房屋买卖合同写作

房屋买卖合同2014.

lll一、房屋买卖的概念出卖人与买受人约定，由出卖人转让其房屋的所有权给买受人，由买受人支付房屋价款的合同行为。包括：现售和预售。房屋买卖合同的特征:双务合同；有偿合同；要是合同；诺成合同。（交付的意义在于孽息的归属、转移时间和保修时间的计算。）二、房屋买卖的条件和限制1、房屋买卖主体的范围和条件：A、自然人；（民事权利能力和完全的民事行为能力）B、企业、事业单位或法人团体；（必须具有法人资格，否则买卖无效）C、外国自然人、法人和其他组织；（外销房）一般而言，实行国民待遇（WTO的要求）；但是也要符合《规范房地产市场外资准入和管理的意见》等的规定。D、人民法院。根据《民事诉讼法》，查封、扣押的财产，如果被执行人在法定期限不履行义务，人民法院可按照相关规定交相关单位予以拍卖或则变卖。《规范房地产市场外资准入和管理的意见》（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。《城市私有房屋管理条例》第十三条机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。《商品房销售管理办法》第七条商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。2、房屋买卖标的物的分类及限制：A、不仅包括房屋，还包括房屋占用范围内的土地使用权；B、不同角度，不同标准可以分很多类。新建房和旧房，商品房和非商品房，公房和私房，现房和期房等。（准现房：大致进度已经完成；未竣工、未交付；能看见实际存在的房屋等。）3、意思表示要件：意思自治、自愿、公平、公正和诚实信用等原则。4、程序要件：签订书面合同，权属登记手续，领取房地产产权证书。三、房屋买卖合同的订立程序要约—承诺—合同的登记《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。四、房屋买卖合同的主要条款1、双方当事人的姓名或者名称、住所；2、商品房坐落位置、户型、各间的面积尺寸、四至界限、共有部门说明等；3、列明房屋的质量情况；例如：私房：新旧程度、墙面、管道及有关设施；楼体的沉降程度、平直度、墙面质量和水电气暖、密封、消防、电梯等设施的约定；公摊部分的说明；补充条款：周边设施、异味条款、噪音条款、停车位条款、电磁辐射条款；关于社区设施的约定；土地使用权的取得方式等。4、房屋面积的确认和面积差异处理；建筑面积、套内面积以及用户实际使用面积等。套内面积：共同隔墙、外墙按水平投影面积的1/2算；敞开阳台按1/2投影面积算等。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：(一)房屋层高：计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。(二)外墙墙体：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。(三)斜面结构屋顶：房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。(四)不规则围护物：阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。(五)变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。(六)非垂直墙体：对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。(七)楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(八)公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。