贵阳乐湾国际新农村改造项目路演

安信信托安信•关爱系列“阳光三号·百姓爱心”系列集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划

推介材料1什么是有限合伙的GPLPLP(LimitedPartner，有限合伙人)，即VC/PE的出资人。

GP(GeneralPartner，一般合伙人)，即VC/PE的管理者。

从风险投资和私募股权基金的设立规则来说，LP一般不参与具体的投资和管理，而是交给GP打理。但每年LP都会了解该基金的投资情况。有限合伙和信托最大的区别是什么？募集方是否受监管是否具有法律刑事责任

引入2安信•关爱系列“阳光三号·百姓爱心”系列

集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划产品要素信托结构项目背景项目简介项目收益风控措施项目亮点公益特点认购流程

3

一、产品要素优先级受益权种类认购金额预期年收益率期限A2类100万（含）-300万（不含）9.5%2年A1类100万（含）-300万（不含）9.0%1年300万（含）以上10.5%分配方式：信托优先受益权本金于信托期限届满或赎回时一次性分配，收益按信托年度进行分配。4信托规模：优先级规模：5亿元，其中A1类优先级2.5亿元、A2类优先级2.5亿元；劣后级规模：1.67亿元劣后受益人为：项目公司股东宏能投资及其指定第三方以项目公司股权收益权和对项目公司的股东借款认购；

二、信托结构5信托整体期限：A1类信托受益权期限1年，A2类信托受益权期限2年；被投资方：宏德温泉（项目公司）资金用途：募集资金全部用于认购由项目公司股东宏能投资及其指定第三方作为GP设立的有限合伙企业（投资平台）的LP份额，再由合伙企业以股加债的形式投放给项目公司，由其用于“贵阳乐湾国际新农村建设项目”的开发建设。

二、信托结构6三、项目背景—政策支持

贵阳市农村现状：目前，在贵阳市户籍人口中农业人口超过40%，达到180万；农村面积占全市国土面积80%以上，农村社会总产值占全市GDP1/3多。“十一五”之前，大部分农村还未通公路；医疗、教育等配套资源也严重不足。政策支持：根据《中共贵阳市委贵阳市人民政府关于加快建设社会主义新农村的决定》的相关精神，省委省政府从省情出发，坚持以基础设施建设为突破口，加强生活设施建设，展示新农村形象。本项目——“贵阳乐湾国际新农村建设项目”已经“贵阳市乌当区住房和城乡建设局”批准纳入该区新农村建设规划，并被“乌当区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”列为本区重点建设项目。7三、项目背景—区位介绍（续）

乌当区总面积686平方公里，距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，为通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户。在贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中，乌当城区和下属东风镇被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。最大优势——自然生态优势，现有30余个可开发的温泉点；加上紧靠贵阳机场，环城快铁、环城高速也穿行而过，交通便捷。因此拟依托上述资源优势，将乌当区通过新农村建设，将该地区打造成以休闲生活、旅游度假为主的贵阳第三城，切实改善当地农民的生活生产条件。渔洞峡情人谷醉美偏坡永乐桃园甜美阿栗三、项目背景—区位介绍（续）9四、项目简介

2009年，项目公司正式进驻贵阳乌当区东风镇，计划在9-10年内分批次对片区内合计约7500亩地（包括东风镇龙井村、头堡村、后所村等）进行新农村建设，包括投资修建22公里道路；并拟在该等地块中建设包括学校、医院、文化设施、公交车站、生态公园、温泉会所等配套在内的现代化大型居住社区：贵阳乐湾国际社区，用于满足该片区农民的改善型居住要求并辐射至周边片区村民以及贵阳市周边外来人口。10四、项目简介—（1）地理位置

项目地理位置：贵阳市乌当区东风镇，距镇中心1.4公里,距老城区市中心12.8公里；区域三面环山，生态环境良好。11四、项目简介—（2）占地面积

项目整体占地面积约7500亩，按区域位置分为三期；此前项目公司参与整理的为项目一期；此次信托针对二期中约838亩地进行新农村建设。大一期大二期大三期12四、项目简介—（2）占地面积（续）

信托期间拟获取二期地块中约838亩,具体见下图紫色标记部分。上述地块中约550亩商住用地（价值15.26亿元）信托期间获取后，将优先抵押至信托名下，抵押率32.76%；有银行开发贷情况下，信托劣后做二顺位抵押。13四、项目简介—（3）片区现状

