包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告

包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告PAGE121PAGE59内蒙古联烽咨询公司包头润恒农产品物流有限公司包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告内蒙古联烽融投资咨询事务所有限责任公司目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 5第一节项目背景 5第二节项目概况 9第三节问题和建议 15第二章市场分析 16第一节冷链物流市场分析 17第二节以农副产品为主的物流市场分析 22第三章建设选址与主要建设条件 26第一节场址现状 26第二节主要建设条件 26第四章项目产品方案与建设规模 29第五章项目建设方案 31第一节物流组织方案 31第二节电子物流系统 33第三节检验检测中心 45第四节工程建设方案 47第六章总图运输与公用工程 56第一节总图运输 56第二节公用工程 60第七章项目燃料动力消耗 75第八章环境影响评价 77第九章消防 81第十章节能 85第十一章劳动安全卫生 88第十二章组织机构及人员配置 90第十三章项目实施计划及进度 92第十四章项目招投标方案 93第十五章投资估算和资金筹措方案 97第一节投资估算 97第二节资金筹措 99第十六章财务评价 100第十七章社会影响评价 109第十八章研究结论 111附表:表1.1投资估算表表1.2建设投资估算表（概算法）表1.3建设投资估算表（形成资产法）表1.4设备估算表表1.5建设期利息估算表表2投资使用计划与资金筹措表表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表表3.1项目收入明细估算表4.1总成本费用估算表表4.2燃料动力费表表5工资及福利费估算表表6折旧、摊销估算表表7借款还本付息计划表表8利润与利润分配表表9项目投资现金流量表表10项目资本金现金流量表表11财务计划现金流量表表12资产负债表附件:包头润恒置业有限公司入园协议书入园协议书企业法人营业执照组织机构代码证附图:项目区域位置图项目总平面布置图冷库建筑单体平立面图果蔬交易市场建筑单体平立面图商铺建筑单体平立面图

第一章总论第一节项目背景一、项目名称包头农副产品冷链物流中心一期项目二、建设单位概况项目建设单位为包头润恒农产品物流有限公司，包头润恒农产品物流有限公司是江苏润恒集团旗下的全资子公司，于2009年11月份成立，目前注册资本8000万人民币。包头润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业。公司以冷库为中心，物流配送服务为链条，交易物流中心及大型超市为终端销售网络，充分整合食品物流产业链，为食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务等一系列专业服务，全面提升食品物流特别是冷链物流整体产业链的价值。该公司以“诚信、创新、高效、回报”为企业理念，以打造中国现代食品物流平台为使命，全面提升食品企业竞争力，致力于成为中国食品物流行业第一品牌。公司将充分利用业务、融资平台和优势资源的作用，发挥经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素的协同增强效应，建立中国食品冷链物流行业的标准，塑造食品物流的卓越品牌。江苏润恒集团总部设在市河西新城区，是一家集食品贸易、农副产品批发交易、物流配送、物流方案设计、电子商务、饲料生产、种猪繁育、商品猪养殖、动物蛋白生产、生化医药、现代化生猪屠宰、肉食品深加工为一体的大型企业集团，公司注册资本4亿人民币。公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。三、报告编制依据及编制内容1、《投资项目可行性研究报告编制指南》；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《中华人民共和国土地管理法》；4、《中华人民共和国城乡规划法》；5、《内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定》；6、《包头市城市总体规划》；7、《包头国民经济发展十一五规划纲要》；8、建设单位提供的其他资料。四、项目提出的理由和过程（一）项目提出的理由本项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。这一举措将对促进包头市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。1、有利于形成以物流为龙头的新型服务业产业集群。本项目的建设将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，将会带动工业、农业、商业的逐渐繁荣。2、有利于带动包头食品及农副产品加工业的发展壮大。由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，包头市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。本项目的建设将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业有目的性的学习，从而更加快速成长。包头及其周遍地区的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，包头市农副产业发展一直受到制约，随着本项目建设，利用现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，促使包头农副产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前包头市的整体状况，将会给整个食品行业带来长足的增长。3、有利于完善城市功能，给当地带来大量的税收和众多的就业岗位。本项目的建设，将促进城市物流中心及社区超市的建设发展，极大的满足城市居民的食品购买便利，推动城市功能的完善，提高城市居民的生活品质。另外，将通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收。食品加工及物流企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个包头市的经济良性发展。整个项目预计会新增加岗位500人。配套服务设施围绕项目将会增加1000个岗位。由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，在整个食品供应链上将会提供2500个岗位。