工程项目全周期策划方案编制指引

项目全周期策划方案编制指引说明本模板为中南房地产集团下属各城市/项目公司编制《项目全周期策划》的操作指引，所有示例仅供参考。各城市/项目公司需在本指引内容框架下，结合项目自身实际，对各模块内容进行编写，最终形成本项目的《项目全周期策划方案》。项目全周期策划内容清单一项目全周期策划模板二一、项目全周期策划内容清单一、项目全周期策划内容清单项目全周期策划内容清单一项目全周期策划模板二目录项目概况1产品定位2开发路线图3营销策划4成本策划5财务策划6工程策划8人事策划9二、项目全周期策划模板招标策划7物业管理101.项目概况1.1地块资源与属性1.2项目基本指标1.3周边项目分析本部分主要围绕地块属性、项目基本规划及开发指标、地块周边现有（潜在）竞品分析展开。需要说明项目所处区位、周边配套及资源、项目基本规划指标、实际开发指标、周边竞品的存量、面积段、价格、户型等内容。1.1地块资源与属性请插入项目区位图，需包含详细的项目周边道路交通、配套等内容1.2项目基本指标请插入项目总图1.3周边项目分析（1）本案土地成交楼板价（约7100元/平米）在区域市场存在较大的劣势；其中威胁最大就是和本案最近的中海国际社区、启迪方洲；（2）区域直面竞争的中海国际社区、启迪方洲项目均主打刚需产品；（3）本案如果也做普通的刚需产品，客户层竞争较为激烈，因此建议本案严格控制面积和总价，便于快速跑量。中花岗地块约4.8KM约3KM约1.9KM约7KM1.6KM土地编号：NO.2012G40（世茂君望墅）用地面积：147673㎡成交楼面价：6433元/㎡容积率：2.0土地编号：NO.2013G03（中海国际社区）用地面积：190106㎡成交楼面价：5554元/㎡容积率：2.36土地编号：2011G51（启迪方洲）用地面积：393806㎡成交楼面价：3041元/㎡容积率：3.5土地编号：2013G34（中粮鸿云）用地面积：144958㎡成交楼面价：7338元/㎡容积率：2.2土地编号：NO.2010G60、61（富力城）用地面积：571864㎡成交楼面价：4500元/㎡（住宅）容积率：0.91.3.1周边重要地块成交对比

1.3周边项目分析区域竞品分布图

标识并说明：与本项目存在竞争关系的板块请插入区域竞品分布图1.3周边项目分析竞品存量分析说明：1、各板块竞品库存总量。2、各板块竞品是否有上市土地。3、未来市场竞争压力判断（大、小、适中）1.3周边项目分析竞品面积段对比1.3周边项目分析竞品价格对比1.3周边项目分析竞品户型对比1.3周边项目分析1.3.7竞争市场结论

请围绕上述6个方面，对本项目竞争市场进行总体判断，并提出针对性建议。2.产品器定位2.1客户定跳位2.汪2业态及义户型定军位2.划3价值隙定位本部分蓄主要围鲜绕客户沉定位、命业态及馅户型定敢位、价回值定位暑展开。巧需要扼涉要说明池项目的绒目标客门户群是拖谁？客礼户从哪抢里来？激客户的疼敏感点忽是什么饶？我们配要做什凤么业态百？在什恩么样的改面积段兔做什么益样的户互型？项哈目要做故哪些价捎值点？旁怎么做偏？2.配1客户定拴位项目所捐在城市经济结拢构及客色群基础貌分析201祖4年xx市各区鬼县三产艇比重分羡析示例参（单位桨：亿元键）清河殃区第桂三产减业占贪主导开发璃区第暂二产时业占释主导造且经撒济总码量在箱淮安环各县警区中核最高（1）三产录比重分傍析（示答例）2.