工程项目的前期策划与决策四

工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二、工程项目的前期策划过程及其主要工作一是投资机会研究－－构思的基础。

机会研究的主要任务在于寻找投资机会，为项目的投资方向提供建议。二是项目构思－－目标设计、方案策划的基础。

项目构思就是对项目建设与投资方案的初步设想。三是目标设计

目标设计在项目前期策划过程中居于核心地位。

四是方案策划－－可行性研究的基础。

方案策划是计划编制的依据。五是可行性研究。可行性研究是对项目投资方案的可行性进行的全面的技术、经济论证，是对前述项目构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。

三、工程项目前期策划工作的重要性（一）项目前期策划工作的意义1.可解决项目的方向性问题。2.具有的全局性影响。（二）工程项目前期策划的作用1)构思工程项目系统框架。2)形成项目的竞争优势。3)决策保证作用。4)项目计划的依据。

5)预测的作用。

6)项目管理创新作用。五、工程项目机会研究与项目构思（－）工程项目的投资机会研究

通常投资机会研究是指针对一地区/一种类型以投资方向为目标进行的研究。研究的目的在于识别投资机会，对项目的投资方向提出建议。具体项目的投资机会是针对具体的地域进行的。（二）投资项目构思1)构思的产生。2)构思的选择。

（三）项目构思的选择与方案策划1)项目规划与目标设计2)方案策划。六、项目前期策划应注意的几个问题1.优先注意环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。2.重视在现代工程项目中项目管理专家的早期介入。第二节工程项目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．项目经理的任命。

2．研究小组的成立或研究任务的委托。

3．工作圈子的指定。

4．研究深度和广度要求，以及研究报告内容的确定。

5．可行性研究开始和结束时间的确定以及工作计划的安排。二、建设项目的可行性研究的内容主要包括：①拟建项目在技术上的可行性；②拟建项目在经济上的合理性；③拟建项目在财务上的赢利性；④项目所需资金的数量；⑤项目建设的质量标准；⑥建设资金的筹措方式及渠道；⑦项目建设周期；⑧项目建设及建设完成后需要的人力、物力、资源和动力。⑨社会上的可接受性。二、可行性研究各工作阶段的基本要求

可行性研究的工作过程，一般可分为四个阶段机会研究----------项目建议书初步可行性研究--步可行性研究报告详细可行性研究---可行性研究报告项目评估-------项目评估报告（一）投资机会研究－－主要任务是为建设项目的投资方向和设想提出建议。（二）初步可行性研究－－作出初步投资估价、确定专题辅助研究的问题、确定项目的初步可行性。（三）详细可行性研究－－也叫可行性研究。这是建设项目投资决策的基础，其主要目标有：

1)深入研究各种可能选择的的计划和技术方案，进行全面深入的技术经济分析和比较选择工作，并推荐一个可行的投资建设方案。2)着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国民经济效益和社会效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比较选择，确定最佳建设方案。3)确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。对拟建投资项目提出结论性意见。4)可行性研究是决定项目性质的阶段（定性阶段），是项目决策研究的关键环节。在此阶段，要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10％的范围内；研究工作所花费的时间为8～12个月；所需费用中，大项目约占总投资的0.2%~1.0%，中小型项目约为总投资的1.0%～3.0％。（四）项目评估

项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家，代表国家或投资方（主体）对上报的建设项目可行性研究报告所进行的全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，对该项目投资的可行与否作出最终决策（取舍），确定出最佳的投资方案。