(十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。《商品房销售管理办法》第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────×100%合同约定面积5、价款；《城市房地产转让管理规定》第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。6、履行方式；一次性付款、分期付款和其他方式；7、交付和登记；交付时间、过户登记时间、购买人的验收等问题。8、违约责任；9、其他约定。五、房屋买卖合同的效力1、双方当事人的权利义务：1）出卖人的义务：A、交付房屋；B、转移房屋的所有权；C、瑕疵担保义务（物之担保责任和权利担保责任）（不存在未告之对方的瑕疵）2）买受人的义务：A、支付价款B、受领房屋和有关凭证C、有关通知和保管的义务2、合同无效的情形：1）因欺诈、胁迫所订立；恶意串通侵害国家、集体或第三人利益；合法形式非法目的；违反法律法规强制性规定等。2）出卖人无主体资格；3）房地分离出卖；4）侵犯第三方的优先购买权；（国家、共有人、承租人等）5）机关团体、部队或企事业单位违反法律强制性规定购私房的；（本单位流通）6）非法转让。（不得转让的房屋）3、标的物所有权的转移A、关键点：买受人领取了《房屋所有权证》，房屋的所有权才转移。（所有转移权与合同效力是两个不同的概念）B、《房屋所有权证》附图需要注明房产测绘单位、套内面积和分摊的公用建筑面积。C、权属登记明确高度低于2.2米的部分的权属归属。D、房屋买卖采用登记的公示方式。4、标的物的孽息和风险的转移（注）孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生的物。孳息包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的物，如母牛所生的牛犊，果树上所产出的果实，土地上所生产的粮食，都为天然孳息。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即为法定孳息。法定孳息与天然孳息的区别就在于：

——前者须依一定的法律关系才能取得，而在此法律关系中，有权取得孳息者须履行相应的义务；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事义务为前提。法定孳息一般只能为须履行相应义务的人取得。六、订立房地产买卖合同应该注意的问题1、总体上注意的问题：A、明确什么样的房才能买；（内销、外销、私房的产权证明、商品房的各种许可证明。）B、全面了解所购房屋；（具销售资格否、权属瑕疵否、租赁否、抵押否、限制房产否）C、应缴纳的多种税费；契税：凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）；典契税率，按典价征收3%；赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）。买受人为纳税人。印花税：对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%，权利证书每件5元等。营业税：（房价+价外费用）*5%；出卖人为纳税人；2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。城市建设维护税、土地增值税（四级累进制）、个人所得税（唯一自用5年以上，免征）等。D、选择合适的示范文本。（现售、预售、私房、二手房等）2、商品房买那合同应注意的问题：A、合同文本应当是房屋土地管理部门统一印制的标准文本，或则是建设部推荐的规范文本。（否则需要特别小心）B、合同应该包括以下主要的条款：开发依据、具体位置、面积、价格、交付时间、付款方式、违约责任、建材和安装标准、建筑质量、房屋平面图。进一步约定天然气或煤气的准确通气时间、产权证的准确发证时间。甚至可以签署一份补充协议。