大型住宅项目定位及物业发展建议报告图文并茂

保利·海德佳园B区项目定位及物业发展建议报告2016年9月目录项目背景分析核心问题分析项目定位物业发展建议CONTENT项目背景分析Part.01大盘开发案例北城新区被临沂市政府确立为新的政务中心，新的政务中心的确立带动了城市房地产业的发展；项目在新区规划刚启动、区域市政配套不成熟、处于起步建设阶段，市民对新区发展普遍信心不足的情况下；新区房地产项目基本为零，无在售的商品房项目，市民对新区的发展持怀疑态度。项目紧邻祊河，具有丰富的水景资源。项目概况：地理位置：临沂市北部新城，新市政府西侧占地面积：

79万平米建筑面积：123万平米容积率：1.5产品类型：普通多层、花园洋房、小高层、高层、别墅、联排、叠拼分期：项目分六期开发，建设周期约6-8年临沂沂龙湾——位于临沂北城政务新区，总建面123万㎡，产品类型涵盖多层、洋房、小高层、高层及别墅，项目分六期开发，建设周期约8年案例—开发模式沂龙湾开发期期升级，滚动开发，实现项目利润最大化一期中高端产品塑造形象，中端产品带动启动二期高端产品大量入市，提高项目形象，增加利润配套先行建立，弥补项目配套不足的劣势中高产品树立项目形象中端产品实现项目顺利启动和热销高端产品拔升形象挖掘项目价值，增加利润中高端产品保证项目现金流三期豪宅产品树立项目标杆，实现高利润超高端产品树立项目形象、价格标杆利润最大化，为后续开发提供资金链条四期主打升级版高端产品，稳固市场，实现高溢价成熟项目，挖掘价值，实现高溢价五期主打中小户型产品，依靠项目站位，实现高溢价依靠项目市场站位，使刚需产品实现高溢价案例—盈利模式中高端产品树立形象，实现项目成功启动和热销高端产品提升形象，增加利润中高端产品回流现金超高端产品树立标杆，实现项目价格峰值项目成熟，中高端产品实现高溢价2006年10月28日一期A区成功开盘，开盘当日销售120余套，18个月一期成功销售90%以上。低开高走：客户心理价位在2500-2600元/平米，项目低开高走，一期开盘价格在2800-2900元，后期随着房源的加推，逐步提升价格，一期A区最终实现均价3100元/平米，B区最终实现均价3150元/平米沂龙湾二期成功开盘，开盘当日成功销售140余套；2007年8月，沂龙湾当月实现套数126套。2010年临沂市场豪宅产品放量，联排别墅占到潜在供应量的70%，双拼、独栋是市场稀缺产品，发展空间大；推出别墅产品80套，消化46套；联排均价13000元/平米，双拼17000元/平米，独栋22000元/平米，整体均价高出市场1500元剩余产品将在2012年主推。2011年4月，利用产品在临沂的高端形象，推出升级版高端产品，实现各物业类型均高出市场平均水平的价格，洋房高出300元/平米，小高、高层高出300-500元/平米。五期清园开盘，此次项目主抓刚需客户，推出120套，成交40套，均价4900元/平米。依靠项目市场站位，低端产品实现高溢价

开发次优地块，项目顺利启动，树立形象推售主流产品，快速回现高端物业树立项目标杆中低地块实现溢价案例—产品策略一期领先：多层+小高层多层：3-4房/140-180㎡/底层送入户花园小高层：2-3房/80-130㎡/超宽向阳面，送地下室在2006年临沂房地产市场竞争相对不激烈的情况下，高层产品主导市场，产品供应相对单一。面对形势，推以市场认可度较高的多层产品及市场接受度相对较高的小高层产品差别入市，产品全面领先市场。二期全面领先：花园洋房3-4房/110-160㎡/电梯入室，底层送入户花园和地下室，其他各层送大露台2007年下半年，临沂房地产市场竞争加剧，北城新区滨河阳光、澜泊湾等项目纷纷立项，如何继续保持市场的领先地位是要考虑的关键问题。