基于乌当新达拆迁代办所摸底情况：目前，上述地块已经拆迁237户，信托期间需完成整理的838亩土地中还剩余拆迁户数约65户，拆迁面积约2万平方米，拆迁面积不多，压力较小。地块待拆迁建筑、农棚等14四、项目简介—（4）项目规划

信托期间针对获取的大二期约838亩建设用地，拟开发其中约680亩，开发体量约85万方，预计总投资33亿元（其中建安27亿元）；业态包括：学校、医院、文化设施、便民车站以及配套高层住宅和商业。序号产品类型建筑面积（m2)预计建安成本（万元)备注1高层住宅503,393135,916.11作为新农村建设项目的配套，本项目将引进贵阳实验三中（目前贵州省仅有的两所一类示范性中学之一）的优质教育资源，同时对农村学生全免学杂费；并引入三甲水准的高端医疗资源；同时为当地居民的居住环境匹配1700亩地的生态体育公园。2商业165,49774,473.653文化设施23,3348,166.904学校100,00036,100.005医院45,29918,867.036车站9,8731,480.95合计847,396275,004.6415四、依项目秤简介—（5）前槐期开基发成林果（作一期裂）此前改项目臭所取坏得土切地使完用权忘均集努中于误大一半期内竭：已领感取指疼标、酿已领秒证：1-德2#债7升4亩2-磨1#、2-疑2#香1恭45亩6#部分10去1亩8#菊1孕18亩以上膏合计43运8亩已领汁取指食标、指未领块证：系拆谷迁未妙完成3#部分18笨7亩4-咏b#部分52亩6#部分32泄9亩以上爽合计56交7亩16四、更项目却简介—（5）前当期开季发成席果（汪一期裕）已建仅成项鞋目包遣括安失置小哪区和催低密裙度住仗宅：已建销成的陡8础万m2后所栋安置雅小区已建辛成的5.贴81万m2低密辈度住卷宅17二、塘项目巧简介—（7）建惭设现汁状18二、旺项目忽简介—（7）建混设现半状19二、嘱项目列简介—（7）建演设现贩状20二、悦项目畏简介—（7）建榨设现专状21二、岸项目村简介—（7）建围设现记状22二、驳项目肤简介—（7）建棉设现崖状23二、饶项目以简介—（7）建乎设现念状24二、捷项目发简介—（7）建孝设现鸽状25四、罩项目稀简介—（6）项玩目优斩势政府迈支持：作括为乌糟当区睡重要积的新投农村络改造腿项目圾之一晕，本迎项目茫系贵计州省蔑人民姻政府捞、贵队阳市言人民浴政府价于20庆10年3月北效京招勺商引大资会储、20顿11年5月香洲港投殿资贸仇易活苍动上全分别络签约枯的招膨商引糕资项拨目，伴并被中列为悲省市渠重点钳项目五名录远。贵州晴省人棚大常垂委会崇副主层任袁味周亲必临现箭场指哪导工冈作贵阳巩市委月书纪线李军凑亲临忘现场河指导阵工作26四、膏项目慨简介—（6）项衫目优球势（冠续）交通酷便利：驱柔车15分钟量可抵议老城肃区市吃中心蜘，18分钟奏可抵戴龙洞亚堡机百场；微另有抖规划棋中的恒贵阳堤环城耐铁路拌、轻洲轨三巾号线秋站台历毗邻灿本项援目，石且通肝往市塘中心揉，预颗计于国明年很底竣失工的厉北京梯东路遭延长障段（押快速战路）垃将直渣通本筑项目扁。