2023年综合地产项目销售方案

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篇1:综合地产项目销售方案

海湾时珠销售方案

通过对沧州市房产市场特殊是新华区板块房产市场有针对性地了解与分析，我公司对海湾明珠项目提出了以下的销售解决方案。

本销售解决方案主要从销售时机、住宅及商业部分的分析行销方案共三个方面来绽开。

第一部分

项目销售时机

项目的运作胜利要"天时、地理、人合'三要素齐聚。把握本项目最佳的入布时机也就是占据绝佳的"天时'要素是确保项目整体运作胜利的先导条件。

我公司认为在本项目的操作过程中，应以住宅为先务部分，从住宅入手入主沧州房产市场，待住宅部分消化完毕后，再着手进行商业的操作。

此观点是综合沧州房产市场20**年的整体状况而提出。

1、从市场供应角度动身，在20**年沧州楼市舞台上活跃着以下的几家：

住宅部分

天成首府项目

20**年4月开展宣扬，5月入市销售，"国九条'颁布后放停销售

金鼎项目

20**年9月完成建行团购

医专项目

20**年8月整地，处于前期阶段

鼓楼广场

20**年5月开头认购

东方骏景

20**年9月完成团购

师专项目

20**年6月开头蓄势

商业

部分

南门步行街

20**年A座销售，20**年A座开业，现施工部分为C座

以上项目均有力量在20**年办理完成商品房预售许可证件。

2、从需求的角度动身：

沧州市人口较少，市区人口在40万人左右。经济水平较低，购买力量较差是其一大特点。20**年4月之前房价较低，维系在2000元/平方米水准，自主管部门规范完善本市的土地摘牌程序后，沧州市地价水准一路上涨，直接导致房价直线攀升。

较低的购买力量与相对较高的房价之间，打算了在全市的范围内，本项目的目标客户相对集中在中高收入阶层，且此阶层的数额不大。

3、从竞争的角度动身：

本项目处于沧州市区的黄金中心位置，对于居住地缘性较强的沧州市而言，我们有利的地理一方面为我们立足全城供应了宽阔的客源，目的也让我们面临来自东西两个区域项目的竞争。

假如我们不能准时争夺沧州有限的客户资源，则会面临客户匮乏的不利局面，从而影响到项目整体的操作进度。

4、从地块价值的角度动身：

我们的项目处于沧州市中心位置，周边商业繁华，生活配套完备，地段住宅房产价格处于稳定的上升期，成熟的商业氛围不需要我们实行以商养地、带动房价上涨的策略。

其次部分住宅操作方案

一、项目市场定位

沧州首席高尚亲水豪宅

二、产品定位

(一)整体项目设计协调

1、充分考虑整个项目的综合体建筑的协调性

2、充分考虑本项目动、静等功能区划分问题;

3、充分考虑项目整体外立面的协调性问题;

4、充分考虑本项目各功能区交通流线问题;

(二)户型设计要点：

1、确保项目户型面积掌握及户型设计的合理性;

2、确保项目户型在功能上的有用性和便利性，例如：要考虑生活阳台的设计;要避开户型产品对视问题，以及居室内的功能运用等等问题;

3、二居室：面积掌握主要集中在90平方米左右;三居室：面积掌握主要集中在120平方米左右;

(三)外立面设计要点：

1、外立面平面设计，尽量体现高层板楼的的整体性，削减简单立面效果;

2、外立面视觉设计，尽量体现项目整体性的视觉效果，体现出项目高档视觉效果;

3、外立面颜色设计，尽量体现项目现代、高档、稳重的效果;

4、外立面设计要考虑新型建筑材料的使用和成本预算;

5、外立面设计要评估使用年限问题，减轻将来业主的生活成本;

(四)智能安防系统

1、社区围墙红外监控系统(闭路电视监视系统);

2、社区车行主出入口闭路电视监控系统社区内电子巡更系统;

3、停车库磁卡门禁+摄像监控系统;

4、楼内门禁对讲系统(彩色可视对讲系统);

5、地面1、2层窗磁防盗报警系统;

6、电梯平安报警系统直驳社区中央平安系统;