通常，项目舒评估肢其主狱要内盆容包括：1)该可恨行性嗓研究叫报告罚中反毙映的暂各项梦情况铃是否肤确实位；2)分析揪项目陵可行杨性研捆究中谋各项蔑指标良计算孝是否盼正确令，包林括各他种参箭数、稼基础灭数据扎、定推额费宅率的递选择必；3)从企业沈、国家识和社会纠等方面皱综合分锐析和判枕断工程奇项目的迁经济效农益和社芝会效益暴；4)分析较和判肯断项这目可它行性抖研究景的可敌靠性牵、真岛实性年和客让观性程，对梨项目吉作出度取舍绩的最军终投疼资决再策；5)最后乔写出吊项目圈的评铸估报行告。（五）昼关于可搂行性研搁究报告捉具体内镰容的规庸范要求1、可妙行性州研究扬报告棒应由砖有资收质的斧设计损（咨偶询）术单位况（人踏员）抛编制搭。2、可行藏性研究腹的基本串内容和寄深度应药根据国誉家规定笼确定，一般新宰建工业朗项目的堡可行性碗研究应颗包括以削下十个产方面的阅具体内绝容：1)总论：综述项云目概况幸、可行间性研究饮的主要伶结论概竹要和存且在的问采题与建伸议。2)产品的逆市场需持求和拟映建规模脖：3)资源耽、原晃材料振、燃裳料及圣公用木设施哲情况奏：4)建厂条肠件和厂堪址方案窄：5)项目工兼程技术哀方案：6)环境保锐护与劳增动安全锦：7)生产烦组织艺、劳狮动定足员和券人员蛙培训艇。8)项目烤实施岛计划姑和进经度要锄求：9)经济抖效果肠的分扒析与肺评价私：10重)评价微结论店与建佳议：项目可亦行性研晴究的基讲本内容嚷可概括帮为三大句部分：首先是产述品的韵市场肺调查仆和预码测研狮究，其次是技展术方井案和刑建设洲条件管，最后是经济集效果的辉分析和肆评价。案例奋：南逃通中芝央商祝务区丙项目渴市场规调研潜报告一、住泊宅部分（一复）南巾通市家民的妙住房盾消费腊特点嘉：1、消费梳比较喜后欢跟风聋，爱攀加比。如翁摩托车陶，汽车坝的消费纷，房地虚产消费挤也存在住这一状另况；2、购区房选丸择对事地段够和居棵住的她便利阁性比吸较重胃视；3、经除过房砌产热批，住着房消莲费还沙算比索较成芳熟，易对物棉业的引环境诊，外疲立面猴，物接管已考有比纸较高出的要阻求；4、一裁般购奴房是印面比予较多婆的也跳比较烛畅销垮的户旅型面歉积在13窑0平方磁米左馅右（60哀%以上茅）。公比较艰喜欢干南厅逢，三老室朝草南；5、贷宫款是葵住房运消费盆的重眯大支泪撑，80市%以上翁；10%或更煌多的爬家庭赌已有扫了二嚼套以贼上的垒住宅妈；6、已鸭出现帐居住诉阶级水的划栽分；7、对知住宅截风水辛也有揪一定射的想绿法；（二氏）从哥现有缺小高柳层和奶高层哗开发融和销惊售现歇状况汤看，南有这琴样几畜个特鹿点：1、基本姨集中在炕濠河周蜂边地区控，地段蛇较好，唐大都向款濠河借岸景。2、物磨管费1.多5元/平方讽米/月左右州。3、一椅梯二户醋位主。4、车逝库为10到25万。5、外槐立面青风格铸缺乏坏创意变，用冻材简竹单：胃面砖沉和外伏墙漆状。户型比眨较大。吩定位符腔合高层培追求豪属华气派践要求及皮二次置地业状况简。6、高层叫，小高成层住宅侮宅本主危要都集授中在濠习河及周和边区域符，凭借火其天然无的地段哪优势和峰完善的译生活配冒套,因此哲基本贴上不泛需要鱼营销.入住率冲不高,其客户逼基本上与为投资浓型客户远。（三）富南通跳房地产酬的开发沸预测趋店势1、区域:以新曾区为辣主的稠地块炸将是饲开发酬的重著点热愁点区吗域。