27四、康项目打简介—（6）项居目优胀势（师续）优质岁资源币配套：项绞目环竹境宜舌人，汤适宜故居住违；且昨后续锣将引骆进贵诞阳实府验三蒙中（目目前杨贵州回省仅茶有的引两所辨一类品示范桌性高竹中之昆一）苏的优崭质教滋育资昌源以戴及三铃甲水投准的漂高端姿医疗疯资源摘，进拢一步滥完善如当地培居民度的生考活条掠件。社区栏配有锦近1鼓70氏0亩音地的练生态瓦体育嗽公园薄（内丝式设高绣尔夫素18错洞标艰准比释赛场洽，全嗽贵阳张仅两摘处）28四、卸项目钟简介—（6）项慌目优墓势（色续）一流页团队朱合作：财务掘总监疯：前逼四川亭蓝光父地产老董事侦、首依席财传务官镜黄鑑竹；工程录总监律：前迷雅居袍乐地输产工底程部仗副总比、奥顾宸地舒产总属工程邻师雷萄雨时意；营销依团队降：前政思源歉经纪庭执行枪副总愉裁成鹿实、表前华斯润营寸销总日监黄朱蓉晖眼；设计劳团队返：世粥界级割别墅犬设计呈院（倘加拿密大EK蚀ST萌IC杀I艾克赢斯蒂脑）、鼓美国皮最大大别墅页设计岔公司降（巴其沙尼炊亚，讲佘山紧高尔酸夫设座计方硬）、土泰国KT啦GY（园慕林设揭计专剃家）银；总承赚包方溉：贵刃州建提工集辆团（骑特级羞资质墨）；造价记审核循：四亚川开问元工需程项袍目管亲理咨赠询有责限公称司（趣甲级膀资质伴）。29四、百项目笨简介—（7）项度目营窄销分洞析本项蒸目前茎期及菠周边磨项目牵销售监业绩执：“保座利公宾园20夹10皆”于20扶12年6月推雾出28焦3套低骆密度六住宅荡，半笑年去皆化20钢7套，谢去化书率73份%，均末价13莲31最5元/平方顺米，械实现焦销售尿回款5.搬5亿元埋。“万责科玲语珑湾余”于20洗12年2月推票出36套低电密度瓣住宅智，现搅已全升部去少化完理毕，槐均价25谷00油0元/平方谷米，太毛坯追房，链实现罚销售尖回款1.雪71亿元愤。“乐厌湾国歪际”颗：板块物业开盘时间开盘套数已售套数去化率户均面积平均售价湖语御景独栋2011-733套17套52%532m219394元/m2湖语御景联排2011-719套11套58%418m28909元/m2湖语美郡联排2011-1098套77套79%324m26623元/m230楼盘名称所在位置物业主力户型销售均价开盘时间去化情况（截至2012.11）乐湾国际乌当区月亮河畔独栋49019394元/m22011-07推出33套，已售17套，去化率52%联排3306623-8909元/m22011-07推出117套，已售88套，去化率75%保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧联排18913315元/m22012-06推出283套，已售207套，去化率73%洋房1005619元/m22012-06推出787套，已售142套，去化率18%保利春天乌当区春天大道本案西侧联排22510000元/m22011-06联排推出173套，已售95套，去化率55%2012年在售联排价格均在1万元/m2以上叠拼2247000元/m2万科玲珑湾云岩区水东路南明河畔

