，必须通过特色化、差异化的定位赢取市场；市场空白的主题商业可能是一个突破点；市场离研究鼠启示

市场研究主要结论对本项目的影响已供应竞争市场各个商圈均衡分布，体量较大，业态多样，功能复合；各个项目定位明确，同时项目定位于商圈定位相结合，形成较为鲜明的项目个性，且一直处于升级调整中；部分项目差异化的定位，已不再是区域性的项目，而是面对全市的商业中心；中高端、高端是未来商业中心的主要发展趋势更加人性化的购物环境将成为商业中心的在未来的主要竞争力之一越来越多的商业面市，将逐渐改变传统的购物消费理念；潜在供应竞争市场传统的商圈以及资源强势的新板块是潜在商业的主要供应区域；潜在项目大多定位明确，随着这些项目的面市将加剧市场竞争；项目分析项目位于巢湖中路核心位置，拥有良好的区位价值和商业价值；项目周边多条市政道路连接，便于汇聚人流；良好的区域价值和便利的交通条件为项目商业发展体量了良好的条件；综合考虑地理优势和内部结构，并充分利用；市场慰研究令启示立足督本商遣圈零耗售环沃境特科点；着重处对类拢似本慢商圈撞现有晃消费杆水平松的品熊牌类暖别进弊行优饺化组扫合和食提升源；力争膜在品僵牌形心象组伏合和篇购物毁环境突方面练区别者于、织并优盈于现堆有商所业；合理芽组合疏各类退业态触，引拣进娱赤乐和致特色苦餐饮掉，丰色富消牲费形若态的稀多样诞性。我们煎的经换营方厕向初抽判项目寻定位梁思路S.（strength）靠近核心商圈优势地段优势产品结构规整周边生活圈成熟W.（weakness）部分单铺面积过大，结构不合理O.（opportunity）经济发展，推动商业发展商业地产发展T.（Threat）项目竞争政策限制居巢区行政区位调整项目武分析本项拌目位番于巢扭湖中置路中属心位敲置，错连通献健康易路与糟团结妨路，赢紧靠诞世纪领联华凑超市泪。本案势商业米共计伙约34较18扰3.犯7㎡。项目夹开发犯定位与模式根据楚我司踩对商切业的角操作析惯例酱，本润项目泻定位纳有以船下几徒种模案式可束供参欺考：专业动市场共模式百货机商业锐模式主题触商业膜模式122根据怨对市润场以疲及项熔目的怀分析布，利脆用本团案靠炭近核塌心商步圈的菜先天贱优势户，抓其住巢贼湖商缩慧业转开型的蛇机遇露，跳取出社罚区商清业的仿操作轧惯例免，统棋一规聪划，距统一屯推广跑，撬微动整读个商削业的蜻价值遍提升烤。专业狱市场筒的硬萄件要旗求从国旧内专如业市喝场的公形成连和运拢作看懂，专欲业市粘场的割建立殖并成蠢功运炊营，解除了黎专业化的俭运营得团队坏和完橡善的崖服务写体系疑外，趁还须忧满足滩以下惭五大然必备毁的硬乒件条治件：作为西产品躬中转马站和姐交易刮中心汽，专表业市征场以沉批发领为主夕，兼岂做零巩售，咱除了跳规模惩和商煤品量支外，音受经果营形达制限颈制，左必须雀要有怀发达蛛的路国网和膏完善求的物飞流配搜送系地统，帖以保戴证产春品运零送的终时效各性；取频繁炉的车判辆和阶大量引的货而物往斗来，缎需要糕充足截的停已车位曾及较坚为宽秘松的描仓储区空间笋，以季满足孩商品拔临时邪存储盏和运膊转需爸求，吓而作免为底瞒层商舅业，厦还须轨有无乏障碍山的垂周直交悉通系梯统，母保证丙各楼熔层商常品运熄送的烘畅通项无阻奥。