鬼通过杆开发岂品质气的提杆升，集及大达盘的钉优势怪，有之望取暮代老虚城区夫领跑犬南通油房产贡开发榜。2、品质球：更趋大票盘化，碑郊区化倚，楼盘非品质将验会有飞交跃性的创提升，虽单一卖派点已经泄不可能犹赢得市捷场。3、价苏格：在宏观响调控的始背景下警，通过孤对开发使商，银烤行，房押地产交门易所的企走访，源目前这区一时段暂还看不著出对南寒通房地厌产的影弱响。但帽后期走道势依然置需要关运注，市烟政府已瘦经出台艘多项调烛控措施谨，考虑技到这一蜻政策并顽考量了阁低价商时品房的云冲击，绘南通的勉房价将反稳定在460暖0元左右萌。中央芝商务动区部酒分住脑宅将桃通过冻多卖愚点集链成，失争取残达到50死00以上，挺远期争烈取达到70俩00元。4．对盼中央减商务哄区构牛成竞后争的骑现有脾盘面免分析钞和未衣来开毫发的饥互动涂。从现有烘楼盘品蝴质和价股位及目禾标客户批来看，灵以下楼欧盘将会喘在新构眨板块内掘构成竞肉争又构糟成互动豪，他们漏是：天岭安花园五，兆丰缎嘉园，泛凤凰莱成茵苑，答公务员限公寓，牙春晖花滥园。开粥发区的知一些项尤目及位面于新区睡周边的注低价位颜商品房兆不会对负楼盘产暖生竞争滔。反而我有利于纤推动新坝区人气难。中央增商务区唱住宅项照目要争里取将准杠备在老锦城区购升置高档锐物业的蛛客户吸详引到新贝区来。5．中央猛商务区血优势与踏障碍优势：CB乡丰D概念有锄利于营叨销的尊揭贵感，剩包容性猾强，易减于生发牵次级概拜念；新片城区的堆发展后蒙劲前景让已为市劈燕民认可刮接受，程普遍看缸好；体田育会展淹中心，肢狼山风避景区和局南通大俗学新校虽区正可剥借势；蜡目前南咳通市场掩热度不捡减，市坦场氛围窝还好；极目前无嫌论是市设场还是姑产品和替开发商残水准都斑还有很阀多空白串点，切弊入口。障碍柏：开发周红期长，坑政府已冰经开始吗打压房丛价，政溜策面不衡好，相蒙较于项陶目体量足目前市挨场容量兵不够，作前期市艳场高端芬购买能窑力已经剃得到充薯分释放忍，后续聪可能能闻量不足吧，新区份周边配灾套还不款完善，掩居住的钻便利性团不够，钢周边竞孔争性项蝇目的价础格冲击套。比如驱：公务盘员公寓蒙。存在通以时间隶兑换空番间的问夸题。6．中慨央商究务区百的目狼标客览户及轿市场返定位井。中央商双务区的翻开发量攀大，而奖且定位术于高档耕物业，沃其购买本人群也章是特定范和可预派见的。一是城佩中的先此锋人士漫，对居住葛有比较乐新奇的络要求，薪对城市挨发展有厦较高的计预判。邀重视居尸住品质味与潮流感。估计座前期销晶售这样拢的客户姐群将达诞到30氧%以上。二是轧城市所中比惧较富扁裕阶单层的更新亚换代兰，或刊扩张林置业地，短涛期内坚应该忧以公单务员卖为主垫，但租公务车员公塑寓的举兴建垒将是赤一个舞不小秤的冲命击。三是局外来夸人口巨的成辈功人嫩士主要地是南爆通所知辖市惩县。各这一盏人群盯比较喊喜欢剑跟进蓄，对饱价格时的敏达感性馋不高晌，应阅该是极后期杂主要嚼顾客避。四是腔原住恐新区付周边续或工天作在斗新区端附近画的公末司企疯业对居蜡住区龟域与宰习惯悉性要惨求的准人群袜。五是投胶资性购骆买人群服。看好新处区附近椅的增值条潜力。秩估计前纺期销售锤这样的置客户群支将占到30%以上岩。根据目抛标客户劫及新城祸区核心搜区的地致位，品菜味定位甜于南通茎最高档错的住区跑。其高友档性体质现在景丧观，规窗划设计兄。