本案西南侧双拼19025000元/m22012-02推出36套，已售35套，去化率97%锦澳山庄乌当新添寨新光厂对面

本案西侧双拼2307598元/m22009-08推出16套，已售16套，去化率100%老发城吴区乌德当暮区保利尿公园20最10联排13僻31伴5元/m2洋房56宫19元/m2保利比春天联排10无00劣0元/m2叠拼70奴00元/m2万科富玲珑搭湾双拼25晒00东0元/m2锦澳卧山庄双拼75戚98元/m2乐湾倦国际独栋19杆39猎4元/m2联排66呈23橡-8抄90累9元/m2四、筝项目爸简介—（7）项搭目营刘销分梨析-低密料度住将宅31楼盘名称所在位置物业主力户型销售均价开盘时间去化情况（截至2012.11）保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧商业—11000元/m22012-09商业推出25套，已售6套，去化率24%高层住宅4100元/m22011-06住宅推出1912套，已售1004套，去化53%保利春天乌当区春天大道本案西侧商业—11000元/m22012-08商业推出103套，已售61套，去化率59%高层住宅二期4068元/m22012-05住宅推出264套，已售37套，去化率14%保利温泉新城乌当区顺海中路88号本案西南侧高层住宅1104100元/m22010-07住宅推出2609套，已售2261套，去化87%中天未来方舟云岩区渔安安井片区本案西南侧高层住宅1004200元/m22012-05住宅推出7788套，已售6087套，去化78%保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧商业—11000元/m22012-09商业推出25套，已售6套，去化率24%高层住宅4100元/m22011-06住宅推出1912套，已售1004套，去化53%老疫城芒区乌狗当舒区保利阳温泉择新城高层41慨00元/m2中天总未来叠方舟高层42夹00元/m2保利俘春天商业11僻00做0元/m2高层40芹68元/m2保利拣公园20艳10商业11钥00蒙0元/m2高层41蒸00元/m2四、吊项目者简介—（7）项氏目营禁销分颠析-高层小、商磁业32四、神项目窗简介—（7）项锄目营险销分桨析-结论目前闹贵阳铃房地恰产市须场刚杰需和蜘改善丧型居失住需怠求均芳较旺毙，不黑管是融普通隐高层似还是裕低密知度住满宅的枕高去洒化率禁都很扛好地岩证明葡了上剧述现购象，惕而价臭格上阶的高裙低一惨方面能取决刑于开之发商灿品牌划的影邪响，使但更奇大程怎度上静取决潮于楼惜盘自杀身的卖品质啄。考虑支到后浑续合巴作期秋间，打本案蜂开发卸商拟运通过胀提升习住宅敢品位富（增丧大楼图间距阵、绿话化率野）、汉优化阶小区副配套筒（引杨入重非点学尤校教培育）糕的方允式来绩推动盲住宅聚的销伴量和览售价火，具露备一役定上伪涨空积间，悄保守涨起见址，我团们仍变采用踢现行票市场组价格悦水平肃商业11栗00核0元/m2,住宅42棋00元/m2对未肚来2年信孔托期俊间的榴销售细执行株了预学测。在学饶校、步医院印、文腹化设钞施等堪配套赤物业遮不售组的情努况下,预计顽通过猜销售企住宅裕与商焦业，泊信托五期间熊项目牌可实奸现销枝售收炮入37依.3颈8亿元筐，考湾虑全谢部成潜本、墓税费策及贷汇款利五息后附，剩页余还缴款来响源为11恒.0裙8亿元浸。33五、许项目丛收益—安全园边际扇测算为确筐保信特托优灵先级项本益驳的足俱额兑惊付，屈在学浪校、粗医院融、文冒化设坟施等菜配套启物业诉不售疼的情绑况下乘，预祝计通饶过销膨售住捉宅与支商业栗，信胳托期逆间项着目可策实现育销售乞收入37夹.3馋8亿元沙，考扇虑全奖部成坡本、烛税费死及贷勿款利耀息后拔，剩龙余还恶款来段源为11泻.0眉8亿元瓶，对应庸信托效优先剧级本蜓益的学覆盖办率为19哥1%。另揪为确排保信沫托本疫益兑狂付，齿相关谷可售注资产惭的保控本保减收益维单价洋较市场绝价折拒价23旗%。较祖目前佩贵阳基房地剃产市陈场的咏价格寒水平侵，具应备一渡定安遵全边相际。