白沟亩项目策划报告

白沟项目策划报告恒通嘉信，2009,12,29目录第一部分区域市场研究及竞争形势分析第二部分消费者研究第三部分项目定位思路及建议第四部分销售及推广建议第一部分区域市场研究及竞争形势分析一、白沟区域房地产市场情况综述二、市场形势分析研究三、区域重点个案分析一、白沟区域房地产市场情况综述1、白沟未来市政规划

白沟镇政府制定了一个以树立“白沟”品牌为主线、其他为辅线的“品牌强镇”发展战略。以树立“白沟”品牌为中心，对内盘活全镇各种资源，对外招商引资，从而带动当地工商业一体化发展。白沟城市建设按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位。第一阶段（2009—2012年）全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作。另外，白沟东一环、北一环和京白路二期工程等三条百米宽道路今年11月主路实现通车。交通环境的改善，对地产业的发展起到了极大的拉动作用，也将吸引大批投资客及外地购房者。2、房地产市场概述白沟2009年住宅成交量剧增。今年3月全国房地产市场回暖后，白沟10多个楼盘入市，全镇住宅供应在6000套以上，到目前也基本售罄，市场消化力非常好。白沟本地人口有限，外地经商者是购房者的主力军白沟房地产产品同质化现象非常严重市场现有产品，缺乏整体特色规划，户型缺乏新意，没有小区绿化园林概念等等问题；白沟商贸业发展势头强劲，对未来房地产的推动作用将体现在刚性需求增加，投资客群不断增多。小结：（1）白沟房地产市场供应量增长极快，2009年3月入市6000套住宅，到现在为止，仅剩余200套左右，平均每月成交700套左右。市场消化能力也极强.目前剩余的200套户型均为大面积，160平以上难以消化，70-90平，98-120平户型成交量最大，最受欢迎，总价格在16万—26万范围内。（2）在售楼盘档次定位不高。未来市场需要中高端的项目，以满足不断升级的消费需求。（3）随着市政规划的进一步实施落实，伴随着经济的发展和区域交通的完善，必然会带动白沟房地产未来的长足发展。二、区域重点个案分析

(一)、盛景国际1、项目基本情况地理位置 富强路与北外环路交叉口东行100米 投资商 龙安泰房地产开发有限公司 发展商 白沟人民政府龙安泰房地产开发有限公司联合开发物业公司 自有物业 销售电话 2802222；2897777代理商 沸点地产策划营销机构 物业费 0.8元/平米/月开工时间 2008.06 入住时间 2010.04总占地面积 约12000平方米 总建筑面积 约40000平米建筑形式 框剪 建筑层数 23、29使用率 70% 容积率 32、销售情况起价2100元/平米折扣情况一次性99折均价2400元/平米开盘时间2009.11.14开二批房源最高价2590元/平米房屋总套数513套目前销售率一期售罄；二期剩余5套销售高峰期09年4月-10月份该项目价格是白沟单价最高的项目，商业配套成熟。最高价2590元/平米。且销售速度较快，11中旬推第二批房源，目前所有房源仅剩余5套。注：75平米的纯南向一室一厅户型销售数度最快。3、项目户型情况户型结构建筑面积套内户型点评一室两厅一卫72.8859.86宽敞阳台；卧、客、厨均朝阳两室两厅一卫10787.74全明户型，超大采光窗三室两厅两卫143117.26户型方正；南北双阳台；双卫在售2号楼，共3个单元，总共三种户型。此外，白沟市场对高层楼盘抗性不大。2期在售户型：户型种类套数剩余套数一室两厅一卫704两室两厅一卫70售罄三室两厅两卫70仅剩顶层1套机会点分析：该项目11月14号推出第二批208套，20天的时间内完成90%左右的销售，而且做为高价、高档楼盘，真实反映了白沟房地产市场目前状态下的市场机会，以及市场消化潜力很大。4、主力户型分析户型面积：107.65㎡（高层）户型类型：两室两厅一卫层数：6-24层特点a、南北双阳台，采光好，可储物。b、餐厨一体，方便实用。e、四明户型。缺点：a、入户门与卫生间门相对，风水相冲。b、入户门通往卧室通道狭长。c、厨房空间小且狭长。户型点评：

户型设计中规中矩，相对平庸。没有太多的亮点。5、客群分析年龄：各个年龄段 身份背景：商户工作区域：本地收入状况：相对高收入群体 购买项目主要原因：自住入住率：一期处于装修阶段；二期未达到装修要求；客户来源渠道：路牌

调查发现，该项目目标客户主要针对白沟经商的客群，由于位置及交通方便，属于提高居住品质的自住性需求较多。楼下大型的商业配套也是吸引客群的主要原因。6、项目点评（1）11月份二批房源销售火爆

11月14号推出208套房源，20天的时间内完成90%左右的销售率，一方面反映了一期楼盘的样板效应，另一方面也明确的反映出目前的市场机会，市场消化潜力很大。（2）项目优点：

1、该项目具有位置佳，口碑好；

2、准现房销售，公摊小

3、整体规划相对较好，底商大型超市作为商业配套，9000平米空中花园，较其他楼盘具备一定优势，也是其价格在市场走高的原因之一。（3）项目缺点：

户室比设计失败。没有突出将主力户型、。好在项目体量较小，未形成销售阻力。该项目交房标准粗糙，细节处理不到位。整体品质及形象感不到位。下图为项目9000平米空中花园（一期已经交房，但空中花园依然还是一片空场）：(二)、时代第一城1、项目介绍地理位置 五一路投资商 北京风尚开发物业公司 保定丰嘉物业 物业费 0.9元/㎡开工时间 一期2008.4、二期2009.9 入住时间 一期2009.9总占地面积 80000㎡ 总建筑面积 140000㎡建筑形式 多层砖混 建筑层数 6层、19层使用率 80% 绿化率 25% 容积率 3.5（住宅）2、项剂目户旦型情烧况户型结构建筑面积户型点评两室两厅一卫（高层）102景观阳台，南北通透，明厨明卫三室两厅一卫（高层）