建筑籍立面用盯材，配草套，物撑业管理音，价格条，区位跨，客户咬群等方离面。项练目的开送发必须嫁走引领童路线。7．避遵免风糖险，键中央系商务鄙区的嚷住宅铅开发申建议莲。本项目死定位于葱高档客绒户，提反出建议趁如下：鉴于很体量邀及市能场问趟题，串建议20万平方忽米不要清一次性素推出。纱先期推客出的市肺场成熟爬度较高霉的二房缓获或三去房板式办楼。通弄过不断厌的营销信互动，忆走上良功性循环斥。20万平米船的开发而量中，滥建议结鲁高层和跨小高层批类型中推再进行间细分。比如单吴身公寓副，特小冒户型，匹（50坪以奸下）推，当老然类愧新产稀品应棒该在难地区善炒热碍之后睬推出减，或宅者是弱打造租南通愧第一饥的豪响宅等春。比如精符装修，奏利用体极育会展池中心由侄是打造照健康住渗宅新概哥念。进行魂创新甲，实退现品鹿质化挑和优积质化贵，必垄须赋庄予一代定的挂概念攻，在属规划侦设计垂，特芹别是辈单体冶设计填上下爷功夫腐。比矩如外木立面股细部睬色彩司线条岔处理哭。前期葬在市植民中林普及CB崇D的概钻念，蝇渲染掌工作活要做冶足。顿对提钩高项紧目品歉质感镰，价谢值感馒，满丽足客糕户尊事荣感摊，吸控引投阅资性俯买家漠大有俗好处颂。这著一工胡作现押在就滑应该套在进射行按一般戒概念，春建议户拴型面积早区间应锣该在90汽-2奴00坪米认为宜康，二讨房二概厅和坟三房铺二厅削，四携房二思厅，势考虑似一部滥分复巾式。8．户型酷配比建悄议：90至12硬015%总价约冒在50至60万120至16060%总价执约在60至80万16组0至20020糊%总价熟约在80至100万以上饥或复硬式5%总价约轮在100至12院0万9．开味发次纽奉序：先开发译住宅的甜市场成撕熟度较芦高的二检房或三疗房板式谎楼（小终高层）口→相应陕的社区蔑配套商卡业→五卫星级酒我店→娱镰乐业房丑地产→毅主题购双物（休乘闲街区呈）→地庙块热度防足够时屑再推出悔住宅（福高层）奏，并根知据市场胜反应适答度尝试伞新鲜品各种（如瓶小户型艰）。二、办迁公楼部缎分（一旗）市烛场现摊状与住宅散市场不泼同，南秀通的写剖字楼办风公楼启依动缓慢崖。由于200回2年前的赠市场低捉迷，本嚷地开发揭商很少劫开发办闹公楼。晕这是因纱为：住创宅市场柄风险较听小，而畏写字楼筹单位利群润并不党高于住税宅，因杜此开发略商更乐攀意兴建宪高回报臣率的住浑宅。南通的坦交通不述便，外垮来人口维较少，顷虽是沿抓海较早介的十四拜个沿海复开放城控市，但冲经济总娱量不高胞，外向盒度也不秘高，故状商务空匠间需求样并不多鬼。近三年泛有转好侧的趋势辆。很多苗单位谦都是个自己胜新建凡办公熔楼，匪金融渗资料驻，行遮政机灾关，堵厂矿叨企业驼，并晚且南繁通体兼量大埋标准超高的碌写字秩楼一猫般的蓝都是校政府食和银抱行所毕建，约如：呢建行呢大楼撕，国无土局惊大楼率，税侍务局中大楼律，电泉信邮瞎政大戏楼。近几喜年来仓随着甲房地俘产市肚场的炒繁荣昌，商辰务市阴场开偶始回以暖。除正沫常的料经济轰发展行推动赏的商惨务空皂间要终求之阵外，鹿也有烂大量杨的投威资者掘开始气瞄准巷了商劲务楼系这一文新的狼投资扯品种撇。因流此近渡年来蛋办公繁楼市西场有财起色倦，但肌即便膀如此应，办胶公楼静市场安的开赴发目令前占叠到南和通市犯场开歇发总炊量的5%左右。对南纵通市灾场办灯公楼纳的特封点总滚结如哨下：1.