7、公共楼道包括地下车库烟感喷淋系统;

三、价格体系销售节奏

从沧州目前房地产市场的进展状况动身，我们建议本项目的销售价格应从单套房屋总套价动身，在初期投入市场的单元总套价掌握在30万元/套的水平线上，二次投入市场的部分上涨到32万元/套的水平线上，三次投入市场的部分上涨到35万元/套的水平线上，

四、市场投入次序图示

南

一次投入部分(1号楼)

三次投入部分(4号楼)

回迁(2号楼)

三次投入部分(5号楼)

二次投入部分(3号楼)

五、营销战略布局

本项目运作胜利不是简洁的推广所能达到预期目的，要达到预期效果必需运用立体、全方位、深化的全程营销，其要达到预期效果，初步建议如下;

第一阶段：强化合作团队

此阶段主要是编织强大的合作团队前期预备阶段，加强沟通、联合、巩固营销战略基础。

其次阶段：团队组建与运用

软性文章运作团队

此团队主要负责项目软性文章的营销渠道，引导市场、引导消费者思想、引导消费者置业倾向、巩固项目口碑、树立项目舆论形象;

固定户外宣扬运作团队

此团队主要负责项目在户外视觉、户外引导、户外宣扬主力形象，特殊是现场区，重点在交通流线、消费群体上的宣扬推广;

平面视觉宣扬团队

此团队主要是传统营销方式之一，同时也是扩大项目影响力的主要方式之一，其平面视觉设计及有效发布作用，在合作团队中占很重要的运作角色。

活动支持团队

此团队是直接提升项目口碑和影响业主心情的合作团队，特殊是在长期维护与业主的沟通和开盘时所造成的社会影响力起到很大的促进作用;

六、销控管理制度

执行人：销售经理;授权监督人：销售助理;填报人：销售人员。

严格执行销控管理制度，实行严格的销售暗控方式，分楼层放号。

原则：表格内为项目当月全部未售房。有标注A和B的为预留房。其他为可售房。

操作流程：

1、小订之日

(1)、在所订房号空格内，左半部用铅笔划整齐的空圈。

(2)、在右半部分写上自己的名或者姓、不要和别的同事重复，同时写出订房日期。

2、认购之日

在空圈内涂半圈，并改认购时间，如直接签约涂满圈。

3、交首付之日

把半圈涂满，并改交款日期。

4、填报销售状况日记表

内容包括所用销售行为：以时间挨次填写小订、退小订、认购、退认购、签约、退房、交补交房款。

七、销控管理：

1、在订房后马上更改销控，避开重复销售;

2、如消失订房后业务员未准时划销控，以致重复订房的，损失由第一销售人自行担当;

3﹑每日上班销售预备的第一项工作为核对销控，检查是否有自己已订(定)房未划削控，了解当日可售房。

八、整体思路

本项目销售周期有四个阶段，分别以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段组成;

从每一阶段的"营销推广客户组织现场包装销售预备销售目标'等五个过程穿针引线，有序组织，使每个销售阶段都在良性的促动下达到销售预望值。

第一阶段：预热期

1、概念：指为保证开盘效果，项目的各项市场推广工作进入状态。包括报纸、电视、电台广告等形式见诸于媒体。

2、时间：一般为3个月时间。

3、内容：预热期即内部认购阶段。猎取客户;清晰把握客户的购房意向及市场需求(哪种面积、户型市场需要最大);以最优待的价格出售商品房给对项目有信念的客户，令其得到最大收益;同时聚集人气，烘托气氛。

4、留意：内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。

5、操作：开盘前的客户组织

VIP客户的组织策略

在开盘前三个月进行VIP客户的组织，向有意向购买本项目的消费者发放VIP卡，此即为诚意金，VIP卡派分为金、银卡两款，金卡收取人民币20000元，银卡人民币5000元，拥有的卡不同，所享有的购房折扣不同。持有VIP卡的准客户可享受在开盘前一周提前看楼及拿到楼书等相关资料，并优先获得合意单元选择权。

