房地产投资策划

5.房地产投资策划家庭理财之房地产买卖目录房地产的基本概念房地产的使用年限买房资金的预算、收益率买房位置的地段选择4123小区环境的优劣比较户型选择、装修预算657签约需知一、什么叫做房地产？房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。拥有房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。

房地产的基本概念1新售房源现房期房（楼花）是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。开发商要具备商品房预售许可证。是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。二手房源已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

二、商品房的类型商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。房地产的基本概念1建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积房地产的基本概念1套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率：绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100%居住用地使用年限商业、旅游、教育用地使用年限工业用地使用年限综合用地或其他使用年限50年50年40年70年房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。

房地产的使用年限2购房还是租房适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款购房还是租房——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。年成本法案例李小姐最近看上了一套位于上海某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%）分析：租房年成本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房年成本=20万元×4%+20万元×5.51%=19020元租房年成本14800元<购房年成本19020元，因此租房更划算。

缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么，租房年成本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房的机会成本：40万×4%=16000元讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择?2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？

3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？（考虑4%的机会成本）购房还是租房——净现值法其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。购房或租房的选择——净现值法案例王先生最近看上了一套位于XX开发小区的房子。该房可租可售。如果租，每年按照24000交租金，租期6年。如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%）（1）王先生租房的净现金流量现值计算：P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元（2）购房的净现金流量：6年后售房所得80万的现值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值

=59.7-70-10=-20.3（3）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算。租房与购房的选择房款总价的预算准备首付几成根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。现有资金自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。税费中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。月供金额月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。买房资金的预算、收益率3对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。

（平均月租金—每月还贷款）×12／（首期房款＋期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业投资收益越高。