116四明户型，功能齐全，书房位置布局牵强120南北通透，布局方正，客厅设计宽敞三室两厅两卫（高层）128南北通透，布局方正，双明卫设计两室两厅一卫（多层）112.5餐厨一体，南北通透，次卧面积过小三室两厅一卫（多层）153.8动静分区，布局紧凑，厨房面积小三室两厅两卫（多层）

151.3动静分区，布局紧凑，厨房面积小148主次卧南北不通，功能间布局紧凑，有面积浪费，厨房面积小三室两厅一卫（越层）155.28为120平上下两层打通，客厅处挑空三室两厅两卫（跃层）163.28为128平上下两层打通，客厅处挑空六室五厅五卫（楼王）460高层塔楼平层打通，面积大，功能齐全，奢侈户型注：剪此项坐目销租售状励况一孩般，垦原因芝在于俩户型汽偏大完，户等型很糠一般誓，2梯4户，助部分狼户型阔影响欢采光3、销储售情钞况起价高层1830折扣情况99均价高层2000开盘时间2008.8（全部）最高价高层2208房屋总套数1000左右目前销售率多层98%，高层70%销售高峰期2009年目前渐该项腾目多见层销稀售率98伍%，高匹层70隔%。从购目前品的销墙售情稠况来针看，全多层挪高层她同时遇开盘弃，多层低的去青化速更度明遭显快墨于高辛层。高哭层产落品属桐塔楼婚结构孤，且全未售屑出户屠型均妖为十里层以莲上，9号楼10层以涂上都手是40匪0平的析大平谅层4、户米型点篇评户型邀面积肠：15榜1.渐3㎡（多倡层）户型挎类型艳：三载室层县数替：1-撞6层优踏点奶：a、南粗北通毒透，滩动静歇分区晨，布成局紧避凑。b、主寺次卧荒面积秒舒适14休-1政6平米持，小品卧室究（功飘能间殖）位辅于主甘卧与比客厅宅之间班，有那效隔筑离客镇厅对拦卧室版的干怜扰。c、客阶用卫台生间甲面积嘱合理个，干累湿分拆离，溜比较芒实用工。d、开释放式伪厨房液，餐征厨一鲜体，鉴方便辛实用强。e、明隙卫设笑计、押透气多性好撕。缺蝴点衣：a、客冬厅与梁厨房既位置厅较远勤，动敏线不脆流畅霞。户型旅面积衰：12昏0㎡（高伸层）户型离类型乌：三殿室层期数侧：3-果19层优士点讨：a、塔夸楼中便能够忠南北合通透秋，格制局流泪畅方渗正。b、入外户便统是6米面验宽的树客厅挂，有石限的溪面积招却让腿人感煌觉到际超大程的空侨间尺音度。c、主恰次卧桂面积亲舒适防、主佣卧室27蛛0度观亮景阳异台，欧感觉邮更加菌舒适与。d、餐蒸厨一梁体，酿方便哪实用要。e、明顾卫设赛计，捏透气滚性好崇。缺衫点禽：a、6米宽婚的客宇厅，振对于12银0平米洒的户测型大懒气的其同时差确实哪有面浊积的久浪费怨。b、卫寄生间捎过于裳狭小庭，仅毁为4平米后左右赠。户型脆面积旦：11起2㎡（多愚层）户型诉类型贷：两参室层歇数法：1-愚6层优母点占：a、南虾北通叔透、己动静埋分区栗、布贴局方招正。b、大里开间纱客厅辈尺度壮，视货野开攻阔。c、主骡次卧守面积灾舒适言、主伟卧室27览0度观卡景阳倚台，村感觉南更加油舒适粗。d、餐断厨一著体，晕方便窃实用宿。e、名眯卫设触计，距透气浊性好井。缺第点寻：a、入义户门猪与厨讲房较沟近，序距离锹客厅捕有一傅段距川离，狭便捷佛性不童足。5、项誓目点骑评（1）、获该项课目位岩置相纯对较餐好，迫商住津两用授给日坑常生红活带魄来极校大便利利性驱。（2）、盗具备扫一定势规模割，规咏划相熊对成领体系更。（3）、址户型泥设计教有明禁显的俗缺陷灾，高史层为漠塔楼弃，客裂户对投塔楼习接收境度较哗低。部分幼户型霜影响迎采光摆，高咽层中掉还有40表0平米趴大跃运层户嗽型，触销售调速度话缓慢值。(三)、天跌晟嘉晚园1、项枝目简缝介地理峰位置符白址沟镇签政府贫北行50米路亮西投喇资箱商尼河北港鹏达幕房地奇产开镇发公肌司发感展监商摔河北喜鹏达摧房地揪产开默发公迟司物业漠公司婆自熔有物碍业销售耀电话27馅55箭66能6/仓27狡57科88伏8代枯理穗商讲自售物得业展费0.巨7元/平米/月开工熊时间20杯08年初入住拨时间20委10年下循半年总占椒地面斗积秀约80迟00饿0平米总建蚀筑面餐积25万平荷米建筑躁形式耻砖堆混、芹框剪建筑压层数7、11、19使盏用阀率兴整体75中%绿骑化舞率30即%容洽积絮率32、项疲目户朽型情咸况户型结构建筑面积户型点评两室两厅一卫94明厨明卫，餐厨一体，布局方正，主次卧南北不通，主卧阳台采光好三室两厅一卫

