河南旧城改造项目营销策略报告图文丰富

谨呈虞城XX置业【响河旧城改造项目】逆势营销之道

万剑归宗XX地产机构2012年2月7日把“不可能”变为‘可能’，是一种

标准的制定。

——罗斯福

解码【X湾】三位一体定位法市场---竞争对手---产品【市场态势纵览】审势国家调控政策虞城城市发展众多竞争对手【市场态势】有三个方面将对产品的销售产生巨大影响一看宏观政策2011年中央经济工作会议定调2012年经济：保持稳健货币政策与积极财政政策楼市调控不动摇国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。4月13日：

要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，7月12日：

必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：

坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。8大城市商品住宅库存总量超4000万平方米截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长30.77%。在库存继续增长的同时，销售却持续下降。四季度新建商品住宅存销比将继续增加。房企年度千亿战提前见分晓价格下降或一触即发去年XX销售额突破千亿元，多家开发商今年初扬言也要进入千亿俱乐部。然而，从最新公布的前三季度销售数据来看，连续出台的限购政策恐让不少房企的愿望落空。上市房企公布的9月销售业绩显示，XX、中海、碧桂园、富力、保利等大型房企销售业绩集体出现同比下滑，其中XX、富力、保利更是连续两月下降。长三角楼市“退房潮”序幕开启长三角地区传出已经爆发业主退房项目消息的城市，除上海、太从外，还有协京、杭州等多个城市。杭州透明售房网显示，仅10月8日至18日的10天，该市就有20起退房。10月22日，龙湖、绿地、中海等开发商在上海的多个售楼处，同一天成为诸多老业主“组团维权”不成后的泄愤场所。14个城市上调首贷利率，部分最高调50%，进一步加重购房者观望情绪。10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。据统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%~30%，部分城市甚至有上浮50%的银行。“延续限购令”浇灭楼市“想象”住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。土地、金融、限购令一系列的政策挤压地产泡沫，让房价回归理性，回归需求；居者有其屋限购令降价银行利率在经过了年初连续几次的储备金利率上调，到年底的第一次下调，银行贷款利率近乎翻了一番，这相对于地县城市月收入并不是很高的客户群，产生了极大的压力。对大市场影响：全国一二线城市房屋销售情况环比和同比都大幅下降，房屋闲置率达到08年以后的新高，使得常年居高不下的房价在短时间内下浮。大盘的不稳定也造成了三四线城市客户的观望态度。对市场的影响：原本有能力购买房子的客户群，因为利率的上调，高额的月供压力，全部选择了观望加剧了整个大盘的不景气。目标非常明确决心非常坚决周期可能更长政策很不确定史上最严宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视。新国八条限购政策已经过了9个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需与开发企业之间暗自博弈，市场观望气氛浓厚，僵局迹象越来越明显；楼市调控力度不放松，调控方向由“短期”向“长期”，由“堵”向“疏”转变；国内一些大城市的大腕开发商“识时务”地开始降价抢跑，强烈震动市场，房价拐点或显现；从市场反应来看，提前“抢跑”的开发商获得更大的市场机会。所以，从经济基本面的角度出发，我们对本案在2012年的表现有充分的理由表示乐观。但乐观的预期需要透彻的分析和扎实的执行。XX观点二看虞城发展☆虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市20公里，总面积1558平方公里，总人口108万。☆虞城县民营工业发展势头强劲。其中利民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮大，其中有8家企业成为创汇企业，产品远销20多个国家和地区。商丘虞城夏邑20公里2011年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推进“商虞一体化”的发展进程。“商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。商虞一体化城市发展以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的主要空间！◎重点－－创新虞城连接商丘；◎策略－－不同领域的错位对接。虞城向西发展虞城城市印象从商丘的未来看虞城未来发展的趋势：《中原经济区建设纲要》中11处提及商丘，明确商丘构筑中原经济区东部战略支撑的地位。商丘市委三届十次全会，通过中原经济区建设纲要实施意见，提出商丘建设“一中心一枢纽三基地”的战略定位(区域性中心城市，中原经济区综合交通枢纽，国家重要粮食核心区生产基地、新兴工业基地和全国商贸物流集散基地。

商丘在此基础之上，必有新的发展，周边县市区中，得益最大的必将是离商丘最近的虞城。

商虞一体化必将是虞城城区发展，城市化进程推进中最大的力量，商丘华源钢材仓储物流园就是虞城未来发展的一个缩影。按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，随着商虞一体化战略布局的不断实现，虞城的城市化进程加快，项目契机市场很大！X湾项目顺应商虞一体化的城市发展要求，更是虞城县重点旧城改造项目，依托响河现有水系资源优势，今后开发建设成一个生态的千亩大盘，未来将是连接新老城市的纽带区域，迎来一个商机空前的市场发展。XX观点三看地产竞争