买卖收益率贷款租金收益率买房资金的预算、收益率3（卖出价-买入价-税费）／实付买入金额。短期贷款买卖收益最高。

租售比率月租金／售价。国际上通用的合理租售比在1：250之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益除外。购房原因安居需要（从异地搬到本地、原来的房子拆迁、不想再租房或住集体房）家庭生命周期影响（准备结婚、生孩子、父母分开住或想一起住、孩子得到更好的学校或周边环境、自己养老）改善居住（度假、想和高素质人住在一起、面积小了、想有好的小区环境、好的生活配套）便利性（方便工作、方便照顾家人、交通方便）保值、增值（投资升值后出售、投资升值后出租、留给家人的一份财产）考虑因素区域位置交通便利性小区周边、小区内的生活配套小区规模、品牌楼盘升值潜力物业管理了解楼盘信息的途径房展:一次过了解多个楼盘现场看房：直接了解楼盘情况亲友推介：少走歪路中介：二手房短信：促销为主户外广告牌：品牌形象电视：品牌形象、产品信息报纸杂志电台…..朝向估星级东南★★卵★亩★★西南★行★俱★朵★东北★★晓★西北★★正南★★掠★宽★正东★★军★正北★★正西★理想面追积、户米型70闲-8龙0㎡→虏二房渔一厅淡一卫85资-9拳5㎡→蚕二房蔑二厅胆二卫赛或小话三房读二厅沫一卫100答-13黎0㎡→三完房二厅米二卫14款0-盐16退0㎡→牲三房菌二厅糖三卫17铁0-厌20乳0㎡→四砖房二厅算三卫+工人瓣房。。纲。。牧。学校医院居住钞人群小区环皱境超市沸商场交通方蚕面0%泊2居0%翅40映%弹6锁0%绕80乓%巨1拨00架%42看.3耕%49.凡8%35届%68.螺3%92.备5%98%在购房茎资金已日经确定熊的情况董下，在漂开始选款折合适份的地段借用李步嘉诚一累句名言伏：地段送，地段萍，还是煮地段！买房衰位置逐的地摇段选便择4交通发达，小区推绿化惑少，生活便市利交通岩一般达，绿化纤或多鹊或少菜，居家紧舒适交通晋欠缺柔，绿化优料，居住么度欠棵佳不同的驾地段生蛙成的小区区环境掏不同，袜同样的妇小区根晨据地段拐价位不蜓同。地段决谎定价值小区别环境武的优乘劣比档较5小区笛环境伪的优盈劣比雀较5交通增方面超市宇商场小区腐环境商圈A小区煮环境杀的优梁劣比赏较5交通方额面超市泰商场小区环残境商圈B小区环联境的优稿劣比较5交通方葡面超市商劈燕场小区环殿境商圈C看房诀盗窍晚上看环房晚上越看房育能考纱察小戴区物凶业管骡理是冠否重剃视安违全、躲有无吓定时菜巡逻刷，安坑全防贩范措执施是甲否周丝式全，蛋有无即摊贩乒等产串生的凭噪音更干扰从等。项这些伞情况课在白垂天我伙们是耻无法赌看到权的，植只有嚷在晚侍上才他能得丝式到最检确切垄的信锁息。雨天鲜看房大雨欠过后蚁，无趟论房距主先所前对溪房屋贱进行俗过怎翻样的乓“装勺饰”缎，都众逃不跟过雨理水的搂“侵娃袭”洽，这缓时候治房屋浴墙壁渠、墙烘角、亡天花椅板是茅否有裕裂痕绘，是唉否漏缓水、娘渗水两就能桶一览旦无遗絮。雨敏天看挺房时椒尤其郊要格哥外留袍意阳骨台、罚卫生宅间附乞近的抬地板酿，看菌看有别没有酸潮湿圾发霉悔的现磨象。看空群房购买房第屋最好贴是看空灭房子。释样板房缝与实际惑交楼标毫准有区才别；因壶为空房榜子没有惯家具、插家电等辛物遮挡桐，可以矩清晰地乡丰看到整句个房子侨的格局竿。看墙风面看房诚墙角查看墙霜面是否架平坦或园潮湿、度龟裂，本可以帮民助购房暗者了解收是否有臂渗水的狭情况。订而墙角宫相对于盼墙面来环说更为赔重要。苹墙角是膊承接上颈下左右盈结构力吹量的，歇如发生版地震，滥墙角的居承重力约是关键祥，而墙形角严重浇裂缝时返，漏水签的问题条也会随旋时出现棉。看房诀加窍看窗外注意房爽子的通称风状况伴是否良懂好，房门屋是否尊有潮湿比、霉味督，采光棚是否良遥好。需枪要提示糕的是，瓶如果是器二手房让的话，皮一些老族房子多稍是“品酱”字格迫局，买蒸方要仔俊细检查谋一下房玩屋的窗蛙户有无哭对着别草家的排抬气孔。看邻居押看保安不仅潮包括失问销骄售人验员的盆内容熊，也悟可以扭问问建小区浅里面职原有奇的住躁户，境听听洁他们键的居扁住感临受，满特别追是物声业服液务水茶平。看房诀扭窍房外青忌讳对墙角疲、对门赌口→影殊响健康号，易发勒生口角对发嗽射塔皇、渠电房涨→幅葬射对移磁场役影响驾大，滚对人降脑及慈心脏别、血拒液的潜影响窗也最耀大对医枕院侍→病烛菌必赞多，惧住院岂之人庭，运仰气必迈滞赛，开务刀手朱术，亲煞气单过重旅，病唱人病除故，掠冤气鲁重楼下犁菜市充→运伞气是码比较研运滞糠的，踩宅运窝不平洞稳副，环葱境卫润生差就，计影响凭健康如，阴手气重场直坛冲马呢路→骄影响饰健康房内毅忌讳大门库直冲为阳台弊→漏负财厨房症门正鸦对洗疮手间寻门→寇影响敏肠胃途健康楼层遭过矮饰→居杠住都裳压抑菊感强百，2.8米以上攻为合适床头在没横梁下晓→造成蛛精神上闻的压迫暑，影响膏健康、仆事业。房门庆对大乱门类→容怎易影疑响健抚康和般财运房门量正对丧厕所付→扬影响正健康役，家领人易也发生目口角。。。帜。。首先要看房犹子的方歌位，即缓在小区栽内所处南的位置暑、朝向鸦、层高牺，看视场线是否府开阔，含自然景焰观、人陕造景观娱是否优败美，采油光日照慈是否充贝足。其次要看房夺子的功圣能空间果配置，桌是否动横静分区滥，干湿援分离，护满足居滴住者的馆生活需爹求，实桥现居者茅舒适、台安全、异卫生和洗健康的挺生活目陆标。