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研展中心5月份产品月报

形态创新

价值提升2009-06施佳敏周丽娜变形也是一种创新

在如今的房地产之下，形态创新是一种较为常见的价值提升手段。以下几个案例中的物业形态正是这种形态创新组合和产品优化的产物，如何通过形态创新，从而实现价值提升，请看国内标杆企业的三个案例：金地·湾流域、龙湖·郦江、万科中粮本案壹。花园洋房在小高层中的植入借鉴案例：金地湾流域项目概况金地湾流域位于上海浦东三林板块。容积率1.5占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。本次分析的重点为7+1层电梯洋房，——将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。规划布局别墅区7+1层洋房14层大平层6层洋房14层公寓规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。规划示意图别墅和8层洋房组合，共享水景楼层结构：地下室+一层+二层底层复式三层-六层大平层七层+八层顶层复式品质增值点：洋房形式植入小高层，带电梯底层、顶层TownHouse空间中间大平层B1+1+2F底THB1+1+2F底TH7+8F顶TH6F大平层5F大平层4F大平层3F大平层户型特点一层二层西套平面一层二层东套平面地下室+一层+二层底层复式182-192平方米三房复式空间，TownHouse的居住感受。赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。底层入户空间可变，作为客卧。可作为客卧可作为客卧户型特点户型特点在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次。两户使用同一交通核三至七层大平层168-170平方米3+1房卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向赠送南向露台主卧套房独立在户型最深处，私密性佳三层平面户型特点七层+八层顶层复式200平方米四房横向宽厅，客厅挑空卧室全部南向上层下层均赠送南向露台上层可作为豪华套房七层平面八层平面户型特点户型特点户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。产品在销售时的“名称”双拼别墅——城市浅滩别墅7+1电梯洋房——岸上公馆14层大平层公寓——域景公园6层电梯洋房——水岸电梯洋房14层小高层——空中花厅售楼处——静生活体验馆7+1电梯洋房——岸上公馆“水景”、“豪华”、“私密”对应说辞营销亮点大平层的样板房与其他楼盘售楼处不同，设置在五层。选择较高的楼层主要避免南向三层双拼别墅的遮挡，突出户型南向可观水景的优势，契合“岸上公馆”的推广名。虽然样板房的装修很普通，震撼力不够，但是室内布局考虑到南向水景，因此南向视线无一遮挡。营销亮点专属湾流域论坛——湾湾人业主论坛交房倒计时按物业类型将客群分开，同层次上促进邻里交流“7+埋1”洋房再与双射拼别唉墅独蓝立布妈置在略土地科价值秒较高令的地醉块，魄在规弟划上缘瑞将产捎品拔岁高了冶档次奇。底层佳三复粘式、宽中间筐平层疲、顶屈层平详层复妥式，16亿8平方射米+，面澡积和破户型菠空间淡超越袍普通萄公寓章。通过革户型骗的设恨计将团花园收洋房俭的“劝户户斗庭院定”空差间植贴入小议高层旁建筑现。营销误强调觉“南狼向无驰遮挡宣水景花”，翻弱化扎“一坦梯两须户”乏造成楚的私驳密性盲下降酒问题肠。论坛手空间折上与臭中低战端普尼通公乘寓公蛮寓分奔离，吴便于洋进行茂客户踩分类祝信息烧获取辣和研削究。产品综述花园米洋房馆元素柏植入知小高奴层形扫态贰。欺联排缓别墅气在多戏层住圆宅中眼的植违入借鉴洞案例勿：龙荣湖郦喊江项目概况龙湖塘郦江丧位于破重庆务南区CB骨D中心障，南窑区CB型D背山呢看江劝，本悬项目填是龙芦湖进牛入CB具D区域筋打造被的第简一个材高品逝质滨句江项邻目。项目宏由滨足江电济梯花佛园洋与房、尖高层to协wn王ho形us沫e、江灶景精简装高柳层、据全江毙景楼藏王以什及水道岸商佛业长方滩等园业态民共同妖组成骄的复窗合式佣居住败区。占地颜面积12巧33遭33平方孤米，忌建筑倾面积33描00牲00平方弃米，畅其中花园器洋房甲容积不率为1.丢0。规划布局花园候洋房皆位于兴项目刘的中毅心位乐置。西侧标为3层高双商业料中心朝，虽禁然配干套就革在边巴上比弊较方肯便，浇但3层高缺的商傻业还吹是会蜓遮挡器花园鲜洋房寄的大第部分测江景凡，因邀此只蓝有在泼产品蜻的本源身创影新来斥规避召这一宣不足寺。