推出首创差异化产品：花园洋房，一举奠定市场领先地位。产品多元化，各开发分期以差异化的产品领先市场，抓市场不同客户群案例—产品策略各开发分期以差异化的产品领先市场，抓市场不同客户群三期树标杆：独栋、双拼、联排面积：235-777㎡2010年，作为绝对稀缺产品，南坊新城区域内唯一的祊河畔西班牙纯别墅项目，共规划有130户独栋、双拼、联排户型，满足临沂豪宅客户群体中属于典型的“标签型客户”的需求。四期稳固市场：升级版花园洋房、高层、小高洋房均为层层退台设计（北城新区仅有的）

高层：70-120㎡两房和三房2011年，在项目已在临沂市场拥有一定客户占有率情况下，主打产品仍然是北城新区的稀缺产品，市场上唯一的层层退台的花园洋房，有力的提高了在市场上的竞争力。五期树标杆：中小户型高层、小高2011年，沂龙湾项目已在市场上站稳脚跟，已树立良好形象、档次，凭借项目优势，打出刚需盘，实现溢价。案例—客户策略分期开发，每一期都要有稳定的目标客户源一期二期三期四期普通多层、小高层和高层电梯花园洋房、小高和高层独栋、双拼、联排层层退台墅级洋房、小高层和高层临沂高端客户群主要为私营企业主和个体户，占豪宅市场的80%左右，这部分“标签型客户”是项目操作豪宅的关键。营销推广、体验包装中要迎合其心理。客户已开始认可南坊新区的区域价值，以费县、苍山客户客户为主，一次置业客户比例较高（53.77%），从置业目的来看自住为主（90.57%）。主抓改善型客户，多为二、三次置业，注重居住环境、社区氛围、档次。临沂市场当时对花园洋房的认可度低，普通多层、小高层受到首改客户的青睐。五期中小户型高层中小户型产品的特点对应着刚需顾客产品策略开发与盈利模式全打造丰富产品线，各开发分期以差异化的产品领先市场，锁定市场不同客户群体相对统一的建筑风格，增强社区整体感先期完善商业配套，降低区域配套不完善带来的不利影响，塑造项目整体形象低开发次优地块，项目顺利启动，树立形象→推售主流产品，快速回现→高端物业树立项目标杆→中低地块实现溢价营销策略景观示范区先行，直观展示项目品质，给客户购买信心大力宣传，造势客户策略每一期都要根据产品特点有稳定的目标客户源，精准的客户定位本体属性解读学院东路、城市重点发展方向120万方滕州高端居住大盘城市占位：主城东北方向，老城区和高铁新区的桥头堡位置，占据市政规划先机；区域环境：现阶段生活配套较少，大型市政配套和教育资源配套优越，环境宜居；交通环境：临北辛路、学院路、龙泉路；邻京福高速，交通便利，通达性良好；项目指标：整盘超百万体量住宅为主的综合体大盘，有望打造为区域品质标杆项目；市场机遇B区入市时，周边项目皆为售罄或尾盘阶段，本项目迎来较好的市场机遇鲁班大道平行中路善国北路龙泉路京台高速北辛中路学院中路荆河中路青啤大道润恒第一城三盛星尚城德意君瑞城天行健置业左岸尚景龙泉首府中万国际威尼斯大同天下和家园阳光国际高速香舍水郡墨乡圣府涵翠苑城建清华园根据大盘一般规律，项目开盘至今已在市场树立形象，B地块入市将进入大盘的明星年阶段形象年主流年明星年价值年黄金年营销主题ⅠⅡⅣⅢⅤ阶段背景关键问题策略关键词建立市场影响力大盘“震撼点”效应强势推广、特色概念深入人心通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论影响力打造突破区域界线，克服竞争常规思路1.抓大放小2.强势（No.1）3.政府营销发展策略形象未树立首期销售，现金流和成功销售是第一目标快速成交、现金流为王1.扩大客户层面2.缩短决策周期3.高形象性价比立足于主流客户群，对其它客户群具有吸引和涵盖性通过足够大的展示区、震撼点制造卖点提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售借强势营销机会处理问题产品节点刺激，保持持续竞争力1.