4、有利于解决城市生活配套服务的问题。随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。市民的消费需要更加卫生和安全，本项目通过在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。本项目采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。本项目市场可以充分地发掘包头市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。该项目建成达到正常运营年时，预计正常年主营业务销售收入为26168万元人民币，年税收约7109万元人民币。（二）项目提出的过程包头润恒农产品物流有限公司通过对包头及周边地区物流市场的调查研究和对母公司江苏润恒集团的物流管理优势的依托，决定在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇投资建设物流园区项目，故委托我公司对项目建设进行可行性研究。我公司组织有关专业技术人员对当地的农副产品物流体系进行了系统考察、调研，充分考虑了当地市场物流需求和建设单位意见，进行了大量的材料收集和调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了专家和建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了《包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告》。第二节项目概况 一、建设地址本项目建设选址于包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇。二、建设规模与目标目标：成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。建设规模：冷链物流规模：根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为12万吨。设计最大年周转次数为22次。果品市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。蔬菜市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。依托以上服务功能，项目总建筑面积115688m2。本项目采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术,建立完善的信息处理系统和可以扩展升级的交换系统，力争成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。三、主要建设条件（一）城市发展条件本项目最大服务半径为200公里，覆盖了包头、呼和浩特市和鄂尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市，这三个城市被称为内蒙古的“金三角”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区，给物流业的发展带来广阔的市场空间。包头是本项目的主要服务地区，它是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积最大、人口最多的城市。紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市，2008年为1760亿元，是2002年的4倍；2008年人均生产总值将达到7万元以上。2008社会消费品零售总额达到516亿元左右（其中批发零售贸易业总额为397亿元），是2002年的3.2倍。城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市，作为内蒙古的政治、经济、文化中心，呼和浩特市2008年GDP为1316.37亿元，人均GDP为4.96万元。总人口约为260万，2008社会消费品零售总额达到533亿元左右（其中批发零售贸易业总额为398亿元），经济相对发达，距包头约165公里鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市，2008年末，全市常住人口159.13万人。2008年的GDP超过1603亿元，人均GDP为10.21万元，2008社会消费品零售总额达到270亿元左右（其中批发零售贸易业总额为211亿元），鄂尔多斯市距包头约100公里。（二）物流发展基础设施情况本项目建设地点选择在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇，项目所在区域规划用地为商贸物流产业用地，该地目前没有完整的市政基础设施，项目投资方与当地政府签订了投资协议,协议中政府允诺了市政配套的基础设施将随着项目的建设，保证项目的水、电、气、供热等供应配套到控制红线。后附《包头润恒现代农副产品物流园入园协议书》。（三）冷链物流中的发展机遇虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题：一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性无法保障，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。随着市场经济运行体制的逐步完善，包头的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。包头已逐步成为华北地区重要的商贸中心城市。（四）政策环境随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我国物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快呼市及包头中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。包头市政府对本项目的建设也持积极肯定态度，在规划、项目用地等方面给予了大力支持，为本项目的建设提供了的政策空间。四、项目总投资及效益情况本项目总投资为71600万元，项目建成运营后，正常年收入可达到26168万元，并能极大地带动周边地区的物流运输业、农副产品产业等相关业的发展，为地方经济发展提供良好契机。五、主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号指标单位数量备注1规模1.1总占地m21125351．