符1客户定含位项目晚所在徐城市经济结驰构及客品群基础（2）各铸区县目企业灵保有疲量分彩析（柱示例想）开发慕区：降外商厌及港辆台企坑业聚搏集的虎地方/淮阴月区：胁民企音和私快企的够聚集挥区民营企珠业和私析营企业江是城市誉发展的佩生力军2.浴1客户宫定位2.肺1.果2竞品芳客群汁分析2.泉1客户墨定位2.裳1.跌2我司客在群分析仇（本项大目前期扮已成交职客户）（1）各兽区域禽近4年成季交量请插入椒各区域侵成交占旁比图2.1客户定雄位2.妻1.厉2我司客孝群分析瞎（本项扰目前期亭已成交敏客户）（2）客写群年堡龄与卸职业挂分析请插入鹅已购客道户年年的龄分析叙表请插未入已奖购客章户职令业分玻析表分析辟结论克：中南世语纪城已谢购业主慈年龄主兰要集中元在25-国35岁之间白，占比57.肌9%，客沾户群崭体偏颗年轻歉化；客户费职业芳分析汪：目前线购买滴中南导世纪局城的宋客户遍主要增为私剂营业浪主和漂公司笼职员猪，其矿中私愉营业晶主占脱比28锅.1环%，公司谱职员占摘比20.株5%；2.1客户定会位目标客装群定位【目标客匪户特征】以雨花览区地约源型冤客户辜为主正、部捆分河挖西外专溢型捧客群委，看稻重地汉段兼拒顾舒乐适性。2.籍1客户样定位目标客阳群定位锹（示例兄）【客户悼需求羊匹配】：1、3房1卫控制盯在85劫-1边00间，煮控制支房源免总价戚，能坏满足熔刚性溪需求魄；2、110洒-13泥0偏舒声适型虚做3房2卫户型您；3、12品5-哥14贷0面积段民户型较青混杂，近无明显口分界。100以下为3房1卫为律主导嚼户型该面咬积段痒产品悬覆盖质两种踢，三依房两踪蝶卫和作四房疮两卫4房面免积段位多集赢中在135粒-14件4间3F虽2W户型跨欲越面积鲁段较大2.线2业态壤及户脏型定扑位2.2.1声各地鸣块业练态及框需求定位1、A\绒B地块综合考樱虑本地呢块的区赴域环境巷和周边藏竞争楼唱盘产品棋定位情农况，早为了体教现本楼寸盘的差屠异化提衰升竞争比力，A、B地块的太设计均盏为23诊~3幻玉3层的杰高层伴住宅浴加2~3层的编临街足商业市。客案户以讯刚需绪为主锯，主易推69平米两康房、85平米驻精致挽三房爬和110平米的相舒适三凳房，原单则上不勾设计120平米王以上涨的产庄品。A地块B地块C地块2.2业态议及户施型定跨位2.2.1帝各地飘块业绳态及傍需求定位2、C地块的篮用地性割质是商苗业办公县。针对支该地块扮的所属番区域和罩周边环篮境影响毁，我们况的定位坏是以销慨售为主翁的酒店蚊式公寓睬和SO婚HO办双公A地块B地块C地块2.奇2业态迁及户钞型定落位2.2.2户型配坟比（1）A地块怠户型糊配比根据初窃步规划械计算，A地块四住宅吴产品肥约13泪万平米，歼约15火00套。2.2业态及跨户型定任位2.2.2户型配奖比（2）B地块户丢型配比根据察初步挺规划役计算母，B地块住颤宅产品捎约13语.9逮2万平米，决约15般76套。2.2业态及窗户型定图位2.2.2户型跨配比（3）启动区柄户型配首比2.避2业态及哨户型定降位2.2.3启动絮区设啊计项目启拢动区设尤计方案高层1、6#楼设计呀图（共508套）：95+客85+百85+至89+狗89+窜85+视85+迷95启动区络推出套复数，户园型配比懒如下：2.阁2业态料及户矿型定集位项目己启动钱区设科计方怖案高层2#楼设星计图李（共90套）：11垄0+欢70晓+7痰0+竿11造0启动区毁推出套给数，户椅型配比远如下：2.2.3启动区侵设计2.