C、卖房委托人需要出具授权委托书。合同后，必须到房屋土地管理部门办理备案登记手续，保证合同效力。D、签订合同前交付一定款项的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。E、购房者合法权益受到侵害时，需要明确救济途径。（协商解决、消费者协会投诉、向有关行政部门申诉、仲裁或上诉。）3、旧房买卖应当注意的问题：A、调查房屋的产权情况。第一步：要求提供合法证件；（产权证、身份证、资格证及其他）第二步：到房产管理部门查验房屋产权的来源；（房主、档案文号、登记日期、权利负担等）最后，搞清楚房屋是够属于房改出售的。（5年内不得交易；5年后，单位也有优先购买权等。）B、条款需要详细，包括：姓名、住所、标的、价款、履行期限、履行地点、履行方式、合同生效方式、违约责任、争议解决方式、合同的变更、终止和解除等；C、选择值得放心的中介机构；D、了解地区的特殊政策和规定。4、城市私有房屋买卖应注意的问题：A、私房应属于可以用于交易的才可以交易；（无证件房、拆迁房、产权争议房不能交易。）B、程序问题；（书面合同、房地产交易部门办理买卖登记手续、经过公证的授权委托书、审查及逐级上报、报批后办理立契手续、领取产权证等。）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。签定合同，不马上承担风险责任；签定合同，办理过户登记，承担风险责任；签定合同，转移占有实现，未办理过户登记期间，承担风险责任。商品昌房预精售合竞同何凤族麟一、夫商品斯房预犁售商品旧房预虽售也乖称楼怨花买绍卖，是衰指房沸地产浪开发虹企业浮与购著房者峰约定音，由合购房狠者交躬付定纲金或责预付哥款，仙而在愈未来仁一定悉日期皂拥有棍现房号的房膏产交偶易行垦为。实质议是房等屋期增货买问卖，万买卖鱼的只度是房团屋的搂一张期货眯合约。商品振房预掉售的携特征午：商品浪房预园售是昆一种练附加具期限扛的交目易行断为。脑（法滩律效戴力）商品澡房预捡售具佣有较般强的庆国家轻干预牛性。攻（条艳件资欺格、补程序数及登奋记备续案）商品手房特屠征的颠理解第一呼、预缎售的志商品末房必轻须是原作为党商品兔房项讽目建乞设的震房屋浓，而不是瞒政府顺批准破的一莫些社裙会福福利性写房屋屈，或漆社会身保障课性、项社会牧救济落性质蜓的房贫屋，也踏不是默一些扫单位渴内部冻自建街的集跪资房竿或城兆市居筹民自败购住坝宅用武地所咬建的逮等非辞社会待化、低商品庙化房讨屋。第二垫、预售燥的商驻品房耕是处欣于特饶定状巴态的休房屋日，即束必须街是已蝇经开究工建牲设，殃正处胶于正说常的扫施工浪建设破状态轧，但扒尚未丸竣工愉的商酒品房。不买是尚年未开雕工的逐商品撇房项著目，昆也不锹是已皂经竣袭工交手付使扛用的什商品误房现第房，行更不短是早伟已停凯工无练法继列续施抗工建姐设的条“半锋拉子影”工超程，皇或时墙建时叶停无甲法预酬计或奖确定丙竣工穿时间倦的商拆品房劳工程骂项目可。第三绕、预粮售的笑商品垫房，类必须回是客观承存在，并毁正处涂于正常热的施指工建如设状芦态。第四麦、商害品房骂预售柔的预龄售人舰主体盘是特畅殊的君商品理房开体发商轻，必司须是蝇具备拳商品避房预沈售条系件的洪开发浮企业燃，即在具有扔法定用性和层特定长性商修品房耻开发哀企业柱。而电购房月人则应是社秀会不还特定恼的主深体，耻任何亩要购疮买预集售商痕品房蝇的公看民，植都可老以成叙为商汇品房本预售害的买岭方。第五己、商北品房电预售尿，必减须要准依照缴有关渠法律遗规定鼓，具傲备必熔须的养条件伤，尤歇其是兔政府姨有关倦部门伙批准肾的商巩品房接预售竟许可里证，锣并将雕有关祖预售终商品赵房的饼资料陵及有译关法番律规初定向膀购房汪人公歼示，虫即具备兽的法锦定公刘开性。商品宰房预捐售的蝴形式奴：全额课价款软预售调；（芒建设侵前全匪款和有建设瓦中分捧期全爱款）旅；部惊分价域款预办售。商品墙房预陆售之潮利弊——利：加快未资金戏周转释和建桂设资京金回湖笼；消费盾者获帽得期臂房与诞现房缩慧之差骗价。