旅游小镇暨四大旅游城市调研报

旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报告专题研究之1：旅游地产的发展概念解释发展回顾业态关系一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。概念解释旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式。1、旅游房地产的起源旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。发展回顾2、我国旅游房地产我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：世界性休闲地产——休闲新城；全国性休闲地产——度假区/村；区域性休闲地产——主题休闲城区。世界性旅游地产全国性旅游地产区域性旅游地产产生区域特色资源区域特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区不远市场构成以全球游客为主以全国为主，吸引世界游客以区域性市场为主功能定位休闲、度假旅游、度假，产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所为主第一、第二居所的度假为主第二居所向第一居所过渡发展思路依托自然资源带动依托规模化的度假设施以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国夏威夷黄金海岸美国棕榈泉美国隐居谷美国十七英里卡帕鲁阿度假村目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——特征描述养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素旅游业房地产业紧密联系相互依托可利用地产旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所……旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。业态关系高度人性化人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。规划上更多功能从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。较高的附加值成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利。从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得项目借鉴的宝贵经验。2：旅游地产开发模式成熟开发模式开发基础条件典型开发案例问题及发展针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性。1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。2、以旅游度假为目的的度假房地产开发休闲度假的第二居，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者所度假休闲为目的。3、以旅游接待为目的的商业、酒店等开发以旅游接待为目的，商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。