115餐厨一体，布局方正，功能间齐全，布局紧凑113餐厨一体，布局方正，功能间齐全，布局紧凑三室两厅两卫135功能齐全，布局方正，客用卫生间位置不合理127功能齐全，布局方正，客用卫生间位置不合理156.8双卧室朝阳，餐厨一体，客厅宽敞，整体空间狭长140.17双卧室朝阳，客厅宽敞，整体空间过于狭长3、销阳售情捷况起价2048元/平米折扣情况一次97贷款99均价2100元/平米开盘时间2007年底最高价2158元/平米房屋总套数约1600套目前销售率剩余1套180平米的大3居销售高峰期09年4月-10月份此项枝目目努前剩运余1套18坦0平米丸的大3居，魂其余附也售茫罄；其中已有2个楼枯座和含整体峰商业漂规划杆中，鱼入市参没有千时间聋表4、户酱型点刃评户型峡面积卖：11责3㎡（小辫高层附）户型老类型迷：三丸室两学厅一肿卫层怨数猫：1-灶11层优鉴点宜：a、空荡间利兆用合候理，宽布局编紧凑开，功玩能齐慕全。b、主述卧室沾带观梨景阳新台，俭增添奖卧室唉舒适拒度。c、餐眼厨一什体，资方便桌实用团。缺俱点尘：a、功承能间致的位礼置不名尽合送理，瘦位于个餐厅觉厨房涌旁边孟，动最静影姜响。b、餐笋厅、后客厅确之间久面积州浪费c、进悠深大找，开闪间小床，过归于狭创长。5、项牵目点少评（1）、次该项石目开咱发商或口碑搜情况搜良好狭，质抵量好屑；客轨户信辅任度眯较高挣。（2）、费规模代相对属较大御，项咱目位镰置好筛，周丢边配恼套完皇善。（3）、论户型胁设计唉有明致显缺经陷，西比如臣进深多大，奔开间表小。（4）、冰从其学价格商及销编售情佣况上括来看博，销铜售速傲度一厘般。屠产品令设计睬及销燃售人碌员素携质都饲存在岁问题雀。项目粱外立前面设匠计无誉明显剂风格脊销辟售中孙心体楼现不钳出项什目品因质(四)、阳港光凯侄旋城1、项赢目简匆介地理畜位置榨白陆沟富冒民路课邮政能局北存行30桌0米投驱资仔商亚隆基钟泰和发亦展年商俘隆基港泰和物业钩公司偷自侦有物朗业销售霞电话03湾12丸28江96喝96扑6物妄业惰费0.沫9元每方平米开工睛时间20风08毛.0絮4入住刷时间20抢09盈.0妇8总占愧地面昨积16万平矿米项目恰分期痰状况疯四盼期工程植进度1-煌3期竣弓工建筑封形式原砖俯混、剖框剪建筑逮层数6、10、19使嘉用恭率83热%周边惹配套爱小偿学，淘初中喂，步克行5-尼8分钟绿素化客率37寻%2、项免目户胞型情柴况户型结构建筑面积户型点评一室两厅一卫69.9卧室客厅均朝阳，布局方正，动静分区两室两厅一卫102.72南北通透，餐厨一体，功能分区明显，卫生间干湿分离三室两厅两卫124.58-144功能齐全的三居，布局方正合理，经典户型该项蝇目三兴居室汤户型粪面积12眨0-凯14诸0平米讽，但拳只有讲一种幸户型峰，可想见其跌户型晶设计服单一欣，缺鼠乏新纱意。3、销内售情鹊况起价1686折扣情况一次98贷款无均价1750开盘时间2007年最高价2198房屋总套数1-3期1400套左右目前销售率1-2期售罄；4个高层楼座剩余80套左右销售高峰期09年4月-10月份目前被多层命产品服全部孕售完持，在日售户档型均诵为高胃层。滚且其拦价格吨相对阁处于手市场赚平均舟水平墙，多服层销撞售情涌况明鲜显好杀于高甲层产孝品。高由层19号楼规，20号楼晶，21号楼眨，22号楼碎，剩训余80套左膛右4、户拣型点烤评户型兵面积披：10轻2.互72形㎡（高蛇层）户型臂类型川：两盲室两枪厅一高卫层明数拾：目网前仅矩剩5、6、7层优阿点哑：a、全夫明户固型，己通透填舒适京。b、方偿正主猜卧外讲接3.备3米面带宽观封景阳案台，惧舒适配采光顾好。c、餐脂厨一钱体，盆方便上实用执。d、南现向客定厅配够以外省飘窗舌，有航较好效的景扶观视牢野及泻采光德。e、卫喝生间才干湿坐分离布。缺闹点移：a、卫红生间角与卧市室布唯局在茫整个卸空间紫的东椅西两嘴端，明便捷食性差敏。b、入身户处家与客包厅之剃间有般面积涉浪费叛。户型吸面积币：12衬4.骑58派㎡-错14犁4㎡（高胡层）户型钩类型皂：三刃室两浸厅一您卫层强数真：1-魄18层优悠点虚：a、南讲向主莫卧配驴以观因景阳惠台，冒光景护好，胖采光惩好。b、餐泄厨一男体，每方便访实用净。c、客予用卫嚷生间乔干湿枣分离申，面淘积舒娘适。d、客侦厅宽伶敞，夜配以穷外飘妙窗，侄便于百采光闹观景衬。缺洲点薪：a、主匆卧室15平米罪的面番积舒典适，蹦但是致空间参稍显险狭长墙，面睬宽3米，赠进深5.侄3米。b、入草户处指有面肤积浪膜费。5、客军群分碌析年屑龄：过各个碗年龄捉段身份朝背景叙：二救次购旨房比我例30宵%；外咱地购补房客付群50铜%；投纳资客会比例20堂%-萌30欠%工作礼区域犬：本茧地收入铺状况妥：相托对高刊收入晓群体购买摊本项枪目主尊要原括因：兰居住处加投乞资（敏解决断在白锋沟经趴商的滤居住匹及本胆地易哄居的疗需求合）客户码来源亚渠道牛：路间牌，作路旗该项沸目主衫要针窄对在边本地仙工作值，经隔商的跟外地阻客群码，另扎外投役资客墙群占汗到20笼%左右，可施见这烧部分场人群湾对居僚住品佣质要划求相惭对不通高，渣属价怎格取嫁向性弊客户恰。6、项浇目点锡评（1）户型恒设计较为武合理域；但血是种类返单一栗，相吸对平宣庸化。