——弊：给部废分开曾发商向虚假甚宣传懒、改把变规殊划、扫延期探交房孩等不内规范驴行为泻留下胀了空希子；商品严房预猛售制霸度对擦政府告和银酸行的艇监管骡能力馋要求陈较高屋，客腐观上梁要求尚政府绿对开闭发行返为、益银行辅对资脊金和骨预售旨款使围用行甜为具匀有较饱强的预监管助能力陶，管欧理成稠本也执相对版较高耻。商品妇房预搏售的轮法定燃条件（l）已交寇付全涌部土叉地使嚼用权丘出让懒金，训并取沟得土驶地使样用权嗓证书捎，土部地使年用权嘉未经妥抵押研；（2爹）持许有建脱设工替程规朴划许羡可证鸣；（3蛙）按辩提供棉预售于的商达品房种计算彼，开羡发商鲁投入猴开发爪建设床的资胡金应协达到映工程前建设货总投批资的茶25警％以川上，辜并已多经确拍立施件工进敢度和善竣工戚交付肯时间灯；（4职）同灯金融袄机构繁已经醒签订延预售训款监值管协狠议；（5肃）经阀向县申级以积上人挣民政疯府房销产管教理部倚门办糕理预饺售登桃记，芽取得扎商品单房预初售许吸可证乒证明穿，向富境外昆预售敲商品壁房的割，应补当同行时取咱得向启境外唱销售驱的批架准文早件。二、花商品然房预移售合才同房地娇产开论发企胀业与镇购房冷者约侵定，朗由购候房者岗交付搞定金兄或预房诚付款绒，而妇在未奥来一泛定日蔑期拥业有现因房的叫不动贴产买更卖合途同。特点者：性珠质上缘瑞是不戒动产然合同斯；远犁期买催卖合既同；择标的寒物尚刻未建该成。特点板的理重解第一另、合氧同的此主体梦，作也为预顽售人育必须症是具劈燕备商挪品房浩预售绞条件衰的商皇品房蹦开发己企业仆；而太作为坛购房勺人则卵必须副是明缺知购通买的赵不是镜现房魄、具街有预嚼期交接房风金险的欠商品协房预鞭购人筐。第二逝、合寇同的敏标的形，从鉴合同谈条款顷的字怖意来须看，匀标的姑是正傅在建然设中延商品吃房；袄但是尖从双狂方约电定的凝权力吵义务经性质莫来看美，预垮售合单同的周标的尽并非缺房屋板产权莲，而火只是封预期唐得到验房屋没产权酸的权例力。第三缸、商品啊房预君售合茅同是栽附期周限和隐附条圾件的舅合同膨，附崖期限繁指的港是附摊房屋征交付哥期限棉和办垃理房音屋产席权证忙期限膜，尤控其是膝房屋呢交付烛期限能；附糖条件激，则埋指的叛是合老同隐嫩含的渠商品慈房预舟售开驰发商页必须萌具备被的预淘售条想件，依即保汇证合辉同合馒法有冤效和肝能够毯办理滥产权已证前洁提的客条件滥。第四铅、商队品房隆预售柳的开夕发商才在其龟商品塘房预箭售的狭商业牲广告蓄和宣漠传资裳料中晃，对重商品膏房预遵售所宫做出闸的承犯诺性捎条件绞，也访是商外品房傻预售屯合同坝的内墓容。第五别、作耗为商端品房访预售粗所使斯用的涨合同代样式畜，一辣般应姨当使拖用国双家有务关部赛门制拒作的奴条款亮比较姿完备笑的格识式合挎同。应当兵注意馅两个稍问题县：一是虫要注盈意商鹊品房头预约免合同屡与预暖售合投同的芹区别看。二是晒即使锻双方男使用砌的是秩国家聋有关苦部门谊制定多的商霞品房愁预售歉的格扎式合宫同，颜也应的允许悦当事蓄人在孤不违候背法汪律法泻规规恐定的搅有关湖原则页下，谦自愿柿协商司修改饲。三、炎商品仙房预北售合础同的梨主要舍内容1、坝预售等人应震持有雁合法携证明季；（A土地梦使用捎权合贵同编宅号，冻土地执使用喝权证勤的编凡号；功土地谊编号舍、面畜积、菊规划亦用途呆、使晃用年故限等制；B建设姓用地养规划赛许可侍证及平其编贿号；月建设拨工程休施工荷许可盾证编除号；C预售逮许可泰证编稠号。饿）2、着预售御商品稳房的摆地理的位置兼及主嗓要特赚征；（路只段最仗好包犬括距臂离最治近的晨公共市汽车御站的柳实际汽距离移；楼虎层数俯及预金售房榴屋所上在的略编号誉、楼饭层、篮户号万；是笛否有极免费本使用闭的停番车位碌及位站置和锯编号叉；绿东化情寨况；罚周边吸建筑证情况绑；周摄边及腐内部岁公共战设施霸状况俊等等掌）3、宣预售珠商品昌房的引面积贵；（按届套(挥单元穴)计轰价的至预售数房屋持，房屡地产友开发价企业浪应当体在合烛同中异附所争售房毒屋的熄平面顽图。殿平面矿图应欢当标避明详爆细尺孟寸，茫并约具定误驳差范浓围。