恒大开发成本操作手册模板

恒大开发成本操作手册资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。成本篇第一章:总则————————————————————————————2第一条:成本业务操作及管理办法制定依据—————————————2第二条:成本岗位财务人员的基本要求———————————————2第二章:成本归集的基础工作指引————————————————————2第三条:成本核算项目的确定————————————————————2第四条:成本项目基础信息的来源与取得——————————————5第五条:合同的接收与审核————————————————————6第三章:成本资金申请审批操作指引——————————————————6第六条:《申请使用资金审批表》的填报部门————————————6第七条:《申请使用资金审批表》的审核流程—————————————7第八条:《申请使用资金审批表》的审核操作细则——————————8第九条:付款操作管理——————————————————————9第十条:发票复印件建立档案的管理规———————————————10第十一条:客户公司名称变更或委托其它单位索取工程款的管理规定——11第十二条:集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法———————11第十三条:履约保函和保证金的管理————————————————11第四章:财务核算指引———————————————————————11第十四条:成本核算项目—————————————————————11第十五条:产品成本核算与结转的原则———————————————11第十六条:成本分配方法—————————————————————12第十七条:成本核算的内容—————————————————————12第十八条:会计科目的设置—————————————————————13第十九条:成本核算流程—————————————————————13第二十条:开发成本的帐务处理指引————————————————15第五章成本报表编制及管理指引———————————————————25第二十一条:成本报表的内容———————————————————25第二十二条:成本报表的编制方法———————————————25第二十三条:其它报表的编制—————————————————29第二十四条:成本报表的管理—————————————————30第六章:总结———————————————————————————30附件(第31页—43页)第一章总则房地产开发业务成本核算与管理是一项综合性的系统管理工程,涉及成本核算组织、成本控制设计、成本控制制度、成本分析、成本考核评估及税务规划等相当广的范围。在实际工作中,成本业务核算与管理的操作细则应遵循”与时俱进”、”与司俱进”的基本原则,在保持基本稳定的前提下,不断调整完善操作流程、提高管理水平。成本业务操作及管理办法制定依据根据集团公司《财务管理制度》、《成本会计岗位职责及考核细则》等有关规定,为了适应公司不断发展的需要,结合成本岗位工作特点,规范成本款项支付程序和相关业务的办理手续,为成本财务人员提供清晰明了的操作指引,使操作规范化、程序化,避免差错和防范风险、提高工作效率,配合公司《合同履约监督管理办法》等规章制度的有关规定特制定成本业务操作及管理办法细则。成本岗位财务人员基本要求必须熟练掌握国家财经法规、财务制度、税法和公司财务管理规定,对各项经济活动进行严格的核算和监督,将纳税规划的精神融入到日常成本管理和会计核算中。应严格遵守公司财经纪律,树立恒大诚信形象,廉洁自律,杜绝与客户发生公司业务以外的任何经济利益关系。做到忠于职守、廉洁奉公、实事求是,保守公司秘密。第二章成本归集的基础工作指引第三条成本核算项目的确定(一)成本核算项目的定义成本核算项目是指房地产开发企业在进行成本核算时,所确定的归集和分配开发产品成本的承担者。(二)成本核算项目确定的原则成本核算项目由地区公司总工室、综合计划部、预决算部以及财务部在开工之前依照如下原则合理确定,并报集团财务中心备案,如楼盘比较复杂的,应与财务中心协商确定。成本核算项目一经确定,不能随意更改,若项目调规或开发计划变更导致原成本核算项目无法使用,必须重新上报集团财务中心进行NC调整,并上报新旧分期对照表,避免因成本核算项当前后不能衔接造成账目混乱,出现税务风险。1、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本项目进行核算。2、产品类型区分原则。虽在同一地点,开工时间相近,但开发的产品类型不同、使用功能不同,可作为独立的成本项目进行核算。3、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为单独的成本项目进行核算。4、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预期成本存在较大差异的,应分别作为单独的成本项目进行核算。5、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本项目进行核算。对于上述确定成本核算项目的原则,各地区在采用时应该按照上述原则的先后顺序依次考虑来细化成本核算项目。(三)成本核算项目的具体划分财务中心控制NC财务系统的成本核算项目设置权限,当前房地产开发产品按地区-楼盘-分期模式设置,集团负责成本核算项目的前四级设置,四级以后成本项目由地区公司财务部根据实际情况自行添加设置。