财务会计课件第五章第三节投资性房地产

第三节投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。（二）投资性房地产的范围1.已出租的建筑物☆必须满足两条件：

⑴拥有产权。

⑵租赁协议。

⑶辅助服务不重大。2.已出租的土地使用权☆必须满足两条件：

⑴出让或转让所得；⑵租赁协议3.持有并准备增值后转让的土地使用权☆必须满足两条件：

⑴管理当局书面决议；

⑵闲置土地除外。4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物注意：★不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司的产品。★如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。【例题1•单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【例题2•多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产二、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的确认1.已出租的土地使用权：租赁期开始日

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日

3.已出租的建筑物：租赁期开始日

4.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。（二）投资性房地产的初始计量1.总的原则：历史成本原则。2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。【例5-40】20X8年6月30日，泰山有限责任公司以银行存款从绿草地置业有限公司购入门市店面300平方米，计价款900万元，当即与一统商店签订租赁合同，将该门市出租。编制会计分录如下：

会计分录借：投资性房地产-已出租建筑物(XX门市)9000000贷：银行存款9000000（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。【例5-41】华山有限责任公司投资2800万元建成商务大楼一栋，今日竣工并与金色年华有限公司签订租赁合同，整体出租给该公司使用。编制会计分录如下：会计分录借：投资性房地产-已出租建筑物（商务大楼）2800贷：在建工程-商务大楼2800（3）债务重组方式取得的投资性房地产，按受让的投资性房地产公允价值加上应支付的相关税费作为其成本。【例5-42】金鑫公司前欠泰山有限责任公司货款350万元已逾期，泰山有限责任公司对该项应收账款计提了坏账准备5万元。金鑫公司因财务困难要求进行债务重组，愿意以一项面积为3万平米的土地使用权抵偿债务。该项土地使用权的公允价值为300万元，20X8年6月1日办妥债务重组手续，泰山有限责任公司在同日将此土地使用权出租给大新物资公司。编制会计分录如下：会计分录借：投资性房地产-已出租土地使用权3000000坏账准备50000营业外支出-债务重组损失450000贷：应收账款-金鑫公司3500000三、投资性房地产的后续计量投资性房地产后续计量模式有两种：成本计量和公允价值计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（一）采用成本模式进行后续计量1.“三要”原则★要计提折旧★要进行摊销

★要计提减值准备2.设置的账户投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备

⑴折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

⑵取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入⑶投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72000000÷20）÷12＝300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000

贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每东月确垮认租减金收畏入借：病银行榜存款劝（或鸟其他抹应收垄款）40极0私00蒸0贷：柔其他守业务颠收入——出租介写字斜楼租技金收督入40戚0敞00竭0（二蛮）采谜用公乳允价久值模攀式进航行后坦续计网量1.采用芬公允泥价值榜模式劲的条点件：（1）投桨资性卷房地社产所谱在地形有活绞跃的钳房地母产交便易市哈场；（2）企振业能旗够从格活跃盆的房豆地产枝交易受市场沾上取干得同扮类或输类似拥房地支产的锻市场面价格垂及其梅他相钳关信说息，稿从而杜对投它资性禁房地患产的抬公允摊价值煮作出仿合理礼的估钳计。★企业糕一旦盼选择疮采用城公允苦价值四计量桶模式无，就敲应当裁对其腿所有辨投资踏性房肢地产换均采崖用公洗允价驳值模刊式进驼行后列续计宪量。2.公允认价值午计量糖模式仅的总原岭则“三盾不要栏”★不披要计挑提折碑旧★不多要进巾行摊洁销★不醉要计各提减巷值准识备3.账户盖设置投资铅性房扒地产-成本投资研性房扬地产-公允局价值蹲变动【例题】戊公宾司20馋06年7月1日与飘乙公哈司进浆行债织务重蛮组，皇重组姑当日何的应粱收债损权为3检70辈0万元骂，双亚方协讲议由膝乙公神司以荡一幢梅楼房拴进行杀抵债稻，假寻定房蕉产的背公允模价值缝也是3册00茅0万元哑，债宏务解葡除手锦续于20药06年10月1日办锣妥，掉假定孝无其榆他税望费。亚戊公站司将炉此楼革房用犁于出必租，卡于20期06年10月1日与拖丁公犬司签宵订了滔租赁砖协议当，租颂期为10年，怒年租精金为12肃0万元肿，租嫂金于赠每年魄年末迈结清其。按樱照当坐地的肉房地扮产交患易市柔场的铺价格鸦体系士，该大房产20庆06年末伶的公抗允价充值为3己20娱0万元眨，20尤07年末霉的公尊允价桂值左为3泡12迷0万元吵。对此您戊公压司应岩作如莲下会炊计处登理：①该叠投资啦性房婶地产痛的入咱账成寺本＝3戚00泪0（万忧元）棵；②取渣得该厉楼房塘时：借：料投资间性房删地产――成本3稠00盖0营业铲外支粗出70藏0贷：颜应收群账款-乙公推司3抖70漠0③20烟06年末袄取得余租金脑时：借：然银行乱存款30（12裙0/做12伯×3）贷：熄其他鹿业务民收入30④20存06年末喊当房海产的腐公允痒价值突达到3触20裁0万元陡时，金具体斤处理处如下喘：借：绞投资步性房春地产―公允胃价值绩变动20复0贷：孙公允塞价值慌变动大损益20望0⑤2父00袭7年末顿取得培租金症时：借：抗银行青存款12敞0贷：闪其他炎业务碍收入12休0⑥2裤00故7年末熄当房独产的惠公允拉价值尚达到3帮12迷0万元估时借：近公允计价值池变动危损益80贷：窑投资惜性房寒地产―公允谢价值炭变动80三、妨计量垄模式辟的变崖更●同蚂一企祝业只雄能采夕用一牧种模盈式对术所有遮投资亮性房屡地产舟进行降后续泻计量慌，不足得同赞时采掩用两轻种计钥量模扫式。●企壶业对络投资虹性房室地产插的计纪量模和式一伏经确碎定，陪不得处随意臭变更披。（1）成撤本模沫式转蛇为公要允价浆值模茶式的软，应要当作弊为会劲计政阅策变侍更处箭理。--要进呜行追溯圈调整（2）已迹采用愧公允过价值肆模式饱计量稍的投冒资性胳房地雁产，不得从公傅允价维值模裁式转员为成惜本模附式。成本好模式只转为炮公允痰价值蔽模式跳的会赔计处韵理【例题】下列邀有关鞭投资钳性房眠地产裂后续芝计量假会计处理停的表仓述中邀，正窜确的弊有（留）夹。A.不同妻企业幼可以盏分别蚂采用符成本肠模式结或公健允价撤值模纪式B.满足方特定占条件槐时可藏以采忽用公奖允价泳值模略式C.同一尿企业弦可以贝分别族采用驳成本蜂模式慢和公斑允价梢值模送式D.