洞房屋旷交付咬时，智套型逮与设都计图邪纸一汗致，珍相关抛尺寸折也在价约定气的误坛差范迁围内杏，维岛持总错价款识不变短；套徐型与乌设计伴图纸路不一藏致或量者相到关尺项寸超荒出约堵定的痰误差棚范围索，合滥同中青未约椒定处绣理方属式的鬼，买北受人尺可以糟退房亏或者悠与房齿地产淘开发附企业蹦重新童约定绵总价则款。起买受巴人退信房的截，由响房地澡产开峰发企脾业承靠担违劫约责聋任。麻）还须虏重视煌的就颂是所快购买是的房疯子是光按建铅筑面滴积计匪算房诞款，碍这就稀有了因套内垮建筑请面积约和公贴用建慰筑分款摊面服积之再分(众套内椅建筑密面积胁是独舍立产驱权，芳公用伯建筑惜分摊看面积棒是共隶有产穗权)剩。如搜果购轧房者养所签蔑订的膊合同侦是按坡建筑竞面积晕计算逆房款泄，因恼为核耽对公秆用建培筑分里摊面顷积非校常困申难，志开发猎商就裤有可染能通只过虚划增公温用建斧筑分理摊面堡积来魄获得叼高额狗利润件，也颂由此腥损害协购房稼者的为权益滑。4、蚀预售熟商品婚房的也房价个；（单公价、展总价梳及设固施、充设备暑的费惕用。姥）5、运付款瓶期限宵及付抬款方茶式（付前款方译式决机定付咐款期醋限；卵付款升方式倍：一汉次性土付款宣、按躺时间尿分期获付款涛、按薪建设岂工程们进度花分期似付款颈、抵娘押贷民款（筐按揭恒）等竞。按匀揭的挺贷款筹利率造，我产国实渠行一玻年一认定，配即1泥月1电日定沃该年距的利忆率。怖）6、堪工程耍建筑郊的主道要结筋构、左主要贤建筑究材料填等；（可霉以委鹅托有责资质都的建剪设工告程质飞量检扬测机放构检鞠测，画出具端书面锦鉴定虹意见睁为依纵据。纠）7、蛙预售惯商品赏房的敏装修语、设骨备标富准以尖及违电约责寒任；（同捉样可挽委托有资危质的误建设裁工程打质量贡检测真机构检测奶，出湾具书统面鉴革定意耍见为位依据丙。）8、碰开工眉及竣努工的拨期限乓；9、野房屋拔设计仪及其确变更谈条款章；（任宪何的早设计蔽变更父都是妈有原谦因的钞，这为种变稳更往悄往是竹为了少符合稻开发趁商的女利益惹，但骑同时高却又唇有可阔能伤吉及购夫房者瓦的利只益，浑因此性在签难订此尿条款危时更滑应审垦慎对叔待。硬）预购捏者有才知情哨权和箭否定壳权。经规假划部海门批袜准的管规划者变更表、设术计单结位同返意的唐设计现变更幼导致易商品拳房的乐结构贱型式度、户胖型、零空间沃尺寸滩、朝罗向变使化以颂及出狐现合叫同当跑事人觉的约见定的墨其他落影响作商品葵房质炭量或篮者使析用功谨能的东，预售政人应疑当在速变更道确立芹之日棉起尊10d内，授书面择通知岗预购筋人。奸预购恼人有叨权在叔通知猫到达储之日东起紧15d内做吸出是煤否退派房的已书面胆答复且。预购爱人在症通知尘到达乓之日葡起1吃5d内未嘴作书率面答尽复的务，视题同接少受规钢划、境设计腔变更羽以及军由此筋引起翻的房召价款慢的变绞更。刮预售惊人未版在规崖定时禾限内耳通知琴预购颠人的衰，预太购人减有权勉退房烦；预贯购人缩慧退房跟的，秃由预摩售人请承担炒违约稼责任捧。预农售人权的配傅合义逃务。机主要工是指昆当商昆品房弄交付扰给预都购人涂以后蝴，预避购人凯如果联要对捐商品絮房的器面积志进行面测量僚或者局进行膨其他彻方面狗的验秀收，纽奉只要给符合不规定革，预恼售人晃有义据务配骄合并旷为其酱提供恶必要嚼的资绳料。10夏、商孙品房车交付桶通知殃；（竣但工验乖收合挎格后耕，书苹面通揉知商印品房胶有关镜交接情手续泪。）11呼、商戴品房析的交赶付及灿有关肉预售逢人的戚责任弊；（验楼收交缸接、险交接董钥匙旨、签撤署房忘屋交仓接单参等。昂）（交浊付条躁件：A房地旺产初类始登己记并卡取得矩新建扯商品勒房的匠房地桶产权扣证—涌大产音证；B房屋葬上已器经不储存在叹任何宽担保浆权利班；C预售能人已输经按子规定拳缴纳注了物删业维填修基像金。潮）（《强质量殿保证丘书》练《使棍用说堵明书累》）根据还《合奖同法馒》第殿九十议四条耽的规贸定，弱出卖遭人迟范延交文付房山屋或激者买错受人逢迟延赏支付底购房学款，哀经催非告后闭在三忍个月独的合中理期郊限内繁仍未斑履行价，当本事人骨一方院请求赛解除珠合同裙的，缎应予摘支持摸，但搂当事蚊人另粪有约亩定的缩慧除外干。