NC系统成本核算项目设置具体如下:1、住宅产品的分期按照成本核算项目确认原则来划分,如:一期、二期、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配套设施(非独立建筑)含在所属建筑物对应的产品中核算,不用单独设置核算项目,例如:卫生站、居委会、派出所等。2、公共配套:主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立商铺、独立车库。3、市政配套主要指无偿移交政府的独立建筑物:煤气站、消防站、垃圾站等。4、园林工程:主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道等,不含空中花园。5、归集待分摊是指由整个楼盘受益的及暂时无法明确受益项目的,先行在此归集。如:整个小区的道路、下水道管网、小区电力设施及通讯网络,以及土地和资本化利息等。房地产开发成本NC设置结构图如下:第四条成本项目基础信息的来源与取得财务部门根据成本项目分级归集成本基础信息、合同信息、合同付款及累计进度。预决算部门每月必须按照成本项目分列报送工程进度资料,清晰反映各成本项目的累计进度,并在地区项目分期中按照产品类型提供进度信息。开发成本归集过程中所需的各项基础数据以《基本信息表》的方式进行记载,作为成本台帐管理中的面积数据库,归集各个楼盘的开发报建、立项批复、政府文件、权属文件等中的相关基础资料信息。每月应根据建设进度及开发的进展及时更新相关的基本信息。具体有关信息与提交部门如下:1、土地合同与土地证地区公司财务部根据签定的土地出让合同、项目收购股权转让合同,确定土地成本总价、土地面积,并从开发部门取得土地证。财务部据以填列《基础信息表》总占地面积,并根据合同付款约定,按土地分期先后序时填列土地支付明细表有关成本、税费等款项支付信息。《基础信息表》占地面积应与《土地支付明细表》中占地面积一致。2、总平面规划图开发报建确定的总平面规划图,获批后2天内,由地区公司开发部转交一份复印件给地区公司财务部,作为开发成本核算的基础信息资料;发生规划调整,同样须依上述程序与时限,将获批规划调整总平面规划图复印件一份交地区公司财务部。财务部依据总平面规划图确定的总建筑面积、容积率等信息填列基础信息表。3、预售证或实测报告开发部取得的预售证或实测报告所反映的建筑面积,两天内应将证件和报告复印一份给财务部。4、建筑面积确认建筑面积确认按照以下取得证照的先后顺序为原则:总平面规划图规划许可证预售证实测报告。5、基础信息数据维护地区公司总工室每月25日前将更新的成本项目分期建筑面积、投影面积、占地面积、容积率、车位个数等信息提交财务部,据以填列基础信息表。上述相关业务部门必须积极配合,未及时更新导致成本计算失真等影响上市报表披露,财务部门发现即提请地区公司董事长作为失职问责处理。第五条合同的接收与审核按照公司关于合同订立、审批、备案的有关规定,签收公司档案管理部门转交的合同,不得擅自接收立项部门未经公司领导批准、未盖章的合同,不得以立项部门、合同承接单位提供的合同作为资金申请单审核、付款的依据。对于工程部签发的工程委托书,须参考合同进行登记与管理。对签收的合同应详细审核合同名称、发包单位、承接单位、合同标的、合同金额、付款条件、付款日期、合同签订委托人等。对合同发包单位与项目立项开发单位不符、无合同签订委托(代表)人签名、未盖公章、合同金额不正确的应及时向本部门领导汇报;需要更正补全的,应与合同立项部门联系,提请合同立项部门办理更正补全手续。更正后的合同需办理原合同作废、更换新合同手续后方可作为办理资金申请手续的依据。与公司合同订立部门加强联系,及时掌握承建单位的基本状况,包括联系人、联系地址、电话等资料,建立客户档案。第三章成本资金申请审批操作指引成本岗位财务人员必须熟练掌握公司《财务管理制度》、《合同履约管理制度》、《公司管理审批权限的通知》的规定,严格按照公司有关资金使用申请审批时限、权限、程序等规定办理各项成本业务的资金审核申报、支付手续,配合财务部经理实现资金有计划管理,保障公司资金安全,提高资金使用效率。第六条《申请使用资金审批表》的填报部门工程类、采购类资金审批单(各类工程施工合同及委托;各种桩基检测合同及委托、开荒清洁合同及委托、电梯、供水、中央空调、大型垃圾处理等设备采购合同、签订年度购货合同的代施工单位代购代扣代付的甲供材料以及由地区采购部签订合同或未签订合同的零星采购的的甲供材料)均应由预决算部门填写资金审批单。设计类资金审批单(各类设计合同及相关的晒图费、透视图费用等)属于地区公司与设计单位签订合同的由地区公司总工室填写资金审批单,属于集团(设计院)统一签订通用合同的由设计院填写资金审批单。施工水电费的资金审批单由工程部填写资金审批单开发报建类资金审批单(各种前期开发报建费用、各种预测费、实测费、公告费和报建相关的购买地形图费等)由地区公司开发部填写资金审批单。物业维修费资金审批单由物业公司填写资金审批单。第七条《申请使用资金审批表》的审核流程凡是订立合同(或委托)的项目《申请使用资金审批表》均应由申请部门经办人、申请部门经理审批、合同履约部审核后,统一由合同履约部转交财务部门审核、按审批权限报公司相关领导审批。除特殊情况外,不得接收手续不全的《申请使用资金审批表》。未订立合同的项目《申请使用资金审批表》由申请部门经办人、申请部门经理审批,申请部门分管领导审批后直接交财务部门办理审核、按审批权限报公司相关领导审批。