（2）开发嚼商实怎力、性口碑炊情况摘良好观，有一凶定的蚁市场涛信任千度。（3）项目麦规模跃较大，但规划绝不完钱善，周涉边环腾境很圈差，妙交通咐不便伴利，书极大喇影响酿项目锯品质质，园林央绿化璃不成步体系蚕，无攀明显闷风格笔特色，这律也是绘白沟颗在售纹楼盘猫的普生遍缺粱陷。（4）从垃销售咏情况附来看份，像晓该项胖目这虽样规仪模的贼楼盘揭在两束年内呼完成柳一、醒二期典售罄乐，三苍期销填售70灾%左右那的销滑售率筑，说海明白沟翠市场丝式有稳懂定的绍市场驱需求率。（五卖）、成其他艇主要堆项目1、富渣润豪沫庭该项千目位慈于富滚强路胁与北路外环澡路交罩叉口目东行10未0米，畜总占穷地面那积约12届00巡寿0平方厉米，该总建杠筑面绢积约40递00春0平米，共70洪0套住枪宅，展于今市年5月开费始销绒售，挠至今苗年10月全拉部售倚空，椅商业冶只剩抖一套。该项午目规末划极浴为简柜单，虑仅是10栋楼耀的简品单兵锦营式冠排布虎，建充筑设帐计没惜有风苦格亮慎点，求更没雕有合骗理的从园林俘规划煮概念喷。可叮见该输项目框规划宋设计辉很不厌成熟画。但其愈能有立如此薪好的羡销售缠率和糟销售皂速度规，验嫩证了破白沟掠房地犯产市胡场09年的隆火爆归之势芒。2、国贿际商情贸城咱（隆垮基泰展和）国际您商贸左城底酿商已懂经开肺业，只住宅废共29层，板约50抹0套左浅右，涉目前怠已经同封顶掘，但冲没有容销售元，将启会在20板10年进滑行准抽现房撒销售鱼。这说巨明开陕发商转的资幕金实尺力较汉强，货而且门对10年市留场有便充分顶信心丈。该陵项目琴未来呀开盘钱必定摸推高茧白沟君房地各产市葛场价贡格，盐且准现嗓房的萄优势摄，以暗及50受0套的启数量卷，将肢对白您沟市影场造制成冲某击。图为徒该项义目商逗业部亦分外蚁立面劲，处百理现遭代感仔十足查，风亡格鲜纠明，棉值得填借鉴爷。3、阳善光西森郡该项缺目位淹于白会沟镇屈团结没西路器，总参占地别面积41便0亩，订总建通筑面肌积43万平框方米呆，属钟于白沟边在售饶的大尝盘。该项皮目于08年3月份尖开盘调销售筹，目却前基古本完杠成南化区12群00套房混源的喂销售播，均只价17丈60元/平米红。但该僵项目母整体览存在伯较大旷缺陷悄，比些如：梢楼间卫距小移，位株置不遍好等痛。从谎销售垃及价蓄格来作分析北区才未售残的30份00多套贝，是挑明年千市场述放量谎的重荣点。(六)综合耍小结通过慨对以尘上几辫个项枝目的酱分析芒我们辈得出货：目前膨市场勺在售主力他户型抢为三贼居室玩，面积友分布仰在11懒0-打13顾0平米名的小艰三居秃，和13徐0-巡寿15件0的舒放适性豆三居室。且袋销售惯情况啄较好材。一督居室泼户型构市场纱供应坊较少阅，两眠居室群户型咬市场括有少寒量需段求，计四居克室及床跃层货等较政大户周型市逮场需达求度窄相对轨偏低煮。各项筹目户侵型设模计均择无明区显创杨新，雷同咬化较闪为严承重。静市场份缺乏置差异阵化创度新性意产品。从各劈燕项目匹目前松销售漂情况浑来看悔，目鸽前白倦沟房售地产毯市场在存在糖较大骄市场嫌需求。一族方面夜来自厌于市价场刚小性需女求，舌以及摩对居凡住品皆质的川提升隔需求楼；另剧一方漂面则短表现软为部鸦分客正群的歇投资仔行为典。从目纤前市桑场上舍产品粱类型凯来看择，多势层、展小高柔层、烤高层良产品子并存稼，多层仿产品烤去化软较快嫂，高染层项挡目相特对缓草慢。各项广目客贫群并孤无鲜嫂明特岂征，多数筋以中祖青年兽为主锤，多夜为本搬地客签群，少闻数楼丑盘投汗资客晌群数赢量较冬多。舌但基曲本客缘瑞群主熔流购翁买目绢的仍境以自健住为你主。三、棵市场呈形势唯分析贝研究（一鸭）、里价格器分析项目建筑形式起价均价最高价层价差折扣富润豪庭多层160018001960-----无盛景国际高层21002400259050一次性99折时代第一城多层、高层1830（高层）2000（高层）2208（高层）10-20一次性99折水晶域多层130016001800-----无天晟嘉园多层、高层20482100215810-20一次97折，贷款99折阳光凯旋城多层、高层16861750219810-20一次98折阳光西郡多层、高层145817602000-----首付超过50%的99折，一次性付款98折怡景丁香多层140016001700-----无由上奴表分刘析：1、目妇前白惭沟地服区在潮售项柴目价会格较斯为平跳均，糠分布菊在16象00扔-2陵40定0元/平米锄之间欺。2、多绪层均深价基占本在18明00元左独右，剑高层装均价蛇在20性00元左嚷右。3、从到价格文上来秩看，吐高层冶价格岁明显断比多叨层砖子混价棉格略内高，裂差价示在20兔0元左辆右。絮目前旱高层御最高窗价达罢到25舍90元/平米决。4、高熔档楼挪盘销外售速纳度快美于中雪低档煎楼盘盖；5、白便沟的少市场玻需求劈燕以改锋善性肯居住垮为购畅买目煎的，虽对于廉性价说比较论高的扬中高雨端项耳目，颤将受胸到很爸多有蒸钱人裕的青腐睐。（二岩）、号户型端分析1、在未售户育型总钓体情变况（秒不包件括未肌售、霞未建骡户型苗）项目名称户型结构建筑面积（平方米）户室比总套数富润豪庭两居94-107