2总建筑面积m21156882主要建设内容2.1冷库（地上部分）m2666422.2冷库（地下部分）m2119102.3氨机房变电房m226362.4蔬菜果品市场m2230642.5沿街商铺m2111682.6附属用房m22683总投资万元716003.1建设投资万元704003.32流动资金万元12004资金筹措4.1建设单位自筹万元204004.2银行借款万元500005规划指标5.1绿化率％6.5％5.2容积率1.036正常年销售收入万元26168经营期第三年7年平均投资利润率%10.10%8年平均投资利税率%26.82%9内部收益率%17.56%所得税后10投资回收期年7.02所得税后第三节问题和建议 一、本项目所在地块的市政基础设施不完善，本项目要在计划的时间顺利投入运营，需要包头国家稀土高技术产业开发区管理委员会在市政建设方面给予积极配合，建议项目建设单位与管委会就项目的建设进度及时沟通，保证市政的顺利对接。二、物流产业是新兴产业，现代物流是需要高素质的管理者才能使其发挥出应有的效率，建议建设单位在人才选用上多下功夫，为打造华北最大的物流中心打下坚实的基础。三、本项目工程投资较大、工期较紧，建议建设单位可以考虑委托专业的项目管理公司协助项目的建设。

第二章市场分析一、物流简介物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流的社会化与现代化，达到以较低的流通成本获取最大限度经济效益的目标。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我国物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快呼市及包头中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。本项目以冷链物流为主，兼顾农产品物流。目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流,我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用，企业成本高、效益差。第一节冷链物流市场分析一、我国冷链物流市场总规模分析蔬菜、水果、肉类、水产品等农产品需要通过低温流通才能使其最大限度地保持食品原有的新鲜程度、色泽、风味及营养，冷链物流应运而生。冷链物流是指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售等在消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程，也称为低温物流。目前我国冷链物流发展尚处于起步阶段，虽然随着人民生活水平的提高，冷链食品的消费逐年增长，但从总体来看我国冷链物流的现状不容乐观，与发达国家的冷链物流相比还存在非常大的差距，处于相对滞后的水平。食品冷链的硬件设施落后，现代化冷冻冷藏车严重不足。仓储设施中具有冷藏保鲜等功能的仓库较少，现代化自动仓储设施比例较低。运营中的冷冻冷藏运输设施也比较陈旧，大多数机械式的速冻车皮，制冷技术和工艺落后，缺乏规范式的保鲜冷藏的运输车厢和温度控制设施。铁路运输中，在全国总运行的33.8万铁路车辆冷藏车只占2%左右，不足7000辆。规范保温式的保鲜冷藏运输缺乏，冷藏运量仅占易腐货物运量的25%；公路方面，现代化的冷藏卡车，我国易腐保温汽车拥有量约7万辆，而同期美国和日本分别拥有冷藏保温汽车30万辆和15万辆。目前国内各个冷冻冷藏企业的制冷技术仍处于有待发展的阶段，保留着以往的老一套制冷工艺和技术，冷冻冷藏质量监控，车间环境温度和洁净度控制，卫生管理和包装技术仍与国际标准有较大的差距。目前，我国冷冻食品无论是数量还是品种都远远不能满足市场的需求，产品的保质期较短，处理技术和解冻技术较落后，冷冻链不健全，大多数速冻食品机械还主要依赖进口。虽然许多先进的全程冷藏控温管理制度正在逐步建立中，但由于企业不能及时使用，导致了各个环节上的信息阻塞，易腐制品在运输中经常发生延误，进一步加大了风险。根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%，我国第三方物流在物流市场上的比例前五年(2005-2015)按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。二、内蒙古自治区冷链物流供给分析现状分析1、冷链物流市场化程度较低，第三方冷链物流企业发展较缓慢，服务质量不高。目前内蒙古自治区专业化冷链物流服务的方式有限，手段原始且单一，缺乏竞争实力，能提供综合性、全过程、集成化的现代冷链物流服务的专业企业很少，主要是停留在货物代理、仓储、库存管理、搬运和定向性运输上。多数从事冷链物流服务的企业缺乏必要的服务规范和内部管理规程以及必要的现代运输设备，大多以保温车、恒温车替代冷藏车进行货物运输，经营管理粗放，很难提供规范化的冷链物流服务，服务质量较低。2、信息技术应用水平较低。以信息系统建设滞后为例，一是工商企业内部物流信息管理和技术手段都还比较落后，如条形码技术、全球卫星定位系统(GPS)、物资采购管理(MRP)和企业资源管理(ERP)等物流管理软件，在物流领域中的应用水平较低；二是缺乏必要的公共物流信息交流平台，以互联网等为基础的物流信息系统在我国还没有得到广泛的应用。3、相关法律、法规体系不完善，缺乏具体的可操作的产业政策扶持。冷链物流的发展离不开政府的引导与支持，目前我自治区在冷链物流产业政策方面还缺少相应的扶持政策，各种法律法规也有待完善。4、冷链物流企业之间缺乏信任度。供应链上下游缺乏整体发展规划与协调由于企业高层领导者管理理念的约束，我区企业大多奉行单打独斗的原则，企业片面追求局部效应和短期经济效益，冷链节点企业之间缺乏相互信任和整体发展规划，行动不能协调一致，这直接导致运营效果不佳，供应链整体绩效较低。三、内蒙古自治区内的冷冻品需求分析2008年，我区人均GDP达到32214元，正是对营养、健康、美味的畜产品需求旺盛的时期。从我区居民饮食特点来看，对肉类消费的刚性需求是传统和不可改变的。内蒙古自治区系冷冻食品及肉制品生产和消费大区，从全国来看，冷冻肉类消费高于其他省份，仅包市每天冷冻肉制品及乳制品销量就达60吨左右，年冷冻肉制品需求量达5万吨，本项目可覆盖的地区冷冻肉制品需求量年均达17万吨，消费群体庞大，市场潜力巨大，发展前景广阔。按照《中国食物与营养发展纲要》预测，到2010年，我国人均每年肉类摄入量为28公斤，其中城市居民每年肉类摄入量达到32公斤，按此数据分析，项目服务区人口总数为680万，年消耗肉类产品约为21.76万吨，市场潜在商机巨大。四、本项目SWOT分析1、优势（S）全球经济一体化及华北经济圈形成，推动冷链物流向国际化方向发展。便利的交通条件和良好的区域经济环境，使包头市成为参与华北经济合作的重要枢纽城市。全球经济一体化及东北亚经济圈合作将推动我市国际化进程，为本项目提供了良好的时代背景和国际环境。2、劣势（W）内蒙古自治区乃至全国的冷链物流市场有待进一步的发展与完善。