知名地产城市生活综合体专题报告

xx城市生活综合体专题报告2012年7月汇报目录：1234综合体的发展由来及特征当前中国城市综合体开发规律及案例研究xx城市生活综合体的基本设想综合体发展战略的中国城市研究5xx城市生活综合体发展建议综合体的发展由来及特征1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类113-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。20世纪70年代以后世界第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。世界亚洲一线二线三线四线巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心武汉xx广场xx天街柯桥xx广场常州宝龙溧阳上河城如东文峰大世界香港圆方福冈运河城万象城三里屯Village《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。

城市综合体的定义城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征城市影响自身价值经济效益区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性效益增殖性城市综合体商业零售型酒店公寓型交通物流型休闲旅游型文化创意型科教研发型体育运动型健康医疗型商务办公型城市综合体的分类从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。商务办公综合体主要类型典型案例金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心东京六本木商业零售综合体主要类型典型案例购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街利物浦天堂大街伦敦西田购物中心香港海港城酒店公寓综合体主要类型典型案例主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都xx时代天街杭州西溪天堂成都xx时代天街文化创意综合体主要类型典型案例文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49上海新天地北京三里屯休闲旅游综合体主要类型典型案例主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂深圳华侨城北京前门大街香港迪斯尼公园主要类型典型案例综合站场型香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体交通物流综合体香港太古广场上海凯德龙之梦香港九龙联邦广场科教研发综合体主要类型典型案例大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园日本筑波中心宁波研发园体育运动综合体主要类型典型案例体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心杭州奥体博览城北京奥体文化综合区健康医疗综合体主要类型典型案例医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体爱丁堡皇家附属医院三亚凤凰岛国际养生中心中国城市综合体开发规律及案例研究1、城市综合体分布规律2、城市综合体开发规律3、二三四线城市综合体案例研究2综合养体分条布规矿律城市冠综合捆体较纯多出旋现于瞒国际另城市冈及国黑内一图二线肿城市虑，其跨中国内絮二线箭城市繁占据木较多宿的数遮量比该例。北京、上研海、歪广州栽、成亮都、怜重庆腾及沈亭阳城市趟综合摔体的乡丰存量才领先柏全国，总姜存量在10计00万平屑方米玩以上赵的城柱市为出北京寒、沈孩阳、梨重庆李三市；上喝海、广偏州、态成都晴的综灾合体剖存量蜂介于50立0-冠10皇00万平方陵米。中国20个重芦点城赞市城诊市综牺合体糖存量查分布资料箩来源篮：20趟11年中驰国城背市综毕合体优发展蛮报告.随着布城市倒等级霸规模霞的提澡升，商务办公浑、酒协店公篮寓的吐业态泪比例民增大，商侄业零售袖、住塘宅的旁比例恳相对下降。城市突综合誉体的核心功能袭为商务被商业铸，其劳次是椅生活居住。城市综合型业态比例国际城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅44232112一线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅34261624二线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅26291233三线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅20341234四线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅1542835中国适一二眯三四径线城闲市综码合体洒开发警的功盟能类包型比夸例统攻计综合迹体业团态比安例规胜律1、xx广场2、xx天街3、案徐例比左较二三弱四线辛城市氏综合艺体项舰目代饮表案窃例研芒究目前残，国妈内城耳市综虎合体滩根据鸡运营石模式瓶可分们为以林下三怠种模辉式：全部火持有件型：灭如恒视隆广握场、淘三里蓝屯vi星ll鸦ag倾e、新豪天地填等；部分露持有申型：轿如xx广场穷、xx天街聋等；全部糕销售凡型：罢如三辞里屯so亏ho。全部申持有示型模亏式对夫开发眯商的吧资金斗实力货要求域较高筹，而证全部牵销售透型模妥式在始后期御的运冶营管洗理上礼存在掏较大愤的难刚度。案例光选取给标准开发孔商：境具有徐较高怎知名剑度的撑品牌蛮开发扣商所在规城市胃：中除国未丑来城奏市综叉合体器的主滚要分瓣布点——二三笋四线软城市运营舱模式：以邀部分持有型项茧目为誉主。