资产评估师关注法律权属指导意见

中华人民共和国财政部注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见目录一、《评估对象法律权属指导意见》概况二、以机器设备为例具体说明法律权属问题三、中外评估准则对评估对象法律权属关注情况的比较《评估对象法律权属指导意见》概况

（一）制定《指导意见》的相关背景资产的价值与其法律权属状况有着密切关系，因此评估师在执业过程中应当关注评估对象法律权属状况。但评估师如何关注评估对象法律权属，以及关注后所承担的责任等问题长期以来在我国并不明确。由于特殊的历史背景和经济结构，产权不明晰的状况在我国经济生活中普遍存在。评估行业、委托方、新闻媒体、司法监管部门等对评估师是否应当对评估对象法律权属承担责任存在不同认识。

两种极端观点评估师仅对评估结果的合理性承担责任，不应对评估对象法律权属承担责任，因此无需关注评估对象法律权属

评估师不仅对评估结果的合理性承担责任，也需对评估对象的法律相对性承担责任

第一种观点会纵容甚至促使一些不法经济行为的发生，如当事人以不属于自己的资产申请抵押贷款或出资；第二种观点歪曲了资产评估的作用，夸大了资产评估的职能，扩大了评估师的责任《评估对象法律权属指导意见》概况在评估实践中，有些评估机构和评估人员超越执业能力和范围，不恰当地对评估对象法律权属发表意见，而一些评估业务的委托方或资产占有方等基于不正当的目的，有意将自己应承担的对提供资料真实性、合法性和完整性负责的责任转移给评估机构。

这种现象不仅影响了评估行业的健康发展，而且转移了公众注意力，淡化了追究委托方或资产占有方应对评估对象法律权属承担的责任，为一些不当经济行为提供了可乘之机，严重损害了公共利益。《评估对象法律权属指导意见》概况（二）制定《指导意见》的目的主要目的是规范注册资产评估师的执业行为，明确评估各方当事人在评估对象法律权属方面的权利和义务，切实维护公共利益以及资产评估各方当事人的合法权益，并引导评估行业、委托方、评估报告使用者、新闻媒体和社会公众正确认识评估师，关注评估对象法律权属行为，正确认识资产评估的作用。（三）《指导意见》的主要内容

评估对象法律权属，是指评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利。第二条

《评估对象法律权属指导意见》概况明确规定了评估师、委托方和相关当事人在评估对象法律权属方面的责任

委托方和相关当事方（主要指资产占有单位）委托资产评估业务，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。第三条

注册资产评估师应当明确告知委托方和相关当事方，注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。

第五条《评估对象法律权属指导意见》概况注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响。注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第四条

注册资产评估师明知委托方和相关当事方提供虚假评估对象法律权属资料，不得承接评估业务。第八条对评估师在承接业务、执业和披露等环节关注评估对象法律权属做出了相应的规定

承接业务环节：注册资产评估师在接受业务委托前，有明确告知委托方及相关当事方提供真实、合法、完整评估对象法律权属等资料的义务，并在业务约定书中明确说明委托方和相关当事方对此应当承担的责任。第六条《评估对象法律权属指导意见》概况执行业务过程：注册资产评估师执行资产评估业务，应当对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。第九条评估披露环节：注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估师和委托方及相关当事方在评估对象法律权属方面的责任。

第十条注册资产评估师应当在评估报告中描述评估对象法律权属及其资料来源、查验情况，并说明评估对象法律权属对评估结论的影响。第十一条

注册资产评估师应当将委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料及其资料来源、查验情况以及评估对象法律权属对评估结论影响的说明收入工作底稿。第十二条《评估对象法律权属指导意见》概况披露环节重点关注：评估对象法律权属存在瑕疵状况或者不具有所有权的资产进行评估。《指导意见》明确规定评估师应当予以特别关注委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，或委托方委托注册资产评估师对其不具有所有权的资产进行评估，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。注册资产评估师应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否承接评估业务。第七条注册资产评估师应当在评估报告中对评估对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

注册资产评估师以设定产权为前提对委托方不具有所有权的资产进行评估，应当对评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

第十一条《评估对象法律权属指导意见》概况对特别关注条款的解释评估师应当根据具体情况作出适当的判断：如果评估对象的法律权属瑕疵状况或者所有权状况对评估结论和评估目的对应经济行为构成实质性重大影响，评估师应当拒绝接受委托；如果评估对象的法律权属瑕疵状况或者所有权状况对评估结论和评估目的对应经济行为没有构成实质性重大影响，评估师可以接受委托，但在执行中业务中应当根据《指导意见》的有关规定予以恰当关注和充分披露。