现在尽管内蒙古自治区物流基础设施在政府部门的大力扶持下已有较大的改善，但与自治区经济以及物流产业的发展要求相比仍存在着较大的差距，冷冻运输装备和技术手段落后，物流信息技术应用滞后，这直接影响着冷链物流效率的提高。3、机会（O）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。4、威胁（T）随着本项目建设成功，必然会面临来自自治区内其他冷链物流业的正面竞争，因此，本项目应该充分发挥企业优势，以高质量和相对较低的成本来赢得市场，克服外部的威胁。综合上述，本项目SWOT综合分析结果如下表所示：表2-1SWOT分析表内部能力外部因素优势(Strength)劣势(Weakness)1.便利的交通条件和良好的区域经济环境2全球经济一体化及华北经济圈合作将推动我市国际化进程1.冷冻运输装备和技术手段相对落后2.物流信息技术应用相对滞后机会(Opportunities)SOWO1.客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会2.巨大的市场空间和发展前景1.稳定把握国内市场1.加强自身建设威胁(Threats)STWT1.面临来自区内其他冷链物流业的正面竞争1.以自身行业影响力为基础，加大市场进一步开发1.提高自身素质，满足市场物流需求。五、目标市场本项目采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术,建立完善的信息处理和可以扩展升级的交换系统，力争成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。第二节以农副产品为主的物流市场分析一、包头市物流现状包头市公共交通网络和设施比较完善，运营能力和服务水平正在不断提高。包头是华北及内蒙的枢纽，是我国华北地区的呼和浩特、鄂尔多斯、白云鄂博、二连浩特等城市的连续点。对外是进入蒙古、俄罗斯的重要通道，对内是各省进俄的重要桥梁，在对俄罗斯、独联体及东欧国家经济合作中具有重要的战略位置。出口集装箱货物可由包头内陆口岸直接办理离境手续，然后经陆地、铁路直达国外、境外和香港地区。进口集装箱货物亦可经铁路货运口岸分拨内蒙各地；包头陆、空交通四通八达，有五条铁路干线和三条公路交汇。包头机场年吞吐旅客可达90万人次，有国际国内航线20多条，可办理10多个国家和地区、60多个机场的客货联运。发达的交通与内陆港相匹配，使包头商品集散和辐射能力大大增强，国际大通道的作用日益得到发挥。近年来，包头加快了以路、桥、水、气、热、房为重点的城市基础设施建设，初步形成了大城市交通网络，包头境内既有平原，又有山地，资源十分丰富。全市现有耕地面积丰富，农作物以优质大豆、玉米、葵花籽、土豆为主。粮食产量较高，畜牧业产值在全国占重要地位。随着市场经济运行体制的逐步完善，包头的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。包头的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为华北地区重要的商品集散地和贸易中心之一。包头作为华北地区的商贸中心城市，发展现代物流产业，对培育新的经济增长点，推进经济结构的调整，增加就业，增强中心城市的服务功能和竞争力，应对包头市未来经济社会全面、快速、和谐发展的挑战都具有重要意义。“十一五”期间，包头市经济社会保持快速高质发展，综合实力不断增强。持续发展的经济环境和雄厚的产业基础，产生了巨大的物流需求。随着包头市交通基础设施日趋完善，综合交通运输网络已经形成。“十五”期间，包头市综合交通有了较快的发展，公路、铁路、水运、民航全面发展，立体综合交通网络已经形成，为发展现代物流业提供了便利的交通基础设施条件。二、目标市场分析包头市2008年社会消费品零售总额为516亿元，其中批发零售业为397亿元，有限额以上批发零售贸易业法人企业219个，其中批发业有108个，零售业有110个，限额以上批发零售业商品销售总额为586亿元，其中批发业为453亿元。呼和浩特市2008年社会消费品零售总额为533亿元，其中批发零售业为398亿元，有限额以上批发零售贸易业法人企业248个，其中批发业有114个，零售业有134个，限额以上批发零售业商品销售总额为474亿元，其中批发业为275亿元。鄂尔多斯市2008年社会消费品零售总额为270亿元，其中批发零售业为211亿元，有限额以上批发零售贸易业法人企业201个，其中批发业有35个，零售业有166个，限额以上批发零售业商品销售总额为316亿元，其中批发业为100亿元。以上数据可以看出，包头市的批发业相对发达，限额以上批发零售业商品销售总额最大，三个城市中在限额以上批发零售业商品销售总额中批发业务占比最大，可见包头在华北地区是一个物流枢纽。呼和浩特市作为内蒙古首府，在社会消费品零售总额中最大，故商品物流是比较有潜力的。鄂尔多斯市作为新兴城市，其消费潜力巨大，物流管理处于较低水平。

第三章建设选址与主要建设条件第一节场址现状一、场址地理位置本项目的选址在内蒙古包头稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇，位于春晓路以北、秋实路以南、共青大道以西、礼贤路以东，距万水泉南站约三公里。二、场址现状（一）土地权属及占地面积土地性质为规划商业服务用地，总占地面积为169亩，地块四面临路，地块四至范围：滨河新区春晓路以北、秋实路以南、共青大道以西、礼贤路以东。（二）土地利用现状和周边环境所选场址现无地上附属建构筑物，地势相对平坦，是规划商业服务用地土地。项目用地的西侧为规划商业服务用地，南侧为春晓路，东临国道210。项目用地交通便利，施工方便，规划政策条件已具备，无军事禁地及重工业污染，适宜于本项目建设。第二节主要建设条件一、地理位置包头的地理坐标是东经109度50分至111度25分、北纬41度20分至42度40分，面积为27768平方公里。包头市地处内蒙古高原的南端，阴山山脉横贯市区中部，形成北部高原、中部山地、南部平原三个地形区域。二、气候包头属半干旱中温带大陆性季风气候。这里景色宜人，气温适度。据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报》，2002年包头市年均气温8.5℃，年最低气温－27.6℃，年最高气温35.5℃，年降水总量262.9毫米，年最大风速11.0米三、交通包头是连接中国华北、西北的重要交通枢纽和中国西部重要的邮电通讯中心，现已基本形成了铁路、公路、航空综合交通网络。其中贯通华北、西北地区的大动脉京包、包兰、包神、包西铁路在包交汇，东行可连北京，西行可连兰州，南行可连太原、西安、上海、宁波等地；110、210国道穿越市区、呼包高速公路建成通车，27条公路干线通向全国各地，形成了以丹东北京包头银川拉萨为东西南北轴线和北海西安包头白云为南北轴线，连接内蒙古自治区和近省、市、自治区的公路网络，密度超过了全国平均水平；现代化的民航机场实现了全国微机联网售票，机场等级已达到4D级标准，可供大型飞机安全起降，现已开通了至北京、上海、广州、武汉、西安、太原、石家庄、兰州、温州等地的航班，基本上形成了覆盖华北、西北、华东、华中、华南等较为完善支线航空运输网络，为本市人民及外商旅游或经商提供了方便、迅捷的服务。四、社会经济2008年包头地区生产总值达到1760亿元，人均国内生产总值9991.1美元（以2009年2月15日汇率计算），包头城镇居民人均可支配收入超过21000元，达到沿海发达地区水平。2008年底城区建成区面积约为180平方公里，辖9个旗县区，总人口近250万，其中城市180多万人口，是全国23个市区人口超百万的大城市之一。