推出创新产品2.关键配套投入3.真实生活秀首期销售成功，进入后续阶段，审美疲劳领先产品节点式刺激保持市场声音充分发挥配套体现大盘价值/产品力的核心作用配套的开发策略——分级、价值点以及和住宅的联动关系体现物业管理的作用项目营销转向品牌营销赢得价值回报、大盘力兑现价值1.真实场景2.客户营销3.品牌营销大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化随社区不断成熟、充分展示社区生活，价格持续快速增长，树立发展商强势品牌项目营销转向客户活动营销为主，以口碑传播演绎社区文化依据企业目标市场环境决策企业战略驱动1.惜售2.实验新产品高价惜售，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润站在企业策略层面，在项目最后一期推出新产品，实验市场，作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫√大盘规律时间轴数值轴营销强度曲线销售价格曲线社区美誉度曲线现场展示度曲线形象年主流年明星年价值年黄金年阶段Ⅰ阶段Ⅱ阶段Ⅲ阶段Ⅳ阶段Ⅴ大盘规律B区是保利海德家园大盘运作中进一步提升品质，巩固市场影响力，提高项目价值关键一年形象年主流年明星年价值年黄金年时间轴阶段Ⅰ阶段Ⅱ阶段Ⅲ阶段Ⅳ阶段Ⅴ价值轴价值梯度快速提升价值平台稳步拓展推广启动项目动工大客户拓展启动高姿态和高性价比展示区整改调整动线全城造势渠道发力教育配套深化品牌效应释放，走量走价走速度区域总部基地交房，配套发展成熟配套完善社区成熟大城落定影响力稳定追求企业战略更高利润客群结构稳定客群结构稳定价值体系完善高端形象树立配套学校开会医院开放社区实景展示品质生活样板客群档次提升体现市场领袖影响力创新型产品入市区域价值提升大盘规律明星年操作思路阶段特征：首期开发成功，阶段性审美疲劳关键问题：价格迅速爬升持续性营销目标：大盘营销加油站创新形成脉冲式刺激，维持大盘持续热销明星年操作思路核心策略：1.推出全新产品体系或全新产品概念通过领先产品体系营造核心体验点，持续聚集人气，保持市场声音，推动项目整体价值不断上升全新的产品概念形成新的价值标杆引领价格提升2.关键性配套投入：展示生活、示范价值充分发挥配套体现大盘价值/产品力的核心作用——满足生活需求、聚集人气；提升区域价值、展示生活方式、示范品质配套的开发策略——分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发3.得业内者得天下项目偏背景码小结滕州市场供大于求，产品同质化严重，但B区入市时片区项目皆为尾盘或售罄，项目迎来较好的市场机会点作为滕州百万方高端居住大盘的形象已经成功树立，项目B区进入大盘开发明星年阶段项目成交客群的改善需求明显，项目B区产品需满足客户不断升级的改善需求B区开发需重新整合项目已有资源，确立新的社区价值，持续实现热销1234核心问题分析Pa扩rt碌.0蛾2项目A区已钩成功态树立无滕州毕品质罢改善纳社区树的鲜意明形蔑象，B区开适发面猎临的哥问题盲是，怎样开弃发才能僚进一步献提升大发盘的价鸭值，如钓何实现张自我突预破？——创新！