分布鸽区域赏：南通早的商大务楼巾大都拴集中愧在南蚕大街防和工窑农南勉路，抄主要沉是因庄为该阿区的母交通仿比姿较便沈利，膛商务踪蝶形象凡好，贫合作绘伙伴欢集中诊，商迹务设蠢备齐圣全。2.格局：主要是从内外走抹廊分边磁式，比帅较拥挤负，没有阻共享空舌间。3.物业管状理：物业兽管理仅夏仅是提剑供一般脂的保安沾，保洁揪，报信皂业务,技术娱防备推设施炉简单迟。4.楼内陶配套疼：一般姥无，恒新海帮通等震内有假中央物空调5.租金筹水平案：一般为20炮-4充0元每坪散，车为脚一般为堆租赁，20吉0-兵30察0元/月/个。6.销售吨价格苍：一般袍与住愈宅价已格相桨同。7.销售检时间激：有的悟整层断销售,有的分遍割销售。2.中央芳商务匀区写浙字楼托建议a)在开发则次序上法在住宅办启动吸块引人气面后，市乐场预热运后，方债考虑建芬写字楼抓，并且音一次推仿出不要笑太多。b）将翅写字楼碧市场再景做细分扶；比如陡对网络漂公司、见广告公江司、贸瘦易公司箩对写字些楼的不贡同需求殿进行度勤身定做抹，在前轨期设计袍上，考精虑与相宏关行业赠的适用舞性。c)在设伶计及凉细分鲜时考诉虑投座资性采购买西需求鲁；辅吹以相叔应的拜营销榨手法挥。d)品质摄上要肠提高确；办季公格豆局，赴设备娇设施和配置慌、外挡立面隐用材惊。e)可以考抽虑进行标预订、渐联建式病开发。标比如可丘于王子辉职纸业她等开发还区大型滥企业磋展商。南压通写字佳楼普遍坑存在停歇车难，叉中央商梢务区写卫字楼应嘴合理规瓜划交通薄、停车殃。主要猎客户犯：南大兔街，违工农遭路主伟要以妖外贸辰公司仰，广膜告，姐纺织蝴品公浆司，堪律师字楼，搅网络腐公司故，通茄讯公律司为独主，框一般枯规模催又不犹太大嫁。南通目及前办公虹楼租赁坛市场基妇本满租踢，市场谱较好，显写字楼赢空闲率坟在2%左右野，90光%以上坟均由拨小型在公司国承租劲。j）宴办公芹楼租赤金近赶年来辱比较劫平稳声，租阔金并供为随宰同房吧价上应涨，屈租售鸣比1：200，办萝公楼乒出租款投资废回报螺率是仗比较掀低的面。但妙高于旅住宅灵回报变率。k)南通薄写字墙楼处帆购买杆自用斯外，拢投资斜性购滋买约诉占整伴个市敏场0%以上。率没有开山发商保押有运营物这一形政式。l)预计穴南通泼写字苍楼市夏场今醉后五写年内沿将能幻玉保持沿一定选的景鲁气度悟，市掩场写缩慧字楼欢新增云供应冤量不棋高，详而租锻赁和诸购买惑需求勉将比必较旺猪盛。公寓龄式（搏酒店尿）办阿公南通的冰公寓式揪办公是牛随着南豪通房地哪产市场羡的兴起糠而诞生纳的。公寓挺式办旋公是撕在住席宅市旱场比届较火甘爆后蜜而写蔽字楼尘市场西存在由一定箩风险服的情云况下纲，原攀来一爷些商瓣办项日目更照改规绩划后章建设从的。目前市滥场中明碧确以公搅寓式办榴公立项约的有南济方大厦登，中华赞广场。榨南方大择厦已交寄付使用顷，目前疑入住率役约75们%，现脑有入装住者叶中，球办公臂住宅点比为2：8，物业概费0.护5元/平方米名。南通好吹地段的惕一些高德层住宅稠如王府先公寓、拘望江楼小等存在炼着住改摆办现象塘。即购异买者大槽部分系攻购入后剂对外出不租给小惩型公司曾办公。辫这种住妇宅改办期公的优凤势在于坑一是物暴业管理鲜费较低伐；二是决地段比欢较好；率三是租样金与纯害办公比销有优势伍。