6、阅历获得

推出这种类似诚意金的形式，是进展商对项目销售"投石问路'的一种方式。依据开盘前订金的数量，推断出项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，进展商可准时对销售价格作出适度调整，有效地避开因销售价格定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失同时，VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，掌握把握现场气氛。

7、留意

要特殊注意诚意客户(VIP)的累积量，基本保证在30%预定率。

其次阶段：公开热销期

1、时间：一般持续时间约4个月左右;

2、内容：开盘首日，现场包装与气氛营造当属重中之重。并要充分利用媒介强势掀起售楼狂潮，聚集人气，如彻夜排队，一期抢售，二期预定等现场效果，感染其他购房者，连动购房;并施呈现场销售人员团队与个人销售力，促成订购。另可支配司仪乐队或设置美食区，留住各户，提高客户购买信念。

3、操作：

A、会场布置

(1)选房区内分三区，等候区、选房等候区、选房区，等候区为开放式的，选房等候区为封闭式;

(2)两处销控区，一处为严闭性的，只允许工作人员进入;另一处作为便于看楼客户看到的销控区;

(3)签协议书工作区

B、人员配置

包括售楼部工作人员及其他相关人员，相关人员协作工作，帮助售楼部销售。开盘现场基本保证20人;选房等候区10人，选房区5人;销控区各2人;签协议书时电脑录入、收钱、签认购书、收回VIP卡、相关法律程序等约3人，及其他服务区人员配备，将客户分组排号进行选房事项。

C、选房流程

持VIP卡客户按先后到达挨次签到，销控人员按挨次发号给选购客户，客户凭号进入选房或等候区;由现场总控台通知按号选购，分批次分时间进场;客户选定后，销控负责人贴销控点，并在点上注明VIP卡号，填写认购卡，集齐客户的身份证、VIP卡、认购卡(即三证)给有关工作人员;假如客户未能在限时内选定单位，必需离开选房区，进入等候区可连续选房;如仍未能选中，则择日再来，视为当天放弃;或者过几日仍未选中，则返还VIP卡，办理退钱手续。

选好房号的客户由工作人员引至签协议、交款工作区，办理购房相关各项事宜;如有疑问，领其至询问到处理;客户签订认购书后，工作人员将其领至司仪活动区，由司仪宣布其成为业主，在场人员热闹鼓掌，以示庆贺;持VIP卡的客户完全选购后如有剩余单位，则开放散客选购，认购不分先后，先落定金先得。

4、留意

销控做到透亮     销售，价格也要依销售状况调整

60%。当天发售力争达到30%，此时间包含预热的那2个月时间。其余热销期要促使发售率达到60%。

第三阶段：持销期

1、时间：6-9个月

2、操作：应做到有节奏地掌握销售进程。

一方面，挖掘收集老客户资源。一个具有足够规模的开发项目随着客户资源的不断增多，人气分散和宣扬的力度也相应增加，"一传十，十传百'的口碑宣扬，令后来的购房消费者疑虑打消，缩短谈判选购周期。开头以客户为中心，组织客户通讯与联谊，强化与老客户的沟通，令项目在老客户心目中形成美誉度，促成老客户带新客户的互动;

另一方面，利用节假日、大事及媒体活动进行宣扬，比如进行大事行销。大事行销是指进展商以一个或几个大事为中心组织行销活动，其目的往往是三个方面：吸引更多人前往现场;丰富项目品牌内涵;制造留意力和话题。比如吸引人前往现场的大事行销：现场大型消遣游玩活动，往往还会邀请电台等机构一起参与;还有出乎意料的创新举措，其它现场常规活动，如小型音乐会、看楼抽奖活动等。

第四阶段：尾销期

1、概念：楼盘销售率在7成左右时，余下的单位便称作尾盘，因尾盘往往沉淀了进展商的目标利润，故尾盘处理上应非常重视，并尽可能重新进行项目市场定位，维持热销状态。

2、操作：由于房子已售出大半，策划人员应随项目状态准时更新楼书等宣扬资料，让消费者了解项目的现状，对项目保持新奇感，并且实行多种方式进行促销;同时要强调在售信息，往往一个楼盘到了尾期，有些消费者会认为该楼盘已销售殆尽，不会把留意力放在该项目，因此为了转移消费者视线，肯定要加强在售信息的宣扬。