项目洁思考创新，要接图受住辅客户毕的检值验，客户最铲易感知主的创新丈，即获弦得附加劝值，送面积出、送装毙修、高炉服务对于送面积：面积赠狡送的足摇够大，汗才能确呢保与市草场项目峰拉开距驳离，保胜证项目围独有优街势，利量用地块动容积率堤，以退台躬洋房、大露台躲赠送的形幅式，脏形成营项目具高性雹价比对于送装阻修：面对20肺17年住宅打全装修首交付的浊时机，木建议项镜目将精装李修作为胳溢价点流，以精细晓化、谊人性沃化的肯装修，树立电项目附凉加值（目前役一般厨姓卫精装伞、地板沙、乳胶乏漆成本吨约400元/㎡，而谜恒大、唯万科装微修标准凭约700元/㎡，钞但其毯溢价阅能力弊可达100瞎0-1溜500元/㎡）对于高服赛务：通摧过展闷示体肆验展狗现项贯目服祥务标爸准提升违项目B区价值拆，其产崇品创新笔体系该支如何打鸽造？核心问政题项目定位Pa永rt颂.0栏3案例企借鉴通过案甘例研究仁、借鉴粘类似成膜功经验骑，探讨握项目发崇展方向对案纠例选赖取的艳前提——成功吵引领粥区域戒形象座，塑权造品料质打造递极具岛品质宾的差志异化叶产品旷，提跪升项葡目价养值案例暴研究针的目焦的——借鉴扎如何存以高义品质蠢的差破异化文体系速提升丢项目范形象竹，实驰现价趁值的股增长借鉴案称例：上河海金地良艺境案例借低鉴：金弱地艺境项目夏概况四：上趴海非萄核心砖品质箱居住改板块底，城竿市印链象中飞对该献板块长中高事端置博业存恼在一峰定抗贩性；2.0容积殊率规架划有间花园揭洋房新、高浩层、SOH雀O产品嫂，通浅过对债洋房香产品众力的庙塑造银，成炼功提范升区闷域及戚项目菜价值宝山：上大板块普陀：桃浦板块金地艺境宝山工业园嘉定：南翔板块泛会所：兵乓球室、老年棋牌室体育会所：健身跑步房、高温瑜伽房、跳操房、室内游泳池、兵乓球室、桌球室、动感单车创意空间：创意厨房及多功能厅、WIFI休息厅、迷你电影院、公共洗衣房案例庸借鉴需：金怎地艺牛境花园洋镜房作为泼此案的键核心亮引点，其弓组团容皮积率约烘在1.5，在职整盘秆中扮边演创较新型记产品趁的角权色，主要针扯对对别指墅生活液或花园鸭生活有葛憧憬的汤改善客户百米旧以下霸高层6层花分园洋五房SOH霞O2.司56F3F4F5F北向退台方式北向退台与南向犬牙形交错退台，保证每层均有露台面积案例借台鉴：金笼地艺境产品创合新：通死过退台膨洋房的漆设计，渔实现高硬赠送、揉高附加虫值1F4F5F阁楼南向退台方式采用交错退台方式，除2F外，其余楼层均有阁楼设置由于南向退台明显，基本建筑无竖向线条2F三层128㎡送25㎡南北双向露台六层95㎡送80㎡顶层阁楼一层160㎡送南向花园、20㎡下沉庭院、75㎡地下室四层95㎡送19㎡北向楼台，二层162㎡送南向20㎡露台，北向15㎡下沉庭院五层97送8㎡可变空间，案例借防鉴：金吐地艺境洋房虏退台妄处理以方式2F地下室1F地下室1F2F3F4F5F6F阁楼案例狡借鉴盛：金扛地艺嘉境一层16翅0㎡晨4房送14任0㎡，赠南母向花园共、南向20货㎡下沉喊式庭浸院、73㎡地下猴室附赠约73㎡地下室南向花园南向约25㎡花园，足以摆上两张小圆桌南向通透下沉式庭院，阳光可直接透下。下沉庭院下沉庭院超值宽景阳台连通客厅卧室外廊，案例借基鉴：金浩地艺境二层16革2㎡谜4房，赠既南向20㎡露台斧，北廉向15燃㎡下沉庭肚院，52㎡地下室附赠缠约52㎡地愧下室客厅南向4.郑5米面是宽客饰厅6.8米面宽私露台通透下勾沉式庭建院庭院客厅流、卧煌室全嗓南设可计朝南房四间均有万露台设彻计适宜面这积段打追造合理坚空间南北通援透户型董，打造燃宜居住碍宅典范A2户型孙相对城于A1户型来辫讲，附格加值偏杏小，露骨台面积蒸较小。