同一太企业洲不得抚同时属采用轧成本邪模式村和公芽允价咬值模浴式【答案】A枣BD【例题】投资质性房崭地产倾的后雅续计组量从牲成本模式叉转为缝公允坑价值撕模式玻的，转狭换日烛投资驶性房鞠地产搁的公奋允价邮值高枣于其先账面促价值统的差鹊额会搏对下浴列财恒务报站表项幅目产丧生影悠响的战是（选）屑。A.资本劝公积B.营业崭外收提入C.未分贤配利才润D.投资依收益『正确堪答案』C四、呜投资栏性房宣地产匹的转疗换和伴处置（一狮）投次资性萄房地播产的颂转换1.转换劳日的君确定2.投资持性房妙地产刷转换撑的会希计处婶理⑴成睡本模写式下蹦的转饺换成本恒模式轧下的倦转换印，会沾计处购理其问实就基是会衡计科芒目的便对调①由自氧用房限地产胖转入蜡投资阿性房浑地产鄙时：借：千投资普性房妥地产迷（原构账面狂价值字）累计厦折旧热（摊康销）固定哨资产益（无弄形资退产）挣减值炮准备贷：载固定饿资产撇、无庆形资葵产投资黎性房益地产拔累计役折旧段（摊轰销）投资羡性房根地产刘减值污准备【例5-待45犁】大华在公司辣将自猾用仓赖库一驰栋出俘租给聪长江裤公司期，出姨租日弊，该贸仓库幸的原普价为50矿0万元害，已超计提凤折旧60万元吸。编制垫会计强分录轮如下创：借：坊投资责性房讯地产-成本50竹00轧0皮00累计缘瑞折旧60恰0徒00访0贷：您固定志资产5送00沈000举0投资岂性房重地产愿累计犁折旧60恼0绳00岁0【例5-纱46推】承例5-凶40、例5-到43资料瞎，泰线山有批限责绘任公漠司因键自身阵业务粱发展让需要罩，于20窜X9年收叼回原丧出租划给统怀一商贱店门短市30霉0平米锋。转钻换日悠，该趋门市吧账面良余额90至0万元丙，已狮计提继折旧64款1仇25样0元。编制准会计夫分录抬如下烫：借：胁固定照资产9射00静0南00链0投资配性房炕地产占累计芦折旧64孤1迅25茫0贷：丸投资真性房坟地产9商00夫000雨0累计瞧折旧64沉1款25盐0【例题】某企皂业的观投资质性房方地产吴采用造成本计量苏模式它。20接11年1月1日，某该企单业将编一项投资洲性房否地产驴转换介为固踩定资鹅产。游该投睛资性碧房地邮产的野账面涌余额你为10天0万元斩，已镰提折换旧20万元独，已治经计检提的仿减值铃准备密为10万元耀。该董投资槐性房摩地产尚的公泽允价垃值为75万元提。转书换日休“固江定资俱产”防的入偷账价继值为抄（蚀）万皱元。A.肝10多0B.腔80C.庭70D.竟752.公允胀价值驻模式酸下的箭转换泊：【例题】20彻09年11月1日，炭租赁响期满勉，甲齿公司将箭出租村的写计字楼事收回文，公密司董氧事会自就将偶该写住字楼乞作为片办公厘楼用奸于本壶公司编的行预政管锋理形忙成了午书面罢决议杆，20呜09年11月1日，探该写突字楼锻正式忘开始足自用闷，相份应由刺投资梳性房架地产呼转换丛为自屑用资愿产，搅原采担用公微允价肿值进激行后闲续计信量，记当日驴公允方价值72谨00万，畏原账鹊面价慈值70玩00万，趟成本67寸00万，凳公允兰价值抱变动涛增值30固0万。【分析】转换纠日的票公允采价值7区20声0万比款账面块价值7扒00卡0万高砌出20穗0万，忆因此扔贷记湖公允祸价值么变动滩损益20晴0万。借：井固定海资产72北0戚0000财0贷：酷投资挪性房游地产-成本67拾0招0000呈0-公允嫁价值斯变动3殊00冶000杜0★公允残价值末变动弱损益2票00霞000蚂02.公允宣价值药模式皇下的愈转换器：（2）自乞用房班地产麻转为歌投资猎性房漂地产【例题】20勿×8年3月10日，扰甲房嘉地产惯开发者公司与乙快企业贫签订歌了租石赁协和议，料将其良开发妨的一凳栋写够字楼誓出租梯给乙暂企业庄。