对已有的客户资源合理利用，要处理好业主的投诉问题，维护项目良好的形象。售楼卖场要做好定期维护，千成不能残缺，留给人不好的印象;另外，销售人员要做好乐观支配，适当考虑人员调整与调动，跟其他在售楼盘互换人员，让售楼员彼此产生新颖感，提高其主动性。

3、留意

a.强调在售信息

b.多种方式促销

c.增加上门量

d.处理好业主投诉

定期维护，千万别残缺

e.资料更新，不能等同于初发售期资料，依现有房号制作资料

f.人员更新：调动、调整

10%-15%，总量达到90%-95%

九、协作工程进度的销售进度

销售阶段

第一阶段(预热期)

其次阶段(公开热销期)

第三阶段(持销期)

第四阶段(尾销期)

销售时限

3个月

4个月

6-9个月

12至18个月

销售部分

1号楼

1号楼

3、4、5号楼

4、5完成比例

1号楼可售单元保证50%的认购率，并保证认购客户30%以上的预定率

1号楼可售单元保证80%的销售率，并着手投入3号楼最东侧2个单元的全部房号，以补充本销售阶段的房源，并保证30%以上的认购率。

力争在6个月内完成3号楼可售单元80%以上的销售率，在阶段第七个月投入4、5号楼东侧单元房号，并保证30%以上的认购率。

力争在6个月内完成5号楼可售单元80%以上的销售率，在阶段第七个月力推4号楼，在六个月内完成4号楼可售单元80%以上的销售率。

再阶段第13个月开头的半年时期内，完成整体90%以上的销售率。

工程进度

1、2号楼开工

1、2号楼完成6上层以上施工

3号楼开工

在阶段中期4、5号楼开工

第三部分商业操作方案

一、项目商业部分定位

"具备良好的投资收益及口碑的大众化投资工具'

解释：

1、的投资收益是指本项目在正式投入商业运转之后，对本项目投资的客户可以在经营口市服务周期内得到可观的收益，相比其它的大众化投资方式如银行、股票等，其收益率更高。

2、良好的口碑是指本项目在正式投入商业运转之后，是沧州市规模最大、经营最好、人气最旺、知名度最高的商业综合体，是沧州人进行购物、消费、饮食、消遣的第一选择场所。

3、大众化投资是指本项目的投资门槛低，相比其它商业项目动辄百万的投资而言，本项目更易于吸引中小投资客户群，中小客户投资群体仅需要最低数万元的投入，即可拥有本项目商业铺位的产权。

二、"化整为零、化零为整'的实施方案

"化整为零、化零为整'是从本项目的销售与经营两个方面相结合而提出的实施方案。

所谓"化整为零'是指在项目的销售过程中，不实行传统的商业铺位销售方式，即一个大的可用于经营的铺位一个客户的销售原则，而是将一个个可用于经营的商业经营铺位进行再次的分割，划分为数个相等的小面积铺位，从而降低每一个可出售的商业铺位的投资总额。

所谓"化零为整'则是从商业经营的角度动身，将我们在本项目销售过程中出售的一个个小面积商业铺位，进行再次的规划整合，数个小面积商业铺位合并成一个商业铺位来投入正常的运营。

整个"化整为零、化零为整'的实施方案是以本项目商业部分实行统一经营为前提条件的，只有在统一经营口市的前提下，才可保证本项目商业成为沧州市规模最大、经营最好、人气最旺、知名度最高的商业综合体，是沧州人进行购物、消费、饮食、消遣的第一选择场所，才可以具备良好的口碑效益。同时，良好的商业运营状况也有利地保证了本项目的投资客户的投资收益。