嘉2业态及占户型定童位项目甘启动嘱区设倒计方件案高层7#楼设负计图燥（共13甘2套）：95+岗85+横85+惰95启动拴区推锅出套券数，衣户型朵配比罢如下发：2.2.3启动鸽区设附计2.2业态及跃户型定作位2.2.4三点一奔线及启生动区设掌置临时之售楼胃处及族样板胞间的像位辨置选盏择：在C地块派南侧终面对财花岗作路设穿置临葱时售差楼处态及样判板间守。主映要考妇虑C地块锈最后亭开发睛可以肾使用2到3年，且姥面对A、B地块之秩间的中菊花岗路冲便于通惊行。启动区织位置选盆择：启动米区选怕择B区东侧1、2、6、7#四栋楼泡。地上劲总建筑展面积约60通00雕0平米。6#7#2#1#启动区2.辆3价值定体位1、请《价值定拐位配置涨点检表》，勾甲选确讽定本雪项目帅分部昆分项挠配置角档次简及标矩准，扇并放浙入ppt中。2、《价值定图位配置伐点检表》右侧嫌插入介文件纱。。3.开发旋路线遍图3.1项目开婚发路线密图3.2项目开碧发分期简说明3.鱼3亮点衡工程男定位3.御4三点林一线喜计划3.瓣5启动冰区、你临时驼示范甘区计楚划3.腿6体验区葡规划本部作分围繁绕项伍目开狼发路认线图克、亮明点工混程策仔划两返大块粥展开城。需锐要扼淋要说编明项陷目开矿发分蓄期、否开发客次序磨；明旺确项绳目亮置点工腊程定睁位、镰体验亩区规矿划、射三点蝴一线款开发哪计划雷、启家动区宁及临鬼时示佣范区玻开发累计划岸等内跃容。3.叫1项目开作发路线认图及分什期示意1#2#3#4#5#6#7#8#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-2C-1C-2C-1A-2A-33.币2项目扮开发慢分期榴说明根据留每期寸的物折业类兄型和矛预估魄年去漠化量蜡，每联期的呢开发渣周期沙在1-泡2年，整役个项目侮的预估巡寿去化周少期在6年左回右。3.道3亮点工帜程定位134523344666滨河展景观番步行计道展示时乡丰间：xx年xx月配套贤幼儿槽园展示时丑间：xx年xx月8888沿街配纽奉套商业展示融时间捞：xx年xx月主入口西景观节牢点展示时瓶间：xx年xx月高层姿组团艳景观值区展示笼时间乱：xx年xx月特色猪铺装捐小广两场儿童及啊老年活镜动一体座区展示咽时间础：xx年xx月多层组温团景观御区展示盒时间随：xx年xx月次入腿口景狡观节象点展示蹲时间睁：xx年xx月7447、55#东2楼01户为样施板房展示时农间：xx年xx月临时配样板项房景铅观区展示兼时间苏：xx年xx月9健康伤步道展示时迅间：xx年xx月儿童及兴老年活报动一体飞区、健瞧身广场展示解时间覆：xx年xx月全周蚁期亮默点工控程展六示思源路：第一阶锡段：为罚配合启登动区开呀盘，主急要打造捏临时样扎板房（稍开盘前堂一个月15年10月1日展常示）慌，开呢盘前元完成卷东侧劈燕入口丙小桥某及沿妹河景胁观的骄打造揉。幼析儿园8月份抚同步吵启动偿开发茂建设品。沿伤街商朗业及旱入口11月份冲开工享。第二膀阶段砍：3.串1期开盘裙前（201劈燕6年5月1日），且主要完邻成启动掉区外立困面、实微体景观趣、实体访样板房仅打造，贴三期幼摧儿园施傍工基本除结束。似南侧沿夹街商业柿及入口滋打造完笔成并对喉外展示狂。第三阶暑段：3.2期开盘蓄前（201捎6年11月1日）幕，主伙要打骗造的剧亮点3.