第四章项目产品方案与建设规模一、建设目标成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。市场目标：服务半径为200公里，主要包括以包头为中心以及周边的呼和浩特市和鄂尔多斯市。以物流园区为中心50公里内，主要包头市为主的区域内，本项目的物流市场占有率要达到该区域的80％；以物流园区为中心50-100公里内，主要鄂尔多斯市为主及周边的区域内，本项目的物流市场占有率要达到该区域的60％；以物流园区为中心100-200公里内，主要呼和浩特市为主的区域内，本项目的物流市场占有率要达到该区域的50％。二、产品方案本项目为服务范围内的业主提供冷冻冷藏、检验检疫、仓储、租赁、物流配送、批发、大宗贸易、电子结算交易平台等服务。仓储，主要是为食品的冷链物流服务；果品物流，为服务区提供城镇居民日常消费的果品的物流、交易平台；蔬菜物流，为服务区提供城镇居民日常消费的蔬菜的物流、交易平台；交易平台，为服务区提供城镇居民其它消费品物流、交易平台。三、建设规模根据项目的市场目标，通过服务区域的人口数量和消费习惯来估算项目的服务能力。冷链物流规模：根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为12万吨。设计最大年周转次数为22次。果品市场服务能力：根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。蔬菜市场服务能力：根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。

第五章项目建设方案第一节物流组织方案一、物体体系描述物流业是一个产业，是一个新兴产业。它是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业货运代理业、包装业组成的复合型或叫聚合型产业。本项目的建设单位作为第三方物流企事业为服务范围在200公里内提供分销型物流报务、出口型物流服务（可选）、副产品物流服务和货物中转物流服务。（一）分销型物流服务模型和出口型物流服务模型如图5-11、分销型物流服务模型分销型物流服务模型分为生产厂商、物流中心和零售网络三部分。物流中心分为接货、仓储、交易中心等几个环节。2、出口型物流服务模型（可选）出口型物流服务模型分为生产厂商（供应商）、物流中心和出口口岸三部分。物流中心分为接货、暂存、包装、报关、集装等几个环节。图5－1物流服务模型（二）农副产品物流服务模型和货物中转物流服务模型如图5-21、农副产品物流服务模型农副产品物流服务模型分为渠道供应（公路、铁路、空港、水运等）、物流中心和零下一级分销网络三部分。物流中心分为接货、仓储、加工（可选环节）和批发交易中心等几个环节。2、货物中转物流服务模型货物中转物流服务模型分为生产商（供应商、货主）、物流中心和分销商三部分。物流中心分为接货、整理分装（可选）、暂存和出货等几个环节。图5－2物流服务模型第二节电子物流系统现代物流系统运作是以电子信息技术为基础的。本项目将利用网络信息系统随时掌握客户对农副产品的需求以及供应商的产品供应状况，在此基础上组织农副产品配送，实现物流中心系统化、信息化管理。一、系统总体设计构想本项目通过信息化手段，按照现代化的崭新管理模式将物流中心的运输、仓储、包装、装卸、流通加工、配送等业务流程整合在一起，形成一个现代化的管理系统，系统构成如下图所示：InternetInternet信息管理中心信息采集发布信息管理中心信息采集发布电子结算点1物流管理中心农药检测中心电子结算点1物流管理中心农药检测中心发货发货电子结算点2电子结算点2电子结算点N电子结算点N库存管理中心库存管理中心图5-3系统构成示意图图5-3系统构成示意图如上图，标示了本次项目的建设实体以及物流和信息流的流动目标和方向。其中，实线及箭头代表物流的流动，虚线代表信息流的流动。从图中可以看出，系统主要由信息管理中心、农药残留检测中心、信息采集发布中心、电子结算中心、存储管理中心和物流管理中心构成。二、系统运作流程建成后的系统将以现代物流信息管理模式进行运作，其运作流程如图5-4所示。采购管理配送采购管理配送制造商、供应商货用户用户管理网站管理商品信息管理管理订货处理财务处理运作管理制造商、供应商货用户用户管理网站管理商品信息管理管理订货处理财务处理运作管理进货验收进货管理配送管理仓储管理装货分类组配出库拣库存管理进货验收进货管理配送管理仓储管理装货分类组配出库拣库存管理进货验收挑选仓储进货验收挑选仓储入库配送图5-4系统运作流程示意图图5-4系统运作流程示意图图5-4所示的系统是将新建内容和原有资源有效地整合在一起，借助信息技术以及系统工程的管理方法将农副产品的仓储、质检、配送等环节和功能有机地构成一个崭新的系统体系。1、物流信息处理功能网络信息系统是该物流加工配送系统的主要组成部分，它将各个物流环节的各个物流作业的信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息。2、物流延伸服务物流延伸服务分为向上延伸服务与向下延伸服务。其中，向上延伸服务包括：电子结算、物流咨询、物流方案的选择与规划、教育与培训等；向下延伸服务包括：市场调查与预测、采购及订单处理等。电子结算是本次项目的重要建设内容之一，以电子货币（磁卡）代替传统的现金交易，以消除传统市场中的税收流失、假币流通、跑冒滴漏等现象。需求与预测功能指收集网上相关信息或根据物流中心的商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量。三、信息系统设计方案为了使市场业务流的流转设计更加合理完善，在本方案的业务设计过程中不仅要充分体现传统的物流形态的流转，而且在和资金流、信息流的结合上应兼顾现代物流中心信息化建设的需求。1、系统设计特点在系统的建设中，采用成熟、先进、高效的硬件网络平台，以保证系统长久的生命力和先进性，从而保护系统的投资。系统中，布线设备和网络设备相匹配，软件技术与硬件技术相匹配，开发工具和开发平台相匹配，从而发挥最大的系统效能。