这毙就产航生了将联叠排别岁墅植木入多笛层住勇宅的迁创新避产品粗。户型特色品质颠增值掘点：底层蜜顶层To于wn算Ho热us叫e电梯扶洋房庸、底脑层地伪下室通过甚户型从内部奶细节搁布局于，享多受别井墅空独间。B1+1F+2F底TH6F+跃顶TH3F花园洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花园洋房6F+跃顶TH3F花园洋房3F花园洋房3F花园洋房4F花园洋房4F花园洋房5F花园洋房5F花园洋房户型特色一层刘二层僵中间肌套平肌面地下落室+一层+二层作底铃层To嫩wn坑Ho丧us链e14肚8-调16宇5平方醋米。底层滤，通抄过类计似别颗墅的狱户型嚼布局火，赠苗送地渡下室址和花崇园，类提供丧联排男别墅鸽式的寸空间疲感受市。户型特色三层绵四层谋五层14锐0平方董米赠送增入户追花园敬和南捉向露洋台户型悉布局务舒适三层王四层抹五层杜平面户型特色六层辅平面六层+跃层To类wn灰Ho注us慢e19火8平方漠米。复式弯空间夏，上猫层下挎层均抄赠送必大面怨积南娱北露撕台通过买放大韵厨房适、卫泳生间稻，客维厅、饭起居妙室分弃离等轨布局秩增强查室内萄空间役的别吧墅感蹈受跃层讲平面营销亮点主题耕化，蚂情景朱化的泳样板族房具达有更进加真谁实的竹感觉营销亮点重点朗布置配顶层抓和地照下室防，营鹊造出苏联排学别墅讨的空弊间感漠觉。营销亮点展示序区内知的景眠亭、窃树阵目、花熄坛、典围挡园都做度的非戚常细护致，搭体现检了品户质。将联杯排别烟墅与纹花园缸洋房很布置博在同优一个稼单元煌内，昏从产金品本身身拔榜高品稍质，诞用内循部庭关院来疮弥补项江景缘瑞被遮邮挡的扁不足逝。底层殖三复东式、舌中间环平层披洋房倦、顶搏层复生式、阔三种舌不同凳的形胜态中刷再进战行层酒层退签台，某将多申层又垂升级段为花摆园洋垫房的树形态随。样板府房采丑用主词题化巨与情前景化庸的布迎置方蓬式，黄体现换了龙闸湖对摘于客黎户体穴验的支独到遵之处模。产品综述联排渡别墅招元素色植入败多层洗住宅仆形态叁。薪叠加攀别墅眼在多稠层中袋的植宵入借鉴肝案例或：万毛科中踪蝶粮本评岸项目概况万科盖中粮•本岸枪位于腾苏州跃金鸡雀湖湖流东低祥密度算住宅孤区。容积乱率0.蚕8占地15万平炼方米正，建刮面12万平碧方米干，约17缺4套联王排别园墅，72套叠献加别悬墅。一期圣是万侵科原甘创别啦墅第声四代垦创新敞作品哨，首挣创别是墅社菜区组叹团地绑库、伐人车胖分流钞、两返进三糕院、盏全朝械南居跳住空液间设肚计。二期刮为本杏次分企析的戏重点搭，电梯撑多层忧复式熟产品——将叠犹加别述墅植悟入多咐层住适宅的委创新握产品。规划布局可以痛看出覆，虽胳然叠晚加别港墅位布于整证个小挨区的饺东北袋面，端不属道于中否心位任置，乖但与桃其他瞒的联牢排别雪墅的袍组团劣相比算，景坝观上柄并没疏有相屋差很者大，补而且秋，楼忘栋之缺间的浊间距盏也比守一般枣的多娘层住旧宅要今宽，下因此失在环拨境上愿可以篮说与竞别墅蜂浑然悟一体龄。叠加达别墅户型特色在底贿层形纷成半测个单锦元的拜入户隔大堂河，在裙顶层原形成所一个暑平层罢户型盘，其栽余五应户交及错布贫置。弄虽然长一层市实际最有两摆户，但每量户的芒入户渔空间会不在顺同一暖竖向惧平面管上，买保证轻了每侨户的瓶私密择性。大堂1F水+2胀F叠加肉户型2F魄+3片F叠加门户型3F悦+4昏F叠加威户型4F搞+5没F叠加麻户型5F肿+6示F叠加甘户型6F平层鞠户型别墅属产品尾最令脸人动铺心的烘是其错有天给有地附，独嫂门独嗽院的刷私密站舒适态生活美。而孩本岸咱二期悲的多拉层电颤梯复腊式大馅宅，通过纪万科搜独创傅的错促层结见构，艰独梯胃独户矩，邻放里之伐间互冒补干点扰，肚享受冤别墅兆般的染私密趋空间。通过堂大面壤积的贼空中皆花园旬和露缸台，牧将自盗然美查景引取入室晕内，碌在高沉处依怨然能创够享哥受私起家花鞭园的棒庭院生生活液。品质需增值妥点：叠加碧别墅慌植入渐多层交错辈布局滤，每鸦户独畅立入裕户底层烂豪华都大堂户型特色开阔绿的空泻间尺属度把约25致0-租27奸0平米赞的面际积安况排在退仅仅2层的尺复式舒空间失里，传带来耻的是筑大开网间、坏大面笔宽的恐空间吩享受慰。6.蝇6米的犬客厅街面宽船（27英0平方传米户址型）算，餐宅厅挑辆空，坏豪华洞主卧慌空间程，赠萌送入鸣户花县园，创造缩慧别墅风式的盈空间慌布局动。12肝0平方鞠米平真层户溪型27渠0平方事米平干层户密型入户葛花园餐厅撞挑空便捷轻的活圾动方恨式一般撑的别反墅多冬是3-偏4层结葱构（肃含地侄下室秘），婆这样蛮的空记间分赞割，窄固然趟让居免住的吴功能张性得遗到了类极大富的满醉足，宿然而乖被切响割得免繁复陪的空送间，不让人个们疲降于楼尽上楼幅下的概奔波茎，特紫别给祥老人都和小牌孩增则加了墓诸多区不便茅。本诉岸二肠期2层的德复式描大四脸房结餐构，准既保芹证了充空间布的功缎能性袍