比如云南开发的旅游小镇。5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。成熟开发模式资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。开发基础条件成功开发旅游地产项目完备的后期运营（再营销的网络、"经理人"式的经营模式）持续的投资（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）完善的规划（市政设施规划、可开发地产规划）天生的资质（旅游风景资源）良好的题材（历史积淀、浓郁文化）深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。典型开发案例深圳华侨城项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）解读华侨城1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为2：3。3、产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈。以五痒大成恩熟地抄产项绢目为舅中心绕，教和育培奋训、虑文化喘艺术戒、商歇业休尺闲街券、写呆字楼今、医倡疗、彼主题纳公园炉等为涌大配绣套，泄形成昏了独榆立的帝华侨康城生赌活圈中旅数广场禾、湾扁厦花购园锦劲绣花年园、贪新浦炉江城略天鹅没堡华侨揉城医眉院暨南蹲大学肢中旅让学院寇、华资侨城相小学氧、中涝学、蚁华侨瓜城第有一幼材儿园何香哄凝美积术馆够、华疗夏艺芳术中处心汉唐谈大厦雕塑攀公园桐、欢核乐谷预、世呆界之错窗、乓民俗省村、眨锦绣屿中华酒吧闹一条渣街、隆铜锣贞湾、税沃尔粉玛低资蛛源低卖辨点低价陶值高风再险资源颈成熟待品牌预知名地块涂升值葛投资察期望前期狸开发卵旅游坊项目咽规避佳风险梅，提拦升地健块价枯值；后期贷投资科地产反，地索块成冬熟，致顺利恩取得恢高利丑润。19羊85年——运20间02年20芬01年——高知于名度动高利躬润无饿风险房地献产项鉴目投奔资：中旅哄广场的、湾芬厦花侮园锦绣呜花园开、新每浦江贿城天鹅吴堡（捧二期踪蝶）旅游疤项目句投资改：欢乐剩谷、油世界渗之窗块、民俗北村、刘锦绣时中华雕塑抓公园参、生载态广蕉场据上登图，脚华侨刑城的锤开发悬是“宰旅游偏带旺什地产埋，地进产返虹哺旅暖游”躺的良崖性循链环模探式。屠旅花游：“白璃地造威景”氧，吸槐引游齐客：息创造嫩“亚烘洲之污最”箱和“霸世界江之最垂”的充主题撤公园嫁吸引贪全国屠游客勾。街鸿篇失巨制袄，留圣住游衬客：《创世繁纪》、《千古殃风流》、《高山亮流水》等文悉化演乎出留扯驻游世客，间创造辅再消尤费过半程。地产嚼上：注重祝超前解的产差品规刮划，草以优具美的车环境该和完损善的骑配套恐使产别品本蚁身具剖备了薯极强乞的竞川争力艺。制限造概银念，貌形成鼠强大狐品牌惯认知孔。以按波托筐菲诺脱等项米目的庸典范探成就杂了华胳侨城坏作为贺深圳啊人“藏放心凶、梦杏想、状品位厅、面仙子”络的居胜住选遗择。本案悔例最蛾大的食启示泰是，浑告诉谊我们氏旅游直地产倍可以集：平地巷造景垒，即粥制造细景观惯，制爪造主炎题，颈制造款文化聪。就是践把有饰吸引丙力的序东西于搬到扫有情距趣的幻玉人聚象集的杂地方佣来。先旅只游升单值地士块，醉然后浙开发茎地产骂，从款而降猾低风触险，找提高游利润纯。制造诞文化搭动态用元素慎。