法律锹没有码规定匪或者跟当事概人没室有约解定，详经对疏方当恰事人扭催告词后，帅解除墓权行羞使的航合理年期限慌为三句个月伙。对俘方当谜事人亡没有辈催告松的，膊解除锐权应争当在皮解除短权发藏生之典日起苹一年祥内行吃使；触逾期族不行器使的尽，解睛除权示消灭酱。12唱、预侮售人姥有关产基础菜设施办、公素共配浅套建莲筑正显常运缩慧行的承诺；13宜、商哑品房底的产园权登裂记；（合抱同中征约定虽，在渴取得付大产楚证后牵一定解期限献，双塞方签真署《矿房屋懂交接袋书》捉，再本凭此狠办理沈小产织证；后约定元谁办酿理价蹦格申购报等请。）14蒜、风芽险转许移（实存际占睬有为糖界限匀；购愉买人验原因艘迟延辆的除肿外。锻）15丧、保闭修期遭限和宴保修吩范围（约管定保达修期吐内，羡不可慰抗力答或非百预售纸人原沾因的洒房屋新损害眼，预纹售人层不承谁担主公任，渠但可朽以协吩助维矛修，鞠费用王预购捡人出主。）16反、有抱关物河业管与理的沉约定孝；（预晓售人镰选聘曲物业恳公司童，并泼签定停《前飘期物握业管晓理服企务合羡同》述，可肉以作区为预穿售合寒同的痛附件侍；开情发商托在向拼购房丝式人交贪付房耽屋时围，应童当将礼其选逃聘的窄物业唱管理患企业惩的情霸况告挑知购苹房人低，并茅通知栏有关销物业砌管理慢企业这。）17隔、商重品房杀使用辟的约泳定；（用煮途、南结构暖、面恐积等亡。）18让、当亚事人做合同页权利厉与义奖务的父转移商条款把；（需逼要遵忍守《托合同积法》损的规糟定。师）19载、有牵关税趋费的裙条款塘；20照、违氏约责巷任；21孩、合吗同争黑议的团解决灶；22底、预态售广扣告条补款：（再弊次约会定广趴告中拼的内据容最郊保险教。）房地季产开沟发企固业或叹受其谈委托柴的单抓位刊潜登房案地产新销售啊广告阔，应座向广训告经颜营与跃发布撑单位春提交冶下列旬材料并的复先印件粘，并丈出示蚂原件玻：（队一）肚营业息执照聪；（寺二）牌《房尤地产球开发写企业伐资质茂证书纹》；己（三房诚）预差售的食，应处提交渔《房壳地产兵预售夫许可夜证》案。现沸售的倍，应耀提交捏《房售地产附证》扮。商品科房的桂销售奴广告收和宣单传资疑料为症要约霞邀请右，但奖是出剥卖人木就商轰品房搭开发些规划龟范围惊内的决房屋奋及相神关设恨施所两作的淡说明脖和允允诺具体但确定，并糕对商滑品房钥买卖屑合同晚的订草立以赔及房零屋价辫格的用确定昼有重牢大影钱响的焦，应当近视为率要约。该称说明竿和允炊诺即惭使未信载入妄商品云房买她卖合吗同，啊亦应堡当视嫁为合产同内恭容，宇当事治人违犁反的贷，应姻当承闪担违声约责斥任。23崭、预货售合施同的需成立骨生效漠和解伏除；（生厕效时浸间、兰生效拔要件体：例酷如签甩定合喊同时责生效鱼等；灯合同齐生效音或解希除后村的登忙记备驱案。险）24割、附骑件（当亲事人拉可以脏在合盛同中喘约定查合同昼的附舌件及拦其他做补充魂条款赌及与鼠合同蜻不一失致时熟候的幅处理盒方法涉等。织）补充滋条款婆应考昨虑的晋问题1、浙应当穷把售屡楼书李和其直他广扣告的凳内容扶明确跑地写似进补跌充协塞议里暖；（售家楼书蹦中有纪该楼叙盘的颂特点剃、交使通、爆规划家设计摆、房筋型、杏配套葵、装泡饰、抛设备译等情笼况。严）2、诉明确侄房屋县所有链权证胸的办薄理、玻获得赞时间床。并且斩标明夕如果用到期需购房掩者仍千得不显到产鲜权证治，有搞权退棋房及胜索取逐赔偿勾。3、乌要明密确如潜果按黑揭办既不下脚来，崖责任拘应当迅怎样节分担灯。人们勺在购惯房的剥时候匹往往乓选择桂按揭啄贷款胡，但骡也有桐按揭勒办不谱下来尽的时箩候，揉办不满下来筛的原薄因比味较复鸣杂，呀有购馋房者识的原睛因，吵也有临房地刷产开恨发商扭的原影因，丝式甚至贷还有塘银行盯方面辆的原赶因。因此衡，在抽付款补方式嘴的附来件中突就需送要写蠢明：疤如购召房者盒无法但获得卧银行扔的按丈揭贷爆款，生责任教应当电由买沈、卖床双方投承担己。但除现实远中，腐开发馋商往虫往在扭这方练面大纽奉做手妈脚，嫌合同茧中写问着：嫂购房旗者无尸法获苍得银浙行按骄揭贷瞒款，悬应当瓜在接涝到通哀知后峰的几以天内并付清元余额扇。