---700三居117-143

---盛景国际一室两厅一卫72.8833%208两室两厅一卫10733%三室两厅两卫14333%时代第一城两室两厅一卫（高层）10235%1000左右两室两厅一卫（多层）116三室两厅一卫（高层）12060%三室两厅两卫（高层）128三室两厅一卫（高层）112.5三室两厅一卫（多层）153.8三室两厅两卫（多层）151.3三室两厅两卫（多层）148三室两厅一卫（跃层）155.285%三室两厅两卫（跃层）163.28六室五厅五卫（楼王）460水晶域两室两厅一卫100---350左右三室两厅一卫120,124---三室两厅两卫150---天诚嘉园两室两厅一卫945%1600左右三室两厅一卫11585%三室两厅一卫113三室两厅两卫135三室两厅两卫127三室两厅两卫156.8三室两厅两卫140.17阳光凯旋城一室两厅一卫69.91400左右两室两厅一卫102.7233%三室两厅两卫124.58-14458%阳光西郡两室两厅一卫80-100---南区1200左右，总共5853套三室两厅一卫100-110，110-120---三室两厅两卫120-140---怡景丁香两室两厅带露台90.4515%700两室两厅一卫97.65三室两厅两卫117.480%两厅两卫带露台124.33三室两厅两卫140.125%排“别墅”265．25由上毕表可绢以看沈出：8个项丝式目的奔整体除供应衔量为60泛00套；恒到目熔前为清止已愧经销与售95羽%以上目前疗三居稍室的宫供应填量在衣各个鸭楼盘铜盘中做都占匙有近60搅%以上旷的比迟例，孤可见老市场握在售哈主力喉户型斤为三仍室两晌厅一装卫、姿三室傻两厅哨两卫拣，主却力面妄积分俱布在11笋0-无15禽0平米笋之间况，其窃次为晃两室浑一厅峡一卫撕，面愿积主铁要在90蹦-1倍10平米跑左右毕。各户蛾型面闷积分题布如租下：一居哨：70平米衫左右两居喜：90谅-1余10平米错左右三居尘：11瞒0-菊15筝0平米脊左右四居西：15招0平米悠以上2、主耳力户更型布医局项目名称面积客厅面宽主卧面宽富润豪庭94-1074-4.23.3117-1434.2-4.53.3-3.5盛景国际7343.6107-11443.9143-1504.23.6时代第一城102-1123.9-4.02.7-3.0116-1534.23.0-3.34608.28.2水晶域1004.13.5120,124,1504.3-4.43.65-3.6天诚嘉园943.83113-1564.2-4.83.2-3.6阳光凯旋城90-10243.3124-1504.33.3阳光西郡80-1004.0左右3.5左右100-110，110-120120-140怡景丁香90、973.93.5117、124、140依次为4.0、4.2、4.2依次为3.6、3.6、3.92654.23(1甜)、客邮厅从上症表可汁以看捕出，唤目前吉市场推上供损应户衡型以讽紧凑定型实带用三羞居、舒适方性大扰三居为主央。紧觉凑型摘三居怀客厅微面积早基本量在16晋-2废0平米垫左右膊，舒汤适性鄙三居带客厅万面积队基本殿在20码-2片5平米孩左右惧。在漂户型财设计漏上客姐厅基福本与放厨房共、餐泉厅形贷成南穷北相严同的涉格局妖，户型慰舒适咳度相漂对较罪好。(2兔)、主扶卧通过去对目测前白诱沟房鱼地产隶市场蹈研究俊发现导，主凯卧设削计主伟要有君以下穿几个异特点恭：a、主为卧室妄面积努基本触为14患-1蛇6平米钻左右致，南拐向。b、多惠数楼衫盘主杏卧室带配以景观画阳台，满盲足采面光、孩观景益。c、主局卧室剂与主申卫生怎间之犬间依拾然是锻传统陡的宾垒馆客庙房式似设计莫，缺疯乏过势渡。d、主狂卧开济门基洋本不许与客讲厅、罢门厅拦、卫敬生间验、厨胞房等择公共悠场合谦面对坚，具才有私敞密性桃。(3滑)、厨米房目前秩在售续户型兵中，亡厨房惰面积需均在8-草10平左馒右，水并无认特殊宰设计供之处佩。考咐虑当柳地人教生活岩习惯挣特点幅，厨堤房不番宜做塌个性上化或牌过于哄前卫川的设猫计。(4工)、卫锅生间喊与阳牵台主卫列生间饲要通步风，仓开窗滔，以比保证购健康坟的环岩境。二窄居因希为居约住人世口少患，单烧卫生陡间即劲够用涛。调语查发蒙现，夜当地供的生纷活习殃惯相元对传挖统，拾依然恭有对汉客厅吨阳台材的使厉用需镇求，架比如跃传统矮的晾弃衣功浪能。划所以心，可龙以考酿虑客乎厅配壶以落朝地玻梯璃窗篇的观浴景阳赶台。小结吊：未来貌的产暑品设研计，塌应摒渔弃目陵前市骑场在虽售户焦型存水在的孟缺陷蜘，增展添创岩新元垂素。北客厅总面积扒在20写-3繁0平米亡之间舒适暖宽敞谜，配睡以大离面积般的观系景阳扒台或殊外飘西窗。主瓜卧与熊主卫编之间星可设着置更疑衣、辽储物舱间作莫为过镇渡，灶以敞开黎式的他厨房译设计档增大拐厨房勺、餐抽厅的葱连通，提姥高便执捷性妥的同敢时，馋也给卵人大淹尺度亿空间颤效果斥。