没有缝文化饭，造栗一些余假模麻型出记来，乌也不恭能经睁常吸里引别散人过乏来，陷让旅固游资局源活衣起来天，最束好的绑办法塑是注踪蝶入文善化元重素。【案例匆启示】杭州矛宋城劈燕先做虹旅游锋项目原，提化升土样地价店值，川然后东再做自地产窃，借末助山页、海沸、城身资源口，取畜得了平较大销成功径。杭州顷宋城项目类型旅游度假地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商杭州宋城集团有限公司（民营）总占地面积32万平方米旅游/地产占地面积旅游（专指宋城）占地约万平方米开发背景1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。物业类型主题公园，度假别墅、配套解读陡宋城1、开兰发思霜路：千先旅毁游项阁目，纺提升衡版块救土地话价值揭，然榴后投袜资景愉观地闭产。2、获交利模悄式：弃前期减靠旅排游项锅目获绢利（煎门票醒经济下），龙后期等靠旅亦游+地产虫项目浑获利嚷。旅瓦游和病地产刷项目姓的获球利比适例月揭为5：3。3、产顶品规涝划：施宋城艇目前破主要伟规划肆是“述山、背海、获城”合：“山悠”指披龙泉猜山，发为江渴浙第泻一高虎峰，热是集驴森林券旅游字与山芳地会书议中心心功蝴能于为一体厕的休乱闲度杂假胜琴地；早“海殃”指泥中国烟渔村凑，是抢中国述最大东的原西生态翅海洋爪文化室旅游蹄项目纸；“而城”及指以商杭州鸦为中直心的清城市味休闲揪旅游录，包改括休恨博园皮、宋证城和付山里味人家死。旅游项目宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可·波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场。美国城：按1：1建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。中国渔村：海洋生态。地产项目第二居所：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄第一居所：地中海别墅、苏黎士小镇。文化教育项目幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（1－9年级）、雅思特色班。1）19恢95年：雅复制远“清逮明上茄河图凶”，转宋城行公园坟成功隆。区位法资源陷上，够宋城卷根植圾于杭院州版伙块的乌历史丛沃土锻，又司依托判以大蓄上海剖为中情心的下华东纺经济族圈，时只要应找到腊消费王者承临受能茧力与幕公园佳给予匪的回遵报相竖称这忙一结辟合点智（也旬就是泉公园颈的品祖味、巨档次糖、文稿化内绪涵等凡要真邀正让孤游客舒觉得盐钱花嚼得值稍）即畜可成漏功。押从大蛇环境出上，弃当时较杭州天以观肤光为巡寿主的库传统室旅游惨方式鞠已渐尽显不晋足，福高品叉味的尿人文辽景观咏可以锡起到级积极餐的互苗补作联用。咽基于邻以上强思想毙，以粉“清置明上楚河图绒”为嗽蓝本历，创则建了蚁融合量浓郁炸宋文壶化和蚂杭州依地域卧特色惊表演城的主扶题公期园——宋城末，并艳提出双“给膜我一稀天，搂还你矿千年骑”宣奥传口柱号，世获得攀成功杰。2）19窃99年：妖杭州卧乐园屿定位铁模糊键，遭霞“冷金遇”筛。宋城屯集团度继成口功开组发宋然城主蚀题公砌园之框后，愁又相蚊继开涨发了数美国怖城和录杭州电乐园时两大帜主题崖公园粒。美交国城掏依宋恩城而底建，神在空饮间上蒙与宋界城是箱一个遥“组柴团”伴，客吴源有粉一定顾保障肆。杭临州乐侨园是肤“主牲题公毁园群框”，名是一仰个集结旅游事、观夜光、畅休闲剃、度坛假、肯居住蚕等功英能为明一体抱的综取合性姓项目老。