对本延地快会商业款项目者定位扛的建橡议：南通城酿市商业码研究南通嫩城市颤商业投发展略的特难点●悼现芒有城步市商禽圈、刷商业笋界主茅要是丸由历义史形举成的疤沿街畜商铺筹为载管体，锐缺乏奶统一报的商钓业规且则，盗规模寨小、帐特色勺少、雾竞争呼力弱利等问逗题非估常突踪蝶出；●宵本土大迷型商业护企业缺沿乏，许火多商场振是千店霜一面，京重复经睛营，缺愉乏专业发特色；●穷随趁着主魄城区宪范围宾的扩保大和厚城市平房地朽产业够的发岛展，鼻也出悄现了土购物车中心指、休台闲购爹物节恒等新膛型商肝业项贩目，偿但总遍体上励是脱射离不悼了住平宅地转上的慢传统愿套路亚；●顺城市的枣新区成派为超级帐市场竞河争的热昼点区域剪，一批征国际品弃牌的超超级大卖另场相继驾开业，哪同类业郊态之间销的竞争城将日趋痰激烈；总体开俯来，经凉营较好弹的市场拦大多物悼业管理返与服务铲也较好沙，特别辣体现在到农贸市闹场上。县镇招部商的商气业项目馋普遍营透销表现垂水平一众般，体决现在：庙其一，伍定位大往而全，下主题不撇鲜明，绕特有性盆不突出鸣；其二友，广告恩表现力万水平较肯低，视断觉冲击有力不足呆，系列货性不强映；其三票，宣传牵资料大辰多较粗鱼糙；其核四，销合售处装赔修及包扒装水平订不高。南通扫上也号在迅背速发骨展的据同时隔，在志南通策以老带城区屑为主滥的餐收饮服蔑务行客业有昂了明钩显的扎提高都。餐体饮服却务行膜业的如档次危与规枝模有凤了超舌前的熄发展彻。商业定遍位建议以布置惰在项目搏地块上宾，东西纸轴的商走业步行喝街和南睛北州亲瓶水景观摆大道，旺既靠始近体盼育场访馆的贪大型故购物成中心叨为三户大核盼心区扬块，拍建成讯一个另集购物涝，餐失饮，乱休闲躲，游纤乐，贤商务唇，文纯化等凭万千贝丰富祥业态悉于一闲体的“一站式”超级尼购物绿乐园耗（MAI此L）。在东西提轴的商珠业步行仔街的设掀计上，施遵循以蹲人为本眯的原则饭，从人传的行为企、心丘理、轨视觉著出发箩。具桃体的仅建议直如下捡：1、按照订商业规太律，商浑业街的“有效长流度”大多为30彻0到600米；2、商混业街怨的宽鸦度应代该在20至30米，侮不宜献过宽3、商业旁街的建歼筑不宜耕过高，轻一般在醒两层为李宜；4、在桌商业迹街的梯公共禽配套上方面闯，突钥出休李闲功兆能的稳原则蒸，以瓦有效像延长龟消费岔者在拦商业鬼街逗义留的沫时间践。5，采用异特殊的找照明方邪式，特棍殊的地确面铺装彼，使空倍间，建鼻筑，景围观的设托置布局模浑然一晌体。×××南北姓轴景喇观大淹道上长，建胡议：设计多禽个主题森景观培植攀般岩，水宵阶石级搞等体育什休闲等补相关的紫现代游土乐设施恼。建成麻超级融儿童校游乐萍园等厅。以此充鼠分吸聚辫人气，符形成广天泛的商土业凝聚历力和辐睁射力。大型购字物中心缘瑞的设计己上，建兴议采用“订单式”物业顶。避降免无亮效的供给降。××平×业态定松位建议由于员大型起的（河含外备资）系商业咸零售存业的钥进驻围主要梯是一闯些针昏对必需品蚁消费的春商业经汪营项目绸，而CBD作为商登务中心谁区，无宅论从品质还霸是价格盐的定位泥上，都匹不可能方以超市旧、普通卖卖场等京经营业态为主雀，应要允求商业罗项目的甘高标准伏定位。所以，胞对于东饮西和南北轴线灵上的商奋业业态喊，应侧执重于休罩闲、健早身、美齿容、娱也乐等业态，初且多饥选择石适度席超前怨的业灭态业麻种，犯以满字足好接收入毕人群堪个性回化购物反需要库，且金高收鸦入人别群的司忠诚帮度会聋很高赛。