特殊资金申请付款(如滞纳金、罚款、监控转款、还贷涂销、现金支付工程款项、无合同付款、手续不全等)按总部管理办法和地区公司管理办法的相关规定执行。施工用水费、施工用电费的资金使用申请办法:工程部附缴款通知书及分摊表,报预决算部在资金审批单上签署意见注明已登台帐后,由财务部审核,报地区公司董事长审批。物业维修费的申报办法:在保修期内应由原施工单位承担或应由开发商承担的物业维修费,物业公司每月10-15日将发生的物业维修费的签证单编号并汇总,按物业归属的开发单位分别填报《申请使用资金审批表》,预决算部在物业维修费的汇总表上签署意见注明已登台帐、财务部审核登记,报地区公司董事长审批。物业维修费资金申请的注意事项:1)、如保修期内应由原施工单位进行维修,所产生的维修费应由原施工单位承担,如原施工单位未按时维修,可根据合同约定,由我司另找施工单位或物业公司进行维修(若由物业公司维修,应计算材料和人工费用),维修费用由预决算审核后,由我司代付,并从原施工单位质保金中扣回。2)如已超过保修期,且已经交付物业公司后所发生的维修费,不再由项目公司承担,应向政府申请物业维修基金。3)特殊原因,工程质保期内维修,不属于原施工单位责任的,依据维修情况报主管领导和董事长审批后进行维修,由项目公司承担。接收《申请使用资金审批表》后应及时登记《申请使用资金审批表呈报一览表》,该表详细填写接收日期、成本岗经办人、呈报日期、资金申请项目、资金审批单金额、实际支付金额、批复情况、支付情况等信息。第八条《申请使用资金审批表》的审核操作细则严格审查资金申请项目是否合理,所发生成本项目是否符合成本归集项目要求,内容是否真实,附件是否齐全,手续是否完备,数字是否准确,支付去向是否明确。《申请使用资金审批表》的填写应使用黑色正楷字体填写,机打审批表签名必须手签,收付款单位名称及银行资料、金额大小写不得涂改,其它内容不得随意涂改。在”用途或理由”栏填写如下内容:(以工程款为例)根据合同第*条申请支付达到付款条件的某月进度款**元,按合同约定条款计算本月应支付进度数=月进度款*付款比例(%)—罚款等需在进度中扣除项目=**元。本期需要扣除甲供材及其它应扣除款项**元,实际支付**元。资金审批单上的付款金额为申报的进度金额,包含甲供材和代付费用等。实际支付的金额由财务部在付款金额的下方用黑色签字表填写。2、申请使用资金部门应在《申请使用资金审批表》上加注收款单位联系人及联系方式。3、对不符合规定及手续不完备的申请,应及时退回呈报部门补办手续或拒付。4、审核《申请使用资金审批表》中各项具体内容包括:(1)付款申请是否有合同,非合同付款是否附必要的文件资料;(2)收款单位与合同单位名称是否一致;(3)付款单位是否是付款项目的承担单位;(4)申请用途或理由与合同是否一致;(5)付款金额是否与合同规定、附件资料金额相符,是否出现超合同金额的付款。(对于超合同付款的资金审批单在审核时一定要在资金审批单上注明:合同总价,含本次申请后累计已付款,累计超合同金额及比例等内容,作为领导审批时的参考。)(6)付款方式是否合理;(7)付款金额大小写是否正确、一致;(8)申请支付工程进度款,是否附有手续齐全的《工程进度申请表》原件;双方签字确定的《工程造价预(结)算书》封面,以及《分项工程汇总表》。(9)申请支付工程结算款,是否附有已经审批完毕的《工程结算审批表》复印件。以及由对方单位开具该项目的累计收款证明。(10)经办人、用款部门经理、合同履约部审核人签字是否齐全,分管领导签字是否齐全,是否符合审批权限的规定;(11)有无代供材料、转扣款、预付款等未扣回费用。(12)对于施工单位委托项目公司付款给其它施工单位或是材料供应商的资金审批单,必须附有该施工单位开具给项目公司的委托付款书,并同时提供该施工单位开具的发票。第九条付款操作管理《使用资金申请审批表》经权限许可的公司领导审批同意后,当日集中汇总应付项目及应付金额报财务部经理,由财务部经理按照当前的资金计划安排资金后,通知收款单位,办理支付手续。开具支票前主动与客户联系,约定付款时间,提醒客户注意携带符合规定的发票、单位委托收款证明、收款人本人的有效身份证明。将《申请使用资金审批表》转交出纳员,由出纳员开具付款票据。成本岗内部尽量做到集中统一将凭证及附件递交财务部经理审核及加盖财务经理保管的银行印鉴。审查支付审核支票抬头与收款单位是否一致,支票金额大小写是否一致,支票金额是否与申请使用资金申请表的实付金额一致,时间是否正确,出纳员所盖银行印鉴是否清晰正确收齐客户发票等资料,办理付款手续。对行政性收费需先付款方可索取发票的,由经办人员填写欠发票承诺书后办理付款手续;除此之外的付款如果无发票的,收款单位必须提供欠发票承诺书由经办部门经理签署意见后报地区董事长审批同意后方可办理付款手续。付款收取发票时应审查客户提供的原始凭证的各项内容:1)发票的类型是否与合同的内容相符。除购销合同以及提供修理修配劳务(属于应由项目公司承担的地方税务局认可的设备及相应劳务)取得国税部门印制的发票之外,其它事项均为地税部门印制的建筑业统一发票或其它服务业统一发票以及税务部门认可的行政事业单位专用收据,对于已经在合同中明确分开设备金额及安装金额,必须对应提供施工发票及商品买卖发票,不得合并收取商品的购销发票或是建筑业统一发票。在付款时,对于一次性付清的工程委托以及工程项目的结算款(留质保金),必须取得结算总额(含质保金)的发票。2)、发票抬头单位名称是否为付款单位;3)、工程项目名称是否正确;4)、发票填开日期是否正确;5)、发票开出单位是否与申请使用资金审批表的收款单位是否一致。6)、鉴别发票的真伪。