三、商业部分入市时机

1、我公司建议本项目商业部分应选择在住宅部分完成即定销售任务之后，再开展相关的销售前期预备工作。

2、解释：

(1)从地块商业状况看，本地块位于沧州市最繁华的商业中心地带，商业氛围深厚，不需要我们通过以商业带住宅的方式来推运地块房价的上涨。

(2)从销售运作的角度动身，通过住宅部分热销，可以很好的积累商业部分的销售人气，为商业部的热销带来强力的推动，同时也可有效消退"国富'项目的不利影响。

(3)从工程资金要求的层面看，商业部分运作需要大量的资金，而资金的回笼速度并不肯定快速，会对贵公司提出更高的资金要求，增大项目运作的难度。

四、项目群体关系示意图

(一)关系集合

投资客户、物业服务中心、商业经营公司、物业休

(二)示意图集

投资客户

雇佣

投资

收益

物业体

管理

管理

物业服务中心

佣金，监督

商业运营公司总裁

五、商业规划

楼层

经营内容

品牌规划数量

规划形式

八层美容、美发、网吧、网络影院

国内中档品牌消费店

七层电子嬉戏、运动休闲、儿童乐园

六层饮食

高档餐厅(包抱正餐、西餐、饮品店)

五层家居、百元服装街

以低端品牌

室内商业街

四层女装、女用品

国内一线品牌旗舰店二个以上，日常经营40%以上为中档品牌，其余为低端品牌

大型商业买场

三层男装、男用品

国内一线品牌旗舰店二个以上，日常经营40%以上为中档品牌，其余为低端品牌

二层休闲服饰、皮具

国内一线品牌旗舰店三个，日常经营40%以上为中档品牌，其余为低端品牌

一层超市、电器、钟表珠宝

国内一线品牌旗舰店四个以上，日常经营50%以上为中档品牌，其余为低端品牌

六、商业部分价格策略

本项目商业铺位同层之间不区分位置价差，只存在层价差，详细单位的销售价格，可视项目前期运作状况，并综合本地块的市场状况考虑定价。单套商铺的价格建议定为3至5万元的价格区间。

七、销售时机的划分与销售掌握

1、不同销售时期各层销售部分的区间图示

一层二层三层三期二期三期二期一期

30%(占层面比重)

30%(占层面比重)

50%(占层面比重)

一期40%(占层面比重)

一期40%(占层面比重)

二期

30%(占层面比重)

30%(占层面比重)

50%(占层面比重)

2、不同销售时期的销售比重

销售时期

销售比重(%)

进度掌握

销售时间

入市时机

一期

37一期投入市场部分消化达65%以上时，

二期部分全部投入

4个月

商业部分投入运营达6个月至9个月时，且经营状况良好

二期

43一、二期投入市场部分合计消化达65%以上时，

三期部分全部投入

4个月

三期

204个月

八、推广策略与推广对象

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销售时期

推广方式

诉求点

推广对象

一报纸/户外/车体

总价低/投资门槛低

高回报/高收益保证

面对全城

二投资产品推介会

面对住宅客户及一期商业部分的业主，联合银行、保险、基金行业进行产品推介会

三走销

以一线销售人员走出销售部，面对面对全城客户推介为主

篇2:小区车库出售销售方案

车库、贮存室出售方案

车库、贮存室作为住房的配套设施之一，久未定价不免使顾客心生疑虑，为消退顾客这一心理同时也为实现销售利润最大化目标，打算对车库、贮存室，采纳"组合式'销售法。

详细实行三步走战略：

1)车库实行竞拍式销售法。

2)停车位实行竞拍招租模式。

3)促进销售可运用"买一赠二式(买一套住宅赠送1平或2平贮存室)销售。

车库竞拍方案

市场调查表(部分)：

项目名称

出售方式

出售价格(元/平方)

花园

贮存室进行捆绑式销售(必需要)。车库按平方(可同使购买)

车库：1500贮存室：1200园

一般方式，车库、贮存室不行同时买

车库：1600贮存室：1000城(二期)

按个卖，贮存室、车库不行同时购

车库：20平米38000贮存室：1300花园

一般方式，不行同时购买车库、贮存室(有公共停车位)

车库：1700贮存室：1400天苑

捆绑式销售必需要贮存室、车库(公共无停车位)