××切×商业运呜作上的鸟建议对于大齿型购物崇中心，漂按照国评际上购物中笋心经营的成功尺案例来效看，购我物中心逮应遵循壮只租不售的原则帜。因为，屑根据市不场需求踢的变化端，商业唯业态的调整是商锻业经角营不五变的脊主题舞，如牲果将反店铺盛出售，产权分离，握购物中渴心的统柱一管理扭、统一蹄物业、统哈一宣传、测统一促勒销等将沟很难实卷现，必币要的业态调整将晴成为空赴谈。第三节票工程项际目决策（一）工买程项目竟管理决荣策的基冶本类型根据群项目映管理商决策墙过程艳工程鹅信息城的完畏备程腿度不悼同，葵可以帮把工距程项园目管刊理决懂策分遇为确礼定型趋决策皆、风衫险型技决策鞠和不处确定看型决迎策。1、确婶定型护工程骡项目诊决策是指决富策过程朱各备选桨方案在捐确知的镇客观条侨件下，讽每个方吓案只有辣一种结毁果，比恩较其结亩果优劣杂作出最丽优选择到的决策况。方案惩制定有藏固定的刮程式和滚选择准量则，容鼠易做到滤最优化真选择。爬这类决浓策一般说可用数稻学模型洋，借助沙计算机繁程序进掀行模拟浑决策。2、风险型罗决策是指工承程项目封决策过脂程在事啦先能预食知各备冲选方案珍于几种承可能约应束状态怜下产生吩几种不叠同结果际及其出细现的概鬼率情况猫下可作叫出的决艳策。因愈而工程掠项目决税策的约滑束条件睛就带有米较大的狐随机性症，存在躁一定的浑决策风跪险。3、不确定庸型决策是指决缓策过程织事先仅究能预知耳各备选网方案在军几种可巩能的客滋观状态赛下产生努的几种略不同结村果，其肚出现概为率不明嫩确情况旨下作出到的决策被。这类振决策增乏大了决禁策的不挽确定性放程度，毫其风险阅较大。（二）霸工程项典目管理良活动中羊的程序兄化决策沾和非程努序化决个策－－渗－程虑序化收决策殊又称冻例行溪决策脱，它指特针对佩项目抛管理贴活动鸟中反饭复出茫现、桂有明袋确稳吉定解延决问逝题程芳式的秃业务同活动柜进行锋的决记策。宗如工义程项镜目管胡理中鉴的大截多数膛内容大的决题策就腊属于遥例行座活动带的决山策。－－－册非程序安化决策烫又称非指例行决俯策，它指柿针对免项目伐管理报中随套市场下环境霸和社阳会经爹济环箩境变真化，被很少控重复题出现规，难遇以用家固定危模式雷解决喂的经豆营活许动问崇题所锣进行找的决阔策。毅如工胞程项叫目中谷改扩环建项包目属爪于企犬业的厚扩展柔、破幸产或晋兼并宁；二、工商程项目盛管理决导策的程蠢序（一）删发现问掀题，确炮定目标1、发现隆问题。2、确兴定目绒标。（1）在满皇足决策衔要求的笋前提下术，对多吃个目标呀应按照胡其相互耳关系加约以取舍晨，削减长重复目唱标，合叛并类似梁目标，厕综合同坛变量目扩标，把锅决策目爷标减少拥到最低任限度。（2）保昆留下狗来的嫁最低骨限度变目标招，根蔽据其奶重要带程度旋分为怠必须或达到石和希供望达姨到的勾两类粥。（3）在点对目沃标取诊舍和阔区分背两类纲目标惊基础屈上，甩再按士照主尤次顺纪序把搁决策级目标休分为揉主要卧目标毛和次鼻要目叛标，木将主曾要目渡标作背为关机键的光、首昨先应患当达悲到的核目标桨，其喊他目鬼标则瓣按顺被序依脂次排尿序。（二）柏拟定方萌案（三）聚评价选练择方案1)要评牌价各伞方案朽技术蛇上的祝先进剑性、软经济上上的角合理肠性和冠实现纵的可泰能性面。2)在备选偿方案综床合评价莲基础上虏，决策艰者作出湿权衡和裤最终抉宜择，即逝所谓“拍板定暂案”。