济南东部房地产

济南东部片区住宅调查报告工商01班

组员：徐义东、丁文祥程珍、李萌萌刘飞、王善营王云、廉慧李云霞、于慧萍点：济南东部五个典型住宅项目的分析线：济南城市轨道建设对东部房地产影响面：济南东部片区化纤厂路热点板块分析片：济南东部片区整体的房地产市场分析济南东部五个典型住宅的分析

东部房地产研究.xls

鲁商凤凰城项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路与唐冶中路交汇处北行900米，占地面积26.27公顷，容积率为3，绿化率为35%项目周围有鲁商大型商业综合体，历城区兴办的九年制小学，还有历城区文体中心，历城区体育中心。小区内配有五星级会所现已封顶，建筑面积约1000平米，车位配比是1:0.8项目总户数3296户，86—100的两室剩余户数5套，120—143的三室剩余户数15套，150—168的四室剩余户数6套。其中三室的因为性价比高，采光通风好，动静分离而成为热销户型项目第一次开盘2012.11.25，价格是5700，第二次开盘是2013.4.13价格是6000，优惠措施是三万抵五万项目的主力卖点是鲁商的品牌，国企品质保障，自身配套齐全，是唐冶新区的核心，自身拥有60亩私属园林，小区中人车分流。项目位置较为偏远，通达性不好中铁逸都国际项目概况配套户型价格优势劣势高新奥体东1500米，经十路以南，旅游路以北占地20万平方米，容积率3，绿化率为40%，项目规划为3期，目前在售一期。入住时间为2014年5月31日周边学校有高新区第二实验小学，新建小学三所初中三所高中两所，周边配套有省立医院东院，喜来登大酒店。社区自身将会打造专属会所，生活广场，精品步行街，电影院等项目总户数是1440，目前剩余套数160套，79—99的两室剩余65套，110—160的三室剩余50套，170的四室剩余35套，复式剩余10套2012年10月第一次开盘，均价是7000元每平米，第二次开盘是2013年4月19日，开盘均价8500，优惠措施是交5000享受9.6折优惠项目瞄准城市白领、小个体主，打旅游路热盘卖点，售楼处将建成高级会所，银座购物中心、高档餐饮、电影院、步行街等配套设施一应俱全，是一座涵盖了休闲、娱乐。居住、生活等功能于一体的的大型高品质社区项目位置较为偏远，虽有4个线路的公交车，但通车频率太小，50分钟内才能等到一辆公交车，而且票价是3元，坐车来看房的客户对交通抗性较大。项目周边配套设施较少，周边楼盘较少，给人一种“进村”的感觉，顾客对此的抗性也比较大跑盘图中建凤栖地项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路东侧，东临建筑大学，占地114900平方米，容积率为2.7，绿化率为35.64%。周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）第一次开盘是2012年5月份，均价是7000，优惠措施是2万抵五万，开盘立即签合同优惠5000.最近一次开盘是2013年3月24号，开盘均价是7500项目定位于齐鲁软件园的工程师等刚需客群，户型设计合理，85—91平米的两室户型很热销。项目紧邻山东建筑大学，文化氛围浓厚，学区房有效解决孩子教育问题，建筑单位中建八局，品牌影响力大。地理位置较市中心较远，位置比较偏僻，生活便利性不好万科金隅国际项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路与舜华路交汇处往西二百米，项目的容积率是2.6，入住时间是2014年底。绿化率是47%。项目现在主推的是132和156的主力大户型项目内有双语幼儿园，1500平方米的菜市场以及3000平米的购物广场。规划户数是686，停车位是585个（1:0.8）总户数是686户，目前处于一期的尾期，主推四号楼跟五号楼的132平米和156平米的大户型，大约剩余20多套项目第一次开盘时间是2012.12.28，开盘均价是9800元每平方米，第二次开盘是2013.4.20开盘价格均价是10500每平方米，商业贷款99折，一次性付款98折，项目每天会推出五套特价房，每平米减500元项目的主要卖点是万科的品牌以及项目的地理位置，项目靠近齐鲁软件园，舜泰广场，对周围的白领具有很强的项目吸引力，周围交通十分方便。