主要体现在以下几个方面：综合性强系统覆盖了农产品物流中心信息系统的全方位和全系统，需要对网络、硬件和软件系统进行整体规划和设计，同时也需要考虑网络结构、网络布线和复杂的网络接口规范；符合物流中心的办公业务需求和各种作业流程。因此，本系统是一个综合性很强的系统集成项目。结构性特征明显在本系统中，系统的各个部分之间是紧密联系的，可以划分成若干子系统，各个子系统之间可以相互独立运行，也可以进行通讯，具有很强的结构性特征。集散性由于系统的各个子系统是相互独立又相互联系的，因此信息具有汇总和发布的模型和规则，以保持数据的一致性和时效性。2、系统设计原则先进性系统的先进性主要体现在系统能够最大限度地适应今后技术发展变化和业务发展需要。系统的结构以及选用的计算机和网络都应是先进的、开放的。安全性在考虑服务器操作系统及数据库管理系统等重要支持平台时，采用可靠的硬件产品，开发高质量的应用系统，采用防火墙技术，对数据进行加密处理等，保证系统处于安全基础之上。经济性在满足系统需求的前提下，尽可能选用价格便宜的设备，以便节省投资。由于计算机价格逐年下降，可总体设计，分步实施，购买设备可分步进行，以降低总的成本。总之，以最低成本来完成本系统的建设。适用性即能够最大限度地满足实际工作要求并兼顾未来的变化，系统总体设计要充分考虑物流中心当前各业务层次、各环节管理中数据处理的便利性和可行性，把满足业务需求作为第一要素进行考虑。系统软硬件设备和网络设备在选型上要以适用为基本的要求，使系统始终与用的实际需求紧密连在一起。可扩展性对于硬件设备，如网络设备、重要的服务器等，在选型、系统设计、安装时要保证在将来业务量增加的情况下，能方便地增加性能，扩展功能，同时又不损害以往的设备投资。易维护性对软件而言，根据软件工程的理论，系统维护在整个软件的生命周期中所占比重是最大的，因此，提高系统的可扩充性和可维护性是提高系统性能的必备手段。系统建设目标该信息系统通过信息门户网站、场内LED显示屏、触摸屏等信息发布手段，结合一系列先进的综合管理系统软件，建成一个支持物流中心内部销售、结算、市场信息管理、信息采集和发布以及信息交流业务，同时与Internet进行信息交换的网络信息系统。该系统将广泛和高效地向用户提供农产品相关信息，从而更好地发挥该市场的区域规模优势，并在市场的价格形成功能、集散功能、关卡功能、标准化功能、截流功能等多方面发挥作用，成为该市场信息流日常流转的基础平台。四、硬件平台和网络设计方案在管理部门、各主要营业点安装微机，微机间通过局域网连接；局域网通过DDN专线连接到internet，可方便地进行物流中心内部通讯，以及与internet通讯。1、网上业务需求分析物流中心在网上的一般业务为：信息采集和发布、电子结算、物流中心管理、网上内部邮件处理，公告牌和文件交流、与Internet的信息交流等常用的基本办公上网需求。2、网络结构设计网络结构采用专用服务器结构，即在网络中配备一台专用服务器，采用星型结构。其优点为：数据的保密性强。可以严格地对每一个工作站用户设置访问权限。可靠性强。网络拓扑图如下：路由器路由器打印机Internet基带MODEMweb服务器E-Mail服务器主交换机PC服务器备份服务器防火墙楼层交换机一般用户高级用户表5-5网络拓扑图采用Intel公司的交换设备，骨干交换机采用Intel410T，各楼层的交换机为D-link（des-1024R），24口10/100Mbps端口的部门或工作组级的交换机，用超5类双绞线互连。网络协议当今时代从一定意义上讲是属于IP的时代。TCP/IP（TransmissionControlProtocol/InternetProtocol传输控制/网际协议）协议集的核心是面向网络通信的传输控制协议TCP和网间互连协议IP，它们规定了两个互相通信的端点计算机通过互连网络的通信过程。另外，TCP/IP协议集还包括一系列面向各种应用的协议，其中最常用的有：用户数据包协议UDP、文件传输协议FTP、远程登录协议Telnet、简单邮件传输协议SMTP、域名系统协议DNS等等。任何一种涉及互连网络的应用都是使用上述协议中的对应协议，并在TCP和IP协议所提供的支持下实现的。3、数据备份系统该方案可以实现局域网内或异地（要求有足够的网络带宽）的网络数据备份。备份服务器上安装备份软件主模块，将数据集中备份到本地磁带机或其他备份设备上；其他服务器上安装相应的代理程序，实现对相应数据的备份。五、电子监控方案本套系统设备采用韩国POSDATA公司生产的POS-WatchPRO系统大型数字视频监控系统并结合Brans200网络视频服务器，用网络视频图象编辑器来对矩阵输出的视频信号进行编码，提供专业的网上监控点播方案。韩国POSDATA公司基于多年的系统集成应用经验，认为未来的高端数字视频系统一定是保证高清晰、稳定的画质，开放式的（视频，网络）算法，高性能的多工并行处理能力和高稳定性。本套产品广泛应用于交通、金融、智能大厦、酒店、学校、监狱、大型企业、住宅小区等行业，在许多国家级的重要机电项目中有成功的应用。七、软件平台和应用系统功能设计1、软件平台软件平台选择见下表：表5-1网络操作系统MicrosoftWindowsNT5.0数据库系统软件MSSQLServer7.0文字处理软件MSoffice2000/XP开发工具及应用LotusNotes、RiseNet2、应用软件系统设计软件功能设计：根据物流中心的需求分析并借鉴其他相关系统的功能，力求使软件技术方案切合实际，功能模块的设计尽可能满足实际的需求。数据接口设计：兼顾通用性、先进性和安全性，在数据交换方面，支持与各种数据接口进行数据交换，数据传递中可以采用多种高强度的加密算法，以保证数据传递的安全。综合信息管理系统功能设计根据目前各物流中心的现状及未来物流中心信息化建设的需求，可以把物流中心的信息化建设整体方案分为对内及对外两部分：物流中心综合信息管理系统主要提供对内服务，同时与对外服务紧密的结合，为对外提供实时动态的市场交易的相关资料，同时提供丰富的数据接口，以便上报国家发展和改革委价格检测中心。——综合信息管理系统主要功能模块包括：人事管理租赁管理财务管理摊位管理水电车辆管理仓储管理结算管理税务管理信息发布管理系统管理其中，每一个功能模块又由若干个相关功能模块组成，涵盖了对整个物流中心人、财、物的集成化管理。科学化的管理运营，将极大的提高大中型农产品物流中心的管理效率，为市场的低成本合理化运作及实现效益最大化提供了一条最佳渠道。《仓储计算机网络管理系统》该系统包括如下7个模块：（1）商品的入库和出库实现仓库的入库和出库管理。（2）补打票据各功能在打印票据出现故障时，可随时补打。（3）查询功能可查询客户信息和客户结算等模块已存在电脑中的票据与信息；及时生成客户的动态结算余额和结算欠费；查询客户入库和出库的收费情况，可按仓库的仓位号、时间段、批号、发票号、商品名称、客户姓名等各项内容进行查找，防止漏收费情况。（4）业务分析图根据仓库每天的收费情况，显示柱形业绩图。