虞城县楼盘市调综合数据统计表序号楼盘名称项目销售进展建筑形态占地面积（亩）建筑面积（万㎡）已推量（万㎡）存量（万㎡）2012年预推量（万㎡）主推面积（㎡）交房日期1和谐·北大花园已开盘5层多层

12层小高层260170.216.87两房：85/116㎡三房：111/112/128/137㎡2012年底2西湖春天热销8层多层18层小高层90121022两房：90㎡三房：101/127/136/143㎡四房：165㎡2012年5月底3汇景江南热销5层多层8层电梯洋房220255105两房：95㎡三房：111/126/134㎡2012年8月底4深港·维多利亚尾盘5层多层11层小高层5087.980.020两房：92㎡三房：117/120/134㎡四房：132/147㎡现房销售5中联·四季花园未开盘7层多层12层小高层458.608.64两房：95㎡三房：103-105/112-113/122-125/126-128/140-144㎡2012年底6翰林华府尾盘7层多层18层小高层1251514.70.30两房：89/92三房：128/136/1432012年10月底7博泰太阳城尾盘8层多层18层小高层407.543.55两房：92㎡三房：124/138/140㎡2011年底8响河商街已开盘5层多层459.709.73两房：66/92㎡三房：132/149㎡主推商铺：面积100-250㎡2012年底序号楼盘名称项目销售进展建筑形态占地面积（亩）建筑面积（万㎡）已推量（万㎡）存量（万㎡）2012年预推量（万㎡）主推面积（㎡）交房日期9珠江豪庭已开盘12/18层小高层759.54.25.35两房：93㎡三房：125/136/137㎡四房：155㎡2012年10月底10滨河公寓尾盘5层多层805.75.50.20两房：89/93/102㎡三房：25/136/137/143㎡四房：155/167㎡2012年6月底11盛世观澜未开盘18/24层高层679.929.95两房：98㎡三房：128/129/138㎡2013年上半年12绿城世家已清盘7层多层305.95.900已清盘现房13木兰印象认筹中12层小高层286243两房：87㎡三房：116/117/119/127/135㎡2012年年底14枫桥·运河人家热销12层小高层609727两房：85-100㎡三房：128/135/142㎡2012年10月底15国奥世家尾盘14层小高层151.31.30.20住宅已清盘2012年年底合计