户型安信预计的销售均价（元/m2）还款来源（万元）（优先级按5亿计）住宅4200200,854.00商业11000172,944.00整体销售现金流373,798.00股东劣后资金注入16,666.00信托优先资金注入50,000.00银行贷款注入—土地与拆迁支出-54,768.00工程与不可预见支出-229,056.00管理与销售费用支出-6,579.00税金预缴支出-39,249.00项目可兑付现金流110,812.00信托本益兑付总额57,875.00信托投资本益覆盖率191%保本保收益单价（注1）住宅3,250元/m2商业8,515元/m2较市场价折价比率23%34六、忘风控仇措施优先想劣后禾设计/劣后牛收益望人补野足二期颂公司鸟股东跃宏能祖投资涂及其腰关联饺方一气期公泻司宏获德置涨业、船一期野股东饺宏能稀温泉吓、宏古德香架港以元及交揉易对锄手实太际控业制人五孙永劫林先凑生对役信托锅优先俗级受竹益权隆的本娘益兑做付负固有补筝足义办务。项目鹅公司桌股权牌与资疮产提马供保塑障合伙疤企业顿其余讲合伙揭人将秤所持启有的句合伙仁企业统份额桂质押蛾给安象信信耻托，钞项目阳公司钓股东胶将所千持项觉目公绒司股吃权全遣部质何押给篇安信心信托弃，信嫁托期搭间，砖项目眨公司返将其屡名下持项目艳土地攻使用油权（仓含后群续新悉增部喝分）呼在未呆取得伤开发梯贷情尖况下担全部蚁抵押经给安惜信信氏托，批合计妥约55写0亩商肺住用岭地（孙价值15气.2昏6亿元碗），捡抵押助率32悄.7鱼6%。35六、费风控足措施眯（续灯）主动渣管理股东激会层乒面、离董事关会层锋面、贱派驻偶财务泳总监臂；项目宴公司受印鉴姥使用愁审批渐、全割部账笔户监份管、笔资金欺使用鹅全程仇管控工程禽进度构、销携售进它度全婶程监刘管专业吩第三迅方机盖构监念管第三弱方资挽金监劝管：砖益浩停金融碌派驻禾现场宵监管第三我方投窃资监嗓理：仿四川旦开元钱派驻溉现场胁监管第三速方会努计师没事务堆所：寇定期圈审计36七、睛项目刺亮点符合狗政策妄导向俩，政采府层掘面重酱视学校滋医院键亮点虎，一毯流团跟队架谷构资源让配套馒支持态，项狭目优戴势众蜡多还款凝来源雁充分蒜，安邪全边得际较搭高退出坏方式铸多样陵，多虫重保圣障管怨控37八、公蔑益特迅点类公解益性狗：公益痒捐赠辛委托华人认冤购信高托单敲位时岗应另皱行向认受托炼人交现付按条照[其交王付的封认购器资金独总额×0宏.0努3%遥]计算阴的公骨益捐药赠资练金，暖由安两信信胶托作厌为代彩理人摄以公叶益捐甩赠委知托人甩的名猛义捐晕赠给【上海脚市慈唤善基阵金会】用于城助困缎、助荒医、桌助学丑及维己护百矿姓健白康权担益的卖慈善踏公益歉事业浩。本系养列信轨托计毁划聘间请【立信竟会计卡师事费务所】担任就公益端社会评监察目人，誓指导讨信托鸡资金飘的公领益性怖项目边投资陶并监扯督公牧益捐杰赠的哲落实欲。在本耐系列方信托边计划煎投资税项目撑上，曾凡经环受托香人认葡定的宝相关掩社会衬民生货、公冻益福裙利项颗目，棉受托谁人将蜓依据吃届时钩信托燃行业妖平均胳利率况水平络下浮10别%-胡20冈%确定届投融嗓资成君本。38九、倦认购刑流程-办理台要件签约内必备捉证件薄：委托公人为按自然青人◎身外份证差原件◎委喉托人想名下术的借智记卡/活期获存折腹（信折托利帐益分菠配帐姨户）◎银北行卡/折（永委托纲人认溜购本获信托箭计划鸣的打渡款帐绿户）◎代晕理人瓜身份亚证原脉件挂（委抬托人付授权齐他人誓办理挎的）◎委伙托人登本人极签名忽的授丸权委史托书苗（委匪托人污授权极他人断办理少的）委托克人为霞机构忠投资棉者◎企宰业营城业执霜照复高印件◎法需人身坏份证跪复印截件◎办别理人错员身四份证仇原件/复印剩件◎法苍人授片权委场托书湾（以告上均弄需加亲盖委滴托人煌企业尾公章)◎信控托利户益分龄配帐汉户信疫息（颗账号赤章）39九、勿认购舞流程委托赖人办还理信茂托受汽益权我的购息买事榜宜，胞委托造人应荐到推筒介机悄构所籍在地色，办盐理购置买手丘续。帜在购驼买产赖品前焦，应翁充分腥阅读雹本信饼托产校品相冲关文悠件的蒸内容重：《信托技计划投说明度书》、《信托跑合同》、《认购棕风险汤申明唐书》。签约非流程彩：委托趟人按隆照要旗求填陵写并懂签署摩本信错托计治划信盈托文艰件，坐包括捎：《认购踩申请许书》（一钞式二品份）谜、《委托渔人特处别告鸽知条朝款》，并逼亲手针抄录垄风险旬提示忧；填写桃并签顷署完果毕后降，从疮委托椒人本鸽人账嘱户汇讽款（挠包括止捐赠淡资金渣）至《认购帖申请痕书》所列佳本信第托计泼划募兔集账印户；交款屋后，愁将信轻托文盘件同亚委托瓣人身世份证稻件、耐信托顿利益角分配死账户辣卡/存折料、交夏款凭定证复拆印件夸、授虹权委残托书骗需原烟件（劲如有寺）一袄并，迁交推祥介机串构留巨存；亮点锻总结1、A1类一欢共2.仓5亿，杂主推1年期成全小液额，细大额栏需要忠预约座打款后，虽言然需浓要客穿户捐冤款30欧0元，设但是1年期9%收益拨市场绘非常异稀缺增，基究本不移是问魄题。2