碧2期南晚侧沿沈街商疾业及脏西侧倚商业劳，健矛康步为道、渔老人薄及儿摆童游征乐区献打造第四捉阶段美：北坊侧沿斗街商枝业及睡次入斗口景壳观打沙造。羡由于版北侧批商业乒与主基楼相玩连，千随主最楼进游度适些时开皮发建多设3.腿3亮点晃工程狸定位3.4三点谱一线择计划3.5启动勒区、框临时袖示范刷区计贝划启动芦区位限于B哄地块柳，包点括四寨栋高臂层1、2、6持、7＃楼。煤启动区眨计划根达据“三渡先六快熊”要求舟，具体斗如下：启动养区开猪发计连划3.勇5启动境区、纯临时鼻示范跳区计多划临时揉示范本区开刺发计谁划临时帝示范茅区为植C地挺块南恢侧，舌确保锄在开港盘前蹄两个填半月灭即201档4年6月15日对缎外展氏示，申具体族如下窝：3.6体验区凝规划请插入次样板区张选址图请用文铸字说明督样板区纱选址的辉思路样板触区选不址3.6体验区把规划请插散入样射板区予规划讯图标识元样板火区各疯分块虽区域艺的面从积及塞维护励方样板区求规划3.6体验区龄规划请插入湾样板区乓规划图标识赴样板石区体闸验动株线体验柔动线3.6体验筋区规棋划样板区床体验点著布置方动案请插入成总图标识北样板续区体蚕验点铜位置请插姨入参俩考项角目效果软图片/剖面切图请插柳入参抬考项沟目效果图汤片/剖面族图请插入超参考项径目效果图讲片/剖面祸图3.窜6体验区贩规划售楼处意方案请插入留售楼处撒平面布臂局图用不同每色块标著识不同剩功能区刺及面积3.卡6体验区羊规划售楼厉处功搏能区切效果榜设计右意向请插入伏售楼处树平面布筛局图标识宽功能林区及倒面积请插炭入功革能区扯设计烟意向愚照片请插入波功能区亲设计意庄向照片3.纪6体验区厌规划样板房拍选址请插入录体验区斧平面图标识偷样板揪房选随址位苗置4.营销策伞划4.朵1项目核羽心价值锈、卖点森梳理4.2项目推环盘策略4.躬3分阶扎段营怕销推睁广方盛案4.淹4销售想回款序计划4.积5价格规而划4.6营销费客用计划本部周分围生绕项覆目价到值点婆梳理杠、推哪盘策虹略、嗽分阶裤段营辞销推饿广方慰案、梯销售企回款惹计划京、价洽格规贞划、沃营销轨费用斯安排6方面脑展开积。需撑要项攀目从傍自身沃、竞扑品、棚客户棍三方足面入钉手梳伙理形漏成项次目核盘心价沾值卖块点，训明确滥项目炎的推档售策音略与蒸推售砍节点画安排扭，明丧确营妈销推惩广分尤期、销各分冷期推序广主惧题推伤广手呢段，策明确绘销售皆回款斩计划展安排榜，明尊确价谁格提届升计俩划、制提价熊支撑盯因素省，并赴对营维销费沸用支长出进咐行预尼算。4.唐1项目核舌心价值锹、卖点圈梳理从项票目自脂身、六竞品鼠、客印户三协方面屡，梳滥理形丧成项谨目核湿心价奔值与融卖点爬。分暴析内扬容只债列出天核心贤数据堂与结斧论即糕可。项目自纳身分析竞品袄分析客户敏易感点分钱析品牌房地产庆25强血，全国超特一级露建筑资糠质极致访景观精湛找户型洋房、苦叠加、恳同等功吃能面积月更小，输三开间踩朝南、免大阳台硬、飘窗唯美幻玉西班棉牙欧描式风暑格智能科精技智能特家居鄙(增设警功能察)、电慎梯到漂层、停蓝牙侮车位钥、社房诚区WI益FI(增加)区位价呀值淮安重哑点发展善区域，朱毗邻政商务中心西班牙搬宫廷园低林景观非、露天千泳池、蝇1.2捞公里中室轴景观全地下成停车，送人车分竹流，下键沉广场叔、健康森步道、梯全龄健每身器材品质泽升级精装揭双大授堂，农塑钢死门窗希、智圾能锁底、宽比屏可狐视对病讲人车分胀流实小方分校仍，一霞路之怎隔，缓自配句高端柜幼儿驶园、治优质纯教育哗资源一级物俘业团队酸，24小时智顿能化管伸理、健塌康服务苏中心、棉第五食烤堂、邮舟包驿站五星像物业4.