116514373.71.3245

1、虞利城新瘦区往狸西发抵展，捆新城垫区楼凝盘主声要集中柿在新城翠区木袭兰大愉道、勺嵩山泊路、阀新建路两讽侧。2、虞约城新鄙城区总楼盘蒜均价叮在24膀00元\平米以上脆；最月低房苦价在拿城南命，销事售均块价21趣00元/平米鸟；商铺协价位猴根据称位置钳的不似同，呀从40愉00片-6忌00先0元/平米不等敏；社润区规模较斩大，忧几乎孔全是累上百匠亩的秃楼盘撞；产权品类棒型比罪较高惩端，抛几乎耕每个裹社区杂都是猪电梯房，朗以5层多垫层、8层电听梯洋肆房为佛主，械辅以12层小理高层抵、18层、24高层城建筑仅；楼盘的察开发裁周期而一般薄在2-遣3年之离间，像撕滨河满花园候，三阀期全误部开发旷周期牺在6-副7年之犹间。3、目雹前户腊型以腊三房够为主商；因防房价愤上涨很，考坐虑到舍客户文的购与买力将问题节，新苦开发数的楼盘（爬如和漠谐·北大山花园刊、中射联·四季播花园脾等）凤，三林房户叙型由12现0-爸14颜0㎡之间的大三血房，惹演变汪为以10象3-纵11雄6㎡之间的经伯济实善用的愈小三浆房为覆主；4、新心城区叛的楼永盘配体套设划施相卧对完还善：兰社区狡预留喜有双气姓接口招、地醉温中绒央空蕉调、讽大型地疫下停吩车场；西唯湖春之天在灶厨房穿配套厨房娱垃圾狱处理础器和文家用口净化换、软付化水味系统塌。5、主孔要客设户群梁体大肃部分锄来自楼盘针周边浪居民蜘、城铺关镇及稍岗原、利蓄民等工爬业相眯对发唉展的乡胃镇；坟以及张集含、刘彼集、猪李老仁家等农厚业、金花卉便相对锦发展销的乡论镇；6、成柳交客勇户职厨业主辈要以行政血机关比单位并、私钻企领描导、遥个体睡、教吨师等叠为主棕，总结截止20喜11年12月，定虞城迁县全沈年市卷场供陵应量键为14滤3万平清米；然重点论楼盘度市场债释放线量为73万平红米；哀市场厌存量某为71万平钳米；针结合20值11年房息地产娱运行胀情况众，预计20讨12市场远预推浪量在45万平广米。市场递供应凉量预栏测问题孕提出虞城宁作为谊四线屠城市邪，短营期能递否消珍化这右么多捆数量的？解决楚之道1、根啊据市身场，项目勿分期莫开发丝式，分偷批推帆盘，有纤效规号避风搏险!2、营膨销要放眼夜全“葡丘”怀，不芒能仅激限于猴虞城邻，深伸度挖附掘市独场！商虞趟一体业化的浆快速碌发展无，虞父城将岭打造水成商识丘的僵“木添兰新乓区”努。所州以说沸，虞冲城县殖在20病11年以窄前城售区规卧模要螺扩大愈，而广且在20符11年以川后还比要进见一步承扩大吹。作为梯县级权城市坡，受态宏观域影响谅不大愚的市口场下党，加乳上项掀目大绿盘和外资源旺的稀事缺性凝，基鹊于虞镜城县愤的城纵市化秃发展铁水平扬和地忧理位座置，刮虞城秧县的眉房价筐会或慢起或快然的逐匀步上洽升，虞城造县的伟房地娘产不奸但具渴有短垦期投摇资价偏值，真而且碍具有羞长期磨投资仇价值副。——果断荷抢位XX湿观点【项目表分析蛙篇】铸排剑【S页WO籍T】分析--献-优势辅分析自然已资源宵：1.谋5公里唉响河生态添景观鼻、4大主识题公凯园；资源稼：产品顶：大规膨模、碰近10材00亩土跌地；多元弄产品绩形态风，别杠墅，每高层抖、商浩业街属，花遥园洋刷房；商虞狡一体英化、际城市棵片区拣高升愚值潜尊力无敌限；配套棒：幼捎儿园守、广祸场、奖会所长，满云足多强功能挺；★响河刊景观★大盘繁规模★高层★AR很TD趴EC合O建筑★商业★会所款，广栏场★别墅★花园脖洋房【S蚕WO马T】分析--肝-劣势各分析入市圾时机挑尴尬宅，缺柱少铺垄垫；销售慕前准沫备不传充分炉，配变套、催环境裂、景误区缺夹乏；外围吉交通骑动线隔嘈杂炕，前继往临转时接杰待中门心项所目不摩顺畅片；居住担、商该务增企值服剥务未椒健全快，整羊体规抗划尚酒未明尝确；现状半：项目街：项目耐处于筝原始伙的地迅貌，冤缺少渡区域超的包召装；周边楚生活容环境乒不尽链人意像，配组套不摸完善史；【S灾WO末T】分析--冲-机会腥分析宏观遣政策趁有影桌响，牧但对忘四线园城市钉影响液不是蝇很大右；商虞踢一体薯化的朵发展交契机篇；政府忆的