杭威州乐传园因膝为消午费者泉心目菌中的怀形象或并不宗清晰吼。多集数人栽对“秤乐园碑”有膨一个坑先入塌为主致的心狠理定赴势，渡来了巡寿以后嗓便有叙些失趟望。惨所以宣，杭牙州乐鲜园开愁业以势来，役营业陕额和斩品牌摘知名劳度及叛美誉缓度并号未达哈到预睡期目坊标。3）20乱05年：独借势熄休博搁会，泰整合扯休闲羊旅游你第一撑城。20骄05年6月18日，沈为迎茶接在股杭州泪举办稠的“20燥06世界烛休闲梳博览谁会”躬，杭败州乐袜园闭漠园整腿改，僵纳入越“世寨界休男闲博盯览园团”建万设。浴由单港一主蜂题公卷园到豪复合虽型主明题公奔园升络级换局代。本案坦例启凤发我杆们，血做旅似游地宽产可冬以：挖掘掀文化肿元素维，无胆限放柿大成半主题救，然胖后对杰接相狸关旅漫游产炕业。该案渡例的界成功滩就是纷拿和际杭州神相关葬的大卷宋文先化做疲主题法，制雁造一滑系列篮景观灿和娱狼乐、谎饮食盯、剧悟目等忌欣赏汤和体齿验性最的产反品。可以幕把房填地产北品做洗成景傍观，汁景房失一体堤。宋城轧很多梢地产觉都是押就地筋势位皆置，所设计帝成个隙性鲜逃明的钩山地弓别墅哑。文化伐主题济要单贡一、寸要能衰支撑啄地产员开发碧。杭州删乐园棍的失饥利就喉是因极为主明题太华复杂减，如匠果不乓是其赖已有变的品昏牌和甲后期资巨大芦的投群入改岭造，坟当是庄极大迟的失辱败。社会于、关耕系营排销对哑旅游卖有巨拼大推详动作蛋用。秩宋城搬集团姐和政截府合亚作，矩“20垦06世界懒休闲原博览哑会”拥的社犹会营凭销对临品牌援产生蚕了巨则大影这响。【案例债启示】项目童的比殊较项目深圳华侨城杭州宋城区位优势深圳开发特区，华侨城是特区中的“旅游地产特区”。位于西湖风景区西南，依五云山，临钱塘江。借助西湖旅游的品牌优势。可利用资源基本无资源。原来是荒滩，主要以浓缩世界文化为主，在一个区域克隆和创造景点，建设主题公园。资源丰富。西湖风景资源、城市旅游品牌资源、历史文化沉淀的资源。项目定位集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。项目规模深圳华侨城7000多亩。目前有四大主题公园和三大酒店、文化艺术馆、学校、写字楼和5个第一居所地产项目。宋城总占地32万平方米。从单一景区向多元化大型休闲社区发展，从单一领域向跨区域延伸，构建了“山、海、城”和“西湖观光，宋城怀古，休博园度假游”的杭州主流旅游线路，以及休博园、苏黎士小镇、地中海别墅、威尼斯水城等第一、二居所的地产项目。主题定位浓缩世界建筑文化：“一步迈进历史，一日走遍世界”。主打历史牌，宋文化为主题：“给我一天，还你千年。”投资与获利投资周期长。先投资别墅项目“东方花园”，再投资旅游项目，后投资系列地产项目。长线回报，周期长，5—8年获利。获利方式：前期旅游（门票）、酒店（商业合作）；后期地产（产权出售为主）。投资周期长。长线回报，周期长，3年后获利。获利方式：旅游（门票）、酒店（商业合作）+地产（产权出售）。社会意义成为深圳城市的一张名片，赋予更多文化地位。打破了杭州长期以西湖为中心的传统旅游格局。华侨袖城主勇打横包向，棉浓缩凶世界评建筑唐文化旬；宋喷城主贱打纵屯向，姑延伸炊历史划主题夫。问题副及发亩展问题有碍棋景观扇，破旨坏景韵区氛境围粗制既滥造蚊，重听复建惩设，势缺乏森文化景区西环境旬污染和严重无序派开发裙，生登态破加坏现锅象严按重统筹蜂规划备，合劈燕理布回局保护袄资源最和项沙目创黎新结朗合准确遣定位箭，强移调文怀化内族涵精心攻设计持，营漠造良河好环恢境对策问题盈及对庆策旅游凉需求婚的多筛元化样发展晚，旅灰游地煌产也藏得发拐生多梁元化板、特透色化岩的变季革。

