思源苏州万科金域缇香营销

苏州金域缇香2008-8-16主要客户来源：项目周边改善类客户（沧浪区东环路沿线、平江区干将路沿线及人民路以西）、湖西园区高管。1.项目概况玲珑湾本岸金域缇香金色家园金鸡湖交通：交通便捷，临近东环路、金鸡湖路等城市快速干道。配套：配套齐备，商业、医疗、教育等生活配套齐全距离：距离主城区约2公里周边：住宅区环绕，无景观资源城区园区位于园区和城区结合部，属园区湖西板块，总建面12万㎡，G2品类，开发周期4年。金鸡湖路项目产品线产品计划单价套均总价8-12月新增可售8-12月销售计划金域缇香再改175㎡四房13000230万6040金域缇香经济技术指标表规划建设用地面积4.7万m2建筑总面积12.8万m2容积率2.72建筑密度18.94%绿地率41.3%总户数674户车位585个土地获取时间2007-10-108年本项目首批房源上市60套，计划总销40套（住宅和车位），金额0.98亿（其中住宅0.95亿，车位320万），预计9月中旬售楼处开放，10月上旬获取预证。1#1期A区多层东环高架红线外不利因素：东环路高架售楼处、商业2期高层1期B区高层1.项目概况项目产品线产品计划单价套均总价8-12月新增可售8-12月销售计划金域缇香再改175㎡四房13000230万604008年本项目首批房源上市60套，计划总销40套（住宅和车位），金额0.98亿（其中住宅0.95亿，车位320万），预计9月中旬售楼处开放，10月上旬获取预证。结点1期多层1期高层二期(含商)开工08-4-2508-11-109-3-30示范区/示范单位08-9-15－－开盘08-10-2609-5-909-9-6交付10-12-3010-12-302011-11-30一期A区共60户：1#、2#、3#各12户；5#24户1.项目概况本项目主要竞品分布于园区湖西板块（主城区再改供应较少），主要竞争产品为中海御湖西岸、与玲珑湾部分非湖景产品存在交叉：万科玲珑湾万科金域缇香土地评级：C离园区湖西中心区域较近周边商业配套高档，但基本生活配套匮乏金鸡湖湖景优越土地评级：A位于城区与园区交界处周边基本生活配套齐全项目有一定的内部景观2竞争范围判断-再改产品中海御湖熙岸土地评级：B离园区湖西中心区域近周边商业配套高档，但基本生活配套匮乏金鸡湖湖景优越，户型较好竞品项目名称竞争产品单价主流总价区间本期剩余套数后续新增套数竞争关系去化速度万科金域缇香175平米四房13000230万-60--万科玲珑湾170-190平米（非湖景大三房）15000250-3005120较强35/1-7月5/月中海御湖熙岸169平米四房10000180-200万2580较强19/5-7月6/月2竞争范围判断-再改产品2竞争范围判断-再改产品综合评级：万科金域缇香B，万科玲珑湾A，御湖西岸A项目万科金域缇香万科玲珑湾中海御湖熙岸优势离城区更近，周边配套齐全拥有一线金鸡湖湖景靠近金鸡湖配套拥有金鸡湖湖景资源，靠近李公堤商业不足西邻东环路北临工业区环境公共交通不足土地属性评级AＣＢ项目万科金域缇香万科玲珑湾中海御湖熙岸优势多层产品，区域内稀缺大型中高档社区，内部商业齐全户型设计采取偷面积方式，可达五房格局，八角窗的主卧以及餐厅设计不足附加值略低外立面品质感低无特别缺点产品力评级CCB项目万科金域缇香万科玲珑湾中海御湖熙岸再改主流总价220万(装修)250-300万170万（毛坯）总价评级

AAB市场规模和份额：8-12月可售资源：去化趋势：计划完成预测：

1-7月，园区湖西板块共成交921套，其中再改成交352套，占片区市场的38.2%；预计8-12月再改成交为318套。园区湖西板块7月底总库存1581套，8-12月新增预计738套，其中再改库存约912套，8-12月预计新增600套，下半年湖西再改总可售量约1512套。8-12月金域缇香再改销售目标为40套，预计11月首次开盘，月均销售20套；从1-7月去化趋势来看，2个月的再改销售目标占整个板块再改成交的30%。园区湖西板块再改最近3个月月均成交67套，主要以中海御湖熙岸的高层，现代大道沿线为主。3湖西板块市场情况湖西板块各月成交和再改成交连续3年住宅供应单位：万㎡市场：市场存量及供应充分，但月均去化能力较弱，同总价同面积段产品较多竞争：竞争关系较强问题：原经营计划中目标价格偏高？项目拟采取的策略：推广策略：针对古城区存在的充分换房需求，做全方位客户拓展。针对湖西板块