7)对于代购代扣代付的甲供材类的付款,在收取发票时发票的抬头为对应的施工单位名称。收到发票时应及时登记代管甲供材发票台账包括材料供应商、材料供应的楼盘、施工单位全称、发票金额、发票编码等,由施工单位签收。发票开具不符合发票管理规定的,应请客户重新开具或按规定办理补正手续,方能办理付款手续。第十条发票复印件建立档案的管理规定对股权投资、土地、主体工程、重要开发报建费用等付款收取的发票,应予以复印,并建立电子档案,由成本会计负责保管,同时报财务部经理和集团财务中心备份,以备日后办理相关业务及审计时需要。第十一条客户公司名称变更或委托其它单位索取工程款的管理规定客户在合同执行期间,公司名称变更的,应提供工商行政管理部门的批准书及书面申明;客户委托其它单位索取工程款,必须有客户的委托书及被委托方的营业执照复印件、税务登记证复印件;客户提供的营业执照副本复印件应加注”与原件相符”字样并加盖公章。客户提供的申明或委托书应列明理由及明示权责关系,并由客户盖章。客户提供的公司名称变更或委托其它单位索取工程款的资料原件应作为支付款项的记账凭证的附件,并将其复印件统一归档管理。客户委托其它公司收款时必须提供与我司签订合同单位的发票,如果涉及发票开具单位变更的,应视为合同主体变更,需办理合同变更手续后,方可办理付款手续。第十二条集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法集团内部各公司之间的转账业务必须附有《转账通知书》,《转账通知书》应规范填写,及时转交对方单位作账务处理。《申请使用资金审批表》原件作为支付方的凭证附件处理,《申请使用资金审批表》复印件及相关附件的原件应转交对方单位作为成本项目款项确认的依据。第十三条履约保函和保证金的管理合同管理部收到施工单位递交的履约保函后,经审核无误后提交财务部成本会计,成本会计核对无误后,并在合同台帐上进行登记以后,将履约保函交到财务经理处保管。对于一些施工单位未提交履约保函而是缴纳履约保证金的情况,申请使用资金部门在填写资金审批单时,应要求施工方提供缴纳履约保证金的依据(缴纳履约保证金收据复印件)。如在未收到对方提供的履约保证金的情况下,按照公司领导指示在首次付款中扣除履约保证金的,必须提供领导的批示报告作为请款的依据,而未做履约保证金情况说明的,财务部能够退回该请款单。资金审批单审核流程及审核审核要点详见(附件一)第四章:财务核算指引第十四条成本核算项目:参照前文第二章第三点确定。第十五条产品成本核算与结转的原则:(一)产品成本核算的原则成本归集原则:成本发生时能分清成本核算项目的,应直接记入有关成本核算项目。应由两个或两个以上成本核算项目负担的,应按一定标准(详见第十五条成本分配方法)将其分配记入有关成本核算项目。如果是由整个楼盘受益的,能够在”归集待分摊”中先行归集,待结转成本时,再按一定的分配方法,分摊记入有关成本核算项目;成本分配原则:谁受益谁承担,多受益多承担。(二)产品成本结转的原则1、配比原则:收入与成本相匹配原则;2、成本结转追溯调整原则:后期开发项目由于预算成本变动、规划变更、或市场因素等各种原因,造成各期开发项目之间分配的成本费用与原来预先分配的金额产生差异时,一般处理原则是:其变化差异金额在发生变化的当期进行结转,调整以前年度已经结转的开发项目成本。第十六条成本分配方法1、土地成本:按各成本核算项目的占地面积进行分配。2、单独作为过渡性成本项目核算的公共配套设施开发成本,即基础配套、园林景观、垃圾站、消防站等可分摊成本,应按各成本核算项目的建筑面积进行分配。3、开发间接费用:按当年在建项目实际施工时间(开竣工时间,工程部提供)折算参与分配面积,以前年度已竣工项目及当年未建设项目不参与当年度分配,当年建设项目按折算分配面积分摊当年发生额。4、借款利息:按预算造价法进行分配。第十七条成本核算科目的内容(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目的大市政配套费、园区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本项目的成本费用性支出。主要包括采购部,预算部,开发部,总工室,工程部,合同履约部,工程技术部等部门的人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第十八条会计科目的设置与成本相关的开发成本、应付账款、预付账款三个科目设置二级科目进行明细核算(详见附表九),科目下设置【客商】【合同协议】【房地产项目】【收支项目】【供应商】五个辅助核算项目,具体说明如下:【客商】:指提供劳务服务或卖出货物的收款方【合同协议】:指甲乙双方签订的合同,命名格式:客商名称_合同号_合同名称【房地产项目】:指确定的成本核算项目(详见前文)【收支项目】:指施工工程内容的简括(详见NC收支项目列表)【供应商】:指卖出货物或提供劳务服务的收款方,一般与【客商】相同。(预付材料款为材料供应商)第十九条成本核算流程成本核算流程步骤:一、成本费用的归集。二、期末成本费用的计提。1、非竣工楼盘和非收楼结转楼盘成本费用的计提期末根据工程进度预算金额(100%进度)对主体、装修工程计提成本。次月红字冲回。公式:成本计提数=期末主体、装修工程100%进度数-主体、装修工程对应的开发成本期末账面数。2、收楼结转楼盘成本费用的计提:期末,分别根据各成本核算项目的合同造价(预算造价)与期末开发成本数的差额计提成本。公式:成本计提数=期末各成本核算项目的合同造价(预算造价)-账面开发成本数。