旅游（趋势）

旅游地产（趋势）旅游消费水平由低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。前景乡丰发展1、旅巧游休失闲产恐业的礼发展蹦将为番旅游浙房地厅产带绩来广失阔的郊发展铃前景2、城摄市消阳费领悼域的库拓宽昆加速群旅游慨地产街的发来展3、购粘房者余对区棋域景恳观和摸居住抖环境韵的要隆求逐螺渐提炎高4、建用立在假车轮纠上的商旅游汤房地姿产具歌有了宰发展续的条蚂件5、开莫发商真需要轮盘活俭资产肠、提船高效永益、坝另辟饼蹊径苏，抢文占先睬机3：成肺功开乒发的脸旅游桐城镇大理聪古城衬商街丽江消古城毕商街阳朔亭西街凤凰除古城作商街古城堪四大颠街区智围合淘，全挠长17值00米，泻总营核业面很积3万多窑平米分，经样营区番域集证中在荒一楼奇，二撑楼仅绵作为汗居住莲、仓鼠储功辩能使贱用。大理蝴古城铲商业踏街的吴业态勇主要令以商奸品经迫营、遣餐饮患业、卵休闲平业（诊酒吧熔）、亡服务铁及配步套行暂业为朵主：份按数僵量分闯，其悉中商炒品经循营占80欺%，餐鼻饮业吓占8%，服该务及碗配套途行业侧占7%，休住闲娱茎乐占5%；按浸面积晚分，易商品扛经营僚约占46模%，服放务及蜓配套县行业蝴占37烫%，餐便饮业武约占7%，休纳闲娱架乐占10伪%。业童态混次杂。大理曾古城妇商街地段租金(元/㎡)博爱路90复兴路500人民路100洋人街150业态崭分布西虽然碌无规贝划，廊相对剧混杂编，但钟未对粗经营森产生钻不良捞影响大理道古城侦商业征街内坛每条轰街上户均存酱在多存种业贡态类仔型交宜叉的乎现象遮，并代未按场流行仰的商余品或耕服务菊类别榴进行私分区湿配置赛；原会因可卵能是瓣私人蚂业主活自发嫌操作桐店铺未出租筐所致未。业梦态混见杂看缓似违谈背现速象商助业理威论，待但古抢城众斑多店验铺历说经时俊日仍讨生存会良好义，也朝无游脊客抱边怨购况物不途便，借说明嚷业态织混杂坏至少旗在大虎理古热城是咏有市劫场基脑础的区。四大瞧街区伍围合怎，各却大街信区各民有主吧题特碑色明贱显1、大允理古伶城酒副吧街——洋人长街大理遵有名幼的酒营吧一聪条街笔，商镰户71家，食经营度面积18耳40平米稳租金10便0-满15迎0元/格㎡且•月，秆营业歇率10舱0%2、大夏理古料城商统品购胸物街——复兴级路大理更人气恋最旺卸的购梯物街坊，全羽长15称00米，伙商户37该6家，摊经营普面积96趣32平米雷，租满金50病0元/樱㎡恋•月，竹营业喝率10粒0%3、大榴理古役城餐尤饮街——人民翁路大理适白族轮特色感餐饮号街，构全长15屯00米，姿商户92家，饶经营员面积19命44平米警，租拐金10毁0元/冲㎡躺•月，丑营业垫率10辆0%4、大堡理古国城旅啄馆街——博爱祥路大理维旅馆痰最集璃中的纸街区膜，全菠长10该00米，昂商户30多家槐，经疮营面减积61默0平米缺，租占金90元/陕㎡听•月，掉营业暴率10蔽0%班.主要拦街区极具沃民族塞民俗百风情功特色暴的酒徐店客派栈生纵意经登营很泄好。酒店驰式客叙栈依秘然延趴续民努族、乏民俗舍风情尤的元倾素和抄特色从大理雄古城华的客宾栈无贩论是嗽立面性还是冠室内炒装饰铃设计饱，同方样也档极具漂民族耗地方弃特色塞，也折同样少体现鸽了对报本区窗域民乱族文构化、畜民俗滤风情功的深惠入挖岔掘，丑正在料因为危如此稻，大第理古潜城的慨客栈高生意偿良好拦，而冰且房鼻价高宇企标径间价展格在42守8元/天。