大影力支盈持；客观颜机会市点产品墓配套贺如会晒所、毛智能苹化安挤防、驰商务很高端郑服务蝇未来贝将会肠逐渐饭完善研；通过炒系统关的媒全体整厦合推棒广，顽更有庄利的矮传播践效果过，更腔高效痰的到粪达率捧与打喝动力幅；可以魔通过夫策动塞政府东，加求强对考本项蛮目的绣支持乞力度妥；主观革机会匙点◆市贡场上既其他习项目符的竞史争；◆政边策方柏面对结于房耗地产恭的打耐压，畏给购血买群繁体造便成观回望情绪纳，对流于主藏要以挎二套针房及钻以上洒购买紫人群奸、投桥资人滚群带来雄的影挥响尤渔大；◆区名域各疑种未馅来趋伶好性博，在爬项目鹅销售昆周期陈中能丝式够兑靠现的不多分。【S次WO竭T】分析--期-威胁稠分析本项论目对支自然忘资源恩及规养模的嫁占有腾达到苏了无退以复费加的繁地步件，令俊其他矮项目枪望尘酸莫及妖。本项访目的粮劣势壳也可牢以在辰未来猛迅速沿转化政成为流我们似的优帖势及选机会严点。对项敏目“炼造势演”巨的成夏功与被否是纹X湾闪否在舒段时逃间内倾取得难市场济成功捆的关箩键。因此钢，我骨们的萄作战交武器棉将是——造势总结【价值壶提炼】XX·X湾核心棚价值树体系大盘响河肥生态腰景观多元搜产品高端使配套XX答观点【目标类受众吸分析远篇】磨崭剑对人来性的钩洞察隆是最蝇有力切量的……你要箱了解脑是什械么力蓄量驱度使人垮们的劳行动注，什鸟么样香的直景觉主宰粉着人穗们的砖行为……如果益你了烧解人迷的这屠些方著面，忙你就淡能触邻及他昨的本种质。——伯恩矿巴克客户斑群辐捐射区【目标坡群分香析】虞城岁县本肝地置迟业者商丘另市区择置业擦者团购耕客户本项赴目人糕群辐浙射整命个商垦丘市做，客吩户以半虞城榜置业依者为呈主，闸商丘蹲市及轿其他秀地区馒也将别存在裁部分嘴投资茶客；其他醋地方首次艘置业客户桂素描置业卸偏好生活幻玉偏好职业啦背景家庭扔年收抬入水滩平5—吩10万元/年银行/证券/保险/投资量的业密务骨爷干，IT行业卖的技芝术骨毛干，贿移动峡、电细信部驴门的记中层烂人员恋，电干力部渐门技把术人员员，矩汽车紫、房旧地产引行业那业务估骨干生活蛙调性瓶：开放六、聪粗明灵何活、冶进取罗、高驶效生活怖偏好停：善于礼社交舅，喜煌欢外勿出购决物和孩游玩训，偶份尔泡票泡吧喇，跟魂朋友另喝茶押聊天烫，衣犬柜里愉不会牙有太蛛多衣驳服，丑挂出你来的辩一定航是名派牌，混手机效也不马会日头新月风异，房诚买一雕个好炸手机胀会好篮好爱估惜。产品哨关注祝点：投资饱潜力西、交窜通便梦捷、话物业扫服务域、小第区环宪境、紫居住朴人群嗽。置业倒支付增特点肚：依赖除贷款贩，首伏付能赏力弹牢性空搜间大今。置业猾偏好生活巨偏好职业测背景家庭赛年收直入水翼平10貌—1储2万元/年大型惜企事不业单绒位（原电力骆、电干信、震银行怎、民段航）灵员工餐，可箱能已销有福弓利房停。南献城片软区公柱务员效，已菊拥有百公务杰员小哲区物敞业。纠环保匠工业稼园及停暮云驶工业蛮园等雁周边届工业桥园区概企业匪职工呆，在趴市区略已经促拥有举一套案物业夜的。生活可调性泉：高效情、开个放理迈性、倾家庭眨、前艘瞻生活穷偏好培：有稳筋定的床工作寻和生吃活，卫工作劫不是堪全部樱，作愁息有饱规律伸，周抬末陪迁家人弃或者眼朋友船吃吃程巴西芳烧烤终，愿羊意花华时间嘴和金沈钱进张行休锐闲娱柏乐消势费和厚健身找。产品努关注样点：生活略便捷钞、运代动休蜻闲配拖套、榴投资秒潜力置业士支付架特点尊：短期存低额待贷款喉为主怪，或步者一擦次性稍付清首次禾改善物型置卸业客户柱素描新时穷代的巷中产朽阶级目标型群定影位产品毅、价宝位、帜功能宁决定广目标惜群是破译劲客户笼密码上升脾力阶迟层进取蚕主义柄者理想巾主义切者具有废优雅园的格律调高级笼的文向化素蚊质独特缎的欣舰赏品公位……他们讽是：我来寸了，休我看肉见，眯我征滋服…一个时城市涝的资岛源与景一个明城市买阶层级的选附择。1、如董何引歇导他锅们发盐现【X湾】的价达值，蠢与我虚们的捎产品净形成睬衔接舌点？人群暑的特蜘质，吼决定裤了他徒们可炉以迅陆速发最现有丧价值泼的产品协，并和做出骆判断举，果砍断出殿手！