房地产住宅社区项目整盘营销推广方案

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整盘营销推广方案xx地产经营销售部产品实现价值，营销创造价值-开篇语2011年，政策“紧箍咒”未松，大市走向堪忧，竞品“蠢蠢欲动”，客户“持币观望”……唯有富有技巧的营销战略，方可运筹帷幄、决胜千里！目录

壹、市场篇

贰、产品篇

叁、客户篇

肆、销售战略篇

伍、营销推广篇

陆、物业提升建议壹市场篇

一、宏观运行背景1、经济环境2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。

固定资产投资平稳较快增长，从房地产市场看，2010年西安房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。关键词：平稳快速增长2、土地市场2010年1月14日国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供给。2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责，有助于推动房地产市场的健康发展。2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临潼、阎良和长安区。土地出让总量突破一千万平米2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源部颁布第71令：<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>，规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度以来，西安市土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新一轮的开发热潮。关键词：保障性供给、新一轮开发热潮3、政策环境2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小成为二线城市的典型代表。2011年，政策调控继续收紧，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：关键词：限增长过快、紧缩银根、规范市场

政策长期化发布时间：2010年1月10日发布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。发布时间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%发布时间：2010年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发布时间：2010年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列规范具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布械时间谋：20镇10年4月22日发布贞部门垄：银监食会政策虽主题滋：第三都套房乒禁止例贷款具体窄内容奥：1、明预确二依套房净标准枣，一斗个家虾庭只粗要购泻买了经一套挪房，泰再买汗房就抬叫二很套，倒而不找管之拒前的采购房明是否魂从银蒸行贷燃款。2、明衡确三播不贷鞋、三铜挂钩驾。所你谓三呢不贷冠，第后一，蹈对于眯国土值管理怀部门颈查处提并确疫认的聋有闲更置土机地、绩炒地竹倒卖效的房封地产妻企业厦，不但予发茄放新某的贷犹款；付第二霜，对身于建问设部排房屋扫管理近部门头查处厅并认城定的别捂盘景惜售仿、囤途积房予源、按哄抬挖房价抚的房醒地产舞商不闷再给伸贷款丈；第汽三，晶对挪欲用银述行的狮贷款唉去缴蝇纳土创地出鼻让金截的，删就是业去参亏与招挡牌挂珍做保贼证金脊，然须后交宜土地陶挂牌掌款的跨，不箱再给覆他增门加贷质款。煌三挂矿钩，勿其一呼是指帝地贷辫挂钩阔，开燃发商邀整治肤哪块踢地，棉经过窑评估俗之后兰，明肚确需抵要多愁少钱微，银昼行给以予相万应的凡金额啊；其松二，隶建贷碑挂钩格，开抚发商泻要贷湿款，痒一定拦是跟存在建眯工程框挂钩老；其载三，备房贷灶挂钩困，就乡丰是房耍子与乌贷款烧挂钩缘瑞，开惧发商蔑要随埋着卖叛房的姻进度业偿还兰原有砍贷款拣。出台惰时间文：20采10年9月25日出台涌部门纲：两部钟委（食国土收部、修住房喂和城醋乡建录设部附）政策叙主题稿：开发错商囤姨地一刃年禁辛止买射地具体阿内容灭：文件悲规定波，对外发现定并核并实竞欢买人而存在冻下列释违法贺违规欧违约甚行为冠的，倡在结激案和排问题钓查处聋整改刑到位被前，屿国土那资源垄主管秒部门凯必须湾禁止蹲竞买字人及肾其控驾股股外东参幸加土母地竞美买活希动：券存在美伪造鲁公文驶骗取州用地份和非妖法倒竿卖土堵地等眨犯罪葡行为隆的；南存在唱非法疫转让报土地哪使用次权等拦违法穿行为晒的；正因企峰业原文因造顷成土戒地闲熊置一蜡年以夜上的柿；开马发建范设企马业违旺背出恶让合优同约觉定条岔件开豪发利逃用土遍地的戚。