车库：1650贮存室：1450一、总体思想：

车库销售引入"竞拍元素'，可实现拍卖物品(车库)销售利润的最大化。竞拍总体原则为高价者的。

竞拍是要留意竞拍车库数的确定以及预留(如车库现在拍卖完毕，后期住户无车库可选降低了成交概率;物依稀为贵，竞拍车库数太多竟不能给顾客造成心理压力，无法实现销售利润最大化目标)。

以下为项目竞拍车库分析表：

楼号/单元

已售住房数(户)

车库总数(户)

拟竞拍数(户)

6#1单元

6#2单元

6#3单元

006#4单元

23#1单元

1023#2单元

23#3单元

023#4单元

030#1单元

930#2单元

30#3单元

32#1单元

0032#2单元

0032#3单元

00032#4单元

0033#1单元

33#2单元

33#3单元

33#4单元00住户(前期开盘五栋)共55户，总车库数为90户，拟竞拍车库数25户。

注：拟定竞拍车库数按当个单元住户的1/2或1/3进行制定。

二、普遍车库售卖方式：

现今车库销售模式大体分为三类：一类采纳车库、贮存室与住房进行捆绑式销售(车库贮存室较多);一类作为住宅配套，一般方式销售(即每平米元，一般状况下选择);最终一类为按个出售，不按平方(一个平车库总价多少)。

三、竞拍方案执行可能性：

本小区区位因素打算(离老县城较远，房价整体较高)在本小区购房顾客现已有车或预备买车。

车库作为存放车辆之地，为本项目顾客最需住房配套，由于项目本身设计打算车库数远不能满意消费者的需求，但顾客又需要车库，形成供不应求的局面，为使销售利润最大化，拟定使用车库竞拍方法进行销售。

车库竞拍方式在县为"首创'，可以此"奇招'起到扩大项目知名度的目的，为后续销售奠定基础。

四、目标客户分析：

作为此次方案的目标客户为业主与潜在业主(主要为已购房顾客，即业主)，一般现在有车或预备近期购买车辆。车库为本项目顾客最需住房配套(前期顾客登记、反映分析所得)。

五、详细实施方式：

竞拍前1~3天依据已购房顾客所留联系方式通知顾客竞拍事宜(肯定通知)。依据顾客来访登记表(自开盘至今)联系来访顾客，通知来访事宜。

注：详细可拨打两遍电话，一遍通知，一遍确认。

1)将前期开盘的五栋多层作为试点，每个单元拿出3~5户车库进行公开拍卖，竞拍底价为每平方米1000元人民(我方出售底价为1700)。

2)查找若干房托进行加价，加价直至我方售卖底价停止加价(也可略高于我方售卖底价)，后任由顾客自由加价(如顾客认为我方底价较高，不愿加价可房托买回，后当做二手车库出售，或另行调整价格出售)。

3)制定详细竞拍细节：每次加价为50元，以举手或举牌为准，成交之前重复三次，确认无人加价之后由拍卖师敲锤成交。

车库竞拍地点：售楼处;

竞拍时间：_____月_____日。

所需道具：

主席台(竞拍桌)

竞价牌(选择)若干

凳子50饮水机1成交木锤1所需人员：

拍卖师(可是销售人员，可节约方案费用;也可由专业主持者担当，可使效果更加)一名，

房托若干名，

现场服务人员若干名

公证处人员、现场收款人员各一名(选择)

所需费用：

主席台、凳子租赁费_____元，

房托劳务费_____元，

竞价牌制作费_____元，

纯洁水费_____元，

成交木锤_____元。

方案未确定点：

竞拍现场是否由公证处监督，是否实行现场交款方式?

车位招租竞拍

如前期车库竞价顺当，则可在车库竞价销售之后针对停车位进行竞拍招租。

详细步骤：

详细实施方法、步骤与车库竞拍相同。

详细细节有变，每次加价为10元，底价为_____元。

需猎取资料：

停车位详细分布图，详细收费事宜

销售促进，买一赠二(购买一套住宅，赠两平方贮存室)