酒店秋式客地栈丽江额古城搁对于犬本区些域民添族民庆俗元依素的搏挖掘孩相当罩成功钱，很杜好的抹将民贝俗与歌旅游鬼有机提的结神合起哄来，助创造晌了极啊大的善商业纹价值叮。丽江右古城叼的商稀业街东目前钞已开铲发的迈地段稿全长纷约20结00米，著拥有肃店铺10烂46家，抓总营禁业面拥积约3万平悦方米兽。全完部为而街铺概，产溪权为型私人翠所有混；部驳分为进民居丑居改锄造，屠部分惩新修库商铺司为业鹿主购鲜买后瞧出租悟。商铺清主要油经营跳民族皇服饰章、披梦肩（附饰品古）、脑银饰竭、玉漠器、尼绘画乓、各充种手们工艺饱品、灿皮草庸、草赏药、刚茶、辉地方剪特色债食品给（牛序肉干沈等）愤及餐拜饮、款酒吧筛和客腥栈为跳主，盘并有挤银行肿、邮累政、硬票务元、公弟厕等茄配套番服务吵设施帜。整个乞丽江凳古城祝就是析一座盾繁华锡的商塔业城束，旅厅游商陆业经鄙营十舅分成浅功。丽江晌古城焰商街丽江宏古城绵商业制街的农业态殊主要阵以商始品经冻营、鬼餐酒泥吧、谢客栈选为主伸。按网数量腊分，耗其中危商品学经营犹占88屈%，餐肿酒吧饰占7%，客甲栈占5%；按头面积钓分，烈商品略经营进约占46斧%，餐奔酒吧毛约占17穿%。上纱述业腿态的村主要询目标台顾客尘均为栗中外感旅客瓜，属唇于典叙型的生旅游康类消如费业牙态配何置。丽江仗古城丸目前哑月租去金在20糖0-弄50呜0元/㎡左右诸不等白，最爷贵的由四方均街周僚边区茧域月的租金猾达到沿了80奴0-挣10钟00元/㎡，并百呈继军续上拥涨的孟趋势监。丽江斯古城累的商豆业街鸦由四您方街虑、东快大街符、新屠华街绒、七孟一街糊、五拜一街培、光悦义街凝及众乱多分似巷组鞠成。1、丽燃江古示城的健门脸——玉河广广场玉河州广场弯为丽聋江商渐业街鹅增加协了一曾个门的脸，项它是挡当地昂人夜烘晚散绵步喜云欢逗蔬留的亩地方给。游诱客一顺般只次在玉碑河广对场入西口景柜观处夜留影父，然救后通丽过玉番河广硬场进旧入商寇业街积。2、丽卡江商叶业的培品牌——四方袋街60否0平米都的四沙方坪榜，17间店弊铺，约经营许面积38饶5平米幅，是茄丽江而古城虽最为忽繁华漂的所凑在，饶租金困高达80术0-壮10逗00元/㎡·月。炉四方刚街是啦丽江示古街附的代喂表，奇位于妄古城侦的核冶心位蛮置，酒不仅叨是大捏研古贩城的狠中心骄，也妻是滇无西北践地区为的集吗贸和凝商业川中心谊。3、丽览江古漆城最闹优美单的街——东大赶街全长20蜻0米，丑景色晓优美灾，商搏铺13超9间，杠经营禾面积36换67平米证，租浩金60破0-段10塌00元/㎡·月。度东大羞街是婚丽江杯古城众商业古街繁纪华地雾段之老一，钳它是巾连接吃玉河划广场问与四需方街剧的主鸽干道害，道畅旁有申水渠如、渠通上有屡小桥陈、路班边有萍垂柳还，景刻色优封美。4、丽纵江古病城最败重要踢的一滚条街——新华脾街集酒户吧、恐客栈贪、商解品类哑三大热业态绳为一漂体，额店铺16劲7间，骑营业搁面积86窄94平米摊，租图金15门0-危30旧0元/㎡·月。５、木丽江博古城翻最长害的商绍品经败营街——七一养街60前0米商糊品经打营街欢，店牺铺33扯3间，瓶营业律面积30耍86平米菊，租境金20蝇0-谢50性0元/m嗓2·月。主要盟街区七星锁街成庙为本敬区域闸消费该的传目统街似区。刮南门谷商业岁街、叠玉水似商业耽街均压延续办古城缸商业命街现处有模安式经恩营较蕉差。1、丽爸江南耐门商究业街南门奇商业汗街占边地1.倚2万平鼠方米热，建快筑面混积超最过2万平仰方米各，营谅业率对不足40善%，经获营较稍差。2、丽宪江玉垂水商悉业街建筑巧面积超约3.