案例借建鉴：金景地艺境三层128蜡㎡3房，慌赠25㎡南北茧双向卸露台露台露台相较于为四房的示户型，斯北侧房英间数减那少，但粮增加露竟台设计愚；依然隙延续叛一楼删、二确楼的炮房间命朝南滨向布乱置，衣客厅疮的露蛾台有戴所减掉少，垫均布债置与娘两间休卧室速南侧啦；案例借品鉴：金挖地艺境南北双摄露台，亡北大露丝式台构筑乖花架主卧书论房南北检双向凸川窗，约6.8㎡露台凸窗凸窗露台四楼、没五楼布千置为紧蹲致型的谋小三房仍旧鸽为南票侧布壁置较糖多房多间，红增加时采光您面四楼的盏较大附钞赠面积滑，或许突更能吸菊引客户舞的青睐四层95悔㎡3房，赠19亩㎡北向露台来；由套于该楼层壶房型雅由于攻露台爱面积巴可观小，视搏野景紧观开励阔，惜所有节四楼隶首先售罄案例借汽鉴：金久地艺境五层97贴㎡3房，鸣赠8㎡可变空搅间样板恒房设归计亮孕点：客厅北瘦墙设置骆为电视著背景墙低，南侧享设置一撞小型吧可台，合化理的将漫面积进清行分割筐，使得小整体视念野感觉哪不会那泽么突兀案例借更鉴：金削地艺境六层95㎡3房，送80负㎡顶层阁芳楼露台露台层层干而上杰双露僻台客厅客厅双客纯厅配诉置，4.概45米开淹间80㎡超居空间动附加降层，2.万8米顶层荐空间六楼为渗小三房响布置，锋但附赠认的阁楼爹具有较势高的附截加值相当于95㎡的面积纤可以达忆到170浙㎡左右的枪使用空红间。案例妹借鉴引：金锤地艺归境样板厌间风格悟以简欧坝为基吓调，贴拥切客系户品味需求建筑景律观：打按造上海欧首座褐池石街区摘，通过悬整体外泳立面、德道路铺偷砖、软旋硬景观宝搭配等招不断强份化项目熟特点，闹弱化区皂域城市慕印象的砖不足案例男借鉴宝：金敢地艺宋境案例启督示策略一构建高品质价值体系，代言城市通过高品质价值体系的构建，树立项目价值标签，强化项目高品质形象，站位城市的高度，代言城市策略二高附加值产品创新，形成差异化竞争通过打造具有高赠送空间的创新产品，以及高品质价值体系，实现项目的高附加值，全面发力与市场在售项目形成差异化竞争策略三保证品质、控制总价，锁定中产阶层产品户型设计在面积良好控制的前提下，保证居住高品质，满足城市中产阶层的理想居住梦想项目杨发展观策略项目发裹展策略客户策秤略开发吐策略产品策扫略把握大问盘客户演变趋曾势，聚艘焦主流移客群随着区域输发展兄及配智套完领善，中后期颤改善型需求峡客户比例支将逐兄渐提高乔。打造滨精细亡化产比品，实现告产品板的完敏善与册创新花园诸洋房别墅盛化园林景观差呼异化户型惑精细刺化持续王打造模高品便质形闲象，播完善狂配套呼，不扁断提枯升项涌目价犹值通过持续罗的配体套投浓入和雹价值械点的首释放范最终掉实现担利润蠢和品霞牌的残双重州目标治；把控开碌发节奏矛，针对周项目不库同阶段茶客户不橡同、需息求不同光，设计蚀合理的苍产品和羽配套捧。客户定臂位重要贵客户核心客杰户次要客妄户核心客纠户：品质唤追求、筋资源占咏有的生幅活享受岩阶层客户特征：酷经济实尊力雄厚林，追痒求生斥活环境，追门求纯粹劫的低宣密度矮生活剃区；置业关注因果素：居住雷环境、窝产品品精质、环纤境、价史格重要客康户：改氏善居住分环境的及换房阶厚层客户熟特征钞：支但付能脂力较汽强并灾愿意喘为品旷质支扔付溢效价，观不满唐意区矛域环凯境和消楼盘验品质粘，寻蜡找舒均适的傲品质晃型改番善产品置业关注因案素：品质匆、环境捉、价格绘、配套次要客钟户：城良市高收入开工薪扛及周叛边乡表镇富裕居民客户特征：泻有一定随支付能赌力和品替质追求犹，在一炸定总价弯压力下挺面积段树可以向贵品质妥协置业关注因插素：价格赢、品质渗、配套项目主努抓改善颂居住环境种、追求品冬质、资燃源占有的中高贿收入阶层低及的享受蛇阶层客户描格摹居住街升级漆类客签户：洽追求及居住啄形式于的升录级、饺新的游生活涨方式拿、喜杂欢高侧品质悬高性韵价比验的产怎品客户闷特征铜：他而们家息庭构荷成稳赴定，改在事述业上寸已经扛取得沙成功厌，并概且正古走向颤他们小的人承生的窑顶峰砖，有一定当的财富恳积累，戏对生活叙有更高写层次的晋追求。职业双：多为被小企编业主奸（生秩意人页）、堪政府淘中层旨官员开、企净业高林管、事业氧单位（粘中级职减称以上坑）；自然属懂性：40到-5接5岁，三庆口之家宜（大多戏子女在秀外），2套以上锤房产；置业敏促感点：颗新的居羊住形态破，更自我丝式的生活焰方式，产纸品品花质。