次月不用红字冲回,按实际发生数冲回,期末进行成本补提或冲减调整。将竣工交楼项目的开发成本结转至开发产品。三、分摊利息:按照3.4的方法进行分摊。四、分摊开发间接费用:按照3.3的方法进行分摊。五、分摊土地成本:按照3.1的方法进行分摊。六、分摊基础配套、小学等各项配套:按照3.2的方法进行分摊。七、将竣工交楼项目的开发成本结转至开发产品。八、结转交楼项目或已完工自用项目的产品成本,即将交楼部分的开发产品成本结转至主营业务成本,自用的开发产品转入固定资产。没有交楼的项目公司不用操作第五步至第七步。成本核算流程如下图:第二十条开发成本的帐务处理指引一、土地费用在房地产开发建设过程中发生的各种土地费用,应先归集,待项目开发竣工完成或房屋交楼时,再按成本核算项目的实际占地面积进行分配。1、归集土地费用时,账务处理如下:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费【客商:土地出让方】【合同协议:XX合同】【房地产项目:归集待分摊-土地】【收支项目:土地价】【供应商:土地出让方(同客商)】贷:银行存款(或应付帐款-应付土地款等)2、期末进行土地费用分摊时,账务处理如下:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费【客商:分摊土地费用】【合同协议:土地合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:土地价】【供应商:分摊土地费用】借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费【客商:XX】(红字)【合同协议:XX合同】【房地产项目:归集待分摊-土地】【收支项目:土地价】【供应商:XX(同客商)】二、前期工程费房地产开发建设过程中发生的各种前期工程费。能够分清负担项目的,直接计入相应的成本核算项目。如果是由整个楼盘受益的,能够先行归集,结转成本时,再按一定分配方法,分摊记入有关成本核算项目。1、归集前期工程费a.能够分清成本核算项目时,账务处理如下:借:开发成本-前期工程费【客商:设计等施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XXXX】【供应商:设计等施工单位(同客商)】贷:银行存款b.由整个楼盘受益的情况下,账务处理如下:借:开发成本-前期工程费【客商:设计施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:归集待分摊-基础配套】【收支项目:施工图设计】【供应商:设计施工单位(同客商)】贷:银行存款2、期末进行分摊时,账务处理如下:借:开发成本-配套设施费【客商:分摊配套费用】【合同协议:分摊配套费用】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:分摊配套费用】借:开发成本_其它【房地产项目:归集待分摊-基础配套】(红字)三、基础设施费、建筑安装工程费分录同前期工程费,不再重复列示四、可资本化的借款利息及借款费用1、发生借款利息时,账务处理如下:借:开发成本-项目利息支出【客商:贷款银行】【合同协议:借款协议】【房地产项目:归集待分摊-利息】【收支项目:XX】【供应商:贷款银行(同客商)】贷:银行存款2、发生能够资本化的房地产开发专项贷款的辅助借款费用,账务处理如下:借:开发成本-项目利息支出【客商:贷款银行】【合同协议:顾问费、贷款安排费协议】【房地产项目:归集待分摊-利息】【收支项目:XX】【供应商:贷款银行(同客商)】贷:银行存款3、期末进行分摊时,账务处理如下:借:开发成本-项目利息支出【客商:分摊利息】【合同协议:分摊利息】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:分摊利息(同客商)】借:开发成本-项目利息支出【客商:贷款银行】(红字)【合同协议:借款协议】【房地产项目:归集待分摊-利息】【收支项目:XX】【供应商:贷款银行(同客商)】五、开发间接费用(500291)本科目平时一般无发生(水电费除外),期末分摊开发间接费(5102)时转入,账务处理如下:借:开发成本-开发间接费用【房地产项目:XX成本核算项目】贷:开发间接费六、开发成本的结转1、成本费用的计提(1)、非结转楼盘主体、装修工程计提成本,账务处理如下:借:开发成本_建筑安装工程费【客商:主体、装修施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:主体、装修施工单位(同客商)】贷:应付账款-应付工程款【客商:主体、装修施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:主体、装修施工单位(同客商)】次月用红字全额冲回。(2)、收楼结转楼盘成本费用的计提:期末,分别根据各成本核算项目的合同造价(预算造价)与期末开发成本数的差额计提成本。账务处理如下:借:开发成本_计提【房地产项目:XX成本核算项目】贷:应付账款(计提)【房地产项目:XX成本核算项目】每月末根据当月实际支付的工程款(分录如上第二十条的二-五),编制计提成本冲回明细表,作为月末冲回实际成本发生数的凭证附件,账务处理如下借:开发成本_计提【房地产项目:XX成本核算项目】【红字】贷:应付账款(计提)【房地产项目:XX成本核算项目】【红字】将完工项目的开发成本结转至开发产品。