发达姻的交棚通网克络充足息的停欣车位宽松烛的仓缎储空低间完善欧的物点流系予统畅通灵的立钱体交钢通项目步开发嘉定位周模式--侦-专业系市场主题远商业众多以顽零售蝇为主艇，专环卖店飘形式尊经营患，其操宁作优乡丰劣主斗要表宵现在谣：优势疲：1、定沃位清愈晰，脆服务露客群荣明确驴，因敏而竞麻争相雹对较累为薄衔弱；2、商直铺易贸于销抓售和辰招商姻，且由租金相上涨局较快旺，涨凡幅高从；3、操孝作灵吩活，遥易于乡丰品牌测的调柱整；劣势对：1、客崇群较劳窄，跳准入痒门槛款高于枪一般鲁综合执商业肃；2、操膝作周醋期长党，商巡寿业成侦熟相贯对较根慢，口需要砖强力蜂的广篮告支伏持；3、小可商户石不成筒体系涨，无距商业混运作数能力处，对夜商业摔运营勺公司熔的要贱求较倍高；项目楼开发蔬定位美模式--旦-主题比商业综合池商业誉，重轰点在厘于业殃态的集结合绸，通效过科迅学的遇业态凡配置鞠，可纪以实厘现不怨同业谣态之匀间的恢客流锡共享假，从滑而为千商业租带来里源源奶不断貌的消勿费动骨力，指该类咽模式管操作值优劣削主要绞表现设在：优势俭：1、全西客层疫消费湾，具迟有较颂强的处商业采辐射叼力，希易于想聚集间客流也；2、多轿数面券积由阁主力特店消坐化，垄对商咽业运抵营要休求不宅高；3、主泛力品草牌的必入驻残，可蚁以带唐动整尝个项违目的吗价值丢，且垄各种躺业态竖的搭狱配，谋丰富码了社益区的遇配套甘，对庸于项侦目的犹销售羞起到纤积极辜的推舌动作咳用。劣势游：1、对模硬件独要求在较高山，要聚求建加筑规肿整，你结构蛮灵活站，可兴满足优多种惑业态沈需求档；2、物托业大饿面积槐出租股给主驱力店赴，租及金增门长慢隆，涨约幅低同，不腊利于岸快速仗销售挠和资少金的配回收迎；3、大灰而全穴的商胀业，件特色猛性不缘瑞够突来出，惕可复酬制性恰强，减易于遇模仿予而导团致客渐源流菌失项目希开发龟定位返模式--博-综合扛商业通过徐对三教种开俩发模外式的稍研究惜，结闯合项级目的街边界亮条件后，从册通盘扎操作液的角纷度出锻发，干考虑泄到商矿业市量场现偿状及顷本项桂目基挪本条其件，证我们鸟建议壁：项目疼开发惜定位晕模式派分析三种小方案经营角度：主力店带动，小商铺跟进，易于招商，且主力商业的品牌效应和市场补缺性，可以有效降低运营难度，缩短市场培育周期。销售角度：拥有较好的市场号召力，容易形成规模效应；特色项目，补缺目前市场业态，寻找到市场突破口。主题奥商业剂街建议提选择商业宗类型1主题逮性休骂闲购沉物中肥心以主臭题专健卖店舞形式沈为主打破毒传统瘦百货脸布局磨形式屯，不侄以性咳别作重为业庆态分新割以明擦确的蔽功能疮主题惊为线县索，剧提供酿良好均的购夫物体破验以“主力设店+品牌患专卖僚店+餐饮糟休闲胀娱乐”等纤业态贸为主业态表分布众构想2业态颜组合休构想3品牌玻专卖之店：树立环购物栏中兴改形象观档次餐饮杜休闲掠娱乐鞋：汇聚粒人流偶，吸跃引人疮气主力饭店：吸引气人气诱，丰乔富购鼻物中阔心业贿态业态醋功能厘组合4项目匆定位软建议探讨叫的方业向——快速臂拦截遮的潮住流前知线……娱乐滥休闲侍的汇拨流总球站……C.时尚男休闲戚的购贞物中险心……>>定位驱为“愈潮流钻前线权”潮流社前线玩主要烧定位核于年躲轻人纪群，趟以服衫装、摇鞋帽乖、箱南包、陪饰品往等业爸态为火主方案掏评判本项坡目大捏体量古改做烘潮流超前线贪，在训规模岛上具跃有一打定优每势；本案哄处于秋闹市味区，设自身蠢聚客庄力较鞭强，睛能够甲吸引目大量锤的外因来人尚流；需要鲁成熟叼招商团团队喊进行互运作仅；补充芽核心寄商圈絮业态梯，自泰然融熟入核阿心商招圈；潮流桥前线添需要剖的铺节面展固示面纯好，煌铺型殃规整雷；铺位亿数量货大，阵需要渔的客灾户数刺量多纹，广辩告投块入量家要大兵；特色关鲜明投的定虾位，愈给项仪目新弱的亮搏点；若招举商经企营不察利，糠将对凯公司霞的声垄誉产拦生负董面影足响。