(三)、销进售情嘱况分门析项目名称位置截止到目前的销售时间总套数销售率富润豪庭涿白路、友谊路交汇处5个月700100%盛景国际富强路与北外环路交叉口东行100米9个月513一期售罄；二期98%时代第一城五一路16个月1000套左右多层99%，高层80%水晶域五四东路西侧（白沟人民医院对面）10个月350套左右100%天晟嘉园白沟镇政府北行50米路西24个月1600套左右一期售罄；二期99%；三期未开阳光凯旋城白沟富民路邮政局北行300米24个月左右1400套左右1-2期售罄；3期50%；4期60%阳光西郡白沟镇团结西路21个月南区1200左右，南北共5853套，北区未建南区在售99%怡景丁香白沟镇津保路与政府街交叉口南行500以东24个月70099%从销申售情雪况上庙来看仍，对劫白沟挽当地戒房地很产市颂场的兽行情耗看好针。1、各胃项目让不管霸好坏标，均肺能在亚一到邮两年恶的时财间内销完成冠销售柿，销宴售周纵期较丝式快，宗可见送，当轰地房嚼地产摇市场碧有强但劲的画刚性融需求构。2、弯白沟耕客群套对高奇层产嚼品并建不排艳斥，鸣尤其扁是高缠端项闲目，翁但是闹倾向闹于高尾层中叫的较深低楼警层。3、当必地楼精盘开斯盘时量间多序在3到4月份够。这膜和当冶地人旁的购她买习未惯有痒很大螺关系从各票楼盘互的销谣售周渠期来眼看，万各项竿目均局选择染在年战初3-法4月开颈盘。霉据了侵解，瓦这与傻当地里的购锐房习铲惯有本关，玩当地攀客户山有春杯节之漠后购种房的担习惯东。因象此，届我们芦建议俯，将企项目招的开焦盘时晕间应神尽量暖提前迟。(四)、外晋立面滩分析项目外立面风格外立面颜色外力面材质富润豪庭普通板楼棕红色涂料盛景国际现代都市白色为主涂料时代第一城现代白色为主涂料水晶域普通板楼棕红色涂料天晟嘉园现代中式灰、白为主涂料阳光凯旋城现代都市棕红、淡黄为主装饰砖阳光西郡普通板楼灰、白为主涂料怡景丁香普通板楼淡橘黄色涂料由上禽表分辅析，寺当地烛缺乏给相对衡高品塔质的街楼盘脾：外立虽面风比格单姐一。各楼拉盘均君没有全明确固的风逮格调驴性，邮无法华形成嘴高档邪、差密异化松的楼忠盘特抖色。着而且踪蝶，缺倡乏景书观设辰计及籍建筑摇设计皮风格等。颜色扰以棕炭红、遣灰白捕为主。材质厨说明绞：外用立面取材质嘉多是选用拌传统拳的涂激料，体告现不舅出楼姨盘品倘质感苹。图为却中央袍公馆加外立剥面券图为泼阳光兰凯旋比城外叨立面(五)、售驳楼处善分析项目售楼处装修布置面积销售员服装销售员点评富润豪庭简单装修，无鲜明风格80㎡西装工服态度冷淡盛景国际简单，杂乱120㎡便装棉服介绍较为详细，专业度一般时代第一城简单装修150㎡西装工服较为专业，对市场很熟悉水晶域简单装修，无鲜明风格200㎡黑色西服简单介绍，态度一般天晟嘉园简单装修，无明显风格120㎡便装棉服素质不高，专业水平一般阳光凯旋城简单装修，稍显杂乱110㎡便装棉服态度谦和，专业度一般阳光西郡装修较好，较为规整300㎡西装工服态度谦和，专业度一般怡景丁香空间较小，布置简陋80㎡西装工服简单介绍，态度一般由上败表可扑以分辰析：销售厌中心际和项治目缺炸乏整伶体风桃格调眉性，喜装修勿布置细简单易，无披法在瞧第一缘瑞印象钟上给盈人以伟项目宋的品炉质感销售奇人员祖的整率体素扁质普珠遍处揉于中命低端毕水平芬，销刮售技锐巧、纠专业泳素质荡一般时代框第一津城销恼售中炼心：遗第一航印象意较好被天刮晟嘉窃园销岸售中恰心：队并未余体现阁项目则品质（六怕）、际小结整体达市场距总结纵性点果评分林析：1、建筑贞规划闲平庸渴、建坊筑形存式雷妨同。从目敌前白脸沟房飞地产尝市场泽情况微来看列，仍跟出于盲初级惠发展眉阶段心，户锣型相朽对传摧统且屠舒适贵度较榆好，驴但缺初乏创吧新及保时代铃前沿愚设计笼。2、户型固设计滴高于领高碑当店市意场户跌型设益计水液平、慨但趋欢于雷奖同、挥缺少史优质肠户型棍的差物异化辽。3、市楚场大钻规模葛小区旺虽然抢很多悔，缺少溉大盘顿气质容，没绍有园序林规气划概点念。4、建运筑风格禾普遍介单调、基页本以趁现代洗简约镜为主阅。5、整体倦包装挤水平勤普遍慎偏低脊。第二膀部分挖消费倦者分脾析被调赖查客蚀群年庭龄构以成年龄组数比例20-30岁4836%30-40岁5744%40-50岁2720%此次贡调查伯的年于龄范倍围为20平-5形0岁，佛其中20抄-3创0岁的咱青年眼为36遮%，30全-4偶0岁的摘中年厌为44征%，40复-5甲0岁的婚中老零年为20平%。客户该多为中青商年群彩体，倚价格摆承受府能力溜强。30管-4丸0岁的酬客群花为目旺标消室费群，在狸日后低的营访销活妨动中幻玉，可牛以以翅此类钉客群们为突舰破点尿。20燥-3负0岁的螺购房长潜力期非常晌大，为随着摩时间滩的推展移，耻预计康在明倒后两具年，意此年仰龄阶恐段的责购房米需求英能有不大幅减度增片加。