坛5万平倦方米值，是龟丽江心古城无商业健街的吊扩展晒与延阳伸，尸建筑旬、景练观均培有突六破，裤但仍激就无油法逃奥脱整季体旅寄游消鼓费力富的规管律，镜营业伏率不技足40评%.3、七锻星街原定肿规划伞是针造对旅限游消许费，恰但建堡成后构实际刃上购逆物、俭餐饮雪、美建发、音酒吧厚、茶斩座、怒洗脚渐按摩伴等业车态的乘主要后消费献对象瞎是本星地市袖民，笑店铺欲总体奋经营梅状况厉还不皂错。新兴去旅游狠商业桌街14茂00多年限的悠开久历帆史，修全长11拣80米，鞋桂林碑山水吼甲天饮下，径阳朔兔山水沫甲桂正林。西街穷街面复采用蔑本地杏大理无石铺航设，没长青孕石板点铺就拘街道绑的两揭旁作愚为道丝式路与蜓店铺肥的分志割。著西街近的房栋屋古须朴典档雅，贺桂北村明清施时期澡风格瞧，小厨青瓦海、坡属屋面雷、白么粉墙尊，吊灾阳台禾。建韵筑物钥以两湖层到产三层品居多莲，也挖有四减层建哄筑物首，错铺落别剥致，评古色洲古香赖，地哑方特狗色浓夏厚。篇西街虾有少略量统熔一的授路灯唱，选仆用古疲色古俗香的威款式射，用故木桩祝作支漆架的恶。西巨街不谨设统漠一的胁门牌狮，商椒铺的跨招牌巴也都缓不是兄统一睁的，笼但大纹多都菊充满帐个性厦化的版特色蚁，有隶中式碌和西筛式风彼格，踏不过喉且都扫是中迈英文割版，申其中藏还不尼乏纯叉英文糖的招碎牌。阳朔槽西街店铺朋形式用：2、3层独杯栋商半铺，呼一层棒商品恒经营熔，二杀三层歪餐饮全休闲袄娱乐阳朔我西街怖的店楚铺都娃是2~络3层独象栋商获铺，激一层旗为经腔营门担面，莫楼上晶则多盼为酒吵吧、月餐饮晶、宾党馆、创酒店嘉等经百营场拣所。构单个逢门面纵的面端宽一比般在4.塌5～5米，浙层高坐也都钳不高来，大辆约在3.旧2米左比右。旅游受休闲例业态绳，乡兄土气沸息与先异国牌情调青结合裤，整伙体商网业氛猎围较扇好。1、品板种、气面积婆及比词例调嗓查与夺分析在阳米朔西梯街正软街上仁，共纺有酒做店宾豪馆13间，珠酒吧袄咖啡义厅32家，灯旅行匙社、应自行裹车出寒租等缎旅游套服务征机构12个，烂休闲碧娱乐临场所5个，捎其余扰旅游福购物监类商暮家占骆据绝沙大多肚数，趣共计芹有12袄1家。2、经虹营户仍构成站、商圆品来丹源、拆商品夜特征经营寒户来砖源的努不同包，他尚们在尺经营蛇类别寇上也象有一晴定区放别。甘西街录的经贺营品我种大醒部分庭来自购于广客西本枣地，膨约占7成以指上比陈例、狼而部贞本地维人,赢35谎%；外陈地人,录45闪%；分读丝绸柔服装械、手冬工艺周品、病箱包保、服学装等甘则来掘自广欺东、今浙江停、江捆苏等板地。圣西街辩最有孟特色游的是迷酒吧迹、咖坦啡厅灾和酒饶店，沃它们黎的装涨修都悲是既属充满眼乡土宅气息印，又猎洋溢赢着浓胶郁的斑异国浆情调劫。3、消俗费群故体及性特征西街赏是一插个以酒游客扒为主欺要消好费对胃象的塑商业发街，全但是摸根据情游客华类型形又分控为短沸期旅项游型残游客悟和长厉期休太闲型矿游客走（尤钢其是宿部分慢外国丧人）棚。4、店暂铺租翁金水器平调哲查西街保的临弯街店碧铺租炭金水药平根顺据地浮段位志置的茎不同饲，一氧般在25章0～40厌0元/平方斗米/月之被间。貌新西番街，胖租金勺为50曲/平方曲米/月，逝生意仆情况乒一般牢，白吴天有纳少许办铺位秀关门颗，晚剧上才炼开门糖营业捐。商业彩特征林立牌的酒驾吧、帐咖啡忌厅、撇三五康成群臣的游源客或漂外国对人在私酒吧斑里悠牙闲的徒喝着圈咖啡秀闲聊胜、甚匆至一觉个人虾独自泊阅读庭，给无人一孟幅异僵常休骆闲的指画面服，而晚不象设其他争旅游纹区，钥人们攀永远遗是那兆么匆除忙。挖西街蔽也并剂非千愿篇一弱律的纠旅游摧工艺省品、把纪念包品店挪铺，营这里促有普绣通的宅服装敲店、限箱包蓝店，尾兼卖河土特装产和枕日常叔生活宏用品粗的小访超市淘