从经顾营的朽角度对整跃个项钳目的吐影响从销泥售的什角度评判税结论详：主盐要优款势在端于铺派面小乐、总金价低胁，但趋在招颜商率姻、后虎期运财营及仙对整或个项目遗影响天方面犹都存葬在较蚊大风丘险。市场腹空间凝较大评判粒结果笼：YE哑S方案孝评判市场上同等定位产品较多，市场空间较小；对通风、排油烟、电力功率等要求较高，同时经营行政审批难度较大。去化速度可能相对慢些；租赁期长，租金低，市场回报率难以支撑高售价。品牌餐饮娱乐商家形象好，给项目增色；聚客能力强，给项目带旺人流；从经营的角度对整个项目的影响从销售的角度评判呼结论浅：优勤势在逝于聚域客能油力强早、能关聚人斩气；兵劣势跪在于栗销售匠门槛决高影检响销猪售速更度。市场传竞争刺激烈评判拼结果永：NO>>定位巩为“高餐饮乏娱乐沉街”集合林各种乓民族活风味哭、中馅西特信色美渴食类朋的中拼小型核品牌晚商家竞和娱盛乐KT孕V、桌狐球城达、电拒玩城溪等，蹲将其案打造液成中筒心城盘区美遮食娱姻乐消仅闲的每一个莫好去谅处，油并成红为的准人气折中心趣。方案邪评判餐饮、购物、休闲均可，业态更丰富，经营更灵活；需要后期长期的经验管理；面临人民路的激烈竞争；定位于购物休闲中心，易塑造高品质包装风格，利于销售；需要品牌商家的进驻，前期招商直接影响后期的销售；品牌商家聚集，提升整个项目形象以及发展商知名度；购物中心微型化模式，各业态完美融合，互相促进，实现共生共荣。从经营的角度对整个项目的影响从销售的角度评判毙结论竹：最敏大的陈威胁棍在于湿面临猎人民毫路商墨业街造的直越接竞充争，膏市场漫空间让较小经营/销售抵有激施烈竞锅争评判认结果贿：NO>>定位仅为“椅购物停休闲甜街”>>方案度对比貌分析方案定位市场环境销售SWOT分析对项目和发展商的影响综合评价方案A潮流前线市场空间大单铺容易销售提高项目的形象优秀方案B餐饮娱乐城市场空间小实现迅速销售难度较大带动项目人气勉强方案C时尚旗舰店中心，市场空间小售价、销售量等方面风险都较大提升项目的人气和形象一般通过舍对比鲁分析隐，我茎们认池为方察案A—潮流雅前线贼，为锋本项王目最写佳方点案！√销售光模式惨分析销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营优势：发展商无后顾之忧；劣势：住宅式销售，产品无溢价能力，价值较低适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售采用先招商后销售的模式，投资者购铺即获得租约，即买即得租金，租金根据实际租约，由承租商户支付有利于树立客户投资信心，但操作周期较长，且前期租金不高，无法达到较理想的投资回报体量较小，且位于中心地带的商业项目，多用于社区商业，开发商对资金回笼压力不大返租销售开发商在商铺销售同时和投资客户签约委托经营管理合同，按一定比例一次性支付3-5年或每年返还租金收益，以收回经营权返租的租金收益较高，且保障了前期的投资回报，对开发商而言有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生实际租金和返租期不对等矛盾对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺返租骄模式允操作沃示意商铺射销售签订塞委托蜻经营点合同委托叠经营透管理投资摩客户队与发宣展商缎签定鸦销售烛合同丘同时剥，签