两年熄内是摧否有查购房阁需求两年内是否有购房需求组数比例肯定买7838%可能会买2713%不会买10249%被调燥查客川户对裁再购距房产阁的兴甜趣程鸡度较移高，围合计“肯定螺买＋悲可能涛会买”的群拢体，拒则半烂数以壮上的精被调节查者昆都有孤购房礼需求微。购房立目的购买目的组数比例自住12980%投资1811%自住或投资159%目前封白沟芹市场现改善妥居住黄环境码是客瘦户购鼻房的组第一霉动机村，其细次为首次象置业锻（主府要表去现在短租房尸居住纠的青叶年人添）。二次都置业纲人群材的年肆龄为30苹-5遍0岁，列此阶称段人床群正拼是事继业处闪于上今升期歇的中脏年人牺士和戴事业来平稳突的中博老年怨人士待，从朗调查主来看兔，目前寇都拥汽有至缠少两厨套住布房，熊且平息米数台都较沃大，如蓄果没幅有相虑应的品质劲吸引，此零类人椒群改扩善住恨宅环萄境的可需求幻玉满足索不了搞，则盏可能朝流失滋大部欢分此骄类人扯群。11前%的客驼群购邻房是令投资蜡行为参，投挣资的葬客群杨在不圆断增追长。需求旺面积贵统计需求面积组数比例80-100㎡3928%100-120㎡4532%120-140㎡2417%140㎡以上3323%72凶%的被习调查竟人群笋需求10捏0㎡以上盖的户陆型面暂积。10投0㎡以下册的需施求为28困%。需求80行-1考00结㎡的客崖群为崭投资近型人播群和薄首次见置业亮型客这户。可接接受单杯价范者围单价范围组数比例1000-1500元/㎡2419%1500-2000元/㎡6046%2000-2500元/㎡4535%从上跌表能郑看出鹊，单纹价范钞围在15汪00辅-2阵50牺0元/㎡之间湿的为81税%，此偷为被典调查捏人群秀根据替白沟装在售片楼盘驶的价蛾格做别参考启，考铺虑到薄未来范半年骑内的氧价格源趋势慢，接柳受单绣价范帖围在20日00乌-2鬼50般0元/㎡的人医群比鄙例应粱大幅柳上升梦。客群农分析后小结拳：1、南重方在竖白沟恰经商肿的客鸟群没奏有在炼白沟冲购房一些灭富有凝的本球地人蹦在白亦沟有3-纷5套住别房；巧而南谱方在娱白沟辛经商迅的客慕群不沃喜欢茶北方肢的气塞候环竿境，艺多数枯不选絮择在并白沟碑购购旗置房欧产，他多为哈租房周住。2、白态沟置皮业人剂群偏钳年轻抓化，冷基本膏年龄扶在30泰-4舅0岁左扶右。客户贸多为哀中青浪年群海体，苍价格嫁承受疼能力房诚强，结但前伯提是袋有吸章引他术们的嘴产品葱。30勿-4村0岁的怎客群过为目瓶标消衡费群欣。20略-3领0岁的帖购房猛潜力攀非常抓大，贞预计节在明桂后两溉年，络此年耳龄阶蝇段的凑购房睡需求纤能有善大幅衬度增妄加。3、半蚊数以近上的你被调咬查者篇都有招购房拴需求。4、自零住是竿客户店购房慨的首辉要因缸素。目前辣白沟话市场杂改善遗居住务环境居是客轰户购胳房的最第一肺动机苗，其林次为竹首次锁置业臂（主棵要表俱现在户租房缴居住鞭的青纽奉年人机）。5、百税分之搅三十望五的肌客群厅可以奥接受边价格追在20强00询-2狼50岭0之间芳，但酿前提抬是要黄有符滨合他裤们需食求的钢产品摊。6、二次政置业骂人群倡的年六龄为30挑-5讲0岁。此年湿龄段共人群昌目前君都拥厨有至船少一脂套住押房，篮且平践米数消都较码大，首如果速没有耀相应独的品浸质吸店引，僵此类弊人群首改善白住宅路环境牧的需怠求满屈足不朋了，担则可厕能流村失大冷部分无此类旅人群访。7、11渠%的投偏资人贡群说慕明目恼前白呀沟市熔场短富期内孙的价吨格不忽至于鸭涨幅夏太快微，另耕外也律表明当前充白沟偷市场谷的前碎景十蓬分看冲好，据怎了解掉，此泰类人芝群正咳不断寒增加蝇。8、需值求面另积最银多的讯集中挥在三绢个区屑域：80楚-1方00捏㎡、10欺0-名12转0㎡、14触0㎡以上悠。需求80圣-1痰00岩㎡的客蚂群为粪投资跨型人秀群和夸首次师置业传型客馋户。9、目宅前白待沟市萄场需主求的奸居室捧均为泡大两妻居和酱大三笋居，浸需求袍四居棋的人酸数仅章为2%。第三侧部分浅项目漂定位糊思路普及建疑议一、苹定位警策略二、助产品阴定位征及建货议三、牢客群乒定位四、摔包装层建议一、灶定位兰策略（一惠）档驻次定验位如今部的白的沟市垃场，钩产品胃千篇细一律朴造就裕了大仍量的榆市场堡空白压，空萝白必衰然带梳来机窑会。如果栗我们席采取犯仿效听与跟争随的那战术某，也鸟在强愤调产舞品成煮熟度们，事蛇倍功窃半。本案——城市竞边缘餐区域该。但宾是周斑边云及集很感多皮王革加利工作忆坊，专商务通氛围逃浓厚据。白沟龄作为渡一个何相对浩较小爱的城羞市，振每天渣往来慨的商殿家成忌千上墙万，吊这些知商家抚大多饺生意桃小有菌成就霸，白址天洽塌谈生倘意后状，晚啄上需从要有揪个放原松的山环境毅休息何。而翅酒店脾再豪概华已锈做不绍到这卸一点只有诉回到爷自己降的“陕家”图，才黎会彻搂底放苍松商务+自住+投资白沟滩首席敲高端方酒店年式公作寓产品销定位难方向妇：走商枣务+自住+投资劲路线航，白沟瓣的高漆端产疤品，购开发眯商品拆牌化从包州装和律推广佣而言聋：走商晕务+投资穿路线穴，打拜造高拴端酒府店式毯公寓春形象作。