账务处理如下:借:开发产品【房地产项目:XX成本核算项目】借:开发成本_结转【房地产项目:XX成本核算项目】3、结转交楼项目产品成本,即将交楼部分的开发产品成本结转至主营业务成本,账务处理如下:借:主营业务成本-房地产成本【房地产项目:XX成本核算项目】贷:开发产品【房地产项目:XX成本核算项目】七、特殊业务核算办法(一)代供代付代扣材料款的核算办法公司对大宗施工材料实行代供制度,财务部门对代供材料进行代付代扣核算和管理。收料业务处理:工程部向材料公司或地区采购部发出材料需求计划(采购通知),必须除注明采购品种、规格等之外,还须注明使用楼盘分期项目(即成本核算项目)、使用施工单位(签字盖章)。材料公司或地区采购部凭经施工单位、工程部、供货单位、材料公司共同确认的《工地收货单》NC打印联或《工地直拨单》第二联财务联,报送财务部,并向财务部提供代供的材料电子台帐,财务部据此作进行代付代扣的挂账处理。借:预付账款-预付材料款【客商:施工单位】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位】贷:应付账款-应付材料款【客商:材料供应单位】【合同协议:代扣代付三方协议或采购合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位(同客商)】2、已经现场验收的材料因计划或是设计变更导致退料,必须由项目公司和原材料供应商联系,开具红字的经施工单位、工程部、供货单位、材料公司或是地区采购部共同确认的《工地收货单》或是《工地直拨单》财务联交地区财务部进行退料的账务处理借:预付账款-预付材料款【客商:施工单位】【红字】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位】贷:应付账款-应付材料款【客商:材料供应单位】【红字】【合同协议:代扣代付三方协议或采购合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位(同客商)3、付材料商材料款的业务处理:财务部根据审批后的《申请使用资金审批单》付材料款,并代施工单位取得抬头为:”xx施工单位”的销售发票。付款时作如下账务处理:借:应付账款-应付材料款【客商:材料供应单位】【合同协议:代扣代付三方协议或采购合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位(同客商)】贷:银行存款4、付施工单位工程款时转扣施工单位代付材料款的账务处理:借:开发成本_建筑安装工程费【客商:施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:施工单位(同客商)】贷:银行存款预付账款-预付材料款【客商:施工单位(材料需求单位)】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:材料供应单位(与客商不同)】(二)施工水电费的核算办法垫付施工方水电费原则上记入开发成本。财务部凭工程部、监理公司、施工方签章确认的水电费分割单及审批后并经预决算部备案的《申请使用资金审批单》付款时,账务处理如下:借:开发成本-开发间接费用【房地产项目:归集待分摊-基础配套】开发间接费用(销售现场、工程部使用电费)贷:银行存款水电存在预缴情况,水电费预缴后,工程部再每月把发票和分摊表给财务,财务再据此进行账务处理,合同约定施工水电费由施工单位承担,账务处理为:1)预付水电费时:借:预付账款-预付材料款【客商:供电局】【合同协议:供电合同】【房地产项目:归集待分摊-基础】【收支项目:开发间接费用-其它】【供应商:供电局】贷:银行存款2)收到发票和分摊表时:借:开发成本-开发间接费用【房地产项目:归集待分摊-基础配套】开发间接费用(销售现场、工程部使用电费)贷:预付账款-预付材料款【客商:供电局】【合同协议:供电合同】【房地产项目:归集待分摊-基础】【收支项目:开发间接费用-其它】【供应商:供电局】对于在工地现场发生的施工水电费,在移交给物业公司以前均予以资本化(三)对已结转的成本核算项目进行成本调整的账务处理期末根据《成本台账》显示前期多结成本,根据在期末根据成本结转追溯调整原则对前期已经结转到开发成本和开发产品进行调整借:开发产品【房地产项目:XX成本核算项目】贷:开发成本_结转【房地产项目:XX成本核算项目】同时调整结转期的损益借:主营业务成本-房地产成本(或固定资产等)(已销售部分相应承担的成本)贷:开发产品【房地产项目:XX成本核算项目】(四)作为固定资产的酒店等物业结转及后续会计账务处理1、固定资产结转的账务处理:A．成本费用的计提,账务处理如下:借:开发成本_计提【房地产项目:酒店】贷:应付账款(计提)【房地产项目:酒店】B．将酒店成本结转至固定资产,账务处理如下:借:固定资产-建筑物【房地产项目:酒店】贷:开发成本-结转同时将预付账款及应付账款进行明细科目调整,交付使用后投资物业不再属于房地产开发项目:C、借:预付账款-预付账款(非项目)贷:预付账款-预付工程款【房地产项目:酒店】(应付账款的账务处理省略)同时应将《成本台账》进行分割并做好移交工作。2、固定资产结转后收回预付款的发票借:应付账款-应付账款(非项目)贷:预付账款-预付账款(非项目)3、固定资产结转后对于计提部分的付款借:应付账款-应付账款(非项目)(有发票部分)预付账款-预付账款(非项目)(无发票部分)贷:银行存款已转入固定资产的建筑物,后续再发生的建造成本,在每年末一次性调整固定资产原值。