居住形态社区品质价格＞＞居住升棕级客户伪敏感点居住乱升级搁类客托户更乐多的惹是满毁足其秤对居踢住形杨态的饶升级潜，侧舟面反链映他滴们对敬新的战生活孤方式坟的追梳求，俱满足剂客户氏这类量需求禁是本妈项目剂的机某会点谜。客户搬描摹居住改虚善类客户：推目前已房诚经拥有住房，追求列居住印环境混和空贪间的升级换右代，价钞格敏感价格居住形态社区品质＞＞居住改角善客户偷敏感点居住提烂升类客冬户置业伶驱动力吩：居住舒适度谷和空疗间感爪提升找，环非境好逃，产询品品师质高、性慰价比、尊配套、仿地段；本项目陷拥有的担：大盘魂品质适、发沉展前芽景、银完善揭配套居住着改善缘瑞类客驱户更峰多的是追程求的留是居斑住空连间的牺更新陡，对让于舒稿适度探和品轨质感途追求搅较高销，我痒们需迹要给湿他们紫提供捞更高挺的可部替代党价值鼻。产品视定位建议B区根疾据1.鸟69容积率蛛，采用恒退台洋度房+小高层胀组合的举形式，脸退台洋阁房以创董新产品裕的形式巾成为价侨值标杆鼻，小高驼层为弥识补容积美率品质薯享受管阶层从客户淡的角度怀思考物旺业功能铅及其满满足对象垂：退台洋何房首层退台洋蜜房小高层退台洋限房及首熊层带院倦产品作跌为创新蚊型价值脚标杆，导建立自紫身的价从值体系愉。满足部维分首改念群体多击元化的病置业需激求，小保高层为合弥补容衣积率。首次改不善客户生活暂享受神阶层乡镇乔富裕刊客户产品炊定位控制产炊品面积赶，退台汤洋房以160汽-17伟0㎡四页室为钟基底残，小变高层隆以130格-14照0㎡三脾室为店主退台洋辉房（5+犁1或6+1）户息型配叠比建势议：面积（㎡）户型占比备注160-170四室两厅两卫25%1楼，赠送庭院130-140三室两厅两卫25%2-3楼，赠送露台120-130三室两厅两卫25%3-4楼，赠送露台100-110三室两厅一卫25%顶楼，赠送露台或阁楼小高层限户型配郊比建议抗：面积（㎡）户型占比140-150四室两厅两卫30%130-140三室两厅两卫40%110-120三室两厅两卫30%大盘升捐级却荣耀升瘦级开启滕科州中央共居住区2.0时代大盘克升级—区域配为套不断斗发展，拌开启滕荐州中央导居住区位生活新陡篇章创新艰洋房—退台洋碑房社区而，城市米高品质婚居住标羞杆，差鸡异化形妥象物业发展建议Pa暮rt稀.0速4物业过发展稻建议庆一打造创侄新型高腾品质产秩品体系规划建道议地块问存在榨价值奶级差,将其长统一判进行盯评判，B-2＞B-根1＞B-3，其绑中B-滑1\眼B-弯2适宜潮布置顾高品王质退浪台洋涨房物佳业，B-3地块咬适宜学布置扇弥补页容积尽率的圈小高突层B-1B-2学院路荆泉路龙泉路B-3

昭示性进入性私密性景观噪音合计权重25%25%25%15%10%100%B-125252313692B-224242414793B-324242312689区域初吨步划分间及适用玩性评价夕指标对于燥地块差价值冲的评盖判，茧我们义选取臭对地竟块商期业、婶居住术价值逆影响度最大爬的几增项因百素作急为评孕判的音指标恳。以嗽下指详标为编我们锡在评雪判地碰块价河值时束首先顾考虑康的条琴件：地块接在区鸦域内译的位呢置地块交崖通状况地块双景观吸资源地块造周边参环境规划建蛛议B区容积躺率1.6阔9，建议呈整体以陈退台洋出房为主寻，由南俭至北逐塞步走高讯，丰富汉天际线饿层次，售内部建高议组团释化布局飞，保证林资源的户均好性小高榨层退台洋质房建筑袄层次蛮化处绣理整体拼布局棉由南项至北恋逐步支走高逼，保截证资恭源占苍有的咐均好雁性的比同时恭丰富彻天际挣线层肥次各物业组坐团完整闹性项目采车行喂、人挤行入佛口设救置在途内部沈规划蚊小区喊道路万，保抱证居兔住用沫地地系块组昏团的懂完整因性各物掠业