项目的价格较高，毛坯卖到10000多，可能超出了很多白领的承受能力。除了一楼跟二楼的价差是105元，从二楼以上楼层的垂直价差仅为12元每平米。没有很好利用价格差区分不同层数的房屋，容易造成“一房多抢”的现象尚品燕园项目概况配套户型价格优势劣势项目位于花园东路与奥体西路交汇处北行500米，项目占地约6.5万平方米，容积率为2.9.项目临近洪楼商圈，高新区软件园，附近有历城大润发，高新银座等商超配套项目总户数2047户，目前主推的户型有58平米的一室，80平米的两室，109平米的三室2012年9月16日第一次开盘均价是6800元，优惠措施是两万抵五万，开盘七天之内签约是每平米减一百，2013年4月13日第二次开盘均价是7500，优惠措施是交5000每平米减500元项目位于济南最具代表性的地段之一花园路。项目的定位是：70、80、90的城市梦想，户型多样化，一室为58平米，二室是78—92平米，三室为109—126平米多元化满足了各个阶段城市精英的不同职业需求。另外万科、保利等知名房企的入住对这一区域有很强的带动作用项目离黄台电厂、垃圾转运站、火车道较近，周围的公交线路比较少，学区房未落实，不能进甸柳一小，业主反应强烈SWOT分析济南谢楼市纯版图德因“屠轨”柄而变轨道芬交通同是城孩市现商代化痰进程营标志伤，轨娇道交麦通对裙于城戏市经沾济，左尤其脱是房没地产覆市场妄有着截显著烤的提鞭振作觉用。垮轨道拉极大凤地缩贡短了率济南储东西熟部的蜘距离饰，人柿们将解会从“被石动的戚郊区造化”到“主闭动的咐郊区烤化”方向份发展冶。地俊铁R2线由浇西向谈东穿蜻过大净明湖柏到达奶高新杰区，R3线在够济南恭东部剩由南各向北液穿过泳龙奥因大厦庄到达源遥墙乞机场佣，济欣南东覆部地裂区东阅西南风北四翠个方即向都馋有地签铁经需过，修且轨蚂道周蛛围地粘产项胞目较娃为密福集，疮对周受围地荒产项丧目的倚发展返有很调强的遣带动迟作用向，充柏分体恰现了20筝09年济馅南市抛政府捷提出送的“牌东进焰”政孕策。东部缝热点汪板块桑分析今年颂，济责南新菠增供驻给将朴达到36钟0万平荷方米侨。而援化纤扛厂周凡边两遗公里阳辐射苦范围完内预杂计有15镇0多万具平米钥的住痒宅供拐应量悦，汇亿聚了昆万科容、保换利、楚莱钢准、东编拓、屈绿城醋、北哲大资真源、催力高广等众汁多名帐企，坡区域脚竞争浴态势我明显浸。今年5月29日山殖东泰叫岳即妥发祥扇巷以16债.0惩4亿的隔价格用拿下霜了化巡寿纤厂下路的维最后猛一块贸地，躺楼面渡地价蛛达到慕了44飘00元/米。从土她地市俯场的些激烈墨角逐熟便可做预想竟到未余来该梦区域炭内市婆场竞弯争的软焦灼听程度耍。由擦于该宵地块富所在映位置肌为济黑南东夫部少仆有的厚黄金惭位置初，所古以每尽一个横地块蜻的出休让均浊引来跃了众贞多房冠企的厕关注卡，从反区域曲地理宫位置允来看，该今区域挤位于购高新维区和忙洪楼湿商圈冒的交腹界地度带，巨周边州发展肺较为淡成熟铃，且宽住宅尺项目婆较为妹集中。另仆外，逐单看组化纤置厂地翠块的惯拿地领企业搭，保呜利与恐万科字加之兆莱钢弯，三进个企香业拿坏地位吼置相贸邻，践且均靠为占克地百屋万平尿以上茂的大岂型项凶目，奏未来粥市场慈争夺笛战将昏不可匙避免棕。另吹外，流从该靠地块赌的出求让价鸡来看高，按吗照地虾块规瓜划建凉设要狡求，碍化纤腊厂地讨块折岔合楼眉面价仙在30婶00元以难上，辫未来改该地施块房群价也瓶不会眯太低视。济南心东部减片区取整体毅房地失产市涉场分锅析东部抄片区栏的供拐应量11查86幻玉5套，召占济铁南全劈燕市供颈应量爆的28胖.6越%。从图歌中可滔以看贼出，钩济南绒住宅畅的成萄交量恭主要衡集中另在济佣南的束东西奇两部欠，东奔西两炒部是甘济南没住宅骡市场林的热溉点区朽域。20雪13年土厘地供孟应计雹划东部朝片区鬼的土乎地供公应占百到济落南总富体供馋应的41汤.0呆2%，济握南东球部住谱宅产竟业在夜保持完快速串发展蒙的同录时竞衣争也俯将日虑益加休剧。济南艰东部坟片区朽房地肾产分沿析结劳论20互12年济袄南住特宅市描场共搜成交42艳23息9套住赔宅，莫东部暑片区沿成交11木37柳1套，丘占比27惜%。20朽13年济困南住武宅可夫售套返数49芒90血4，东谜部可舍售住航宅套市数15蕉55脱7，占墙比31止%。并疲且住城宅的槽均价孤超过放了85胀00元/米。随着柴各大椒名企储入住光济南惜东部危，定省会带甚动东揪部住位