租马赁期妻开始传日为20俱×8年4月15日。20础×8年4月15日，交该写林字楼阁的账植面余滴额45梳0贿00万元龟，公杠允价踩值为47反0屑00万元琴。20辫×8年12月31日，煤该项痕投资杜性房滩地产四的公岔允价限值为48疼0汇00万元捷。编制纹会计旁分录等如下是：（1）20梢×8年4月15日：借：穷投资许性房蛾地产-成本47恐0爽00叙000叶0贷：茎开发澡产品45掏0买00削000研0★资本触公积-其他夹资本典公积20愿0辽0000贴0（2）20森×8年12月31日：借：蜂投资粪性房金地产——公允齐价值额变动10特0炼0000隆0贷：极公允既价值申变动撕损益10前0书0000款0【补充】作为泻存货乳的房向地产轻与投炼资性属房地巡寿产的绕互换（一惯）成短本模描式下四的转父换1.投资锄性房阳地产踩转为超存货借：览开发耗产品投资旗性房敞地产腿累计鄙折旧微（摊失销）投资结性房骂地产葵减值津准备贷：始投资再性房垫地产2.存货跳转为惨投资狮性房冰地产借：套投资壳性房乌地产存货省跌价学准备贷：象开发孤产品作为芝存货渴的房块地产哥与投谢资性丙房地松产的滥转换（二躺）公膊允价乡丰值模走式下摆的转窝换1.投资坑性房艰地产誓转存里货作为看存货风的房与地产芒与投碎资性封房地田产的才转换（二篇）公拖允价疼值模胳式下秆的转拴换【例题】20侨×8年6月，淘甲企汗业打坡算搬车迁至新建的办公滨楼，府由于碧原办您公楼督处于陵商业恳繁华哈地段蔽，甲寻企业姑准备迟将其围出租美，以徒赚取追租金丽收入忘。20键×8年10月30日，搂甲企拿业完船成了拿搬迁逐工作原，原怪办公娇楼停街止自斜用，编并与挨乙企冷业签狂订了铁租赁霉协议自，将割其原押办公摇楼租竿赁给途乙企辅业使社用，敲租赁脂期开依始日搅为20删×8年10月30日，吸租赁为期限纱为3年。20晴×8年10月30日，百该办箩公楼懒原价寨为5亿元寸，已班提折犹旧14支2婆50万元桂，公瓶允价万值为35骆0步00万元练。假糖设甲征企业厨采用衣公允潮价值鸦模式粪计量耕。借：鸽投资柏性房园地产——成本35暮0晋00谁000甘0公允席价值戴变动脱损益7消50街0睬00窝0累计武折旧14婚2睡50主0坑00称0贷：茧固定编资产50施0殿00辞000话0【例题】某企晕业的耐投资跑性房熔地产史采用托公允价值评计量筹模式馆。20万11年1月1日，幸该企顶业将配一项暑固定匪资产御转换法为投参资性宴房地职产。何该固奏定资华产的男账面勉余额葵为10街0万元耽，已福提折续旧20万元晴，已词经计盒提的近减值技准备样为10万元法。该贪投资芦性房亲地产时的公帅允价没值为75万元药。转束换日痰投资矩性房房诚地产绩的入陷账价穴值为盏（鱼）万境元。A.顷10索0B.康80C.近70D.泪75【例题】企业梁将采你用公饭允价其值模董式计寨量的财投资谅性房茅地产跃转换庙为自引用房喊地产催时，强公允科价值军与原渡账面徒价值枯的差蜻额应暖计入犁的会捧计科降目是跑（污）。A.投资抹收益B.公允脆价值案变动升损益C.资本区公积D.其他判业务笑收入【例题】下列泽各项窄中，盛能够苦影响绍企业车当期惭损益工的是趁（赔）。A.采用甲成本誓计量裕模式卷，期李末投库资性愚房地矩产的看可收扇回金柏额高勺于账咐面价疮值B.采用茫成本旅计量叙模式乌，期施末投盐资性真房地撑产的指可收柄回金旦额高稀于账牵面余姥额C.采用诸公允羞价值复计量躲模式水，期港末投毒资性色房地舱产的完公允慕价值头高于颜账面办余额D.采用呜公允胸价值膨计量伞模式窜，自它用的垦房地纸产转番换为汪投资倚性房绪地产痒时，倒转换先日公绞允价沃值大仅于账剧面价羊值小结（二格）投京资性膊房地郑产的牧处置1.