出台剃时间否：20倡10年10月11日出台膊部门铃：住房剖和城蹦乡建巧设部牺、国腥土资友源部汇、监社察部政策达主题所：省级额政府茧稳定辩房价搬不力叨将问怀责具体帅内容他：三部惊门要夹求，蜘各地使立即昏研究弱制定猎贯彻致落实串国发〔2壮01浇0〕腿10号文还件的伴实施县细则骂。已幕印发袄实施剑细则甚的地臂区，茂要按味照近况日国忽务院充有关要部门雾进一哄步贯迹彻国诵发〔2名01惩0〕乱10号文门件的当要求胸，调秋整完唐善相贩关政材策。访房价除过高石、上剥涨过享快、帜供应叠紧张胆的城候市，猾要在冤一定困时间孤内限红定居传民家驾庭购树房套管数。校住房攀和城达乡建昆设部去、监双察部浓等部摸门将央对省览级人洁民政技府稳陡定房伙价和群住房腹保障祸工作哪进行顾考核盾与问姐责。腥对政烈策落剥实不述到位下、工宇作不盟得力捷的，翁要进摊行约梨谈，创直至班追究计责任出台鹿时间烂：20仙10年11月3日出台缩慧部门奋：住房励城乡赶建设终部政策躬主题境：住房复公积俘金限险制投创资具体繁内容跑：住房卸城乡歌建设卖部等慈公布《关于塞规范堪住房炎公积俩金个罚人住希房贷刑款政界策有今关问授题的兆通知》，规固定二寇套房化公积薄金个阁人住覆房贷经款首北付款敬比例崖不得轰低于50潮%，贷聪款利崇率不珠得低树于同确期首括套房瞒公积紧金房忽贷利象率1.迎1倍；校同时怖停止矿发放协购买糊三套午及以槽上住老房的索公积园金房坐贷。出台附时间绒：20里11年2月25日出台冶部门从：西安致市房激地局政策顷主题盼：进一巷步加悠强房买地产咸市场斜调控库工作抱有关侮问题汪的通约知具体帐内容印：已拥虎有1套住盒房的扔本市玩户籍跪居民花家庭必（包居括夫绍妻双畜方及厅未成瘦年子骄女，吗下同止）、司能够吼提供碗在本穿市一挪年以蛛上纳哪税证毁明或悠社会甘保险益缴纳闪证明册的非械本市弱户籍场居民口家庭缘瑞，限卧购1套住押房（享含新论建商抹品住丛房和矮二手观住房然）；际对已摇拥有2套及秋以上天住房房诚的本殿市户疯籍居震民家为庭、摘拥有1套及仗以上盲住房驰的非渣本市亦户籍雄居民提家庭抽、无凯法提棍供一改年以木上本肌市纳欲税证自明或稠社会猎保险沟缴纳卖证明芦的非粪本市劣户籍哀居民铃家庭挺，暂遥停在个本市钟辖区谱内向紧其售怕房。出台洗时间枕：20呀11年4月24日出台红部门速：西英安市这房地此局政策音主题庭：进产一步锋加强喉房地记产市萍场监杠管有妙关问表题的暮通知具体樱内容绩：商乖品房亲项目膊申请专预售董许可炼时，杂严格按执行蕉“一链房一途价”,“一价梢清”市相关逝规定润，销传售系争统中谁的均备价要虫和申销报均困价一妻致，搅实际连成交钉价格速不得居高于候申报著房屋签标价杂。申付请商租品房汽预售千许可愁时，脆还应佳提供矩开发阅企业桌与监贿管银塌行签雕定的潜商品震房预捐售资粥金监拖管协细议和郊监管防账号夺。房闪产测废绘以谈房屋扛主墙家为准说计算秆建筑键面积栗（主苗墙体且以外臂的保钳温层卸、粉怀刷层烤、非肠结构祖主体灵的装溪饰部俘分等抚均不资计算选建筑最面积肠），尿工程弓建设哲进度局应达但到标拜准层醒以上醋。二、奸西安刺市房析地产典市场邻研究1、20任10年西侄安市厌房地笑产市族场回贴顾20驻10年，新一浸轮的恰房地进产调馋控政走策出杠台并梁贯穿20厉10年始丘终，西安标楼市摇在政说策密票集调边控下照，依兔然保庭持着半稳步距上扬卫态势营。种种葡迹象忠表明杨，西傅安楼侄市刚辰性需耀求巨全大，敲支撑易着西颤安商厉品房配销量尝的持表续增茄长，扫关中吃天水黎经济厦区的学确定梨，地生铁二垄号线泄即将更通车吵，大姜明宫苹开园钥等诸而多利废好因归素拉苗动商汇品房馅销量衬，此基外，势高涨批的CP纹I也成况为直米接推把动市抹场销辩售的征推手厨，20阳10年西楼安市嘉商品既房销扔售量照再创若新高扬，商胀品房休销售效量达14切28概.7身5万平季方米久，同粗比上救年上抬涨9.仁30纷%，其耐中，蓄普通暮住宅踢销售辰面积12物46暂.9霉8万平联方米肺，同纱比上谎年上状涨2.蓄39害%。从各鉴物业害成交膛销售骆比例围图来灰看，20祖10年西辰安市确普通狼住宅济销售望面积12罗46杯.9斤8万平头方米甜，同递比上罩年上塔涨2.辛39骡%，占径全年堪商品昏房销努售量因的87雀.2摘8%，该物比例敏较上含年下稠滑了3.隐81个百俭分点宵；商劈燕服用嘉类物饿业交置易面溉积共笛计为82沟.4难6万平弹方米庄，同饱比大视幅上据涨62袋.0钩4%；写健字楼拒类物擦业66柿.5忽4万平鄙方米军，同选比也彻出现留大幅筐上涨迷，涨栗幅为85脱.9篇1%；别络墅类因物业梨成交缎面积父为24卸.1凭3万平芦方米团，同芳比上许年小谷幅下盐滑3.土06渔%；从20田10年西毕安楼钩市市竭场来闷看，胞虽供口应面己积较骡上年稿增长21任.7芽3%，但济高涨极的置垦业热裳情下伍市场寺依然盐表现喉出快距速入弟市的宽热销而场面穷，从邻土地梦市场猎交易巾以及歌年底填政策漂环境窑来看至，20炒11年西熄安楼天市仍僵将继爸续保双持高积昂的貌供应叉量，磁但在牧政策师进一煌步收宪紧面爷前，底市场搏销售水速度