4、平时新增或调整的固定资产的建造成本借:在建工程-房屋等【房地产项目:酒店】贷:银行存款/应付账款-应付账款(非项目)5、每年末结转固定资产借:固定资产-房屋等【房地产项目:酒店】贷:在建工程-房屋等【房地产项目:酒店】(五)作为投资性房地产的物业结转及后续会计账务处理投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。其结转及后续会计处理参照第四点”作为固定资产的酒店等物业结转及后续会计账务处理”进行处理,不再重复列示。(六)支付结算款的账务处理依照的8条第7小点的付款收取发票的规定,在支付施工单位结算款时账务处理:借:开发成本-前期、建安等【客商:施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:施工单位(同客商)】贷:应付账款-应付质保金【客商:施工单位】【合同协议:XX合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:施工单位(同客商)】贷:银行存款等(七)项目公司代付报建费的扣回的账务处理项目公司代施工单位垫付的一些报建费用,如:劳保金、水泥基金、印花税等在施工单位第一次进度款时予以扣回。代施工单位缴纳相关报建费用的账务处理:借:预付账款-预付工程款【客商:施工单位】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:收取报建费用的政府部门】贷:银行存款2、在施工单位的工程进度中扣回代付的相关报建费用的账务处理借:开发成本_建筑安装工程费【客商:施工单位】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:施工单位】贷:银行存款预付账款-预付工程款【客商:施工单位】【合同协议:施工合同】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:XX】【供应商:收取报建费用的政府部门】(八)对于有偿移交的公建配套的账务处理1、收到政府的公建配套设施经济补偿小于其建造成本:借:银行存款借:开发成本-其它【客商:政府相关部门】【红字】【合同协议:移交补偿协议】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:其它】【供应商:政府相关部门】2、收到的政府的公建配套设施经济补偿款大于其建造成本:借:银行存款借:开发成本-其它【客商:政府相关部门】【红字】【合同协议:移交补偿协议】【房地产项目:XX成本核算项目】【收支项目:其它】【供应商:政府相关部门】贷:主营业务收入【蓝字】第五章成本报表编制及管理指引第二十一条成本报表的内容成本报表是根据公司当前的经营管理模式,结合当前的成本业务核算与管理要求而设置,主要由成本报表索引、项目简况表、主要指标汇总表、基本信息表、辅助余额表、预算成本及毛利测算表、房屋开发成本汇总表组成。土地成本支付明细表和工程成本支付台帐作为成本核算的基础数据来源,也纳入到成本报表的范围。第二十二条成本报表的编制方法1、《成本报表索引》的编制《成本报表索引》是成本报表的目录,用于快速查找指定表格,报表中毎增加一张表格都需要在索引中建立表内超级链接,以便完善表内目录快速查找。2、《项目简况表》的编制项目简况表是了解项目与NC的对应情况及项目最新状态的表。简况表中的项目NC编码和开发公司的NC编码来源与NC财务系统,对于项目最新状态需要和工程部联系取得。:具体填列的对应关系如下图所示:《简况表》中项目NC编码只到楼盘编码即可,如果涉及一个项目多个公司开发,应一一对应填列项目开发公司,开发公司的NC编码是项目公司的帐套编码,项目状态一栏填列工程截止本期最新的状态。《项目简况表》格式详见(附件三)3、《主要指标汇总表》的编制主要指标汇总表是掌握项目规划总体情况的表格,表中的各项数据资料均来源于总规图及项目报建的相关文件,包括:项目名称、项目地址、容积率、绿化率、计划总入住人数、户数及小区配套等信息。对于在项目开发过程中调整的总规数据包括分期、房屋类型等信息需要根据调整后的规划来进行更新。《主要指标汇总表》的格式详见(附件二)4、《基本信息表》的编制《基本信息表》是成本报表中的面积数据库,由楼盘基本信息、总规指标、立项批复指标、收楼系统数据、实测面积五部分组成,用于归集各个楼盘的开发报建、立项批复、权属文件中相关资料信息。1)楼盘基本信息表部分填列如下图所示:2)总规指标部分填列如下图所示:3)、立项批复指标、收楼系统数据、实测面积三部分应根据项目规划许可证(规划验收合格证)、预售证(预测面积成果报告书)、实测成果报告书等对应的内容填列。该表每月应根据工程建设进度及开发的进展情况及时与开发部、总工室等联系获取最新的基本信息。4)占地面积的计算:各期的占地面积=各期的基底面积+(土地证总面积-∑各期基底面积之和)×各期的建筑面积÷总建筑面积。对于需要无偿移交的公建配套设施不用分摊其土地和配套成本,故不用对应填列其基底面积,即土地面积空白。《基本信息表》格式详见(附件四)5、《房屋开发成本汇总表》的编制《房屋开发成本汇总表》用于反映整个楼盘的成本构成以及工程投入情况的表格。该表中的成本类数据来源于工程支付台帐,预付账款(不含土地款)、应付账款(不含土地款)的数据来源于辅助余额表。填列方法如下图所示:该表是以一个项目为单位汇总,如果一个企业同时开发多个楼盘请分别汇总填列《房屋开发成本汇总表》。《房屋开发成本汇总表》格式详见(附件七)6、《预算成本及毛利测算表》的编制《预算成本及毛利测算表》是用于随时掌握成本单价变动与销售单价的对应情况,便于在项目建设过程中随时掌握最新的情况,加强成本预警机制而设置的成本表格。