客厅-最小读不要帖小于14平方米间，如能岸达到25平方米客较为合队适，大栗于40平方米炕则不能宁为工薪垦阶层所雾接受。主卧懒室-面积黄不应贫小于12平方米记，16平方祖米较倡为合感适。耍起居巾厅过醉大不闷仅易莫失去饶温馨辅感、帝亲和前感，炒还会愉自我殊感觉尼冷漠晴、孤园独。餐厅-经济说性住骆宅面柔积不枪小于8平方米死；舒适连性住宅圈不小于12平方臂米，换且有敢自然脖通风央和直咬接采裕光。厨房-不小于5平米为燃宜，舒横适经济议性约7平米起。卫生营间-单卫风生间介面积导不小馋于4平方详米，贫一边钳净长从不小钢于1.5米；浪舒适销性住烈宅相荒应的椒指标懒是4．5平方米洒。阳台-主阳誓台进陈深不附小于1．5米，次冷阳台进陆深不小财于1.2米。户型选剂择、装亮修预算6是不是匙好户型遗的四大滑标准一、朝红南最佳邪，北方求次之，件东西方非最次。巷中国古呼代紫禁催城的建奋筑是坐疼北朝南酷。方向哗偏角不后大于45度。二、回动静达分区看：卧睛室、付书房衔与餐颂厅、脊客厅委分在筝两边中，行鉴走路港线不济重复腐。干湿分弱区：卫盟生间为玻湿，卧道室为干塞，最好艰不要门壁对门。三、层博高最好恋不低于2.8议M，太忽低会泰显得眯压抑蛇。天务花板续的高烛低偏粉差不欺大于2CM。尽量阔不选着按钻石角尤或者不需规则角弦的户型迁。四、鉴交通独线清岭晰合淋理，吹没有影交叉顺。走租廊面绣积小朗，户红型方摇正，恳没有傲缺角若。面差积无额浪费充或浪织费小终，使峰用率宁高。户型丑选择轨、装趁修预熊算6M1M2户型蹦选择柱、装即修预患算6户型谈图M1M2户型选充择、装营修预算6户型停图复式结示构、跃捞式结构蜂、错层瘦、平层M3M4塔楼板楼朝南朝北朝东朝北朝南优缺真点低层住楚宅（4层以下洋）、多从层住宅猎（5－7层）、画小高层泥住宅（8－14层）、膜高层住柔宅（15层以上帖），超污过35层是时超高宵层。户型隶选择样、装段修预溪算6户型选成择、装腾修预算6交通规详划图宣传鬼单上驰表明窄的交透通图填：所锻在城因市的坟区域赴，附萍近会伯有哪脏些建小筑，奥交通柏路线装，大征概可沿以表怀明未腾来的袭一个析发展露前景哄。开作发商盟会拉炎近对时于自番己有幼利好肚的实欠际距茧离。开发商精宣传单棒上的总架规划图驴：一般鲜会大致庭表明所骡要修建美的建筑耀，除特论殊情况证外不会练更改。端但不会财作为法兽律依据嫁。最终匀以实际手为准。户型落选择园、装澡修预众算6小区负规划积图小区虚总规翻划的狭模型璃图：遵一手丸房销普售展边厅内将的沙资盘（打建筑产模型杆）以竞此而锣建。闭可以团看出衡小区纸内部毯的设庆施，贩学校柜、医保院，疫花园演和交恩通等查等。瓶是选那择住蛾宅位利置，叉朝向走的重订要指兵示标挎。墙面精地板水电吼路线-重点设男计防水浇、防肉臭卫生国间路线合困理防油后烟厨房软装饰客厅、给餐厅卧株室Co坛nt江en窑ts装修仰预算倘一般洗预留赚房子活总价冠的百株分之15血%-北20肥%为佳，课上不封浑顶。因矩为材料箱不同价给格相差忆比较大床，所以温最好事渔先去建艳材市场航参考价桃格，做要好预算婆，以免极超支过道多。装修预呈算户型滨选择闯、装拾修预梢算6签购烘房合估同注属意事检项7、签默约需迷知签按影揭合慢同注轧意事扯项按揭土需知购房蔬费用最新购锐房政策菌需知签购置房合械同注伯意事娱项个人裹资料面积牺、价麦格、并付款悉方式贤、地湖址使用秤年限桨，住淘宅70年，朵商业益用地40年，工株业用地50年，厌车位50年交楼时裂间、标优准，带轨装修写岂明材料躬品牌、贯保修期延期贞交楼锣违约柿责任臣，90天内劣，每淘日0.茶05般%违约金继，超90天，可枯解除合刮同，退裂还房款添、利息把、总房低价10%的违约本金面积停差异壤处理估，套突内面竟积误沾差比追在3%内，贱按合雅同约君定的辈价格功多还萌少补宁；3%以上贝，可耽解除足合同巡寿，退叙还房棋款、摘利息办理房镰产证时用间，交忍楼后18敢0工作日帖内申请技办理，肆逾期每际日按0.并05挪%违约金索，逾期育超12罚0日，醋可解险除合手同，钉退还预房款详、利畏息、时总房搬价10%的违约右金贷款银杀行贷款年贱限贷款跨率利还款时贼间提前还连款签按揭顾合同注仓意事项按揭词需知还款方贝法贷款要咱求贷款名资料购房费伶用还款方春法等额本炸息还款繁法：借滔款人每荡月以相夺等的金趋额偿还梯贷款本欣息；等额本肃金还款呈法（递狐减）：限借款人络每月等皮额偿还高本金，败贷款利梨息随本咽金逐月填递减；贷款要丑求贷款争条件年满18周岁靠具有摇完全量民事谷行为顶能力侮的自米然人氏；贷款到混期时男福士年不孟超过60岁，女括士年龄纺不超过55岁；有稳定狠合法的滑职业和尘收入来采源，有块还本付蚁息能力劈燕。贷款期峡限个人社住房分贷款辟最长年期限吗为30年；公积粮金贷咽款最蚁长期透限为30年个人睬商业吹用房除贷款易最长缠期限义为10年；贷款膨资料身份界证双探方原主件及拉复印辅件借呜款人7份配显偶2份；户口瓣本双伞方原拉件及怕复印掘件2份（颠首页死、户露主页录、本真人页请）婚姻械证明A、结婚滨证原件粪及复印艺件2份（芳照片炎页、库内容置页）B、未婚娘提供单跟身证明吵原件及兰复印件2份（伶户口嫌所在锅区民陆政部吹门开影具）C、离潮婚提馒供离答婚证付、单光身证效明原咬件及鞋复印畏件各2份；双方收办入证明共原件及蚂复印件1份

注度：私营斤业者提努供营业表执照副宰本复印耕件2份（必倡须经过悠当年年润检）兆近三创个月纳休税证明丈复印件2份；卧也可氏