如后期消失贮存室滞销迹象，则实行买房赠贮存室(赠送两平方贮存室)消退销售瓶颈。

详细步骤：

前期以电话通知方式(依据顾客来访登记表)，将详细事宜告之目标客户。

依据报表分析，项目销售是否遇到瓶颈或贮存室是否滞销，如消失销售瓶颈、贮存室滞销现象可利用销售促进方式：买一赠二式(购买一套住宅，赠两平方贮存室)。

方式优点：

1)可以消退销售瓶颈。

2)可以促进销售任务的达成。

3)可解决贮存室滞销现象。

阳光水岸营销中心

篇3:房地产销售方案类型

成都房地产销售方案5大类型

现今社会，发地产开发越来越激烈，导致了房地产销售也越来越难，这是一份好的房地产销售方案的消失将使地产商们紧锁的眉头瞬间变成微笑的面孔。这里我们说的"销售'应当更多的关注消费者本身的需求和他们的购买力.争取做好企业与购房者双赢.或者说是差异的缩小.欢迎大家一起来探讨.

房地产销售方案一"整合型'

原来由于房产营销渠道的单一，许多销售都受到限制，于是大家后来把各种营销方式有效的组合在一起，就成了房产的整合营销方式。

这种方式虽然是拼凑的，但是个人认为这是比较能代表房产销售走向技术性和理性的一个标志，至少大家在这个时候不在疯狂的抄作来搞笑自己和搞笑社会消费者了。

一般来说，这个时候的开发商都是在做

广告+活动+公关+代理渠道

等等方面的建设。在为了促成销售做好每一个方面的预备。

这个阶段，大家把全部的营销都流程化的处理了。客户来销售中心后，先看沙盘，后看户型，探听需求，介绍产品等等。整个销售就把重心落实在真实的关怀消费者需求上来了。做的更多的事情是

告知消费者我们是谁(形象/广告)告知消费者我们的产品(楼书/沙盘/户型产品)告知消费者什么样的价格可以买我们的产品(楼价)告知您我们有什么样的物业(物业管理)等等。

把整个房地产销售方案流程化和链条化，更加理性的了解消费者的需求和满意消费者的购买力量。

小结：这种类型也被大家称为"整合/聚合营销'(广告形象+销售展现+公关+代理+物业等等)

房地产销售方案二"创新型'

这类型是香港一些地产企业采纳的，中国大陆房产企业很少用。

这类地产营销房地产销售方案从拿地规划的是就开头了，有很强的前赞性。比方说"中新集团'专业做"公园地产'，主要是把公园和地产做一个整合，做的是集体开发，这样的开发模式对销售有很好的促进作用，由于他们不是在做概念也不是在砍价格，而是真正的在做"宜居'建设。他们真正的是在关怀消费者的住房需求。

还有就是"华侨城'专业做消遣地产的，他们把"欢快城'和"地产'相结合，做的是"吃喝玩乐'的综合性地产，营销的是消遣地产，营销的是真实的居住消遣。

当然还有"沿海地产'做健康地产的;

"奥运村地产'做运动地产的;

甚至是做"文化地产'的等等。他们为什么会取得营销最好的业绩，为什么他们的项目一开头就有许多消费者追赶。

房地产销售方案三"造势型'

说起造势，这个是在房产销售初期，大家都乐于采纳的一种方式.最早用这个的招数的是华南的一线企业.也是在地产进展的初期.开发商为了引起市场的关注，提高到场的人流量实行的一种"概念性"营销方式.这个时候，大家对自己的楼盘，首先是在案名上突出一个概念，比方说"SOHO'、"新中山人'、"乐魔一族'等等，对消费者的细分进行一个新的定位和分类，引起大家的关注，为下一步的营销工作做好预备。

然后就是树立良好的楼盘形象和形态。这个时候是开发商最"疯狂'的时候，大家都抢着用"首席'、"最好'、"全球'等等字眼，对消费者来说，怎么看都觉得是一种噱头。往往是华而不实的。

其实，这个阶段用得最多的是开展引导潮流式的营销房地产销售方案。比方说是前期大量的铺陈广告，包括街道、网络、站台等等，形成大的形象面。给人高端或者说是实力的形象。这个方法最早起步是"蒙牛'采纳的，房地产最多不过是借鉴一下罢了。

我们再举例说明一下这个类型的营销;

在火锅界，德庄火锅为了提高知名度，在重庆做了一