而要购房亭者往核往因嘱为粗蛋心而陈忽略剪这一款点，附造成移不必金要的期损失们，因蛙此，养购房齿者在傻签订愁《商伟品房办买卖右合同柳》或线《补脸充协势议》饶时，嗽应当滤将其菜明确苦标明塔。4、迁明确处公摊县建筑艳面积宫；5、将应该迈明确券装修乳的标丈准；6、惹明确驾违约餐责任格；应当世在《畏商品懂房买她卖合寄同》犁或《歼补充泥协议庆》中标写明匹，如芦果开开发商干在交鄙付房贸屋时冷，交省付的化房屋政达不傲到《奖商品荒房买宫卖合姨同》冷或《侵补充榴协议留》的宗约定禾，购飘房者辆有权竖拒绝迹收房休，并努且由刊开发乳商支浇付一锁定数伙额或晌比例餐的违凳约金明，或市者协置商解走决相勺关事冤宜，犹如果隶无法尖达成枣共识险，购云房者始有权粉退房映。7、吸明确邻退房北责任鉴；购房勾者入赴住时拨，通速常装分修房颜屋，秩这需脸要很雷大一杏部分禽投入订，如抱果房想屋出芝现质嗓量问誓题并映涉及涝到退口房，偏你的岸装修询费用绝就会陵白白汇丢掉由，因袖此，垂必须沸写明林退房偏后的酸处理锻办法聚：由澡于开军发商爆原因间导致湖的退泰房，厚开发库商应见在确岗定的傲日期浅内退待还购追房款奋，并启按一妻定的剖计算舱方法数支付萌给购无房者斑赔偿摔金(嫩包括辞银行撑的利岸息、栏罚金煤)。8、粘关于湖商品秃房交奶付时狗的约笋定；房屋病交付粪时，旬开发忽商应举向购张房者暴提交忠房屋品入住欧通知京、《证建设键工程姨竣工闷验收邀备案慰表》蚊、《帅住宅越质量脸保证邀书》议、《概住宅良使用税说明蛋书》芹实测翼面积店、钥棚匙收习条。中而这直些都方需要讽在《恋补充篮协议妈》中浊写明尾，以寇免事墙后出狂现纠稳纷。9、孩明确诞房屋栗质量升；房屋秆质量咬的好斗坏，拉直接禁影响村到购哪房者烘的居剑住质桥量，茅也是永购房射者入子住后发最容算易与盈开发煎商产翅生争旱议的场地方朋。因阳此，叼应在产《补党充协躬议》喂中标珍明房返屋质植量的目具体喇内容框。比蝴如：底墙体该平直诸的标啄准；舌房间码的防末水标凶准(湿顶棚秃无水貌渍、瓶厨房俩及厕教所防说水良公好、攀管线屋与地味板结续合处澡无漏沃水、额渗水吓现象近等)铅；表描面裂扯缝的坚标准蜓(内我部无纺任何仆裂缝丑，墙做壁表胜面平腹整)讲；管珍线安煎装与劝室内枣表面帖的平痛整标吧准；飘所用芝的建母筑材催料应抛达到硬国家烂强制拴性标奥准等篮。10键、明箭确收苗房入雄住时碑须交这的费舞用；购房覆者入颜住时酬，还灶需要积交一端部分杜的费气用，挑其中剂包括由取暖销费、昆物业泛管理绳费、往煤气亏开栓厚费等息等，铅如果验购房兰者没母有记动录清眨楚，饼很可港能被逮开发金商以拼其他盈名目柄索要皱相关蝇的其拢他费株用。11洁、明叛确配享套设应施；房屋惊的配仰套设桐施(罚包括题水电户气、烘有线指电视茄、电方话、航信报谢箱、刊宽带牢网络览等)唯是入免住时炮就必纹须用仰到的栏，因捆此，聪在房佛屋交悠付的仔同时杜应当激具备浮使用语条件挣。但仪是，柄有些耳时候也，其鹅中的填部分夸设施制却没金能达士到使导用的阴要求眨，现趁行法贯律中培也没穴有明假确违正约责伟任应约当由嘱谁承睁担，价因此次，为批了避拖免日款后的榆纠纷脾，应袖当将雁相关厨的条铁款写洋在补昏充协歉议中饭。12舅、明币确物搞业；现实下中，稠业主别往往彼与物浴业产偿生很气多纠愧纷，执为保绘证自呈己入赌住后炎的权抚益，傍购房友者应兆在《张补充织协议塞》中炕约定阳物业秩的有置关情候况，度包括韵物业海权利醉的限纠制、帮物业港费、蜂环境滔卫生访、保便安、动绿化街等。四、叠商品蒜房预乞售合碧同的肿效力对双布方当澡事人陵的效比力，壤表现棋为双肾方的锁合同夹权利的与义平务；对合奶同标显的物形的效塑力，铸主要丽在于馋标的么物所机有权日的转衬移以特及风掠险的励转移己；合同糖的登偏记及誉变更砍。1、卷合同旷双方蹈的义永务预售馋人的毅义务牲：交付狼预售技商品搁房的扇义务车；转移赔所交述付商并品房鼓的所算有权德；瑕疵樱担保拘义务曾；不得革擅自国变更屡所售盛商品郑房设究计的较义务为；配合昌义务夸；（钞验收洪等）保修畅义务择；不得处挪用交预售阶房款受的义从务；交纳便或则淘代交蹲有关嫂税费眠的义糠务。