该指导意见自2003年3月1日起施行。准则体系中最早发布的指导意见以机器设备为例具体说明法律权属问题序号评估对象权属证明资料1投资性股权、债权章程、合作协议、工商营业执照、验资报告、股票；债券、借款合同2设备、车辆、船舶合同、发票、车辆行驶证、船舶所有权证明3房屋房产证或房地产证4土地使用权国有划拨土地使用权证、国有出让土地使用权证、集体土地所有权5矿业权探矿许可证、采矿许可证6知识产权购买专利技术合同、协议和发明证书、专利证书、技术购买协议、商标注册登记证、著作权证7存货发票、生产成本纪录8在建工程《建设工程规划许可证》,《建设用地规划许可证》、《建设施工许可证》9银行存款银行对账单，询证函评估对象的权属证明资料以机器设备为例具体说明法律权属问题《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》第四条、第九条《资产评估准则——基本准则》第二十四条：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明，注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。”

《资产评估准则——机器设备》第十九条：“注册资产评估师应当关注机器设备的权属，要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺。注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验。”上述三项准则都提到要关注评估对象的法律权属并对评估对象的法律权属进行必要的查验或说明

具体到机器设备评估对法律权属的关注，要从两个方面进行查验：一、查验机器设备购置时的付款凭证、购置合同和购置发票二、查验评估基准日评估对象机器设备是否还在企业固定资产账上以机器设备为例具体说明法律权属问题1.查验机器设备购置时的付款凭证，购置合同和购置发票

查验购置发票的必要性

(两个实例)福建华茂资产评估机构的评估师所举实例：几年前，一家企业委托华茂对该公司的一批价值数百万元的机器设备进行评估。但该企业只能提供该批机器设备的外文发票且没有进口设备的海关报关单。当时，福建省沿海地区走私活动比较猖獗，怀疑这批机器设备是走私的。该企业没有否认怀疑，其就是希望通过评估机构的评估达到将走私机器设备合法化的目的，华茂拒绝了该项业务。后来该企业因走私这批机器设备受到了查处。因为在执业时坚持有关程序标准，评估机构避免了被查处的风险。如果该批机器设备被海关部门没收，或海关部门对该批机器设备补征关税并进行罚款，那么其价值也不是当时能评估得出的价值。由此看出，发票是否合法不仅关系其法律权属，还将对其评估价值产生重大影响。

以机器设备为例具体说明法律权属问题另一实例：2004年，该评估师参与全国资产评估行业自律检查时，曾经看到一份以机器设备作为投资的资产评估报告。评估对象只有一台机器设备，评估价值大约两干多万元，作为权属依据的是20多张普通发票。而有能力生产一台价值两千多万元机器设备的生产厂家不应开具普通发票(一般开具增值税专用发票)，而且也不应该是20多张发票。很大的可能是委托方从市场上购置了假发票，而当时市场上假发票面额比较低，所以才开了20多张发票。如果根据这一机器设备的评估报告出具成立新公司的验资报告，这家新公司将来如果出了问题，签字的注册资产评估师也会有责任。以机器设备为例具体说明法律权属问题此外，在市场中，一些机器设备根据供需状况，有时可能供不应求，有时也可能供过于求。当机器设备供过于求时，购置人可能只需支付少量购置款项甚至不需付款，出售人就可能会先允许购置人使用该机器设备，甚至可能会先开具发票。如果没有查验付款凭证和购置合同，就无法了解机器设备的真实价值，因为这时机器设备的权属是不完整的。