保愉持相友对私钞密性地块内将部各物扭业以景臂观带进妻行隔离怒，使各纷组团保结持相对折私密性道路私按有化对内部倘规划路恋的进行友景观打泡造，使庄其成为察社区景限观轴线产品创塑新1：规划爹创新借鉴星击河湾对抛于内部婆规划的公打造方侍式，以崇内部实颂现整体哄均好性畏为基础麻进行项讲目规划社区：强调装社区姑整体晕性，档营造政项目苹优越征感规划级：行列已式排布、未（半）蔑围合组些团、大挑栋距、顺大景观建筑：风格钱统一酒，强妻调个响性和袋品质景观钻：环绕式景观、全冠留移植、立体软园林案例借块鉴：上亮海金地言未未来帖（5+1退台洋仅房）底楼送80平方艇米地以下室二、心三楼导送大居露台顶楼跌送60平方米巷的阳光墙花房四楼狠送大友露台产品创晴新2：户未型创爽新案例没借鉴灭：上慎海金肿地未闪未来入户门高2.岂3米，层晚高2.锻8米客厅开胖间约4.5米，进茂深约9米主卧有套间三个花宅园设计21平下沉央式院，20平后花萌园，34平私厌家庭院得房绞率150根%左右一楼：约150㎡，活送80㎡地下肌室，21㎡下沉洞式院、20㎡后检花园能、34㎡私吼家庭挑院产品创扶新2：户蹈型创富新案例借酷鉴：上从海金地砖未未来入户铺门高2.挡3米，层雹高2.舌8米客厅开间约4.素5米，进拾深约7米长8.6米，宽3米的超冠大露台地下室跃层得房率15膝0%以上二楼：约15演0㎡，吨赠送耳约60㎡地抛下室请，25㎡大露聪台产品创建新2：户集型创的新案例清借鉴马：上常海金斧地未消未来入户愉门高2.颗3米，层高2.8米客厅开叛间约4.5米，锈进深散约7米主卧有套间13平的荡北露筒台，20平的母南露犯台得房率130堡%左右三楼：约11恨5㎡，油赠送33㎡南线北双雪向大随露台产品创您新2：户型洪创新案例借疼鉴：上孤海金地词未未来入户门盈高2.3米，层高2.8米客厅开供间约4.毅5米，誓进深见约6米10平的汁北露榆台，16平的南露台动静分易区明确得房率130藏%左右四楼：约89㎡，赠墨送26㎡南北患双向大猎露台产品辆创新2：户唤型创树新案例借争鉴：上撒海金地土未未来入户门僻高2.3米，层高2.8米客厅开间约4.吨5米，思进深贴约6米60平的与屋顶胸花园眼，有女私家童楼梯动静乡丰分区解，布韵局合科理得房率150袭%左右五楼以：约89㎡，恨赠送60㎡屋顶茄花园产品创而新2：户型登创新借鉴：13渠7㎡三室两匀厅两卫产品黎创新2：户牛型创脉新内设双杜开门分殖动静区权，豪宅暂品质1、墙窗比较椒高，震整体尝采光泉好；2、休息区域有透双开门泳设计，候彻底动旧静分离3、主狸卧配置大筹面积的挪衣帽间劝和主卫盾，尺度灭感比较棋好4、私家入户玄关主卧大送套间设叔计双开抖门设电计动举静分厨区厨房诊连接舅生活膛阳台14潮2㎡四室毕两厅嗓两卫产品创解新2：户型黑创新一梯两早户，独决立入户梁空间1、双开婆门电梯妹，独立江入户空枝间，提贸升品质挨；2、入户亮玄关3、主良卧配置指大面贵积的燥衣帽仔间和歌主卫艘，尺轻度感架比较态好4、北向莲生活伍阳台数连接积餐厅138识㎡三室两厅钱两卫产品创筑新2：户型哪创新一梯两倒户，独省立入户禁空间1、双投开门武电梯夏，独捉立入丙户空危间，枕提升自品质2、入户肝玄关3、双卧炮室朝南4、主降卧配置大队面积的誉衣帽间艘和主卫堡，尺度暖感比较他好5、北向生土活阳台姻连接餐治厅匹配项助目高端完定位，股以精细抱化、人延性化为级出发点伤进行全贵屋精装稠修，标广准10溜00元/㎡左右目前一鄙般厨卫遥精装、直地板、有乳胶漆珍成本约400元/㎡，而姜恒大抚、万科装宜修标准感约70击0元/㎡，但捧其溢污价能挖力可存达100鬼0-1教500元/㎡全屋铸精装复一方干面顺友应政府懒政策要求的毒同时通盯过精细住化精装计修，另叨一方面粮实现溢什价点产品岂创新3：全珠