凸读出本端案超熟高性辟价比雾。包（高肢端酒畏店式岭外立况面，拉高端搂酒店比式公素寓的促广告遗形象渡，高董端酒边店式剖的售赠楼处单）。2、定搬位策棒略核不心一个房诚兼具泄商务踪蝶、自孤住、传投资氧的城市蕉珍藏搂品我们完的观糊点本案暗基于示商务+自住+投资梅定位螺，应载该以汁放松鼓元素她来强拖化建朵筑及庭景观且的理理念，耕建议瘦本案豪走江亿南风腔格路琴线。3、产愈品形菠象定跟位：为什丝式么选脂择江葱南风衰格？白沟以人以盒经商诸人群遍为主施，其裕中有婆一部再分江市浙生奖意人越群，库江南倦风格陈的公板寓让祝这些舞漂泊严在外佳的淘轿金人迟仿佛欠回到落了家购乡。白沟尾市场品缺少蔑园林躁景观竹的项畅目，野确定络本项拉目在仇白沟仓的唯品一性压，稀挤缺性夺，高狼端性地块掘平面经图：规划怕建议方案1：60平*2劣0户*1胁1F=1安10待00精装秩酒店配公寓蓝色睁为两遥层底储商，17层高递层区殿域高压展线60平*2永0户*1岂1F=1除10脖00精装算酒店荣公寓主入隶口加油烟站现有驴厂房17爸0米13勉7米规划揪建议方案2：60平*2跃0户*8秀F=8翼50哭0精装聪酒店祥公寓蓝色羊为两望层底帖商，11层小设高层畅区域高压道线60平*2惊0户*8阅F=8苹50颈0精装弹酒店握公寓主入烫口加油转站现有烟厂房17味0米13含7米建议抵选择蝇方案2，地块欢面积60亩，鹿超过11层的降高度隐，会产生粒很压岔的感倡觉楼体庸外立尼面建相议：目前谣白沟携市场苍现有胸产品阔，外产立面站风格报单一样。各背楼盘撑均没急有明警确的陷风格剂调性落，缺假乏景租观设堪计及散建筑辟设计尚风格任。建议恨本案膀在外赞立面框处理道上，忽配合刻整体偶项目茄风格棚定位乎。打棕造江现南园示林风避格建锁筑，默在白虏沟树郊立地屋标形摔象。江南湿风格累建筑朝的元延素：有氧临水私密摊性4、园台林景嘴观建童议：白沟交目前耻在售画产品课，规困划不挂成体陪系，垦缺乏隙园林简整体拜设计限。我裳们建丈议营蛙造与角建筑据风格刷相统陕一的吨景观笔绿化发。将建葵筑园吵林化悠，形疑成高镰档次腿的商打务区茎域。1、主失力户称型定窗位根据扭白沟勺的调那研结逃果，毅市场厌中供满应的免户型恼二居垄占30座%，三冰居占30版%，一抗居占15题%，四前居占20融%。酒唤店式卸公寓丽产品绞市场伯空白至。一室美一厅锻：50姨--菠-6键0平米止，25亦%一室堡一厅逃：70雷--托-8沟0平米道，35昂%两室感两厅趋：90肿--俭-1缩慧15平米某，30亿%小三低居：11帖0-末12缠0平米壁，10君%对本禾案户赔型配筑比的储初步尺设想匹如下习：二、毙产品链定位脊及建阻议（二堆）产舌品定铅位1、高鸽层产脸品建完议17层环两梯12户岂，以乞一室茎一厅暴一居槐为主带。21层滥一枣梯两罗户，谎以两播室两秃厅、睛少量抗三居题为主霞南盟北通酿透2、沿捉街商碌业建铲议商业芬建议笑为地结上2层，避面积灰在26南0平米—4应00平米如左右怠，业态交也银敏行，贯餐饮侍，咖劳啡厅欺，茶岂馆，澡小超发市，便洗衣诵房等唉为主2、户缠型设逃计建晨议两梯12户夏，一架室一早厅产品奖户型梳建议一梯栋两户塔，以威两室长两厅赛、少概量三轿居户幻玉型建丈议交房搂标准建议渠小户本型酒追店式驳公寓狠精装直修交把房，紧个性君化专罪属设鼠计装烘修,客户伤拎包秆轻松净入住78三、颈客群俗定位（一续）定院位依瞎据根据放对白有沟消搞费者知的研前究调笼查以窗及对梳目前红在售损项目鲜的客才群分本析，综合惊考虑格本项狼目定嘴位为狗白沟透端酒宣店式方公寓遗项目项目童综合伟品质潜以及款售价点高于柱目前涉市场衣上住衫宅项封目，举因此蕉项目目标坟客户仿定位盗为投六资客舰群和崖白沟煎的中尊高端丢收入服人群初。（二缝）客旦户描朴述中、遇小型挣私营山企业挖业主周边老乡镇同的富肢裕人韵群个体草经营闪者外来浩投资理客群（三绕）年边龄范肆围结合被本项孩目定纠位属渣性，问我们畏认为本项然目目寒标客帽户将简以正处科于事孕业的怖上升矿阶段脂，有艰稳定基收入的青塔年人娱、中兆年人夏为主与积悲累财料富相计比，仆他们钱更加侨享受效这个点积累叠的过催程.他们俗具有制很强晶的消吩费欲扎望和怒购买延力，宗并且伤具备迟与财炼富地巩位想本匹配牺的消椒费观仓念和西文化霞品位.年龄企段在25逐~4贺5岁之恳间。其中设：25悦-3恼0岁，游投资册客群如。30汤-4近5岁，惠多为栏二次捷置业朵人群引，经请济收谁入稳普定，育事业扣相对扩成熟句，是戒本项骆目的渗主力绑客群告；1、案裳名四、今包装哑建议产品荷犹如眯陶瓷由水秆、火盾、土僻，最盟基本交的自很然元识素构泰成，朋经过嘉不同储的手双法和白工艺返，有超机结乖合，蚕形成兄千姿稻百态变的造狮型。，让说受众召感受员到项轻目背浅后的煮内涵籍与底种蕴。陶瓷旅承载盾的是要建筑骄、生置活、扫文化堡、艺趁术、商卖