预购员人的淘义务电：按照头约定若期限监和数饱额交胞付预始购款草的义械务；接收仅预售段人交四付的位商品侦房的养义务苦；交纳谦一定茫税费懂的义梳务。2、桑商品障房预揭售合睡同的叛登记掘及效总力预售伞合同嫁订立扩后预薄售人堆不能管立即镰交付经商品俱房，哨也无额法办插理产塌权登今记手兔续，者预售绸登记赵并不乒是任拨何确愁定产裂权变细更的隔登记屠，也蝴不是连预售盛合同扩的生射效要帆件，报而是次具有预告仓登记的性速质，曾如未邀履行巴该手勤续，红不应热使合汤同无院效。预售料合同鹿经双宜方依士法签魔约即图应成朴立并昆生效皱。《解俯释》虑第6血条明臣确规捎定：平当事信人以苗商品拥房预挺售合羽同未挨按照御法律降、行消政法念规规附定办判理登挎记备吉案手侄续为穷由，棍请求监确认嘉合同型无效拥的，婆不予取支持饶。3、新商品摔房预哀售合浙同的鲁变更包括棍：合交同内骡容和滨合同捎主体促的变献更；合同叉登记暖以后吸的变劣更，阳需要旗到登钻记机走关办吓理变成更登犯记；主体愉的变脊更，焰整体舞上需尤要符承合《昌合同袜法》访第五锁章的没规定错。预售锐人的估变更狡：以出矛让方紧式取萄得土垂地的痕，需德要达维到转颈让土屯地的潮条件娱；须取图得预用购人击的同神意。腥（预牵售合酬同是泛“一败对多凶”合顺同，品预售熔者可到能承乌担返腿还或头赔偿托责任置。）预购银人的餐变更反：支付缸全款胡的，费可以漠直接顶转让病其预长购的批商品取房；未支库付全董款的碰，需榆要征殖得预庸售人州同意怎。五、岸订立遭和履乔行商廊品房复预售羽合同核应当暖注意叶的问颈题1、搭商品鱼房预港售合陷同主削体是艰否合筝适；《城纤市房悄地产勇开发肆管理绢条例说》第梅5条洪设立自房地吨产开据发企玩业，供除应鸭当符惠合有俯关法借律、弹行政还法规虚规定全的企捆业设伟立条悔件外僵，还拨应当冷具备棵下列办条件搁：寨（一寻）有驼10叠0万胸元以己上的誓注册热资本迈；响（二允）有患4名小以上夺持有矩资格极证书窃的房脸地产背专业判、建兼筑工凉程专谎业的脑专职责技术胶人员盾，2慈名以像上持些有资含格证璃书的盼专职兔会计附人员复。2、垮合同稀标的鹿物是辣否符巨合法沃律规炮定；《城唐市商加品房灾预售怒管理葱办法想》第裳38颠条竿违反渐法律领、法值规规希定，有擅自见预售劳商品河房的禽，责氧令停父止违歉法行陷为，眠没收凯违法束所得宁；收选取预川付款米的，抹可以彻并处叨已收澡取的抹预付句款１番％以商下的猫罚款情。3、载预售屠商品过房广纷告的锐效力泥问题龙；《房雨地产疤广告诸暂行沿规定恭》：第四锅条绕凡下谜列情碍况的铺房地芹产，仁不得垂发布停广告伸：（一拐）在倍未经榆依法死取得恋国有贝土地恢使用果权的打土地灰上开阅发建校设的消；勤（二闭）在恨未经较国家遮征用姥的集妨体所杀有的膛土地垮上建离设的扣；加（三津）司伴法机胆关和吴行政喝机关耻依法苍裁定朋、决钞定查圆封或色者以杆其他禾形式把限制顺房地耳产权必利的选；嫌（四欢）预夹售房汽地产惩，但瞒未取艰得该右项目始预售块许可环证的具；问（五报）权卫属有帝争议修的；系（强六）舒违反茅国家功有关固规定希建设例的；换（贩七）购不符屡合工茂程质锋量标币准，蒜经验撑收不馆合格榜的；器（岗八）挡法律险、行税政法猪规规岂定禁大止的龙其它存情形承。第五案条头发布棉房地滑产广绕告，怠应当续具有评或者笨提供渐下列摊相应白真实挽、合捆法、惕有效消的证之明文查件：外（一筹）房抢地产犯开发凳企业教、房屋地产挪权利亚人、灶房地散产中辟介服蓝务机迈构的夏营业融执照耗或者踩其它照主体污资格而证明珠；他（二染）建声设主递管部绒门颁取发的孝房地训产开栗发企榨业资惯质证偏书；字（忙三）誓土地耳主管敲部门魔颁发艇的项妄目土哭地使事用权驼证明脖；晋（四跟）工海程竣骄工验激收合背格证容明；执（雾五）洞发布赏房地捷产项睬目预评售、芒出售抖广告苏，应马当具梦有地蓝方政乔府建夹设主鞋管部炎门颁以发的项预售五、销跪售许岭可证樱明；箭出租惊、项半目转俩让广本告，堵应当娱具有涌相应场的产托权证秀明；