查验付款凭证和购置合同的必要性

现在市面上假发票较多很难判断真假，此时除了将查验发票作为判断机器设备权属的重要依据之外，还应查验机器设备的付款凭证和购置合同需要查验机器设备付款凭证和购置合同的，最典型是属于融资租赁的机器设备，如不去查验相应的融资租赁合同，就不会发现该机器设备融资租赁的性质一些委托方向评估机构提供的机器设备清查明细表中并没有将融资租赁设备单列。这时评估人员如果不去查验相应的融资租赁合同，评估结论将是错误的。以机舰器设脚备为丛例具看体说塞明法仓律权王属问阶题2.查验涉评估柔基准需日机促器设社备是革否还厅在企喂业固殃定资必产账业上例如哲：对凡一家晒企业殿一批桃机器夏设备岁进行以抵什押贷梅款为裹目的的价节值评悉估。经查缴验后拾发现衡委托柔评估它的机窑器设拌备中斜有相嘴当一亩部分涉已经访作为哲该企拥业拟普成立竞的一剖家新型企业拦的投肆资。由于红新成竿立的炉企业堪就设皆在该柿企业贸的厂号区内丑，如典果进块行现菊场勘字查，签这些馒机器久设备口也是引都能摄看得包到的帮。如果钩只查浑验委狮托评衔估的行机器才设备无的购半置发倘票，忠付款梁凭证浇和购突置合军同，客也都亩不会腐发现嫩问题拔。但末由于歉对所视委托钉评估谈的机胡器设摊备是讲否还绍在委尿托方少的固心定资找产账英上进底行了敬查验终，才补发现闹了问听题。委托药方出厌具了漏权属白承诺刃函，顷评估佛机构刃是否户需要奥对机狱器设双备的及法律照权属由资料赵进行铜必要念的查帽验?《资产印评估席准则——基本春准则》第七种条：向”注湾册资讯产评弊估师披执行救资产相评估坛业务应，应衬当勤鬼勉尽疤责，社恪守帐独立折，客流观、暂公正壁的原华则。脊针对夕该条贩款的槽释义丙中指怪出：怠“注续册资江产评伶估师凑不可逆以使脉用敷装衍的碰手段锯，规狠避应捎尽的替努力示”。以机胀器设兄备为爹例具活体说体明法证律权纺属问高题“注镰册资昌产评滥估师祥可以碗要求稳相关查当事蜘人提捕供保化证书灿或承旧诺函费等文越件。途但是哨注册乐资产霞评估眠师必尽须保倘持必纱要的副执业预谨慎鸽，不霞可以洞丧失估其独宫立性则。评鼻估师香不可供以利谣用上役述方熄式规波避勤遵勉尽伞责义捷务。篮”这赔一条症文解陪释也灭明确蜓了在委抗托方绝和相忘关当句事方愧出具傅了权墓属承减诺函悼的情浮况下东，注裙册资秃产评义估师恋并不俯能因刃此而挠规避妄勤勉怎尽责款的义曲务，流仍然穷要对府评估魄对象需的法注律权万属进立行必炸要的脂查验城。小结膜：对所闻评估朱机器章设备依购置姻时的苗付款权凭证萄、购信置合盲同和乓购置睬发票难以及凝评估双基准悟日评丈估对冒象机希器设牌备是久否还拥在企拳业固搂定资荡产账斗上进扫行必堤要的鬼查验宫，并不碰是对拢委托村方和认相关短当事洞方提傲供的携上述译法律祸权属楼资料午的真炕实性欠、合常法性跪和完辰整性滥提供惧保证农或承闸担责矛任。如果息委托薯方和柏相关挠当事塔方提驳供的惊上述水法律柿权属林资料打不真委实，险但由旋于评洲估人文员在璃评估患报告零中对讽查验免情况裹予以泄了相窜关的测披露悄，则颜不应呈当承绩担责摩任中外渔评估铺准则废对法则律权拳属关失注情鄙况的挖比较（一错）国顾外评执估准蹲则对停评估捏对象脚法律显权属巷的关烈注情窄况国际壮评估暂准则《国际王评估绑准则》（IV禽S，20雷07年第泡八版堵）中樱不仅胜在公租认评跪估原死则的袋基本腊概念曲、行答为守辰则、早准则酬等部妇分对壤评估悼对象梯法律替权属冬关注佳事项幼进行赏了原则梅性规丝式定，而则且在霉国际明评估饲指南虹部分萌中分别铜针对列租赁倍权益莫评估渠、无贸形资血产评品估、薄动产山评估近、企极业价乞值评水估、骨采掘程业评简估等琴评估爬工作衬中应氏当关唤注的率评估撒对象步法律宝权属饲事项灭进行滑了更累加系含统和仙具体欧的规笔定。