采用泊成本恒模式坡计量鸭的投峰资性宏房地拦产的悠处置⑴出售馒或转醉让的看：①借才：银扁行存当款（精实际平收到绣的金筒额）贷：掌其他秘业务劫收入②借惜：其怒他业手务成滨本投资渗性房惭地产炸累计崇折旧足（摊因销）投资锋性房骗地产彼减值补准备贷：哭投资斥性房参地产⑵报废款或毁净损的秘：①借网：待循处理蝇财产摊损溢投资烧性房容地产揪累计童折旧约（摊摊销）投资农性房约地产旋减值薄准备贷：评投资秃性房消地产②报宫经批摊准后挣处理蝇：借：劲工程荒物资评或银烫行存胞款（撇按残箱料价沉值或招变价娃收入王）其他宫应收株款（各可收搭回的浩赔偿烦款）其他耍业务祝成本聪（按牛差额轨）贷：你待处灵理财戒产损弓溢（二列）采脂用公宪允价携值模赠式计瓜量的央投资狂性房钱地产束的处凤置1.出售蝇或转素让的艺：①借桑：银雷行存洽款（疼实际贴收到抢的金吩额）贷：悬其他睡业务拖收入②借狼：其磨他业划务成单本贷：猜投资伪性房宾地产―成本（或广借记顶）投珠资性环房地萄产―公允绕价值氧变动③借劲：公耐允价合值变鸟动损滚益贷：孕其他体业务稻成本治（或以相反拿分录岗）④若乖存在辣原转督换日这计入塘资本全公积峰的金起额，川则：借：姐资本派公积――其他胳资本眼公积贷：执其他毅业务守成本2.报废蔬或毁弃损的什：借：妻待处辰理财涌产损返溢贷：龟投资否性房测地产―成本（或底借记族）投撕资性暮房地迅产―公允隶价值最变动3.报经谈批准驼后处熔理：借：追工程夜物资上或银伪行存称款（零按残捐料价健值或疤变价卖收入层）其他糊应收棋款（贴可收照回的字赔偿波款）其他聋业务桑成本疤（按双差额龟）贷：细待处院理财匙产损巷溢【例题】甲为船一家恰房地铸产开贪发企吧业，20爆×7年3月10日，拦甲企础业与神乙企漂业签解订了在租赁久协议划，将洒其开扬发的该一栋送写字拦楼出鼠租给互乙企屡业使园用，链租赁驴期开沟始日邀为20舅×7年4月15日。20抄×7年4月15日，赤该写雾字楼乖的账伴面余伴额45传0拉00万元称，公阶允价跪值为47通0招00万元原。20浪×7年12月31日，伴该项邪投资舟性房视地产任的公独允价犯值为48族0明00万元毁。20满×8年6月租园赁期桶届满辰，企该业收期回该米项投古资性脏房地糕产，坛并以55足0创00万元寺出售谜，出秀售款愉项已笨收讫煤。甲陪企业筑采用高公允秋价值乖模式揪计量躲，不爪考虑简相关姑税费蛋。（1）20求×7年4月15日，帖存货洁转换牛为投看资性舟房地抓产：借：蝇投资淡性房眠地产——成本47钱0基00横000概0贷：这开发输产品45芝0岛00拼000肝0资本挑公积——其他桐资本该公积20零0因0000悉0（2）20才×7年l2月31日，闻公允膛价值逝变动夏：借：宝投资图性房茅地产——公允练价值婶变动10绩0锅0000向0贷：肺公允让价值绣变动西损益10锁0茂0000封0（3）20芹×8年6月，壳出售扫投资强性房船地产涉：借：干银行录存款55令0屠00糠000柳0贷：亦其他乘业务朴收入55挡0乔00婆000类0借：蔑其他吊业务献成本48子0窗00善000涝0贷：送投资亿性房愁地产——成本47阳0彻00莫000迈0——公允献价值篮变动10妹0重0000茧0同时法，将抓投资跳性房讲地产滑累计佳公允求价值应变动党转入其他轧业务疮成本信：借：朱公允露价值护变动荷损益10访0洗0000境0贷：动其他邪业务翼成本10锯0梳0000援0同时观，将组转换局时原量计入隔资本划公积惯的部忆分转窜入其巨他业症务成低本：借：捕资本背公积——其他敏资本扩公积20鄙0图0000韵0贷：垫其他睛业务同成本20伶0众0000若0【例题】某企垄业处透置一意项以钩