研究位重点惑：区党位特姑征、盲规划忧布局谅、业恶态分殊布、瓜运营佛模式20笛01年，xx集团漠在长驻春开杰设全绍国第烈一家xx广场绕；20风06年开扩业的愚宁波xx广场筑（第南三代帮）标毁志着南进入磁了“亦城市复综合蚕体”薪时代粒；xx广场栽在全教国城酿市扩硬张迅岔速，脆至20曾11年底腹，在电中国欠大中纺小城搞市开抗业的xx广场墙将达49个，数持有兴物业莲面积壤超过12承00万平榆方米哀。xx广场梁发展架简况指标第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）选址区位核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段副中心、开发区、CBD建筑规模5万平方米10-15万平方米30万平方米以上产品种类商业商业商业、写字楼、酒店、住宅业态特征购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体封闭式建筑单体封闭式及开放式建筑组合封闭式建筑+步行街区+高层的组合经营模式商铺分割销售分割销售+整体出售核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目典型案例长春沈阳宁波xx广场飞发展钻简况中国专三大什经济甜区是xx集团矿投资话的重齐点区朗域。一二旺线城且市已复经成诊为xx集团妙投资佣的热严点区泉。地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波（2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1）芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）江阴（1）、宜兴（1）、绍兴柯桥（1）、太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1）漳州（1）、莆田（1）、宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165中国咏城市xx广场结的空交间分撑布xx广场午基本日特征三四剂线城命市是xx集团殖未来相扩张询的重粉要区甲域。特大研城市毫内部厚拥有遮城市脂综合详体增逼长的森潜力术。城市逼分布地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）宁波（2）、温州（1）、合肥（2）常州（1）芜湖（1）、镇江（1）泰州（1）、淮安（1）江阴（1）宜兴（1）绍兴柯桥（1）太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）南宁（1）漳州（1）、莆田（1）宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165黄河雁流域芹及北穷方板恨块长江笼流域作板块南方古板块城市宣分布备注痕：持偷有比剃例的盯降低演主要穷与配殃建住扯宅、SO歼HO开发冬量的绿大小蔬有关势。建筑规模数量持有比例均值案例28~40万平方米2050%上海五角场xx广场，持有比例高达76%41~70万平方米2532%宁波xx广场，持有比例达47%71~328万平方米1719%石家庄xx广场，持有比例11%；武汉东湖xx广场，持有比例15%第三蛾代xx广场归在做僵购物恭中心由的同钉时，孕开发杂部分选写字云楼、泻住宅绝或者煎商务面公寓聪，通讲过出榜售这喉部分少物业辛，获朱取充工足资何金来净支持捡商业皇经营烧。据不核完全丑统计朽，目役前xx广场掘商业退及酒躁店业致态比湖例平删均约杰为42纪.3疲8%（涵染盖持让有物块业）馆。持有摘物业左情况绍兴的柯桥xx广场泼效果丧图厦门野湖里xx广场课效果蛛图规划挖选址厦门警湖里xx绍兴痕柯桥xx区位贪特征套：城暖市新抬区核京心，省紧邻砍快速壶干道否，商谦业区随内无卸大型溉竞争叨对手厦门勇湖里xx绍兴歼柯桥xx总建筑面积53万平方米总占地面积12.9万平方米容积率3.02地上建筑面积39万平方米地下建筑面积14万平方米购物中心面积17.4万平方米酒店面积4.2万平方米可售室外步行街1.8万平方米室内步行街4.2万平方米SOHO办公25.32万平方米总建筑面积68.17万平方米总占地面积16.98万平方米容积率住宅3.0，商业2.96地上建筑面积50.94地下建筑面积17.23购物中心面积17.4万平方米商务酒店0.8万平米可售住宅面积37.34万平方米室外步行街4.4万平方米SOHO公寓8.57万平方米规划淹指标功能纪分区内明确卸，各早功能通区规外划围浮绕室旅内与旱室外饮步行取街这苍一核贡心部烫分展教开。厦门匪湖里xx绍兴低柯桥xx规划那布局厦门肉湖里搞规划耗为全团商业中用地已。绍跑兴柯乎桥规锈划为我商业+住宅瓣用地珍，住睡宅占山地略妻多于行商业块。两蔬者的淘容积兵率均银为约3.碗0。厦门菊湖里xx绍兴劝柯桥xx厦门晌湖里饼功能晓分区莫明确酱。绍惕兴柯搭桥商谈业部裕分布厕局相中对局胁促，沫功能违存在被叠合刑，不哭同功你能间营的人役行和电车行礼出入扰存在交干扰咐。厦门虚湖里xx绍兴底柯桥xx主力巩店+金街办公得区SO划HO区SO骡HO区酒店兽区住宅茂区SO法HO区酒店找区主力圆店+金街项目献选址权紧邻斩城市难快速还路和赵主干弓道，准车行范交通药便利云。主担力店脆车库饮入口惰紧邻混城市顽干道择，出涂入方林便。厦门要湖里xx绍兴个柯桥xx绍兴适柯桥xx广场厦门急湖里xx广场业态泽分析绍兴坛柯桥哨与厦磨门湖务里相充比，妖在两汇者的控主要盖业态遗分布考中，息厦门元的知伪名品逢牌种漂类与愁数量粪超过棋柯桥秃。显烧示城产市差莫异在立品牌敲招商刷上仍努存在锹一定蜘障碍起。六大主力店xx百货华润万家超市国美电器xx国际影城大玩家游乐场大歌星KTV七大主力店xx百货沃尔玛超市国美电器xx影城IMAX大玩家游乐场大歌星KTV国惠大酒楼xx第四素代产糖品——艇xx城位于盏武汉牲中央武文化座区，胳占地1.筐8平方播公里稀，总宿面积34析0万平纳方米辈，总罢投资50跃0亿。锦一期净工程涂“楚刷河汉达街”21万平藏米8个月洗完工再，11年国内庆开蚁放。xx第四弟代产土品——爆xx城这是xx对国宰家政否策与懒各地泉方政竭府的闪宏观后政治直、经错济、柱文化群等方隶面研减究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