强调丛了评盾估对携象的肉权利珍状态浊会对牺资产并价值常产生行重大螺影响未，因摸此评前估师滩应对业评估抱对象半的法岔律权呆属予凳以关验注，絮并在全评估径报告单中进菠行适柏当说领明。中外戒评估芝准则绪对法晋律权叉属关特注情悠况的垫比较美国雹评估划准则美国《专业锤评估乎执业忧统一糟准则》（US禾PA喘P，20抢08截-2卡00昌9版）牌在其芦准则黎和准迁则条扭文以游及包区含咨观询意忙见和骂常见等问题鞠在内络的指民南中作，对不绕动产滤评估蜜、不息动产臂评估光咨询村、批牙量评终估、住动产佳评估妖、企料业价朽值评卖估等非不同殿类型碗评估库业务虚的评东估对贴象的衣法律须权属炭问题退均进叔行了咏详尽均与严珠格的猎规定列。明确述要求锄评估孝师执煮行评梯估业幕务应帜当根色据价害值类芽型和匀定义辟、预景期用幕途的党需要贺，明奖确被班评估凉资产鸟的特舱征，间其中汉包括既资产涂的权厨益状劈燕态与漠相应拾的权穗利说父明，遣并要骆考虑扩这些仰特征程因素暂对资挺产价鄙值可听能产写生的满影响双。英国榨评估讲准则《R欺IC眠S估价部标准》（RI逐CS红皮练书，20艘09第六疾版）庭对评寸估对横象法课律权可属的部关注闲与国度际评亡估准谁则和泄美国续评估危准则相比踏较少震，主悉要在肠其执妻业规呀范和我指南驰的少吗量条叔文中娇有所元体现。中外中评估贱准则危对法陪律权枯属关而注情珍况的母比较（二暂）中卖国评芽估准寻则对素评估团对象午法律临权属旺的关析注情探况中国且评估罚准则唉对评请估对雅象法坛律权蜡属的邮关注痒事项址较为污重视，专门唯发布《注册初资产宾评估末师关瓣注评辛估对兔象法失律权旅属指田导意燃见》对有惰关问位题予却以明余确，初而且词该指沸导意治见的乔有关袭规定择还分融散体妇现于猜中国谣评估辩准则爆基本业准则以、具誓体准旦则、茅指南汉以及慎其他胞指导忽意见欢的具速体条朝文中境。注册浙资产小评估探师关霸注评烘估对摧象法辞律权掠属指眨导意踩见明确络委托企方及舰相关柱当事食方和狮评估沿师的睬责任明确拘了评取估的蔬作用明确至了评垄估师麻如何关新注、启如何摘恰当尽披露所评估碧对象急法律骄权属货及其奥责任巾限制中外净评估忍准则哈对法己律权怜属关爹注情棍况的忠比较资产之评估场基本建准则《资产挺评估赴准则——基本田准则》的第卡二十京四条：“嫂注册堪资产诸评估装师执强行资川产评保估业蛋务，崖应当咏关注插评估效对象美的法捷律权们属，帝并在谦评估蹈报告余中对迷评估鼻对象絮法律候权属料及其核证明拍资料屡来源既予以滩必要侄说明弄。注荷册资叮产评顺估师李不得戒对评闯估对曲象的霞法律鼻权属奴提供谋保证错。”资产伪评估源具体穿准则评估随报告不动壮产业务睡约定榜书工作盖底稿无形节资产机器望设备珠宝愧首饰评估巾程序评估样报告的第勺十八太、二诱十一佛、二攻十六腔和二榨十九斩条；评估姑程序的第邀十九露条；业务兽约定流书的第母十六抚条；工作档底稿的第委十一舞条；无形略资产的第兴十四挤、十坑八、赴二十缴一和桃三十客一条灵；机器喂设备的第狸十九催条；不动麻产的第庸九条奖、十抵四、汗十八蹦和四沉十三跌条；珠宝伞首饰的第扛十三府条和损第二贫十六片条。均提屯到评鱼估师摄应关猫注评龄估对歇象的管法律凶权属挺，并内对评索估对豆象的愁法律励权属新进行号必要培的查节验或塘说明伞。并炉且这尤些规况定可秧能涉举及到疾评估掌师承默接业带务、滑执业主和披仆露等势的不叮同环给节。中外评评估记准则疤对法光律权回属关庙注情绑况的丧比较资产导评估脑指南《以财功务报筑告为诞目的盖的评迟估指例南（饺试行告）》第十犬七条：“促注册蜂资产慢评估锡师执标行以英财务毫报告谅为目猾的的采评估痒业务溉，应存当与朗委托柜方进递行充骆分协锁商，拳明确请评估横对象韵，并击充分伸考虑好评估构对象隔的法态律、将物理惊与经察济等卡具体时特征享对评至估业判务的释影响靠。”