变1.孟4项目核商心价值阴点4.1项目核于心价值罚、卖点俘梳理4.2项目滚推盘吨策略标示并海说明：1、推售谜策略2、推售拨节点安览排请插入《项目虾推售厘示意霜图》4.3分阶搏段营各销推棚广方注案说明：1、营泉销推悲广分拐期2、各分鉴期推广继主题、嘱推广策扔略、推垒广手段4.4销售感回款蛮计划（1）以年醉为单位邀，细化蜘分解形疾成销售腐回款计寻划表。（2）要相求：忘一年帮以内吩的计状划需睁细化菠到月外，一压年以留后的然计划晌需细陕化慎到季勾度。项目遵总体剩销售检目标4.悉4.讲2销售违回款级计划4.白5价格林规划4.5竖.1价格假动态乳规划A.请插入气项目总秀图，背旦景以不捎同灰度屿的色块常表示基攀价等级瞎。B.用不罗同颜糠色色下块标剥识不模同的示销售颜批次肉，并束以动批画显横示。岗（各须批次拉依次棚显示牛，下赠批次庆信息芝显示锋时，脂上批务次的他信息宏消失套。）C.在每由个批臭次色枯块上毁方用枕文本招框说手明：1.销售批海次、销衔售周期络；2.各批次带总货值掠，各业燃态单价乖、套数荣和货值即；3.各业态屿相对上懒次推盘昏批次的杆时间溢铸价幅度循。示例珍如下淹：1.批次。*年*月——浊*年*月。2.货值:*亿。笛各业布态单眠价、桑套数呆及货乘值。3.业态1：*%涨幅。治业态2：*%涨幅。4.穿5价格仍规划4.5枣.2价格动笑态规划备注：1.涨幅请边用百分港比来表月示，百伤分比取回整数；2.此处的吧分期与捐运营分走期保持垦一致。4.6营销拔费用启预算5.成本策把划5.其1目标送成本愚测算5.2成本碎管控他风险睡及措敞施5.鼻3降本耐核心孙要点收及措辆施本部遣分围活绕成州本指绞标测裁算、剃成本捎管控卵风险呆及应蜂对措瞒施、协降本丛核心选要点涌及措演施3方面展皂开。需幻玉要明确拜本项目尖的总体核目标成停本、分忘业态目却标成本抚，成本炊管控风衫险及应箩对措施腐、降本诞核心要旁点及措着施。5.1目标成本蛇测算请根据《目标槽成本撤测算深模板》，对项纷目目标芒成本（丸分业态勾）进行甩测算，愤并将测孝算结果挡插入此勤页。5.2成本管今控风险墙及措施风险措施1235.3降本核舟心要点岔及措施风险措施1236.财务策攀划6.邻1净现金贝流测算6.谋2经营性损净现金姥流测算6.3融资净拳现金流更测算6.4敏感性外分析本部分折主要围鹿绕净现传金流、泽经营性尝净现金转流、融灶资净现屿金流三零个方面午，对项滋目投资病经营数歪据进行届总体、币分年度醒、分月恩份的测欲算，并啦进行敏歼感性分育析。7.工程策嗽划7.1施工组堪织7.盼2施工总也平布置7.约3工程管钢理重难吃点7.俯4质量卸管控使策划7.5工艺粉工法麻及新民材料横推进赢策划本部拌分围辣绕施赛工组再织、着总平爱布置唤、质督量管步控、桨工艺伟工法薪及新肝材料展采用5方面展侍开。需抱要扼要肢说明项做目的工切程分期奔、标段稼划分，客施工总煎平布置叮（临时殃道路、狸材料堆凉放及加墙工场地盾、塔吊毫、生活摧区等）裤，样板载引路规燥划，工艺工岗法及新卵材料推革进计划柔，质量管猫理重难晚点、质节量通病碑及应对穴措施。7.1施工浓组织请插入剪项目总醋图标识举并说掏明施工劳组织乘：1、对工邻程分期捡、标段幅、流水询段划分舱等内容姐进行标旧示2、主要翁工序之蒜间的施回工组织痕安排，刃如小市寸政与单书体之间遥的施工助顺序规短划。7.2