（5）报表包括各部门日、月、年经营收入报表、业务员日交班报表、业务员业绩管理报表、客户业绩报表、仓库经营时间段报表（商品）、仓库结算明细表、当前库房使用情况表等。（6）《电子结算管理系统》考虑到物流中心未来信息化建设的方向，电子结算系统是物流中心信息化建设中的重要一环，从实用，快捷，高效的角度出发，建议对整个电子结算系统采用IC卡统一进行结算。具体功能包括结算管理系统和财务管理系统两个方面。——结算管理子系统功能模块包括：摊位费收取登记管理费托收查询费用收取查询收费图表查询月卡收费登记IC卡收费一览表打印收费一览表输出报表自定义报表其他 ——财务管理子系统功能模块：管理费托收维护档案管理（增加、修改、删除）电子结算款项汇总（按类别、区位、摊位汇总）联查明细交易额排名数据上报数据共享传送大屏打印过滤打印报表费用收取汇总分类汇总费用查询管理月未结算对账上报数据管理票据管理收款分析表5-2信息系统设备清单序号系统子项硬/软件内容数量一电子结算系统硬件服务器315KVA/4小时UPS1客户机及外设15IC卡及相关设备1软件数据库2电子结算系统1二电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设施1布线、安装、调试1三LED硬件LED显示屏（以18m21触摸屏计算机3软件触摸屏和LED发布软件1四综合管理系统硬件服务器与结算系统共用客户机15扫描仪2传真机2激光打印机2软件数据库与结算系统共用综合管理系统1五信息基础平台硬件网络中心1软件网络管理及安全1六数据交换软件数据交换软件1第三节检验检测中心一、设计大型农副产品物流中心，应建立简单的速测实验室。需求：（1）面积60m2。包括感官检测室15m2（样品制备区5m2和检测区10m2），检测前处理室25m2，仪器室20m2。（2）配置设施。包括：实验台桌、药品柜、器械柜、通风橱、空调、冰箱等。（3）仪器设备。检测项目主要包括：盐酸克伦特罗快速检测、挥发性盐基氮、过氧化氢、甲醛、感官检测、有机磷农药。是拟除虫菊酯类农药。六六六、滴滴涕等有机氯农药。检测效率：盐酸克伦特罗每天检测45个样品，过氧化氢每天检测20个样品。人员配置：须配置具有大专以上学历的专业人员5～7人（包括化学分析、检验检疫专业）。二、设备配置表5-3检验检测系统设备清单序号仪器设备数量用途1超纯水系统1提供实验用水2电子天平2称量3固相萃取仪（24孔）+真空泵1药残测样品净化4水浴氮吹仪1药残及其它检测提取5可调单道加样器（20µL、50µL、200µL、1000µL、5000µL）各3支盐酸克伦特罗、氯霉素及其它试剂盒6八道加样器2盐酸克伦特罗、氯霉素及其它试剂盒7恒温箱1盐酸克伦特罗、氯霉素检测8组织匀浆机2样品前处理9涡旋混合器1样品前处理提取10酶标仪1试剂盒检测11医用离心机2样品前处理12烘箱1样品前处理13酸度计1样品前处理14医用显微镜1旋毛虫检测15玻璃仪器挥发性盐基氮、甲醛等常规检测16试剂、药品实验室常用药品第四节工程建设方案一、建设用地概况本项目建设选址于包头国家高新区滨河新区万水泉镇，土地现状地势平坦，整体呈规则的长方形，四面邻接城市干道。本项目位于春晓路以北,秋实路以南，共青大道以西，礼贤路以东，总占地112535m2，用地全部商服用地,总建筑面积115688m2。二、编制依据及原则（一）编制依据1、《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）2、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；3、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；5、《冷库设计规范》（GB50072-2001）；6、包头农副产品冷链物流中心规划图；7、建设单位提供的其他相关资料。（二）规划建设原则1、体现以人为本的建设理念，充分考虑物流配送的特点和发展需要，建设成为集冷藏、食品展示、物流配送等一体的现代化综合性农副产品物流基地。2、以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境。3、合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的。4、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流建筑的内涵及鲜明个性。三、建设目标及建设规模（一）建设目标打破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术,建立完善的信息处理和可以扩展升级的交换系统，成为有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。（二）建设规模本项目总占地112535m2，总建筑面积115688m2。建设技术经济指标如下表所示。表5-4序号建筑内容建筑面积（㎡）1冷库（地上部分）666422冷库（地下部分）119103氨机房变电房26364蔬菜果品大棚230645沿街商铺111686附属用房2687绿化率6.50%8容积率1.03四、主要建设内容（一）冷库建设冷库拟选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位面积承重5吨/m2，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车唧车配合作业。仓库分为存储区、理货区、出货缓存区、发货区、工具室和司磅房，全部实行电脑化管理。（二）蔬菜交易市场建设蔬菜交易市场以冷库为依托，建成多功能、综合化展示交易中心，通过对不同商品的分类和定位，提供全方位的服务，基本涵盖目前市场上的不同需求。同时向客户提供货物检疫检测服务，购置气-质谱联用议、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪、多功能振荡器、实验室用粉碎机、气相色谱仪、液相色谱仪、分析用计算机、旋转蒸发器等。（三）信息中心建设管理信息则为物流中心完成这些功能提供有力的支持和保证。信息中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要的标志。1、信息系统总体设计1）信息流商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。2）信息系统目标首先做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持。最大限度地缩短商品出入库的时间，减少劳动力消耗；通过系统内部及公众网络，使得其他系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量；逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。