《企业聪国有范资产苹评估帖报告决指南》对评乌估对刷象法鹿律权穗属关身注事归项的桥规定埋相对辅而言瞧较为档详尽掏，尤垃其是赚其中第十学四条英、第首十七毙条、码第二鸟十二半条和耻第二批十六善条对权码属关雄注的繁主要词内容街规定怒比较原具体贴。例如短：第柏十七断条规维定，白“评忽估报肯告应燥当说管明本校次评筒估业滔务所龄对应于的经纯济行发为、弃法律饰法规饮、评授估准埋则、公权属写、取宿价等厦依据旅。”箱其中分对权缩慧属依犹据又巾有具鹅体详它尽的堤解释测。中外醋评估俭准则爷对法国律权慈属关摆注情热况的命比较《金融努不良换资产振评估门指导开意见播（试伯行）》第十戏一条摔，《投资恢性房杯地产胃评估糠指导阻意见炉（试剪行）》第十纲一条姓和第笔二十迅六条绝，《专利抄资产暮评估岂指导堂意见详（试纠行）》第十劣二条红、第湖十四奇条、今第十侨七条固、第已十八辰条、骑第二匙十一购条和观第三饲十七况条，摧也都搅规定挤评估请师应李关注滥评估袭对象膏的法抢律权买属，愧并对湖评估挤对象殖的法淡律权砖属进宫行必经要的生查验搁或说趟明。其中佛，《专利范资产绢评估针指导腐意见楼（试厉行）》进一上步对朽专利房诚资产却权益颤的内功容、纺关注将事项燃以及牌可能蝴影响秃专利没价值涉因素殖的分绸析等狭内容辨予以以详细影说明滔。资产行评估坏指导震意见由此妨可见雨，中辩国评朗估准邮则对零评估滨对象耀法律缝权属住关注盆事项冲的规翅定贯惨穿于整个英评估问准则什体系。这啊些规历定的烧共同求之处俯在于炮，都农要求友评估此师应校关注堪评估纷对象蜂的法话律权断属，摩对评贡估对谱象的届法律他权属步进行费必要分的查但验或起说明相，同垃时不宽得对阁评估溪对象揭的法冻律权蕉属提坚供保踩证。中外降评估脚准则茧对法炭律权躁属关兵注情誉况的摧比较（三钢）中商外准抽则的虽比较共同犯点均对斩评估更对象朗的法顷律权康属给节予了狮一定疯关注校。可绍见，客关于辉评估鸡对象望法律核权属注关注功事项图的重扔要性吗已获轨得评欢估准塌则的朗普遍奋认同沃。评估鸦对象卫法律贡权属瞧的关驴注问镰题在溪不同鹿评估协准则初中的迎覆盖村范围旺都比出较广闪泛向。不同剧评估刷准则渠在对凯评估摘对象不法律像权属滥的关弟注内幼容上功，都滨强调非评估练师应蜜对评冷估对婶象的舍法律衫权属恐进行率适当勇关注胀和开游展必趟要的推查验恭工作扎，同盟时须兵考虑皂其权搏属状应态对筹资产舱价值闪可能蹦产生白的影菊响，碰并在前评估你报告廉中予途以适备当的弦说明奸和披奇露。中外虹评估渠准则胜对法脸律权额属关故注情亩况的厘比较不同县点关注快程度法律聪责任关注或内容在对端评估芒对象叔法律柔权属连关注螺的重视茫程度方面。中国筑评估症准则拨的重网视程万度最举高，蛾国际肝评估广准则柿和美般国评健估准筐则次六之，萍英国老评估霉准则击最弱帖。究其茫原因锐，中动国的桃特殊挖国情减要求选评估趁准则爱对评滨估对判象的洒法律挣权属刷应给治予格枝外的血关注乌。中悉国专调门发严布了《注册约资产批评估披师关志注评狼估对词象法槽律权傲属指慎导意仙见》，并令且有狱关规林定已底贯穿催于整仆个评钩估准室则体冒系，炒意在妙对相芽关问哀题予马以明责确。唇而英国对评曾估对李象法恩律权植属的确关注举相比粮其他升准则列较少磨，主称要是陈源于唤该准他则对“假诸设”爷概念接的引援入与袜使用尼，某皮种程抛度上姨减少楼了《R衔IC雄S估价漂标准》对评阶估对叼象法动律权叛属进尽行直死接关唱注的忘条文毒数量复。中外冶评估类准则啦对法净律权吵属关膊注情休况的吨比较在对粪评估宵对象崇法律冻权属眯关注御的具体剧内容方面愚。在具丛体的监准则低、指房诚南或肚指导挣意见懂中，复存在愉关注彩内容方的系哭统与茫详尽弊程度撑的差蚁异。国际佛评估赌准则傲和美丹国评炉估准血则在舞指南录等部净分对欧评估代对象盈法律够权属琴关注马内容攀的规歼定更耐加系焦统和捞具体职，与锻实务储结合悬更加吹紧密府。而中辽国评蛙估准乞则中