表中的各栏次主要来源于成本支付台帐、土地支付明细表、基本信息表等,其中的销售均价取自明源系统。表格填列如下图所示:该测算表中已设置好公式和预警的参数,对于毛利率低于30%的项目,该表格将在预警栏中提示”注意”,对于毛利率低于15%的项目,预警一栏将提示”警惕””。如下图所示:该表在编制过程中,土地面积和建筑面积要与基本信息表一致,幼儿园、小学、垃圾站等无偿移交的公建配套配套,在此表中也应单独列出,对于该部分公建配套设施不用分摊土地和配套成本,在编制过程中其土地面积为空白,用于各期分摊配套成本的分摊率公式中的分母也将不含需要无偿移交的公建配套的建筑面积。《预算成本及毛利测算表》格式详见(附件六)7、《土地成本支付明细表》的编制《土地成本支付明细表》是土地成本及信息的归集明细表,该表根据土地费用性质分类填列,主要包括:土地出让合同、土地相关税费、拆迁补偿合同、其它费用四类。土地成本项目按应付、实际支付逐项填列。暂未能确定费用性质、付款未能收取发票的需在”其它需要说明的事项”栏次中详细说明。土地成本合计=应交土地出让金、补偿及税费+评估增减值。经过股权转让取得土地发生的转让费用、评估增减值在”其它费用”栏填列。经过股权转让取得土地发生的转让费用以及评估增减值在其它费用类中列示《土地成本支付明细表》格式详见(附件五)8、《工程成本支付明细表》的编制《成本支付明细台帐》是成本报表中的基础数据库,按”楼盘项目分期"建立台帐,按月连续编制;是合同管理、归集成本、成本预算报表、核对会计账目的重要辅助表格;此表月末与账套核对应一致。(1)根据地区公司总工室、综合计划部、预结算部以及财务部共同确定后的成本核算项目来设置成本支付明细台帐。(2)毎收到一份合同或工程委托,均需要对应产品项目分别登记各期成本支付明细表,登记的内容包括合同总价,合同编码、合同项目全称、付款单位、备注等,同时对于拆分的合同一定要注明主合同存于哪一期,对应分拆到各期的合同金额是多少。(3)毎发生一笔业务(涉及开发成本、预付账款、应付账款等科目)都需要及时对应项目分期的合同登记台帐。包括无合同的开发报建等付款业务。(4)根据期末计算分摊的土地成本、项目利息、开发间接费用、配套成本填列各期台帐对应的行次。如下图所示:(5)《成本支付明细表》中的项目已办理结算的,在收到结算使用资金申请审批单时应按《工程结算审批单》内容及时调整本项目的合同金额,并备注”已结算,原合同价×××元,质保金×%”等内容。(6)《成本支付明细表》每月应与NC会计系统进行核对,发现差错应及时查明原因更正,对账完成后方可据此生成其它成本报表。《工程成本支付明细表》详见附件(附件八)第二十三条其它报表的编制根据领导、相关部门和管理制度的需要,生成其它各种报表资料。例如:工程借款控制审批台帐,该表是根据《地区公司管理办法》中第十五条第3小点,控制预借款而设置的监控台帐,如下图所示:第二十四条成本报表的管理每月5日前编制审核完毕所有成本报表,报送集团财务中心及有关公司领导,对于成本出现的偏差应及时查找原因并向相关领导汇报。成本报表属于公司机密财务资料,各编制单位对于每月上报的成本报表应该按照财务档案的管理要求认真建档管理。任何人员不得随意对外泄漏,相关部门需使用,应经公司领导批准方能取得成本报表。第六章:总结房地产开发业务成本核算与管理是一项综合性的系统管理工程,涉及成本核算组织、成本控制制度、成本分析、成本考核评估及税务规划等相当广的范围。在实际工作中,成本业务核算与管理的操作细则应遵循”与时俱进”、”与司俱进”的基本原则,在保持基本稳定的前提下,不断调整完善操作流程、提高管理水平。附件一:成本口通用审核流程及要点附件二:《主要指标汇总表》附件三:《项目简况表》附件四:《基本信息表》附件五:《土地成本支付明细表》附件六:《预算成本及毛利测算简表》附件七:《房屋开发成本汇总表》附件八:《工程成本支付明细表》附件九:《NC成本科目对照表》科目编号科目名称收支项目解释一级编码一级名称二级编码二级名称5002开发成本500201土地征用及拆迁补偿费41010101土地价经过招拍挂或协议转让方式取得土地取付的地价款41010102契税或交易费等其它费用办理土地交易过程中支付的各种税费,如契税、耕地占用税、产权登记费等41010103拆迁费发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等41010104其它土地使用费除上述费用外有关土地的费用500202前期工程费41010201地质勘探费勘察人根据发包人的委托,收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要,进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业,以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用41010202土地平整、三通一平指施工过程中的场地平整,及临时道路、临水、临电等施工费用41010203设计规划费规划设计指设计人根据发包人的委托,提供项目施工图设计等服务所收取的费用施工图设计指设计人根据发包人的委托,提供项目总体规划设计等服务所收取的费用地下室人防设计指设计人根据发包人的委托,提供项目地下室人防设计等服务所收取的费用其它设计费除上述设计服务外所收取的其它设计费用41010204开发报建各专业报建费根据地方政府规定单价缴纳的各专业类