2、信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成信息系统的体系结构。3、条形码技术信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。（四）辅助配套设施工程1、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、泵房、等用房；2、道路、发货广场、室外停车场、绿化等室外工程； 3、给排水、消防、暖通、强弱电等配套公用工程；4、物流配送中心、交易市场所需的物流设备、信息系统及办公用具等。五、建筑方案（一）冷冻库冷库位于园区的西(南)北区域，共设3个大型冷库，其中两个冷库（A、B）分为地上四层地下一层，一个冷库（C）为地上四层，中间用防火墙隔开。内部布置详见图纸。建筑特征建筑面积：A冷库建筑面积为28169m2，B冷库建筑面积28169m2，C冷库建筑面积22214m2，合计为78552m2平面尺寸：112m×64m，跨度和柱距均为8m立面尺寸：1层，吊顶标高18m，檐口标高19.3m（二）蔬菜果品交易市场蔬菜果品交易市场位于园区西(北)南区域，建设一个蔬菜交易市场一个果品交易市场，两者建筑形式和结构形式完全相同。详细布置见蔬菜果品交易市场图纸。建筑特征建筑面积：蔬菜交易市场和果品交易市场建筑面积均为11532m2，合计建筑面积23064m2平面尺寸：144m×120m，柱距8m，跨度8m立面尺寸：1层，局部2层，檐口标高7.2m（三）沿街商铺沿街商铺布置在交易市场周边，与外界直接相连。内部详细布置见沿街商铺图纸。建筑特征建筑面积：商铺共4栋，每栋建筑面积为2792m2，总建筑面积11168m2。平面尺寸：50m×12m，每个商铺柱距为6m，楼梯间柱距为4m，跨度为3.5m和8.5m立面尺寸：4层，层高3.6m，檐口标高14.9m六、结构方案（一）建筑物场地基本情况根据《包头农副产品冷链物流中心岩土工程地质勘察报告》：1、场地范围内设计钻探深度内揭露地层依次为粉土层①、粗砂层②、粉土层③、粉砂层④。2、钻探深度内揭露地下水，稳定水位9.5-12.7m，该场地为非液化场地。依据区域水文地质资料，地下水位季节性变化幅度小于1.0m，地下水对深基坑施工无影响。3、地震基本情况：属抗震有利地段，地震烈度可按8度设防，设计基本地震加速度值为0.20g，地震分组为第一组。4、建筑场地类别：拟建场地土属中硬场地土，建筑场地类别属Ⅱ类，场地稳定性较好，地基均匀性较好，是较适宜的建筑场地。（二）结构设计本项目的建筑结构的安全等级均为二级，设计使用耐久年限为50年。1、基础选型根据地勘报告提供的资料，各建筑物基础选型如下：1）蔬菜果品交易市场选择夹层砾砂作为基础持力层，地基承载力特征值按fak=220kpa设计使用，采用钢筋混凝土独立基础。2）冷库选择粉土层①和夹层砾砂作为基础持力层，地基承载力特征值按fak=160kpa设计使用，采用钢筋混凝土独立基础，建议加强建筑物的整体刚度。3）商铺选择粉土层①作为基础持力层，地基承载力特征值按fak=160kpa设计使用，采用钢筋混凝土独立基础。场地范围内地基土对混凝土结构及混凝土内的钢筋没有腐蚀性。2、建筑物的结构选型表5-5建筑物名称结构形式冷库（A,B，C）钢筋混凝土结构蔬菜交易中心轻钢结构果品交易中心轻钢结构沿街商铺钢筋混凝土结构配电及冷冻机房钢筋混凝土结构3、主要抗震措施本项目建筑物设计时均按8度设防。由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，工程设计选用均匀对称的形体。选择可靠的持力层，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。七、主要设施及设备物流园区的设施主要包括库内外装卸及运输、信息管理软硬件等。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是园区设备、二是园区外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。物流设备总体构成：1、配送中心物流设施主存储区：冷冻设备、重型货架缓冲区：暂存货架和平库拣选：配货区、流动货架、轻型货架出货：配载区、轻型货架加工区：分装、贴码站台2、输送设备以高频单件拣选为主的流动货架作业区，输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。3、条码和电子标签设备高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。第六章总图运输与公用工程第一节总图运输一、总图布置（一）总平面布置原则1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。（二）功能分区以“以人为本”为理念，以社会、经济、环境三个效益相统一为原则，突出商业服务业的特点，将物流园划分为两个功能区，即蔬菜和果品交易区和冷库仓储区，另外配有临街商铺。这两个区既相对独立，也有内在联系。1、冷库仓储区本区域主要满足农副产品和果品蔬菜的冷藏。位于用地的西南区域，主要建设大型冷库3个，建筑面积合78552m2。2、蔬菜和果品交易区本区域主要满足蔬菜和果品的交易。位于用地的西北区域，主要建设有蔬菜交易中心和果品交易中心各1处，建筑面积23064m2。3、沿街商铺本区域主要满足农副产品的临街展示交易。在交易市场的四周分布，主要建设临街商铺4栋，合计建筑面积11168m2。（三）交通组织物流园内部交通以环状道路为骨架，与各功能区内支路以构成完整的道路系统。环状道路贯穿整个物流园中心，将各个出入口及功能区有机的联系起来，支路将各楼体和交易市场有机的连成一体。物流园对外联系除了沿街的门市房设置的出入口外，在物流园各个方向设四处出入口，这些出入口对外与市政道路相通，对内与道路系统相连，多处出入口既保证了对外联系顺畅，又是畅通无阻的消防通道。物流园四周地带布置了大型停车场，以满足周边交易和运输车辆畅通行驶和停车需求，其中大车停车位412个，小车停车位316个。（四）绿地以及硬化沿着连接园区东西出入口的两条主干道之间设置一条绿化带，并且在各道路两侧种植行道树，绿地以种植乔木为主，常绿与落叶相搭配，绿化面积一共为7367m2。园区的硬化区域包括冷库的两个发货广场、412个大车停车位和316个小车停车位。发货广场的总面积为19425m2，车位的总面积为41692m2，所以总的硬化面积为61117m2。（五）园区维护结构为了便于管理和安全起见，在用地的东南北三面沿用地红线设置铁艺围墙和大门，铁艺围墙长度为1800m，其中在东大门的出入口处的上方设置钢网架过街顶棚，长宽分别为82m和36m。在四个出入口的分别设置门卫室。二、场外运输场外运输主要包括大宗物流商品的运入，运出。主要包括冷冻食品、果品、蔬菜、水产及用其它副食品。三、场内运输场内运输包括冷冻