他们淘希望失被城蒜市所亮证明韵，并胞会用瓣自己房诚的实迷际行欢动在这浸座城拳市中侨确立阴自己子的影念响力忘！【问题亦关键】我们胶的产葵品可锅以带笼来？带来懒了不迷可复滤制的锹资源包力，均一个收城市饿新贵聚集箱的群异落，牢一种盆上升农阶层呜的特亩有的运生活糊符号惹。他们分需要当什么他？需要踢生活须可以贤进一鼠步上松升，申他们脱希望网得到户城市倡的价值彻认同刘，他避们向抄往有筹一处听让身缝心愉悟悦的也地方序，他淘们渴坦望对鞭事业会有挡所帮明助的相生活座圈。发现【X湾】，发槐现他避的资编源力照与价赴值力档，再萌一次院验证勉自己刃敏锐的眼梢光，悬实现控自己鸣的人歌生价庄值！占有【X湾】，实辜现自盾己的盯价值梦想祸，在贷品位想之城纱里，折享受趴心灵日的愉打悦！答案市场贺状况吼：多元到产品萍，多擦功能活配套也。目标罩群体验：满足曾生活夕上升敬的需砍求；闸实现估社会很认同樱；对能资源弹价值狭的判非断；败事业渔的提姓升。项目季优势榨：无与勒伦比银的自龄然与童规模肃。市场相优势虾：绝对壤的差昏异化削。推广测武器阳：造势--资源杂。受众室需求餐：占有攀稀缺旬资源击以实妖现价助值认膝同。项目运优势》刺激邮购买》满足滚需求》完成漏销售》推广狠成功本项却目推脱广出伤路：XX昆观点【推广额核心镰概念篇】剑待法需要躁身份垦被证朵明，精追求穗优越押生活灿方式修；再回咱头看帮看我屡们的娘项目份与目他标群绿：核心晒概念抬探寻卧篇多元荣集合揪产品贫，多辩功能军配套轻，绝昨对的贞市场别差异息；市场客层无与编伦比五的自芦然生唯态资颗源、冈规模军优势昨、强狸劲的胜升值凭潜力词；X湾由市揭场、膝产品致、目学标群物特点悬出发际，结像合项请目特盆点，滴找出庆足以盲致命钻的死蓝穴——广告梦核心胆概念广告议的尖纪锐性如何吨找到父连接羡点XX蚊观点【定位趣项目建的核拖心思镰路】价值陪力=资源炒力=判断构力战术定位广告吵语产品客体市场广告央表现【定位肉项目游的产辱品力】生态雷体量耐多元哈产品响河老景观茶资源近10邻00亩土衡地对产滩品形杠态的饲描述项目锻核心回价值债点对公意司品匹牌的涉维护大气--对项典目品馅质感杰的升备华案名塘的确坏立XX·X湾项目SL丑OG碑EN：回归谋自然狠主义章，欧青洲湾报岸生欲活释义丽：1、烤回归省自然沙主义愈：来绘源于爽对项拒目响甩河生霸态景位观的胆高度抵概括魄，一种吃绿鸡色滋、健考康、两环保脱的生精活主斥张；2、倍欧洲录湾岸李生活志：欧撇洲是李对项援目建扯筑风尽格的自概括纸，英杀伦风情为雾主，拳湾岸腥是对泰滨河狮生活横的一跌张描市述；3、彩这样却的描触述即给简洁骂有力悄，又尾不凸炭显暴秤发户窑的那倘种张脊扬，符合恨大的浆稳重俊，耐让人寻适味；1、打鹅造虞昨城绿砌肺域建设进美丽生响河厕；2、城块中心吧湿地展公园戚新生识活；EX：伦狡敦湿辅地公污园/香港央湿地届公园3、商守丘NO删.1誓10莫00亩大韵盘（桶虞城探）；4、虞谦城NO槽.1袜2皱00万平委米生索态城座；5、50孤0亩响芬河绿革化公宝园；6、简省单而枪文雅披、并斤且极扮富社曾会价抹格、哄必将侄持久卡而永狗恒。7、刚执需首使购+换房+移居译首选。项目的形禽象：【主推腿广语】【项目设营销亩实操叶篇】亮斗剑思路炉回顾回归社自然徐主义仔，欧牵洲湾刃岸生晒活！新时格代的里中产赔阶级撒，会颤生活欢、懂亮事业帝、有狭梦想哭，具旬有超出前的嫌眼光票和洞显察力目标群定位无与野伦比负的生绕态资待源、伯体量播优势声、价超值潜斧力本项目多元光的产罗品集奖合，多绝对模的市侧场差土异市场20港0万平旧米国副际生西态城闹！推广语项目席运营甲的三罗大战开役1、闪笼电战宋：在较棉短的素时间盗内完愉成相戒应的法基础膨炒作瞎，形杜成市任场的沾轰动筐效应贸并产生黄认同齿感；2、团矩体战旺：前期扯结合淡各方钻人脉赢资源钻做足目团购赛，加症速资猴金回竹笼，遣利于寨项目虫后期冠可持布续运高作；3、创期新战算：建立嗽在可峰持续崇发展喜的基筝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