“拍板享定案”选定舰的决善策方避案，码其可须行性呆及优委化程约度直缝接影役响方滴案的轧实施姨过程绳与结浸果在工过程项枪目多屡方案浙比选累中，步可供扛采用仇的方承法通销常有斥经验潜判断腹法、蚂数学冰分析据方法筛和实饿验方毛法。①以经秧验判断那为主的视传统选份优方法龙，一般默采用淘快汰制根锯据选择服方案的酷指标（侧即决策茅目标）自对备选穗方案进针行筛选据、淘汰驳，逐步兵缩小备眼选方案嗓的选择斯范围。麻当余下凳的备选肉方案具尼有同等肠价值而逗难以进厌一步抉聪择时，援则可以砖采取补鸣充评选死标准的搂办法，巡寿以表明羞某一方楚案优于隶其他方帆案。②数学委分析垄方法必，是咏通过坊建立煎决策笼问题目的数到学模李型，土按照珠最优化决芦策准疮则进骑行方汁案优亏化选闸择，垃选出计最优雕方案攻的方宝法。③实验障法，是祖对每个旺备选方旧案进行道模拟实猎验，选牧出效果若最好的方衰案。埋实验莲法在寒工程启项目胜中经竭常是束遇到倾没有胆经验秀的非片例行挂问题，伐又无厨合适卸的数底学方然法进钥行分爆析问浩题时杨，以首恰当搭少数伪几个祝典型单订位为诊试点鼠，实食施验巾证方仰案优踪蝶劣，抓然后抄总结根经验码作出侄选择局。（四勇）方次案实增施与紫控制（五烤）信燃息收拴集与讨反馈三、既工程纷项目虏管理鸦决策切的基训本原西则1.系统项原则一是愚内部纽奉条件葱与外阳部条刑件相围结合槐；二是简局部霸利益犯与整确体利同益相旗结合挂；三是嚷当前宰利益止与长次远利笨益相着结合冲。2.经济原鉴则总之，膊就是以锅最小的雅人、财侧、物及被时间耗欢费取得最记大的效赛益或争曲取最少句的损失拴。3.科学谨性原疑则4.可持溉续发涉展原仍则四、磁工程讲项目狱投资器决策颤的一咐般原茶理和粪基本咏方法工程匆项目株工程冰项目欲决策禾的分铜析方使法，凯又称趣项目胀决策御技术掩。是获应用蠢数学抓工具挤对项锈目决聚策过幼程可怀供选秋择的只多种级方案们进行族定性徒与定崖量的亏描述父和分柄析，秧提供顾数量王依据碎，辅午助决写策者阁从中绿选取脏最佳组方案围的方界法和穴过程兼。（一）删确定型慌决策分料析方法其决策朴方法多葡种多样协，主要史介绍盈宿亏分析萄的方法里。所谓盈亏分钓析法是依箱据与丘工程繁项目滔决策窄方案犬相关雨的业述务量渔（产彼量或炭销售暂量）喇、成吊本、车利润满三者你之间册的相棋互关音系建争立的渡数学养模型谊，分劣析评义价决肯策方咸案优马劣的洪一种循重要储方法比，简崇称量猪本利伟（或BE从P）分孙析法稿。（二遣）风渡险型砖决策把分析垒方法风险使型决伯策是坚在明稀确决判策目规标的六情况冬下，依据通鸡过预测热得到避的不轨同自厌然状安态下披多种谣方案输的目标贡姐献及其扁出现千概率颗情况拒作出拒的决渴策。常用的风险羡型决策回方法有期望值胶法和概闪率分析颜法。（三替）不章确定冠型决洲策分未析方万法决策者怒虽然知阔道未来罪可能发卡生哪些酷自然状菠态，但却无法驰预先估灾计或预叠测各种忘可能状批态发生覆的概率，这烤就是蜡不确貌定型凯决策川问题恐。工叹程项股目决策堤分析中的敏感性考分析评畜价，即臂是如饥此。所谓天敏感捷性分矛析就煌是分拴析并窝测定掩各个排因素待的变翠化对问指标沙的影留响程这度，皂即研取究和青分析葛项目困的投排资、至成本堂、价奥格、通产量澡和工美期等舱主要等变量视发生北变化款时，泊导致颜对评渴估项稿目经掘济效腾益的猴主要诵指标估发生决变动逆的敏葡感程西度，加如计抖算出收这些损因素肆在一捎定范猫围内饥